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利嘉閣廖偉強:下半年樓市價量齊升

1 : GS(14)@2014-07-11 15:41:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140710/news/ec_lam1.htm

【明報專訊】利嘉閣地產今日慶祝成立33周年,該公司總裁廖偉強加入地產代理行業也已有27年,並剛推出著作《戰勝順逆樓》,道盡多年來在代理業的經歷、以及對樓市看法。廖偉強認為,近一年多樓市調整已完成,下半年將會價量齊升,又指香港樓市每3至5年便有明顯波動起落,投資地產要能賺大錢,除了要有眼光和一點運氣,最重要是有膽識,並且量力而為,只要捱過風浪,便可更上一層樓。


廖偉強說,今年初不少代理預測樓價會跌一至兩成,他當時認為不會,而近年一手和二手樓交投回升,個別屋苑成交更創出新高,他估計樓市調整已完成,下半年二手交投可回升至約3萬宗的較正常水平,樓價也可輕微攀升。他指出:「影響樓市的從來都是4個因素,一是息口,預計未來兩年都難大升,供樓仍抵;二是供應,看看政府搵地多困難;三是經濟,香港背靠大陸,而內地經濟不太差,香港更有通脹;最後則是政策,政府只是不想樓價升,而非想打樓市。」




DSD退稅期放寬 釋放購買力

廖又表示,政府推出「辣招加強版」時,曾暗示樓價應要回落至2012年水平,即是向下調整15%至20%,而過去兩年樓價並沒有輕微下跌,如計入通脹因素,樓價其實變相調整了約10%,市場也累積了購買力,並藉早前放寬雙倍印花稅(DSD)換樓退稅期限的消息而釋放出來,樓市便已撻,「若政府稍後真的再放寬遏抑措施,樓市肯定會『聲』的大升。」

他表示,「我在1987年入行,未幾便出現股災,之後89年六四事件,然後波斯灣戰爭,之後又有美國狂加息,再有97亞洲金融風暴、SARS、禽流感、金融海嘯,樓市每隔數年便有明顯上落,最重要看通形勢和把握時機,以及不要炒賣和過度借貸,不論做代理也好,投資物業也好,都不會被淘汰,只會愈做愈強!」

03年低潮入市 造就新一代炒家

廖在新書提及投資物業之道,在訪問中也表示,他看到成功的大物業投資者,固然眼光要準,也要有點運氣,亦要有膽識。「不少在97年前活躍的物業投資者,已消失了蹤影,而現在不少大名鼎鼎的物業投資者,如湯文亮、黎永滔、大鴻輝的梁紹輝、物流張張順宜,以至黎永滔,都是在2003年人人看淡樓市時夠膽大手掃貨,人棄我取,才有今日的成就。可見投資物業要賺大錢,一定要有膽識,當然也要能夠在低潮時調配資金,以及不過度炒賣,便能渡過風浪。」

他又補充,一般人未必能在樓市低潮夠膽大手出擊,除了是心態外,也因可能要顧及家庭需要、要留錢給子女升學,又或工作不穩定等,「我自己在1997年沽清除了自住的太古城,到2003年時雖有數千萬現金,雖然看準樓市會見底,也不敢大手掃貨,同樣在2008年認為金融海嘯不會持久,敢建議公司積極擴張,卻不敢買入十間八間住宅。」

勸年輕人莫強求「Dream House」

廖又認為,平時做好財務管理,儲夠資金,這樣機會出現時才可一顯身手。「其實一般人買樓要儲首期,都要節約消費,努力工作,年輕人更勿輕言要獨立生活,隨便說搬出去住。一般大學畢業生起薪只是萬餘元,在外頭租單位隨時每月要交租數千至萬元,那如何儲首期。」

他還說,「年輕人更不應有買Dream House的觀念,我自己第一層樓只是500呎,之後換1000呎,然後2000呎,從來只有換樓的觀念,按能力一步步的來,而不會非Dream House不要,最後只落得上不了車的下場。」

明報記者 陸振球
2 : GS(14)@2014-07-11 15:42:47

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140710/news/ec_lam2.htm



02年空降利嘉閣 炒三分一員工


2014年7月10日





【明報專訊】利嘉閣敵不過97年後樓市大跌而要賣盤,最終於2011年「911」事件當晚簽署合約,接受中原地產收購。廖偉強原是中原港島東區的「阿頭」,管理10多家分行,下屬100多人,於2002年10月被調至利嘉閣「救亡」。


廖偉強說,「中原購入利嘉閣第一年,仍要虧蝕,於是調我空降到利嘉閣。到任後看到盤數,一年內再蝕數千萬元,嚇了一跳,發覺利嘉閣舊架構和人事頗多陋習,竟有多達13部公司車供高層免費使用,不論前線和後勤都有改善空間,遂決定大刀闊斧,將1000多人炒至只剩700人,60多間分行削至40多間,重組架構和擺平內部衝突,利嘉閣終重新走上軌道,上月更錄得破紀錄1.6億元的佣金收入。」




他說,「我當時向公司同事表示,炒掉公司三分之一員工,其實是挽救其餘三分之二員工的工作,公司如果蝕下去,其他員工也不會有好下場。」

旺市兩成代理照沒單開

廖偉強認為,代理從來是汰弱留強的行業,就算利嘉閣上月「爆數」,也有約兩成前線代理沒單開,「這行業的特色,往往是三成員工『轉來轉去』,四至五成表現一般,只餘下兩成表現突出,絕對是『八二定律』起作用。在這行工作,一定要面對被淘汰的壓力,每次地產低潮,會淘汰掉弱者,餘下的是強者愈強,才能搵大錢。」

他又表示,一些代理升職做了主管,往往「三點不露」,以為將工作全交由下屬辦便可以「『印印』腳收錢」,但這樣很快便會與市場脫節,「以我自己為例,雖做了公司總裁,還是每天都比公司其他員工早一小時上班,9點鐘前一定會返到公司,除了可更早處理工作,也能樹立榜樣。」

他還說,「做代理另一要警惕自己的地方,是生意好時,可以買車買樓獎勵自己,也可威風一下以作為工作動力,但切忌變得驕傲,以為搵錢容易而不再努力,又或變得與客戶和同事疏離,如此便較易由高處掉下來。」
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廖偉強:樓價大跌未必是好事

1 : GS(14)@2016-06-20 05:26:11

【明報專訊】樓價從上年9月的高位,回落至今,已經大約有13%的跌幅,但在這兩個多月,樓價橫向徘徊,沒有多大的變化,成交量依然偏低。

筆者在上一篇文章都有建議政府,可以考慮放寬雙倍印花稅(DSD),業主在1年內,無論有多少物業,只要是用一換一的方式去置業,就不用繳付DSD,這樣就可以增加物業的流通量,同時亦不會額外增加需求。

每當有人建議政府在現時放寬打擊樓市的措施,政府的態度都會強烈反對,認為目前的樓價仍然高企,直至回落到某一個水平(一般的估計是2012年特首梁振英剛上任時的樓價),市民可以負擔得起,才考慮減辣!

筆者完全明白政府協助小市民上車的意向,但是,如果樓價真的下跌三成或以上,首先,是否真的有很多市民可以受惠而願意入市,甚或有能力入市呢?相反,假如樓價真的下跌三成或以上,已經入市的市民,是否活該要面對負資產;他們是真金白銀,慢慢積蓄努力得來的成果,而這批市民,政府完全沒有幫助,兼且要令他們去面對未來的困苦!

政府應集中精神在公屋

對於未上到車的市民,政府當然可以考慮用不同的方法,去資助這批市民(私樓從來都是靠自己努力的),住屋方面,政府可以集中精神在公營房屋,沒有必要在自由物業市場花時間、費心神!

當然,如果樓價急劇上升,並存在風險的話,筆者亦贊成遏止樓價升勢,藉以穩定樓市。但是政府無必要這樣的有為,一定要令樓價跌到去某一個水平!這樣會導致已經入市的市民,承受人為的風險,令金錢損失慘重,需知道這批市民不靠政府幫助入市,亦沒道理要他們承受政策所帶來的損失!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9705&issue=20160620
廖偉強 廖偉 樓價 大跌 未必 好事
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廖偉強:預期發展商加快推盤

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:37

【明報專訊】上半年已經完結,又到半年總結、檢討業績,以及預測下半年樓市的時間,利嘉閣地產的上半年佣金收入約6億元,與去年的成績相若。至於下半年,筆者預期佣金收入有機會增長,估計全年可達14億至15億元。

樓市持續受3D辣招抑壓,為何對下半年的業績增長如此有信心?

原因很簡單,去年第3季以後,樓市積弱,累積的購買力存在,只要沒有不利因素,購買力可望爆發。其次是英國脫歐後,相信部分資金會流向香港,加上美國加息的可能性減低,有機會帶動本港物業市場。預期發展商在下半年推盤步伐加快,成交量自然會有所增加。

機會盡在市場上,地產代理又該如何把握呢?作為一個地產代理從業員,勤力可謂必須的,正確而言,勤力是身處任何行業都必須的基本功,因此,地產代理要邁向成功,除了勤力以外,首先要具備的便是「誠信」。誠信是代理行業最重要的元素,正如內地目前最大的代理公司——鏈家,着重的就是「真」盤源,它們要告訴客戶,公司沒有「假盤」,是老老實實去做生意的,公司要求員工也是「誠信」,這就是公司的品牌。作為一個良好的地產代理,在現今資訊科技發達,兼透明度極高的環境下,虛假的容易被揭露,總會無所遁形。緊記「一次不忠,百次不用」!

「專業」是地產代理的必要條件,身處日益進步的社會,客人的質素和要求同步上升,以提供服務為本的從業員絕不可能得過且過。况且,客人交託我們的買賣,動輒成千上萬,沒有「專業」的地產代理,容易被市場汰淘,汰弱留強理想當然。

俗語有云:「好事不出門,醜事傳千里」,對成功的地產代理而言,口碑是相當重要的,事實上,人脈等於錢脈,「人和」也就是你的人際關係及人際網絡。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4380&issue=20160711
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廖偉強:樓巿積壓購買力釋放

1 : GS(14)@2016-07-26 07:45:37

【明報專訊】筆者年初估計,2016年樓價有機會下跌超過一成,皆因各方面的數據均顯示,樓市走勢並不樂觀,當中包括政府打擊市場的決心,加上充斥不利因素,因此作出這樣的估計。

樓價由年初至今大約錄得4%跌幅,可見如下半年樓市加劇惡化,全年跌幅超過一成的預期理應兌現。然而,經過6月23日的英國公投脫歐後,香港人對英國脫歐的反應並不悲觀,相反,大部分人皆傾向相信,資金流向香港的機會勢將增加,英國脫歐彷彿已成一項突如其來的利好因素。除此以外,美國加息的條件大幅減低,以致香港在未來的一段時間內,都不會加息,在持續低息的環境下,買樓的吸引力自然再次提升。

從經濟學上看,供求向來是影響產品價格的重要因素,過去幾年,本港物業落成量不足,政府在實施3D辣招的同時,並未有解決需求的問題,只是用辣招抑壓買家的購買力,以及業主放售物業的欲望。事實上,購買力不斷被積壓,這幾年已經積存了一定數量的購買力,再加上落成量的不足,已滾存的需求實在非常龐大。

政府辣招抑壓大量購買力

當樓市不景氣時,大家普遍會選擇按兵不動,靜待時機,只要有些少利好消息出現,儘管是不確定的因素,整個市場都會借題發揮,自我燃燒。羊群心理會促使成交量增加,樓價亦會因而重拾上升軌道。

對於下半年的樓市氣氛,筆者相信會傾向理想,「磚頭」的價值眾所周知,在全球量化寬鬆下,物業更為保值,低息環境為樓市帶來正面影響,再加上歐洲的資金有機會流向本港,發展商自然會借勢加速推盤。上述種種因素均會令整體樓市再度活躍,因此,下半年的樓價可以看高一線,有機會掉頭上升,從而對冲上半年的部分跌幅,以致全年樓價錄得零跌幅。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9149&issue=20160725
廖偉強 廖偉 樓巿 積壓 購買力 購買 釋放
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廖偉強:成功須「腦」力

1 : GS(14)@2016-08-09 06:43:03

【明報專訊】上世紀五、六十年代成長的一群,要出人頭地闖出一片天,需要靠勤力。當時絕大部分人都相信「沒有難、只有懶」,只要勤勤力力,便不會被任何事情難倒。今天廣為人知的富豪,有許多便是那時候白手興家,努力工作成就而來的。

踏入21世紀,互聯網日益普及,科技日新月異,發展一日千里,資訊科技融入社會,融入各行各業,甚或顛覆傳統行業。在不知不覺間,大家已經進入一個講求速度的年代,不難想像,在如此資訊發達的年代,如果在行業中沒有配合適當的資訊科技,隨時會瞬間沒落!這亦是今時今日,各行各業均在積極擴大生意空間。

地產為本港極其重要產業之一,自然需要與時並進,無論各大發展商所發布的新盤項目資訊、網站、網上樓書、價單等均能做到快而準。身處業界的地產代理當然亦會充分活用有關信息,從而達到有效銷售的目標,包括收集最快、最新的市場資訊易。

地產代理是以人為本的行業,只要能夠做好服務,使客人感覺良好,人脈網路不斷增加,口碑載道,生意自然可以有增無減,在此所強調的,亦正正是我們公司之前的口號「專業服務、與時並進」。

「難」只適用沒有能力的人

那麼,該如何「與時並進」?這便是今天重要的課題,近期Pokémon GO風靡全球,這是新時代,新科技的威力,假設未來有地產代理公司早着先機,推出風靡全球的買賣樓宇模式,那麼,舊有的一群地產代理,將會全面被淘汰!這個世界是現實的,是殘酷的,新的會取代舊有的,這是大時代的定律,「難」字只是適用於沒有能力的人,就算是年長的一輩,亦要改變,否則,根本不能與市場接軌。以往,我們以勞力取得成功,今天的世界,必須要用「腦」力,才可以有機會進入成功之路!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1423&issue=20160808
廖偉強 廖偉 成功
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廖偉強:自律是堅持 自發是動力

1 : GS(14)@2016-08-15 05:26:21

【明報專訊】地產代理是以人為本的行業,能夠管好人事,生意自然理想。說來諷刺,很多人會問,地產代理是多勞多得的行業,猶如是自己的生意,應該不用嚴謹管理員工,他們理應會自動自覺去做生意,否則,他們只會是白做;因為代理是低底薪、高佣金的行業,沒有理由不去搏殺!

這個世界就是如此諷刺,明明是自己的事業,理應不用管理,應該人人懂得自動埋位工作,個個都會力爭上游。

道理雖然如此,其實正是相反,這個行業因為比較自由,亦是以業績為重,行內形成的風氣是有數大過天,造成行內很多陋習及謬誤!

好的代理,在行業中只佔部分,相反差的代理則佔大部分,他們的陋習及謬誤,成為大部分人的模仿對象,造成行業的謬誤。一家公司,如果沒有制度,慢慢就會鬆散,因為大部分人都是不會自律,久而久之,骨牌效應,隨時倒閉!

近月樓市氣氛逐漸回暖,無論一手或二手市場均轉趨熱鬧。新盤陸續登場,代理可謂商機處處,但重點仍是要努力去把握、去找客,否則肥肉當前亦無福消受。

把握時機 努力找生意

成功的人,有一種特質,就是堅持,自律的人就是會堅持,所以他們能夠在堅持中勝利;成功的人,亦會自發,他們自動自覺做好工作,永遠都是精力充沛!

地產代理是專業的行業,今非昔比,我們已經不是幾十年前樓梯底的經營,再加上今天資訊科技發達,希望業界能夠不斷改善及進步。就是因為傳統的行業,很容易被資訊科技所取代,我們更加應該自強不息,與時並進,保留行業的特色,免被市場淘汰!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5591&issue=20160815
廖偉強 廖偉 自律 堅持 自發 動力
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廖偉強:今年樓價為何不跌?

1 : GS(14)@2016-09-06 04:29:40

【明報專訊】上年9月樓價開始下跌,在短短的4個月內,樓價下跌約8%左右。踏進2016年,大家都對今年的樓市預測顯得悲觀,大部分專家都估計今年的樓價會續跌,幅度由10%至20%不等。但事實告訴我們,許多人都估錯了。

估計下跌的因素,主要是有關未來的息口將會上升、中港矛盾加劇令香港的經濟轉弱、失業率料會上升、土地及房屋趨增從而令樓價受壓下跌、政治爭拗不斷,以及政府政策會不斷打擊樓市等因素。

綜觀上述的因素,好像沒有多大的改變,那麼樓價為何會反彈得這樣快呢?可能大家忘記了,在樓市身經百戰的業主,大部分都經過1997年及2008年的亞洲金融風暴及金融海嘯,每次的樓價都能夠反彈,尤其是在2003年SARS期間入市的業主,在今天的樓價已累積驚人的升幅,他們確實有能力及實力,不會懼怕樓市的短暫變化,大部分的業主選擇持貨,沒有恐荒性的拋售,自然很難令樓價大跌。

消化壞消息 釋放購買力

至於地價方面,麵粉平,麵包才會平,首先目前的土地供應仍然不足,再加上不斷有內地 的發展商來香港投地,他們資金充裕,實力雄厚,爭奪土地,地價很難會平。

除了供應不足外,需求亦正在不斷增加。內地的資金不斷湧入,國內買家入市豪宅及商業項目已不用多說;另一需求的因素,主要是新世代的風氣改變,造就了很多分支家庭的出現;子女長大後,喜歡單獨居住的生活,父母都願意資助子女置業;况且擁有房產是中國人傳統的觀念,磚頭是最佳的保值。此外,離婚或分居的個案亦不斷的增加,也是市場上實際住屋需求的另一來源。

所以,當市場消化完壞消息後,再加上積聚的購買力,在羊群效應的心態下,樓價的反彈力自然理想。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0453&issue=20160905
廖偉強 廖偉 今年 樓價 為何 不跌
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廖偉強:費心勞力 代理佣金來之不易

1 : GS(14)@2016-09-13 00:07:50

【明報專訊】上月一手市場表現非常暢旺,成交多達2500宗,是近年少有的盛况;踏入9月份,新盤市場火乘風勢,首個周末即創出單日近1100宗的成交。地產代理久旱逢甘露,一眾營業員紛紛摩拳擦掌,誓要在大旺市中分杯羹,代理行更大幅增加兵力,務求不要錯失這次難得的機會!

涉及大量人力物力時間

行家們為了把握這次黃金機會,均各出奇謀去搶盡市場份額。為了激勵下屬及增加前線的動力,獎金及佣金一再提高。

筆者從事地產代理30年,一直廣結人緣,已累積了一定數量的客人,隨着近期新盤表現火熱,自然有很多新知舊雨探門問路、了解市况。朋友之間,講錢失感情(有些朋友會要求減佣),所以筆者一般都會轉交下屬,等他們自由戀愛(自己議價)。

早前筆者也有一篇文章講述地產代理的工作,並非如一般人想像中容易就可收取豐厚的佣金。代理物業的過程中,其實需要很多工序,牽涉很多的成本,包括人力、物力及時間等,全部都需要投入大量資源,所以有句說話叫做「佣金收之無愧」。

最近,有名朋友看中了一個新盤,找筆者介紹一位同事給他;筆者當然不會怠慢,除了因朋友關係外,更要顯示我們服務的專業,於是筆者慎重吩咐下屬,不容有失。經過同事詳盡的資料介紹,花了大量時間參觀示範單位,最重要是提供了專業的講解及分析,最後那名朋友亦決定入票抽籤,然後向筆者的下屬要求回贈90%的佣金!之後,下屬向筆者匯報過程,筆者的回答是:「友情是我與他之間,生意在你與他之間,不會對我有任何影響,重點是你的看法,是否認為佣金收之無愧」!最後筆者的下屬選擇了放棄這次交易,商場交易是你情我願,這也就是自由市場的競爭及可貴之處。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3044&issue=20160912
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廖偉強:代理除堅持 還要謙虛

1 : GS(14)@2016-09-27 07:03:04

【明報專訊】很多成功人士在接受訪問期間,談到他們成功的秘訣時,都會不約而同說出「堅持」這個特質。堅持就是勝利,這句說話人皆懂之,但又有幾多人可以真正做到,那就另當別論了!

堅持才能捱過重重難關

地產市場在過去30年來經歷過大大小小無數次的市場變化,遠至1987年全球股災,近至目前的3D辣招等,少一份堅持也會十分難過。在這30年裏,筆者見證過無數的地產代理,在每一浪的低潮變化中,因經不起考驗而放棄、甚或被淘汰!這批遭時代洪流擠走的人當中,不乏有能力及有經驗的從業員,但他們都存在一個共通缺點,就是沒有「堅持」的耐性。當中有一些資深的從業員,雖然沒有被市場淘汰,但亦未能夠更上一層樓。有些人只眷戀旺市時順勢豐收,他們並不意識到危機感,不知道要不斷充實及提昇自己,並秉持「謙虛」的態度,是故他們的成功往往只會停留在某一階段,最終也只能做到平平無奇而已!

投資者與代理 唇齒相依

同樣道理, 物業投資者亦要有「堅持」。投資者的「謙虛」亦很重要,很多人的通病是初入市時因要靠代理指路,那刻會對代理很友善;惟一旦成功後,往往「打完齋唔要和尚」,甚或剝削代理的利益。部分投資者忽略了他們與代理之間的長期關係是唇齒相依的,藉代理提供第一手資訊,投資者往往能捕捉入市先機;如果雙方關係不好,則投資者便會被代理所遺棄,最終令投資成果每況愈下!因此,無論地產代理或物業投資者均應要時刻秉持「堅持」及「謙虛」,才能達致成就!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9814&issue=20160926
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廖偉強:豪宅上升 已成保證

1 : GS(14)@2016-10-11 07:51:31

【明報專訊】過去一段日子,政府努力尋找合適位置,藉以增加土地及房屋供應,未來的一兩年算是勉強可以達標,惟長遠仍是供不應求。如果大家有留意市場形勢,便會發現發展商不斷將單位的面積拆細,去迎合市場的需求,以這樣的方式去「增加」供應,變相要市民要接受住細屋的現實!因為細單位的樓價(這裏指的是單位的總價)較低,才能令更多市民可以入市。

上述形式的增加細單位供應,在短期內,勉強符合市場的需求;但是,長久而言,效果不會理想。過去數年,發展商少了興建大型單位,令近年大型單位的供應更加買少見少,恐怕無法滿足換樓客/用家及投資者的需求。過去一段時間,很大部分的一手買賣均以中小型單位佔多,當中更有不少屬「蚊型」類別的單位,反而大單位、甚至豪宅類別的物業似乎被市場所忽略。

不過,被忽略,不代市場沒有需求。大家看看,世界各地的量化寬鬆印銀紙,令到市場資金氾濫,加上內地資金的流入,再結合目前的低息環境,市場對豪宅的潛在需求其實十分龐大,惟發展商近年在豪宅的供應上卻相對有限,豪宅單位的價格又焉能不升呢?

踏入第四季,開始陸續會有豪宅新盤出籠,相信不少準買家已久候多時,今季豪宅理應很有機會做到「量價齊升」的佳績。

今天的地產代理,優勢比以往更多,因為除了本地的客源外,內地市場的買家,就是我們今天生意的生力軍。只要大家發掘更多的人際網絡,建立更多的人脈關係,再配合今季有較多豪宅推售的市況,相信生意就有機會源源不絕。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7720&issue=20161011
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廖偉強:叫人買樓永遠是對的

1 : GS(14)@2016-10-17 08:00:33

【明報專訊】上星期和朋友晚飯,在席間大家討論的內容是減肥;當然,筆者沒有太多發言權,因為筆者從小到大都沒有肥過!最終我們的結論是,能夠減肥的最佳方法只有兩種(不包括食藥),一是運動,二是節食;當中以運動達到減肥的效果只有約30%,其餘的一定要靠節食。

很多人減肥不成功,是因為太忙,難以每天抽出幾個小時做運動,其實真正的原因是不夠「堅持」。每一次樓市上升時,都有很多朋友問筆者,現在是否入市的好時機?當我回覆,叫他們應該入市時,他們很多時又會心大心細,把持不定:「目前是否虛火」、「看還有機會跌」、「再睇定□」等。但是,當樓價下跌時,筆者建議他們應該趁低吸納,他們大部分的反應又會是「目前正處跌市,沒理由入市」、「我看還未跌夠」、「仲有排跌」等等……似乎大家對是否入市的準則既無「堅持」,亦不「自律」。

持物業時間愈長 風險愈低

有很多人會說,你們作為代理,永遠都是叫人買樓,錢不是你的,升跌你們都有佣金收!但是,他們不明白,地產代理除了做生意可以賺取佣金的職業身份外,還應該有其專業知識及身份的。

「叫人買樓是對的」,這句說話筆者很認同,只要是入市的買家在能力的基本條件下,絕對不怕買錯。以用家的角度而言,自住理想的居所,已經賺到了家的感覺;以投資者的角度,只要計算到合理的回報率,投資物業的安全度,比任何產品為佳。再者,無論是用家或投資者,持有物業的時間愈長,風險會愈低,畢竟物業很少會變得一文不值,起碼在香港的物業市場不會發生!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9000&issue=20161017
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廖偉強:第4季樓市如何走?

1 : GS(14)@2016-10-24 05:54:51

【明報專訊】樓價由去年度9月的高位,回落至今年3月尾,之後開始反彈回升,大約還有3%的差距,就會衝破歷史的高位!

無可否認,此輪升浪由中小型物業主導市場,最近這一個月,陸續蔓延至豪宅市場。開始有些專家分析市場熾熱的原因,不少將之歸咎於內地買家湧現。他們分析指內地的買家數量明顯增加,但是,如果細心分析,內地買家佔總體的成交比例,仍然是低於幾個百分點。

年初至今,樓價由第一季的持續回落,至次季開始反彈,到今天已經累積上升了約5%;樓價是否有力能在第四季繼續上升呢?筆者的答案是可以的,支持樓價上升的因素如下:

一.6月英國公投後,決定脫歐,資金流入亞洲增加,香港是理想選擇之一;

二.由上年中樓市開始放緩,樓價開始回落,至今已經累積一定的購買力;

三.全球的QE令銀紙貶值,買樓保值成為資金避難所;

四.美國在加息一事上不斷出口術,就算美國真的加息,香港跟隨的機率仍然很低,低息環境仍然存在;

五.人民幣納SDR後相信會繼續貶值,內地買家將資金分散風險,香港是首選;

六.住宅供應仍然缺乏,難以在短期內達標,供求失衡是樓價上升的關鍵;

七.通脹不斷上升,樓價跟隨上升是正常的,何况買樓有槓桿,可以在銀行借貸,不用付全數,通脹上升一成,按比例樓價可以上升兩成。

上述只是筆者的體會及分析,純屬個人意見;買樓是人生大事,自住要講能力,投資要講眼光。但是,從長遠角度而言,香港地少人多,楂長線的大多數都是贏家,最重要是買得稱心、住得開心!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7593&issue=20161024
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廖偉強:不停有基建 樓市必興旺

1 : GS(14)@2016-11-08 05:35:43

【明報專訊】香港地少人多,樓價高昂已經是必然的現象,所以,在過去的幾十年,大部分時間的樓價都是有升無跌。

樓價在去年9月份開始回落,直到今年的3月份已經止跌回升,到今天樓價已逼近去年的高位,只欠2%左右就可以升穿歷史的新高。對於這次樓價的上升,開始有人擔心何時會再次回落;對於這個看法,筆者認為有些杞人憂天!

剛需下 需求有增無減

為何香港地少人多,樓宇可以這樣受歡迎呢?筆者有幾點看法,首先,一定是有剛性的需求;有能力而未能夠上車的市民,數量絕對不少;何況近年的風氣是分支家庭不斷增加,父母亦樂意協助下一代上車;再者就是離婚率增加及人口老化問題,均令物業需求有增無減。

如果大家有留意,香港的大型基建從未間斷,近在眼前的有各區的鐵路延線、屯門至機場的隧道、港珠澳大橋、機場第三跑道、如火如荼的高鐵等,多不勝數。這麼多的大型基建出現,香港的經濟差極有限,經濟好對樓市有一定的幫助。

內地客吸貴重物業

最近,傳媒都有報道,內地的買家明顯增加,當中可能與人民幣貶值有關。但是,筆者相信香港的樓宇絕對有一定的吸引力,因為香港的稅制簡單、樓宇質素高、環境衛生、管理完善、法制及治安都好,而且買賣手續容易兼有保障,當然,地產代理亦功不可沒。基於有內地買家因素外,再加上全球多國實行量化寬鬆,未來,將會是貴重物業主導樓市。筆者相信,這趟樓市的升勢只是剛剛開始!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


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廖偉強:辣招阻擋不了需求

1 : GS(14)@2016-11-15 07:58:29

【明報專訊】政府在2010年11月推出第一隻辣招額外印花稅(SSD),令到炒家銷聲匿迹。當時筆者已經預期樓價不會跌,因為市場的炒家全面減少,市場缺乏推波助瀾者,樓價自然不會被炒上;但與此同時,亦因為沒有炒家在市況不利時作出恐慌拋售,故樓價亦沒有被炒落去。

時至2012年10月份,政府再次出招,引入買家印花稅(BSD)及加強版SSD;這次出招,筆者覺得是需要的,因為內地人在港置業的數量不斷增加,他們出價的快、準、狠,確實推高樓價,這次出招合情合理。

第三隻辣招雙倍印花稅(DSD),足以令到市場的交投量萎縮,因為市場除了用家外,亦會有投資者置業收租,雙倍印花稅令投資者大量減少,其實這兩年的成交量,確實嚴重偏低。

政府稱目前的樓價急升,何來急升呢?2015年全年樓價升約1.9%,2016年樓價由年初時的回落,在第二季反彈至今,全年樓價累積升幅約5.8%,兩年的累計升幅只有約7.8%,是否嚴重呢?

港府應增供應 而非壓市場

政府努力增加房屋供應,但是需要時間及有難度,因此唯有在需求量的方向遏止!樓價需要下跌多少,才可以符合市民的需求呢?這個課題沒完沒了,當樓價上升時,市民難以負擔!當樓價下跌時,又無人敢入市買樓!

今次的辣招,只會令成交量下跌,不會令樓價下跌;相反,會令二手市場的業主更加惜售,導致盤源短缺,窒礙二手市場的流轉量,而在「賣了買唔番」的情況下,樓價真的很難會跌。因此,筆者認為,政府目前真正要做的事情就是盡快增加供應,而並非抑壓市場的成交!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7589&issue=20161114
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廖偉強:辣招嚴重扭曲市場

1 : GS(14)@2016-11-21 04:55:58

【明報專訊】政府今次的辣招,筆者絕對不相信能夠壓抑樓價,相反,會令樓市的正常成交現象變得更為畸形!

從對上的三次辣招(SSD、BSD、DSD),已經證明有關壓抑樓市的方法不可行。這些辣招只能將買家入市的時間拖長,令購買力暫時大量抑壓,但當大家適應辣招後,突如其來的爆炸力就會釋放出來,使樓價進一步上升。

今次政府落重藥,但求一招了,可即時嚇退所有投資者以為只要以照顧用家為理由,市場就會沒有反對聲音。目前市場的資金氾濫,卻沒有太多穩健的投資可以選擇,物業市場就是最簡單的投資,資金流入就是最正常不過的現象!

香港人適應能力相當強,沒有短炒,就變長楂;見細單位有價,就買幾間收租;見豪宅需求大,就轉戰豪宅市場;政府打擊住宅,就瞄準工商舖,甚至車位都可以作投資,可見大家都是極靈活走位。

父母急用子女名義買樓

政府這些辣招,間接已經扭曲市場,以往父母會教育子女自強不息,努力工作,不斷奮鬥,以賺取金錢去完成置業目標。但是今天很多父母為了避稅,寧願早些借用子女的首置名額,間接造就子女不費吹灰之力,已經可以成為業主。有些能力較強的買家,更用首置子女的名義,以一張合約購買多個物業,變相出現提早分身家的怪現象!政府推出後很難會收回;原因很簡單,因為政府一定會擔心,如果收回的話,樓價會急劇上升,出招便會前功盡廢。既然辣招出了之後,很難收回,那麼希望政府以後出辣招前,必須要三思而後行,否則樓市將會不斷扭曲,影響深遠!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8120&issue=20161121
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廖偉強:代理自有生存空間

1 : GS(14)@2016-11-28 08:04:39

【明報專訊】筆者入行30年,每一次靜市,都總會有朋友關心,我每次的答案都是一樣「總會過去」!原因很簡單,因為筆者入行至今,無花無假,真的是平均每兩年左右,就會面臨一次靜市。在較好的情况下,旺市的時間比較長;而差的情况下,可能要靜幾年,就好像1997年後的那幾年時間!

地產代理不怕樓價上升與下跌,最怕是沒有成交!SARS期間,為何代理還能夠生存,主要原因是發展商肯平賣,氣氛就是這樣衍生出來的。

經常有文章提及,發展商是地產霸權的衍生者,業主是地產霸權的得益者,地產代理是地產霸權的幫兇,當樓市淡靜的情况下,地產代理沒有人會同情!說實話,任何行業不景氣時,同情又有何用!重點是作為行業者,能否在逃生門順利離開!

筆者並非賣花讚花香,地產代理的作用可謂功不可沒;自古至今,「家」是生活的一個重要環節,能夠順利為買賣雙方達成協議,這份功勞的滿足感,是不足為外人道!

樓價難符每個人要求

市况向好,代理固然是大豐收,但是,在淡市時,代理如何強化個人的心態,而繼續屹立不倒才是最重要的。

經常有人說香港的樓價貴,但是,大家是否知道,香港是國際大都會,是人才匯聚的地方。人才多,競爭自然會大,一個有競爭力的城市,樓價自然很難符合每一個人的要求。個人可以做的,就是加強自己的競爭力;政府要做的,就是在公營房屋方面盡量滿足市民的需求!

利嘉閣地產總裁

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廖偉強:得分與失分

1 : GS(14)@2016-12-19 06:29:55

【明報專訊】地產代理是一門競爭激烈的行業,無論是市好或市差,在代理人數眾多之下,生意額每人每月都難以平均分配!新的辣招推出後,成交的情况更加是慘不忍睹,超過半數以上的代理都沒有開單,情况令人憂慮!

「贏的秘訣是失分比別人少」

12月9日,特首梁振英宣布不會競逐連任下一屆的特首,市場好像掀起了一片希望,認為樓市再次加辣的機會將在短期內告吹。梁振英在位期間,確實很努力在房屋政策方面下工夫,而且給予人的印象亦是一個非常勤力的特首,理應獲得很多的加分。但是,有一句說話是「贏的秘訣是失分比別人少」,正正是他的性格及行為,令到大多數的市民,都認為是失分的表現!

地產市場樓價、成交及變化,是受制於息口、供應、政治及經濟等因素影響。香港房地產的興旺,主要的原因是地少人多,兼且香港是國際大都會,匯聚精英人才,樓價是易升難跌。

致力增加供應,解決供求失衡的問題,是梁振英房屋策略的「得分」;只顧加辣抑壓交投,使購買力滯後,引發未來積壓的爆發力,使換樓鍊出現斷層,便是「失分」,這只會令之前的「得分」抵消,實是得不償失!地產代理的「得分」與「失分」在於三方面,首先必須是「唔蝕」,一門生意如果經常蝕本,便沒法經營;其次是「唔輸」,行內競爭激烈,如果經常輸給同區對手,便很容易會被淘汰;最後是「唔反」,即是你的下屬或員工支持你的工作能力及責任,如果不能服眾,眾叛親離的後果,便沒有辦法可以再經營下去了!

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7475&issue=20161219
廖偉強 廖偉 得分 失分
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廖偉強:3類物業今年將跑贏

1 : GS(14)@2017-01-04 00:33:21

【明報專訊】新的一年開始,在此恭祝各位讀者財源廣進!身體健康!生活愉快!

2017年的二手市場不會有太大的變化,估計與去年度的成交宗數相若,主要的原因是辣招仍然存在,再加上有加息的隱憂;此外,大部分的業主沒有資金的壓力,况且買賣換樓需要付出高稅率的代價,故將導致二手市場的成交緩慢,成交宗數變化不大!

不過,有三種類別的物業,在2017年將跑贏大市,包括新盤、超級豪宅及工商項目。新盤方面,2016年登記數字達到18,000宗,涉及金額1,900億元,創歷史的新高,相應的佣金相當和味。估計2017年新盤交投將會突破20,000宗,金額估計會超過2,100億元,這就是代理兵家必爭之地,只要能夠保持生意的佔有率,佣金起碼有一成的增長。

超級豪宅方面,全球量化寬鬆,內地資金氾濫,本地富豪資金充裕,買磚頭保值是最穩健的投資;香港的樓宇,無論稅制、法制、安全、買賣容易等,都是吸引外國投資者的愛好,所以,筆者更加相信超級豪宅在今年會有上佳的表現。

預期政府暫不再加辣

工商項目方面,全幢大廈備受注視及追捧,甲級商廈將會創新高,工廈亦不遑多讓,舖市亦會見底回升,再加上投資者的資金沒有出路,工商項目絕對不可以忽視。更值得注意的是,內地很多大企業以香港為基地,工商項目將會一枝獨秀!

2017年特首選舉換屆在即,筆者相信政府在短期內,不會對樓市再有加辣的措施,息口的上升幅度亦有限,不是致命傷,因此預期2017年對地產代理來說,仍然是好的年度!

利嘉閣地產總裁

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廖偉強:房地產是投資者必需品

1 : GS(14)@2017-01-09 08:06:44

【明報專訊】樓價愈高,愈多人抱怨買不起樓,上不到車!有能力入市的買家,千方百計都要入市,務求有一樓在手,便無後顧之憂!香港是彈丸之地,地少人多,住屋需求更是世界之冠,惟本地房屋供應嚴重不足,除了私人市場有大量需求外,公營房屋亦極為短缺,否則,社會不會有這麼多怨氣。

公營房屋的問題及所引發的民間怨氣,留待政府去解決及消弭!既為地產代理行業中人,筆者今次只集中討論私人物業市場的需求。

政府在去年11月初加辣,令首當其衝的投資者全面退卻,話雖如此,投資者的資金仍需尋找出路,那麼他們會作何種投資呢?答案顯而易見,中國人傳統思想喜愛買磚頭保值,手上額外的資金自然會流入樓市。

資金流入樓市的最大得益者是發展商,因為發展商可以在印花稅及回贈方面作補貼,令投資者不用額外付出更高的成本,况且新盤通常都是一或兩年後才收樓,有足夠時間可以安排更好的資金調動,投資者自然會從新盤入手。

工商舖市場料成目標

其次是工商舖市場,今次的加辣,暫時並未觸及這些類別的物業,筆者相信很多資金會流入工商市場;但是,因為這類物業比較專業,買家在相關的投資知識要比較豐富,才能輕鬆駕馭。

最後是大型單位,如果買家已經手持單位,再買入單位便需要付出更大的代價;所以,為了不必要的付出,他們會選擇「一換一」的策略,換更大的單位,享受更理想的家居,同時增加自己擁有的總呎數。

利嘉閣地產總裁

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廖偉強:地產代理vs地產佬

1 : GS(14)@2017-01-17 01:45:48

【明報專訊】從事飲食行業,幕後的功臣一定是在廚房工作的廚師,他的出品是否優質,決定食肆的命運!出名的食肆,廚師的身分及身價相對值錢,打出名堂的廚師,甚或冠以廚神的美譽,可以經常出外表演,亦會在報章雜誌接受訪問,身價有一定保證。但是,有一些廚師不注重衞生,衣著馬虎,滿口髒話,這一類的廚師,外間稱呼為廚房佬!

職業無貴賤 肯努力自然受尊重

地產代理這職業,是專業的行業,除了要精通地產的知識及資訊外,無論在法律、財務、政治及經濟等知識,都要略懂,正確的名稱應該為地產代理從業員;但是,有一些從業員,無論在操守、行為、表現及形象等,都會令人反感!更有些專門負責一手樓盤的代理,喜歡三五成群,講粗口、聚集煲煙、撩女仔、鬧途人,甚或打鬥等,此等代理被稱為街霸!不良地產從業員,是害群之馬,會影響整個地產代理行業,被稱之為「地產佬」!

從前阿燦 現在大客

記得很久之前,大陸新移民來到香港生活,因為語言及文化不同,很多時候都會弄出尷尬事情,甚或笑話連篇,香港人稱之為阿燦。不過,今時今日,內地經濟發展一日千里,中國人出外旅遊及留學比比皆是,他們見識廣博,知識水平提升,財富幾何級數增長。從事地產行業的代理,更加視內地人為寶,因為他們財富豐厚,喜歡購買香港的房地產。只要肯努力,改變陋習,不斷進步,對工作及自己有要求,客人就會重視及欣賞,相反就會被鄙視及反感!簡單而言「成也自己、敗也自己」!

利嘉閣地產總裁

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廖偉強 廖偉 地產 代理 vs
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