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風回路轉 - 香港樓市 貓王炒股日記

http://ariesl0501.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3072117

我貓王曾經講述過一位會計佬朋友，他雖為會計佬一名，實則上他們這些才叫投資顧問，他亦要 解答很多老闆對項目投資的垂詢，這包括房地產及公司直接投資等，他炒股的方法除看財務報表以外，在考慮經濟週期方面，政治每每加速或扭轉週期，比我深入很 多，他從政治出發看經濟的變化。與我一樣，他同樣看國家領導人替換的週期，也著重國家重大事項包括奧運或世博等對經濟政策的影響。他謂，對於香港的房地產 價格，一眾老總們都認為偏高，暫緩了房地產的投資，但手上持有的物業又不急於售賣，因為香港作為一個資金的停泊港，手持太多現金又不知往哪裡找項目！

國務院港澳事務辦公室主任王光亞將於6月12日至14日 應邀到香港作工作考察，批評香港政府解決房屋問題不力，他又借澳門尚在發展的公共房屋設施，暗批港府處理住屋問題太慢。這翻話似乎是衝著現香港任持首曾任 權而來的，我們正擔心下一屆誰來當把手？如何處理燙手山芋？我貓王對現任港官痛心，早看到曾特首統治班子無能，我已罵了三年多了！難道殖民地就只會培養如 此素質的人才？難怪滿清政府在中國施行了二百多年的殖民地統治，中國人的封建思想到今天亦無法扭轉？今我相信下屆特首的人選已內定了，不出那三兩位，够膽 接這火棒的仁兄或仁姐，可能真的要心恨手辣！難道要等待到上任才刺穿香港地產泡沫？誰願意成為千古罪人？曾任權一貫的作風是無為而治，所謂無為而治是左右 逢迎，少做少錯！無奈你讓泡沫過份的擴大，又怎能置身事外？一個拖字訣解決不了問題，如果地產泡沫就在這一年爆破，之後才讓新的領導班子上任，那雖然仍然 是支火棒，卻讓市民看清楚誰人在幹好事！今曾領導班子完全是彭定康(Christopher Patten)的翻版，炒高地 產、公務員加薪、派錢，目的是製作片面的繁榮！讓改朝換代以後的人民仍為他歌功頌德，對於長遠發的景願不僅沒有，還要破壞！港式政治不能從國內移植、亦不 可從西方抄過來，誰都知道港式民主是一團糟，香港政治玩家的問題是沒有使命感，議員如是！港官如是！人人但求自保，人人為求自身利益，各方勢力不肯和衷共 濟，沒有了！我們土生土長的「草根港燦」已沒有發言權！政治少說一點為妙！回頭說經濟吧！

今 似乎風回路轉，原先我們估計香港房價在更換持首之前，縱是不升也只會橫行，大幅下挫的機會不高，因為曾先生沒有打擊房價的決心，我們相信辦公室主任王光亞 的話就是新任持首的話，也許新班子也是扯線公子，不過今回中央的態度轉積極，房價下跌潮可能正在醖釀之中，我貓王這老頭惦記著97回 歸前的港股情況，當時大行老是發表行情報告，認為本地地產股大落後，無奈很多地產悄悄的出現派發形態，可是，今天我看過多個地產股的圖表及盤路，它們的走 勢看似並不壞極了，且相對今天疲弱的行情，它們這數天的淡勢，可能只是大戶借勢做淡的工具，以下我只以一個向淡的數浪形態演繹香港地產指數的走勢，似乎亦 有點牽強，總體而言，倘若整體行情反彈，本地地產股又跑輸大市的話？則我們可對未來房價的走勢保守一點！現在我又要重申一點，在配對交易(Pair Trading)盛行的今天，什麼奇形怪狀的走勢都會出現，然而，香港地產股有實力非常的家族大股東，他們經常回購自己控制的上市公司，對沖基金要做低它們的股價時，並不容易，但是，世局如棋，等著看好戲吧！

超人帶頭劈樓市

把二三线城市“绑”起来——第四波楼市调控启动

http://www.infzm.com/content/61514

这是一场钞票与政策赛跑的游戏。当一线城市楼市被限购之后，二三线城市楼价猛涨；如果政府继续往下限购，成捆的寻找出路的钞票们会奔向哪里？

这样的调控可能无边无际。对政府来说，永无尽头的限购比管住印钞票的机器更好吗？

2011年7月16日中午，广东惠州亚婆角海滨旅游区下起了暴雨。

在这里，碧桂园的“十里银滩”滨海度假楼盘当天开放，接受认筹。一位深圳导游撑着雨伞在售楼处外呼喊着看楼的团友返程。“已经超过约定时间一个钟头了，40个人的团，现在只有五六个人来集合。”

看着售楼处人头攒动的景象，这位淋得湿透还摔了一跤的导游说，他们都排队认筹买房去了。“这里离深圳市区一个多小时车程，但可以买到海边的房子，最重要是不限购——基本上不受异地购房的限制。”

在一线城市被限购之后，这些二三线城市成了楼市投资者的黄金宝地。7月18日，国家统计局公布6月份70个大中城市的新建商品住宅、二手住宅价格情 况，虽然房价环比下降和持平的城市数量均比5月份要多，但乌鲁木齐、石家庄、兰州、丹东、遵义等二三线城市的房价维持近半年来的强势，涨幅抢眼。

更惊人的发现还在这70个城市之外：陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区，房价五六年间上涨六七倍甚至十倍，今年以来也是涨势惊人。

正因为此，新一轮针对二三线城市的楼市调控已经呼之欲出。

7月12日，国务院常务会议要求对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”；同时，住房和城乡建设部在着手草拟新一轮的限购城市的名单。业内人士预估“上榜”的城市从目前的四十多个，增加到一百个以上。

此次重点瞄准二三线城市的措施，被称为自2010年4月以来的“第四波楼市调控”。

有人冲进，有人撤退

邹健民向南方周末记者表示，他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例，他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前除了投资商铺，没有投资于任何住宅。

水往低处流，资金也是如此。当一线城市遭遇限购之后，投资者迅速发现，二三线城市蕴藏着巨大的投资潜力。

广州限购，毗邻的清远房价上涨；深圳限购，附近的惠州房子受到青睐；北京、天津限价，而周遭的邯郸、廊坊、保定、石家庄、秦皇岛等城市凭借半小时、 一小时经济圈概念，房价涨幅名列前茅。在这些城市的旅游概念、养老概念城市的房产，更是领涨全国。在基础设施尚不完善的情况下，这些城市的房价已向一二线 城市看齐。

还有，武汉和长沙同为限购城市，而“夹在”两者中间的岳阳，加以高铁概念，房价扶摇直上，曾以同比20％以上的房价涨幅独占大中城市房价涨幅榜头 名；福建宁德也是如此，这座位于福州和温州之间的三线城市，同属于两地各自的一小时经济圈，而自从温州、福州限购后，资金便向无限购的宁德集结，以致当地 房价涨幅半年超过30％。

越有钱的地方，催生着越高昂的房价：内蒙古鄂尔多斯户均拥有3套以上的住房，底气在于资产过亿的富豪人数超过了7000人，人均GDP超过了香港。而依靠煤炭、石油发家的陕北榆林、新疆克拉玛依等地的富豪，也在一掷千金地支撑着当地房价上扬。

据媒体报道，房地产监管部门正在对二三线城市房价快速上涨的原因进行归类，想得出判断，究竟是投资性需求转移还是本地的刚性需求推高了房价。而新一轮的限购名单将主要依据投资性需求转移推高房价以及房地产开发投资两个指标来敲定。

“假如对二三线城市的房产进行投资，那只能作长期的打算。”中原地产项目部总经理黄韬向南方周末记者表示，在大多数的二三线城市，一手房与二手房的 交易量比例为7∶3，也就是说新建的一手住宅供应多于二手房的供给。“在较长的一段时期里，在二三线城市，人们会选择买一手新房，也不会买同等条件的二手 房。”

知名的深圳投资客邹健民就不看好二三线城市房地产投资。他的理由是担心“买了以后没人来接盘”。“毕竟二三线城市的购买力有限，当地的富豪最终还是 会往一线城市跑。”邹健民向南方周末记者表示，他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例，他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前只投 资商铺，没有投资于任何住宅。

那么，退出通道本来就狭窄的二三线城市，现在又面临着“大刀砍下”的限购令，是否会出现一众投资者异地“遥守空房”的故事呢？近期渣打银行针对二、 三线城市地产商的调查可见端倪：部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重——即没有快速卖出而留存的房子。据渣打测算，到今年年底二线城市库存 水平可能高达15个月的销售量；而三线城市对购房者限制较少，库存年末可能攀升至4个月的销售量。

二三线城市救了地产商

“上半年，我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示，这就是所谓的“外围救中心”战略，这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。

对于上半年的地产商而言，得二三线城市者“得天下”已成共识——二三线甚至四线城市的贡献，决定了地产商们在竞争格局上的分化。

据WIND统计，截至7月18日，已发布业绩预告的A股58家上市房企中，31家公司预计上半年净利润将出现亏损、预减。

与行业整体业绩低迷的预期截然相反，部分龙头房企表现出“强者恒强”：万科以656.5亿的半年销售额领跑全国，这超过了2009年全年销售额；恒大上半年销售额同比增长101.7％，而销售面积位列国内房企第一。

据《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，上半年前十大房企合计实现销售金额3323亿元，同比增幅超过八成。

同策研究与咨询部总监张宏伟的点评是，标杆房企表现抢眼原因之一是二三线城市的贡献。

以恒大为例，其董事长许家印曾经透露，上半年该公司所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局不仅避开了一线城市限购的“雷区”，还分享了二三线城市房价大涨的盛宴。

“上半年，我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示，这就是所谓的“外围救中心”战略，这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。

除了恒大，万科、中国海外、保利地产、碧桂园等也因“销售周转速度高，有相当数量的项目位于二线甚至三四线城市”而获益。

从总体数据看，密集的调控对地产商们似乎丝毫未损：上半年，全国商品住宅投资同比增长36％，房屋新开工增长24％，商品房累计销售额增长24％，销售面积同比增长13％。而广发证券分析师对此的解读是：这主要是占据总成交量半壁江山的三四线城市做出了突出贡献。

然而，这些“功勋卓著”的二三线城市，即将面临打击需求的“限购令”，地产商们该如何见招拆招呢？从一线城市的经验看，地产商们似乎并无招架之力。

以限购最严的北京为例，数据显示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投资需求基本归零。根据北京市房地产交易管理网的数据，当前北京市场的商品 住宅库存已超过15万套，按照当前的销售进度，可供15个月消化。此外，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等 城市的库存消化期均超过15个月。

更麻烦的是，大部分开发商的货量都集中在下半年推出。恒大、保利、金地、富力等公司都声称，下半年供应量远高于上半年。业内人士称，部分开发商曾期 望下半年调控松动，因此有意将货量压到下半年，但现在调控加码的信号，显然打乱了他们的算盘。北京中原的预估是，一旦占据目前市场主体的二三线城市限购， 下半年全国房地产销售面积的减少可能会超过两成。

更糟糕的是，限购未至，限贷先行。重庆、南昌、太原等二三线城市部分银行已暂停发放个人房贷。而地产商目前自筹资金的重要来源——房地产信托也被收紧。针对地产商资金链问题，连万科董事会主席王石也说：“100％的公司都感受到压力，资金紧张。”

今年上半年，中海地产在多个一线城市进行降价快销。这样的故事会在二三线城市的地产商身上重演吗？　

地方政府的“紧箍咒”

近期的国务院常务会议指出，当前楼市调控更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

房地产库存积压，开发商资金回笼放缓，拿地意愿下降，土地财政收入锐减。在这个连锁反应中，受限购影响最深的，除了开发商，就是地方政府。

根据中国指数研究院的最新数据，上半年全国130个城市土地出让金为7524亿元，同比下跌了5.5％。其中上海以494.06亿土地出让金额名列第一，但同比下降了21.97％；而名列第四的北京则同比下降48.32％，成为前十名中下降幅度最大的一个城市。

值得注意的是，名列二、三的武汉和昆明，土地出让金的同比增幅分别达到77.33％和416.03％。而它们属于限购执行力度不算严厉的二线城市。

地方政府显然不愿意看到这样的限购政策维持太久。早在去年下半年各地出台限购政策之时，部分城市即刻公布限购令的“试行期”。例如，厦门、福州、海 口10月份出台限购政策时，将政策的结束期限定在了当年年底，为期仅不足三个月。而温州市将10月中旬开始的限购政策的有效期定为半年。

但到了今年年初，在住建部的三令五申下，各地的限购政策得以延续，而不少城市颁布的限购令执行期为一年。

时至近日，“对限购政策进行细节调整”的呼声再起。此前，大连和海口曾传出将对限购政策进行调整的消息，但两地官方随即进行了辟谣。而北京房地产业协会副秘书长陈志也曾表示，对于北京这样的限购政策执行比较严的城市，是否可以通过调整限购年限，来支持自住型购房需求。

但近期的国务院常务会议指出，当前楼市调控更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

的确，有部分城市出台的限购细则相对宽松，有的则在限购区域上打折扣。例如，成都出台的限购令限购范围为本市主城区，没有涉及到上一年为成交主力的郊区郊县。贵阳的限购政策更松，限购范围只在贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。

而加入限购队列不久的石家庄，在出台限购令的同时，也降低了当地落户门槛，省内人员在当地购置住房并实际居住的可以办理落户手续——这都引来关于限购执行力度的质疑。

“我们还要承担保障房建设，还要偿还地方政府融资平台债务。”一位地方政府人士诉苦，处处都需要钱，还限购房地产，那真是无米之炊了。

搶著降價，搶著買房——樓市拐點時刻？

http://www.infzm.com/content/64309

樓市：拐點來了

http://magazine.caixin.cn/2011-10-28/100318490_all.html

成交慘淡的「金九銀十」擊碎了開發商最後的幻想，房價掉頭向下已成定局

老闆電器VS華帝股份：樓市低迷廚電市場承壓

http://www.21cbh.com/HTML/2011-11-12/4MNDE5XzM3OTA4Mg.html

廚房家電與房地產市場可謂密切相關，隨著近期房地產市場低迷，不少人開始擔心廚房家電類上市公司的業績會受到影響。

股市近期整體表現不佳，廚電類兩大龍頭公司老闆電器（002508.SZ）和華帝股份（002035.SZ）均停留在相對較低的價位上。

「儘管從估值來說，華帝股份會更加有吸引力，但老闆電器定位更高端，受到房地產低迷的影響相對較小，比較適合穩健型的投資者來投資。」一位券商研究員表示。

11月11日，老闆電器和華帝股份股價分別報收16.10元、10.28元，當天的動態市盈率分別為25.21、14.95倍。

毛利率：老闆電器高於華帝股份

今年三季報顯示，老闆電器的銷售毛利率為52.02%，去年則為54.60%。相比之下，華帝股份的毛利率就顯得比較低，同期數據分別為33.29%、35.36%。

「這主要是因為他們本身的產品定位不一樣，老闆電器要比華帝股份的定位更高端一些，產品價格高的同時也具有比較高的毛利率水平。」某券商研究員表示。

中投顧問家電行業研究員趙慧智認為，老闆電器1979年就已經成立，而華帝股份成立於2001年，僅從創立時間來看，老闆電器先於華帝股份20多年，這使老闆電器積累了部分固定的客戶群，並成為行業內的「老大哥」，品牌知名度較高。

「老闆電器產品的中高端定位，也使得企業的經營情況比較好。」她表示。

中銀國際分析師劉會明認為，老闆電器長期以來加強品牌建設、強化高端定位，與西門子和方太等共同構成了國內廚衛家電領域的高端品牌陣營。公司產品價格甚至高於西門子品牌，與方太相當。

安信證券研究員表示，華帝股份和老闆電器的毛利率有一定的差距，華帝股份的產品定價能力不及老闆電器，高端產品的佔比也比較有限，因此公司仍需時日才能真正完成其高端定位的目標。

事實上，與華帝股份相比，老闆電器在毛利率較高的同時，銷售費用率也要更高。據瞭解，今年前三季度，老闆電器的銷售費用率為31.91%，而華帝股份的三季度銷售費用率僅為18.7%。

招商證券分析師紀敏認為，老闆電器的銷售費用率較高一方面是因為公司堅持高端定位，另一方面是因為一部分產品通過代理商分銷，但公司直接與終端渠道結算，這部分業務採用特殊的結算方式，按賣場售價計入收入，而退換代理商的進銷價差計入銷售費用。

議價能力：兩家公司均有所提升

「這兩家公司在產品上還是各有側重點，老闆電器在油煙機方面做得比較好，華帝股份在灶具方面做得比較好。」上述券商研究員表示。

華帝股份的三季報顯示，公司的應收賬款與營業收入的比值為14.2%，出現了回落，而應付賬款與營業成本的比值為68.3%，高於最近兩年同期水平。紀敏認為，綜合這兩項指標和今年的情況來看，公司對上下游的議價能力正在逐步加強。

與此同時，老闆電器在最近一段時間內也出現了應收賬款減少，而應付賬款提高的趨勢，同樣顯示出議價能力正在不斷加強。

「家電是一個競爭很激烈的市場，相比其他領域，由於我國的城市化進程、市場空間大等原因，廚電領域的發展情況還算比較好，所以相關公司的議價能力有所提升。」上述券商研究員表示。

廣發證券分析師袁浩然則認為，按照2.3億戶城鎮人口、1.9億戶農村人口計算，僅以吸油煙機、灶具、消毒櫃為主的大廚電市場，未來就有超千億的市場總容量。目前廚電市場還處在逐步成熟階段，行業整體處在快速增長的上升通道。

但他同時也認為，目前廚電市場集中度低，行業內龍頭規模在20億左右，尚未形成行業領導。另外，行業目前還沒有經過大規模洗牌，市場格局還存在長期不穩定性。

最新業績：華帝淨利潤增速遠超老闆

事實上，從老闆電器和華帝股份近期公佈的業績來看，華帝股份的淨利潤增長率甚至超過了老闆電器。

數據顯示，2011年三季報老闆電器前三季度實現營業收入10.67億元，同比增長23.22%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤1.23億元，同比增長31.06%，每股收益0.48元。

而華帝股份前三季度實現營業收入14.23億元，同比增長20.31%，實現歸屬於上市公司的淨利潤8637萬元，同比增長58.99%，每股收益為0.39元。

「華帝股份在淨利潤增長幅度上要高於老闆電器，所以儘管毛利率較低，但是其盈利能力也不可小覷。」趙慧智表示。

但是，也有業內人士表示：「上市公司不能僅僅看短期業績，更要看長期業績，雖然華帝股份近期業績改善表現得相當明顯，但其股價表現也在一定程度上體現了這種預期。」

投資建議：老闆穩健更具優勢

「這兩家公司的產品類似，屬於同一個行業，所以有『一榮俱榮，一損俱損』的關係。」上述券商研究員表示。

而目前市場最為擔心的就是房地產市場的低迷將對整個廚電行業帶來負面影響，畢竟該領域的發展在很大程度上依賴於房地產市場的拉動。

中金公司在研究報告中稱，如果房地產銷售持續低迷，那麼廚電市場增長存在下滑的風險。

「房地產市場的低迷，目前對廚電市場的影響還不是特別明顯。但如果到了明年還繼續低迷的話，那肯定會對行業帶來一些不利作用，無論是老闆電器還是華帝股份的業績都會受到一定程度的衝擊。」某業內人士表示。

袁浩然則認為，煙灶消產品由於其本身具有家具產品屬性，和地產銷售有一定關聯。但目前地產調控對廚電影響有限。近些年期房佔比提升，一部分緩衝了地產調控對廚電銷售的負面影響。

據瞭解，華帝股份預計2011年淨利潤同比增長10%~20%，低於市場之前的預期。中金公司認為這反映了公司在房地產持續調控情況下對未來業績增長不樂觀。

與此同時，老闆電器的業績預期要比華帝股份樂觀，預計今年全年的業績增長幅度為20%至50%，

那麼，房地產市場的低迷對哪家公司帶來的負面影響會更大呢？

「這 個現在還不好確定，總體來說我覺得老闆電器受到的影響相對同行來說會比較小，這一方面是因為老闆電器在房產直銷方面，也就是直接將產品賣給開發商做精裝修 用這方面起步相對更早，所以做得相對也要更好。另一方面是因為老闆電器的定位比較高端，受價格波動的影響較小。」上述券商研究員表示。

該人士還表示，從產品定位和過往企業發展的歷史等方面來看，老闆電器相對於華帝股份在業績的穩健上會更具優勢，所以更加適合穩健型的投資者。攝影記者/任玉明 製圖/張逸俊

樓市水盡　財仔救命

2011-11-17  NM

來年經濟不明朗，近月發展商不斷推售大型新盤出貨，且在低價吸引下銷情不俗；惟本刊抽取這兩年熱賣、近月入夥的新盤，包括新地發展的鴨脷洲南灣，及 美資基金持有的九龍塘尚御等，赫然發現這些動輒過千萬的豪宅，在銀行大閂水喉下，買家竟然要向財務公司借錢上會。而這些承借樓按的財仔背景多樣化，竟包括 專做名牌手袋抵押的發達太太、已停牌七年的上市公司大凌集團旗下附屬公司，及一向只做的士貸款的運通泰等。 這類財仔，通常以其他抵押品向銀行借取低息貸款，再以高息貸出樓按，背後牽連千絲萬縷，但由於香港的財務公司不受金管局監管，亦不受其指引限制，結果扶了 不少無實力買家上車一把。若買家最終無能力還錢，實力較弱的財仔頓陷財困，隨時變成內地溫州信貸危機翻版。

去年初 開始，發展商積極推售新盤，如大角咀的瓏璽、大圍站名城、馬鞍山銀湖•天峰及奧運站帝峰•皇殿等，樓價屢創新高。這些樓盤，都有一名炒家唐穎耀的足跡。她 並非等閒炒家，已年屆七旬的她，傳聞是退休大學教授，在這一、兩年間，花逾四點五億元掃入以上物業。住在東涌藍天海岸的她，更被傳媒冠以「東涌富婆」的稱 號，出盡風頭。 近月，這些樓盤開始陸續入夥兼上會，揭出唐婆婆原來是「空心東涌富婆」。她去年十月一共以一億五千多萬，購入由美資退休基金持有的九龍塘廣播道豪宅尚御共 五個單位，本於今年七月入夥，有傳她要向發展商申請延長交易期，其間她將單位通通放盤，希望平手離場，甚至每個單位再劈價五百萬元，可是都無人問津。上週 六記者到東涌藍天海岸找到唐婆婆，狀甚苦惱的她說：「你唔好話我劈價五百萬賣咗啲樓，咁樣其他尚御業主會好驚㗎！」記者問婆婆不減價賣樓，那會怎樣處置那 些單位，她回應：「我可以出租㗎。」（咁租唔租得出？）惟婆婆只沉默不語，其後再三叫記者：「總之我唔想你哋傳媒，講個樓市唔好。」最後更叫保安趕走記 者。唐婆婆心情煩躁，是可以理解的，事關銀行閂水喉，令她要叩財仔門戶。

借「財仔」冚蓋
本刊翻開唐婆婆的買樓記錄， 發現她於○六年買入，作為自住居所的藍天海岸相連單位，本於○七年已透過恆生銀行造按揭，並於一○年贖契。但今年五月，正是尚御要抬錢上會前夕，婆婆把這 兩個單位，按給一間叫長雄財務的財務公司。原來這間財仔是屬上市公司大凌集團（211）旗下，大凌集團今年五月在港交所發出公告，表示長雄財務向唐穎耀借 出八百六十萬元，為期三個月，年息10.8釐；即婆婆每月要支付七萬七千元利息，三個月即二十三萬多元。三個月後，唐婆婆贖契又再把這兩個物業轉按予利星 行信貸。而她手頭的五個尚御單位，其中四個的一按及二按，於今年八月向一間叫環球信貸的財務公司借入，另一個單位則向另一間名為易提款財務的公司承造一 按。 但這些財務公司收取的利息，比銀行高得多。現時銀行樓按息率介乎2.5至2.9釐，但向財務公司貸款的話，息口最平是P，最貴可達P+10%或以上，即實 際息率可達5至15釐。 假設婆婆供樓的利息為P+10%，借足七成，還款期二十年，一個尚御單位月供十八萬；五個尚御單位每月便要抬近一百萬元供樓。即使婆婆最終成功把五個單位 全部出租，以現時一個二千逾呎單位市值租金為七萬元計，婆婆仍要額外找約五十多萬元供樓。 屋漏偏逢連夜雨，上月尚御發展商宣佈，把部分賣不去的貨尾及撻定貨，劈價兩成促銷，呎價低見一萬一千元，平過二手價，即使婆婆肯劈價賣樓亦有難度。婆婆固 然不願撻訂，而若大幅蝕讓單位，她又要抬錢完成交易；她多番借財仔，就是「拖得就拖」，搏樓市未來大升，有奇蹟出現。而唐婆婆去年買入的名城、銀湖天峰、 映灣園等多個單位，亦於今年分別向國民工商信貸及金田財務借足一按及二按。

二按三按成風
其實，婆婆的例子只是冰山一 角。本刊抽取了一些去年熱賣新盤，包括尚御，新地的鴨脷洲豪宅南灣、恆基元朗翠峰等的土地註冊記錄，發現不少買家都要借足發展商二按或索性找財仔。其中閒 閒哋每個單位二、三千萬元的南灣豪宅單位，更赫然發現有廠家借埋三按。 另外一個南灣三座中層C單位，成交價達一千二百多萬；物業一按在今年五月找來恆生銀行承造，但上月竟向一間叫發達太太的財務公司承造二按，估計金額約三、 四百萬。該買家叫池輝，記者到他報住地址，為一間電器行，內裡負責人說：「他是浙江溫州人，是我們的朋友，但他不會來香港的！」 這間發達太太，就是由米蘭站老闆姚君達與友人創立的財務公司；原先意念是讓闊太用名牌手袋抵押借錢套現，但原來這公司連樓按都借。本刊向姚君達查詢，他坦 言：「我哋主力按手袋，但其實樓按都做。呢排多咗好多人來按樓，尤其國內客人，因內地銀行收緊貸款，都用香港樓抵押來借錢。」姚說通常計及一、二按，可借 物業估值七成左右，至於發達太太的資金來源，他不諱言說：「都是銀行全力支持，讓我們可低息借錢，穩賺息差。咁風險好低啫，除非樓價大跌三成，到時就唔只 我哋，連銀行同全世界都要承受㗎啦！」 這些財務公司背景複雜，據本刊發現，有借出樓按的「財仔」除發達太太及由藝人黃婉曼、張國強賣廣告的環球信貸外，還包括本身只做的士牌照抵押，曾上市的運 通泰財務；停牌七年、仍未復牌的大凌集團附屬長雄財務，及新加坡「過江龍」、由當地信託基金持有的易提款財務等，非常多樣化。

銀行關水喉
事 實上，過去一年，金管局多次要求銀行收緊按揭成數，如包括把千萬元以上的物業按揭成數調低至五成，並要求銀行對於持有多於一套物業按揭的借款人，考慮調低 他們的按揭成數，及要求借款人要存入足以應付一段時間的存款。很多莫財的投資者，向銀行拍門不果，唯有轉而向財務公司借錢。第一信用財務老闆冼國林說： 「尤其係舊年，不但銀行估唔足價，金管局又要求銀行為借款人進行P+2%的壓力測試，要求供款佔入息比率低於五成。我哋睇借錢人背景無睇得咁緊，又唔睇佢 哋供款入息比例，好多炒家向我哋敲門。」 而持有永倫財務做放貸，在多個藍籌屋苑有數百單位收租的「收租大王」倫志炎，不諱言現時不受金管局監管的財務公司，多如恆河沙數。「而家銀行批樓按好審 慎，手續又繁複，但我哋財務公司即日攞幾百萬現金俾你都得！呢排我哋生意多咗三成，只要有屋契在手就借，不問何方神聖。」 新盤買家向財仔借錢愈來愈普遍，但這些財務公司只受放債人條例監管，即不可借貸年息超過六十釐。在不犯法追數下，財仔如何將物業估價及會借出多少，卻無王 管。其實買家向財仔借二按，必須得到借一按的銀行同意。但有財務公司負責人透露，很多買家根本無主動向銀行申請：「佢哋問親銀行，銀行都一定唔批㗎，因為 免得業權要同人分。不過如果被銀行發現，就叫違約，銀行有權隨時Call Loan。」不過銀行為免物業變銀主盤，一樣隻眼開隻眼閉。基本上，這些財務公司的資金來源，大部分亦來自銀行，假如買家無能力還錢，一些實力較弱的財仔 被走數而陷財困，在火燒連環船下，最終銀行分分鐘要「硬食」，香港隨時成為內地溫州的「信貸危機」翻版。

溫州幫雞飛狗走
香 港買家要借高息財仔吊命，近年成為新盤銷情「保證」的內地客，亦自顧不暇。 本刊將去年初開售的長實大圍「名城」一期大起底，發現內地客比例高達四成，而且來自大江南北，有的報住新疆、吉林長春及烏魯木齊等，其中溫州客是主力之 一。記者前往溫州，根據土地註冊處的登記地址，先找到去年三月用八百八十多萬元買了名城三座高層單位的朱冬新，她坦言︰「現在想賣又賣不掉」。對於新盤， 更不耐煩的指：齱u現在不想瞭解，也不想投資。」 另外，去年四月用八百五十萬元，購入名城中層一個近千呎單位的黃旭蓓，亦直言想賣樓。她的單位今年二月由花旗銀行承造按揭，五月出租，月租萬五元，估計供 樓要二萬多元，要自掏腰包補貼。名城第三期「盛世」開盤在即，市傳平均呎價低於九千元，黃小姐無奈的說︰「新房子推出的價格比老房子（齯G手樓）讔棜n 低，誰還會去買老的房子？」記者表示名城近期成交慘淡，上月只錄得兩宗成交，業主皆損手離場。黃即稱︰「現在這個氣氛，我想賣也賣不掉，香港有人接貨嗎？ 像現在我們溫州的房價，一直在跌，都沒人會接，放盤與不放盤都一樣。」更反問記者：齱u按你的角度，我的房子現在能不能賣掉？」記者指認識不少地產經紀， 黃即寫下電話號碼，著記者幫她找買家。提到香港近月有不少新盤開售，黃小姐聲線頓時提高幾度︰「我們溫州人是買漲不買跌的，現在跌的東西，我不會考慮！」

買升唔買跌
黃 旭蓓的大哥黃旭峰，去年四月亦用二千萬買入兩個名城單位。「我是為了搞投資移民到香港才買的。」黃付了四成首期，剛好超過當時香港投資移民規定的六百五十 萬元投資額。自稱在溫州開設鞋廠的黃旭峰指，公司產品出口到東歐，在當地設有公司，名城首期的資金亦由東歐調來，故不受內地匯款限制。由於投資移民限制七 年內要保持相關的投資額，黃指單位不會放售，但亦不會再買。「房價都在跌，買的人就會更少，更不會有人去接。」 除了一手樓，溫州幫亦鍾情市區二手現樓，作收租之用。上月中有傳溫州客以低市價約一至兩成放售十一個長沙灣「四小龍」單位。記者找到其中一名叫潘東蘭的買 家，她反口否認放盤。潘在溫州開設投資及建築公司，任職總經理。上年三月，用近二千三百萬掃入四個長沙灣碧海藍天單位及兩個泓景臺單位。「我們買這五套房 子，是衝著移民而來，拿一張身份證，暫時不會賣。」首期四成，由於每人每年只能電匯五萬美金出境，潘找來親友及公司員工湊夠「人頭」，把錢匯來香港，餘額 向中信銀行國際貸款。「那時香港房貸利率才一釐，大陸要六釐多，溫州存款利率都有二釐九。」

典當鋪借爆
溫州幫打退堂鼓，皆因當地信貸情況依然緊張。打開溫州報紙，分類廣告一欄，滿目都是叫人存款投資的廣告， 不少打著典當行旗號，其實是持牌的財務公司。記者去到盛隆典當行，表示想用溫州本地物業做抵押，借一百萬元，負責貸款審批的職員王先生指，十一月的貸款額 度已用完，「要等現有客戶把貸款註銷，才能批出新款」。王續稱，貸款每月利息三分（借一百萬元人民幣，每月利息為三萬元人民幣），樓契等文件齊全，二、三 天就能批出貸款。「現在最多只能借半年，還款記錄良好，才可續借。」王指溫州現時樓市成交冷清，估價不高，「我們會找評估公司幫你的房產估價，上半年是有 價沒市，現在是沒價沒市！以前貸款額是估價打七折，現在打五到六折不等。」 典當行生意越做越有，王解釋︰「我們是『民間小銀行』，信貸危機爆發後，人家都不敢把錢借給別人去放貸，都存在銀行裡頭。」資金斷鏈，令溫州二手樓市交投 慘淡，在甌北區開地產中介公司的周先生無奈的說︰「這兩、三個月一宗生意都沒做成，都怕樓價會再跌，銀行現在都不做二手樓的按揭了。」 中港兩地銀行皆落雨收柴，近日香港各區開售新盤的內地客比例，已由高峰期的三至四成，跌至一到兩成，預計新一輪新盤劈價搶客戰又會再開始。

樓市正在發生什麼？

http://www.yicai.com/news/2011/11/1182622.html

樓市拐點？

討論樓市價格 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/02/blog-post_19.html

看到亂博貼了一篇有關怎樣計算現時樓價水平, 相當有趣, 文章的觀點是在利率問題出發, 因為大部份買樓者都需要做按揭借貸, 所以銀行的利息支出都應該計入樓價水平, 而今天的利率比97年低很多, 所以從這個角度出發, 即使今天中原指數重回近100, 接近97年水平, 部份屋苑樓價更超過97年, 但計及利率支出, 仍舊便宜。

不過亂博並不完全認同這個分析, 因為供樓利率不會保持不變的。

分析樓市是高是低, 除了利率問題之外, 分析的觀點應該還要包括很多方面,  例如回歸以來的香港經濟增長、市民累積的財富 (不少市民已經供完按揭)、多年來的通貨膨脹及GDP、各國印銀紙的結果、內地同胞的需求量、政府政策的改變 (對供應, 對炒賣以至對銀行借貸的政策), 今天中原指數100跟97年的100實在不可能單純作比較。


source: http://luan-invest.blogspot.com/2012/02/blog-post_17.html

[節錄重點]

怎樣計？

上次在「如何解讀痛苦指數」一文，有讀者回應時貼出另一博文，該博文指出現時樓價較97年便宜得多，原因是現時供樓利息很低，即使樓宇按揭利息從2010年一厘加至現在三厘，供樓利息還是很低，作者用了以下例子，筆者重貼:

......97 年供樓利率高達 12%，而供樓年期最多 20 年。2010 年流行 H Rate，最低還不到 1%，即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右，供樓年期一般可以做 30 年。如果首期不足，上車自住基本上可以做 90% 按揭，門檻大為降低。

以 $200 萬單位，借 70%（$140 萬）為例...

首先，從供樓角度看...
對用家來說，最重要的是每個月到底要付出多少！
97 年：月供 $15,415，月入 $20,000 都很頭痛。
如果同樣以 $15,500 供款計算...
當年供 $200 萬樓的能力，今天已可供 $560 萬樓！

第二，從供款利息、總樓價角度看...
雖然很少人會在呆幾十年，即管當供到尾...
97 年：總利息 ~$230 萬．總樓價 ~$430 萬
10 年：總利息 ~$22 萬．總樓價 ~$222 萬
12 年：總利息 ~$59 萬．總樓價 ~$259 萬
怎樣？還堅持現在跟 97 一樣貴嗎？

第三，從需求角度看...
97 年的時候，需求主要來自本地人。今天，大陸同胞都喜歡到香港買房，近年的新盤，約有 30% 以上買家是大陸人，如果計及以公司名義買樓的大陸人，相信遠不止此數。大陸人的購樓慾已不止於新樓，就連中細價樓亦不放過，去年Dozy 出售的 5 個單位中，其中 2 個就是大陸人買。
97 年的時候，很多人為負擔不了供樓，樓市爆煲。
今天樓市...壓力遠遠不及 97，是技術性調整，多於因為超出社會負擔能力而爆煲，購買力只是被埋藏，而不是被消耗。

筆者反駁......現時每月供款的確比97年便宜，無可厚非，今時的按揭利率只是2.5%，的確大大低於97年的12厘息。

不過，謹記計好你的供樓負擔比率，因為H和P不會停留30年不變，......
......

以上例子$200 萬單位，借 70%（$140 萬），30年供款期為例...

......

如果加息至97年的12厘：月供 $14,401，月入 $15,000， 供樓負擔比率=96%。

......筆者有以下的結論：

"97年以12厘高息上車，然後息口下降，現在是低息上車，然後息口上升，97年上車等同你揹着一個大包袱上車，然後包袱重量下降，現在是揹細包袱上車，包袱重量上升，最重要是利息上升的幅度是無法預知！"

事實上，預期按揭利息30年都不變，是非常之不切實際！......以$200萬樓價作為例子，用平均利率5厘計算，30年供樓利息是$1,305,580，總樓價應該是$3,305,581。

當然，......現時短期內賣樓要付SSD額外印花稅，......。總之，SSD迫你持貨兩年，......倘若你現時上車已經是50%供樓負擔水平，利息加至平均水平5%已經末頂，肯定被拋下車！

「白金卡」樓市營銷秘史

http://www.21cbh.com/HTML/2012-3-15/0OMDcyXzQwOTU0OA.html

「3·15」消費者權益日即將到來之際，搜房網推出的白金卡再次被推到了風口浪尖。

早前，中國消費者協會在網站上發佈消費警示，提醒消費者注意白金卡的消費風險。去年6月，白金卡也曾被熱炒。

警告歸警告，主管部門很難判定其是否違法。「過了一年一度的『3·15』就好了，一切還會繼續。」某高檔樓盤營銷負責人不以為然地對本報記者說。

陽春三月，開發商懷著急迫的心情賣房，前述負責人坦言壓力很大，「2月份幾乎一單沒開，3月份必須沖沖業績。」為了賣房，使出各種營銷手段。發卡營銷，只是其中之一。

謀利的第三方

中 消協指出，有關違規售房、辦卡退款難等問題被曝光後，部分網商一度停止了此類經營行為，但近期又有新的手法，特別在二線城市，如從推出「1萬抵5萬，2萬 抵10萬」，變成了「交一萬頂六平方」 的「平米運動」和「團購卡」等形式，性質則與「白金卡」、「VIP卡」是一樣的。

搜房網將白金卡定義為房產家居生活類服務卡。發卡時稱會員可享受多項獨家優惠服務。不唯搜房，會員營銷、發放VIP卡，已成為部分網站重要的商業模式。公開資料顯示，全國有500餘家樓盤和搜房簽約，另有30多個家具和裝修品牌。

開發商與網站合作，看中的是網站的客戶資源。前述營銷負責人向本報記者透露，一般郊區大盤更加傾向於和網站合作，持卡客戶幾乎90%是目標客戶群，有時確能提高銷量，而推廣費更低。

自 從「白金卡商業模式」誕生之後，售樓案場的售樓員，有了新的收入渠道。先將前來諮詢房價的購房者信息，賣給網站，賺取第一道佣金；然後當購房者成功買樓 後，又賺取第二道售樓提成。網站收取會員費後，對開發商的營銷人員、售樓人員，進行返點，形成利益的二次分配。儘管被曝光數次，卻依然非常有市場，改頭換 面，重新上市，攫取開發商和購房者的利益。

亞豪市場總監郭毅評價說，有些使用白金卡的樓盤，銷售效果還不錯。此種營銷手段，也是一種變相降價的方式。「通過白金卡的方式給些優惠，不會引起前期業主的不滿。」

「白金卡」樓市營銷秘史

營銷技巧翻新

曾發過白金卡、組織大型團購的某網站員工向本報記者透露說，通常會在週末組織大型看房活動，一天可以看四到五個樓盤，看房者提前報名選擇路線。如果有鍾意的樓盤，就留下籤約。現場也同時出現家居、建材商。

前述高檔樓盤的營銷負責人告訴本報記者，白金卡對高端樓盤的銷售幾乎不起作用。該高檔樓盤最近的銷售50%都源自於「老帶新」，通過老客戶帶新客戶購買，給予一定程度的優惠。

削 減推廣預算後，該樓盤每月將大部分的推廣費用用於短信營銷。據透露，每條短信4分錢到6分錢不等。「如果短信平台的客戶資源質量非常好，可以出到6分 錢。」該負責人說。通過第三方短信發送平台發10萬條短信，一天收到17至18組的客戶來訪電話，算是非常了不起了。高端樓盤更樂意做戶外廣告牌，或者組 織一些沙龍、論壇活動，提升品牌形象。

郭毅總結，目前開發商頻繁使用的主要營銷招數有推出計算方式複雜、各項優惠疊加的促銷政策，老業主 難以摸清最終成交價格，無法對比前期價格，不會鬧事。亦有開發商有意控制推盤節奏，分階段推出不同類型的產品。為擴大客戶群基數，最近有些樓盤再次祭出了 分期首付的營銷方法。使用電子商務，網上競拍、團購，則是2011年以來的新技巧。

但在世聯地產董事長陳勁松看來，中國房地產上半場一些普遍的營銷動作已經過時，目前急需要謀求下半場的營銷動作，開發商不要博大的反彈，而是「降價到位，快速出貨」。