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全方位調查 美孚牙籤樓擴散 30藍籌屋苑高危

2011-4-28  NM



美孚牙籤樓事件鬧得民怨沸騰,事 緣發展商企圖強霸屋苑的剩餘地積比率,計劃在八期加建一幢牙籤樓。小業主當年花盡畢生積蓄,只求置業安居,怎料今天要瞓街示威兼收律師信。本刊全方位調查 五十個大型住宅項目,發現美孚牙籤樓非屬個別事件,原來全港逾三十個屋苑,都有剩餘地積比率,足以忽然再發展。其中,南區老牌屋苑置富花園的商場,隨時可 搖身一變成為一百八十度全遮擋海景的牙籤樓。另一港島藍籌太古城,發展商太古早已加建四星酒店和甲級商廈。屯門的黃金海岸隨時可起多三幢住宅,還有荃灣的 海濱花園計劃在廣場上加建屏風商廈。原來,不少發展商在開售樓盤之前,早已部署兩大陰招,預備日後食盡剩餘地積比率。美孚翻版牙籤樓暗藏全港各區,梗有一 幢在左近。
自發展商祥達的工程車,於三月中駛入美孚新邨八期的空地後,有受影響的居民,每日都到在地盤附近,由帳篷臨時搭成的「保家亭」打躉。住在九十六座C單位的 葉少舟,單位露台對正地盤。「如果真係起樓,唔好話個海景,連個太陽都會被完全擋晒。」葉少舟一邊說,一邊帶記者在地盤位置走了一圈。依記者所見,地盤外 圍被畫上一條黑色線將來會建圍板。站在黑色線上往上看,就是四座美孚新邨對海單位的露台圍欄。「低層嘅露台欄杆與地盤圍板之間嘅距離,應該少過一隻手 掌。」葉少舟說。祥達早前入稟法院,控告美孚居民在四月三日阻礙起樓,葉少舟與該區區議員王德全齊齊成為被告。本刊訪問被告之一,退休前是教師的葉少舟, 他眼神顯得有點愁緒:「無端端做咗被告……唉……都無計啦。依家都擔心o架,要我哋賠百四萬,個地盤啲嘢邊值咁多錢呀。四月三日仲要係星期日,邊有人開工 o架!」惹上官非,但葉少舟表示會堅持到底。「我哋會喺政府賣地當日(二十七日),拉隊去賣地現場嘅新伊館抗議。另外,廿九日十點,我哋被禁制進入地盤嘅 禁制令宣判時,我哋都會在高院門外集會。」
剩餘地積比解構
1. 發展商買地起樓,均受屋宇、地政及城規三個政府部門規管。屋宇署批出的地積比率(指總建築面積與地皮面積的比率),一般較地政總署地皮地契內的地積比高。 2. 發展商受地契和其他規劃條例(如高度限制)的規限,未能用盡屋宇署批出的地積比。但發展商在起樓賣樓前早有部署,留有兩大陰招,希望日後能與政府商討改地 契再進一步發展。
3. 陰招一:分割地段原本政府把每一塊地皮劃為一地段,地段上所有小業主共同擁有該地段的「不可分割份數」(undivided share)。發展商日後要發展剩餘地積比,本來要得到所有小業主同意,可謂十分困難。故此發展商在賣散住宅單位給小業主前,會把地皮劏開成若干小地段, 然後保留游泳池、停車場、會所等有發展潛能的小地段,只把住宅部分小地段賣給小業主。
4. 陰招二:不平等大廈公契若沒有在售樓前把地段割開,發展商可在大廈公契內列明日後有權再發展,用盡剩餘地積比。根據土地法,發展商只須與第一位買家簽大廈公契,發展商容易找來友好買家簽字。
牙籤樓危機遍港九
剩餘地積比的誘惑
美孚鬥爭的根源,是剩餘地積比率。不論美孚新邨、國金二期、還是半島酒店,香港所有樓宇都身負地積比率(plot ratio)。以一個十萬呎的地盤為例,五倍地積比率代表可以建五十萬呎的多層樓宇。換言之,地積比率愈高,發展密度愈大。現時市區呎價上萬元,每塊階磚 都是錢,賺到盡的發展商誓用盡地積比率,此舉在地產界稱為「炒盡」。港大房地產及建設系助理教授姚松炎指,六、七十年代起的樓不少還未「炒盡」,原因五花 八門。「當年大型屋苑好罕有,發展商嘅憂慮係怕賣唔晒,所以唔需要用盡地積比率。」他分析道。另外,受飛機航道的高度限制(如美孚新邨),以及遷就建築設 計(如九倉在天星碼頭的海運大廈),甚至太過複雜計錯數(如北角英皇道的嘉信大廈),都解釋了為何發展商不把樓盤「炒盡」。但是,原來政府的行政漏洞,才 是發展商玩轉地積比率的罪魁禍首。發展商買地起樓,受屋宇、地政及城規三個政府部門管制。屋宇署根據有近五十年歷史的建築物條例,限制樓盤的地積比率。現 時,香港的建築物條例適用於全港任何一個地區、任何一類物業的地盤。過了屋宇署一關,發展商還要把發展項目拿到城規會討論。城規會再根據分區規劃大綱圖, 規限土地用途和樓宇高度等。此後,地政總署會為每塊地皮制訂地契,列明最多可以起的總樓面面積。換言之,城規會和地政總署針對個別樓盤限制發展規模,屋宇 署則按放諸四海皆準的成文法辦事,尺度不一。「三者互不從屬,又互有漏洞。」姚松炎總結道。
欲要改契必先劏地
本刊翻查屋宇署的建築圖則和地政總署的地契,調查全港五十個地皮面積超過十萬呎的大型住宅項目,發現逾三十個樓盤剩餘超過兩倍的地積比率,多個藍籌屋苑如 置富花園和太古城,以至屯門的黃金海岸和荃灣的海濱花園,統統榜上有名。這些屋苑的發展商多數把地契和城規會限制的地積比率「炒盡」,而按屋宇署的準則, 則有剩餘地積比率。樓盤落成若干年後,發展商可與政府協商補地價改地契,以便把屋宇署的剩餘地積比率也「炒盡」。根據現時土地條例,假如在樓盤落成後已將 業權賣散給小業主,發展商除非取得所有業權人的同意,否則無權改地契。故此,為了有利日後與政府談判改地契,發展商一早部署兩大陰招。多位資深測量師和建 築師均表示,發展商多會用整塊地皮計算地積比率起樓,在業權賣散之前,將一塊大的地段劏開幾份,然後只把部分地段賣給小業主,自己則持有一些有剩餘發展潛 力的地段,待往後霸佔小業主的剩餘地積比率起牙籤樓。即使不劏開地段,發展商也可在業權賣散前,利用大廈公契的不平等條款,獨吞剩餘地積比率。本刊翻查全 港三十個大型住宅項目的公契,發現發展商為了保留將來發展剩餘地積比率的特權,訂立辛辣條款,在公契內寫明日後可再在屋苑內發展而毋須得到小業主同意。姚 松炎這樣比擬︰「就好似一個蛋糕,劏契(地段)就係將個蛋糕同士多啤梨切開,我(發展商)就有士多啤梨;而用公契的協議,就係話個士多啤梨係我嘅,個蛋糕 係共有嘅。」
置富設施轉手新地
美孚八期不是特例。時光倒流至三十五年前的香港,今日位於港島南區的置富花園,當年仍是牛奶公司的牧場。七六年,發展商香港置地透過補地價,發展大型住宅項目。
據七六年的建築圖則,置富花園的地盤面積近八十萬呎,按屋宇署的規例,可發展成數以十幢共超過六百萬呎的多層住宅。不過,由於受到地契和城規會的限制,發展商未能「炒盡」,造成地積比率剩餘逾四倍。
就在置富花園落成的七八年,置地在把業權賣散給小業主前,向地政總署申請,將一整塊地皮劏開十份,其中五份由置地的附屬公司持有,並於八五年轉手賣給母公司。九一年,置地以近三億五千萬,把該五個地段賣給新鴻基地產的一間附屬公司。
這五個地段除了是出租商場和停車場,更包括供小業主使用的網球場等康樂場地。「小業主買樓,除咗係買單位嘅擁有權,亦都係買『不可分割份數』的地權(undivided shares),即係話一啲公家地方,其實小業主都有份。」城大建築科技學部高級講師潘永祥說。
換言之,由於已被劏成獨立地段,小業主買樓的時候並不知道,他們買的只是置富花園的單位和其「不可分割份數」,另外五個地段並不屬於他們。
翻查屋宇署和地政總署的紀錄,假如非住宅部分,把剩餘地積比率「炒盡」,可額外獲得超過三百萬呎的總樓面面積。只要改契補地價和過城規會一關,新地隨時可以在置富花園興建牙籤樓。港大的姚松炎直言,發展商在業權賣散前劏地的做法是「最乾淨」!
這五個地段包括十七座對出的網球場及石屎平地、置富南區廣場平台、鄰近十四座平地、一至六座對出的兒童遊樂場和平地以及雅緻洋房停車場上蓋。
記者走訪該屋苑,認為十七座對出的網球場、置富南區廣場平台及一至六座對出的兒童遊樂場這三個範圍較大,最有機會及空間加建物業。
劉先生的家人兩個月前才斥資三百多萬,購入置富十二座富雅苑一個五百多呎的望海單位,他剛跟進單位裝修進度而準備離開,雖未見屋苑有再起樓的動靜,但顯得 十分擔心,「唔係啩?幾高呀?咁個海景單位咪拜拜囉?對成個屋苑環境都唔好啦。」他表示一直有跟進美孚牙籤樓一事,覺得一眾業主好無奈,始料不及家人的物 業有機會變成翻版,「如果香港咁樣真係好恐怖,住住吓前面又多幢嘢。但置富起咗好耐啦,又係新地,應該唔會嘅。」他自言自語說。
而住在二十座富興苑幾年的王先生,指着對出的網球場嘆道:「對我嚟講,置富可以加建完全係新消息,不能置信!(屋苑有剩餘地積比)全是隱蔽式資料,我冇話發展商錯,但小市民只可以無奈接受。」
現時,最令居民、學者和測量師摸不着頭腦的地方就是,政府有何法理依據,容許發展商用大的地段計算地積比率起樓,然後劏地改契,獨吞其他業權人都應該享有的剩餘地積比率?
黃金海岸起多三幢
除了港島藍籌屋苑,信和集團也曾經計劃施展先劏地、後改契的策略,企圖「炒盡」位於屯門海邊的黃金海岸。八十年代中,信和購入現址為黃金海岸的一幅一百多 萬呎地皮興建住宅。九○年一期落成前,信和入紙向地政總署申請劏地,之後才把一期的業權賣散給小業主。至九五年,二期陸續落成,信和重施故技,入紙劏地, 地皮劏開十五份,然後賣散業權。據屋宇署和地政總署的紀錄,信和雖然用盡地契條款限制的總樓面面積,卻沒有「炒盡」建築物條例的規限。九六年,香港樓市接 近頂峰,信和以逾四億元補地價獲地政總署批准改地契,在二期興建多三幢總樓面面積近三十萬呎的高層住宅,每呎成本約一千五百元。不過,此舉立刻招致小業主 大力反對,因為其中兩幢新樓遮擋着第六至十一座的無敵海景。後來經歷金融風暴、樓價大跌的洗禮,信和決定收回起多三幢的計劃,反而向政府索回補地價金額, 至今仍在法律訴訟階段。換言之,信和隨時可以發功「炒盡」黃金海岸。推着嬰兒車的陳先生,剛搬進屋苑不久,未聽聞擴建一事,卻已打定輸數,「人哋信置係大 業主,邊有得爭o架?嘥氣啦。」有駐黃金海岸十多年的地產經紀表示:「拖拉好耐,發展商隔幾年就開業主會試水,睇吓住戶反應仲大唔大,冇抗議就可能即刻開 工。」
地積比率知多啲
六十年代之前,政府以體積限制樓宇發展規模。賺到盡的發展商為了不浪費一尺一寸地盤範圍,勢必起一幢幢樓貼樓的建築物,有損環境。「所以政府在五五年從英 國引入地積比率,建築師可以揀起矮又肥或者高而瘦嘅樓,改善採光、通風、密度等。」港大房地產及建設系助理教授姚松炎說。不過,由於在計算體積的年代,大 騎樓可獲豁免計入總樓面面積,發展商可用騎樓發水,新例令發展商大為不滿。故此,遲至六七年才實行用地積比率計算。
大廈公契知多啲
身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐表示,大廈公契是根據土地法而非合約法訂立。「土地法嘅理念係,賣地嘅人唔單只希望第一個買家受土地條款約 束,亦希望以後任何一個買家都自動受約束。」梁說。在多層大廈林立的香港,購買一個大廈單位也是同樣道理,只要第一個業主與發展商簽署大廈公契,其他業主 都自動受公契條款約束。「可以理解為,第一個買家簽咗公契之後,跟住張地契走。」
太古城加高商廈
另一個老牌藍籌屋苑太古城,亦藏牙籤樓危機。七十年代中,太古船塢遷拆,原址發展大型屋苑。發展商太古地產為了把太古城分五期發展,於動工前,先後把地皮 劏開六十三份。翻查屋宇署的記錄,太古地產沒有「炒盡」建築物條例的地積比率限制。以最後一期第五期為例,現址是四星級酒店「東隅」、海天花園、太古城中 心連同一座商廈。由於發展五期前已經劏開地段,海天花園的小業主並不擁有「東隅」、商場和商廈的地權,而是由大業主太古地產持有。據太古地產的年報,自太 古城中心一座在九七年落成後,發展商考慮利用剩餘地積比,提出在二十七層的商廈再垂直加建十六層,涉及近四十五萬呎總樓面面積。不過,由於未能通過城規會 的高度限制,太古地產自○九年已沒有在年報提及加建計劃。當然,這並不代表太古地產不會捲土重來。記者上週六來到太古城,看見太古城中心一座的樓高,已經 比附近住宅如海天花園和高山台高出數層。如太古在大廈上蓋再起十幾層,加上其藍色的反光外牆,感覺就像一根金剛棒壓住太古城一眾住宅。其實,早於○三年, 太古地產已開始發掘可用的剩餘地積比,現時位於太古城與鰂魚涌中間的港島東中心,便是一例。記者由太古城出發,會先穿過一個名為「匯圃」的休憩公園,公園 內有小瀑布、樹蔭、長椅等,儼如一個私人會所內的公園。步行約五分鐘,才來到樓高七十層的港島東中心。港島東中心原地的地積比,本身不足以起一幢七十層的 大廈,但太古地產巧妙地先轉移原位於匯圃內的高爾夫球場用地,並與原本同在華蘭路的萬邦工業大廈合併,才成功取得足夠的地積比。而附近居民沒有反對,全靠 在正中間的公園匯圃。住在面對港島東中心的太古城順安閣,並為太古城區議員的趙家賢說:「我哋知道地產商如果要用plot ratio,事先要經業主同意。而我哋亦一直都驚佢哋亂咁起,影響到班居民。太古自○六年話起港島東中心之後,就不停諮詢我哋意見。匯圃原本只係一個好舊 嘅公園,我哋要求加長櫈俾老人家坐,又加種好多棵樹,最終成為依家俾居民行逛嘅匯圃。」趙家賢說,而且當時地盤與太古城的住宅之間相隔接近五分鐘步程,因 此居民對興建一幢七十層高的大廈,都沒有作出反對。
美孚八期民怨載道
今日的美孚新邨在四十年前仍是美孚石油的油庫。七一年,美孚石油與港英政府協議,透過補地價把油庫搬到青衣,聯同新世界在油庫原址發展住宅,也就是後來的 美孚八期。據七三年的建築圖則,美孚八期的地盤面積近廿萬呎,按屋宇署的規例,可發展成約一百三十萬呎的多層大廈。但是由於位處飛機航道,受高度限制,發 展商未能「炒盡」,造成地積比率剩餘○點六七倍,即約十二萬呎。(舊契並沒有限制總樓面面積。)就在七八年把美孚八期賣給小業主前一年,發展商向地政總署 申請,把近廿萬呎的地一分為四,包括兩條私家路、西南角的石油氣庫和十幢住宅。由於兩條私家路和石油氣庫已劏契成為獨立地段,小業主買樓的時候並不知道, 他們買的只是美孚八期的單位和其「不可分割份數」的地權,另外三個獨立地段並不屬於他們。九八年美孚八期對開的石油氣庫搬走後至今,發展商四度向屋宇署入 建築圖則,欲在原址起樓,總樓面面積由五萬多呎至十二萬呎不等。由於原址一直是住宅用地,發展商毋須補地價就可以建住宅。○九年,祥達發展有限公司以約一 億二千萬元購入石油氣庫和旁邊通道的地,翌年獲批建築圖則,建樓高二十層的住宅。
二期六期︰照辦煮碗
除了八期,二期和六期正面臨同樣威脅。據本刊獲得一份○九年美孚居民與時任新世界發展總經理梁志堅的會議紀錄,梁主動表示,二期的社區會堂和六期的油站都 有剩餘發展潛力建住宅。六六年,美孚石油透過補地價,在原來的油庫地皮發展住宅,也就是後來的美孚一至四期。七十年代初,美孚首四期陸續落成。同樣是因為 高度限制,發展商未能「炒盡」,剩餘地積比率為○點九七。以一至四期近一百萬呎的地盤面積計算,剩餘近十萬呎總樓面面積。位於二期南端的社區會堂「孚佑 堂」屬獨立地段,新世界的子公司匯秀管理有限公司曾聲稱由其擁有。不過,二期的大廈公契寫明「孚佑堂」屬於美孚居民,即使該地段一直是住宅用地,發展商要 在此起一幢望海牙籤樓,必定困難重重。至於美孚六期,同樣在六六年換地,起樓前已把地皮劏開八份,也是因為高度限制,發展商未能「炒盡」,剩餘地積比率為 ○點五二倍。以五、六期逾四十萬呎的地盤面積計算,剩餘超過廿萬呎總樓面面積。位於六期東邊的油站屬獨立地段,由美孚石油持有,並不屬於美孚的小業主。不 過,油站是非住宅用地,如果要起牙籤樓,須先經城規會改土地用途。
海濱花園不平等公契
位於荃灣西的海濱花園,前身是加德士的油庫。八六年,油庫拆卸後,加德士聯同新世界發展透過補地價興建大型屋苑,地皮面積超過五十萬呎。據屋宇署的紀錄, 當年發展商原定在第二期興建一座商業大廈連商場,後來把計劃擱置,只建了商場,也就是今日的「海濱廣場」。所以,雖然發展商用盡地契規限的住宅總樓面面 積,但是商業部分仍有剩餘。不過,建商廈的計劃擱置時,發展商已於八八年把海濱花園賣散給小業主,無法劏地保住商廈的地皮。但原來發展商早已在大廈公契做 手腳。翻查海濱花園的大廈公契,契上寫明︰「發展商在適當的情況下,經權衡後,毋須經小業主的同意,也有權直接入紙申請附屬公契發展商廈。」果然,新世界 在九三年把商場賣給自己的附屬公司,並加入附屬公契,再次寫明商場的擁有人可以利用剩餘地積比率再發展。○七年,屋宇署批准在「海濱廣場」上蓋加建樓高廿 四層、總樓面面積近二十五萬呎的商廈,惟至今仍未動工。由於海濱花園當中有七座都是圍着海濱廣場而建,有居民及地產經紀估計,建成後,景觀最受影響、完全 被遮擋的有十七、十八、二十至二十二座。記者在現場視察,外貌似文化中心的海濱廣場,共八層高,內有超市、食肆、溜冰場等,但有多個鋪位空置,場內陰暗, 扶手電梯亦沒有運作。堅持每天到場跟鄰居聊天的曾婆婆謂:「寫字樓起好之後,會好似一支香插喺中央,真係啋!依家商場冇人行o架,以前有戲院同永安,現時 四、五樓變咗護老中心,不過我都老啦,唔理得咁多。」對於一眾長者,可能只是少了一個舒適的休閒設施,但其餘大部分業主,都高呼反對。住近廣場的鄧小姐, 對加建一事表現非常愕然,「唔係嘛?我租咗兩年,覺得治安好又夠寧靜先買依家個單位。真係加建,實有排嘈啦,工人出出入入,人流都複雜晒,我好擔心,今次 死啦,出面啲樓又咁貴,想搬都未必搬到。」正前往洗衣店的她,指日後居住密度、空間環境,一定受影響,「海濱花園本身都好密,再加一幢嘢點搞?」既然公契 對小業主如此不利,為何所有小業主買樓時都簽署了?關鍵就在於,「根據土地法,只要第一個業主簽咗公契,其他業主都受公契嘅條款約束。所以第一個買家通常 都係同發展商有關係嘅人,其他業主冇得選擇。」身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐說。

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拜讀先生分析,獲益良多。小弟行年38,有幾個問題困擾, 盼先生能幫忙幫忙, 不勝感激。
小弟與女友剛結婚,小弟月入4萬,太太月入8萬, 現租往青衣。另有銀行存款約50萬, RMB60萬及股票約$50萬(股息回報約4%)。除太太與其家人有一供了10年的聯名物業(太太月供約8千)供老人家居住外,我們兩口子的日常花費不大。兩公婆目前均於中環上班,但太太礙於工作壓力大都想另找工作,到其時她的入息那部份將會減少很多。加上現在因為SSD, 導致四處盤荒, 加上樓價飆升, 實在有點不知如何是好的情況。 小弟應該怎樣辦,是否應找個單位上車後再說? 還是等調整再上車?單位的名可否再用老婆的名? 如上車,目前那裡比較有保值能力? 謝謝!
 
先計算最大購買力
讀者加上太太月入共12萬,係申請按揭時入息夠數上會好少因往後轉職而要收樓。為保守計,假設家庭入息會往後降低至8萬。
 
太太有8000蚊要幫屋企供,銀行唔太理你要供幾多間樓,只要入息同負債比率不過50%(第一間樓及樓換樓自住者適用),銀行就會批比你。另外,樓齡同借款人年齡都係考慮因素。一般你四十歲或樓下,做廿五至三十年按揭應冇問題。樓齡當然唔好大於三十年,同埋有lift有馬路到既樓一般問題不大。呢幾年多左人問就係危險斜坡同大廈維修令呢兩樓野,因樓而異。不過只要識字既你知道有以上既野要注意,買幾百萬樓之前我信你一定會問到篤。
 
講返最大購買力,即係如果你每月可還一萬元既按揭金額下究竟你可以借幾多? 係息口收實2.15%,拉長到30年,應可借2.65mil。而每月還到一萬元既家庭(人),最少都一齊夾埋搵兩萬蚊啦。
 
而讀者夾埋80000,減去老婆要供8000蚊樓,每月可還32000,即佢可負擔一間3.2*2.65mil = 8.48mil。係呢段旺市日子,只用你借貸能力一半比較合適,即係應target市價4.5mil既樓。呢個價錢係市淨連何文田都買得到,可以你而家係青衣連灝景灣都冇得諗。而再加碼雖然你有能力,不過市跌你睇住自己蝕然又冇子彈再「溝貨」,會非常冇癮。
 
呢個budget如果係東九龍如麗港城、德福,將軍澳一帶,會海闊天空,前兩者更附合你保值之意。沙田都保值而大兩房應該係價錢上仲有得諗。麗港城係前十年大幅跑輸個市,但「今時唔同往日」,現時反而較低水,加上用家多係跌市防守力高。青衣或奧海城或西九四小龍,已唔使諗三房,兩房都好勉強,同埋價錢高水。所以要同太太傾下會唔會搬去九龍東或新界東沙田。如可即睇樓及買入樓宇作九成上會,但年期可減低至15年。因讀者入息高,九成上會而年期短可減低按揭保費支出。但會否減低借成數呢? 諗樣認為不必。因政府收緊按揭下你放左入去做首期既錢好難套返出黎,有cash緊係留係身好。而開始做短既年期想往後拉長則十分客易,因拉長左你就還少左錢,幾乎一定批。所以做九成上會,有能力就做短個期,錢「跟身」最好。
 
萬一你地唔想搬,咁又可以出買半間樓之策。即係某區域買間樓收租,用「租金幫補租金」。咁做既壞處係至少要比三成首期上會,跟足更要比五成首期。其實七成上會因銀行做生意,你不太張揚又準時還佢都唔想告發你。一經發現,九成九都係加息。(咁你你可以轉走)。當然最高懲罰係即時還錢。而九成按揭有半官方按揭證券公司擔保,係而家一咪收緊借貸下咪試。
 
收租樓買邊? ,除左前文所列,東涌亦可選。升值能力同樣高,而校綱同偏遠係現時障礙,四百幾萬仲有選擇。至於咩都唔做,難免要捱多幾年貴租,冇樓係手等同做空物業市場,相信你已經聽過。


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先計算最大購買力
讀者加上太太月入共12萬,係申請按揭時入息夠數上會好少因往後轉職而要收樓。為保守計,假設家庭入息會往後降低至8萬。
 
太太有8000蚊要幫屋企供,銀行唔太理你要供幾多間樓,只要入息同負債比率不過50%(第一間樓及樓換樓自住者適用),銀行就會批比你。另外,樓齡同借款人年齡都係考慮因素。一般你四十歲或樓下,做廿五至三十年按揭應冇問題。樓齡當然唔好大於三十年,同埋有lift有馬路到既樓一般問題不大。呢幾年多左人問就係危險斜坡同大廈維修令呢兩樓野,因樓而異。不過只要識字既你知道有以上既野要注意,買幾百萬樓之前我信你一定會問到篤。
 
講返最大購買力,即係如果你每月可還一萬元既按揭金額下究竟你可以借幾多? 係息口收實2.15%,拉長到30年,應可借2.65mil。而每月還到一萬元既家庭(人),最少都一齊夾埋搵兩萬蚊啦。
 
而讀者夾埋80000,減去老婆要供8000蚊樓,每月可還32000,即佢可負擔一間3.2*2.65mil = 8.48mil。係呢段旺市日子,只用你借貸能力一半比較合適,即係應target市價4.5mil既樓。呢個價錢係市淨連何文田都買得到,可以你而家係青衣連灝景灣都冇得諗。而再加碼雖然你有能力,不過市跌你睇住自己蝕然又冇子彈再「溝貨」,會非常冇癮。
 
呢個budget如果係東九龍如麗港城、德福,將軍澳一帶,會海闊天空,前兩者更附合你保值之意。沙田都保值而大兩房應該係價錢上仲有得諗。麗港城係前十年大幅跑輸個市,但「今時唔同往日」,現時反而較低水,加上用家多係跌市防守力高。青衣或奧海城或西九四小龍,已唔使諗三房,兩房都好勉強,同埋價錢高水。所以要同太太傾下會唔會搬去九龍東或新界東沙田。如可即睇樓及買入樓宇作九成上會,但年期可減低至15年。因讀者入息高,九成上會而年期短可減低按揭保費支出。但會否減低借成數呢? 諗樣認為不必。因政府收緊按揭下你放左入去做首期既錢好難套返出黎,有cash緊係留係身好。而開始做短既年期想往後拉長則十分客易,因拉長左你就還少左錢,幾乎一定批。所以做九成上會,有能力就做短個期,錢「跟身」最好。
 
萬一你地唔想搬,咁又可以出買半間樓之策。即係某區域買間樓收租,用「租金幫補租金」。咁做既壞處係至少要比三成首期上會,跟足更要比五成首期。其實七成上會因銀行做生意,你不太張揚又準時還佢都唔想告發你。一經發現,九成九都係加息。(咁你你可以轉走)。當然最高懲罰係即時還錢。而九成按揭有半官方按揭證券公司擔保,係而家一咪收緊借貸下咪試。
 
收租樓買邊? ,除左前文所列,東涌亦可選。升值能力同樣高,而校綱同偏遠係現時障礙,四百幾萬仲有選擇。至於咩都唔做,難免要捱多幾年貴租,冇樓係手等同做空物業市場,相信你已經聽過。


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四百萬養寵物之屋苑選擇 屋苑有腳周圍移 Home Blogger

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當然讀者是幾叻仔的了,製造了月入近100倍之財富,唔知你本金用幾多,亦雖未埋單計數但睇帳面已令不少人羨慕。成績已證明自己有一定膽色同能力,回報已有2000%,何不再進一步,利用手頭上資金再加上一個零呢? 人的生活是在於你怎樣過,你靠自己搵得更多,即見識更多,到死一刻只有更少遺憾,更少去問如果。諗樣的人生觀認為這樣過活令人生更有意義。

 

咁快就諗四百萬或八百萬夠唔夠守完場,只會輸完一球又一球。現在work hard play hard,過多廿年仲有命然後再諗點去「守」仲未遲。

 

 

建議賣出一層,因賣一層所得一百萬已可自己多年所儲金額了。留番一層原因是讀者弱點是借貸力不足,這亦可能是他為自己定下太低目標之原因。淨低一層,問題已由他自己所點出: 就是回報6厘的屋為何未給予正現金流呢? 筆者相信六厘之計法是用現年租金收入除以2010年之買入價。但如用現市價再計,即將8500*12/1.44mil,年回報只為4%。對於一間舊樓來說,4%是偏低的。如果買舊樓都只係得4%租,我不如走去買間翠屏或者好運收租了,又好租樓齡又較後生,冇咁多野煩。

 

 

如果讀者的人工未能再向前邁進,他只好努力在被動收入方面入手。倒不如將間屋變成劏房,再谷大回報至7%,然後搵返一個同係今日一樣相信花園街舊樓4%年回報為正常既人去接左貨佢吧。條數係咁計: (1.44mil+1)*7%,即係要造好間樓個月租收入為170000,你要再搵「專業人員」去度下,可否間到值錢套房決定在你的門窗位,當然此事是先投資,間房都要錢,平平地六至七萬做得成。事成搵好租客後,訂好租約作為下次賣樓之證明,話比新買家知你間樓收租都收成萬幾蚊,計番4%年回報,賣價係170000/4%=4.25mil。你咪平些少三百幾萬賣比佢囉! 當然你要搵另一個同當日的你一樣,覺得舊樓年收租4%冇問題之買家。

 

 

就當你間唔到咁劏房,租又加唔到咁多,你間返兩間套房執靚張租約佢,用增加租值去扯高叫價是坊間一貫用緊之法。投入金額六萬銀而又賣蚊成百萬,諗樣反向提供一個大賺廿倍之方法。希望可以同你2010年至今大賺二百萬之經歷,一起相輝亙映吧!

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天價維修爛尾兩年 豪宅屋苑愈整愈殘

2014-02-27  NM  
 

 

信和集團旗下位於科發道的老牌豪宅雅閣花園,○九年以逾二千萬元進行屋苑大維修,業主滿以為翻新後可住得更舒適,豈料承辦商施工質素馬虎,設計更是錯漏百出,一一年完成的工程,拖延兩年至今仍未完成執修,業主均大呻貼錢買難受。

居於九龍城雅閣花園的楊先生,○一年以三百六十萬元購入地下連花園、逾一千呎單位與家人共住。○九年,其時負責屋苑管理的信和物業管理有限公司與雅閣花園業主立案法團,通過進行屋苑維修工程,並委託顧問公司招標,最終挑選利昌工程建材有限公司(下稱利昌)為承包商,工程包括翻新屋苑外牆、公眾大堂、泳池及會所等,總工程費高達二千二百萬元,每戶視乎單位面積須付十多萬至四十萬元不等,投訴人楊先生則付了十七萬元。

不料,利昌於一一年九月「交貨」後,業主不滿工程質素,拒絕發出完工證明書,結果利昌拖足兩年仍未完成執修,楊先生的單位更疑因工程馬虎導致牆身入水,相當無奈:「俾多少少錢無所謂,翻新完住得舒服、放盤樓價仲高,但真係無諗過整完仲差咗,成個屋苑搞到咁肉酸,間屋又漏水,想放盤都難!」

跟進:老牌屋苑翻新觸礁

八九年落成的雅閣花園樓齡二十六年,屋苑有分層住宅及洋房兩款單位,全屋苑共一百一十六戶,發展商為信和集團,現時呎價由一萬至二萬七千元不等,屬區內老牌豪宅屋苑。根據業主大會會議記錄,雅閣花園的翻新工程原定於一○年完工,惟因多番延誤下,拖至一一年九月才完工,當時立案法團認為工程質素未如理想,不同意顧問公司向利昌發出完工證明書,惟當時利昌已獲批約八成工程款項。事後法團向利昌展開訴訟追討賠償,事件擾攘至今仍未獲解決。

射水測試證滲漏嚴重

本刊邀請驗樓師賴達明到訪雅閣花園,賴先到投訴人的單位觀察,發現單位大門外左邊牆身及天花竟未有鋪磚,石屎牆身外露,牆身之間的接縫位又有大條縫隙,若遇上打風落雨,雨水即滲入單位內,楊先生家中木地板更懷疑因此發霉變黑。為證實以上推論,賴達明即場以水噴射門外牆身十分鐘測試,再以紅外線儀器探測濕度,只見屋內地板濕度較射水測試前明顯上升,記者以紙巾輕拭地板,紙巾亦立即變濕,賴達明直言單位滲漏情況嚴重:「屋外牆身無做好防水層、又無鋪磚,係完全無保護嘅狀態,只係短短十分鐘射水,室內已經見到有明顯滲漏,長遠會令地板發霉變黑,情況係好嚴重。」但由於門外牆身屬屋苑公用部分,雖狀甚殘舊,楊先生亦無法自費維修。

空心磚發黃車閘錯尺寸

除了楊先生的單位滲漏,剛完成大維修不足兩年半的雅閣花園,整體外貌卻殘舊不堪。賴達明視察後,發現屋苑圍牆多處有空心磚,部分磚塊積存雨水已發黃,長遠有剝落風險;屋苑停車場出入口牆身仍未鋪磚收口,大閘更明顯不合尺寸,兩邊皆留有約五吋闊的「縫隙」,現時只「土炮地」以鋼筋及圍板封邊,防止外人出入,甚為粗製濫造。而位於屋苑正中心的露天泳池,池邊磚位並未收口,池底磚塊亦告破爛,楊先生透露,該泳池自屋苑進行維修工程以來已停用,業主只能望泳池興嘆。至於剛翻新的會所上蓋,未夠三年便有批盪剝落,工程質素可想而知。賴達明坦言:「綜合整體屋苑情況,呢個維修工程真係好差,完全未達到完工程度,樣樣問題都唔係普通執修可以做番好。」律師伍家賢指出,以楊先生的個案為例,如證實單位的滲漏情況乃因維修工程所致,承包商卻又未能於合理時間內執修,事主可先以相片作記錄,配合專家報告作證,再經管理公司、法團或自行入稟法庭,向承包商進行民事索償,至於公用部分則須由法團代表向承包商追討。香港業主會會長佘慶雲直言,屋苑維修工程的求助個案屢見不鮮,小業主不能盡信管理及顧問公司,最好先對承建商起底,查清對方過去有否被入稟法庭追討或工程爛尾的記錄,以減低風險。

回應:利昌拒絕回應

根據公司註冊記錄,九九年成立的利昌,由江明一人全資擁有,○七年至今有八宗被入稟法庭的記錄,個案均涉及工資追討及賠償等,一○年因違反《廢物處置條例》而被環保署罰款三千五百元。利昌登記地址為油麻地新填地街宏昌大廈,記者登門只見上址門口掛有不同會計事務所的招牌,記者表明欲找利昌的負責人,應門者承認利昌在該處登記,但指不清楚工程事項,更拒絕留下聯絡方法。雅閣花園業主立案法團發言人則指,由於已就爛尾問題申請進行訟裁,現階段不會回應事件。至於信和發言人回覆指,過去已將收到的業戶意見轉介至承包商,相關資料亦已交予接任的屋苑管理人,現不能提供更多有關維修工程的資料。(周潔媚、李詠珊)

壹判官

屋苑維修動輒過千萬元,偏偏工程爛尾,承包商執修無影,可憐小業主得不償失!劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

天價 維修 爛尾 尾兩 兩年 豪宅 屋苑 苑愈 愈整 整愈 愈殘
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屋苑小業主挑機會德豐

2014-09-04  NM
 
 

 

入伙十六年的中產屋苑星河明居,近日於當眼處掛出大字報,指控發展商會德豐(20),在屋苑內僭建八百呎巨型管理處,令小業主蒙受被釘契風險。業委會因此號召一眾業主,罷用鄰近由會德豐同系九倉(4)管理的荷里活廣場,雙方陷入拉鋸。

原來這已是小業主挑機會德豐的Round 2,Round 1在兩個月前已展開。當時一道連接星河明居及荷里活廣場的玻璃門,突然倒塌,還壓傷一名屋苑職員。玻璃門在商場範圍,業權由九倉持有,豈知商場反指該玻璃門是讓星河明居居民通過,故要居民承擔維修費。一場「羅生門」惡鬥,由此展開。

Round 1倒塌的玻璃門

該玻璃門位於荷里活廣場三樓育嬰室對出,平日人來人往,是星河明居居民進出商場的主要路徑,亦有守衞在門外站崗。由出事當日照片所見,整道玻璃門爛個粉碎,手柄飛脫。被塌門擊傷頭部的屋苑職員要即時送院縫針,休養了一個月。六月二十日塌門至今,玻璃門仍未修妥,僅以木板封着半個出入口,另外半邊開放予居民使用。事發後一個月,荷里活廣場突然發信予星河明居的管理公司置邦,指由於玻璃門屬屋苑「保安系統」一部分,平日需要住客「拍卡」才可開啟該門,故星河明居居民擁有該門的「控制權」,需要承擔約一萬八千元的重置玻璃門開支。「我哋小業主梗係唔會負責啦!地契上寫明嗰度係商場地方嚟o架嘛,咁大個發展商邊有得抵賴o架!無咗玻璃門已經好易俾閒雜人入嚟,商場自己都走冷氣啦。如果由我哋負責,一陣間李嘉誠行過責到佢,我哋又點賠?」一向關注屋苑權益、住了十多年的小業主楊先生說。的確,根據地契圖則,在商場與屋苑通道中間的玻璃門,是建於商場之內,業權屬九倉所有。居民外聘的管理公司置邦,立即發律師信還擊,重申玻璃門屬九倉所有,故九倉要為該門負責,並指基於保安理由,要求對方於七日內重置玻璃門。後來,九倉願意承擔一萬八千元的維修費,「佢哋話只此一次,新嘅玻璃門再爛就唔關佢事。而家壓傷人嘅保險邊個賠都仲未知!」業主立案法團主席、前會計界立法會議員譚香文說,雙方仍然信來信往,處於拉鋸。

律師解畫權責在居民

熟悉物業權益的鍾卓成律師指:「呢啲個案要睇公契有無寫邊個負責,無寫的話,因為居民推出推入,對道門有控制權(in the control),所以權責的確在居民。」鍾指,既然居民堅持玻璃門屬商場所有,商場又的確有權不重裝新的玻璃門,「當初發展商起樓,起道門分開商場住宅,當時根本唔會計較道門嘅業權。如果商場玩嘢,唔裝玻璃門,任人經商場自由出入屋苑,居民都幾頭痕。」至於保險賠償方面,鍾指:「最後都係講番『控制權』,道門由居民控制,好大機會都要由居民負責。」住在商場連接屋苑的你,切記自己的權責!

Round 2僭建的管理處

星河明居居民與會德豐的另一場恩怨,在於僭建的屋苑管理處。該位於屋苑平台的管理處約八百呎大,有一個接待處及兩間房。由於是全石屎建築,完全不似僭建。原來,這裡本身是有蓋公園,入伙前已被僭建成管理處。「當日呢度直頭係售樓處嚟!」一手業主楊先生說。譚香文指,入伙數年後才有委員無意之中發現這問題,一直有跟會德豐及當日的管理公司、會德豐子公司夏利文管理公司交涉。今年,星河明居業主向會德豐提出兩個方案,「一係佢哋拆咗僭建辦公室,將佢還回原狀,再搵位起番個辦公室;一係佢俾錢我哋,我哋自己搞掂,初步估計要四百五十萬。」譚香文說。後來,會德豐反建議給一百萬立案法團,作為清拆管理處及還原的費用。「我哋當然唔接受,佢完全無講過點重置辦公室!」譚不滿的說。後來,會德豐透過夏利文發信指,發現屋苑有人掛出涉誹謗會德豐的標語,這時會德豐再把建議清拆及重置管理處的金額進一步縮至五十餘萬。其實,會德豐多次在信中強調,重設辦公室會違反批地條款,故不可能合法地在屋苑重設另一個八百呎的管理處。現時,居民間各有訴求,譚說:「一係佢俾錢我哋利用會所活動室,建造管理處。」然而,業主楊先生卻反對:「呢啲係居民活動空間嚟,最好就係『補地價』,將依家呢度合法化。」屋宇署亦知悉僭建,曾派員到場了解,但未有進一步行動。

律師解畫無得解救

鍾卓成律師聽過個案後,直言無解決方法。因為轉換管理公司的關係,夏利文早於○九年把公共空間的業權轉讓予置邦,「會德豐可以完全不用負責,置邦肯接收有僭建嘅公共空間,可能係出於方便管理。業主要求會德豐起番個office就有啲強人所難。」鍾建議,居民面對此情況,要坐低和屋宇署及各方商討解決方法,「由於僭建位置本身有業權,如果屋宇署釘契的話,首先亦會釘呢份業權先。當然,最後都係追究業主,整個屋苑釘契亦有可能,居民為保障自己,要盡快處理!」

屋苑 小業主 小業 機會 德豐
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大屋苑低於200萬盤 瀕絕舻 統計全港20屋苑 僅餘5個

1 : GS(14)@2010-11-08 21:57:43

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20101108/News/ea_eaa1.htm




【明報專訊】美國聯儲局上周公布新一輪量化寬鬆貨幣政策(QE2)後,大型屋苑業主普遍對後市信心爆棚。據代理表示,即使有客「畀票」到價,不少業主也索性封盤不賣,導致二手交投回落。市場統計,全港20個主要大型屋苑中,目前只有兩成半、即僅5個屋苑的入場費低於約200萬元。以往細價盤集中地的新界西北區,如屯門市廣場及天水圍嘉湖山莊,入場費亦直撲200萬元。

隨覑樓價持續上升,藍籌屋苑如太古城、黃埔花園及美孚新鸷的入場費急升不用多說,其中港島區上車盤集中地、樓齡逾30年的裵魚涌南豐新鸷,一個面積僅474方呎單位,入場費亦高見300萬元,呎價6300元;九龍老牌上車盤的九龍灣淘大花園,面積細小至371方呎的1房單位,入場費亦約200萬元,呎價約5400元水平。

至於樓齡相對較新,位於港鐵沿線的將軍澳上車盤新都城,面積約487方呎單位,入場費亦高見250萬元,呎價達5200元。

炒家英雄塚 浪翠園破200萬

今年8月政府推出「新9招」前,新界大型屋苑入場費低於200萬元仍俯拾皆是,但隨覑市場逐漸消化政府壓抑樓市措施後,即使上月中新一輪施政報告就壓抑樓市再出招後,樓價繼續上升,累積多月購買力亦突然爆發,其中上車樂園沙田第一城,入場費率先突破200萬元後,刺激更多的新界區屋苑的入場費陸續突破200萬元水平,即使曾成為97年炒家英雄塚的深井浪翠園,向山2房單位入場費亦需200萬元。

美聯高級區域經理鍾燕河表示,沙田第一城入場費已逾200萬元。「沙田及馬鞍山大型屋苑鮋200萬元以下細價樓已逐漸絕跡,要物色200萬元以下唯有向居屋市場或二線屋苑下手。」

滄海遺珠集中新界西北

至於入場費低於200萬元的大型上車盤,主要集中於新界西北區,如屯門市廣場及嘉湖山莊,但入場費亦逐漸迫近200萬元大關。中原高級分區經理王樹明表示,受QE2(第二輪量化寬鬆措施)影響,加上嘉湖山莊呎價相對其他屋苑仍然低水,故業主持續反價。「好多客即使畀票,兼達到業主叫價,業主亦不願賣樓,又或即時反價;加上,上月成交量大幅上升,令盤源大減,故交投亦回落,相信要待買家消化業主叫價後,才願意追價入市。」

(明報記者陳天賜報道)
大屋 低於 200 萬盤 瀕絕 絕艫 統計 全港 20 屋苑 僅餘
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買家怕重稅 嘉湖初現撻訂潮 十大屋苑470宗僅簽臨約 或會「跳車」

1 : GS(14)@2010-11-23 00:26:50

http://www.hket.com/eti/article/ ... 8-168853?category=m






買家怕重稅 嘉湖初現撻訂潮
十大屋苑470宗僅簽臨約 或會「跳車」

政府上周五公布徵收住宅額外印花稅新例,多個屋苑隨即出現撻訂情況,有「炒家樂園」之稱的天水圍嘉湖山莊,消息指,屋苑過去兩天已錄得10宗撻訂個案。

而十大屋苑中,現時更有約470宗於新例執行前仍未簽訂正式買賣合約的交易,不排除續有看淡後市的買家選擇「跳車」,令市場續現撻訂情況。

政府甫於上周五(19日)公布徵收住宅額外印花稅,翌日(20日)隨即執行,新措施下,所有未於20日簽訂正式買賣協議(簡稱ASP)的交易,均受新例影響。一般而言,買賣雙方在簽訂臨時買賣合約後,兩周內會簽訂正式買賣合約,換言之,即使早於月初簽訂臨時買賣合約的買家,只要尚未支付大訂,也備受新例約束。

未簽正式合約 買家進退維谷

本報就10大屋苑由本月初至今的成交量統計,估計市場現有約470宗只簽訂臨時買賣合約的成交,當中絕大部分仍未簽訂正式買賣合約,令買家進退維谷。由於有關交易僅支付樓價1%至2%細訂,若以一個樓價200萬元的物業計算,細訂連同買家雙方佣金,總數亦不過10萬元,故不排除有看淡後市的買家寧願「輸少當贏」,選擇撻訂離場。

多個二手屋苑於政府出招前被炒起,部分實力不足的買家,在政府出招後,即時選擇撻訂離場,市場暫錄得的撻訂個案,集中於新界細價屋苑,其中有「炒家樂園」之稱的天水圍嘉湖山莊,消息指過去兩天已錄得10宗撻訂個案。

屯門居屋市場 亦現撻訂個案

區內代理表示,在政府出招前,嘉湖山莊錄得約150宗成交,估計有10%至15%成交單位已撻訂或醞釀撻訂。其中翠湖居4座中層G室,面積705平方呎,新買家在政府出招前8日以220萬元購入,並已付5萬元細訂,政府出招後新買家即時決定撻訂,連同代理佣金等,損失約9萬元。另麗湖居1座低層D室則獲投資者以208萬元購入,同樣已付5萬元細訂,該投資者認為後市不穩而決定撻訂。

早前同獲投資者追捧的居屋,亦錄撻訂個案,市場人士指屯門兆禧苑A座高層,面積467平方呎,早前獲買家以118萬元購入,已付細訂3萬元,該買家決定撻訂,而原業主計劃以118萬元再度放售。

至於近年受炒家追捧的荃灣中心,有代理指出近日50宗成交中,有近半約25宗屬投資者入貨,料日後市場最少會出現5至10宗撻訂。另屋苑的13座中層F 室,面積492平方呎,叫價195萬元,單位日前已洽購至尾聲,至政府出招買家即「打退堂鼓」,表示要再考慮才決家是否入市。
2 : GS(14)@2010-11-24 00:32:02

太古城低層劈價30萬脫手
美聯中原齊唱淡:成交返海嘯SARS
  2010年11月23日

【明報專訊】上周五政府重鎚出擊打壓樓市,昨天樓市探熱針的太古城即錄劈價30萬元、2房低至300萬元成交個案。兩大龍頭代理行對樓市走勢都大為唱淡。美聯(1200)昨天特別召開記者會,預料樓市交投跌幅勁過金融海嘯;另一龍頭行中原,其管理層亦特別召開會議商討對策,並預期淡靜氣氛將如SARS疫潮時慘烈,樓市最快至農曆新年後才見恢復。不過,理大學者許智文卻持異議,不排除有代理希望借負面消息,令業主減價促成生意。

至於代表一眾中小型地產代理行的六大商會亦指,政府出招似乎殺錯良民,若樓價因出招回落一成至一成半,早前高位入市的用家,其買入物業更有機會變成負資產。

美聯:成交急縮 預示樓價將瀉

近月樓市交投持續升溫,但政府突然出招,地產代理業突由天堂跌落地獄。昨天美聯股價就如樓市交投大幅下滑,收報6.49元,股價暴挫17%,單日市值蒸發近10億元。另外,太古城剛錄劈價成交個案。中原高級分區經理張光耀表示,太古城太湖閣極低層C室,望樓景,面積562方呎,上月底市值近400萬元,上周政府出招前叫價330萬元,但受出招影響,昨終劈價30萬元,以300萬元售出,呎價5338元,減幅約9%;原業主於08年2月以241萬元買入,帳面獲利59萬元,升值約24%。

美聯高級執行董事黃錦康出席記者會上稱,對過去周末日十大二手屋苑成交量大跌8成,感到意外,較08年金融海嘯及97年的跌幅更厲害。他又稱,政府出招雖然可打擊炒家,但卻「殃及池魚」,影響用家入市信心。「唔希望政府由03年起對樓市所建立鮋市民入市信心,就因為一個政策而影響!」他亦擔心,是次交投大跌有可能是樓市下跌的一個信號。

中原:新措施待消化 春節始回穩

事實上,08年金融海嘯爆發,整體物業買賣註冊量按月曾低見不足4000宗。中原住宅部董事總經理陳永傑表示,昨天集團管理層召開大會商討對策。「政府出招後樓市氣氛非常淡靜,好似SARS期咁慘烈,當時按月成交量曾低見約6000多宗……依家業主又唔肯減價,買家又唔敢入市,令交投大幅下跌。」他又指出,現時買賣雙方仍未消化新措施,預計要到農曆新年後才見回穩。

另外,香港專業地產顧問商會會長兼祥益地產總裁汪敦敬亦指,代表中小型代理行的六大商會正草擬意見書,希望政府注視出招用力過猛。「我懐支持政府打擊炒家,但今次就重手鰦,似乎殺錯良民,有鱓早前高位買樓鮋用家或換樓客,若未來樓價回落一成至一成半,物業有機會變成負資產。」

理大房地產及建築系教授許智文卻不如代理悲觀,「唔排除有鱓代理希望借負面消息,能令業主肯減價促成生意」。他預期由於市場仍未消化新措施,估計樓市仍將淡靜數周,但由於業主持貨能力強,即使短期有部分投資者短炒變收租,令租盤增加,但待租盤消化後,市場盤源將繼續減少,料樓價屆時會再度回升。
3 : GS(14)@2010-11-24 00:32:24

歐洲股神:加印花稅治標不治本
  2010年11月23日

【明報專訊】有「歐洲股神」之稱的富達國際投資著名基金經理安東尼.波頓(Anthony Bolton)形容香港正處於已發展國家與中國之間的「地殼板塊」,是未來的震央,將會出現巨變,上周五港政府突然宣布大幅徵收兩年內樓宇轉手的額外印花稅,是變動的開始,至於他指的巨變會否包括聯匯脫鹇,他不願評論。

他昨天在外國記者俱樂部發表全球投資演說。他表示,歐美經濟未來數年的經濟增長將會低於正常水平,而中國的經濟未來雖然也會放緩至7%至8%,但仍是十分吸引,將吸引資金繼續東流。

港面臨巨變 不願評脫鹇

他指出,港元與美元掛鹇,美國經濟緩慢,而香港則與中國有大量的貿易,受惠其強勁經濟增長,加上人民幣日趨國際化,在這大格局中,未來兩年香港會出現很有趣的變化。港府上周推出額外的印花稅,只能治理「病徵」,而未能做到「治病」之效。被問及這是否意味須改變聯匯?他則不作評論。他認為中國的信貸增長仍是偏高,明年仍要進一步收緊。而內地經濟結構將會轉型,由過往依重低增值的製造業出口,轉變為依重內需及高增值的工業出口。所以,他的投資策略是避開資源及低檔工業股,轉投內需股。

看好股市 將現多年牛市

他對環球股市前景感到樂觀,認為將會出現多年的牛市,債券估值十分偏高,而股市估值反而吸引,新興市場的市盈率更低於90年代水平,仍有再升空間,整體而言目前正處於牛市二期,金融海嘯後的牛市一期,資金追逐跌幅大的股份,博反彈,不問質素,進入牛市二期,資金會願付出較高價追捧有快速盈利增長的股份。

由於內地信貸開始收緊,他減持了內銀H股,轉而增持本港銀行。
4 : 龍生(798)@2010-11-25 00:48:05

其實呢招大陸吹左好耐
都唔敢出
但香港話出就出....
5 : 鱷不群(1248)@2010-11-25 00:58:14

4樓提及
其實呢招大陸吹左好耐
都唔敢出
但香港話出就出....

證明阿爺議而不決,決而不行
6 : GS(14)@2010-11-25 07:23:26

大陸幾多官有貨....利益影響太大,又驚他們亂做,所以無搞
7 : 亞力士(1473)@2010-11-26 00:04:32

話明特別行政區,又醒咁多野過你,做下白老鼠緊要。
買家 重稅 嘉湖 湖初 初現 現撻 撻訂 訂潮 十大 屋苑 470 宗僅 僅簽 簽臨 臨約 或會 跳車
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271721

老樓日記:內地資金重返二線屋苑

1 : GS(14)@2011-11-10 22:14:58

http://m.sharpdaily.hk/detail.ph ... 5307&category=daily

纏擾全球經濟問題的歐債危機,經過多輪商議後暫望得以紓緩,同時內地公佈消費物業指數見頂回落,可視為政策市下順利過關,這個時候正好檢討投資策略。
特首曾蔭權接受外國傳媒訪問時指出,自推出多項打擊樓市措施後,有效地趕走投機者,如果市場有泡沫,泡沫將會消失。
他又說這是一個很好的現象,但強調不會在現時撤回或收回過去實行的緊縮政策,樓市不會完全崩潰,而是溫和地下調。

息低誘因 量跌價穩
特首這番話只說對了部份事實,樓價自今年中高位回落3至4%,二手成交量萎縮近五成,根據土地註冊處資料顯示,10月份二手成交不足4000宗,量跌價穩,反映只是抑壓了購買力,購買慾仍然存在。故此近日多個新盤以貼市價開賣後,吸引投資者和用家相繼入市,始終息低和通脹兩個誘因仍然對樓市有利。
老樓認為特區政府不要取得小小成績便沾沾自喜,鑑於熱錢將會重來,內地投資者仍熱切購買香港高質住宅,相信樓價初步喘定後會再來一次大反擊。據聞個別港島區二線屋苑開始見到內地客足迹,當港人收手時,這類資金已大量流入大型屋苑。

劉兆昌
www.HKLau.com
2 : KENLIN(17685)@2011-11-13 10:51:25

"始終息低和通脹兩個誘因仍然對樓市有利"-->通脹唔感講幾時見頂, 但係5厘樓下既按息可以維持幾耐?
3 : GS(14)@2011-11-13 10:54:34

計埋好嚇人
老樓 日記 內地 資金 重返 二線 屋苑
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=276546

地產商認買丁權建屋苑 涉串謀24原居民騙政府

1 : GS(14)@2013-05-20 12:41:09

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130520/news/ec_gaa1.htm





地政署:申丁屋文件未見不妥

2002年已被審計署批評執法不力的地政總署,日前回覆本報表示,翻查當年24名原居民申請丁屋的文件,暫未發現有不妥之處。大律師陸偉雄則表示,根據記者「放蛇」所得的錄像等資料,原居民及丁屋發展商顯然涉嫌串謀詐騙政府。他認為,地政總署只要倣傚記者,放蛇調查,便一早可取得關鍵罪證。

「霞飛苑5期」鄰近大埔名勝許願樹,原計劃興建30間丁屋,最終只有24間獲批,由一家名為「豐源地產」的地產商負責發展,豐源地產唯一股東是季寒冰夫婦。

豐源「拆售」予原居民申丁屋牌

記者發現,這24間丁屋的農地,早於1994年由季寒冰和妻子張佐姣控制的「加富利投資」購入,自94年底起,突然有24名原居民,各自從加富利購入「拆細」後的一小幅農地,分別向地政總署申請興建丁屋,並於2008至10年陸續取得地政總署的丁屋牌照,可建丁屋自住。但近日上述24間丁屋卻變成「霞飛苑5期」屋苑,由豐源負責放售。

「賣丁合約放律師樓 地係我懐鮋」

本報記者本月初喬裝客戶,獲豐源股東兼董事季寒冰接待,記者多次表示不明白買入「霞飛苑5期」,究竟是與持有丁權的原居民簽約?還是與地展商「豐源」簽約?季寒冰說,與他們豐源公司簽約便可以,因為20年前他們已買入屋苑地皮,並說「丁是我們買的,協議都搞完了」。

季寒冰又說,已將所有原居民「簽給他們買賣」等等協議「全放在律師樓」。記者續查問霞飛苑5期的土地,在過去20年是否一直由他們擁有?季明確表示﹕「是我們的。」(見另稿)

大狀:原居民須為實益擁有人

大律師陸偉雄表示,若有人聲稱「丁是我們買的」,便涉嫌違法,因為香港禁止買賣丁權。此外,若有人聲稱,「申建丁屋的土地一直由地產商所持有」,便反映有原居民涉嫌詐騙政府,因為丁屋申請書中,原居民要聲明自己是丁屋土地的實益擁有人,以及沒有售丁屋權益,若申請期間,土地一直由地產商擁有,便明顯違反「實益擁有」條款,原居民大有可能作出失實陳述,以及涉嫌串謀地產商詐騙政府以取得丁屋牌照。

本報記者上週五再致電季寒冰,並表明記者身份,查詢他於推售「霞飛苑5期」期間,自爆其公司一直是丁屋土地實益擁有人,且透過「買丁」申請丁屋牌照,涉嫌違反本港法例,他回應說﹕「這些問題,請你向一些老行尊查詢。」當記者表明已把整個會面過程錄影,他說﹕「你在我不知情的情錄我音,我會保留追究權利。」

申報豐源地址 「地政署放蛇便可」

撇除季寒冰親口披露發展「假丁屋」內幕外,其實這一大片「假丁屋」的發展過程,早已暴露不少可疑的蛛絲馬艫,包括24間丁屋農地早年由季氏夫婦持有,後來突然拆細售給24名原居民。此外,記者取得的一份授權文件,發現一個名叫「林╳勝」的原居民,早於2009年2月已授權一個「張小姐」負責丁屋申請,而張小姐的聯絡地址正是豐源地產的公司地址。更令人質疑的是,24名原居民申請丁屋時,所報的「收取牌照地址」,統統都是豐源地產的公司地址(見圖)。

料成本4000萬市值5億

記者根據公開資料來估值,發展「霞飛苑5期」連同農地、黑市買入丁權和建築費等,總成本約為4000多萬元,而季寒冰曾向記者說,上述屋苑未來發售呎價約為1萬元,按24間洋房(每間2100方呎)計算,屋苑市值高達5億元。

立法會議員范國威批評地政總署多年來縱容部分原居民與發展商違法操作,其實政府認真調查,肯定會發現有很多類似違法個案,又表明稍後會在立法會質詢地政總署上述事件。

明報記者
2 : GS(14)@2013-05-20 13:16:47


大埔林村口「霞飛苑5期」的地盤範圍(紅線大概範圍),共建24間丁屋,圖中可見部分丁屋已大致建成。(明報記者攝)







【明報專訊】本報記者早前喬裝買家,約見豐源地產股東季寒冰。季寒冰一再向記者保證,公司經過20多年的運作,已經將收購地皮、收購丁權的複雜程序演練嫺熟,並聲言「做丁屋,他的公司是數一數二」。

售樓處掛內地官合照村屋全景圖

記者月初到豐源地產位於大埔的售樓處,見會議室的四面牆壁,掛滿了兩股東季寒冰、張佐姣(季妻)與內地多名地方官員、軍官的合照。其中還有一張豐源地產發展村屋的全景圖,顯示林錦公路兩側共發展60多間村屋或丁屋。季寒冰向記者展示有關24間丁屋的規劃圖,說香港現在可用來修建的「丁屋土地」已經為數不多,完全可以坐地起價到萬元一方呎、兩三千萬一幢村屋。

季寒冰跟記者解釋,土地一般是早年就買下,然後去跟政府做申請。而原居民已經跟公司簽好「賣丁」合約,存放於律師樓。所以,現時買家只需跟發展商豐源交易,最後去律師樓簽訂買賣契約文件即可。「補地價什揦不用你煩,我們全部做完,到時直接去律師樓轉名給你。」季寒冰說﹕「自己經營發展丁屋已廿多年,之前每年定量推出10間丁屋,從來沒有出過事。」

「我投資買地、買丁,向政府申請,找專業人士,還要開人工等等,如果一棟樓出問題,我就損失幾百萬,10幢樓出問題,我就損失幾千萬。風險這個事情,在我們這幾十年的發展中已經降到最低,我已經全部幫你解決了。」

季寒冰又一再拍胸脯保證﹕「我們不是一般的代理行,我們是發展、建築、代理一條龍服務,我還是業主。在全香港像我們這樣有實力的公司也就一兩家,你跟我們買就100%沒有問題,你跟另外一家,死了也不知。你找到我們是你運氣好!」

提議買家僭建玻璃房

豐原地產發售的村屋或丁屋,大多統一規格,每層700方呎共3層,有兩個140方呎露台和700方呎天台,花園則視情而定。季寒冰一再向記者吹噓丁屋的用途靈活,甚至提議買家可在拿到入夥紙後,出錢給豐源在天台上加建玻璃房,甚至封閉露台。記者問是否會涉嫌僭建?季寒冰就馬上說﹕「那法律責任當然是你們自己承擔。」
3 : GS(14)@2013-05-20 13:17:14

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130520/news/ec_gaa3.htm


【明報專訊】涉嫌違法發展「假丁屋」的豐源地產,1990年成立,主要從事大埔房地產、村屋開發等業務,主要土地儲備位於林錦公路兩旁,完成興建及準備興建中的村屋60多間,其中,最大的發展項目名叫大埔霞飛苑。該公司的業務亦涉及建築、金融財務及資產管理等。

豐源地產由季寒冰與妻子張佐姣成立,由季出任公司董事長兼行政總裁。張為湖南省政協常委,根據湖南省平江縣政府網站,張佐姣出生於平江縣龍門鎮,高中畢業後,隨父母遷居香港,22歲開始房地產投資,擁有上億元資產。
4 : GS(14)@2013-05-20 13:18:00

http://www.pingjiang.ccoo.cn/news/local/1706530.html
1月30日,省第十一屆政協常委、平江籍港商張佐姣回到母校龍門鎮佐姣小學,看望慰問學校師生,共商學校發展大計。省委統戰部負責人及縣領導彭先政、洪志凡、戴領梅、劉勝軍等參加慰問活動。

張佐姣出生於龍門鎮,高中畢業後,隨父母遷居香港。22歲開始房地產投資。如今,她已擁有上億元的資產和數十家有限公司。在剛剛閉幕的省「兩會」上,她高票當選為省第十一屆政協常委。

佐姣小學是張佐姣於2003年捐資43萬元改建的一所學校,目前有10個教學班,師生450餘人。在察看校園和聽取學校負責人的匯報後,張佐姣為母校近些年來取得的成績感到欣慰。

在與學校老師座談時,張佐姣以自己的學習、工作、生活經歷為例,闡明了許多人生哲理,勉勵大家克服困難,敬業奉獻,開拓創新,為社會培養更多的優秀人才,並送上春節慰問金。
地產 商認 認買 買丁 丁權 權建 建屋 屋苑 串謀 24 居民 政府
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=282894

天賦12.8萬租出 屋苑新高

1 : GS(14)@2014-07-04 09:57:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140704/news/ea_eaa3.htm

【明報專訊】暑假向來屬傳統租賃旺季,市場不乏大額租賃成交。代理指出,大埔天賦海灣一個中層自製相連單位,獲租客以12.8萬元租出,實用呎租34元,月租及呎租均為屋苑新高。


租務市場轉旺,大碼豪宅亦獲承租。中國康樂園地產分行經理周政碩表示,天賦海灣9座中層A、B單位,實用合共3738方呎(建築4740方呎),原裝共9房間隔,近日以12.8萬元租出,實呎34元(建呎27元),成交租金及及呎租刷新屋苑新高紀錄。





據土地註冊處顯示,上址業主姓名為普通話拼音,去年斥資共6416萬元購入兩單位,租金回報約2.4厘,若連使費計後淨租金回報僅約2厘。

天晉實呎租高見45元

將軍澳天晉1期有四房戶以5萬元租出。 美聯聯席區域經理羅敬業表示,天晉1期7座高層A室,實用1108方呎(建築1415方呎),獲租客以5萬元承租,實呎高見45元(建呎35元),月租創區內新高,呎租為屋苑新高紀錄。業主2011年以1739萬元買入,租金回報約3.5厘。

租務交投急升帶動租金向上,租金向來低水的峻瀅,租金亦追趕市場水平。羅敬業指出,峻瀅5座高層F室,實用502方呎(建築662方呎),兩房間隔,以1.25萬元租出,實呎25元(建呎19元),呎租創屋苑新高。業主2012年7月以381萬元買入,租金回報約3.9厘。
天賦 12.8 萬租 租出 屋苑 新高
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十大屋苑租盤勁減四成

1 : GS(14)@2014-12-23 10:08:48

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141222/news/ea_eaa1.htm

【明報專訊】私樓價格昂貴,上車客無力負擔只好轉投租盤,刺激租金升勢加劇。本報統計,十大指標屋苑目前只有約544個放租盤,較正常市約有900個放租盤銳減四成,其中港島兩大屋苑﹕太古城、康怡花園近日放租盤源,更罕有地跌穿100個及10個,創近年新低。 事實上,十大屋苑現時平均實呎租金,普遍較去年同期全面升逾一成、個別如觀塘麗港城的實呎租金更升逾三成,有學者預期明年上半年私樓租金,依然會只升不跌。


中原地產創辦人施永青表示,雖然政府近年大力推地,惟落成需時,未能滿足市場需求,不少人只好轉買為租,令租金大幅升。

市場在大量租賃需求支持下,即使步入年底租賃淡季,租盤仍被大量吸納。以太古城為例,現時放租盤約90個,比正常市有120至130個減少28%;同區康怡花園現僅得8個放租盤,比正常有20個放租盤劇減60%。

太古城康怡放租盤源劇減

另個別業主索性把租期由2年縮短至1年,以增加加租靈活性。世紀21康聯客戶經理康向斌指出,觀塘麗港城有兩房戶業主,把租期減至1年,單位為29座低層C室(實用522方呎),1年前以1.55萬元租出(實呎租金30元),租約剛完結後,最新以1.75萬元獲新租客承租(實呎租金34元),租金飆升13%。

麗港城業主將租約減至1年

市區樓價高昂,令很多年青分支家庭轉而到新界租樓住,導致新界租盤下降。以一向被視為「投資者樂園」的沙田第一城為例,代理指目前放租盤減至只約35個,比正常有180個放盤勁減八成;隨細單位屢創新高做價,帶動沙田第一城租金年內升約21%;最新租務成交為第45座高層B室(實用284方呎),以月租1.05萬元獲承租,實呎租金37元,以業主2010年200萬元購入價計,回報率達6.3厘(未計管理費等支出)。

第一城嘉湖呎租年內升兩成

至於天水圍嘉湖山莊,過去一年平均實呎租金升近兩成。祥益助理營業經理黃肇雯指出,由於暑假前有不少雙非家長到屋苑尋租盤,使業主叫價更強硬;個別戶型如實用448方呎兩房單位,去年同期月租只需6500元,現時卻需8500元,勁升逾三成。

學者﹕明年上半年升勢持續

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為,租盤短缺部分原因是由於樓價向上,部分業主為增加出貨彈性,寧願繼續手持及空置單位,加上經濟表現平穩,以致市場對租盤有需求,因而推高租金。不過,潘認為明年經濟情或有隱憂,加上新供應逐步落成,預料明年上半年租金雖仍會繼續升,但下半年租金有機會受壓。

明報記者 李宛婷、方可兒、劉詠怡
2 : GS(14)@2014-12-23 10:13:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141222/news/ea_eaa2.htm



新入伙盤回報 最高近4厘


2014年12月22日





【明報專訊】以往新盤入伙初期勢必湧現大量租盤,業主為求盡快把單位租出,普遍會擴大議價幅度,惟近期樓價升勢持續,租金亦水漲船高,毋須再割價吸客,即使於最近一、兩年購買的物業,扣除管理費及基本開支後,租金回報率一般仍擁有3至4厘,表現不俗。


天晉2期943呎 租4萬

以今夏入伙的新地(0016) 將軍澳天晉2期為例,租金表現強勁;中原地產分行經理伍錦基指,屋苑第2B座中層B室,實用943方呎(建築1200方呎),新近獲租客以4萬元承租,實呎42元,不論月租、呎租皆創屋苑同類戶型新高。

他續稱,原業主2013年以1160萬元買入,即使扣除管理費等開支,料仍享3.8厘回報。

瓏山一號首宗租賃 實呎28.6元

另新地今年4月開售的粉嶺瓏山一號,日前亦錄首宗租賃個案;涉2座中層A室,實用823方呎,月租2.35萬元、實呎28.6元,以購入價790餘萬元連同管理費等開支,估計業主可享約3.5厘租金回報。

太古豪宅MPR回報2.6厘

豪宅租務市道亦看俏;美聯首席高級營業經理吳肇基指出,太古地產(1972)魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES(MPR)低層D室,實用1280方呎,獲租客以6.5萬元承租,實呎近51元,屬市價。

他續稱,業主今年初以2723萬元買入,持貨不足1年將單位租出,估計扣除雜費後回報率約2.6厘。
十大 屋苑 苑租 租盤 盤勁 勁減 四成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286804

新居屋樓王尚翠苑售326萬 5屋苑幾全部大門對廁所

1 : GS(14)@2014-12-23 12:42:18

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141223/news/ec_gga1.htm


【明報專訊】房屋委員會事隔12年後再次出售全新居屋。首批5個屋苑共2160個單位將於本月30日至明年1月12日接受市民申請樓花,房委會今日起派發申請表,並於油塘「大本型」商場設立兩個示範單位開放予市民參觀。根據價單,今期「樓王」是荃灣尚翠苑A座28樓一個511方呎單位,售價326.46萬元;最便宜單位則是沙田美柏苑1樓一個371方呎單位,售價為187.35萬元。但按房委會新居屋圖則,超過97%單位一打開大門就面對廁所。


特首梁振英與運輸及房屋局長張炳良昨午參觀示範單位。梁表示,政府希望能夠構建住屋階梯,資助市民置業是重要一環,因此未來會不遺餘力提供居屋,並就長策會提出的公營房屋建屋目標,盡力配足土地。他又稱,政府早前宣布成立房屋儲備金,顯示政府在財政上支持房屋政策;並預期市民對新居屋會反應踴躍。

最廉沙田美柏苑187萬

今期新居屋接受市民申請的5個屋苑,分別為沙田美盈苑及美柏苑、荃灣尚翠苑、青衣青俊苑及元朗宏富苑,實用面積由371至511平方呎,房委會參考8月市價後,沿用市價七成定價,售價介乎187萬至326萬元。5個屋苑預計於2016年底至2017年初落成,今日起將派發申請表、售樓書及價單等,並於下周二至明年1月12日接受市民申請樓花。房委會預計於明年3月攪珠,成功申請人可於5月揀樓。

房委會早前調高白表家庭入息上限至4.6萬元,資產上限則為101萬元;一人申請入息上限則訂為2.3萬元,資產上限50.5萬元。今期綠白表申請配額比例亦維持6:4,若綠表配額未用盡,屆時會撥予白表。

房委會今日起將開放兩個設於油塘「大本型」商場內的示範單位,以派籌形式予市民參觀。兩個單位同屬尚翠苑的438呎標準兩房單位,以「清水房」形式展示,單位不設間隔,並只提供基本設備,包括廚廁鋪上瓷磚,廁所裝設搪瓷洗手盆、水龍頭及水箱、坐廁、熱水爐等;廚房只設洗滌盆、水龍頭及灶台,但爐管則設於較低位置,單位牆身則髹上白色乳膠漆。

油塘「大本型」今展示範單位

根據新居屋價單,今期「樓王」位於荃灣尚翠苑28樓6號室,面積為511呎,售價326.46萬元,平均呎價6389元;最便宜單位則是美柏苑1樓3號室,面積371呎,售價187.35萬元,平均呎價5050元。

不過,從圖則顯示,今期新居屋單位中,只有58個位於尚翠苑A座的單位,打開大門是望見大廳牆身,其餘全部單位打開大門就面對廁所,佔約整體單位97%。

料超額80倍認購

公屋聯會主席王坤、中原地產研究部聯席董事黃良昇均指出,現時樓市持續升下,會吸引不少夾心家庭認購,料申請情會非常踴躍。王坤更估計,今期會接獲70至80倍超額認購,「早前在不同屋舉行居民大會,不少綠表家庭亦對今次新居屋很有興趣。」
2 : GS(14)@2014-12-23 12:42:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141223/news/ec_gga2.htm



均有單位望墳殮房 美柏苑需自費修坡


2014年12月23日





【明報專訊】今期5個居屋屋苑均有單位望到鄰近的墳場或殮房景觀,而享有開揚山景的沙田美柏苑則附近有斜坡,房委會的售樓書表明,未來業主需自費維修斜坡。


3屋苑屬單幢樓 料管理費較貴

公屋聯會主席王坤表示,今期5個屋苑中有3個屬於單幢樓,包括沙田美柏苑、美盈苑及元朗宏富苑,每個項目只有200多戶業主,由於戶數少,預料未來每戶攤分的管理費會較高昂,估計每戶每月管理費或達1500元以上。他並關注美柏苑業主要肩負維修斜坡的費用,「每年維修加固斜坡的費用可大可小,業主要有心理準備。」

青俊苑唯一望海景

根據房委會的售樓書,5個屋苑中,青衣青俊苑中層至高層可望到藍巴勒海峽風光,是唯一可望到海景的屋苑;但5個屋苑均有單位望到墳景,當中沙田美柏苑及美盈苑,位於富山火葬場、公眾殮房及寶福紀念館附近,部分單位會望到有關設施;荃灣尚翠苑西南方單位及青俊苑高層單位,則可望到華人永遠墳場;而元朗宏富苑部分西面及北面單位,則會望到山墳。

宏富苑毗鄰污水處理廠

此外,宏富苑地盤底下有溶洞,因此房委會在屋苑地基設有「空心浮筏」,並設有「沉降監測站」監測屋苑地基沉降,未來業主需出資管理及維修監測站;而屋苑毗鄰現時正興建污水處理廠,且鄰近明渠,部分單位將受明渠臭味影響。房委會則表示會就所有新居屋單位提供10年樓宇結構安全保證。
新居 屋樓 樓王 王尚 翠苑 326 屋苑 苑幾 全部 大門 廁所
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286819

上車屋苑估值 最多年漲三成

1 : GS(14)@2015-01-26 11:55:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150126/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】特首梁振英兩周前發表任內第三份施政報告,雖然政府扭盡六壬增加房屋供應,但短期內仍難壓抑樓價。施政報告公布後一周,加上歐央行「放水」消息刺激,全港樓市繼續「癲升」,銀行對藍籌屋苑單位估值亦大幅調高,與去年同期相比,十大屋苑估值全線上揚,其中新界上車屋苑如沙田第一城、天水圍嘉湖山莊的細單位升勢驚人,年內最多升幅逾三成。


明報記者 李宛婷

梁振英自2012年上任以來,一直強調房屋是「重中之中」的施政重點。2013年梁振英發表任內首份施政報告,揚言會大力增加房屋供應,同年政府再對樓市「落藥」,推行雙倍印花稅,並實施一手新例,樓市買賣氣氛轉差,樓價勢頭向下。本報追蹤過去兩年施政報告公布後十大屋苑估值變化,發現去年初與2013年同期,十大屋苑估值幾乎全線下跌,即使向來受上車客追捧的沙田第一城及嘉湖山莊,三家銀行估價亦下跌0.4%至4.9%不等。

去年初估值曾全線微跌

不過,近期樓價重拾升軌,估值亦由低位反彈,個別屋苑細單位估值遠較去年升逾三成。以沙田第一城10座中層H室為例,實用327方呎(建築395方呎),中銀最新估值為413萬元,實呎1.26萬元,較去年同期、施政報告公布一周後估值314萬元比較,單位年內升值近百萬元或31.5%。

屋苑呎價屢破頂 支持估價

本月初嘉湖山莊有分層戶實呎突破97高位,銀行亦上調屋苑估值,其中賞湖居2座一個中層兩房戶估值,去年1月下旬恒生估價為240萬元,較2013年同期241萬元微跌0.4%,但隨樓價升,上址最新估價為305萬元,以實用449方呎計,實呎6792元,年內漲價65萬元或27.1%。

除了新界上車盤,港島及九龍屋苑估值同樣上升,平均升幅近兩成。以魚涌太古城金星閣中層D室為例,實用528方呎(建築675方呎),匯豐最新估值為908萬元,較去年同期780萬元升16.4%。不過,上址於2013年初估值僅802萬元,與去年同期對比,估值微跌2.7%,反映樓價已由低位反彈。

業界料年中加息 估價或回調

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,受辣招及一手新例影響,2013年至去年初整體樓市買賣氣氛欠佳,樓價明顯走下坡,隨市場逐漸適應辣招,積聚已久的購買力得到釋放,去年下半年樓價已止跌回升。黃氏指出,近期金管局再度出招收緊按揭,對市場造成一定心理壓力,加上年中起有機會進入加息周期,估計可為熾熱樓市降溫,樓價升勢有望放緩。
2 : GS(14)@2015-01-26 11:55:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150126/news/ea_eaa2.htm



居屋錦鞍苑 實呎撲萬元破頂


2015年1月26日





【明報專訊】十大屋苑估價全面上升,公屋及居屋亦連錄破頂價成交。樓齡27年的馬鞍山居屋錦鞍苑,一個高層單位以自由市場價385萬元易手,實呎9601元易手,創屋苑新高呎價紀錄。


業主持貨逾27年 帳面賺225萬

世紀21奇豐區域經理鄭達昌表示,馬鞍山錦鞍苑C座高層5室,實用401方呎(建築512方呎),獲區外用家以自由市場價385萬元購入,實呎9601元(建呎7520元),呎價創屋苑新高。

資料顯示,上址實呎追上同區海景居屋錦豐苑早前錄得的極高層單位,以實呎9698元成交全區居屋呎價新高紀錄,成為區內居屋呎價次高。

鄭達昌指出,原業主於1987年以一手價40萬元購入上址,至近期補地價後於自由市場放售,估計涉及金額約120萬元,現持貨逾27年沽出,料帳面獲利約225萬元或升值1.4倍。

屯門山景 實呎高見6678元

此外,屯門亦有公屋以破頂呎價成交。祥益地產高級營業經理胡志偉表示,山景景榮樓3座低層1室,實用277方呎(建築360方呎),亦以自由市場價185萬元成交,實呎6678元(建呎5139元),呎價創屋苑新高。

胡志偉稱,原業主3日前以200萬元放盤,原業主於2004年11月以居二價6.24萬元買入,估計扣除補地價後,帳面獲利約68萬元,或升值近60%。他又指,屯門新圍苑C座高層6室,實用554方呎(建築712方呎),亦以自由市場價365萬元易手,成交價創同類單位做價新高。

希爾頓兩房550萬沽破頂

至於細價屋苑沙田希爾頓中心一單位亦錄做價新高。中原高級分區營業經理敖國偉指,A座中層2室,實用427方呎(建築670方呎),以550萬元易手,實呎12,881元,做價創屋苑兩房戶新高。

事實上,中原地產統計資料顯示,十大屋苑周末共錄得22宗成交,按周升10%,連續第四周錄得升幅。

美聯住宅部行政總裁布少明指出,歐洲央行推出量寬措施,市場憧憬本港低息環境持續,令累積多時的購買力釋放,市場屢現創新高成交個案,並預期短期市場高價成交個案將持續。
上車 屋苑 估值 多年 三成
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新居屋今攪珠五月可揀樓三屋苑完成打樁 最快下年底入伙

1 : GS(14)@2015-03-27 00:52:50





■有市民昨日到樂富居屋銷售中心參觀新居屋模型。馬泉崇攝


【本報訊】政府12年來首次出售全新居屋單位,引起全城瘋狂搶購。房委會破紀錄收到12.89萬份居屋申請表,超額認購59倍。房委會今早將在樂富居屋銷售中心舉行攪珠儀式,以決定申請人的揀樓次序,首批幸運兒最快5月可揀樓。《蘋果》記者上周曾到5個新居屋屋苑視察,建築工程如火如荼,現場所見,荃灣尚翠苑、沙田美盈苑及美柏苑已經完成打樁,工人更開始使用預製組件起樓,最快可在2016年底入伙。記者:譚靜雯今期居屋共推售2,160個單位,分別位於沙田美盈苑及美柏苑、荃灣尚翠苑、青衣青俊苑及元朗宏富苑,沿用市價7折推售。單位售價由最低約187萬元(美柏苑)至最高約326萬元(尚翠苑)不等。




白表136人爭1單位

新居屋在今年1月已經截止申請,房委會總共接獲12.89萬份居屋申請表,當中白表佔絕大部份,多達11.74萬份申請表。按綠白表六四比例計算,白表申請人只分配到864個單位,出現136人爭奪一個單位的局面;綠表則有1.15萬份申請表,即9人爭奪一單位。房委會將在今日早上10時半在樂富的居屋銷售中心舉行攪珠儀式,決定申請人的揀樓次序,儀式更會由房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝主持。房委會表示,已經向全部申請人發出確認信。申請人需要留意信件右上角的申請編號,編號最後兩個數字代表攪珠號碼。攪珠結果公佈後,當局會按照電腦編定次序,以審視申請人資格,並向合資格申請人發信通知揀樓日期。5個居屋屋苑中,以荃灣尚翠苑規模最大,3座共962個單位,當中A座28樓6室一個約511平方呎的單位,成為今期居屋「樓王」,售價高達326萬元。現場所見,尚翠苑的地基工程已經完成,建築工人正採用預製組件起樓,從高處已經可以看見第一層單位的間隔,外觀與一般公屋的設計相似。屋苑被工廠包圍,附近又有不少貨櫃車出入,相信部份低層單位日後會受噪音滋擾。擁山景的沙田美盈苑及美柏苑,當中以美柏苑的興建進度最快,地盤正興建第二層的單位。兩個屋苑都屬單幢式樓宇,鄰近私人屋苑翠景花園及恒峰花園,周圍環境尚算清幽。



美盈苑近火葬場

不過,美盈苑靠近寶福山、富山火葬場及公眾殮房,部份單位或會望見有關建築物及設施;而美柏苑西北面山坡則有不少零散山墳。至於在元朗的宏富苑也屬單幢大廈,但樓高只有11層,目前仍然在打樁階段,相信因為屋苑地下有溶洞,興建進度明顯較其他屋苑緩慢。屋苑鄰近有明渠,住客可能會受異味影響,該屋苑的優點是步行至西鐵朗屏站只需約5至6分鐘。另外,青衣青俊苑則遠離青衣市中心,雖然環境清幽,但前往港鐵站則需乘巴士或小巴接駁,車程約15分鐘。



五屋苑資料















來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150326/19090506
新居 屋今 今攪 攪珠 五月 可揀 揀樓 樓三 三屋 屋苑 完成 打樁 最快 年底 入夥
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上周被恐嚇「掟落街」關注屋苑維修 婦遭淋紅油

1 : GS(14)@2015-05-06 22:31:52

■女事主臉部及四肢染滿紅油,坐在地上待援。受訪者提供圖片


【本報訊】沙田康林苑一名婦人昨晨接送8歲女兒返學,突遭兩名戴口罩男子襲擊,一人揮木棍扑打其後腦,另一人則將一杯紅油「兜」臉潑淋,她染滿紅油送院。女事主遇襲疑與她曾替屋苑新任法團助選及關注更換升降機保養承辦商問題有關,上周更被人恐嚇「掟落街」。記者:邵沛琳 周鴻熙



遇襲家庭主婦姓張(37歲),與家人同住康林苑一單位。昨晨近8時,張婦帶同8歲女兒離家上學,行經山林閣對開一公園,兩名戴口罩男子突然撲出,其中一人揮木棍扑向她的後腦,另一人則向她潑淋紅油,她臉部、四肢及衣服沾滿油漆,有途人上前大聲喝止,歹徒拔足逃走。



女兒目擊嚇至痛哭

張婦的女兒目擊母親遇襲,被嚇得失聲痛哭,但沒有受傷,其後由街坊送她上學,張婦則在現場等候救護車到場,將她送院治理。警員事後在現場附近一帶兜截,但沒有發現歹徒蹤影,暫列襲擊案處理,由沙田警區刑事部人員接手調查,通緝兩名在逃男子,分別身高約1.7米,瘦身材,戴口罩,穿深色有帽上衣。張婦出院後表示,她為康林苑的業主,在兩屆法團均沒有擔任職位,她只是為居民爭取權益,不料因此惹禍。她透露,上月12日曾與200多名業主,就屋苑升降機日久失修及法團維修賬目不清等問題,向法團表達不滿,但遭恐嚇,有人更揚言「你信唔信我推你哋其中一個落街?」她續稱,剛於本周日曾協助新任法團助選,換屆後前主席已經辭任,由新任法團接手,她擔心法團新舊交接期間,升降機保養公司在下月19日滿約後居民「冇升降機搭」,亦擔心同類襲擊事件會再次發生,「跟住我真係唔知佢哋會唔會掟我哋落街,佢講得出,我覺得佢哋做得到」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150506/19137535
上周 恐嚇 掟落 落街 關註 註屋 屋苑 維修 婦遭 遭淋 紅油
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北區屋苑呎價齊破萬追落後效應 粉嶺中心1年升32%

1 : GS(14)@2015-06-15 01:05:46

■北區屋苑造價追落後,皇府山(箭嘴示)呎價逾1.1萬。



【本報訊】樓市火熱,被視為「平價」的新界北區私樓,亦登上萬元呎價大關。粉嶺及上水的7個私樓首次全線實用呎價破1萬元,粉嶺中心表現最神勇,樓價一年爆升32%,同期樓價升19%。記者:湯家明 朱連峰 吳美茸


樓價不斷升,連被視為「上車一族」可負擔的新界北區私樓亦難上車,中原最新一份統計指出,區內7個私人屋苑實用呎價首次全線破1萬元。中原表示,該7個北區屋苑包括上水中心、皇府山、牽晴間、御皇庭、粉嶺中心、花都廣場、帝庭軒,實用呎價由10,069至11,009元,相比去年12月,7個屋苑僅1個屋苑呎價破萬,情況截然不同,其餘6個屋苑在買家追落後半年內發威。




400萬內放盤不逾5個

單是北區而言,升幅最勁為粉嶺中心,過去5個月狂升16%,最新呎價10,215元。若以過去一年而言,去年5月該屋苑呎價僅7,701元,迄今造價較一年前狂升32.7%。一直被視為上車希望的北區,造價攀升,美聯物業周志強表示,粉嶺綠悠軒7座高層B室,實用479方呎,兩房,以480萬元成交,實用呎價10,021元,首破萬元大關之餘,並屬屋苑歷史新高。中原藍浩然表示,花都廣場再錄破頂成交,為7座頂層連天台單位,實用面積526方呎,業主叫價企硬,「一毫子都不減」,最終以560萬元一口價易手,成交金額破盡屋苑有史以來紀錄。他表示,樓市瘋癲,新界北區上車盤也買少見少,叫價400萬元內的私樓放盤不多於5伙,並主要連租約、冇睇樓交吉盤及低層戶。對於北區呎價破萬,中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示,找不到400萬元以下的單位並不出奇,「你可以選擇居屋,用居屋第二市場免補地價,搵到約300萬居屋私樓」。他又指現時想在私人屋苑上車,真的很辛苦,若真的負擔不來,可考慮申請政府資助物業。




新界東僅兩屋苑未破萬

現時新界東25個成份屋苑,僅兩個屋苑實呎未破一萬元,分別為大埔新峰花園及沙田富豪花園,最新平均實呎9,411元及9,724元。2014年底則有10個成份屋苑實呎低於1萬元,比例高達四成。駿昇置業馮宇成稱,將軍澳寶林邨寶寧樓高層戶,實用348方呎,業主見新沙士危機爆發,由180萬元減至138萬元綠表價賣樓。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150612/19181319
北區 屋苑 苑呎 呎價 價齊 齊破 破萬 萬追 落後 效應 粉嶺 中心 年升 32%
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太古城黃埔破頂後 康怡賣1,638萬藍籌屋苑一周三誕樓王

1 : GS(14)@2015-07-21 02:14:48

【本報訊】一手及二手樓各自精采。10大藍籌屋苑一周內三誕樓王,繼鰂魚涌太古城及紅磡黃埔花園後,鰂魚涌康怡花園有頂層複式戶以破紀錄價約1,638萬元易手,單位造價或未反映真正價值,銀行估價再貴逾一成,達1,822萬元。單位呎價1.65萬元較太古城樓王平逾兩成。記者:朱連峰


被視為樓市火車頭的太古城自上周二分層戶呎價升破2萬元後,即時撻着藍籌屋苑破頂交易。消息指,康怡花園H座頂層複式戶,實用992方呎三房戶,放盤約三個月,原叫價1,700萬元,剛獲用家以約1,638萬元承接,打破屋苑G座複式戶上月底造出的1,602萬元紀錄,樓價再創新高。單位呎價16,512元,亦屬屋苑歷史次貴,但相比太古城分層樓王呎價達21,095元,康怡樓王平逾兩成。原業主2010年10月僅以970萬元購入,持貨不足5年,賬面勁賺668萬元,升值近七成。不過,今次康怡樓王造價未算癲,銀行估價更進取。中銀網上估價高達1,822萬元,較成交價再貴逾一成。



換樓客900萬買嘉湖兩伙


天水圍嘉湖山莊亦破頂,並罕見有人斥「九球」連掃兩伙。祥益地產蕭嘉偉稱,樂湖居11座高層E室售392萬元,呎價8,750元創該期新高。同期1座高層A及B室兩伙相鄰三房戶,實用共1,269方呎,獲換樓客斥900萬元購入,每伙售450萬元,預計其中1伙須繳付雙倍印花稅,涉及稅款約27萬元。二手缺盤,消息指將軍澳新都城2期7座一個同層曾發生租客燒炭自殺案的單位,實用362方呎,由上車客以495萬元市價承接,呎價13,674元。破頂潮燒至屯門居屋。祥益黃振文稱,兆康苑H座高層3室,實用449方呎,連地價售372萬元,呎價8,285元創屋苑新高。



■獲承接的康怡複式單位景觀及內櫳不俗。





新盤搶客 二手交投跌兩成

受股市波動及新盤搶客影響,二手交投慘情。中原地產統計的10大屋苑於過去的周六及日僅錄得7宗買賣,較對上一個周末9宗跌逾兩成,一半屋苑吞蛋,創三個月新低,當中沙田第一城已連環5個周末食白果。二手交投死寂,主要是劈價賣樓業主不多,市民寧願去排隊抽新樓。美聯統計的10大屋苑亦僅8宗買賣,連跌三周。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指,股市表現反覆,令不少準備入市的買家卻步,入市信心仍未完全回復,大多處於觀望狀態。加上九龍區一手新盤平價搶客,搶去不少二手客源,令二手交投陷於膠著。


■林先生

【市民心聲】

旺角區居民林先生:「市區新盤呎價誇張,全部都過千萬,一定入唔到飛,所以上車要搵啲周邊地區。」


■梁女士


港島區居民梁女士:「樓價係咁升,個個買家都驚樓市唔會跌,以後想買樓仲難,所以就要焗住快啲上車。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150720/19225491
太古 黃埔 破頂 頂後 康怡 怡賣 638 藍籌 屋苑 苑一 一周 周三 三誕 誕樓 樓王
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藍籌屋苑受捧 輪流誕樓王黃埔賣1,600萬新高

1 : GS(14)@2015-07-23 00:16:42

【本報訊】新盤搶客,十大屋苑本月上半月不足百宗買賣,較上月同期跌逾三成。樓價「燒炮仗」式破頂,繼鰂魚涌太古城分層戶升破2萬元後,對岸的紅磡黃埔花園也誕下新樓王,有海景戶癲賣1,600萬元,呎價逼近1.7萬元,較屋苑目前平均呎價貴近兩成。記者:朱連峰


沙中線效應,區內樓價受帶動。中原王志林稱,黃埔花園7期2座中層C室,實用955方呎三房則王兼全海景樓王,放盤約兩至三個月,原叫價1,700萬元,昨減至1,600萬元易手,呎價16,753元,樓價及呎價破盡屋苑歷來紀錄,並較屋苑目前平均呎價14,063元貴近兩成。對上一宗同類成交,為7期2座低層D室,去年12月以1,438萬元易手,呎價14,886元。而屋苑對上一宗最高樓價紀錄,為7座2座高層B室,2013年以1,450萬元賣出。不過,「癲盤」銀行照估凸價,滙豐銀行網上估值高達1,630萬元。買家為區內業主,須繳付120萬元雙倍印花稅,令總入市成本增至達1,720萬元。代理表示,同區海逸豪園海景戶呎價已逾2萬元,相比下,黃埔樓王呎價未算誇張,市場憧憬同區新盤維港.星岸開價不會便宜,紛加快入市。原業主於1998年金融風暴後以600萬元購入單位,持貨17年,現沽貨賬面勁賺1,000萬元,料創下屋苑另一個賺錢新高紀錄。大圍名城蟹貨也賺「兩球」。1期2座低層北翼B室剛售945萬元,原業主2010年以747萬元一手購入,賺198萬元或26%。




二手成交大跌三成

新盤搶客兼股市波動影響,二手樓交投續跌。綜合各代理行數據,十大屋苑本月上半月僅90宗買賣,較上月同期133宗減少逾三成,除了將軍澳新都城外,其餘九個屋苑全部下跌,鴨脷洲海怡半島跌幅逾七成最大,由18宗減至5宗。天水圍嘉湖山莊最多成交有22宗。中原趙鴻運稱,買賣缺盤及業主叫價強硬,太古城租務旺過買賣,本月上半月買賣僅5宗,租務成交卻有約24宗,部份劈租搶客。日本人持有的恒山閣中層E室,實用593方呎,叫租25,000元,減至21,000元租出,呎租僅35元屬本月新低價。另天山閣高層F室,實用536方呎,成交價850萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150716/19220938
藍籌 屋苑 苑受 受捧 輪流 誕樓 樓王 黃埔 600 新高
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屋苑電費慳足100萬全靠居民自發

1 : GS(14)@2015-08-17 08:22:01

太陽能風扇:屋苑在公眾地方設置太陽能風扇。


置富花園四年前開始,推行節能減廢計劃,除了提升屋苑升降機的節能控制系統,改用節能光管及LED燈外,還安裝了太陽能風扇、太陽能滅蚊燈等節能裝置,令屋苑節省了四成用電量,相等於100萬電費支出。不僅如此,這項計劃更是由居民自發規劃、參與及監察。記者:張寶晶 攝影:李錦鏵、馮就康



環保健身單車:屋苑增設了環保健身單車,不但可健身,還可替居民的手機及電子產品充電。

太陽能滅蚊燈:屋苑的園圃裝設了太陽能滅蚊燈。



中大地理及資源管理學系副教授姚松炎就是計劃的主要發起人。他在置富花園住了十多年,也是居民協會的副主席。他表示,計劃牽涉不少持份者,包括街坊、居民協會其他成員及管理公司,若要順利進行,取得成效,必先要游說他們去支持和配合。「先由細節入手,分析可以慳到幾多,要幾耐先返本,用實際資訊同數據,說服管理公司同居民。」但一切不如想像中簡單,實踐時仍要考慮不少人事問題。「隔離屋苑無做,政府又沒要求你做,你自己走去做,做錯咗(管理公司)就會一身蟻。」加上要動用屋苑的儲備金,先出一筆錢,安裝節能裝置,達到一定目標後,才能從政府的「建築能源效益資助計劃」獲得一半資助,令游說過程變得更艱難。然而,姚松炎深明「將心比己」之道,實踐計劃時,往往會從居民及管理公司的角度出發,避免造成任何滋擾及不便。例如在電力公司進行年檢停電時,才安裝節能系統,令居民不用多停一次電。計劃帶來了多贏局面,電費節省了,減輕了加管理費的壓力,不但居民高興,更令管理公司獲得不少環保獎項,變得更支持計劃。「大家開始更關注環保,睇下點樣可以做得更多、更好。」屋苑更成立了環保小組,推行大量節能減廢項目,姚松炎更藉此機會嘗試逐步實踐他的環保理念。想知道更多,請繼續留意動新聞的報道。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150816/19258025
屋苑 電費 慳足 100 萬全 居民 自發
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