廖偉強：叫人買樓永遠是對的
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GS(14)@2016-10-17 08:00:33【明報專訊】上星期和朋友晚飯，在席間大家討論的內容是減肥；當然，筆者沒有太多發言權，因為筆者從小到大都沒有肥過！最終我們的結論是，能夠減肥的最佳方法只有兩種（不包括食藥），一是運動，二是節食；當中以運動達到減肥的效果只有約30%，其餘的一定要靠節食。
很多人減肥不成功，是因為太忙，難以每天抽出幾個小時做運動，其實真正的原因是不夠「堅持」。每一次樓市上升時，都有很多朋友問筆者，現在是否入市的好時機？當我回覆，叫他們應該入市時，他們很多時又會心大心細，把持不定：「目前是否虛火」、「看還有機會跌」、「再睇定□」等。但是，當樓價下跌時，筆者建議他們應該趁低吸納，他們大部分的反應又會是「目前正處跌市，沒理由入市」、「我看還未跌夠」、「仲有排跌」等等……似乎大家對是否入市的準則既無「堅持」，亦不「自律」。
持物業時間愈長 風險愈低
有很多人會說，你們作為代理，永遠都是叫人買樓，錢不是你的，升跌你們都有佣金收！但是，他們不明白，地產代理除了做生意可以賺取佣金的職業身份外，還應該有其專業知識及身份的。
「叫人買樓是對的」，這句說話筆者很認同，只要是入市的買家在能力的基本條件下，絕對不怕買錯。以用家的角度而言，自住理想的居所，已經賺到了家的感覺；以投資者的角度，只要計算到合理的回報率，投資物業的安全度，比任何產品為佳。再者，無論是用家或投資者，持有物業的時間愈長，風險會愈低，畢竟物業很少會變得一文不值，起碼在香港的物業市場不會發生！
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9000&issue=20161017
廖偉強：第4季樓市如何走？
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GS(14)@2016-10-24 05:54:51【明報專訊】樓價由去年度9月的高位，回落至今年3月尾，之後開始反彈回升，大約還有3%的差距，就會衝破歷史的高位！
無可否認，此輪升浪由中小型物業主導市場，最近這一個月，陸續蔓延至豪宅市場。開始有些專家分析市場熾熱的原因，不少將之歸咎於內地買家湧現。他們分析指內地的買家數量明顯增加，但是，如果細心分析，內地買家佔總體的成交比例，仍然是低於幾個百分點。
年初至今，樓價由第一季的持續回落，至次季開始反彈，到今天已經累積上升了約5%；樓價是否有力能在第四季繼續上升呢？筆者的答案是可以的，支持樓價上升的因素如下：
一.6月英國公投後，決定脫歐，資金流入亞洲增加，香港是理想選擇之一；
二.由上年中樓市開始放緩，樓價開始回落，至今已經累積一定的購買力；
三.全球的QE令銀紙貶值，買樓保值成為資金避難所；
四.美國在加息一事上不斷出口術，就算美國真的加息，香港跟隨的機率仍然很低，低息環境仍然存在；
五.人民幣納SDR後相信會繼續貶值，內地買家將資金分散風險，香港是首選；
六.住宅供應仍然缺乏，難以在短期內達標，供求失衡是樓價上升的關鍵；
七.通脹不斷上升，樓價跟隨上升是正常的，何况買樓有槓桿，可以在銀行借貸，不用付全數，通脹上升一成，按比例樓價可以上升兩成。
上述只是筆者的體會及分析，純屬個人意見；買樓是人生大事，自住要講能力，投資要講眼光。但是，從長遠角度而言，香港地少人多，楂長線的大多數都是贏家，最重要是買得稱心、住得開心！
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7593&issue=20161024
廖偉強：不停有基建 樓市必興旺
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GS(14)@2016-11-08 05:35:43【明報專訊】香港地少人多，樓價高昂已經是必然的現象，所以，在過去的幾十年，大部分時間的樓價都是有升無跌。
樓價在去年9月份開始回落，直到今年的3月份已經止跌回升，到今天樓價已逼近去年的高位，只欠2%左右就可以升穿歷史的新高。對於這次樓價的上升，開始有人擔心何時會再次回落；對於這個看法，筆者認為有些杞人憂天！
剛需下 需求有增無減
為何香港地少人多，樓宇可以這樣受歡迎呢？筆者有幾點看法，首先，一定是有剛性的需求；有能力而未能夠上車的市民，數量絕對不少；何況近年的風氣是分支家庭不斷增加，父母亦樂意協助下一代上車；再者就是離婚率增加及人口老化問題，均令物業需求有增無減。
如果大家有留意，香港的大型基建從未間斷，近在眼前的有各區的鐵路延線、屯門至機場的隧道、港珠澳大橋、機場第三跑道、如火如荼的高鐵等，多不勝數。這麼多的大型基建出現，香港的經濟差極有限，經濟好對樓市有一定的幫助。
內地客吸貴重物業
最近，傳媒都有報道，內地的買家明顯增加，當中可能與人民幣貶值有關。但是，筆者相信香港的樓宇絕對有一定的吸引力，因為香港的稅制簡單、樓宇質素高、環境衛生、管理完善、法制及治安都好，而且買賣手續容易兼有保障，當然，地產代理亦功不可沒。基於有內地買家因素外，再加上全球多國實行量化寬鬆，未來，將會是貴重物業主導樓市。筆者相信，這趟樓市的升勢只是剛剛開始！
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9691&issue=20161107
廖偉強：辣招阻擋不了需求
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GS(14)@2016-11-15 07:58:29【明報專訊】政府在2010年11月推出第一隻辣招額外印花稅（SSD），令到炒家銷聲匿迹。當時筆者已經預期樓價不會跌，因為市場的炒家全面減少，市場缺乏推波助瀾者，樓價自然不會被炒上；但與此同時，亦因為沒有炒家在市況不利時作出恐慌拋售，故樓價亦沒有被炒落去。
時至2012年10月份，政府再次出招，引入買家印花稅（BSD）及加強版SSD；這次出招，筆者覺得是需要的，因為內地人在港置業的數量不斷增加，他們出價的快、準、狠，確實推高樓價，這次出招合情合理。
第三隻辣招雙倍印花稅（DSD），足以令到市場的交投量萎縮，因為市場除了用家外，亦會有投資者置業收租，雙倍印花稅令投資者大量減少，其實這兩年的成交量，確實嚴重偏低。
政府稱目前的樓價急升，何來急升呢？2015年全年樓價升約1.9%，2016年樓價由年初時的回落，在第二季反彈至今，全年樓價累積升幅約5.8%，兩年的累計升幅只有約7.8%，是否嚴重呢？
港府應增供應 而非壓市場
政府努力增加房屋供應，但是需要時間及有難度，因此唯有在需求量的方向遏止！樓價需要下跌多少，才可以符合市民的需求呢？這個課題沒完沒了，當樓價上升時，市民難以負擔！當樓價下跌時，又無人敢入市買樓！
今次的辣招，只會令成交量下跌，不會令樓價下跌；相反，會令二手市場的業主更加惜售，導致盤源短缺，窒礙二手市場的流轉量，而在「賣了買唔番」的情況下，樓價真的很難會跌。因此，筆者認為，政府目前真正要做的事情就是盡快增加供應，而並非抑壓市場的成交！
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7589&issue=20161114
廖偉強：辣招嚴重扭曲市場
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GS(14)@2016-11-21 04:55:58【明報專訊】政府今次的辣招，筆者絕對不相信能夠壓抑樓價，相反，會令樓市的正常成交現象變得更為畸形！
從對上的三次辣招（SSD、BSD、DSD），已經證明有關壓抑樓市的方法不可行。這些辣招只能將買家入市的時間拖長，令購買力暫時大量抑壓，但當大家適應辣招後，突如其來的爆炸力就會釋放出來，使樓價進一步上升。
今次政府落重藥，但求一招了，可即時嚇退所有投資者以為只要以照顧用家為理由，市場就會沒有反對聲音。目前市場的資金氾濫，卻沒有太多穩健的投資可以選擇，物業市場就是最簡單的投資，資金流入就是最正常不過的現象！
香港人適應能力相當強，沒有短炒，就變長楂；見細單位有價，就買幾間收租；見豪宅需求大，就轉戰豪宅市場；政府打擊住宅，就瞄準工商舖，甚至車位都可以作投資，可見大家都是極靈活走位。
父母急用子女名義買樓
政府這些辣招，間接已經扭曲市場，以往父母會教育子女自強不息，努力工作，不斷奮鬥，以賺取金錢去完成置業目標。但是今天很多父母為了避稅，寧願早些借用子女的首置名額，間接造就子女不費吹灰之力，已經可以成為業主。有些能力較強的買家，更用首置子女的名義，以一張合約購買多個物業，變相出現提早分身家的怪現象！政府推出後很難會收回；原因很簡單，因為政府一定會擔心，如果收回的話，樓價會急劇上升，出招便會前功盡廢。既然辣招出了之後，很難收回，那麼希望政府以後出辣招前，必須要三思而後行，否則樓市將會不斷扭曲，影響深遠！
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8120&issue=20161121
廖偉強：代理自有生存空間
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GS(14)@2016-11-28 08:04:39【明報專訊】筆者入行30年，每一次靜市，都總會有朋友關心，我每次的答案都是一樣「總會過去」！原因很簡單，因為筆者入行至今，無花無假，真的是平均每兩年左右，就會面臨一次靜市。在較好的情况下，旺市的時間比較長；而差的情况下，可能要靜幾年，就好像1997年後的那幾年時間！
地產代理不怕樓價上升與下跌，最怕是沒有成交！SARS期間，為何代理還能夠生存，主要原因是發展商肯平賣，氣氛就是這樣衍生出來的。
經常有文章提及，發展商是地產霸權的衍生者，業主是地產霸權的得益者，地產代理是地產霸權的幫兇，當樓市淡靜的情况下，地產代理沒有人會同情！說實話，任何行業不景氣時，同情又有何用！重點是作為行業者，能否在逃生門順利離開！
筆者並非賣花讚花香，地產代理的作用可謂功不可沒；自古至今，「家」是生活的一個重要環節，能夠順利為買賣雙方達成協議，這份功勞的滿足感，是不足為外人道！
樓價難符每個人要求
市况向好，代理固然是大豐收，但是，在淡市時，代理如何強化個人的心態，而繼續屹立不倒才是最重要的。
經常有人說香港的樓價貴，但是，大家是否知道，香港是國際大都會，是人才匯聚的地方。人才多，競爭自然會大，一個有競爭力的城市，樓價自然很難符合每一個人的要求。個人可以做的，就是加強自己的競爭力；政府要做的，就是在公營房屋方面盡量滿足市民的需求！
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0825&issue=20161128
廖偉強：得分與失分
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GS(14)@2016-12-19 06:29:55【明報專訊】地產代理是一門競爭激烈的行業，無論是市好或市差，在代理人數眾多之下，生意額每人每月都難以平均分配！新的辣招推出後，成交的情况更加是慘不忍睹，超過半數以上的代理都沒有開單，情况令人憂慮！
「贏的秘訣是失分比別人少」
12月9日，特首梁振英宣布不會競逐連任下一屆的特首，市場好像掀起了一片希望，認為樓市再次加辣的機會將在短期內告吹。梁振英在位期間，確實很努力在房屋政策方面下工夫，而且給予人的印象亦是一個非常勤力的特首，理應獲得很多的加分。但是，有一句說話是「贏的秘訣是失分比別人少」，正正是他的性格及行為，令到大多數的市民，都認為是失分的表現！
地產市場樓價、成交及變化，是受制於息口、供應、政治及經濟等因素影響。香港房地產的興旺，主要的原因是地少人多，兼且香港是國際大都會，匯聚精英人才，樓價是易升難跌。
致力增加供應，解決供求失衡的問題，是梁振英房屋策略的「得分」；只顧加辣抑壓交投，使購買力滯後，引發未來積壓的爆發力，使換樓鍊出現斷層，便是「失分」，這只會令之前的「得分」抵消，實是得不償失！地產代理的「得分」與「失分」在於三方面，首先必須是「唔蝕」，一門生意如果經常蝕本，便沒法經營；其次是「唔輸」，行內競爭激烈，如果經常輸給同區對手，便很容易會被淘汰；最後是「唔反」，即是你的下屬或員工支持你的工作能力及責任，如果不能服眾，眾叛親離的後果，便沒有辦法可以再經營下去了！
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7475&issue=20161219
廖偉強：3類物業今年將跑贏
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GS(14)@2017-01-04 00:33:21【明報專訊】新的一年開始，在此恭祝各位讀者財源廣進！身體健康！生活愉快！
2017年的二手市場不會有太大的變化，估計與去年度的成交宗數相若，主要的原因是辣招仍然存在，再加上有加息的隱憂；此外，大部分的業主沒有資金的壓力，况且買賣換樓需要付出高稅率的代價，故將導致二手市場的成交緩慢，成交宗數變化不大！
不過，有三種類別的物業，在2017年將跑贏大市，包括新盤、超級豪宅及工商項目。新盤方面，2016年登記數字達到18,000宗，涉及金額1,900億元，創歷史的新高，相應的佣金相當和味。估計2017年新盤交投將會突破20,000宗，金額估計會超過2,100億元，這就是代理兵家必爭之地，只要能夠保持生意的佔有率，佣金起碼有一成的增長。
超級豪宅方面，全球量化寬鬆，內地資金氾濫，本地富豪資金充裕，買磚頭保值是最穩健的投資；香港的樓宇，無論稅制、法制、安全、買賣容易等，都是吸引外國投資者的愛好，所以，筆者更加相信超級豪宅在今年會有上佳的表現。
預期政府暫不再加辣
工商項目方面，全幢大廈備受注視及追捧，甲級商廈將會創新高，工廈亦不遑多讓，舖市亦會見底回升，再加上投資者的資金沒有出路，工商項目絕對不可以忽視。更值得注意的是，內地很多大企業以香港為基地，工商項目將會一枝獨秀！
2017年特首選舉換屆在即，筆者相信政府在短期內，不會對樓市再有加辣的措施，息口的上升幅度亦有限，不是致命傷，因此預期2017年對地產代理來說，仍然是好的年度！
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6774&issue=20170103
廖偉強：房地產是投資者必需品
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GS(14)@2017-01-09 08:06:44【明報專訊】樓價愈高，愈多人抱怨買不起樓，上不到車！有能力入市的買家，千方百計都要入市，務求有一樓在手，便無後顧之憂！香港是彈丸之地，地少人多，住屋需求更是世界之冠，惟本地房屋供應嚴重不足，除了私人市場有大量需求外，公營房屋亦極為短缺，否則，社會不會有這麼多怨氣。
公營房屋的問題及所引發的民間怨氣，留待政府去解決及消弭！既為地產代理行業中人，筆者今次只集中討論私人物業市場的需求。
政府在去年11月初加辣，令首當其衝的投資者全面退卻，話雖如此，投資者的資金仍需尋找出路，那麼他們會作何種投資呢？答案顯而易見，中國人傳統思想喜愛買磚頭保值，手上額外的資金自然會流入樓市。
資金流入樓市的最大得益者是發展商，因為發展商可以在印花稅及回贈方面作補貼，令投資者不用額外付出更高的成本，况且新盤通常都是一或兩年後才收樓，有足夠時間可以安排更好的資金調動，投資者自然會從新盤入手。
工商舖市場料成目標
其次是工商舖市場，今次的加辣，暫時並未觸及這些類別的物業，筆者相信很多資金會流入工商市場；但是，因為這類物業比較專業，買家在相關的投資知識要比較豐富，才能輕鬆駕馭。
最後是大型單位，如果買家已經手持單位，再買入單位便需要付出更大的代價；所以，為了不必要的付出，他們會選擇「一換一」的策略，換更大的單位，享受更理想的家居，同時增加自己擁有的總呎數。
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6170&issue=20170109
廖偉強：地產代理vs地產佬
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GS(14)@2017-01-17 01:45:48【明報專訊】從事飲食行業，幕後的功臣一定是在廚房工作的廚師，他的出品是否優質，決定食肆的命運！出名的食肆，廚師的身分及身價相對值錢，打出名堂的廚師，甚或冠以廚神的美譽，可以經常出外表演，亦會在報章雜誌接受訪問，身價有一定保證。但是，有一些廚師不注重衞生，衣著馬虎，滿口髒話，這一類的廚師，外間稱呼為廚房佬！
職業無貴賤 肯努力自然受尊重
地產代理這職業，是專業的行業，除了要精通地產的知識及資訊外，無論在法律、財務、政治及經濟等知識，都要略懂，正確的名稱應該為地產代理從業員；但是，有一些從業員，無論在操守、行為、表現及形象等，都會令人反感！更有些專門負責一手樓盤的代理，喜歡三五成群，講粗口、聚集煲煙、撩女仔、鬧途人，甚或打鬥等，此等代理被稱為街霸！不良地產從業員，是害群之馬，會影響整個地產代理行業，被稱之為「地產佬」！
從前阿燦 現在大客
記得很久之前，大陸新移民來到香港生活，因為語言及文化不同，很多時候都會弄出尷尬事情，甚或笑話連篇，香港人稱之為阿燦。不過，今時今日，內地經濟發展一日千里，中國人出外旅遊及留學比比皆是，他們見識廣博，知識水平提升，財富幾何級數增長。從事地產行業的代理，更加視內地人為寶，因為他們財富豐厚，喜歡購買香港的房地產。只要肯努力，改變陋習，不斷進步，對工作及自己有要求，客人就會重視及欣賞，相反就會被鄙視及反感！簡單而言「成也自己、敗也自己」！
利嘉閣地產總裁
[廖偉強]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1127&issue=20170116
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