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過去十五年，張國立用徹底研究公 司價值的方法選股，不僅賺進逾一百倍報酬，也讓他成為財務自由的投資人。今年他賣出永大，創造二倍以上報酬，之後轉向觀察兩年的潤泰新。 他 強調，唯有找到可以複製、適合自己的投資方法，才能帶來豐碩的獲利果實。 撰文‧周岐原 進入股市十六年來，我幾 乎每年持股比重都是滿檔。」投資達人張國立（化名）說。雖然今年台股先盛後衰，接受採訪前一日，指數更創下六七四四點的兩年新低，但在張國立臉上，看不出 一絲憂慮的神情。 曾在︽今周刊︾七四二期封面故事出現的張國立，其「價值投資法」經過十多年實戰經驗印證，在過去十六年中創造百倍獲利，早 已是打敗加權指數的大贏家。今年，他更選擇告別職場，成為自由投資人，準備應用這套方法，獲取更可觀的報酬。 全年進出次數只有個位數的張國 立，能在今年大盤波動劇烈之下賺錢，更顯示他是禁得起考驗的股市高手。 例如，○九年中布局的永大，張國立陸續在五十元以上獲利了結，報酬率 達二倍以上，就是今年的代表作。但嚴格說來，張國立的投資思惟絕非單純地「買進、持有」，而是不理會指數變化，只以「Bottom-Up」︵由下而上︶法 則分析；若持有股票一年，能為自己帶來三成以上報酬率，確認有此潛力，他才會著手買進這檔股票。 投資以一年為單位 長線布局然而，這種專注研究個股的投資法，並不容易學習。第一個難處是，投資人不容易準確分析個股的實際價值，是否已經低於股價？再者，短期訊息與市場變 化，也不斷考驗持股信心。張國立就說，他曾見識一個與機會多次失之交臂的故事。 「○七年，大盤漲到九千多點，一位朋友問可以買什麼股票？當 時我建議佳格、全家或是山隆，但他沒有採納。」張國立回憶，「○九年他又問，我說永大值得觀察，他還是沒動作。」張國立略顯惋惜地說，「即使那時買那三檔 股票，至今也幾乎沒賠錢（編按：佳格、全家股價均遠高於○七年，山隆還原權值後，股價亦高於當時），可見大盤和你的損益不一定相關，只是，人要改變不容 易。」投入市場時，張國立只是個從一百萬元起家的郵務員，他非常了解散戶在市場所處的弱勢地位。但他強調，散戶的小資本，其實也是一種優勢，「法人沒看 到，你有看到，就是你的機會。」張國立主張，投資只要「站在比較大的機會，承受比較低的風險」，長久下來，勝率勢必大幅提高，而學習徹底研究公司內在價 值，就是散戶敲開賺錢大門的入門磚。 轉投資高鑫掛牌 價值量化張國立強調：「不要care（在意）自己的本錢是幾十萬元或一百萬元，要深究這家公司的價值在哪裡？你到底為什麼買它？」他建立自身優勢的方法， 就是摒除變化快速、難以掌握營運前景的電子股以及新上市股，只從股價五十元以下、較接近淨值的非電子股裡找機會。今年，張國立挑選出來的潤泰新，就是他相 當看好的標的。 今年以來，潤泰新股價表現不算亮眼。從技術面看，明顯是一浪低於一浪，基本面又因為轉投資的高鑫零售掛牌，出現資金轉移效 應，導致股價在近期大盤修正中，顯得比大盤更為弱勢。無論透過技術面或基本面選股，一般投資人不太可能將它列入投資考量。 張國立坦言，這些 訊號他也全看在眼裡，但與研究結果一一對照後，他依然認為這些訊號並不值得擔心。因為對潤泰新這檔個股，他已追蹤兩年，分析過各種優劣因素，確認有利之後 才布局。 張國立主張，投資至少應該以一年為單位，因為短期內反覆決策，多半無法為個人財務帶來太大幫助。「不應該care明天，或三、五個 月後發生的事，這個情況假如沒改變，成為贏家的機會還是微乎其微。」張國立舉例：「就像今天︵十一月二十五日︶潤泰新跌停，收在二十九．九五元，但是不到 一個月前，它是三十八元，短時間內就差了兩成，難道公司在這段期間有什麼重大改變？沒有！」所以他認為，下手投資之前，「一定要用數字來印證你的想法。」 在張國立的分析中，評估潤泰新擁有三大相對優勢：第一，轉投資高鑫零售，握有約九．六％持股。這雖是眾所皆知的利多，但高鑫掛牌絕不是利多出盡，而是得以 量化的有利因素，「假設其他獲利都是零，它持有高鑫的市值，就相當於一股三十二元！」張國立解釋，高鑫掛牌前，市場對於潤泰新的受益程度只能憑空猜測，難 免缺乏具公信力的評估標準。如今高鑫在香港掛牌上市，總市值超過新台幣四千億元，這代表潤泰新持有的九．六％高鑫股票，相當於每股有新台幣三十二元價值。 而且，高鑫目前還在中國快速拓展量販據點，以這股明確的成長趨勢，高鑫未來仍有上檔機會，股價在三十二元以下的潤泰新，也就有了可觀的防禦空間。 張 國立回憶，早在○九年參訪中國大潤發時，他就對業績火熱的大潤發留下深刻印象，而潤泰全、潤泰新也就是他中意的標的。不過比起股價逾四十元的潤泰新，當時 張國立還持有二十元以下買進的永大，明顯更有成長空間，所以他選擇持續觀察潤泰新，耐心等待更理想的價位來臨。 南山營運若轉好 勢必受惠潤泰新透過持有二五％的潤成控股，轉投資南山人壽，是張國立眼中的第二個利多。因為南山人壽未來營運轉好，甚至掛牌上市，潤泰新勢必跟著受惠。 「南 山股東權益有一千多億元（編按：去年南山人壽股東權益為一五一四億元，今年八月底止為一三九○億元），它只用六百多億元就買到，還包含商標、品牌，應該是 一樁划算的交易。」最後，鮮少為人關注的營建本業，更是張國立看好潤泰新的重點所在。 「過去十年，潤泰新本業大概只賺了二十億元，說真的， 乏善可陳，」張國立坦言，「但未來爆發力將非常大。」十年來營業利益累計只有二十億元的公司，有什麼轉機？張國立微笑說：「答案就藏在上半年財報裡。」 「半年報出來後，我的看法就非常篤定，所以我從七月開始陸續布局。」張國立指出，在潤泰新半年報的存貨明細中，藏著一組相當可觀的數字，「看在建存貨，成 本是二十六億元，但估計市價是一二三．七九億元！」若將財報數字解構，市價減去成本，約有九十七億元的利潤，以潤泰新增資後，股本九十七億元計算，代表公 司營建本業的潛在獲利超過一個股本。張國立認為，存貨評估能有如此高的市價，主要是其位於台北市植物園附近建案帶來的貢獻。 營建本業潛在獲 利 不容小覷張國立指出，台北市植物園地塊是潤泰新於民國九十七年十月間，以約二十億元價格標下。當時房市受金融海嘯影響急凍，廣達一二四四坪的土地面積，每 坪售價僅約一六○萬元，以台北市中心而言，取得土地的代價不算過高。所以未來推案時，利潤空間也將相當可觀。 「即使未來房地產跌下來，頂多 賣價沒有那麼好，只是價格相對高低而已。」張國立肯定地說，尤其公司還有南港、松山車站ＢＯＴ開發案正在施工，未來投入營運後，潤泰新業績不排除有更上層 樓的機會。 張國立勤做功課，由轉投資高鑫、間接持股南山，分析到營建本業的潛在獲利，他十分肯定這是一檔值得長期持有的股票，目前個人持股 已超過二千張。 張國立發現，在持有南山人壽及大筆營建本業獲利實現前，潤泰新在去年八月，股價一度逼近六十元高價，考量日後潛力，最近公司 股價表現不振，反而是難得的布局良機。「你要買有一個利多的公司（高鑫），還是有三個利多的（潤泰新）？」張國立提出的問題看似簡單，卻值得讓人深思。 張 國立認為，即使明年市場將有一番動盪變局，但是，若能複製成功經驗的方法，足讓投資人以不變應萬變。 張國立說：「買股票，一定要雪中送炭， 不宜錦上添花，找到一種可長可久的投資方法，才是成功之道。」 張國立 出生：1964年 現 職：自由投資人 學歷：專科畢業 2011年贏家3 心法 1.不計較大盤變化，專心 研究個股潛力，釐清機會與風險。 2.仔細比對目前股價，潛在報酬率達３成以上才布局。 3.摒除電子股、高價股，從不起眼、缺 乏市場關注的個股找機會。 對2012年景氣看法 1.營運較不樂觀的「四大慘業」，目前研判仍無好轉跡象，對電 子業而言，可能仍是營運壓力較吃緊的一年。 2.除非當局對於外來人口、商務人士的居住政策有明顯變化，否則大台北地區的房地產應將呈現緩步 空頭。 看好潤泰新的３大理由 1.握有高鑫零售持股9.6％，中國量販事業的成長趨勢明確，未來前景看好。 2. 以潤成投資持有南山人壽25%，長期有機會成為投資收益的重要來源。 3.營建本業握有台北市植物園附近建案，以及南港、松山車站BOT案， 未來收益潛力佳。 |
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台北市地價居高不下，都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道，但是曠日廢時的整合過程，也讓很多建商視都更為畏途，而潤泰創新卻能在此時突破重圍，在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。 撰文‧梁任瑋 「終於等到這一天了，我們一定住得到新厝！」五月十九日上午，台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮，幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建，掩不住激動的心情，握著彼此的雙手互道恭喜。 就在不久前，這裡還是一片雜亂，荒廢的老房子野草蔓生；如今透過都更，已整理得煥然一新，更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層，擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。 如果說，「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準，這個條件若放在有六三％的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區，顯然處處都是機會。 但在很多建商眼中，該區因房價偏低，並非首選。台北市政府都更處統計，近十年，萬華都更申請案五十三件，但核定的僅三件，六％的核定比率在各行政區中為倒數第一。 就在外界不看好中，萬花園卻異軍突起，只花一年十個月就整合完所有地主，創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手，正是都更新兵潤泰創新。 靠地緣關係拉近距離 擅長開發豪宅、投標台鐵ＢＯＴ與聯合開發案的潤泰創新，這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站ＢＯＴ案、捷運內湖線內湖站 及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日，潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八．八億元標下信義計畫區世貿二館，刷新國內地上權總價、每坪價格 新高，惟獨都更腳步落後。 近五年，潤泰參與過的都更案超過十個，但進度不一，「要讓社區裡所有住戶達成改建協議，並不是件容易的事！」潤泰創新總經理簡滄圳坦言，沒想到，最令人驚訝、且最快完成的個案，竟是面積廣達一千兩百六十四坪，有七十六位地主的萬花園案。 時間回到二○○七年夏天，當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」，由於建材、施工品質高檔，預售當時每坪成交價站上六十萬元，創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意，主動找上潤泰整合他們的土地。 這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝，隨著後代開枝散葉，蓋起公寓陸續賣給不同住戶。 簡滄圳接手後發現，這件案子背後頗為複雜。原來，早在二十年前即有建商陸續介入整合，也已插旗購入土地近百坪，如何以合理價格購回其土地，這是第一難。 此外，在潤泰整合之前幾個月，另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約，占全案同意門檻近三○％，如何統合開發權利是第二難。 但是，「找人是最難的。」簡滄圳說，很多房屋破舊到連屋主都住不下去了，早就已經搬去他處，如何找出分散在各處的地主，深深考驗潤泰土地開發人員的功力。 正當簡滄圳苦思解決方法之際，他突然想起，公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華，透過他來整合，或許是一把開啟地主心房的鑰匙。 李安憲是老萬華人，現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」，巧合的是，他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學，這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。 「萬華人比較團結，找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說，他打聽到，代表陳家的地主葉喬松，是全案的關鍵人士，便透過吳德榮牽線，直接找葉喬松談。 以誠意打動關鍵地主 今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松，見識過許多知名建商來談都更，「有的建商一來就要我去餐廳吃飯，吃完飯就把合約書拿出來 簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶！打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋，未免也想得太簡單了！」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。 但潤泰的作法令他改觀，「一個禮拜跑七趟，與一個禮拜跑一次，就是不一樣。」葉喬松說，有些建商談一談，發現很難，遇到挫折就打退堂鼓，只有潤泰最勤快，一家一家挨門挨戶去談，把誠意拿出來。 除了動之以情，更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示，都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種，潤泰採兩案並行，讓地主選擇對他最有利 的方式來做權利價值的分配，「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長，導致增值的利益均被建商拿走。 而且，潤泰不只將土地交付銀行信託，也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制，透過等同銀行履約的保證，完全保障地主權益。 尤其，當時「萬囍」案已開始預售，簡滄圳說，萬囍是中華電信與潤泰創新合建案，至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅，種種創新的規畫，讓地主重新思考， 「連中華電信都選擇潤泰，為何地主不能？」另一方面，為了重新定位萬華區的房價，潤泰向地主提出，萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利 施工」，這項潤泰的專利，可達到灌漿扎實和耐震效果，不僅為地主資產帶來增值效益，也讓住戶住得安心。 同時，潤泰與原來整合約四○％的建商理性溝通，最後以高於市場價格的金額買下對方土地。 ○七年八月，潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○％，一年一個月之後，○八年九月潤泰完成整合作業，九五％地主全部簽約完成，並將全案送到台北市政府，進行事業計畫及權利變換計畫審議。 這段通常要耗費三至四年才能達成的工作，潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。 須配合天時地利人和 「一個都更案要成功，要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說，二十年前，他們這些地主正值五十歲壯年，每個人有不同的考量，房子也沒有改建的誘 因；現在大家都七十歲了，彼此有共識，必須要整合，但「就像搓圓仔，兩粒一搓要一樣大，不能一大一小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步，不可能那 麼快完成。 今年一月，萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售，讓房價也跟著鹹魚翻生。原來東園街周邊房價每坪僅約四十萬元，在萬花園銷售完畢後，成功把售價推升至每坪七十萬元，也帶動周邊房價水漲船高。 萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月，潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩件公辦都更案，成為切入台北市公辦都更案的贏家。 宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限，過去很多建商不願參與，但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高，公辦都更土地有政府完成前期的整合流程，相對於一般都更案較為單純，這塊市場的競爭也愈來愈激烈。 其實，不論公辦或民間參與都市更新案，都必須地主間懂得相互合作、放棄私利，願意在相同的時間內做一件共同的事，「只有地主與建商都肯退讓，才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。 | ||||||