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費沙惟利息影響樓市論 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2012/08/blog-post_21.html
早前電台一位立法會候選人如此道：「…根據費沙定律，樓市與供求沒有關係，只與利息有關係。…」據說他所代表的政黨以前以怒火街頭形象示人。如今西 裝打呔，再發表一些經濟學新發現，肯定會大受中產市民的支持。筆者畢竟都讀不少有關經濟和財務的書，聽到這些成日指罵政府無能的政客，筆者方知道以前讀的 皆是「屎片」。

樓市回暖，賣地潮湧

http://www.infzm.com/content/80527

距年底不遠，財政吃緊的地方政府紛紛甩賣土地，地產商也爭先恐後地吃進土地。這是否意味著樓市的好日子又回來了？

距離2012年年底還有近四個月時間，地方政府的土地大甩賣行動正在全面鋪開。

在北京西二環外側，一塊商業用地已經在2012年8月底被掛牌，投標保證金達6.8億元。據北京中原地產市場研究部總監張大偉分析，按照土地出讓保 證金通常為底價30%的慣例，這塊建築面積僅為11萬平方米的土地底價或將達到22億元，樓面地價極可能超過之前名噪一時的北京萬柳地王。

幾乎在同一時間，北京市土地儲備中心將甩賣另外27塊經營性土地，這其中包括14塊住宅用地（該數量與前8個月成交的住宅地塊持平）。據中原地產統計，9月份北京土地成交金額極有可能超過200億元——2012年前8個月只賣出244億元的北京市政府，終於發力了。

北京金融街的准地王，是中國正在拉開帷幕的賣地潮一個縮影。據鏈家地產統計，8月份全國10個主要城市的土地市場成交建面達2858萬平米，環比上 漲30%。而到了9月份，各地推地節奏更至高峰期。包括北京、上海、廈門等多個城市密集推地，所推出的土地數量之多、面積之大近幾年來均不多見。

缺錢的地方政府

為了給樓市降溫，中國政府出台了一系列舉措。儘管人們已經料到這些舉措會導致土地銷售下滑，但下滑的速度似乎太過突然。

2010年之後，北京市的土地市場一路下行。2012年前8個月，北京市政府的賣地計劃幾乎「卡住了」。中原地產數據顯示，前8個月北京僅成交土地 95宗，成交土地總價款為244.6億元，同比下降63.5%。這一數字為北京土地出讓金5年來最低，更與900億元的全年目標相去甚遠。

這其中，2012年3月、5月和8月，北京住宅用地甚至出現「零成交」。「如此收縮，政府似乎也未預料到。」北京市房地產協會副秘書長陳志向南方週末記者表示。

與之相應，北京財政收入呈現銳減態勢。北京市財政局發佈的財政收支情況顯示，1至7月，北京地方公共財政預算收入累計完成2092億元，同比增長7.9%，增速回落了近20個百分點。

「增速放緩意味著北京未來幾個月財政收入增速必須超過14.7%，才能實現年初預定的全年10%左右的增長目標。」中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇稱。

拖累財政收入增長的一大因素就是土地收入的大幅下滑。2012年北京市政府性基金預算收入為1060.6億元，計劃完成土地出讓金收入為900億元，但前8個月的數據太過難看。

一位接近北京市稅務部門的知情人士透露，為保障稅收，地稅部門還特別在可以抓住的稅源上，加強了徵管力度。5月份過後，北京各區縣主管財稅的領導即紛紛召集各大開發商開會，開會的目的只有一個：望大家能幫「缺錢」的政府一把，預繳四季度稅收。

面臨土地收入影響財政增幅困境的地方政府遠不止北京一地。中國國土部公佈數據顯示，上半年全國住宅用地供應量為4.72萬公頃，僅完成了全年住房供 地計劃29.6%；而財政部數據則顯示，上半年全國財政收入累計63795億元，增長12.2%，收入增幅同比回落達19個百分點。

有媒體統計全國31個省份前6個月財政收入數據，並對比年初設定的財政收入目標發現，全國有近四成地方政府在時間過半的情況下，並未完成一半的財政收入任務。

搶收土地財政

「今天我們誠懇地拉開架勢、擺開檯面，邀請各地地產商匯聚溫州。溫州準備好了，廣大地產客商，你們準備好了嗎？」

2012年8月27日，在溫州市人民大會堂舉行的一場推介會上，溫州市市長陳金彪親自出面當推銷員，向來自全國的地產商吆喝起土地來。當天，溫州共 推出52宗地塊，總面積達3220畝，包括住宅用地11宗886畝、商住用地9宗472畝以及商服用地29宗1831畝等——此次推出3220畝淨地，是 過去幾年推出淨地的總和。

也是在8月27日，杭州一天賣出了7宗土地，一次性獲得出讓金54.38億元。這也是杭州主城區近3年來的單日供地數量最高紀錄，沒有出現預言中的年度地王，也沒有看到設想中的房企「廝殺」，5宗直接以起拍價成交，龍湖和萬科均以底價拿走奧體單元宅地及普福宅地。

根據鏈家地產統計數據顯示，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過800萬平方米，環比增長30%，創年內新高。

中國房地產學會副會長陳國強稱，伴隨市場回暖，無論是開發商還是地方政府對於後續的市場預期都有所好轉，各地土地出讓部門根據目前市場的預期，也加大推地的節奏、推地的力度。

於是在9月份，北京、上海、杭州、溫州、武漢、石家莊、廈門等地都將迎來近年來罕見的「推地潮」。根據上海市國土局的信息，9月上海市將推出26幅 經營性用地，其中包括6幅純宅地，2幅商住綜合用地，15幅商業、商辦用地，以及3幅動遷房用地。上述土地的起始價就達101.04億元。

在經歷了慘淡的上半年後，中國土地市場似乎在9月份迎來爆發期。

從現金為王到拿地為王

彷彿一夜之間，開發商的策略也從現金為王，轉向拿地為王。過去兩個月多家房企拿地規模均超過上半年總和。

最為激進的是龍湖地產。2012年6月份以來，其先後在廈門、泉州、重慶等地拿下7幅地塊，總建築面積達501萬平方米，花費約128億元。至此，龍湖地產在全國的土儲也近3700萬平方米。

一位龍湖人士向南方週末記者稱，龍湖內部都覺得拿的項目很合適，基本以掛牌底價獲得，「龍湖的戰略佈局還沒完成，有必要多拿些地。而現在處於牛市第一期的尾巴了，感覺敏銳的大企業該進場了」。

萬科地產董秘譚華傑近日則稱，上半年萬科之所以拿地較少，是因為合適的機會比較少，而到7月份萬科買了60個億的土地，下半年拿地的機會會多一些，尤其四季度是拿地的好時候。

據鏈家地產不完全統計，僅從2012年7月1日至8月10日，萬科、龍湖地產、中海、保利這四家地產公司一共拿地19次，總計拿地支出金額是201.6億元，佔年內四家公司拿地總金額463.3億元的43.5%。

甚至連綠城都又開始拿地了。在「鬼門關」上走了一遭之後，通過賣項目給融創、賣股權給九龍倉而得以逃生的綠城，2012年7月底在上海拿了一宗樓面地價超過1.5萬元/平米的土地。這從另外一個角度也證明了開發商對下半年土地市場的看法。

而在經歷了4個月的成交回暖之後，一線城市的總體庫存量在繼續下降。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，截至2012年8月底，一、二、三線典型 城市新建商品住宅庫存，與去年同期相比分別增長10%、25%、40%，「這表明，一線城市正在穩步小步去庫存；三線城市庫存增幅最大且庫存仍在增加。一 線城市房價上漲壓力遠大於三線城市。」

以北京為例，在前期以價換量之後，北京樓市沒有能夠得到持續供給，庫存已再次跌破8萬套，這一數字創造了2009年以來的新低，按照8月全市住宅成交量計算，這一庫存量去化時間僅需5個月。

但保利地產集團的一位高管亦對南方週末記者稱，儘管保利在北京、上海等重點城市以及中心區域的土地儲備嚴重不足，但對於拿地仍較為慎重，「事實上很多城市核心地段的地價仍未松動，地方政府對於地價寄望太高」。

QE3對香港樓市有甚麼影響？ Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/09/qe3.html
QE3終於推出，此措施涉及每月購入400億美元的按揭債券，最「恐怖」是此措施沒有期限，而且美國聯儲局還說，若果美國的失業情況沒有好轉，還會額外購買資產，直至就業市場有改善為止。

其他不說，單是香港樓市，QE3肯定將會進一步推高樓價。

眾所周知，QE3會令美元貶值，由於港元與美元掛鉤，港元也會一同貶值。可是，樓宇的實質價值不會因港元貶值而轉變，很自然地，樓宇的票面值就要追上去，以反映樓宇的真實價值。

舉個例子，一個物業的現值是500萬港元，假設1個Unit的購買力相等於1港元，物業的現值就相等於500個Unit的購買力。

假設港元跟隨美元貶值10%，那麼1個Unit的購買力變成1.1港元，貶值後500萬港元等於455個Unit購買力（500/1.1）。

可是，物業的價值本來就是500個Unit，那麼，按新的兌換率1.1計算，物業的現值將會是550萬港元（500 units x1.1）。

換句話說，我們坐著甚麼都不做，只要美元每貶值10%，香港的樓價就會上升10%。而還未上車的話的香港打工仔，若想買樓，除非收入也同步增長10%，否則要置業就更難了。

再談QE3對香港樓市的影響：美元將會貶值多少？ Bittermelon 苦中作樂

http://bittermelon2009.blogspot.hk/2012/09/qe3_17.html
上一篇《QE3對香港樓市有甚麼影響？》解釋了為何推出QE3，就算坐著甚麼都不做，香港的樓價也會上升，而且還用例子做計算，只要美元每貶值10%，樓價就會升值10%。

那麼，這次QE3會令美元貶值多少，因而令本港樓價「被逼」上升多少呢？在網上搜尋了一下，可是暫時還未有人做預測。不過，我們可以比較一下，由推出QE1和QE2至今，美元兌換價的走勢，希望從中能得到一些啟示。

首先看看美元和人民幣的兌換價。QE1於2008年11月開始推出，當時是1美元兌6.8621人民幣。再看看2011年6月，即是QE2結束的時間，兌換價已是6.4593，計算兩者差價，美元貶值了5.9%。可是，人民幣還未可以自由兌換，所以對其參考價值有保留。

既然如此，那就不如看看澳元吧。2008年11月的兌換價是1美元兌1.5480澳元，2011年6月則是0.9469澳元，即是美元貶值了38.8%。 看看日圓如何？2008年11月的兌換價是1美元兌93.5日圓，2011年6月則是80.27，即是美元貶值了14.1%。英鎊也是國際主要貨幣，不如 也看一看。2008年11月的兌換價是1美元兌0.6710鎊，2011年6月則是0.6464鎊，即是美元貶值了3.7%。

既然用英鎊，不如也試試歐元。2008年11月的兌換價是1美元兌0.7879歐元，2011年6月則是0.7000歐元，美元貶值了11.2%。

既然用貨幣來比較各有差異，由3.7%至38.8%不等，何不試試利用其他，例如黃金？2008年11月，黃金的兌換價1安士兌779.215美 元，2011年6月則是1531.690美元，即是美元貶值了49.1%。不過，黃金價格升值不單是因為美元貶值，而且也有自身的因素令其上升，例如供 求。所以，我們不能以此作結論，說美元貶值如斯。

人民幣、澳元、日圓、英鎊、歐元，甚至黃金都用了，究竟美元貶值了多少？其實所謂貶值是相對的，就以上述例子為例，利用不同的對象做比較，貶值或升值幅度都會不同。所以，我們不能準確說出美元貶值了若干。

不過，或許我們可以參考「美匯指數 US dollar index」。 這個指數是將美元與一籃子主要貨幣掛鉤，並且計算出美元匯價和各國貨幣的變化。一籃子貨幣中，各種貨幣的比重都不同。根據維基，歐元比重最大佔 57.6%，接著是日圓13.6%、英鎊11.9%、加元9.1%、瑞典克朗4.2%，以及瑞士法郎3.6%。2008年11月，指數是 86.72，2011年6月則是74.3，反映美元經過QE1和QE2後貶值了14.3%。

除此以外，我們還可以參考由美國聯儲局所創出來的「美元貿易加權指數 Trade Weighted US dollar Index」，這個指數與「美匯指數」類似，不過用來做比較的外國貨幣更多更廣。2008年11月，指數是100.983，2011年6月則是95.646，反映美元貶值了13.8%。

以前要看某個國家的貨幣升值或貶值了多少，我們大多數會都採用美元做比較，因為美元受國際廣泛接納，而且價格又相對穩定。可是，現在出事的是美元，就像用來量度長度的間尺都出了問題一樣，現在全球的金融體系有幾混亂可想而知。

撇除黃金價格不計，若參考美匯指數和美元貿易加權指數，即是美元因QE1和QE2已令美元貶值了14%。QE1的規模是1.725萬億美元，QE2則是6000億美元。若這次QE3的規模相若，即是說，單是貨幣因素，我們就要預備香港樓價將會至少再「乾」升14%。

樓市投資必勝法(澳門過大海篇) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=4928
Lumyeung 兄你好
我係澳門人， 機緣巧合下拜讀到Lumyeung兄既文章， 希望可以做到所講既40歲前有三間屋，請賜教！
由於而家澳門既樓價升得太犀利，而租金又怪異地不成正比，一般只可收到供樓既一半或三分二既租金，故希望可以轉為投資香港既住宅。本人上年結婚，30歲，與丈夫收入為約$20,000 + $25,000，供緊層樓現值約$280M (自住), 欠銀行$100M，假設分25年供月供$4300。手上現金約$400,000。請問：
1. 投資那一區/屋苑較好？聽講灣仔較值租，但我希望租客質素較好，始終較少時間睇住層樓。
2. 應該買幾錢既樓作投資？
3. 現在還是等樓價跌少少先入市？

謝謝Lumyeung兄幫忙！！
喜喜

 

答:

租客好唔好要靠你自己眼力同埋agent有冇心介紹。第一步係物色投資物業，而係出街睇樓前，梗係要知道自己可以借多少啦! 以喜喜呢個case，佢可以用自住物業套樓價七成出黎，即係2.80mil*70%-1.00mil = 0.96mil，當然假設係你間樓估價要足二百八十萬啦! 但先唔好套咁盡，先套0.5mil，加埋0.4mil手上總現金有0.90mil。而樓按就變左月供$5600。基於現行香港投資物業只可做五成按揭關係，就咁睇如得cash 0.9mil只可買1.8mil或以下既樓。

 

至於有人問唔報澳門有按揭還緊得唔得。第一緊係唔好比佢見到月結單扣錢條數，應該可以!! 同埋外來人黎香港買樓收入最多只計核實到既八成(80%)，再加上今次只建議喜喜借五成上會，應該可將外來人過大海黎香港買樓風險因素降低。

 

「由上而下」遠比「由下而上」適合

聽過星火燎原，同意租金同按揭利率所得出的淨差距係決定間樓抵唔抵買既重要因素。投資股票有「由上而下」及「由下而上」兩個決定投資項目(選股)既方法。至於投資樓市本樣認為「由上而下」遠比「由下而上」適合。因為屋只係一間屋，佢唔似一間公司咁會有產能提升同改善業績既能力，房屋租金向上亦只係大環境推使，所以解答喜喜問題，同大家考慮買樓前一樣，用「由上而下」approach解答，即調轉由問題三答到一。

 

等定係買? 再談樓市必勝投資法

由於近排新加入超筍樓盤fans增多，本篇再談樓市必勝投資法。首先要計既係手上有幾多子彈，而子彈用家庭借貸力(credibility)量度。用好市時銀行願意給予買家既最大借貸額為本，於樓市熾熱時只用最大借貸額既一半，跌市時用夠七至八成。如此便可在旺市保持借貸力，亦即購買力。係跌市時用剩餘借貸力入貨，但買到既樓比旺市時可大一倍。喜喜條數係咁計:  總購買力 = $(20,000 + 25,000) * 80% / 2 = $18000。建議係現時旺市只用總購買力一半去買樓，現時第一間樓套現後要還$5600，喜喜下一間樓最好供$18000/2 – 5600 = $3400，咁就維持總供款不超過總購買力一半。

 

平常你係知自己要借幾錢，再去計每月要還幾多。我地係倒轉計，要還$3400一個月，分到最長三十年(而家唔講四十年住!)，可以借到幾多呢? 係現行息率約2.15%下大約可借90萬。就咁喜喜可以攞住手上90萬cash做首期，問銀行借多90萬，買多間1.80mil既樓。

 

假設樓市升50%

買呢個銀碼既樓有個好處，你唔使點揀。因為冇得揀，可以直接入大埔睇翠屏花園。如此喜喜便淨低月供九千蚊既借貸力，假設港澳樓市同升五成，新買翠屏賺0.9mil，澳門樓又賺1.4mil，合共2.3mil。好易明!

 

假設樓市跌50%

如果開跌，喜喜翠屏有租收冇問題，澳門間樓應該介乎負與唔負資產之間。但係喜喜今次可以用淨餘九千借貸力借2.65mil*90%(因為每一萬元借貸力分三十年還可借2.65mil，當然假設利息不變，如有變要下調購入樓宇金額)。到時咩樓都平哂冇人同你爭，理先生可「施施然」用2.65mil*90%=2.30mil買多間樓，相信到時夠買間西九昇悅居兩房。到時有三間樓係手，如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍，即返回開始時水平，澳門樓同翠屏平手，沽出昇悅居賺一倍即2.3mil! 所以升同跌都會賺到2.3mil!

 

當然你又會同諗樣講如果跌完五成再五成，喜喜會輸斷氣。咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有，可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險，同埋自己願意承受幾多風險。係講必勝法期間已答了問題一至三。而點解知道必勝法而仲未發達既人，係嚴守紀律方面有問題。

 

仲有就係，如果唔升唔跌開圍骰，喜喜都贏。

樓市投資必勝法 Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=4839


諗樣先生， 拜讀貴BLOG良久，實得益匪淺。現我有一疑問，看 閣下能否給予一點意見？ 謝謝 理先生。

本人個案：
現年30歲，已婚，育有一女。先前在中國內地工作，去年回港，現已買荃灣麗城花園（＄4M，full paid，夫婦聯名），手頭上有＄3M資產。
希望用＄1M投資地產，期望有收租收入。
現在本人無收入，主力攪生意，太太月入2萬。

 

睇手上鋪牌 先睇賭幾大

讀者睇到個標題，可能覺得諗樣講緊廢話。其實人就係咁，鋤大D睇牌差唔多人人都識，而家由賭台去到買樓投資又夾硬要將賭錢同買樓投資分開。以諗樣而言其實要係錢方面做正確決定不出博奕理論範疇。今日個案理先生都算有米，本樣想先計下佢最盡借到幾錢，先至部署物業投資。由咁去開始諗點買同買咩樓，希望比讀者新思維上既體驗。

為左做個buffer，假設理先生真係一蚊收入都冇，銀行睇佢既入息證明等於零。係真實情況下當然一萬幾千收入，就算係生意人都有辦法整到出黎。

理先生太太收入兩萬，即係每月按揭還盡係一萬蚊，係咁情況下太太就算單拖借2.70mil分三十年還係冇問題。(當然上會間樓樓齡要少於二十，理太太唔係發達太太周身街數個隻啦!)

理先生既麗城花園剛入選全港租金回報高既屋苑第五位，恭喜哂! 一間4.0mil樓套現2.0mil出黎冇問題，但係要搵個人啃左月供$7600條數。

手頭上3.0mil資產，心雄起黎梗係可以套哂佢買樓，如此一算理先生比三百萬現金出黎，再借(2.70+2.0)=4.70mil係好有可能。咁講佢槓到盡買4.70+3.0=7.7mil既樓房係上到會做業主的!(當然加按兩百萬個度要搵擔保人，如理先生真係一蚊收入都證明唔到)

 

計左7.7mil做max之後，我地target7.7一半既樓，即約3.3mil樓宇，點解呢?

仲要係先搵太太加按麗城間樓用一百萬做首期去買呢間樓，唔好用自己現成既資產(等自己唔好犯本)。

 

借用必勝投資法(假設樓市升50%)

睇完鋪牌而用借盡既一半買樓，為既係令自己跌市時保持購買力。理先生買入3.3mil同區爵悅庭，假設樓市升50%，理先生可沽出樓房獲利1.65mil，到時佢有4.65mil流動資產，手上麗城花園市價6.0mil，夾埋有成千萬係手。

 

樓市下調50%

萬一樓市下調50%，理先生爵悅庭價1.65mil(些微負資產)，麗城只值2.0mil(沒負資產)，手上流動資產3.0mil。到時咩樓都平哂冇人同你爭，理先生可「施施然」用1.65mil全數比哂買多間樂悠居，個陣有三間樓係手，(3-1.65)=1.35mil現金，供樓冇比之前多左。

如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍，即返回現時水平，理先生麗城同爵悅庭平手，沽出樂悠居賺一倍即1.65mil!所以無論樓市先升後跌或先跌後升，只要理先生留番一手，有錢係跌市入貨根本必勝!

當然你會同諗樣講如果跌完五成再五成，理先生可以輸到成世無得番身，咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有，可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險，同埋自己願意承受幾多風險。上半部已有本篇交代，下半部留番比理先生。而點解知道必勝法而仲未發達既人，係嚴守紀律方面有問題。

 

仲有就係，如果唔升唔跌開圍骰，理先生都贏。

樓市升到瘋癲 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/10/blog-post.html
話說止凡是屯門之友, 2008年以120萬左右用九成半買入, 到2010年樓價估值升到150萬時向銀行轉七成按, 順手轉做 H Plan, 供款減了一點, 到今年樓價估值升到220萬左右再加按套多50萬出來。120萬資產, 頭兩年升30萬, 過兩年再多升70萬, 已經離譜。

誰知今天收到經紀電話問我層樓會否放售, 可以叫到300萬, 譁! 好似顛了一點。年初還是220-230萬, 大半年就升到300萬?! 二話不說到恆生估值看一看, 原來估值已經更新至277萬, 經紀提議的放售價只是高出8%左右, 一定是新地的瓏門天價開售的關係吧。



始終是自住, 加上要在同區換樓的話, 都不會找到便宜貨, 所以還未想放售。但有條數可以一計, 就是現在我這個單位租金大約7000蚊左右, 如果能賣300萬的話, 即租金回報率連3釐都不到, 而我放售後所得資金加上早前加按投資的資金大約有200萬, 如果全數放到5釐以上回報的REITS、中電、港燈、內銀等股票, 一年都收過10萬息, 足夠付租之餘還有錢入袋。

不過, 有層自住樓感覺實在好一點, 心理上實在不想做「遊牧民族」, 被人家年年加租年年趕, 而本身間屋的座向及景觀又難求, 始終過不了心理關口, 財叔亦經常提醒我們千萬不要放售自住樓。

然而, 早前金管局主席任總也說過, 連自住樓都沽售就如做空樓市, 做空從來都是「賭單邊」的行為。做空樓市, 即要認為樓市在短期內會大幅下調。但說實在點, 顛價還顛價, 要樓市大幅下調, 我認為短期內實在很難發生。今天有美國的QE3、非常低息環境、大陸資金持續、香港地皮供應有限等因素, 手持資產絕對有利 (雖然就算我放售後也會手持另一種資產對沖住屋支出)。

美國推出QE3印銀紙時, 做空樓市是否太不智呢? 賣樓? 相信還未到時候吧, 加上要我這類心理的人放樓轉租實在太難了。如果是你, 你又會怎樣做呢?

樓市觸角 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/10/blog-post_10.html
止凡跟朋友搭車經過西九, 大家都會知道西九及柯士甸附近的路面修改到不得了, 差不多每個月都改變一次路, 全因為有一個變天的工程正在進行。

朋友從巴士上層看到一個大地盤就問 :「嘩, 你睇! 好大好深喎, 唔知起緊乜呢?」

止凡 :「係呀, 高鐵總站嘛, 知唔知呢個工程係一個世界紀錄, 掘出來的泥總體積是世界上同類工程中最多, 高鐵總站工程要向地底掘四層樓深, 面積又大...」
朋友 :「下?! 呢度就係高鐵總站呀? 咁西九以後咪好多大陸 lay?!」

止凡 :「哈哈, 西九一早已經被內地人買左好多, 人地一早收晒風, 成個西九、柯士甸到南昌, 以至荃灣入埋元朗, 一早就被規劃好, 等班油仲話改個站去錦上路, 跟本就無可能...」

朋友 :「原來咁架...」

討論完, 回家回想一下, 原來自己對香港的發展都算有一定程度的了解, 亦發現不少人對香港發展了解有限, 身邊發生的事情沒有獨角, 所以不能理解為何某區樓市上升, 某區樓市跑輸大市。



股市也好, 樓市也好, 對市場應該要培養出一定程度的觸角, 令腦內潛意識也可以幫你分析一下。這個不是嚴謹科學, 但如果有看過 "Blink"一書可能都會有同感。書中有一位退休網球員在看球賽時, 往往能在選手開球時拋起球就能判斷這球會否落網, 當事人也解釋不到固中原因。

記得索羅絲也有類似的神奇力量, 當他背痛時, 就會代表他的投資不對勁, 但連他自己也不知道哪裡出問題, 當撤出市場後, 背痛就會消失, 而市場跟著就會有大難, 而他就往往能避開。

不過不是說要追求這樣的神級而非科學的「靈感」, 其實要對香港樓市及股市有點感覺不是太難, 平日多聽、多看、多思考, 還要多閱讀, 但實際不是人人做到, 這有時令很多機會流失, 能做的就只有怨天尤人。

政府港鐵主導一手樓市（2012/10/25） 林本利

2012-10-25  NM

過去幾年私樓落成量大減，加上息率偏低，令樓價大幅颷升。即使政府主動拍賣土地，相信未來幾年，私樓供應量仍難以滿足需求。 理 論上，政府是最大土地供應者，有能力操控土地供應去影響樓價。但事實上，土地拍賣和招標，只佔住宅土地供應的一小部分；其餘大部分的土地供應，來自地產商 修改地契、舊區重建，以及港鐵車站上蓋的發展項目。其中以港鐵所佔的土地供應比重最大，估計達到四成之多，兼且位處優質地段。 2006年4月，政府宣布兩鐵合併，合併方案包括港鐵向九鐵支付49億元，換取六個由九鐵持有和兩個由政府持有的物業發展權。另外，港鐵取代九鐵作為政府的代理人，負責發展西鐵沿線物業用地，並可收取相當於利潤的10%或者總銷售收入的0.75%作為代理費用。 未 合併前的地鐵公司，受惠於九七回歸前地產市道暢旺，可以從物業發展中取得巨大利潤，去補貼鐵路網絡的擴展。九七回歸後地產市道持續低迷多年，樓價大挫，這 個以地產發展補貼鐵路發展的模式，其持續性開始出現問題。港鐵於是要求政府直接注資，更透過吞併九鐵，攫取大量土地的發展權和代理權，成為一手物業市場的 支配者。 港鐵若擁有土地的發展權，要先向政府商討和繳付地價，才可以與地產商合作將土地發展成商用和住宅物業。政府計算地 價時，會參考同區樓宇的售價。由於地價未有反映樓盤處於鐵路上蓋的優勢，故此港鐵支付的地價往往低於市價，變相以公帑補貼港鐵牟利。倘若政府收回港鐵的物 業發展權，將鐵路上蓋的土地公開拍賣，會令新樓供應較為穩定，亦可避免港鐵從中取利。港鐵在合併時取得的八塊土地，其中四塊已發展成住宅物業和出售。這四 個位於沙田地段的樓盤，包括沙田御龍山、烏溪沙銀湖‧天峰、車公廟溱岸8號和大圍名城，每呎地價由999元至3,753元。若考慮到發水至少兩三成，每呎 地價實際介乎800元至3,000元左右。政府以筍價批地給港鐵建樓，但港鐵及其合作發展商售樓時卻收足市價，開售價往往逼近一萬元一呎，兼且有大量單位 出售給內地富豪，任由單位長期空置，浪費社會寶貴資源。 港鐵以高價出售手上單位，政府於是調高補地價金額，結果導致多次因 發展商出價過低而流標，待政府調低地價後港鐵才再招標。自從2006年4月政府宣布兩鐵合併後，便先後有四個大型物業發展項目出現流標，當中包括荃灣西站 （七區）、南昌站、荃灣西站（五區）和大圍站，涉及住宅單位超過一萬個，嚴重影響未來的房屋供應。港鐵為了爭取更多物業發展利潤，除了要求合作發展商提高 分紅比率外，還出資發展物業，增加公司的負債和經營風險。港鐵決定是否接納發展商的標書，以及出售物業時，主要考慮公司的商業利益和公司高層的花紅，沒有 責任去穩定樓宇供應和價格。由此可見，政府透過控制西鐵車站上蓋的發展，與港鐵在一手樓市場佔有主導地位，有能力操控供應和價格。政府和港鐵這種特殊關 係，直接間接製造樓市泡沫，惹來民怨。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - lampunlee.blogspot.com

樓市政策又出招 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2012/10/blog-post_26.html
梁振英政府每次推出新政策前, 都會出一出口術以試水溫, 經常都聽到「消息人士」透露, 何來「消息人士」呢? 不外乎是政府人員放風。近日又提樓市政策, 可能徵收1%供樓利息稅, 加上SSD可能由2年延長至5年。結果今日終於出招, SSD延長至3年, 非港人買樓要交15%稅。

政府之前出完SSD(兩年期)之後, 成效有目共睹, 炒家已經絕跡, 但樓市繼續升, 未停過。止凡都曾經出文分析, 加上之後鎖緊按揭上會難度, 每項政策都是在二手供求平衡上拿走供應, 完全不對焦。原本以為由於這是上一屆政府的政策, 曾俊華還在, 他是上一屆政府的人, 所以才繼續保留這類政策。



而當初我深信梁政府應該知問題所在, 只不過不想取消曾俊華的前施政而已。誰知今天更加再下一城, 我現在覺得梁政府亦完全相信這些招數是可以壓低樓價的。推出2年SSD, 炒家已經不再炒樓市, 走到舖、工商等地方炒, 即樓市已經沒有炒家, 延長至3年又為什麼呢?

觀察了政府出招後的情況, 身邊有不少朋友已經代入了自己的智慧, 他們看到政府這些政策不能壓樓價 (因為事實證明), 然後反過來認為政府是一早知道的, 認為政府一開始就不想壓樓價, 只是借壓樓價為藉口來出招托樓價, 為地產商服務。何其陰謀。

又有些朋友認為政府只想能入市買樓的資金安全, 沒有能力上車的市民就不容他們買樓, 只為保險能買樓市民的實力, 就算樓市一旦大跌也不太多市民跳樓。至於樓價, 政府從沒有心想它跌下來, 因為想樓價跌不是這樣出招的。想像得政府何其高明。

而我則認為, 政策未推之前, 根本沒有人太肯定它在市場上的效果, 所以政府也不可能知道, 「陰謀論」及「政府高明論」者只是事後孔明而已。而問題是政府看到前一招的效果後仍再下一城, 這一著就比出第一招更蠢。

我認為私樓市場的效率及智慧根本不需要政府經常幹預, 政府不可能比市場聰明, 亂發招只會自暴其短, 好心做壞事。除非市場出現根本性問題, 否則對私人市場作太多干預通常都沒有好結果, 反而政府應該注意民生問題, 優化公屋政策, 解決籠屋問題之類。