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超人帶頭劈樓市

2011-9-15  NM




本週一,港股大跌超過八百點,接 近一萬九千點關口;過去數月積弱的樓市,亦未見起色;在此風雨飄搖的日子,長實主席李嘉誠出招「指點迷津」。

由長實、南豐及港鐵三方共同發展的日出康城二期項目領凱,宣布以每呎平均五千九百多元開盤,即供還有得再平,此價與同屋苑的二手相若,較將軍澳同區的其他 二手,則平足兩成,一反早前新盤開價遠高同區二手的傳統,變相與二手鬥搶客。李嘉誠過去測市別有一手,往往在市況更差之前大舉散貨,尤其○八年金融海嘯 前,在樓市見頂的三月份,以兩日時間散盡一千九百伙日出康城一期首都,證明好眼光,不少人視他為一盞真正的「明燈」;今次帶頭「劈價」開盤,對市場有一定 啟示。1 日出康城一期首都

發展商:長實、港鐵

座數:5座

建築面積:682至1,116呎

單位總數:2,096伙

開售日期(月/年):3/08

平均開售呎價:$5,403

近期平均呎價:$5,133

升跌:↓5%

近期呎租:$13.5

2 日出康城二期B領峯

發展商:長實、南豐及港鐵座數:3座建築面積:約869至1,313呎單位總數:1,416伙開售日期(月/年):11/09平均開售呎價:$4,624 近期平均呎價:$5,209升跌:↑13%近期呎租:$15.0

3 日出康城二期A領都

發展商:長實、南豐及港鐵座數:4座建築面積:約900至1,300呎單位總數:1,688伙開售日期(月/年):7/09平均開售呎價:$4,726近 期平均呎價:$5,199升跌:↑10%近期呎租:$14-$15.5

4 日出康城二期C領凱

發展商:長實、港鐵座數:3座建築面積:約800至1,330呎單位總數:1,272伙開售日期:最快本月16日平均開售呎價:$5,941

本週一中午十二時,長實執行董事趙國雄及地產投資董事黃思聰主持開價儀式,以「揭底牌」形式宣布將軍澳日出康城二期領凱的價單。「今日八月十五,有份大禮 送俾全港市民及經紀朋友!」黃思聰的開場白,即時令現場數百經紀為之一振。隨着底牌的個、十、百位數相繼揭盅後,氣氛漸趨緊張,趙國雄在宣布千位數前,大 玩估底牌遊戲,「六?」「八?」擾攘逾一分鐘,底牌終於揭開,平均呎價為意想不到的五千九百多元,扣除即供約百分之六折讓後,只是五千五百八十多元,最平 單位呎價不到五千三百元。首批共一百零八個單位,最快本週五開售。本來聚集在尖沙咀港景匯商場售樓處的經紀,看過價單後,都鬆一口氣,面露笑容,因為終於 有一個「平」的賣點。事實上,是次推售單位的呎價,僅貼近同屋苑二手呎價,而且較同區大型二手樓盤便宜,現時同區約十年樓齡的三房單位,呎價都在七千元樓 上起步。「今次定價係俾同區二手樓平大約百分之三,長實新盤首批單位一向有少少折讓。」趙國雄解釋,並直呼是為了「搞起氣氛」。

叫高開低

一如既往,長實再次施展叫高開低的策略,開價較早前意向價折讓逾兩成。作為八月股災後首個大型新盤,領凱的開價一直成為市場焦點。過去半個月,長實表面上 「越唱越貴」,揚言領凱會以貼市價開售。上月底,便指首批推出的一千三百呎低層四房山景單位,平均呎價超過七千;其後,更將領凱共三座六十樓以上約一千三 百呎單位命名為「凱天高」,入場費推高至一千二百萬,呎價高達九千元,貴同區二手逾六成。長實的如意算盤一度被上週二賣地的結果打亂,當日將軍澳66A區 用地,由新地以市場預期下限投得。領凱旋即推出新招吸客,既有長達二十個月特長成交期,又由長實旗下的尚乘財務,破天荒為建築期買家提供二按優惠,可達樓 價兩成,首年的息率為P減二釐,擺明扶投資客上車。「依家個市咁靜,賣地成績又差,股票又跌,發展商自己心中有數啦,邊敢叫價咁高。不過,我諗住佢會先推 六十樓以上靚單位,賣六、七千蚊呎,打響個頭炮,點知發展商咁縮沙,第一批就推平價單位。」有將軍澳區的地產代理表示。另有同區地產經紀亦指「預咗」長實 低開,「長實一向鍾意玩呢招,依家最怕領凱劈價會打沉區內二手市場!」

中原城市領先指數

註:中原城市領先指數,是以中原地產合約成交數目編制,以反映地產市場價格變動。指數每週發布一次。

長實急開盤散貨

長實今次派出黃思聰上陣,已預兆了今次低價散貨大行動。黃一向是「散貨王」,主席李嘉誠派他主理此盤,務求做到一Q清袋。例如日出康城一期首都,黃思聰只 用了兩日時間便「清袋」,領都一個星期多去貨七成,一個月沽清一千六百伙,而領峯亦只用了兩星期便沽逾千伙,行家都稱難度甚高。這次賣領凱,為求「試 價」,發展商曾暗中放風,會以每呎不足五千元開售,測試市場反應,後來又先推出高層靚單位試價,看市場承接力,甚至向地產代理「施壓」發出指引,不許向外 公布日出康城所有二手成交詳情,不論賺蝕,最終由長實主席李嘉誠落實今次價錢。李嘉誠一向測市甚準,翻閱其過去十年在長和系業績發表過的樓市睇法,發現大 部分都準確應驗。例如○八年三月公布全年業績,當時樓市正處在高峰,他已表示「今日世界經濟氣候,都較去年這個時候差」,擔心次按危機一觸即發。其後樓價 的確回落,到當年八月的中期業績,他則指「最壞的時間還未到」,到當年十月便金融海嘯來臨。而配合當時他預計的市況,李嘉誠於當年三月樓市見頂時,便以 「唱高開低」配合十成按揭推售首都,成功將近二千個單位於兩日內一Q清袋。今次面對歐債危機,李嘉誠說得較前謹慎:「通脹壓力持續,不怕買樓自住,每月供 款較困難,要小心。」一樣配合在現時淡市中盡推大型新盤。其他發展商對長實開出此價反應不一,發展商裕泰興董事總經理羅守耀,在記者致電告知領凱開價時, 顯得甚為驚訝:「呀……呀……聽起來幾抵……都算係大減價,好明顯係要去貨嘅價錢。」他認為市場無承接力的問題開始浮現:「呢個價對同區有指標性,另一個 新盤(指新地的天晉)會好有壓力;雖然話用料會靚啲,但都不足以令佢比領凱貴三成以上囉!」天晉本來想企硬,以每呎一萬二千元開價,但自從上週賣地後只開 了一次記者招待會,至今何時開售仍無下文。羅守耀認為誠哥出此價只是想找出「試底價」,若果見反應不熱烈,為求清貨可以劈得更低。

日出康城供應不絕

註:日出康城分多期發展,全面落成後將建有50幢樓宇,提供21,500個住宅單位。除一至四期外,其他期數未定。

日出康城樓價落後同區

註:計算過去一年升幅

炒家英雄塚

本週二,領凱開放示範單位給公眾參觀,早上十一點開始時只有三個客,直至十二時總共亦只有二十多個客人參觀,現場經紀多過客。若然反應差價錢再劈,同區將 屍橫遍野。事實上,入伙三年多的日出康城,二手蝕讓盤已源源不絕,當中尤以○八年的第一期首都最嚴重。有投資者持貨兩、三年,仍要蝕入肉離場。做製衣生意 出身的黃小姐,兩年前與哥哥及一名親友夾份,以公司名義,用約五百萬元,購入首都高層一個九百呎單位,呎價五千六百元。「當時我哋賣咗星光行寫字樓單位賺 咗錢,經紀慫恿我去買日出康城,話新發展有優勢,咪落疊諗住賺少少就放。」不過,首都樓價一直低沉不起,單位一直丟空,沒有放租,「嗰度咁隔涉,配套又 差,出租又要使錢裝修。」終於,今年六月,黃小姐趁首都樓價稍稍回升,以四百三十八萬售出單位,未計地產佣金及釐印費等,已蝕近七十萬元。提到即將開售的 領凱,記者話未說完,黃小姐即耍手擰頭,「唔要將軍澳,咩樓都唔愛,依家安分守己。」另一名區外投資客招先生,更揚言永不再買將軍澳區樓盤。向來投資奧運 站、九龍站上蓋物業的招生,○八年首都開盤時,見一手樓有建築期付款計劃,打算趁特長成交期摸貨,便以六百六十二萬,購入一千一百多呎單位。後來撞正金融 海嘯,惟有改為放租,「首都樓價升幅絕對係慢!最慘係領都、領峯開價平,四、五千蚊呎,啲人賺少少就放,通街咁多平貨,首都樓價邊有得升呀!」今年七月, 他趁單位租約期滿,忍痛以五百九十五萬元出售,未計地產佣金及釐印費等,損手六十七萬元,「如果租金高啲,我都未必損手走人,但首都租金得十二、三蚊呎, 回報率三釐都無,領都、領峯一手樓呎租又係呢個價,我哋二手樓邊會升?」招生苦笑道。

日出康城的衣食住行

聲稱約五十萬呎的大型商場仍未落成,居民想落街消費都無地方買嘢,只有兩三間地產鋪。現時無任何餐廳或酒樓。住客只可到整個屋苑只得一間的惠康或萬寧購買 食品,住在領都的曹太形容,日出康城為一個百無孤島,「師奶最緊要買餸煮飯,但得間細惠康,唯有搭地鐵出寶琳或者去君薈坊買啦。」由於購買食物及日用品非 常不便,每次外出她都不容許自己及家人空手而回。業主普遍稱潮濕,周邊多項工程長期「動土」和有大量泥頭車出入,噪音不斷。曹太表示因為單位向山,引來很 多昆蟲撲入屋,嚇得仔女在家依嘩鬼叫,最令她頭痛是單位現時隔日就聞到屎味,「唔係垃圾味呀,係屎味呀!我同老公試過凌晨三、四點俾啲屎味臭醒。」而住領 都三座左翼高層D室的陳太指現時管理費為每呎$2.15,「超貴,同一座大廈又要分左、右翼,請多一個管理員,你話係咪嘥氣?」三十萬呎「銀河王國」豪華 會所的多項設施仍然要等。非常不便。乘港鐵要等三班寶琳列車後才有一班往康城班次,無巴士出將軍澳區外的地方。而在屋苑內,連接領都及康城港鐵站的天橋路 程遠,陳太稱:「最快都要十分鐘,天氣熱、落雨同冬天食正風又拎重嘢就真係好攞命。」

跑輸全區屋苑

領凱宣布價單前,一度吹風呎價可達六、七千元,但日出康城二手業主「見過鬼怕黑」,仍「你有你吹,我有我急賣」,交投異常活躍,首都、領都及領峯共錄得二 十宗成交,佔整個將軍澳區的三成,部分投資者更不惜蝕少少先行離場,明顯對新盤開售缺乏信心。其中,剛入伙的領峯,八座高層A單位的業主去年一月以四百四 十四萬元購入,呎價約五千元,雖然以四百五十二萬元「摸出」單位,賬面賺近八萬元,但扣除代理佣金及釐印費,實質損手。相對樓齡較新的大型樓盤,如將軍澳 中心、將軍澳廣場,平均呎價超過六千元,過去一年升幅達兩成二,有的成交較買入價升近一倍,相反買入日出康城的,則無運行。如領都業主曹太,○九年時選用 即供價四百一十萬元,即呎價四千三百元,購入二座左翼高層D室樓花,去年九月正式收樓上會且入住。身為業主見到領凱開價貼近區內二手,並不高興。「周圍樓 價都貴,如果我現時放售,我都只可以賺幾十萬走人,慘。」原來她○一年時以二百幾萬買入新都城七百五十呎單位,「領都上會時放咗,如果當時唔賣走,升到現 時四百幾萬,實有賺。我好後悔買領都,但冇錢再搬,都要繼續住。」

反應冷淡

過往,一手盤價單一出,地產鋪多數會即時變陣,印橫額、手寫大字報造勢吸客、多派代理於港鐵站或商場內一字排開截客,但領凱出價單後,記者走訪將軍澳區內 十多間地產鋪只見代理如常坐在店內,門外亦不見買家查詢,非常靜局。記者亦曾到區內多間地產鋪扮客問行情,一名將軍澳君傲灣分行經紀稱,領凱定價比預期低 水,但仍未能引起買家積極入市,價錢可以再低。他直言在現時股市跌、樓市滯的情況很難推銷領凱,「好多人都睇住新地天晉個盤,領凱就好少買家問,至於二 手,現時業主同買家都唔行多步,好難做。」經紀續指,價單出後,買家可用十五萬元支票預留單位,但一直未見積極入票情況。「想睇同想買都有,但入票真係未 見。」

樓市警號一、「麵粉價」跌

除了長實散貨成為樓市回落警號,本月初的賣地結果亦帶來啟示。早在上月拍賣的九肚山限呎地及招標的北角油街地王,均以市場預期下限成交。本月六日拍賣的將 軍澳66A區地皮,因為長實趙國雄事前吹風對地皮極有興趣,加上新地、長實新盤開售在即,市場料兩大發展商新地、長實將有一番激鬥,務求搓高「麵粉價」。 當日共拍賣三幅住宅土地,以規模最大的將軍澳第66A區限量地打頭陣。賣地準時在二時三十分開始,四十二號牌的新地承第一口價後,現場氣氛出奇冷清,逾三 分鐘,都未見在場的發展商有意慾舉牌,直至拍賣官兩度警告要收回地皮,才有財團承第二口價。拍賣初段競投慘淡,拍賣官主動將每口叫價由二千萬元降至一千萬 元。節奏始稍為加快,卻變了共同發展領凱的長實及南豐之爭,雙方爭持至三十點五億元之際,一度「坐山觀虎鬥」的新地槍手再度加入戰團,而南豐突然退下火 線,長實及新地經多番交手後,最終由新地以三十一點二億元投得土地,每呎樓面地價三千九百多元,屬市場預期下限,跌碎一地的眼鏡。

二、二手萎縮

二手繼續萎縮,屬十大屋苑之一的美孚新邨,過去週六、日只有四宗成交,美聯美孚新邨分行高級營業經理余柏表示,即使適逢中秋節假期有過百組預約睇樓,可惜 仍未有成交。屋苑現時平均呎價為五千八百元,唯區內業主仍唔憂賣,議價空間比早前收緊按揭及上月小股災時完全收窄, 「已經活躍咗,多咗人睇樓, 上週有兩宗七百萬以上的大銀碼成交。」而熱門上車樓嘉湖山莊,一名區內經紀就用「仲係麻麻哋」來形容,「買家好進取還價,成日以為業主等錢使,所以拉鋸情 況仍不斷。」在旺角、葵芳等區開有七間世紀廿一卓傑分行的關正安表示,因近月二手嚴重萎縮,他們熬不住要關掉旺角分行,「由今年四月開始一直淡到而家,足 足四個月,每個月蝕少則幾萬、多則幾十萬,金融海嘯時,都只係靜咗一個月,而家仲衰過當時。」他表示不會裁員,因為部分下屬已捱不住自行流失轉行。

三、銀行收緊按揭

羅守耀認為,銀行收緊借貸對樓市影響最大,不單買家難以承造按揭令成交縮減,連發展商也找不到銀行借貸發展,「我哋想借錢買地都難啊,而家係四大發展商有 實力、經常賣樓套現嘅先投到地,我哋小型發展商借貸成本重,建築成本又高,都好難做。」中原集團創辦人兼董事施永青亦指樓市淡靜, 主因是銀行「落雨收遮」。「做咗咁多年地產,未見過銀行咁唔積極做按揭業務。」施永青指,地產經紀轉介銀行按揭的佣金,亦由高峰期的百分之一,跌至百分之 零點一二五至零點二五。香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮指,樓價的調整,只是剛剛開始,「賣地差,唔係一幅而係幾幅,幾間地產公司嘅股價亦一直都落 後於樓價升幅。」鄒廣榮表示,之前大部分買家因貨幣貶值及低息而入市,但隨着經濟衰退危機擴散,依賴出口的亞洲地區難獨善其身,目前保飯碗重要過買樓保 值,削弱購買意慾。「另外,內地調控進一步收緊,過往撐起豪宅市場嘅內地資金,來得快走得快, 亦增加跌市風險。」鄒廣榮警告未來半年至一年,樓價跌一成並不出奇。「預期按揭利率會有百分之零點五的升幅,銀行怕壞賬,寧願做少啲生意。」


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