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中環寫字樓租金全球最貴 九龍東或成香港新核心商業區

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-02-15/1076513.html

近年來,香港黃金地段的甲級寫字樓一直受到中資機構的追捧。

“中資機構近年來在香港掃入了很多整座的甲級寫字樓,作為自用或者出租。然而局限於成本效益,中資機構的寫字樓租賃叫價一般高於市場平均水平。過去三個月,租務市場有明顯放緩的跡象,中環和上環的寫字樓主要都是一些小面積的成交,面積達到一萬平方英尺(即英尺,下同)以上的租賃極少。”高力國際商業服務總經理顏慧萍在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

作為流動性最強的投資物業之一,香港寫字樓物業每年可以提供2.5%-3%的穩定租金回報,因而成為香港商業地產市場中的“香餑餑”。據市場人士指出,去年單筆成交金額超過1億港元的投資物業成交中,寫字樓占比達到74%。

2015年底,恒大地產以125億港元的天價購入全幢灣仔美國萬通中心,英尺價高達3.6萬港元,創下當時最大額商廈買賣及英尺價最高紀錄。去年2月,光大控股斥資100億港元,收購同樣位於灣仔優質地段的甲級辦公大樓“大新金融中心”,以總樓面面積約40萬方英尺計算,英尺價達到2.5萬港元。

中環寫字樓租金遠超紐約和倫敦

隨著大批的內地金融機構湧入香港市場,中環甲級寫字樓租金亦連年飆漲。

戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝指出,中資機構占用中環甲級寫字樓的樓面比例,由5年前約13%,增加至去年第四季約19%。他指出,內地中資機構仍然積極在香港物色寫字樓用於擴充香港業務,預期今年超甲級寫字樓的租金增長3%至6%。

根據戴德梁行的統計數據顯示,去年中資機構在香港甲級寫字樓共租賃了40萬平方英尺的面積,其中65%位於中環。去年中環甲級寫字樓新租賃成交達到50萬平方英尺,其中60%的租賃方為中資機構,而2015年該比例僅為31%。目前,內地企業占香港各區甲級寫字樓總面積的比例達到11.7%,相比2011年的8.6%明顯增加。

作為全球金融中心的香港,中環寫字樓的租金則已“貴”絕全球。根據仲量聯行的統計數據,香港的甲級寫字樓租賃成本遠超同為國際級城市的紐約和倫敦。香港中環的甲級寫字樓每平方英尺租金為302美元,相比之下倫敦西區為197美元,紐約中城區為194美元。

高力國際研究部總監石峰指出,今年中環、金鐘的寫字樓租金的平均水平將達到每平方英尺117.6港元,相比之下,銅鑼灣、灣仔,港島東等租務較為活躍的地區則分別漲至67.7港元、48.7港元,租金差距十分明顯。

“過去三年,中環甲級寫字樓的租金水平升幅達到20%左右,一些企業需要重新估算運營成本。我們預計,未來五年一些跨國公司將加快遷往非核心商業區,比如兩家外資律師事務所已經從中環搬至港島東,這是之前從未出現過的現象。一些大型的跨國銀行也紛紛縮減在中環的寫字樓規模。”某外資寫字樓租務部主管表示。

去年下半年,匯豐銀行在位於銅鑼灣WeWork服務點租下300多張辦公桌以壓縮辦公租金成本。摩根大通則在去年第四季度在九龍東的海濱道領展項目承租了22.5萬平方英尺的寫字樓面積,並將現有分散於旺角、沙田、港島東等多個辦公地點進行整合。

九龍東或成香港第二大甲級寫字樓集中地

由於中環甲級寫字樓供應持續緊張,租金節節飆升,已無法應付跨國公司對優質辦公室的需求。近年來特區政府積極將九龍東打造成為第二個核心商業區。

九龍東包括啟德機場舊址、觀塘和九龍灣商貿區,曾是香港制造業鼎盛時期的重要工業基地。隨著機場遷往赤英尺角、香港制造業的基地北移,該區失去了一些舊有的活力,留下大量未有被充分使用的工業大廈。

為此,香港特區政府推出“起動九龍”計劃,並於2001年將觀塘及九龍灣的工業用地改劃為“商貿”用地,容許將工業單位用作辦公室用途或將工業樓宇改建為辦公室及商業樓宇。2010年4月,政府推出了活化香港工業大廈的措施。同時,連接中環的紗中線計劃於2021年落成。

“事實上,早在1998年渣打銀行就率先在觀塘創世紀之城一期購入其中15層,並命名為渣打中心,作為該行的後勤總部。在2002年,東亞銀行亦在該區設立東亞銀行中心。未來一些銀行如果需要較大的面積,也會傾向選擇九龍東。”顏慧萍表示。

她預測,未來五年內,九龍東甲級寫字樓的占地面積將會增加400萬平方英尺,至2020年該區將成為香港第二大甲級寫字樓集中地,占地面積將超過1.5萬平方英尺。同時,由於該區寫字樓的空置率過去五年徘徊在7%-7.8%,隨著供應增加,今年該區的租金將會下調7.5%至34.6港元/平方英尺。

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打造東九成第二個核心商業區

1 : GS(14)@2016-11-24 07:32:40

【本報訊】政府銳意打造東九龍成為CBD2(第二個核心商業區),本港發展商紛紛入東九插旗,過去6年該區7幅地皮6幅由本地薑投得。至於其他投資者都不執輸,其中上月由「香港殼后」金利豐金融(1031)朱太以65.28億元,向太古地產(1972)買入九龍灣商廈地皮。根據中原工商舖資料,2011年以來東九龍7幅商業地皮招標,除了觀塘恒業街、偉業街與觀塘道交界在2012年由新加坡豐樹產業以37.69億元投得外,其餘6幅地皮全部是本地發展商。其中領展(823)與南豐去年初以58.6億元投得觀塘海濱道77號,每呎樓面地價6,630元,呎價創當時東九龍新高。資深投資者也來分一杯羹,上月金利豐金融以65.28億元向太古地產買入九龍灣宏照道與臨利街交界商廈地皮,成交價破中國人壽(2628)去年11月以58.5億元購入One HarbourGate全幢西座商廈及西座商舖紀錄,成為九龍區歷來最大額商廈買賣。買家朱李月華曾接受傳媒訪問表示,睇好本港商廈市場,該區具發展潛力,計劃將物業以金利豐命名,最快明年招租,2018年落成啟用。此外,同區不乏全幢商廈成交,例如今年5月時代集團控股(1023)以5.6億元購入觀塘偉業街164號The Mark。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161124/19843758
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黃錦康:西九將成新核心商業區 樓價兩年料升四成

1 : GS(14)@2018-10-08 07:59:08

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6786&issue=20181008
【明報專訊】雖然九龍站豪宅跑贏大市,惟鄰近高鐵西九龍站的西九龍御金‧國峯,7年整體呎價僅升三成,明顯跑輸,但區內代理料御金‧國峯稍後可「追落後」。2008至2012年間任職美聯副主席、現從事公司管理顧問工作的黃錦康,於2011年底斥資逾1750萬元購入御金‧國峯2座低層C、D室兩伙,並一直自住至今。他接受訪問時表示,高鐵聯繫全中國「搵食指數」最高的城市,高鐵西九龍站周邊地段將成為香港新核心,區內樓價升幅可跑贏大市,未來兩年絕對有可能上升40%。

御金‧國峯7年升三成料追落後

黃錦康認為,連繫香港與內地「搵食指數」最高城市如深圳、廣州、北京和上海等的高鐵,為中港貿易、資金流向打通新一條大動脈,目前只屬通車初期,待運作成熟, 估計一年半至兩年後,可為九龍站、西九龍一帶物業帶來真正升值效應。

事實上,港府今年3月公布,一幅位於高鐵西九龍總站上蓋、預計可提供總樓面316萬方呎的商業地皮擬於本財年推出,雖未敲定項目是整個推出、抑或「斬件」分期推出,但業界已估計該地皮有力問鼎千億地王寶座,意味西九龍站周邊將被打造為全新商務中心區。

黃錦康表示,「我唔敢話中環將會被邊緣化,但西九龍肯定是未來香港核心、大灣區的『南大門』。只要市况穩定,估計九龍站樓價未來兩年累升40%,絕不誇張。近期新地推售天璽餘貨,加價幅度達四至五成,每方呎賣到7萬元,你話進取,我覺得係『啱價』。至於御金‧國峯這類以用家為主的樓盤,亦會跟隨向上。」

西九站上蓋有力問鼎千億地王

事實上,據恒生銀行(0011)網上估價,黃錦康持有的兩伙御金‧國峯單位(實用面積合共1211方呎),最新估價總值為2630萬元,較7年前購入價升50%。今年4月,御金‧國峯樓價亦開始「反擊」;屋苑1座頂層實用面積1575方呎、連平台和天台A室特色戶,以公司股權轉讓形式易手,涉資約1.08億元,實呎6.8萬元,相關成交價和呎價均創屋苑新高,原業主2013年以約6417萬元購入,帳面賺約4383萬元或68%。

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