2011-4-28 NM
美孚牙籤樓事件鬧得民怨沸騰，事 緣發展商企圖強霸屋苑的剩餘地積比率，計劃在八期加建一幢牙籤樓。小業主當年花盡畢生積蓄，只求置業安居，怎料今天要瞓街示威兼收律師信。本刊全方位調查 五十個大型住宅項目，發現美孚牙籤樓非屬個別事件，原來全港逾三十個屋苑，都有剩餘地積比率，足以忽然再發展。其中，南區老牌屋苑置富花園的商場，隨時可 搖身一變成為一百八十度全遮擋海景的牙籤樓。另一港島藍籌太古城，發展商太古早已加建四星酒店和甲級商廈。屯門的黃金海岸隨時可起多三幢住宅，還有荃灣的 海濱花園計劃在廣場上加建屏風商廈。原來，不少發展商在開售樓盤之前，早已部署兩大陰招，預備日後食盡剩餘地積比率。美孚翻版牙籤樓暗藏全港各區，梗有一 幢在左近。
自發展商祥達的工程車，於三月中駛入美孚新邨八期的空地後，有受影響的居民，每日都到在地盤附近，由帳篷臨時搭成的「保家亭」打躉。住在九十六座C單位的 葉少舟，單位露台對正地盤。「如果真係起樓，唔好話個海景，連個太陽都會被完全擋晒。」葉少舟一邊說，一邊帶記者在地盤位置走了一圈。依記者所見，地盤外 圍被畫上一條黑色線將來會建圍板。站在黑色線上往上看，就是四座美孚新邨對海單位的露台圍欄。「低層嘅露台欄杆與地盤圍板之間嘅距離，應該少過一隻手 掌。」葉少舟說。祥達早前入稟法院，控告美孚居民在四月三日阻礙起樓，葉少舟與該區區議員王德全齊齊成為被告。本刊訪問被告之一，退休前是教師的葉少舟， 他眼神顯得有點愁緒：「無端端做咗被告……唉……都無計啦。依家都擔心o架，要我哋賠百四萬，個地盤啲嘢邊值咁多錢呀。四月三日仲要係星期日，邊有人開工 o架！」惹上官非，但葉少舟表示會堅持到底。「我哋會喺政府賣地當日（二十七日），拉隊去賣地現場嘅新伊館抗議。另外，廿九日十點，我哋被禁制進入地盤嘅 禁制令宣判時，我哋都會在高院門外集會。」
剩餘地積比解構
1. 發展商買地起樓，均受屋宇、地政及城規三個政府部門規管。屋宇署批出的地積比率（指總建築面積與地皮面積的比率），一般較地政總署地皮地契內的地積比高。 2. 發展商受地契和其他規劃條例（如高度限制）的規限，未能用盡屋宇署批出的地積比。但發展商在起樓賣樓前早有部署，留有兩大陰招，希望日後能與政府商討改地 契再進一步發展。
3. 陰招一：分割地段原本政府把每一塊地皮劃為一地段，地段上所有小業主共同擁有該地段的「不可分割份數」（undivided share）。發展商日後要發展剩餘地積比，本來要得到所有小業主同意，可謂十分困難。故此發展商在賣散住宅單位給小業主前，會把地皮劏開成若干小地段， 然後保留游泳池、停車場、會所等有發展潛能的小地段，只把住宅部分小地段賣給小業主。
4. 陰招二：不平等大廈公契若沒有在售樓前把地段割開，發展商可在大廈公契內列明日後有權再發展，用盡剩餘地積比。根據土地法，發展商只須與第一位買家簽大廈公契，發展商容易找來友好買家簽字。
牙籤樓危機遍港九
剩餘地積比的誘惑
美孚鬥爭的根源，是剩餘地積比率。不論美孚新邨、國金二期、還是半島酒店，香港所有樓宇都身負地積比率（plot ratio）。以一個十萬呎的地盤為例，五倍地積比率代表可以建五十萬呎的多層樓宇。換言之，地積比率愈高，發展密度愈大。現時市區呎價上萬元，每塊階磚 都是錢，賺到盡的發展商誓用盡地積比率，此舉在地產界稱為「炒盡」。港大房地產及建設系助理教授姚松炎指，六、七十年代起的樓不少還未「炒盡」，原因五花 八門。「當年大型屋苑好罕有，發展商嘅憂慮係怕賣唔晒，所以唔需要用盡地積比率。」他分析道。另外，受飛機航道的高度限制（如美孚新邨），以及遷就建築設 計（如九倉在天星碼頭的海運大廈），甚至太過複雜計錯數（如北角英皇道的嘉信大廈），都解釋了為何發展商不把樓盤「炒盡」。但是，原來政府的行政漏洞，才 是發展商玩轉地積比率的罪魁禍首。發展商買地起樓，受屋宇、地政及城規三個政府部門管制。屋宇署根據有近五十年歷史的建築物條例，限制樓盤的地積比率。現 時，香港的建築物條例適用於全港任何一個地區、任何一類物業的地盤。過了屋宇署一關，發展商還要把發展項目拿到城規會討論。城規會再根據分區規劃大綱圖， 規限土地用途和樓宇高度等。此後，地政總署會為每塊地皮制訂地契，列明最多可以起的總樓面面積。換言之，城規會和地政總署針對個別樓盤限制發展規模，屋宇 署則按放諸四海皆準的成文法辦事，尺度不一。「三者互不從屬，又互有漏洞。」姚松炎總結道。
欲要改契必先劏地
本刊翻查屋宇署的建築圖則和地政總署的地契，調查全港五十個地皮面積超過十萬呎的大型住宅項目，發現逾三十個樓盤剩餘超過兩倍的地積比率，多個藍籌屋苑如 置富花園和太古城，以至屯門的黃金海岸和荃灣的海濱花園，統統榜上有名。這些屋苑的發展商多數把地契和城規會限制的地積比率「炒盡」，而按屋宇署的準則， 則有剩餘地積比率。樓盤落成若干年後，發展商可與政府協商補地價改地契，以便把屋宇署的剩餘地積比率也「炒盡」。根據現時土地條例，假如在樓盤落成後已將 業權賣散給小業主，發展商除非取得所有業權人的同意，否則無權改地契。故此，為了有利日後與政府談判改地契，發展商一早部署兩大陰招。多位資深測量師和建 築師均表示，發展商多會用整塊地皮計算地積比率起樓，在業權賣散之前，將一塊大的地段劏開幾份，然後只把部分地段賣給小業主，自己則持有一些有剩餘發展潛 力的地段，待往後霸佔小業主的剩餘地積比率起牙籤樓。即使不劏開地段，發展商也可在業權賣散前，利用大廈公契的不平等條款，獨吞剩餘地積比率。本刊翻查全 港三十個大型住宅項目的公契，發現發展商為了保留將來發展剩餘地積比率的特權，訂立辛辣條款，在公契內寫明日後可再在屋苑內發展而毋須得到小業主同意。姚 松炎這樣比擬︰「就好似一個蛋糕，劏契（地段）就係將個蛋糕同士多啤梨切開，我（發展商）就有士多啤梨；而用公契的協議，就係話個士多啤梨係我嘅，個蛋糕 係共有嘅。」
置富設施轉手新地
美孚八期不是特例。時光倒流至三十五年前的香港，今日位於港島南區的置富花園，當年仍是牛奶公司的牧場。七六年，發展商香港置地透過補地價，發展大型住宅項目。
據七六年的建築圖則，置富花園的地盤面積近八十萬呎，按屋宇署的規例，可發展成數以十幢共超過六百萬呎的多層住宅。不過，由於受到地契和城規會的限制，發展商未能「炒盡」，造成地積比率剩餘逾四倍。
就在置富花園落成的七八年，置地在把業權賣散給小業主前，向地政總署申請，將一整塊地皮劏開十份，其中五份由置地的附屬公司持有，並於八五年轉手賣給母公司。九一年，置地以近三億五千萬，把該五個地段賣給新鴻基地產的一間附屬公司。
這五個地段除了是出租商場和停車場，更包括供小業主使用的網球場等康樂場地。「小業主買樓，除咗係買單位嘅擁有權，亦都係買『不可分割份數』的地權（undivided shares），即係話一啲公家地方，其實小業主都有份。」城大建築科技學部高級講師潘永祥說。
換言之，由於已被劏成獨立地段，小業主買樓的時候並不知道，他們買的只是置富花園的單位和其「不可分割份數」，另外五個地段並不屬於他們。
翻查屋宇署和地政總署的紀錄，假如非住宅部分，把剩餘地積比率「炒盡」，可額外獲得超過三百萬呎的總樓面面積。只要改契補地價和過城規會一關，新地隨時可以在置富花園興建牙籤樓。港大的姚松炎直言，發展商在業權賣散前劏地的做法是「最乾淨」！
這五個地段包括十七座對出的網球場及石屎平地、置富南區廣場平台、鄰近十四座平地、一至六座對出的兒童遊樂場和平地以及雅緻洋房停車場上蓋。
記者走訪該屋苑，認為十七座對出的網球場、置富南區廣場平台及一至六座對出的兒童遊樂場這三個範圍較大，最有機會及空間加建物業。
劉先生的家人兩個月前才斥資三百多萬，購入置富十二座富雅苑一個五百多呎的望海單位，他剛跟進單位裝修進度而準備離開，雖未見屋苑有再起樓的動靜，但顯得 十分擔心，「唔係啩？幾高呀？咁個海景單位咪拜拜囉？對成個屋苑環境都唔好啦。」他表示一直有跟進美孚牙籤樓一事，覺得一眾業主好無奈，始料不及家人的物 業有機會變成翻版，「如果香港咁樣真係好恐怖，住住吓前面又多幢嘢。但置富起咗好耐啦，又係新地，應該唔會嘅。」他自言自語說。
而住在二十座富興苑幾年的王先生，指着對出的網球場嘆道：「對我嚟講，置富可以加建完全係新消息，不能置信！（屋苑有剩餘地積比）全是隱蔽式資料，我冇話發展商錯，但小市民只可以無奈接受。」
現時，最令居民、學者和測量師摸不着頭腦的地方就是，政府有何法理依據，容許發展商用大的地段計算地積比率起樓，然後劏地改契，獨吞其他業權人都應該享有的剩餘地積比率？
黃金海岸起多三幢
除了港島藍籌屋苑，信和集團也曾經計劃施展先劏地、後改契的策略，企圖「炒盡」位於屯門海邊的黃金海岸。八十年代中，信和購入現址為黃金海岸的一幅一百多 萬呎地皮興建住宅。九○年一期落成前，信和入紙向地政總署申請劏地，之後才把一期的業權賣散給小業主。至九五年，二期陸續落成，信和重施故技，入紙劏地， 地皮劏開十五份，然後賣散業權。據屋宇署和地政總署的紀錄，信和雖然用盡地契條款限制的總樓面面積，卻沒有「炒盡」建築物條例的規限。九六年，香港樓市接 近頂峰，信和以逾四億元補地價獲地政總署批准改地契，在二期興建多三幢總樓面面積近三十萬呎的高層住宅，每呎成本約一千五百元。不過，此舉立刻招致小業主 大力反對，因為其中兩幢新樓遮擋着第六至十一座的無敵海景。後來經歷金融風暴、樓價大跌的洗禮，信和決定收回起多三幢的計劃，反而向政府索回補地價金額， 至今仍在法律訴訟階段。換言之，信和隨時可以發功「炒盡」黃金海岸。推着嬰兒車的陳先生，剛搬進屋苑不久，未聽聞擴建一事，卻已打定輸數，「人哋信置係大 業主，邊有得爭o架？嘥氣啦。」有駐黃金海岸十多年的地產經紀表示：「拖拉好耐，發展商隔幾年就開業主會試水，睇吓住戶反應仲大唔大，冇抗議就可能即刻開 工。」
地積比率知多啲
六十年代之前，政府以體積限制樓宇發展規模。賺到盡的發展商為了不浪費一尺一寸地盤範圍，勢必起一幢幢樓貼樓的建築物，有損環境。「所以政府在五五年從英 國引入地積比率，建築師可以揀起矮又肥或者高而瘦嘅樓，改善採光、通風、密度等。」港大房地產及建設系助理教授姚松炎說。不過，由於在計算體積的年代，大 騎樓可獲豁免計入總樓面面積，發展商可用騎樓發水，新例令發展商大為不滿。故此，遲至六七年才實行用地積比率計算。
大廈公契知多啲
身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐表示，大廈公契是根據土地法而非合約法訂立。「土地法嘅理念係，賣地嘅人唔單只希望第一個買家受土地條款約 束，亦希望以後任何一個買家都自動受約束。」梁說。在多層大廈林立的香港，購買一個大廈單位也是同樣道理，只要第一個業主與發展商簽署大廈公契，其他業主 都自動受公契條款約束。「可以理解為，第一個買家簽咗公契之後，跟住張地契走。」
太古城加高商廈
另一個老牌藍籌屋苑太古城，亦藏牙籤樓危機。七十年代中，太古船塢遷拆，原址發展大型屋苑。發展商太古地產為了把太古城分五期發展，於動工前，先後把地皮 劏開六十三份。翻查屋宇署的記錄，太古地產沒有「炒盡」建築物條例的地積比率限制。以最後一期第五期為例，現址是四星級酒店「東隅」、海天花園、太古城中 心連同一座商廈。由於發展五期前已經劏開地段，海天花園的小業主並不擁有「東隅」、商場和商廈的地權，而是由大業主太古地產持有。據太古地產的年報，自太 古城中心一座在九七年落成後，發展商考慮利用剩餘地積比，提出在二十七層的商廈再垂直加建十六層，涉及近四十五萬呎總樓面面積。不過，由於未能通過城規會 的高度限制，太古地產自○九年已沒有在年報提及加建計劃。當然，這並不代表太古地產不會捲土重來。記者上週六來到太古城，看見太古城中心一座的樓高，已經 比附近住宅如海天花園和高山台高出數層。如太古在大廈上蓋再起十幾層，加上其藍色的反光外牆，感覺就像一根金剛棒壓住太古城一眾住宅。其實，早於○三年， 太古地產已開始發掘可用的剩餘地積比，現時位於太古城與鰂魚涌中間的港島東中心，便是一例。記者由太古城出發，會先穿過一個名為「匯圃」的休憩公園，公園 內有小瀑布、樹蔭、長椅等，儼如一個私人會所內的公園。步行約五分鐘，才來到樓高七十層的港島東中心。港島東中心原地的地積比，本身不足以起一幢七十層的 大廈，但太古地產巧妙地先轉移原位於匯圃內的高爾夫球場用地，並與原本同在華蘭路的萬邦工業大廈合併，才成功取得足夠的地積比。而附近居民沒有反對，全靠 在正中間的公園匯圃。住在面對港島東中心的太古城順安閣，並為太古城區議員的趙家賢說：「我哋知道地產商如果要用plot ratio，事先要經業主同意。而我哋亦一直都驚佢哋亂咁起，影響到班居民。太古自○六年話起港島東中心之後，就不停諮詢我哋意見。匯圃原本只係一個好舊 嘅公園，我哋要求加長櫈俾老人家坐，又加種好多棵樹，最終成為依家俾居民行逛嘅匯圃。」趙家賢說，而且當時地盤與太古城的住宅之間相隔接近五分鐘步程，因 此居民對興建一幢七十層高的大廈，都沒有作出反對。
美孚八期民怨載道
今日的美孚新邨在四十年前仍是美孚石油的油庫。七一年，美孚石油與港英政府協議，透過補地價把油庫搬到青衣，聯同新世界在油庫原址發展住宅，也就是後來的 美孚八期。據七三年的建築圖則，美孚八期的地盤面積近廿萬呎，按屋宇署的規例，可發展成約一百三十萬呎的多層大廈。但是由於位處飛機航道，受高度限制，發 展商未能「炒盡」，造成地積比率剩餘○點六七倍，即約十二萬呎。（舊契並沒有限制總樓面面積。）就在七八年把美孚八期賣給小業主前一年，發展商向地政總署 申請，把近廿萬呎的地一分為四，包括兩條私家路、西南角的石油氣庫和十幢住宅。由於兩條私家路和石油氣庫已劏契成為獨立地段，小業主買樓的時候並不知道， 他們買的只是美孚八期的單位和其「不可分割份數」的地權，另外三個獨立地段並不屬於他們。九八年美孚八期對開的石油氣庫搬走後至今，發展商四度向屋宇署入 建築圖則，欲在原址起樓，總樓面面積由五萬多呎至十二萬呎不等。由於原址一直是住宅用地，發展商毋須補地價就可以建住宅。○九年，祥達發展有限公司以約一 億二千萬元購入石油氣庫和旁邊通道的地，翌年獲批建築圖則，建樓高二十層的住宅。
二期六期︰照辦煮碗
除了八期，二期和六期正面臨同樣威脅。據本刊獲得一份○九年美孚居民與時任新世界發展總經理梁志堅的會議紀錄，梁主動表示，二期的社區會堂和六期的油站都 有剩餘發展潛力建住宅。六六年，美孚石油透過補地價，在原來的油庫地皮發展住宅，也就是後來的美孚一至四期。七十年代初，美孚首四期陸續落成。同樣是因為 高度限制，發展商未能「炒盡」，剩餘地積比率為○點九七。以一至四期近一百萬呎的地盤面積計算，剩餘近十萬呎總樓面面積。位於二期南端的社區會堂「孚佑 堂」屬獨立地段，新世界的子公司匯秀管理有限公司曾聲稱由其擁有。不過，二期的大廈公契寫明「孚佑堂」屬於美孚居民，即使該地段一直是住宅用地，發展商要 在此起一幢望海牙籤樓，必定困難重重。至於美孚六期，同樣在六六年換地，起樓前已把地皮劏開八份，也是因為高度限制，發展商未能「炒盡」，剩餘地積比率為 ○點五二倍。以五、六期逾四十萬呎的地盤面積計算，剩餘超過廿萬呎總樓面面積。位於六期東邊的油站屬獨立地段，由美孚石油持有，並不屬於美孚的小業主。不 過，油站是非住宅用地，如果要起牙籤樓，須先經城規會改土地用途。
海濱花園不平等公契
位於荃灣西的海濱花園，前身是加德士的油庫。八六年，油庫拆卸後，加德士聯同新世界發展透過補地價興建大型屋苑，地皮面積超過五十萬呎。據屋宇署的紀錄， 當年發展商原定在第二期興建一座商業大廈連商場，後來把計劃擱置，只建了商場，也就是今日的「海濱廣場」。所以，雖然發展商用盡地契規限的住宅總樓面面 積，但是商業部分仍有剩餘。不過，建商廈的計劃擱置時，發展商已於八八年把海濱花園賣散給小業主，無法劏地保住商廈的地皮。但原來發展商早已在大廈公契做 手腳。翻查海濱花園的大廈公契，契上寫明︰「發展商在適當的情況下，經權衡後，毋須經小業主的同意，也有權直接入紙申請附屬公契發展商廈。」果然，新世界 在九三年把商場賣給自己的附屬公司，並加入附屬公契，再次寫明商場的擁有人可以利用剩餘地積比率再發展。○七年，屋宇署批准在「海濱廣場」上蓋加建樓高廿 四層、總樓面面積近二十五萬呎的商廈，惟至今仍未動工。由於海濱花園當中有七座都是圍着海濱廣場而建，有居民及地產經紀估計，建成後，景觀最受影響、完全 被遮擋的有十七、十八、二十至二十二座。記者在現場視察，外貌似文化中心的海濱廣場，共八層高，內有超市、食肆、溜冰場等，但有多個鋪位空置，場內陰暗， 扶手電梯亦沒有運作。堅持每天到場跟鄰居聊天的曾婆婆謂：「寫字樓起好之後，會好似一支香插喺中央，真係啋！依家商場冇人行o架，以前有戲院同永安，現時 四、五樓變咗護老中心，不過我都老啦，唔理得咁多。」對於一眾長者，可能只是少了一個舒適的休閒設施，但其餘大部分業主，都高呼反對。住近廣場的鄧小姐， 對加建一事表現非常愕然，「唔係嘛？我租咗兩年，覺得治安好又夠寧靜先買依家個單位。真係加建，實有排嘈啦，工人出出入入，人流都複雜晒，我好擔心，今次 死啦，出面啲樓又咁貴，想搬都未必搬到。」正前往洗衣店的她，指日後居住密度、空間環境，一定受影響，「海濱花園本身都好密，再加一幢嘢點搞？」既然公契 對小業主如此不利，為何所有小業主買樓時都簽署了？關鍵就在於，「根據土地法，只要第一個業主簽咗公契，其他業主都受公契嘅條款約束。所以第一個買家通常 都係同發展商有關係嘅人，其他業主冇得選擇。」身兼港大房地產及建設系副教授的大律師梁慶豐說。