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北京一年供地只夠賣1個月 未來購房者只能轉向二手房?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-12-01/1058102.html

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每經記者 龐靜濤

12月1日,北京國土官方網站公布第二批“限房價、競地價”地塊的競得結果,隨之,2016年北京商品住宅用地出讓拍賣即將收官。

結果顯示,“930新政”後北京出讓的6宗“限房價、競地價”地塊中,4宗(即此次公布的第二批地塊)地塊中的為普通商品房用地,競得企業需100%持有住宅部分70年,這意味著這四個項目日後建成的住宅房源將無法進入市場銷售。

由此也可見,自持比例的提高,將直接導致新房銷售市場供應減少。

而中原地產數據顯示,今年北京出讓的普通商品住宅用地中,允許進入市場銷售的僅有39萬平方米,一般商品住宅的容積率不超過2,即看可推測未來建成的房源不超過80萬平方米。按北京前10月70萬平方米/月的銷售面積計算,北京新房市場(去除自持)或僅夠賣1個月。

自持條款苛刻 企業熱情仍高

北京第二批“限房價、競地價”地塊在競拍時,無一例外都進入70年持有的階段,業內驚呼未來“未來不虧損的可能,小!”。

但此次出讓的4宗土地依然得到了企業的追捧。其中黃村興華大街0305號地塊的競爭最為激烈,龍湖、首開、融創、碧桂園、首創、萬科、保利等19家房企都參與了角逐,在地塊溢價率達48%、樓面達2.8萬元/平方米時,中鐵、龍湖和首開聯合體、中鐵建、萬科和住總聯合體、保利、綠城和九龍倉聯合體及國瑞,5方競報的自持商品住房面積比例均達到100%。

按照流程,競拍轉入“報高標準商品住宅建設方案”的程序,最終中鐵建贏得方案評比,最終拿下地塊。

另外三宗地塊(位於海澱區永豐產業基地)同樣受到多家房企追捧,最終競得方的住宅部分持有率均達到100%,且自持70年。

對於地塊的盈利空間,中原地產首席分析師張大偉表示不樂觀,其認為房企不虧損的可能性很小,拿地多是戰略舉措。

張大偉認為 ,項目要變現,未來可能的途徑只有租金REITs或者股權整體轉讓。但估值不可能按照銷售價格計算,如按照70年租金計算,除非發生嚴重的通貨膨脹,否則按照4宗地的區位,價值將非常低。

房企也表達過類似的言論,多位房企投資人士向記者表示,單純靠租金盈利不是不能,但是很難,通過股權轉讓或資產證券化是途徑,但其實用哪種途徑,大家並沒有想好。目前拿地更多是出於戰略需求,畢竟不拿地就可能退出市場。

1年的供地只夠賣1個月 房企購房者都擔憂

來自中原地產數據顯示,截至目前,北京已經掛牌成交的10宗含住宅用地,合計用地面積為142萬平方米,用於銷售的普通商品住宅用地僅39萬平方米。

中國指數研究院數據顯示,前10月,北京商品住宅(不含保障性住房)新增供應面積702萬平方米,月均新增面積為70萬平方米;成交面積1264萬平方,月均銷售面積126萬平方米。

金地集團一業內人士表示,商品住宅用地容積率一般不超過2,以此計算,今年北京新增的普通商品住宅建築面積不足80萬方。

這也即是說,2016年北京推了一年的地,最後建成的新房,或只能滿足市場1個月的銷售。

“這主要是因為,最近幾個月北京成交的幾宗商品房住宅用地全部為保障房或開發商100%自持。”張大偉指出。

9月30日北京發布新的樓市調控政策,試點“限定銷售價格”的措施,當報價達到上限時,轉為競報企業自持商品住房面積。並且,鼓勵房企將自持部分住宅作為租賃房源。

隨後,11月16-17日北京首批“限房價、競地價”地塊競拍,以所有競得開發商100%自持收尾。業內一度擔心,自持比例過高將影響商品房的供應。

實際上,擔憂的還有購房者。因為上述土地拍賣政策帶來的或是北京新房市場的再度“縮水”。

“未來北京新建的商品房基本會“高端化”,明年北京市場的剛需和首改客戶可以更多選擇二手房。”張大偉表示。

北京的二手房市場確實呈快速擴張的態勢。中國指數研究院數據顯示,2016年前10月,北京二手商品住宅成交面積為3072萬平方米,是新建商品住宅成交面積的2.43倍,新房成交增速不及二手房。同時,今年前10月,北京新建商品住宅成交面積同比上漲不足10%,而二手房住宅成交面積上漲18%。

上述業內人士認為,北京住宅地塊地價的上漲速度已經超出房價,現在的地價與周邊二手房持平,有的甚至高於二手房價,開發商只能通過提升產品質量,把溢價盡量做高一點。

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