樓市投資必勝法(澳門過大海篇) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=4928Lumyeung 兄你好
我係澳門人， 機緣巧合下拜讀到Lumyeung兄既文章， 希望可以做到所講既40歲前有三間屋，請賜教！
由於而家澳門既樓價升得太犀利，而租金又怪異地不成正比，一般只可收到供樓既一半或三分二既租金，故希望可以轉為投資香港既住宅。本人上年結婚，30歲，與丈夫收入為約$20,000 + $25,000，供緊層樓現值約$280M (自住), 欠銀行$100M，假設分25年供月供$4300。手上現金約$400,000。請問：
1. 投資那一區/屋苑較好？聽講灣仔較值租，但我希望租客質素較好，始終較少時間睇住層樓。
2. 應該買幾錢既樓作投資？
3. 現在還是等樓價跌少少先入市？
謝謝Lumyeung兄幫忙！！
喜喜
答:
租客好唔好要靠你自己眼力同埋agent有冇心介紹。第一步係物色投資物業，而係出街睇樓前，梗係要知道自己可以借多少啦! 以喜喜呢個case，佢可以用自住物業套樓價七成出黎，即係2.80mil*70%-1.00mil = 0.96mil，當然假設係你間樓估價要足二百八十萬啦! 但先唔好套咁盡，先套0.5mil，加埋0.4mil手上總現金有0.90mil。而樓按就變左月供$5600。基於現行香港投資物業只可做五成按揭關係，就咁睇如得cash 0.9mil只可買1.8mil或以下既樓。
至於有人問唔報澳門有按揭還緊得唔得。第一緊係唔好比佢見到月結單扣錢條數，應該可以!! 同埋外來人黎香港買樓收入最多只計核實到既八成(80%)，再加上今次只建議喜喜借五成上會，應該可將外來人過大海黎香港買樓風險因素降低。
「由上而下」遠比「由下而上」適合
聽過星火燎原，同意租金同按揭利率所得出的淨差距係決定間樓抵唔抵買既重要因素。投資股票有「由上而下」及「由下而上」兩個決定投資項目(選股)既方法。至於投資樓市本樣認為「由上而下」遠比「由下而上」適合。因為屋只係一間屋，佢唔似一間公司咁會有產能提升同改善業績既能力，房屋租金向上亦只係大環境推使，所以解答喜喜問題，同大家考慮買樓前一樣，用「由上而下」approach解答，即調轉由問題三答到一。
等定係買? 再談樓市必勝投資法
由於近排新加入超筍樓盤fans增多，本篇再談樓市必勝投資法。首先要計既係手上有幾多子彈，而子彈用家庭借貸力(credibility)量度。用好市時銀行願意給予買家既最大借貸額為本，於樓市熾熱時只用最大借貸額既一半，跌市時用夠七至八成。如此便可在旺市保持借貸力，亦即購買力。係跌市時用剩餘借貸力入貨，但買到既樓比旺市時可大一倍。喜喜條數係咁計: 總購買力 = $(20,000 + 25,000) * 80% / 2 = $18000。建議係現時旺市只用總購買力一半去買樓，現時第一間樓套現後要還$5600，喜喜下一間樓最好供$18000/2 – 5600 = $3400，咁就維持總供款不超過總購買力一半。
平常你係知自己要借幾錢，再去計每月要還幾多。我地係倒轉計，要還$3400一個月，分到最長三十年(而家唔講四十年住!)，可以借到幾多呢? 係現行息率約2.15%下大約可借90萬。就咁喜喜可以攞住手上90萬cash做首期，問銀行借多90萬，買多間1.80mil既樓。
假設樓市升50%
買呢個銀碼既樓有個好處，你唔使點揀。因為冇得揀，可以直接入大埔睇翠屏花園。如此喜喜便淨低月供九千蚊既借貸力，假設港澳樓市同升五成，新買翠屏賺0.9mil，澳門樓又賺1.4mil，合共2.3mil。好易明!
假設樓市跌50%
如果開跌，喜喜翠屏有租收冇問題，澳門間樓應該介乎負與唔負資產之間。但係喜喜今次可以用淨餘九千借貸力借2.65mil*90%(因為每一萬元借貸力分三十年還可借2.65mil，當然假設利息不變，如有變要下調購入樓宇金額)。到時咩樓都平哂冇人同你爭，理先生可「施施然」用2.65mil*90%=2.30mil買多間樓，相信到時夠買間西九昇悅居兩房。到時有三間樓係手，如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍，即返回開始時水平，澳門樓同翠屏平手，沽出昇悅居賺一倍即2.3mil! 所以升同跌都會賺到2.3mil!
當然你又會同諗樣講如果跌完五成再五成，喜喜會輸斷氣。咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有，可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險，同埋自己願意承受幾多風險。係講必勝法期間已答了問題一至三。而點解知道必勝法而仲未發達既人，係嚴守紀律方面有問題。
仲有就係，如果唔升唔跌開圍骰，喜喜都贏。