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撚，這一個字，見於白居易的《琵琶行》：「輕攏慢撚抹復挑」，有「用手把玩、操控」之意；用在特首梁振英的樓市政策上，亦相當貼切。上週五，政府公佈推出兩項辣招：一是延長特別印花稅期限及增加稅率；另一是向非本港居民及所有公司新徵買家印花稅，稅率達樓價的一成五，講到明要打擊樓市需求。措施一出，一、二手樓即時水盡鵝飛。在供求失衡下，此招是緩兵之計，旨在以政策換取時間，直至供應在這數年間增加；但後患卻無窮。香港一直奉行積極不干預政策，以自由經濟見稱，價格由市場供求帶動，但現時在梁振英眼中：供應可以操控，需求又可以壓抑，價格自然亦在政府的掌握之中。以此「非常手段」來搬走資產泡沫，徹底改變了以往的遊戲規則，最終「撚」爆香港樓市的，就是特區政府。26/10 18:15上週五

坐在屯門一間酒樓的陳小姐，與友人正在吃飯，無意中抬頭看到電視機，財爺正宣佈兩項打壓樓市措施，她深知不妙；過不久，經紀的電話便殺到。「我哋喺酒樓仲食緊第一道菜咋，就收到經紀電話，即刻由屯門飛的趕過嚟尖沙咀囉，使咗一百五十五蚊呀！」原來，身為香港人的陳小姐，早於幾日前已入票敲定購入尚悅一個兩房單位。新招在同日凌晨十二點後便會生效，她唯有趕到位於尖沙咀美麗華商場的尚悅售樓處簽約，而同行略帶鄉音的友人何太，則捱義氣幫兩位大陸朋友排隊，「佢哋買兩個大單位，諗住俾小朋友嚟讀書住，而家由福田即刻過關落嚟簽約啦！唉，買樓趕到好似要俾埋條命佢咁！」

20:00-00:00

尚悅其實原訂在上週六開售，發展商恆基（12）和新世界（17），急急變陣，提前在上週五當晚、措施還有四小時就生效前開賣。這時的售樓處，已有數名買家開始排隊，不消半小時人龍愈來愈長，因商場空間太窄，隊尾的買家和經紀被安排在商場旁邊的街坊福利會等候。有內地買家拿著一大袋麵包和經紀齊齊狼吞虎嚥，邊食邊等；有些買家還拖著行李喼，趕頭趕命。九時多，何太的兩名內地朋友已搭火車趕到，三人順利簽約，共以近二千萬元買入尚悅三個單位，才鬆一口氣離去。另一對居於元朗東舊樓的麥氏夫婦，亦趕來購入兩房單位自住，「最低工資都加到三十幾蚊啦，個市點會跌？總之，今日買點都有著數！」而深圳居民孔先生，則一家三口連人帶喼衝關趕來買樓，「人民幣一路升，個市都唔會跌，我買嚟自住唔擔心。」買家同經紀齊齊急，加上在場半百記者一窩蜂採訪，令場面如打仗般混亂；即晚截至凌晨十二時，共售出二百多伙。

27/10-28/10

出招後首個週末

二手快步執死雞

上週六，辣招生效，記者再到尚悅售樓處，與前一天可謂天淵之別；這裡即時水盡鵝飛，人龍消失。記者即時轉移到沙田第一城及屯門市中心，觀察二手情況。沙田每間經紀行，都坐滿經紀，可謂奇景，皆因本來已預約的睇樓客縮沙，只有零星投資者問價，想執「劈價」筍盤入市，一眾經紀唯有「玩手指」，中原沙田第一城區域營業經理黎宗文大呻：「今次招數真係非常辣，好多預約咗嘅睇樓客都取消睇樓，有啲轉買為租。」

記者跟了數對睇樓客，他們都笑言：「哎吔，我哋係來租樓o架，唔係你想訪問嘅對象。」至晚上接近八時，中原經紀興高采烈致電報喜：「剛剛有一單成交，第一城二十座低層G單位，三百九十五呎，業主叫價二百九十五萬，最後以二百八十萬成交。」而是次交易亦成為當日全港唯一的二手成交。

週日屯門再錄一宗成交；當日家住九龍區的何小姐，這兩星期已在荃灣、元朗多區共睇了三、四十個單位，打算購入細價樓收租。約五時許，她看中屯門市廣場八座高層C室，一個四百二十五呎的兩房單位。「佢哋見間屋有裝修可以即刻租俾人，就開始傾價錢。」業主為一對年輕夫婦，於○七年以一百零一萬元購入該單位自住，突然在上週六晚開價二百五十五萬放盤。「業主睇淡後市，趁價好就賣咗層樓先，再搵地方住！」業主即時減價五萬，何小姐還價二百二十萬，前後拉鋸了近個多小時，終於以二百三十萬成交，比市價二百四十八萬低了百分之七。

十大屋苑 樓價乾升

^在上月14號，美國宣佈推出QE3之後的首個週末。

減價貨就掃

一二手即時因新招被凍結，在市場活躍並一直有斬獲的投資者，對此各有見解，例如一直睇好樓市的Terry，「星期五晚好忙呀，政府公佈完政策之後，我即刻落區入貨，開定曬支票上去人哋屋企，遊說啲業主，結果人哋一毫子都唔減，最後一個都買唔成！」全職炒家Terry，曾任職會計，四年前開始全職炒樓；政府兩年前首次實施額外印花稅，本刊曾訪問他，當時他說不買也不放，「嬲到要移民」，但冷靜下來後，相信樓市不會跌，故多次以每個約二百萬元的價錢，於北區購入七、八個單位收租。在低息環境下，這些單位的租金收入，可交付全數供樓支出，而且樓價在這兩年間還節節上升。他相信低息環境將持續至一五年，故今次欲再下一城入市「執死雞」，「星期五買唔到筍貨係好可惜，就算而家有貨，比市價減百分之七、八，我都照買o架，最少買多兩件。」Terry自金融海嘯後開始炒樓，屢有斬獲，故不久索性辭去工作，做全職炒家。未經歷過金融風暴及沙士等經濟低潮的他，對未來樓市相當樂觀，「今次跌一跌，但利息咁低，之後肯定再升一浸，二○一五年加息之前先再算，我今次都係想再買兩、三件貨，就算跌都坐得起。」而他現時持有的十個單位，一於持貨到底，「如果我而家賣咗啲單位，揸住嚿錢買唔番平嘢，梗係唔賣住啦。」

新進炒家Terry

年齡：30+炒樓年資：4年主攻物業：專炒樓價三百萬以下的北區屋苑，如名都、花都廣場等，全造五成按揭或以上。現持有十個單位，大部分於一年多前購入。持貨市值：約$3,000萬

投資老手陳清白

年齡：50+炒樓年資：約20年主攻物業：北角單幢樓、銅鑼灣舊樓、柴灣屋苑等，多為百多二百萬元細價樓，通常全數付清不造按揭持貨市值：估計$1,000萬內

不買也不賣

有「白旋風」之稱的陳清白，活躍樓壇二十年，九七年專炒豪宅，金融風暴後差點破產，經此一役，轉玩細價樓並且穩陣得多，「就算有件貨擺在眼前，平市價兩成我都要考慮嚇！除非自住、上車啦，如果唔係就唔好郁，後市唔明朗，貨我都唔換，免得一出一入，最終益曬班經紀。」他不願透露有多少物業在手，早在幾年前已覺得樓價「唔妥」，「日日都唱地少人多、供不應求，同九七時一樣！你睇嚇○三年嗰時，大家睇淡後市，啲人連自住嗰層都攞埋出嚟，快快賣咗佢呀，點會話唔夠供應呢！現時二手居屋賣到成萬蚊呎，屯門樓又話要七千至一萬蚊呎，樓價同經濟完全背道而馳，有無搞錯，我會睇淡，成交會好慢。」他指，樓價會回落至梁振英上任前，「要跌一成半至兩成，愈出名的二手屋苑，即太古城、康怡、美孚呢啲，跌得最甘，要跌兩成，發展商無咗啲最消費得起嘅大陸客就最大鑊，分分鐘要跌兩成半。」他擔心，若資金由住宅流向工商舖，則只會引發加租潮和通脹，從而引伸更多民生問題。

凶宅大王伍冠流

年齡：60+炒樓年資：約30年主攻物業：凶宅、無契樓、半契樓等冷門物業，現手持20個單位持貨市值：約＄7,000萬

樓市成亂局

伍冠流見盡樓市過往三十年的起落，手持七千萬元物業，現時每個月有八至十萬元租金收入。他對樓市充滿信心，買樓向來全付現金，不用按揭。政府上週五傍晚出招後，他便開始cold call經紀搵筍盤，「呢幾日樓市隨時會禾雀亂飛，要

政府出辣招，樓市成交萎縮，零星劈價，會否見頂？現時地產經紀流傳，當一些信號出現，就是樓市見頂之時，這些「凶兆」信號，現在已陸續浮現。

究竟這些民間智慧是否可靠，這次又會否再次應驗﹖凶兆一炒爆車位

現狀

自政府上月推出買家印花稅及「加料版」特別印花稅後，各大發展商如華懋、長實、會德豐、信和、新世界等，紛紛積極拆售車位，粗略統計，過往兩週內已沽出逾千一個車位，售價由約二十萬至二百二十萬不等；二手車位亦被炒個不亦樂乎，貼近調景嶺站的維景灣畔，兩星期內竟然連破三頂，最新車位成交價一百一十一萬，追近唐樓單位！

民間智慧

車位於物業市場中，屬最低層的投資類別，一般都是升得較遲，所以往往由豪宅、藍籌屋苑到偏遠唐樓，最後炒到車位就是見頂信號，資深投資者都視之為「大凶兆」。九七年一樣是炒至水尾時，車位頓成搶手貨，當年長實在海怡半島自製「孖車位」，賣至一百九十多萬一個，之後樓市發展如何不用多講。

可信度：★★★★★

曾持有逾三千個車位的紀惠集團，其行政總裁湯文亮坦言：「每次炒到去車位，就是『回』嘅先兆，呢個係不變定律，不過，醞釀期可能要六至九個月。」他聽到黃埔花園的車位炒至逾百萬元，即謂：「好瘋狂！當年我哋買只係二、三十萬一個，經濟一唔好第一樣cut嘅使費就係車，賣咗車套現後車位自然都唔租啦！」

凶兆二利嘉閣癲價搶鋪

現狀近兩年經紀行癲價搶鋪已成家常便飯，不過近期愈搶愈高，行徑勇猛的利嘉閣由年初的二百零三間，增加至二百二十間；更有約一成的分行，月租高於三十萬的「經紀鋪租上限」警戒線，其中一個經典是以五十二萬搶去中原於奧海城一期的地鋪，租金較舊租貴兩倍有多；而利嘉閣亦積極於新盤區作開荒牛。民間智慧一度銳意上市的利嘉閣過往多次想擴大規模，搶人搶鋪卻都搞到焦頭爛額。○八年頭說要由一百間加至百二間，增幅兩成，說完就遇上百年一遇的金融海嘯，分行要由百二間勁縮至八十間，較擴張前更少。可信度★★★利嘉閣行政總裁廖偉強回應：「我第一次聽聞，我哋加分行搶鋪係見頂信號之一喎，其實中原同美聯都有搶鋪呀！」投資老手科達地產主席湯君明則笑言，要緊盯經紀行部署，因這是樓市升跌指引，「經紀係土匪心態，佢哋覺得有得做就開囉，個市一唔對路佢哋咪閂門，好易捉到路。」

凶兆三香港興業賣樓

現狀香港興業上月二十二日，搶閘賣愉景灣現樓新盤津堤，首晚已賣了七十二伙；四日後，政府就推出辣招。市場估計，至今該盤已累售約一百伙，佔整個項目六成，呎價約七千一百至近九千元。民間智慧香港興業過去十年最少五次推出新盤，之後樓市都向下走，其中以Ｏ八年八月東涌水藍天岸一役最令人印象深刻，該盤開賣後一個月，即遇雷曼爆煲，樓價急插，經紀對此議論紛紛。四個月間中原城市領先指數足足跌了兩成，至該年底才回升。可信度★★湯文亮及湯君明雙雙說未曾聽過此傳聞，反而提醒要多留意華懋及恒隆的動向，「陳啟宗係挺CYo架嘛，佢都有啲一幢幢的物業放緊，你知咩事啦。」湯君明說。

凶兆四回報勁低

回報勁低現狀住宅租金屢創新高，就如太古城最新的呎租紀錄為三十七元，破盡九七、○七年水平，不過，租金回報率卻出奇地低，僅得四釐。事實上，按差餉物業估價署的數字，現時豪宅至上車盤的租金回報率僅介乎二點二至三點五釐，為八七年有紀錄以來的新低。民間智慧租金為支撐樓價向上的動力，樓價急升後，往往租金都能從後追上，中小型單位的租金回報率，一般會有五釐，從而反映樓價的合理性。九七年高峰時中小型單位的回報率急跌至四點一釐；而自一○年第四季起，中小型單位的回報就一直尋底，反映樓價過高，遲早爆煲。可信度★★★★經歷過九七的資深炒家陳清白認同謂：「我九七年都遇過，計租金回報好似好信得過，但其實都係呃人，有啲租約係『造』出來的。你以為樓價跌租金唔識跌呀！九七年前我啲北角樓收緊三萬八至四萬一個月，後來最衰時，一個月收得萬三蚊咋！」

樓市觀望，有人轉炒地鋪，有人轉炒車位，近日開始有人炒「陰宅」。

香港九成市民死後火化，所謂「陰宅」，是指擺放骨灰的龕位。長期以來，由於龕位供不應求，輪候政府公營龕位條龍亦長過輪候陽間公屋，於是私營龕場如雨後春筍，背山面海豪裝的龕位更炒至百萬天價。

梁振英當年「八萬五」令過熱樓市泡沫爆破，近日他又「急民所急」用同一招對付陰間樓市，推出「四萬五」公營龕位，並決定放生現存的違規私營龕場。

梁特首出招，陰宅市場頓時風雲變色，龕位代理各出奇謀，用折上折、明星名人效應等宣傳夾攻，推波助瀾快炒陰宅，以求在陰宅樓市爆破前盡快散貨。

中國人最怕死無葬身之地，但政府骨灰龕位（公屋）長期短缺，私營龕場（私樓）又開天索價，一般市民只嘆「上位（樓）無門」。

上星期，記者到俗稱「殯儀街」的紅磡曲街，殯儀老闆老陳向記者說：「我哋呢啲市民，無辦法，等政府你要排幾年，身上又無幾萬買個私家位自己住，唉，於是好多人生前住劏房，死後都係住劏房。」

陰間劏房

記者不明白，老陳帶記者進入店內，走上一個三、四百呎的閣仔，閣仔像格仔店被劃分成一格格小單位。「呢種係臨時安置區，俾人暫時安放骨灰，收費每月幾百蚊，細位三百，可以擺張細相，大位大概一千，有個位上香囉。」他打開細位下面一個殘舊木櫃，櫃內有幾十袋白色膠袋，袋上都寫上姓名。「有啲人幾百蚊都無，就寄存喺呢度囉，一袋疊一袋……「呢啲咪叫做生前住劏房，死後住的都係劏房囉！」老陳說，近年紅磡一帶租住該類暫放骨灰的「租戶」愈來愈多，因為申請政府龕位需時多年，但私營的又開天索價，令不少人選擇暫租龕位。近三年，由於租戶日多，不少殯儀公司更新開設豪裝租用龕位服務：「想租住得好啲劏房，咪俾貴啲囉，月租過千。」

貴價私型陰宅

租金炒貴，是因為買賣市場「樓價」過熱。自我宣傳有「樓契」的私人龕場，炒至拍住陽間豪宅一樣的呎價，去年位於粉嶺的龍山寺，就傳出有人以一百四十八萬買入一個風水靚位，呎價過百萬。就連非法龕場、村屋龕場、工廈龕場，例如位處元朗牛潭尾的明月山、位處葵涌的弘道堂這類屬不合乎地契及城規要求的私營龕場，都叫價二、三十萬。政府現時把私營龕場分成兩類，第一類是符合城規及地契要求，其他均屬不合法經營。紅磡一幢用商業大廈改建成龕場同屬違反城規的「新盤」，女職員向記者說：「我哋中庭放咗一個比人還要高的觀音像，早晚有專人上香，靚位十幾萬，平嘅角落位同地下位，兩萬蚊左右。」 她又游說記者多買兩個作炒賣投資用途，「我哋價錢好合理，地點又在市區，『市區位』一定有市場，將來升咗，可以轉名，只係收四千幾手續費。」 職員游說買位投資，這種炒賣「陰宅」近期旺盛。最近報紙有全版廣告叫人投資二手「陰宅」，網上亦出現不少陰宅物業代理，記者上週六致電其中一間，接聽的葉姓職員馬上說：「我哋好多靚盤。」並立即相約記者到沙田寶福山睇「筍盤」。甫到步，她便帶記者參觀寶福山一路上山的「樓盤」，一邊游說，「呢度龕位好快賣完，你一買入，好多人等住接貨。」

明星效應

葉帶記者行往向東南的「寶禪閣」，參觀「明星陰宅」，「你睇呢邊呢啲位，羅文、肥肥同張國榮都住埋一齊，呢一面牆最搶手。」強調這「一區」的「盤」已經全部售罄，只有少數在手，如記者想買好快趁手，「寶禪閣只要一有二手貨，立即有承接o架。」其間，她的同事正帶着一批長者前來參觀「示範單位」，同時有寶福山職員則大聲說：「噚日有人落訂要咗十個福位。」葉表示只要辦妥手續，繳交幾千律師費及近萬元的搬遷和轉名費即可。記者再找另一間代理，姓張的代理則帶記者參觀全港「最豪」陰宅「龍山寺」，「龍山寺全用金色漆油布置，附近的車位都只不過炒到幾十萬一個，呢度風水好嘅福位可以炒到一百萬以上。」

小心損手

陰宅龕位正在熱炒，香港福位商會副會長黎孝仁首先提醒市民大部分龕位的買賣合約受若干約束，不能隨便二手買賣，投資者要注意細節。另外他又指梁振英上場，八月宣布分批推出四萬三千多個和合石新建的政府龕位，連同其他墳場公營龕位，合共「四萬五」，上月第一批一萬個龕位抽籤，黎說雖然目前全港有近十萬骨灰等候上位，但未來兩至三年內會有數萬個龕位供應，加上政府初步決定，有條件地放生現時不符合規格的私營骨灰龕場，公私單位供應急升，「樓市」價格將很快回落。「除非一定要去鑽石山呢啲市區，否則唔使擔心。」骨灰龕供應源源不絕，另類骨灰處理方法又漸趨流行，陰宅樓市泡沫必定「見頂回落」。「到時陰宅隨時比當年「八萬五」跌得更慘烈。」請大家小心損手。

炒大陸「土葬」單位

香港的陰宅市場山雨欲來，內地陰宅「土葬」單位炒得火熱。大鵬灣華僑墓園是深圳唯一土葬墓園，鄰近香港加上背山面海位置甚佳，吸引不少港人大手買入，價格不斷升高。而在廣州市花都區新華街的一個大型墓園，每穴墓地二萬九千八百元人民幣起，最貴索價八萬，墓穴佔地三點六平方米，平均每平方米二點二萬元人民幣，與市中心區樓價相若，更是墓穴附近地段樓價的三倍。墓地價格持續狂飆不只在廣東發生，上海墓地價格在過去三年升幅就超過一倍半，北京墓地價格亦按月上漲三成，武漢墓地價格更是樓價的七倍。