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國土部嚴控城市邊界 大城市新增供地將減少

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4615931.html

國土部嚴控城市邊界 大城市新增供地將減少

一財網 林小昭 2015-05-10 19:36:00

劃定城市邊界後,城市的土地利用效率將明顯提高。隨著土地供應的減少,未來新供應的土地中,低容積率的土地將越來越少,土地的容積率也會提高不少。未來大城市新增的土地將不斷減少,更多的將是存量土地的再升級再改造。

過去大城市“攤大餅”式的擴張模式將明顯改變,未來大城市將以盤活存量為主。

14城嚴控邊界

國家發改委等部門近日聯合舉行新聞發布會,深入解讀《中共中央國務院關於加快推進生態文明建設的意見》(下稱《意見》)。國土資源部規劃司司長董祚繼在會上表示,劃定城市開發邊界,首次是在中央城鎮化工作會議上提出來。這次《意見》再次提出了明確要求。

《意見》提出,要科學確定城鎮開發強度,提高城鎮土地利用效率、建成區人口密度,劃定城鎮開發邊界,從嚴供給城市建設用地,推動城鎮化發展由外延擴張式向內涵提升式轉變。嚴格新城、新區設立條件和程序。

在此前4月底召開的第八屆中國城市化國際峰會上,國土部副部長胡存智指出,傳統城市開發建設中存在的問題亟待解決。脫離實際、貪大求洋的建設方式嚴重浪費建築空間和土地資源;傳統城市建造模式和用地方式耗能費地,導致嚴重的“城市病”,侵占優質耕地,沖擊耕保紅線,危及生態安全。

董祚繼也說,多年來,城市外延擴張確實占用了大量土地,中國的國情是可耕地不多,城市所在區域大多數又是平原地區,所以城市的擴張占用的大量土地一半以上是耕地。因此劃定城市邊界有利於節約用地和保護耕地,是落實最嚴格的節約用地制度和最嚴格的耕地保護制度的重要舉措。

“一個時期以來城鎮化加快發展,但城鎮化質量不高。這里一個重要原因是城市規模、城市建設的低效外延擴張,缺乏一種壓力最終導致轉型發展動力不夠。城市開發邊界明確下來,會成為城鎮化轉型發展的一個新動力。”董祚繼說。

去年7月,國土資源部會同住建部挑選了14個大城市,其中包括了北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市進行首期試驗。董祚繼介紹,目前14個城市開發邊界的劃定工作已經取得初步成效,下一步要在認真總結的基礎上再擴大,爭取在全國600多個城市最終都能夠把開發邊界劃定下來,而且嚴格管理起來。

特大城市供地或減少

劃定城市邊界,這也意味著未來城市尤其是特大城市的用地規模將受到嚴格控制。中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析,特大城市尤其是一線城市“大城市病”、過度膨脹,不僅出現嚴重的環境問題,而且也擠占了二三線、四五線城市的發展空間。“一線城市無限膨脹,肯定會吸收更多的資源進來。因此,從生態、經濟轉型的角度來說,劃分城市邊界都十分重要。”

今年以來,一線城市的土地供應已經明顯縮減。中原地產市場研究部統計數據顯示:截至日前,北京成交的住宅用地僅為13宗,預計全年成交量將遠低於2014年和2013年。“最近兩年,北京住宅土地市場稀缺。”

張大偉分析,未來大城市的土地市場將出現兩個變化,一是新增土地的供應會越來越少,土地的價格會越來越貴,一線城市的房價會更加堅挺,尤其是中心區域的豪宅化會更加明顯。

物以稀為貴。在土地供應緊缺和今年以來樓市快速升溫的情況下,一線城市的土地價格也水漲船高。中原地產研究部統計數據顯示,從4月單月看,一線城市合計成交住宅類土地9宗,平均樓面價達到了14012元的月度新高紀錄,從溢價率看,因為北京設定了上限,導致停留在49.6%,實際平均溢價率超過60%。

另一方面,劃定城市邊界後,城市的土地利用效率將明顯提高。隨著土地供應的減少,未來新供應的土地中,低容積率的土地將越來越少,土地的容積率也會提高不少。張大偉說,未來大城市新增的土地將不斷減少,更多的將是存量土地的再升級再改造。

一二線城市要做減法

此前,4月30日,中共中央政治局召開會議討論了當前的經濟形勢,同時對房地產市場發出了明確的信號。會議中提到,“要完善市場環境,盤活存量資產,建立房地產健康發展的長效機制”。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》分析,盤活存量資產,意味著未來在土地供應方面,相應的存量資產也要盤活,比如重點城市的更新改造中,工業用地轉為住宅用地等。

例如,5月1日開始實施《上海市城市更新實施辦法》提出,在符合區域發展導向和國家規劃土地法規要求的前提下,允許用地性質的兼容與轉換,鼓勵公共性設施合理複合集約設置;在地區整體空間對建築高度不敏感的地區,允許高度適度提高,緊湊建設,以高度換開放空間等。

不過,如果三四線城市和部分二線城市的產業沒有真正發展起來,那麽嚴格控制大城市邊界將面臨著較大的壓力。廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華說,城鎮化過程中的人口市民化應該是一個梯度轉移,即村鎮人口主要向三四線城市轉移。但現在的問題是,農村的人口大多直接向一二線大城市發展,再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移。

貴州省政府參事、貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登教授說,要讓三四線城市真正發展起來,關鍵核心還在於公共產品的供給。比如好的醫院、學校、交通主要公共產品,要是都仍然集中在一二線大城市,那三四線城市就很難真正發展起來。

“一方面,一二線城市要做減法,既減少土地供應,也要轉移走一些產業。另一方面,三四線城市要做加法,增加一些產業和公共資源。”張大偉說。

董祚繼說,目前國土部正和農業部合作,把所有城郊的耕地挑出來,然後進行評價。如果質量確實非常好,就要盡量把這些耕地留下來,跳出去發展,衛星城市、組團式發展。

編輯:任紹敏

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國土 嚴控 城市 邊界 大城市 大城 新增 供地 地將 減少
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上海叫停新江灣城宅地出讓 但閘北同時繼續供地

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4696581.html

上海叫停新江灣城宅地出讓 但閘北同時繼續供地

一財網 羅韜 2015-10-13 22:12:00

10月12日,上海市規劃和土地資源管理局網站發布公告稱,原定於10月14日下午進行拍賣的上海楊浦區江灣新城N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。在規土局網站提到,因本次出讓地塊開發建設條件需進一步完善,現出讓人決定中止楊浦區新江灣城地塊出讓活動。

上海的土地供應開始有點微妙的調整。

10月12日,上海市規劃和土地資源管理局(下稱“規土局”)網站發布公告稱,原定於10月14日下午進行拍賣的上海楊浦區江灣新城N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。規土局網站顯示,新江灣城的地塊掛牌公告發布於8月31日,地塊總範圍東至江灣城路,南至殷高路規劃公共綠地,西至淞滬路公共綠地,北至國泓路清波路。地塊出讓總面積為131998.1平方米,容積率為1.125,為住宅用地,地塊的掛牌起始價高達40.1725億元,樓板價2.7萬/平方米。

上海鏈家地產研究部統計數據顯示,新江灣城板塊距離此番最近的一次出讓是2012年,新加坡慶隆集團旗下的Peak Shines Pte.Ltd以6.1億元摘得新江灣城D5地塊,單價不到1萬元。這意味著,新江灣城板塊土地連續三年沒有供應。

《第一財經日報》記者多方了解獲悉,已經有六家企業提交了競買申請,包括九龍倉、保利等龍頭企業都計劃參與競買。從之前一線市場土地供應稀缺和上海的搶地情況看,開發商買地溢價率普遍較高。9月16日上海掛牌出讓的三幅地塊溢價率全部超過100%,因此業內預計這幅新江灣地塊競爭會十分激烈。

在規土局網站提到,因本次出讓地塊開發建設條件需進一步完善,現出讓人決定中止楊浦區新江灣城地塊出讓活動。

雖然有這樣的解釋,但是業內很多人都認為上述地塊的中止是因為要調整地塊中中小套型商品房供應套數。該地塊出讓條款中的面積設置套均超過200平方米,預計下調至120~150平方米左右。但是規土局人士對媒體表示目前沒有收到通知。

上述業內猜測,這主要是因為2015年10月上海市市委書記韓正的一次講話。韓正表示,上海房價已經很高,如果不堅持調控,將影響上海經濟持續平穩健康發展,也會削弱城市的競爭力。韓正同時表示要堅持房地產調控,“對市民負責、對未來負責”,並直接指明上海的房價過高的根本原因是“供地不合理”。上海房地產市場有兩大結構性問題:辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大;中小套型商品住房供應嚴重不足,特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因,是供地不合理,中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。

《第一財經日報》記者同時註意到,10月12日,上海規土局還發布預公告,正式出讓位於閘北區天目社區C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發地塊,該地塊位於蘇河灣區域,周圍項目均是該區域豪宅項目。上述地塊計容總建築面積18.2萬平方米,項目掛牌起始總價69.3億,折合樓板價37998元/平方米,預申請保證金14億元。

從周圍到項目來看,這塊土地的出讓也意味著未來還將出現豪宅項目。因此,可以判斷上述新江灣城的中止出讓並非因為價格原因。

易居中國執行總裁丁祖昱分析稱,這塊區域本來就有稀缺性,低容積率還限高20米,其實可以考慮不做那麽多限制,比如取消限高。

同策咨詢研究總監張宏偉認為,上海土地供應總量仍然偏少,市場供求關系仍較為緊張,預計以後上海土地市場仍將引來品牌房企對於優質地塊的爭奪戰。但是也有消息稱,目前上海政府已經開始進行土地政策的研討,未來的供地情況或有改變。

編輯:彭海斌

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上海 叫停 新江 灣城 城宅 宅地 出讓 閘北 同時 繼續 供地
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去年全國房地產供地12萬公頃 創五年新低

來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4754899.html

去年全國房地產供地12萬公頃 創五年新低

一財網 葉開 2016-02-28 15:13:00

2013年全國房地產供地達到20萬公頃的頂點,此後便開始一路下滑,2015年的12萬公頃僅僅相當於2013年的60%

在樓市“去庫存”的背景下,全國房地產供地規模又一次下降,2015年總量為12萬公頃,同比下降超過20%。

國土資源部27日發布統計數據顯示,2015年全國國有建設用地供應53.4萬公頃,同比下降12.5%。其中,工礦倉儲用地12.5萬公頃,同比下降15.2%;房地產用地12.0萬公頃,同比下降20.9%;基礎設施等其他用地28.9萬公頃,同比下降7.1%。

12萬公頃也是過去五年來的房地產年度供地量新低。

2014年全國房地產用地供應15.1萬公頃,同比下降25.5%。2013年全國房地產用地供應20萬公頃,同比增長26.8%。2012年供應房地產用地16.03萬公頃。2011年這一數據為16.72萬公頃。

從上述數據也可發現,2013年全國房地產供地達到20萬公頃的頂點,此後便開始一路下滑,2015年的12萬公頃僅僅相當於2013年的60%。

從近年來的樓市地市表現來看,樓市走勢會直接影響土地供應,但也會有一定的滯後性。當樓市銷售火爆時,土地供應會增加。反之則會減少,究其原因,一是房地產企業購地需求減少,二來土地供應方——地方政府也並不情願在土地市場低迷之時大量低價出售土地。

因近年房價漲多跌少,作為影響房源供應的主要因素,房地產用地供應一直為外界關註。一旦土地供應減少,憂慮未來房源供應減少的觀點就會增多。

來自國家統計局數據顯示,2015年全國房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米,比上年下降31.7%;土地成交價款7622億元,下降23.9%。

前述國土部公布的房地產用地其涵蓋範圍更廣,除房企購置的土地外,還包括保障房用地,出讓方式除招拍掛公開出讓外,還包括劃撥和協議出讓的部分。所以它與統計局方面公布的“房地產開發企業土地購置面積”會有所差距。

房地產供地連年下降,一方面是房地產企業根據市場形勢放緩了拿地節奏,另一方面也是政府“有意為之”。

國土部和住建部在2015年初便曾要求,住房供應明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規模過大的市、縣,應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市,應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。

而在2016年初,國土部門也曾要求綜合考慮房地產去庫存和加快農民工市民化進程,實施有保有壓的用地政策。

房地產供地的下降也相應減少了地方政府的土地出讓收入。

今年1月29日,財政部發布“2015年財政收支情況”顯示,2015年1至12月,全國國有土地使用權出讓收入32547億元,同比減少8840億元,下降21.4%。

編輯:劉展超

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去年 全國 房地產 房地 供地 12 公頃 創五 五年 新低
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一季度全國房地產供地2.36萬公頃 同比繼續下滑

來源: http://www.yicai.com/news/5009620.html

國土資源部近日發布的今年第一季度國土資源主要統計數據顯示,全國房地產用地供應2.36萬公頃,同比下降4.4%。在樓市去庫存的背景下,房地產用地供應量已經持續下降。

2015年全國房地產用地供應12.0萬公頃,同比下降20.9%。12萬公頃也是過去五年來的房地產年度供地量新低。

2014年全國房地產用地供應15.1萬公頃,同比下降25.5%。2013年全國房地產用地供應20萬公頃,同比增長26.8%。2012年供應房地產用地16.03萬公頃。2011年這一數據為16.72萬公頃。

從上述數據也可發現,2013年全國房地產供地達到20萬公頃的頂點,此後便開始一路下滑,2015年的12萬公頃僅僅相當於2013年的60%。

從近年來的樓市地市表現來看,樓市走勢會直接影響土地供應,但也會有一定的滯後性。當樓市銷售火爆時,土地供應會增加。反之則會減少,究其原因,一是房地產企業購地需求減少,二來土地供應方——地方政府也並不情願在土地市場低迷之時大量低價出售土地。

因近年房價漲多跌少,作為影響房源供應的主要因素,房地產用地供應一直為外界關註。一旦土地供應減少,憂慮未來房源供應減少的觀點就會增多。

主要城市地價監測情況顯示,第一季度末,全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3668元/平方米、6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米。四類用地價格環比增長率分別為0.96%、0.57%、1.27%和0.73%,同比增長率分別為3.55%、2.60%、4.66%和2.50%。

國土部表示,去年下半年以來,全國一二線城市房價上漲,帶動了土地市場回暖及地價小幅回升。第一季度內需逐步回升,消費、投資、工業均表現良好。高端制造業、新能源、快遞物流業等戰略新興行業逐步釋放需求,對沖了部分傳統工業用地需求萎縮。

數日前,國土部印發了《關於進一步做好新型城鎮化建設土地服務保障工作的通知》,要求完善住房用地供應政策。綜合考慮房地產去庫存和加快農民工市民化進程,有保有壓、優化結構,因城施策、分類調控,合理安排房地產用地供應。保障性安居工程和棚戶區改造用地應保盡保,房地產庫存壓力過大的城鎮要減少或停止商品住房供地,農民工市民化進程較快、房地產去庫存成效突出的城鎮,合理增加住宅用地供應面積。

季度 全國 房地產 房地 供地 2.36 公頃 同比 繼續 下滑
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熱點城市密集出臺三年住宅供地計劃 四大一線城市暫無

按照“國土資源部要求”,一些房地產市場熱點城市近日陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃,以求穩定市場預期。

國土部調控和監測司近日也表示,要堅持“因城施策,分類調控”,積極配合地方政府和相關部門做好房地產市場調控,督促和指導各地充分尊重市場運行規律,適時采取宏觀調控,通過密切跟蹤市場動向,及時分析研判;合理編制和公布供地計劃,穩定市場預期。

多地制定未來三年供地計劃

11月1日,合肥市國土資源局發布消息稱,按照國土部要求,該局擬定了全市2017-2019年住宅用地滾動供應計劃,三年住宅用地供應總量約為32500畝。各年度具體住宅用地供應計劃,按照年度房地產市場狀況、供需預期情況確定,實行動態管理。

天津市國土局近日對外發布了2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃,具體為2017年560公頃,2018年550公頃,2019年540公頃,三年合計1650公頃。

該局稱,這為今後三年住宅用地市場供應提供較為充足的土地,同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。

11月1日,濟南市國土局公布未來3年住宅用地供應計劃公告,2017-2019年,濟南市市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右。

10月底,武漢市國土局也在官網發布了2016年度第四季度住宅用地供應計劃及2017-2019年三年滾動計劃。

11月4日,鄭州市國土局發布消息稱,2017年計劃供應住宅用地840公頃,2018年計劃供應780公頃,2019年計劃供應780公頃,三年合計2400公頃。各年度具體住宅用地供應計劃,按照年度房地產市場狀況、市場需求情況進行編制,為住宅用地市場供應提供充足土地。

據記者查詢,截至目前,京滬廣深四個一線城市尚未對外發布過類似供地計劃。

今年以來,一些熱點城市土地供應不足,而房企資金寬裕,高價爭搶土地的場面層出不窮。

國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示,今年第三季度,全國主要監測城市中,住宅地價上漲城市個數環比達到九成,同比超過八成;上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均明顯上升,一些城市“高價地”頻出。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗,二線城市上報62 宗,三四線城市上報 104宗), 比上季度增加了79 宗,漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗,漲幅為351%。

趙松表示,下一步,在把握去庫存主基調的思路上,因城施策或將成為常態。既要推進庫存壓力較大城市土地供應計劃的調整,以利於達到庫存消化的合理周期,也要落實好熱點城市三年滾動房地產用地計劃的公布和房屋有效供應的形成,穩定市場預期。

今年房地供應或創六年來新低

業界一直將土地比喻為房地產的“面粉”,面粉供應的多寡將影響到未來房源的供應,進而影響市場對房價的預期。

而最近三年的房地產用地供應一直處於下降通道中。

數據顯示,今年1-9月,全國房地產用地供應7.10萬公頃,同比減少7.8%。分地類看,住宅用地供應4.79萬公頃,同比減少8.4%;商服用地供應2.32萬公頃,同比減少6.6%。

國土部調控和監測司人士表示,從結構來看,住宅用地占房地產用地比例呈現趨穩態勢,最近5年我國住房用地占房地產用地比例一直穩定在66%-68%之間,反映我國房地產用地比例正在由市場化配置趨於合理。

從目前的現狀來看,2016年的房地產用地供應量可能將連續第三年下跌,甚至有可能創下2010年以來的新低。考慮到房地產開發的周期性,2016年的房地產用地供應量的下降將影響到明後年的新增房源供應。

下面為近年來全國房地產用地供應情況:

2015年全國房地產用地供應12.0萬公頃。

2014年全國房地產用地供應15.1萬公頃。

2013年全國房地產用地供應20.32萬公頃。

2012年全國房地產用地供應16.56萬公頃。

2011年全國房地產用地供應為16.91萬公頃。

2010年全國房地產用地供應15.42萬公頃。

2009年全國房地產用地供應 10.91萬公頃。

今年9月底至10月初,一些熱點城市紛紛出臺樓市調控措施,其中重要一項就是要增加土地供應。

中國人民銀行參事盛松成近日撰文表示,提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給,不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快,而且有助於穩定公眾的預期。

熱點 城市 密集 出臺 臺三 三年 住宅 供地 計劃 四大 一線 暫無
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北京一年供地只夠賣1個月 未來購房者只能轉向二手房?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-01/1058102.html

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每經記者 龐靜濤

12月1日,北京國土官方網站公布第二批“限房價、競地價”地塊的競得結果,隨之,2016年北京商品住宅用地出讓拍賣即將收官。

結果顯示,“930新政”後北京出讓的6宗“限房價、競地價”地塊中,4宗(即此次公布的第二批地塊)地塊中的為普通商品房用地,競得企業需100%持有住宅部分70年,這意味著這四個項目日後建成的住宅房源將無法進入市場銷售。

由此也可見,自持比例的提高,將直接導致新房銷售市場供應減少。

而中原地產數據顯示,今年北京出讓的普通商品住宅用地中,允許進入市場銷售的僅有39萬平方米,一般商品住宅的容積率不超過2,即看可推測未來建成的房源不超過80萬平方米。按北京前10月70萬平方米/月的銷售面積計算,北京新房市場(去除自持)或僅夠賣1個月。

自持條款苛刻 企業熱情仍高

北京第二批“限房價、競地價”地塊在競拍時,無一例外都進入70年持有的階段,業內驚呼未來“未來不虧損的可能,小!”。

但此次出讓的4宗土地依然得到了企業的追捧。其中黃村興華大街0305號地塊的競爭最為激烈,龍湖、首開、融創、碧桂園、首創、萬科、保利等19家房企都參與了角逐,在地塊溢價率達48%、樓面達2.8萬元/平方米時,中鐵、龍湖和首開聯合體、中鐵建、萬科和住總聯合體、保利、綠城和九龍倉聯合體及國瑞,5方競報的自持商品住房面積比例均達到100%。

按照流程,競拍轉入“報高標準商品住宅建設方案”的程序,最終中鐵建贏得方案評比,最終拿下地塊。

另外三宗地塊(位於海澱區永豐產業基地)同樣受到多家房企追捧,最終競得方的住宅部分持有率均達到100%,且自持70年。

對於地塊的盈利空間,中原地產首席分析師張大偉表示不樂觀,其認為房企不虧損的可能性很小,拿地多是戰略舉措。

張大偉認為 ,項目要變現,未來可能的途徑只有租金REITs或者股權整體轉讓。但估值不可能按照銷售價格計算,如按照70年租金計算,除非發生嚴重的通貨膨脹,否則按照4宗地的區位,價值將非常低。

房企也表達過類似的言論,多位房企投資人士向記者表示,單純靠租金盈利不是不能,但是很難,通過股權轉讓或資產證券化是途徑,但其實用哪種途徑,大家並沒有想好。目前拿地更多是出於戰略需求,畢竟不拿地就可能退出市場。

1年的供地只夠賣1個月 房企購房者都擔憂

來自中原地產數據顯示,截至目前,北京已經掛牌成交的10宗含住宅用地,合計用地面積為142萬平方米,用於銷售的普通商品住宅用地僅39萬平方米。

中國指數研究院數據顯示,前10月,北京商品住宅(不含保障性住房)新增供應面積702萬平方米,月均新增面積為70萬平方米;成交面積1264萬平方,月均銷售面積126萬平方米。

金地集團一業內人士表示,商品住宅用地容積率一般不超過2,以此計算,今年北京新增的普通商品住宅建築面積不足80萬方。

這也即是說,2016年北京推了一年的地,最後建成的新房,或只能滿足市場1個月的銷售。

“這主要是因為,最近幾個月北京成交的幾宗商品房住宅用地全部為保障房或開發商100%自持。”張大偉指出。

9月30日北京發布新的樓市調控政策,試點“限定銷售價格”的措施,當報價達到上限時,轉為競報企業自持商品住房面積。並且,鼓勵房企將自持部分住宅作為租賃房源。

隨後,11月16-17日北京首批“限房價、競地價”地塊競拍,以所有競得開發商100%自持收尾。業內一度擔心,自持比例過高將影響商品房的供應。

實際上,擔憂的還有購房者。因為上述土地拍賣政策帶來的或是北京新房市場的再度“縮水”。

“未來北京新建的商品房基本會“高端化”,明年北京市場的剛需和首改客戶可以更多選擇二手房。”張大偉表示。

北京的二手房市場確實呈快速擴張的態勢。中國指數研究院數據顯示,2016年前10月,北京二手商品住宅成交面積為3072萬平方米,是新建商品住宅成交面積的2.43倍,新房成交增速不及二手房。同時,今年前10月,北京新建商品住宅成交面積同比上漲不足10%,而二手房住宅成交面積上漲18%。

上述業內人士認為,北京住宅地塊地價的上漲速度已經超出房價,現在的地價與周邊二手房持平,有的甚至高於二手房價,開發商只能通過提升產品質量,把溢價盡量做高一點。

北京 一年 年供 供地 地只 只夠 夠賣 個月 未來 購房者 購房 只能 轉向 二手房 二手
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八城市賣地超千億 京滬深仍未公布三年供地計劃

在中央部委的要求下,包括廣州、天津在內,目前已經有多個房地產熱點城市對外公布了2017-2019年三年住宅用地滾動供應計劃,但一線城市中,北京、上海和深圳仍未出臺相關計劃。

2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展,並要求落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。

在23日~24日召開的中共北京市委十一屆十二次全會上,北京市委書記郭金龍稱,要清醒看到,房價已經過高,積累了風險,而且增加了社會焦慮,也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任,嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求,堅決保持房價平穩。

他表示,解決好房地產問題,必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位,以解決群眾的基本住房需求為出發點,緊密結合疏解非首都功能、棚戶區改造、城鄉結合部地區城市化等工作,進一步調整用地結構,合理提高住宅用地比例,加大改善性自住房建設力度。

不過,截至記者發稿,北京尚未出臺相關土地供應計劃。而2016年北京住宅用地供應也少於往年,全年土地出讓收入約800億元,尚不足2015年的一半。

一位房地產企業開發高層對第一財經記者表示,北京2016年供應土地確實少於往年,其原因可能是擔心出現地王,另外可能也有疏解非首都功能以及人口調控的考慮。

熱點城市陸續發布供地計劃

按照“國土資源部要求”,從今年10月份至今,一些房地產市場熱點城市陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃,以求穩定市場預期。而在四大一線城市中,廣州率先制定並對外公布了未來三年宅地供應計劃。

廣州市國規委近日公布2017~2019年住宅用地供應三年滾動計劃,未來三年廣州將供應總面積約1552萬平方米(一萬平方米等於一公頃)的住宅用地。其中,2017年565萬平方米、2018年495萬平方米、2019年492萬平方米。

此外,廣州將繼續采取多種土地出讓方式加大土地尤其是住宅用地的供應量,以穩定市場預期。同時將進一步加強對已供應住宅用地開工、竣工情況排查工作,保證已出讓土地及時開發建設。

二線城市也紛紛表態。11月1日,合肥市國土局發布消息稱,按照國土部要求,該局擬定了全市2017-2019年住宅用地滾動供應計劃,三年住宅用地供應總量約為32500畝。各年度具體住宅用地供應計劃,按照年度房地產市場狀況、供需預期情況確定,實行動態管理。

天津市國土局近日對外也發布2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃,具體為2017年560公頃,2018年550公頃,2019年540公頃,三年合計1650公頃。

該局稱,這為今後三年住宅用地市場供應提供較為充足的土地,同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。

11月1日,濟南市國土局公布未來3年住宅用地供應計劃公告,2017-2019年,濟南市市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右。

10月底,武漢市國土局發布了2016年度第四季度住宅用地供應計劃及2017-2019年三年滾動計劃。

11月4日,鄭州市國土局發布消息稱,2017年計劃供應住宅用地840公頃,2018年計劃供應780公頃,2019年計劃供應780公頃,三年合計2400公頃。各年度具體住宅用地供應計劃,按照年度房地產市場狀況、市場需求情況進行編制,為住宅用地市場供應提供充足土地。

此外,青島、南昌、石家莊,無錫等地也在近日公布了2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃。而南京市在今年10月份曾發不過2016-2018年三年住宅用地出讓計劃。

國土部調控和監測司近日也表示,要堅持“因城施策,分類調控”,積極配合地方政府和相關部門做好房地產市場調控,督促和指導各地充分尊重市場運行規律,適時采取宏觀調控,通過密切跟蹤市場動向,及時分析研判;合理編制和公布供地計劃,穩定市場預期。

中國人民銀行參事盛松成近日撰文表示,提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給,不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快,而且有助於穩定公眾的預期。

截至目前,除廣州外,四大一線城市中,北京上海和深圳均未對外發布2017~2019年三年住宅用地供應計劃。

一位房地產企業投資總監對第一財經記者表示,深圳情況可能有點特殊,其新增建設用地較少,可能會更多采用舊改的方式來增加房屋供應。

12月份地方賣地速度加快

在調控的壓力之下,地方政府逐漸加快了賣地速度。

中原地產研究中心統計數據顯示:截至12月27日,12月當月多個城市賣地超過百億元,包括重慶、杭州、蘇州、深圳、廈門、北京、南京、武漢、上海、鄭州等城市。

從地塊單宗成交情況看:超過50億元的地塊在12月達到了9宗,超過20億元的地塊達到了32宗。而溢價率在各種政策影響下,則出現了明顯調整。

之所以中央要求地方盡快出臺未來三年供地計劃,其原因在於今年不少城市的土地價格上漲較快,高價地塊層出不窮,也推高了未來房價上漲預期。而加大土地供應,在一定程度上可以平抑地價上漲速度。

國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松曾表示,今年第三季度,全國主要監測城市中,住宅地價上漲城市個數環比達到九成,同比超過八成;上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均明顯上升,一些城市“高價地”頻出。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗,二線城市上報62 宗,三四線城市上報 104宗), 比上季度增加了79 宗,漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗,漲幅為351%。

財政部近日發布11月財政收支情況,前11月國有土地使用權出讓收入30979億元,同比增長19.1%。

民間機構的研究數據也顯示地方政府今年土地出讓收入已經大大超過去年。

中原地產研究中心統計數據顯示,截至12月27日,全國出現賣地千億以上的城市達到了8個,刷新歷史最高紀錄,蘇州市、南京市、上海市、杭州市、天津市、合肥市、武漢市、重慶,8個城市賣地超過千億元。

中原地產首席分析師張大偉表示,從市場預期看,在嚴格的政策約束下,出現地王的概率越來越低。但熱點區域的地塊,實際樓面價依然處於高位。房企在一二線城市依然積極搶地。

“一線城市已經進入城市化末期,整體看,市場已經進入二手房周期,新房供應高端化,改善化。樓市調控下成交下調,給高價拿地的企業帶來巨大風險。”張大偉稱。

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外交部回應樂天批準“薩德”供地:將堅決采取必要措施

2月27日,據央視新聞客戶端報道,針對樂天決定為部署薩德系統提供土地,中國外交部發言人耿爽在例行記者會上回應稱,中方對此表示堅決反對和強烈不滿。中方反對在韓部署薩德系統的意誌是堅定的,將堅決采取必要措施維護自身安全利益,由此產生的一切後果由美韓承擔。

耿爽說,“我們強烈敦促有關方停止相關部署進程,不要在錯誤道路上越走越遠。”

耿爽表示,美韓推進在韓國部署薩德反導系統,嚴重破壞地區戰略平衡,嚴重損害包括中國在內的本地區有關國家戰略安全利益,不利於維護朝鮮半島的和平與穩定。中方反複強調,理解有關方維護自身安全的合理關切,但一國安全不應建立在損害別國安全的基礎上。遺憾的是,韓方罔顧中方利益關切,執意配合美方加緊推進有關部署進程。中方對此表示堅決反對和強烈不滿。

據韓聯社2月27日報道,韓國國防部27日表示,樂天集團當天召開董事會會議,決定把星州高爾夫球場地皮轉讓給國防部用於部署“薩德”反導系統。該報道說,若雙方正式簽約,會很快開始設計和施工,在5-7個月內即可完成“薩德”部署。

外交部 外交 回應 樂天 批準 薩德 供地 堅決 采取 必要 措施
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樂天董事會決定為部署薩德供地

2月27日消息,據央視報道,根據韓國國防部今天下午發布的消息,韓國國防部收到了來自樂天集團的通報,稱樂天集團理事會同意轉讓星州高爾夫球場,這意味著樂天集團同意給韓美提供薩德反導系統的最終部署地。

韓國國防部還稱有望明天與樂天集團簽署相關的地皮交換協議。

圖片來自央視新聞

樂天 董事會 董事 定為 部署 薩德 供地
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安徽加強房產用地調控 三四線城市或暫停供地

安徽省官方6日披露:安徽加強房地產用地調控,今年將對該省庫存壓力大的三、四線城市減少以至暫停住宅用地的供應,而對出現泡沫的城市,則加大供給。

安徽省國土資源工作會議6日在合肥召開,安徽省國土資源廳廳長孫愛民在是次會議上披露以上信息。

孫愛民介紹,2016年安徽堅持分類調控、因城施策,統籌去庫存和防過熱,加強房地產用地調控。對於省會城市合肥2015年下半年至2016年上半年房價過高的情況,采取調控用地計劃等多舉措遏制房地產價格增長過快的勢頭。

自去年10月份開始,合肥采取加大居住用地供應、嚴格居住用地條件、清理居住用地存量等調控措施,堅持限房價、限地價,做到了不出“地王”,地價也保持在合理區間。

孫愛民表示,今年,安徽支持房地產庫存大的城市對未開發房地產用地依法進行合理調整,用於發展社會民生項目或者國家支持的產業項目,對去庫存壓力大的三、四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。同時,合理確定政策性住房和商品住房的用地比例和規模,對保障性住房用地實行應保盡保。

安徽 加強 房產 用地 調控 三四 四線 城市 暫停 供地
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北京:2017年將新增1.5萬套以上自住房供地

據新華社消息,記者從28日召開的北京市十四屆人大常委會第三十六次會議上獲悉,北京將在今年內實現自住型商品房供地規模1.5萬套以上,已納入北京市2017年重要民生實事項目。

北京市住房和城鄉建設委員會相關負責人表示,自住型商品房是北京獨有的一種房屋類型,2013年至今年1月初,已累計推出項目69個,分配項目59個,搖號簽約5.6萬套,入市項目均價1.8萬元/㎡。2017年將繼續加大供應力度,增加群眾獲得感,切實發揮改善民生和平抑房價雙重作用。

此外,為改善群眾居住條件,北京市2017年重要民生實事項目還包括完成3.6萬戶棚戶區改造,建設籌集各類保障性住房5萬套(戶)以上,竣工6萬套,更新改造100個老舊小區的供熱管網。

北京 2017 年將 新增 1.5 萬套 以上 住房 供地
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北京未來5年住宅供地計劃:可建150萬套住房 滿足多層次需求

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-04-08/1092406.html

北京未來5年住宅用地供應計劃4月7日首次發布。《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》今日同時發布,明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃,以保障150萬套住房建設需求,其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。同時,2017年北京的住宅供地計劃也相應調增,比原先的計劃接近翻一番,達到1200公頃,以保障30萬套住房建設需求。

北京公布未來5年住宅供地計劃

本周,住建部和國土部聯合發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》,通知明確要求各地結合國民經濟和社會發展五年規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等,依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等,立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件,盡快編制住房發展規劃和年度計劃,統籌安排中期(五年)和近三年的住房建設所需用地。

北京市迅速落實,今日公布了5年住宅用地供應計劃。根據計劃,未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃,其中國有建設用地5000公頃,集體建設用地1000公頃,以保障150萬套住房建設需求。2017年,全市計劃供應住宅用地1200公頃,其中國有建設用地1000公頃,集體建設用地200公頃,以保障30萬套住房建設需求。

在供地空間布局上,嚴格落實“中心城區、中心城區以外的平原地區、生態涵養區”的區域功能定位,中心城區的土地供應量不高於全市土地供應總量的20%,中心城區以外的平原地區土地供應量不低於全市土地供應總量的65%,生態涵養區土地供應量不高於15%。其中,城市副中心、新城、“三城一區”等範圍內土地供應量占土地供應總量的70%以上。

未來5年供地滿足多層次住房需求

計劃明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃,其中國有建設用地5000公頃,集體建設用地1000公頃,以保障150萬套住房建設需求。

市規劃國土委相關負責人表示,今後五年全市住房建設需求150萬套,其中產權類住房100萬套,租賃住房50萬套。產權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃,自住型商品房計劃供地1020公頃,普通商品住房計劃供地2450公頃,租賃住房計劃供地1300公頃。

市規劃國土委相關負責人表示,計劃編制堅持需求導向、以需定供,穩定預期,促進房地產市場健康平穩發展。基於住房存量和人口總量,深入分析住房需求結構和人、房、地資源匹配關系,科學合理確定住房需求,立足當前與長遠,有效配置住房供地總量、結構、時序,建立住宅用地供應長效機制,綜合施策,穩定預期。

租賃類住房和產權類住房三七開

《計劃》要求,北京市要推動住房用地供給側結構性改革,促進完善購租並舉的住房體系,實現住有所居。

北京市將堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,以建立購租並舉的住房制度為主要方向,優化完善住宅用地供應結構。未來五年加快供地新建住房中產權類約占70%,租賃類約占30%。產權類住房中,商品住房約占70%。商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。

同時,北京還將調整優化住宅用地供應空間結構。中心城區適度增加居住用地;中心城區以外地區重點保障自住型商品住房與租賃住房的用地供應。統籌考慮新型城鎮化與保障性住房選址建設,同步完善配套,為中心城區疏解人口在外圍地區生活就業創造良好條件。居住用地優先在軌道站點、大容量公共交通廊道節點周邊布局,毗鄰產業園區、城市副中心和重點新城,發揮規劃引導作用,把握住宅用地供應節奏時序,註重提高設計施工質量,實現產業和人口、居住和交通的有效對接。

今年自住房供地增加一倍多

此次結合兩部委的要求,北京市在公布未來5年住宅用地供應計劃的同時,還對今年住宅用地供應計劃作出調整,此次調整後,今年全市計劃供應住宅用地達1200公頃,比原計劃將近翻了一倍,以保障30萬套住房建設需求。

今年住宅用地供應的調整同樣是根據需求導向。據介紹,今年全市住房建設需求為30萬套,其中產權類住房20萬套。

北京 未來 住宅 供地 計劃 可建 150 萬套 住房 滿足 多層次 多層 需求
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武漢未來三年住宅供地5.36萬畝 用熔斷機制杜絕“地王”

湖北房地產市場“冰火兩重天”的格局有望得到緩解。第一財經記者20日從湖北實施“一城一策”去庫存新聞發布會上獲悉,截至3月底,該省商品住房庫存4719.49萬平方米,平均消化周期7.4個月,比去年年初減少7.2個月。

其中,為防止房價過快上漲,武漢加大土地供應力度,今年一季度成交房地產用地38宗,成交土地面積約227.62公頃(約合3414畝),同比增長18.5%;成交金額約505.78億元,是去年同期的3.3倍。而對截至去年10月底商品住房庫存去化周期“大於36個月”的房縣、鄖陽區、丹江口市、英山縣、武當山特區和屈家嶺管理區,則暫停商品住房用地供應。

湖北省國土資源廳副廳長曾環宇表示,為向市場釋放準確信號,穩定市場預期,武漢公開2017~2019年三年住宅用地滾動計劃,三年合計供地3577.74公頃(約5.36萬畝)。同時,實施地價熔斷機制,嚴禁出現單價、總價“地王”,嚴防高價地擾亂市場預期。此外,將新建租賃住房納入住房發展規劃,鼓勵房地產開發企業新建、改建租賃住房,開展只租不售、先租後售、半租半售等租賃業務,增加公租房、共有產權房供應,擴大公租房保障範圍。

去化周期減少7.2個月

湖北省住建廳副廳長金濤介紹,該省明確了三條去庫存的主要路徑:推進棚改貨幣化安置,去年棚改貨幣化安置比例達到52%,比全國平均水平高3.5個百分點;棚改貨幣化安置20.8萬戶,消化了26.2%的庫存商品住房;支持農民進城購房,與農業銀行省分行協作推出“農民安家貸”,為1.965萬戶農民和農民工家庭解決住房問題提供了貸款支持;用足用好住房公積金,湖北省擴大了住房公積金制度覆蓋面,將在城鎮穩定就業的農民工、個體工商戶、自由職業者納入住房公積金制度範圍,去年全省新增住房公積金個人貸款430億元,平均個貸率達到85%,比上年提高6個百分點。

湖北省國土廳則把好土地供應“閘門”,實行差別化供地。對截至去年10月底商品住房庫存去化周期“大於24個月小於36個月”的鄖西縣、谷城縣、洪湖市、廣水市、黃梅縣、保康縣、團風縣和隨縣,在去化周期未降至“小於24個月”的時期內,商品住房用地供應規模不得超過上一年度同期的50%。對截至去年10月底商品住房庫存去化周期“大於36個月”的房縣、鄖陽區、丹江口市、英山縣、武當山特區和屈家嶺管理區,暫停商品住房用地供應。對商品住房庫存消化周期在12~6個月的,要增加供地;6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

通過分類調控、一城一策等調控政策,湖北省房地產去庫存效果明顯。截至今年3月末,全省商品住房庫存4719.49萬平方米,平均消化周期7.4個月,比去年年初減少7.2個月。其中庫存消化周期在18個月合理區間內的有75個市縣(區),比去年年初增加35個;超出18個月合理區間的有5個市縣(區),沒有縣(區)的消化周期大於36個月。庫存總規模296.45萬平方米,占全省總量的6.3%,全省商品住房庫存總體可控。

多管齊下降溫武漢房價

作為去年全國房地產市場的熱點城市,湖北國土部門多管齊下防止武漢房價過快上漲。曾環宇介紹,進一步加大了武漢市的住宅用地供應力度。2017年第一季度,該市成交房地產用地38宗,成交土地面積約227.62公頃(約合3414畝),同比增長18.5%;成交金額約505.78億元,是去年同期的3.3倍;平均樓面地價5642元/平方米,較2016年度平均樓面地價上漲19.2%。排名方面,在國土部重點關註的16個熱點城市中,一季度武漢市房地產用地成交土地面積排名第3,規劃建築面積排名第2,成交金額排名第1,樓面地價排名第11。

同時,實施地價熔斷機制。從去年10月20日起,武漢市開始實施地價熔斷機制。具體有兩種方式:一是設定“出讓最高價”,地價達到“出讓最高價”後,以“先競後評”(在揭牌日後的第2個工作日評比規劃方案)、“做加法”(競配建公共停車位,競代建中小學、養老院、醫院等公益性服務設施)、“做減法”(競降建築規模、競降居住比例轉化為公建)等確定競得人。二是設定“出讓指導價”,地價達到“出讓指導價”後,在“報價區間”內,以最接近所有報價平均價的原則確定競得人。整體來看,地價熔斷機制實施後,武漢市房地產用地平均溢價率應聲回落29%(2016年第三季度平均溢價率69%,第四季度平均40%),單宗地溢價率嚴格控制在100%以內(未實施地價熔斷前的最高溢價率為442%)。

值得關註的是,武漢市向社會公開住房用地供應三年滾動計劃。去年10月,按照國土資源部要求,武漢市國土資源和規劃局通過智慧武漢-國土資源規劃網向社會公布了武漢市第四季度住宅用地供應計劃和2017年至2019年住房用地供應三年滾動計劃。2017~2019年武漢市擬分別供應住宅用地1255.35公頃、1192.58公頃、1129.81公頃,三年合計3577.74公頃(約5.36萬畝),通過公開三年滾動計劃,向市場釋放準確信號,穩定了市場預期。

此外,保障房用地實現應保盡保。2016年,武漢保障性安居工程用地計劃供應1952畝,實際供應2164畝(均為棚戶區改造用地),計劃執行率為110.88%。2017年,該市將各類棚戶區改造用地指標納入當年的土地供應計劃進行單列,並將計劃指標分解到各城區和開發區,全年安排保障性安居工程1890畝。

湖北省住建部門亦對武漢等住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市,建立商品住房建設項目行政審批快速通道,並且加強商品住房項目預售管理。比如,已批準預售許可的商品房項目,要在10日內一次性公開全部準售房源,不得分批、分次銷售。對捂盤惜售、囤積房源等行為,將嚴肅查處。

武漢 未來 三年 住宅 供地 5.36 萬畝 熔斷 機制 杜絕 地王
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土地進入沖刺季 一二線城市住宅供地節奏加快

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-10-18/1154825.html

10月以來,土地市場進入最後一季度的沖刺階段,供地節奏普遍加快。

中原地產研究中心的最新統計數據顯示,截至10月15日,一線城市住宅土地供應明顯加速,年內供應的住宅用地已經達到了204宗,合計供應住宅土地規劃建築面積達到了2433.33萬平方米,同比2016年全年上漲了40%。成交面積達到了1770.35萬平方米,同比2016年全年上漲了19%,預計最後兩個多月還有大量土地簽約。

以北京土地市場為例,10月11日,北京土地市場成功出讓位於海澱、通州區等三宗住宅用地,合計獲得土地出讓收入91.9億元。截至當日,北京年內土地收入達到1958億元。同一日,北京市還新掛牌三宗地塊,總規劃體量539420平方米,總起始價115.7億元,分別位於石景山區、豐臺區。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,受調控影響,北京樓市交易量大幅萎縮,而且住宅地塊均有較為苛刻的競買條件,因此宅地競爭的激烈程度明顯下降,溢價率和平均樓面地價均有所回落。“但是,由於北京土地資源越來越稀缺,一些優質宅地地塊,一經推出,即使競買條件較為苛刻,依然受到了知名開發企業的強烈關註,隨著9月供應量的增加,可以預計,四季度北京宅地成交量將有所增加。”胡景暉說。

除了北京市,不少二線城市也開始增加土地供應。10月10日,武漢市國土資源和規劃局以現場掛牌和網上掛牌的方式出讓四宗地塊,起拍總價57863萬元。同日,天津迎來“銀十”首次土拍,四宗地塊總出讓面積約為65萬平方米,總成交金額68.24億元。11日,山東濟南出讓九宗地塊,地塊共計273畝,總成交價33.64億元。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,“從市場看,一二線城市在目前已經做好住宅銷售市場‘減法’的同時,繼續做好土地市場的‘加法’,有利於平穩市場供需結構。”

“從土地供應角度看,各地普遍開始增加租賃住房的有效供應,鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造,完善配套設施後改造成租賃住房,這些政策有利於推動租賃土地供應,緩解租賃市場的供需結構。”張大偉指出,按照目前的土地供應規模,多個城市未來五年將有大量房源供應。增加供應後,市場價格有望進一步降低。

(來源:經濟參考報)

土地 進入 沖刺 刺季 二線 城市 住宅 供地 節奏 加快
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獨家| 摸底十年宅地供應,供地制度面臨重大變革

相關部委今年開始著力推動住宅用地供應制度改革,以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,而一些房地產熱點城市有望加快這一領域的推進速度。

第一財經記者獨家獲悉,自然資源部近期向地方下發函件,要求上報住宅用地總面積,以及2008年來的住宅用地供應情況,同時還要求上報住宅用地多主體供應的典型案例,以及集體建設用地建設租賃住房試點項目統計。

除此之外,自然資源部近期也派出調研組赴地方開展住宅用地供應制度改革調研,了解地方探索推進多主體供地的具體措施和政策建議。

住建部近日下發通知要求,房地產市場熱點城市要積極探索推動供地主體多元化,在權屬不變、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的情況下,非房地產企業依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地,6月底前,北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都等城市要提出並上報建設租賃住房的具體實施方案。

摸底十年宅地供應

在房地產市場上,土地供給多寡被認為是影響樓市走勢乃至房價的主要因素。每逢樓市調控,供地節奏的調整一般也是重要的政策方向。

今年5月19日,針對近期部分城市房地產市場出現過熱苗頭、投機炒作有所擡頭等情況,住建部印發通知,要求地方抓緊調整住房和用地供應結構。各地要有針對性地增加住房和用地有效供給,切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例,建立房價地價聯動機制,防止地價推漲房價。

過去十年間,我國房地產用地供應經歷了一番大起大落。自2009年開始,我國房地產用地供應提速,當年全國供地10.91萬公頃,2010年便增至15.42萬公頃,2011年和2012年分別為16.91萬公頃和16.56萬公頃,2013年一度高達20.32萬公頃,創下近十年來的頂峰,此後逐年下降。

2014年全國供地15.1萬公頃,2015和2016年分別為12萬公頃和10.75萬公頃。2017年為11.5萬公頃,同比增長7.2%,這是近四年來全國房地產供地量首度出現正增長。

由於房地產市場的區域特色很強,全國供地總量數據的走勢並不能直接反映某地區的土地供需局面,因此掌握地方上具體的土地供應數據,才能更好預判當地樓市走勢,以及為樓市調控提供決策依據。

此番自然資源部下發的函件中,地方需要上報該省住宅用地供應總面積(住宅用地包含各種類型住宅用地,不包含農村宅基地,主要根據土地調查和不動產登記統計)、人均住宅用地面積、2008年1月~2017年12月住宅用地供應總面積。

多主體供地典型案例

上述函件中提及地方上報住宅用地,特意註明不包含農村宅基地,換言之,所指均為國有土地。

自去年底至今,官方多次提及“供地主體多元化”。2017年12月召開的中央經濟工作會議要求,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

今年1月中旬,原國土資源部高層表示,我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

對於此舉意義,自然資源部調控和監測司巡視員董祚繼在媒體上撰文表示,多主體供地也是深化供給側結構性改革的重要舉措。歸結起來,就是優化土地供給結構、提高土地供給效率、釋放土地要素動能。就其可望釋放出的巨大制度紅利而言,稱之為“重大變革”亦不為過。

董祚繼稱,在城市中心區,未來如將部分非房地產企業用地(如老工業區棚戶區用地、淘汰落後產能用地、退二進三產業用地、廢棄鐵路用地等)調整改造為住房用地,可以有效增加各類住房用地供應,在穩定房地產市場的同時,也有利於改善城市人居環境。

(第一財經記者 王曉東攝)

多主體供地為房地產市場提供了一個重磅政策信號和方向,但能對市場產生多大的影響,主要看政策落地的力度有多大,地方推進的步伐有多快。

比如,哪些企業有資格利用自有工業用地來轉變土地性質,這些用地有多大規模,其中又有多少能獲得政府部門的審批來轉變土地性質,土地性質轉變過程中是否要補繳土地出讓金?這些都需要相關部門出臺具體實施細則。

有地方國土官員也表示,有了新政策(多主體供地),還切盼“新規程”——規程是指導地方操作層面的指南,有了規程,地方才能有所適從。

這種背景下,了解地方實情成為政策執行的前提。

上述自然資源部函件要求,地方上報存量非住宅建設用地用於住宅用地建設項目情況,在將存量非住宅建設用地用於住宅用地建設的項目中,按照正在進行、已完成以及二者合計的情況,分別填寫項目個數和用地面積。

上述函件要求地方上報住宅用地多主體供應典型案例,上報內容主要是:開發方式,包括自主開發、與其他主體合作開發;與其他主體合作開發的,寫明主體名稱;項目成本組成情況,包括安置成本、建設成本和其他成本;典型案例資金來源情況。

地方上利用國有企業自有用地建設住宅此前已有先例,主要是提供保障性住房。

北京市住建委相關負責人去年底曾介紹,北京進一步引導和鼓勵全社會支持參與住房保障工作,不斷拓寬保障房籌集渠道,多主體供給,形成了廣泛合力。其中,鼓勵國企利用自有用地建設保障房,加大政策支持力度,目前已建設約12萬套。

“鼓勵國企拿出自有用地建設保障房,是增加保障房的供給渠道,而非企業自建房為企業內部職工福利分房。”上述負責人表示,這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。

其他城市也正在謀劃和推進樓市供給側改革。

6月5日,深圳市住建局發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見(征求意見稿)》(下稱《意見》),提出到2035年,深圳將籌集建設各類住房170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。

根據《意見》,深圳將通過多渠道來保障土地供應,如盤活存量用地,加大棚戶區改造力度,推進已批未建用地、社會存量用地、未完善征(轉)手續用地、征地返還用地等開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房;盤活各類存量用房,推進社會存量住房租購等。

實地調研

除了摸清底數,自然資源部近期也派出調研組赴地方開展住宅用地供應制度改革調研。

在青島,調研組圍繞非房地產企業依法取得土地使用權的土地用於住宅用地的已有經驗、制度障礙和政策建議等內容,與山東省國土資源廳、青島市政府及國土、規劃、城鄉建委、財政等相關部門和部分企業代表進行了座談,深入探討住宅用地供應制度改革的可行性和利弊。

自然資源部土地利用司副司長陳國慶要求,青島市要在認真分析近年來居住用地供給總體情況的基礎上,劃清政策和市場的職責分工,全面梳理住宅用地供應制度改革進程中的障礙和困難,從宏觀層面研究探索推進多主體供地的具體措施和政策建議。

在杭州,調研重點則是利用集體建設用地建設租賃住房試點項目地塊落實情況,調研組專程赴蕭山區衙前鎮項漾村實地踏看該村集體租賃住房試點地塊,了解地塊基本情況。

4月中旬,自然資源部調研組赴杭州調研

根據《杭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》,杭州將在蕭山、余杭、富陽、臨安、大江東產業集聚區等範圍內分別確定1~2個地塊開展試點。

去年8月,為增加租賃住房供應,緩解住房供需矛盾,原國土資源部會同住建部根據地方自願,確定第一批集體建設用地建設租賃住房試點城市,包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等。

董祚繼在文中稱,在城市近郊區,利用農村集體建設用地建設租賃住房,可以有效增加租賃住房用地供應,緩解城市住房供需矛盾,同時也有利於拓展集體土地用途,增加農民財產性收入,並加速城中村、城邊村改造;在廣大農村地區,出租閑置農房和宅基地使用權,可以為城市人口旅遊休閑、養老養生等開辟空間,激活沈睡的土地資產,促進鄉村振興。

除北京和上海早有推進外,官方信息顯示,另外11個城市集體土地建設租賃房方案今年初也獲得了兩部委的聯合批複。自去年8月開始啟動的這項試點工作正在進入加速通道。

上述自然資源部函件要求,地方需要填報今年4月25日前完成立項的集體建設用地建設租賃住房試點項目情況,包括用地面積、租賃房套數、土地產權主體、建設資金投資、資金來源等。

住建部上述通知也要求,開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產權住房試點城市,6月底前要向住建部和相關部門報告試點進展情況。

也曾有觀點認為,集體土地建設租賃房是變相將“小產權房”合法化。對此,董祚繼表示,“小產權房”是違法用地、違法建設,產權不受法律保護,與依法依規建設、依法實施不動產登記的集體租賃住房具有本質區別。推進多主體供地,更不是要開“農村宅基地買賣”的口子。

獨家 摸底 十年 年宅 宅地 供應 供地 制度 面臨 重大 變革
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曾蔭權︰不要樓市有泡沫 從供地到賣樓規限 全方位出招

1 : GS(14)@2010-10-14 23:56:01



特首曾蔭權昨日在施政報告推出多項穩定樓市措施,包括首次提出,未來10年,政府每年將會提供可建約2萬個私人住宅單位的土地,投資移民計劃今日起剔除房地產項目。

曾蔭權直言︰「不要樓市有泡沫」,他認為「中產要買的樓,應該升值,與香港的本地生產總值相適應,但現在則是太高。」

今年的施政報告以「民心我心 同舟共濟 繁榮共享」為題,篇幅較過往長近三分之一,房屋土地政策是焦點。

針對私樓方面,除了穩定樓市政策,曾蔭權更提出,準備立法規管一手私人樓宇買賣,包括以「實用面積」作為公布呎價唯一標準,也限制「發水樓」的寬免定於一成;夾心階層方面,則推出先租後買的「置安心資助房屋計劃」。

舊預測有偏差 每半年檢討

曾蔭權坦言,要穩定樓市,短期要透過行政措施,長遠還是依靠土地供應,未來10年內,平均每年會提供可建約2萬個私人住宅單位的土地,未來3至4年,料有61,000個一手住宅單位供應,確保樓市健康平穩發展。

對於每年2萬個單位的標準,曾蔭權解釋說,多年來,每年平均吸納量是約18,500伙,其中可能有「水份」,「可能某環節,上價、中價樓、低價樓的總和,未必那麼準確,所以我再加多些水份,去到2萬個單位。」他承認,近年樓宇供應量遠低於1.8萬個單位的需求,只有幾千個,推高了樓市。

被問為何不以預測未來房屋需求作每年供地目標,曾蔭權指過去曾有根據預測之做法,但結果是估錯,出了每年供應8萬5的例子。他表示,政府未來每半年會對房地產供求作檢討,決定是否需要調整。

發展商︰助樓市平穩發展

對於每年提供約2萬個私樓單位土地,發展商普遍認同,認為有助令樓市平穩發展。地產建設商會執委會副主席梁志堅表示,現時本港樓價高企,是由市場供求失衡所造成,政府亦應該考慮透過復建居屋等措施,回應市民置業的需求。

在傳媒吹風會上,被問內地資金湧港問題,特首指若這些錢去到房地產市場,就要用行政手段處理,如果是一幢一幢的豪宅,政府可以不理,但如果是500呎實用面積,即是建築面積700呎左右的中價樓,「我是很緊張,很緊張的!」

「不忿氣 為何不用實用面積」

針對發水樓問題,曾蔭權建議研究立法規管一手樓買賣,包括發展商須以實用面積賣樓。他在吹風會上說:「我不忿氣的是,何解要用建築面積,而不是實用面積?在英國,這不合法,內地也不合法!」

可是,樓市昨日卻似乎仍未受新措施影響,二手放盤業主更企硬,如太古城等,有業主更即時調高叫價2%至3%。
曾蔭權 不要 樓市 泡沫 從供 供地 地到 到賣 賣樓 樓規 規限 全方位 出招
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