2011-11-17 NM
來年經濟不明朗，近月發展商不斷推售大型新盤出貨，且在低價吸引下銷情不俗；惟本刊抽取這兩年熱賣、近月入夥的新盤，包括新地發展的鴨脷洲南灣，及 美資基金持有的九龍塘尚御等，赫然發現這些動輒過千萬的豪宅，在銀行大閂水喉下，買家竟然要向財務公司借錢上會。而這些承借樓按的財仔背景多樣化，竟包括 專做名牌手袋抵押的發達太太、已停牌七年的上市公司大凌集團旗下附屬公司，及一向只做的士貸款的運通泰等。 這類財仔，通常以其他抵押品向銀行借取低息貸款，再以高息貸出樓按，背後牽連千絲萬縷，但由於香港的財務公司不受金管局監管，亦不受其指引限制，結果扶了 不少無實力買家上車一把。若買家最終無能力還錢，實力較弱的財仔頓陷財困，隨時變成內地溫州信貸危機翻版。
去年初 開始，發展商積極推售新盤，如大角咀的瓏璽、大圍站名城、馬鞍山銀湖•天峰及奧運站帝峰•皇殿等，樓價屢創新高。這些樓盤，都有一名炒家唐穎耀的足跡。她 並非等閒炒家，已年屆七旬的她，傳聞是退休大學教授，在這一、兩年間，花逾四點五億元掃入以上物業。住在東涌藍天海岸的她，更被傳媒冠以「東涌富婆」的稱 號，出盡風頭。 近月，這些樓盤開始陸續入夥兼上會，揭出唐婆婆原來是「空心東涌富婆」。她去年十月一共以一億五千多萬，購入由美資退休基金持有的九龍塘廣播道豪宅尚御共 五個單位，本於今年七月入夥，有傳她要向發展商申請延長交易期，其間她將單位通通放盤，希望平手離場，甚至每個單位再劈價五百萬元，可是都無人問津。上週 六記者到東涌藍天海岸找到唐婆婆，狀甚苦惱的她說：「你唔好話我劈價五百萬賣咗啲樓，咁樣其他尚御業主會好驚㗎！」記者問婆婆不減價賣樓，那會怎樣處置那 些單位，她回應：「我可以出租㗎。」（咁租唔租得出？）惟婆婆只沉默不語，其後再三叫記者：「總之我唔想你哋傳媒，講個樓市唔好。」最後更叫保安趕走記 者。唐婆婆心情煩躁，是可以理解的，事關銀行閂水喉，令她要叩財仔門戶。
借「財仔」冚蓋
本刊翻開唐婆婆的買樓記錄， 發現她於○六年買入，作為自住居所的藍天海岸相連單位，本於○七年已透過恆生銀行造按揭，並於一○年贖契。但今年五月，正是尚御要抬錢上會前夕，婆婆把這 兩個單位，按給一間叫長雄財務的財務公司。原來這間財仔是屬上市公司大凌集團（211）旗下，大凌集團今年五月在港交所發出公告，表示長雄財務向唐穎耀借 出八百六十萬元，為期三個月，年息10.8釐；即婆婆每月要支付七萬七千元利息，三個月即二十三萬多元。三個月後，唐婆婆贖契又再把這兩個物業轉按予利星 行信貸。而她手頭的五個尚御單位，其中四個的一按及二按，於今年八月向一間叫環球信貸的財務公司借入，另一個單位則向另一間名為易提款財務的公司承造一 按。 但這些財務公司收取的利息，比銀行高得多。現時銀行樓按息率介乎2.5至2.9釐，但向財務公司貸款的話，息口最平是P，最貴可達P+10%或以上，即實 際息率可達5至15釐。 假設婆婆供樓的利息為P+10%，借足七成，還款期二十年，一個尚御單位月供十八萬；五個尚御單位每月便要抬近一百萬元供樓。即使婆婆最終成功把五個單位 全部出租，以現時一個二千逾呎單位市值租金為七萬元計，婆婆仍要額外找約五十多萬元供樓。 屋漏偏逢連夜雨，上月尚御發展商宣佈，把部分賣不去的貨尾及撻定貨，劈價兩成促銷，呎價低見一萬一千元，平過二手價，即使婆婆肯劈價賣樓亦有難度。婆婆固 然不願撻訂，而若大幅蝕讓單位，她又要抬錢完成交易；她多番借財仔，就是「拖得就拖」，搏樓市未來大升，有奇蹟出現。而唐婆婆去年買入的名城、銀湖天峰、 映灣園等多個單位，亦於今年分別向國民工商信貸及金田財務借足一按及二按。
二按三按成風
其實，婆婆的例子只是冰山一 角。本刊抽取了一些去年熱賣新盤，包括尚御，新地的鴨脷洲豪宅南灣、恆基元朗翠峰等的土地註冊記錄，發現不少買家都要借足發展商二按或索性找財仔。其中閒 閒哋每個單位二、三千萬元的南灣豪宅單位，更赫然發現有廠家借埋三按。 另外一個南灣三座中層C單位，成交價達一千二百多萬；物業一按在今年五月找來恆生銀行承造，但上月竟向一間叫發達太太的財務公司承造二按，估計金額約三、 四百萬。該買家叫池輝，記者到他報住地址，為一間電器行，內裡負責人說：「他是浙江溫州人，是我們的朋友，但他不會來香港的！」 這間發達太太，就是由米蘭站老闆姚君達與友人創立的財務公司；原先意念是讓闊太用名牌手袋抵押借錢套現，但原來這公司連樓按都借。本刊向姚君達查詢，他坦 言：「我哋主力按手袋，但其實樓按都做。呢排多咗好多人來按樓，尤其國內客人，因內地銀行收緊貸款，都用香港樓抵押來借錢。」姚說通常計及一、二按，可借 物業估值七成左右，至於發達太太的資金來源，他不諱言說：「都是銀行全力支持，讓我們可低息借錢，穩賺息差。咁風險好低啫，除非樓價大跌三成，到時就唔只 我哋，連銀行同全世界都要承受㗎啦！」 這些財務公司背景複雜，據本刊發現，有借出樓按的「財仔」除發達太太及由藝人黃婉曼、張國強賣廣告的環球信貸外，還包括本身只做的士牌照抵押，曾上市的運 通泰財務；停牌七年、仍未復牌的大凌集團附屬長雄財務，及新加坡「過江龍」、由當地信託基金持有的易提款財務等，非常多樣化。
銀行關水喉
事 實上，過去一年，金管局多次要求銀行收緊按揭成數，如包括把千萬元以上的物業按揭成數調低至五成，並要求銀行對於持有多於一套物業按揭的借款人，考慮調低 他們的按揭成數，及要求借款人要存入足以應付一段時間的存款。很多莫財的投資者，向銀行拍門不果，唯有轉而向財務公司借錢。第一信用財務老闆冼國林說： 「尤其係舊年，不但銀行估唔足價，金管局又要求銀行為借款人進行P+2%的壓力測試，要求供款佔入息比率低於五成。我哋睇借錢人背景無睇得咁緊，又唔睇佢 哋供款入息比例，好多炒家向我哋敲門。」 而持有永倫財務做放貸，在多個藍籌屋苑有數百單位收租的「收租大王」倫志炎，不諱言現時不受金管局監管的財務公司，多如恆河沙數。「而家銀行批樓按好審 慎，手續又繁複，但我哋財務公司即日攞幾百萬現金俾你都得！呢排我哋生意多咗三成，只要有屋契在手就借，不問何方神聖。」 新盤買家向財仔借錢愈來愈普遍，但這些財務公司只受放債人條例監管，即不可借貸年息超過六十釐。在不犯法追數下，財仔如何將物業估價及會借出多少，卻無王 管。其實買家向財仔借二按，必須得到借一按的銀行同意。但有財務公司負責人透露，很多買家根本無主動向銀行申請：「佢哋問親銀行，銀行都一定唔批㗎，因為 免得業權要同人分。不過如果被銀行發現，就叫違約，銀行有權隨時Call Loan。」不過銀行為免物業變銀主盤，一樣隻眼開隻眼閉。基本上，這些財務公司的資金來源，大部分亦來自銀行，假如買家無能力還錢，一些實力較弱的財仔 被走數而陷財困，在火燒連環船下，最終銀行分分鐘要「硬食」，香港隨時成為內地溫州的「信貸危機」翻版。
溫州幫雞飛狗走
香 港買家要借高息財仔吊命，近年成為新盤銷情「保證」的內地客，亦自顧不暇。 本刊將去年初開售的長實大圍「名城」一期大起底，發現內地客比例高達四成，而且來自大江南北，有的報住新疆、吉林長春及烏魯木齊等，其中溫州客是主力之 一。記者前往溫州，根據土地註冊處的登記地址，先找到去年三月用八百八十多萬元買了名城三座高層單位的朱冬新，她坦言︰「現在想賣又賣不掉」。對於新盤， 更不耐煩的指：齱u現在不想瞭解，也不想投資。」 另外，去年四月用八百五十萬元，購入名城中層一個近千呎單位的黃旭蓓，亦直言想賣樓。她的單位今年二月由花旗銀行承造按揭，五月出租，月租萬五元，估計供 樓要二萬多元，要自掏腰包補貼。名城第三期「盛世」開盤在即，市傳平均呎價低於九千元，黃小姐無奈的說︰「新房子推出的價格比老房子（齯G手樓）讔棜n 低，誰還會去買老的房子？」記者表示名城近期成交慘淡，上月只錄得兩宗成交，業主皆損手離場。黃即稱︰「現在這個氣氛，我想賣也賣不掉，香港有人接貨嗎？ 像現在我們溫州的房價，一直在跌，都沒人會接，放盤與不放盤都一樣。」更反問記者：齱u按你的角度，我的房子現在能不能賣掉？」記者指認識不少地產經紀， 黃即寫下電話號碼，著記者幫她找買家。提到香港近月有不少新盤開售，黃小姐聲線頓時提高幾度︰「我們溫州人是買漲不買跌的，現在跌的東西，我不會考慮！」
買升唔買跌
黃 旭蓓的大哥黃旭峰，去年四月亦用二千萬買入兩個名城單位。「我是為了搞投資移民到香港才買的。」黃付了四成首期，剛好超過當時香港投資移民規定的六百五十 萬元投資額。自稱在溫州開設鞋廠的黃旭峰指，公司產品出口到東歐，在當地設有公司，名城首期的資金亦由東歐調來，故不受內地匯款限制。由於投資移民限制七 年內要保持相關的投資額，黃指單位不會放售，但亦不會再買。「房價都在跌，買的人就會更少，更不會有人去接。」 除了一手樓，溫州幫亦鍾情市區二手現樓，作收租之用。上月中有傳溫州客以低市價約一至兩成放售十一個長沙灣「四小龍」單位。記者找到其中一名叫潘東蘭的買 家，她反口否認放盤。潘在溫州開設投資及建築公司，任職總經理。上年三月，用近二千三百萬掃入四個長沙灣碧海藍天單位及兩個泓景臺單位。「我們買這五套房 子，是衝著移民而來，拿一張身份證，暫時不會賣。」首期四成，由於每人每年只能電匯五萬美金出境，潘找來親友及公司員工湊夠「人頭」，把錢匯來香港，餘額 向中信銀行國際貸款。「那時香港房貸利率才一釐，大陸要六釐多，溫州存款利率都有二釐九。」
典當鋪借爆
溫州幫打退堂鼓，皆因當地信貸情況依然緊張。打開溫州報紙，分類廣告一欄，滿目都是叫人存款投資的廣告， 不少打著典當行旗號，其實是持牌的財務公司。記者去到盛隆典當行，表示想用溫州本地物業做抵押，借一百萬元，負責貸款審批的職員王先生指，十一月的貸款額 度已用完，「要等現有客戶把貸款註銷，才能批出新款」。王續稱，貸款每月利息三分（借一百萬元人民幣，每月利息為三萬元人民幣），樓契等文件齊全，二、三 天就能批出貸款。「現在最多只能借半年，還款記錄良好，才可續借。」王指溫州現時樓市成交冷清，估價不高，「我們會找評估公司幫你的房產估價，上半年是有 價沒市，現在是沒價沒市！以前貸款額是估價打七折，現在打五到六折不等。」 典當行生意越做越有，王解釋︰「我們是『民間小銀行』，信貸危機爆發後，人家都不敢把錢借給別人去放貸，都存在銀行裡頭。」資金斷鏈，令溫州二手樓市交投 慘淡，在甌北區開地產中介公司的周先生無奈的說︰「這兩、三個月一宗生意都沒做成，都怕樓價會再跌，銀行現在都不做二手樓的按揭了。」 中港兩地銀行皆落雨收柴，近日香港各區開售新盤的內地客比例，已由高峰期的三至四成，跌至一到兩成，預計新一輪新盤劈價搶客戰又會再開始。