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北京：2017年將新增1.5萬套以上自住房供地

據新華社消息，記者從28日召開的北京市十四屆人大常委會第三十六次會議上獲悉，北京將在今年內實現自住型商品房供地規模1.5萬套以上，已納入北京市2017年重要民生實事項目。

北京市住房和城鄉建設委員會相關負責人表示，自住型商品房是北京獨有的一種房屋類型，2013年至今年1月初，已累計推出項目69個，分配項目59個，搖號簽約5.6萬套，入市項目均價1.8萬元/㎡。2017年將繼續加大供應力度，增加群眾獲得感，切實發揮改善民生和平抑房價雙重作用。

此外，為改善群眾居住條件，北京市2017年重要民生實事項目還包括完成3.6萬戶棚戶區改造，建設籌集各類保障性住房5萬套(戶)以上，竣工6萬套，更新改造100個老舊小區的供熱管網。

北京未來5年住宅供地計劃：可建150萬套住房 滿足多層次需求

北京未來5年住宅用地供應計劃4月7日首次發布。《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》今日同時發布，明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應調增，比原先的計劃接近翻一番，達到1200公頃，以保障30萬套住房建設需求。

北京公布未來5年住宅供地計劃

本周，住建部和國土部聯合發布了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，通知明確要求各地結合國民經濟和社會發展五年規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等，依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等，立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件，盡快編制住房發展規劃和年度計劃，統籌安排中期（五年）和近三年的住房建設所需用地。

北京市迅速落實，今日公布了5年住宅用地供應計劃。根據計劃，未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求。2017年，全市計劃供應住宅用地1200公頃，其中國有建設用地1000公頃，集體建設用地200公頃，以保障30萬套住房建設需求。

在供地空間布局上，嚴格落實“中心城區、中心城區以外的平原地區、生態涵養區”的區域功能定位，中心城區的土地供應量不高於全市土地供應總量的20%，中心城區以外的平原地區土地供應量不低於全市土地供應總量的65%，生態涵養區土地供應量不高於15%。其中，城市副中心、新城、“三城一區”等範圍內土地供應量占土地供應總量的70%以上。

未來5年供地滿足多層次住房需求

計劃明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求。

市規劃國土委相關負責人表示，今後五年全市住房建設需求150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。產權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃，自住型商品房計劃供地1020公頃，普通商品住房計劃供地2450公頃，租賃住房計劃供地1300公頃。

市規劃國土委相關負責人表示，計劃編制堅持需求導向、以需定供，穩定預期，促進房地產市場健康平穩發展。基於住房存量和人口總量，深入分析住房需求結構和人、房、地資源匹配關系，科學合理確定住房需求，立足當前與長遠，有效配置住房供地總量、結構、時序，建立住宅用地供應長效機制，綜合施策，穩定預期。

租賃類住房和產權類住房三七開

《計劃》要求，北京市要推動住房用地供給側結構性改革，促進完善購租並舉的住房體系，實現住有所居。

北京市將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，優化完善住宅用地供應結構。未來五年加快供地新建住房中產權類約占70%，租賃類約占30%。產權類住房中，商品住房約占70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約占70%。

同時，北京還將調整優化住宅用地供應空間結構。中心城區適度增加居住用地；中心城區以外地區重點保障自住型商品住房與租賃住房的用地供應。統籌考慮新型城鎮化與保障性住房選址建設，同步完善配套，為中心城區疏解人口在外圍地區生活就業創造良好條件。居住用地優先在軌道站點、大容量公共交通廊道節點周邊布局，毗鄰產業園區、城市副中心和重點新城，發揮規劃引導作用，把握住宅用地供應節奏時序，註重提高設計施工質量，實現產業和人口、居住和交通的有效對接。

今年自住房供地增加一倍多

此次結合兩部委的要求，北京市在公布未來5年住宅用地供應計劃的同時，還對今年住宅用地供應計劃作出調整，此次調整後，今年全市計劃供應住宅用地達1200公頃，比原計劃將近翻了一倍，以保障30萬套住房建設需求。

今年住宅用地供應的調整同樣是根據需求導向。據介紹，今年全市住房建設需求為30萬套，其中產權類住房20萬套。

武漢未來三年住宅供地5.36萬畝 用熔斷機制杜絕“地王”

湖北房地產市場“冰火兩重天”的格局有望得到緩解。第一財經記者20日從湖北實施“一城一策”去庫存新聞發布會上獲悉，截至3月底，該省商品住房庫存4719.49萬平方米，平均消化周期7.4個月，比去年年初減少7.2個月。

其中，為防止房價過快上漲，武漢加大土地供應力度，今年一季度成交房地產用地38宗，成交土地面積約227.62公頃(約合3414畝)，同比增長18.5%;成交金額約505.78億元，是去年同期的3.3倍。而對截至去年10月底商品住房庫存去化周期“大於36個月”的房縣、鄖陽區、丹江口市、英山縣、武當山特區和屈家嶺管理區，則暫停商品住房用地供應。

湖北省國土資源廳副廳長曾環宇表示，為向市場釋放準確信號，穩定市場預期，武漢公開2017~2019年三年住宅用地滾動計劃，三年合計供地3577.74公頃(約5.36萬畝)。同時，實施地價熔斷機制，嚴禁出現單價、總價“地王”，嚴防高價地擾亂市場預期。此外，將新建租賃住房納入住房發展規劃，鼓勵房地產開發企業新建、改建租賃住房，開展只租不售、先租後售、半租半售等租賃業務，增加公租房、共有產權房供應，擴大公租房保障範圍。

去化周期減少7.2個月

湖北省住建廳副廳長金濤介紹，該省明確了三條去庫存的主要路徑：推進棚改貨幣化安置，去年棚改貨幣化安置比例達到52%，比全國平均水平高3.5個百分點;棚改貨幣化安置20.8萬戶，消化了26.2%的庫存商品住房;支持農民進城購房，與農業銀行省分行協作推出“農民安家貸”，為1.965萬戶農民和農民工家庭解決住房問題提供了貸款支持;用足用好住房公積金，湖北省擴大了住房公積金制度覆蓋面，將在城鎮穩定就業的農民工、個體工商戶、自由職業者納入住房公積金制度範圍，去年全省新增住房公積金個人貸款430億元，平均個貸率達到85%，比上年提高6個百分點。

湖北省國土廳則把好土地供應“閘門”，實行差別化供地。對截至去年10月底商品住房庫存去化周期“大於24個月小於36個月”的鄖西縣、谷城縣、洪湖市、廣水市、黃梅縣、保康縣、團風縣和隨縣，在去化周期未降至“小於24個月”的時期內，商品住房用地供應規模不得超過上一年度同期的50%。對截至去年10月底商品住房庫存去化周期“大於36個月”的房縣、鄖陽區、丹江口市、英山縣、武當山特區和屈家嶺管理區，暫停商品住房用地供應。對商品住房庫存消化周期在12~6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

通過分類調控、一城一策等調控政策，湖北省房地產去庫存效果明顯。截至今年3月末，全省商品住房庫存4719.49萬平方米，平均消化周期7.4個月，比去年年初減少7.2個月。其中庫存消化周期在18個月合理區間內的有75個市縣(區)，比去年年初增加35個;超出18個月合理區間的有5個市縣(區)，沒有縣(區)的消化周期大於36個月。庫存總規模296.45萬平方米，占全省總量的6.3%，全省商品住房庫存總體可控。

多管齊下降溫武漢房價

作為去年全國房地產市場的熱點城市，湖北國土部門多管齊下防止武漢房價過快上漲。曾環宇介紹，進一步加大了武漢市的住宅用地供應力度。2017年第一季度，該市成交房地產用地38宗，成交土地面積約227.62公頃(約合3414畝)，同比增長18.5%;成交金額約505.78億元，是去年同期的3.3倍;平均樓面地價5642元/平方米，較2016年度平均樓面地價上漲19.2%。排名方面，在國土部重點關註的16個熱點城市中，一季度武漢市房地產用地成交土地面積排名第3，規劃建築面積排名第2，成交金額排名第1，樓面地價排名第11。

同時，實施地價熔斷機制。從去年10月20日起，武漢市開始實施地價熔斷機制。具體有兩種方式：一是設定“出讓最高價”，地價達到“出讓最高價”後，以“先競後評”(在揭牌日後的第2個工作日評比規劃方案)、“做加法”(競配建公共停車位，競代建中小學、養老院、醫院等公益性服務設施)、“做減法”(競降建築規模、競降居住比例轉化為公建)等確定競得人。二是設定“出讓指導價”，地價達到“出讓指導價”後，在“報價區間”內，以最接近所有報價平均價的原則確定競得人。整體來看，地價熔斷機制實施後，武漢市房地產用地平均溢價率應聲回落29%(2016年第三季度平均溢價率69%，第四季度平均40%)，單宗地溢價率嚴格控制在100%以內(未實施地價熔斷前的最高溢價率為442%)。

值得關註的是，武漢市向社會公開住房用地供應三年滾動計劃。去年10月，按照國土資源部要求，武漢市國土資源和規劃局通過智慧武漢-國土資源規劃網向社會公布了武漢市第四季度住宅用地供應計劃和2017年至2019年住房用地供應三年滾動計劃。2017~2019年武漢市擬分別供應住宅用地1255.35公頃、1192.58公頃、1129.81公頃，三年合計3577.74公頃(約5.36萬畝)，通過公開三年滾動計劃，向市場釋放準確信號，穩定了市場預期。

此外，保障房用地實現應保盡保。2016年，武漢保障性安居工程用地計劃供應1952畝，實際供應2164畝(均為棚戶區改造用地)，計劃執行率為110.88%。2017年，該市將各類棚戶區改造用地指標納入當年的土地供應計劃進行單列，並將計劃指標分解到各城區和開發區，全年安排保障性安居工程1890畝。

湖北省住建部門亦對武漢等住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，建立商品住房建設項目行政審批快速通道，並且加強商品住房項目預售管理。比如，已批準預售許可的商品房項目，要在10日內一次性公開全部準售房源，不得分批、分次銷售。對捂盤惜售、囤積房源等行為，將嚴肅查處。

土地進入沖刺季 一二線城市住宅供地節奏加快

10月以來，土地市場進入最後一季度的沖刺階段，供地節奏普遍加快。

中原地產研究中心的最新統計數據顯示，截至10月15日，一線城市住宅土地供應明顯加速，年內供應的住宅用地已經達到了204宗，合計供應住宅土地規劃建築面積達到了2433.33萬平方米，同比2016年全年上漲了40%。成交面積達到了1770.35萬平方米，同比2016年全年上漲了19%,預計最後兩個多月還有大量土地簽約。

以北京土地市場為例，10月11日，北京土地市場成功出讓位於海澱、通州區等三宗住宅用地，合計獲得土地出讓收入91.9億元。截至當日，北京年內土地收入達到1958億元。同一日，北京市還新掛牌三宗地塊，總規劃體量539420平方米，總起始價115.7億元，分別位於石景山區、豐臺區。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，受調控影響，北京樓市交易量大幅萎縮，而且住宅地塊均有較為苛刻的競買條件，因此宅地競爭的激烈程度明顯下降，溢價率和平均樓面地價均有所回落。“但是，由於北京土地資源越來越稀缺，一些優質宅地地塊，一經推出，即使競買條件較為苛刻，依然受到了知名開發企業的強烈關註，隨著9月供應量的增加，可以預計，四季度北京宅地成交量將有所增加。”胡景暉說。

除了北京市，不少二線城市也開始增加土地供應。10月10日，武漢市國土資源和規劃局以現場掛牌和網上掛牌的方式出讓四宗地塊，起拍總價57863萬元。同日，天津迎來“銀十”首次土拍，四宗地塊總出讓面積約為65萬平方米，總成交金額68.24億元。11日，山東濟南出讓九宗地塊，地塊共計273畝，總成交價33.64億元。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，“從市場看，一二線城市在目前已經做好住宅銷售市場‘減法’的同時，繼續做好土地市場的‘加法’，有利於平穩市場供需結構。”

“從土地供應角度看，各地普遍開始增加租賃住房的有效供應，鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施後改造成租賃住房，這些政策有利於推動租賃土地供應，緩解租賃市場的供需結構。”張大偉指出，按照目前的土地供應規模，多個城市未來五年將有大量房源供應。增加供應後，市場價格有望進一步降低。

（來源：經濟參考報）

獨家| 摸底十年宅地供應，供地制度面臨重大變革

相關部委今年開始著力推動住宅用地供應制度改革，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，而一些房地產熱點城市有望加快這一領域的推進速度。

第一財經記者獨家獲悉，自然資源部近期向地方下發函件，要求上報住宅用地總面積，以及2008年來的住宅用地供應情況，同時還要求上報住宅用地多主體供應的典型案例，以及集體建設用地建設租賃住房試點項目統計。

除此之外，自然資源部近期也派出調研組赴地方開展住宅用地供應制度改革調研，了解地方探索推進多主體供地的具體措施和政策建議。

住建部近日下發通知要求，房地產市場熱點城市要積極探索推動供地主體多元化，在權屬不變、符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的情況下，非房地產企業依法取得使用權的國有土地可作為租賃住房用地，6月底前，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都等城市要提出並上報建設租賃住房的具體實施方案。

摸底十年宅地供應

在房地產市場上，土地供給多寡被認為是影響樓市走勢乃至房價的主要因素。每逢樓市調控，供地節奏的調整一般也是重要的政策方向。

今年5月19日，針對近期部分城市房地產市場出現過熱苗頭、投機炒作有所擡頭等情況，住建部印發通知，要求地方抓緊調整住房和用地供應結構。各地要有針對性地增加住房和用地有效供給，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價。

過去十年間，我國房地產用地供應經歷了一番大起大落。自2009年開始，我國房地產用地供應提速，當年全國供地10.91萬公頃，2010年便增至15.42萬公頃，2011年和2012年分別為16.91萬公頃和16.56萬公頃，2013年一度高達20.32萬公頃，創下近十年來的頂峰，此後逐年下降。

2014年全國供地15.1萬公頃，2015和2016年分別為12萬公頃和10.75萬公頃。2017年為11.5萬公頃，同比增長7.2%，這是近四年來全國房地產供地量首度出現正增長。

由於房地產市場的區域特色很強，全國供地總量數據的走勢並不能直接反映某地區的土地供需局面，因此掌握地方上具體的土地供應數據，才能更好預判當地樓市走勢，以及為樓市調控提供決策依據。

此番自然資源部下發的函件中，地方需要上報該省住宅用地供應總面積（住宅用地包含各種類型住宅用地，不包含農村宅基地，主要根據土地調查和不動產登記統計）、人均住宅用地面積、2008年1月~2017年12月住宅用地供應總面積。

多主體供地典型案例

上述函件中提及地方上報住宅用地，特意註明不包含農村宅基地，換言之，所指均為國有土地。

自去年底至今，官方多次提及“供地主體多元化”。2017年12月召開的中央經濟工作會議要求，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。

今年1月中旬，原國土資源部高層表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

對於此舉意義，自然資源部調控和監測司巡視員董祚繼在媒體上撰文表示，多主體供地也是深化供給側結構性改革的重要舉措。歸結起來，就是優化土地供給結構、提高土地供給效率、釋放土地要素動能。就其可望釋放出的巨大制度紅利而言，稱之為“重大變革”亦不為過。

董祚繼稱，在城市中心區，未來如將部分非房地產企業用地（如老工業區棚戶區用地、淘汰落後產能用地、退二進三產業用地、廢棄鐵路用地等）調整改造為住房用地，可以有效增加各類住房用地供應，在穩定房地產市場的同時，也有利於改善城市人居環境。

多主體供地為房地產市場提供了一個重磅政策信號和方向，但能對市場產生多大的影響，主要看政策落地的力度有多大，地方推進的步伐有多快。

比如，哪些企業有資格利用自有工業用地來轉變土地性質，這些用地有多大規模，其中又有多少能獲得政府部門的審批來轉變土地性質，土地性質轉變過程中是否要補繳土地出讓金？這些都需要相關部門出臺具體實施細則。

有地方國土官員也表示，有了新政策（多主體供地），還切盼“新規程”——規程是指導地方操作層面的指南，有了規程，地方才能有所適從。

這種背景下，了解地方實情成為政策執行的前提。

上述自然資源部函件要求，地方上報存量非住宅建設用地用於住宅用地建設項目情況，在將存量非住宅建設用地用於住宅用地建設的項目中，按照正在進行、已完成以及二者合計的情況，分別填寫項目個數和用地面積。

上述函件要求地方上報住宅用地多主體供應典型案例，上報內容主要是：開發方式，包括自主開發、與其他主體合作開發；與其他主體合作開發的，寫明主體名稱；項目成本組成情況，包括安置成本、建設成本和其他成本；典型案例資金來源情況。

地方上利用國有企業自有用地建設住宅此前已有先例，主要是提供保障性住房。

北京市住建委相關負責人去年底曾介紹，北京進一步引導和鼓勵全社會支持參與住房保障工作，不斷拓寬保障房籌集渠道，多主體供給，形成了廣泛合力。其中，鼓勵國企利用自有用地建設保障房，加大政策支持力度，目前已建設約12萬套。

“鼓勵國企拿出自有用地建設保障房，是增加保障房的供給渠道，而非企業自建房為企業內部職工福利分房。”上述負責人表示，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。

其他城市也正在謀劃和推進樓市供給側改革。

6月5日，深圳市住建局發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》（下稱《意見》），提出到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。

根據《意見》，深圳將通過多渠道來保障土地供應，如盤活存量用地，加大棚戶區改造力度，推進已批未建用地、社會存量用地、未完善征（轉）手續用地、征地返還用地等開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；利用招拍掛商品住房用地、城市更新和產業園區等配建人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；盤活各類存量用房，推進社會存量住房租購等。

實地調研

除了摸清底數，自然資源部近期也派出調研組赴地方開展住宅用地供應制度改革調研。

在青島，調研組圍繞非房地產企業依法取得土地使用權的土地用於住宅用地的已有經驗、制度障礙和政策建議等內容，與山東省國土資源廳、青島市政府及國土、規劃、城鄉建委、財政等相關部門和部分企業代表進行了座談，深入探討住宅用地供應制度改革的可行性和利弊。

自然資源部土地利用司副司長陳國慶要求，青島市要在認真分析近年來居住用地供給總體情況的基礎上，劃清政策和市場的職責分工，全面梳理住宅用地供應制度改革進程中的障礙和困難，從宏觀層面研究探索推進多主體供地的具體措施和政策建議。

在杭州，調研重點則是利用集體建設用地建設租賃住房試點項目地塊落實情況，調研組專程赴蕭山區衙前鎮項漾村實地踏看該村集體租賃住房試點地塊，了解地塊基本情況。

4月中旬，自然資源部調研組赴杭州調研

根據《杭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案》，杭州將在蕭山、余杭、富陽、臨安、大江東產業集聚區等範圍內分別確定1~2個地塊開展試點。

去年8月，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，原國土資源部會同住建部根據地方自願，確定第一批集體建設用地建設租賃住房試點城市，包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等。

董祚繼在文中稱，在城市近郊區，利用農村集體建設用地建設租賃住房，可以有效增加租賃住房用地供應，緩解城市住房供需矛盾，同時也有利於拓展集體土地用途，增加農民財產性收入，並加速城中村、城邊村改造；在廣大農村地區，出租閑置農房和宅基地使用權，可以為城市人口旅遊休閑、養老養生等開辟空間，激活沈睡的土地資產，促進鄉村振興。

除北京和上海早有推進外，官方信息顯示，另外11個城市集體土地建設租賃房方案今年初也獲得了兩部委的聯合批複。自去年8月開始啟動的這項試點工作正在進入加速通道。

上述自然資源部函件要求，地方需要填報今年4月25日前完成立項的集體建設用地建設租賃住房試點項目情況，包括用地面積、租賃房套數、土地產權主體、建設資金投資、資金來源等。

住建部上述通知也要求，開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產權住房試點城市，6月底前要向住建部和相關部門報告試點進展情況。

也曾有觀點認為，集體土地建設租賃房是變相將“小產權房”合法化。對此，董祚繼表示，“小產權房”是違法用地、違法建設，產權不受法律保護，與依法依規建設、依法實施不動產登記的集體租賃住房具有本質區別。推進多主體供地，更不是要開“農村宅基地買賣”的口子。

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