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香港樓市再現小陽春 車位租金回報超越住宅

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3月初的一個週末夜晚，路過家附近一個地產中介的店舖，驀然發現裡面燈火通明，幾個做地產中介的朋友居然還在加班。這種情況似乎有點久違了，儘管這 家地產公司在香港屬於一線品牌，其店舖也位居香港藍疇屋菀的集中地，但去年香港房地產二級市場持續低迷，放盤和看盤的人都少得可憐，這家地產中介公司常常 人浮於事，常常是傍晚便已經打烊。

推門跟地產中價朋友閒聊一番才知道，近期香港地產市場開始回暖，炒家開始再度光臨。不過受制於政府推出 的短炒印花稅(SSD），這一輪地產炒家投資目標仍顯謹慎。中介鄭太說，現在買大房的主要是「剛需」一族，而對於炒家來說，當前一個重要的轉變是從投資住 宅轉向商用物業和車位，或者就是乘低位時掃入較便宜的小面積住宅，以抵消SSD的成本。

車位租金回報急升

鄭太說，在港島傳統藍疇屋苑太古城一帶，由於車位少、投資總成本小、加上租金回報率高，已經成為近期的熱門之選，一些較好位置的車位價格已經是五年前的三倍，遠遠跑贏附近的私人住宅價格。

但即使如此，仍然有不少炒家入場。投資車位在香港過去屬於小投資項目，但近年來，卻成為一些資金雄厚的地產炒家的熱衷對象之一。

鄭 太介紹了港島區車位受歡迎的幾個主要原因：首先，車位買賣不受限於政府的SSD懲罰稅，稅務成本較低；另外，車位不用裝修，也不用擔心租客損壞，加上面積 較小，因此可以只交少量的地稅和差響費，令整個交易的成本大大縮小。特別是在港島區，土地產權年限為999年，一些車位也因此根本不用交地稅。

其 次，由於港島區可建樓土地基本已經開發殆盡，而政府部門又嚴格控制每個樓盤應有的車位數量，因此即便車位價格和租金猛漲，目前靠近寫字樓附近的車位仍然脫 銷，一些租客即使願意加租也找不到位置。從鄭太經手的交易來看，當地的車位租金也從幾年前的上千元（港元，下同），猛漲至近2600元。

第 三，銀行同樣也可以為車位交易提供槓桿，這對於大炒家來說，進一步減少了自有資金的佔用，他們用較少的本金便可以大量掃貨，製造壟斷效應。鄭太經手的一個 車位老炒家，一擲數百萬元，一口氣掃下了附近某豪宅區停車場的20個車位——此法足以左右該大廈乃至周邊的車位租金價格，同時也進一步製造車位供應緊缺的 情況。

香港人退休後政府部門並不發放退休金，所以很多人靠房養老。這位老炒家光每個月的車位租金，足以令他過得比寫字樓裡的白領要舒服得多，這從側面也反映出港人把房地產更多是當作投資的一種手段。

對於很多內地投資者來說，汽車和摩托車車位似乎並不是主流的地產物業投資對象，但是在香港，情況卻不同——如果有人告訴你，投資一個摩托車的車位能有近三成的年回報率，你可能會覺得這是天方夜譚。但在香港，這卻是不爭的事實。

據 近期香港媒體披露，富豪李澤楷開發的貝沙灣樓盤今年新放出一些摩托車車位，結果被哄搶一空。當地地產中介表示，每個車位市價約在1.8萬元，而1月份的摩 托車車位租金價格已經躥升至500~700元，粗算下來，租金回報率已經高達33%以上。一些相連的摩托車車位甚至出5萬元的高價也一位難求，在車位推出 一個月內，成交量便高達50宗，比當月的住宅交易量要火爆得多。

低息之魔製造小陽春

鄭太和她的同事都認為，車位的瘋狂和租金的狂升跟政府推出SSD後炒家轉至車位及商舖有關，但筆者認為，背後主要原因仍然是全球愈演愈烈的低息環境。

眾 所周知，香港自金融海嘯以來一直維持著低利率環境。受到聯繫匯率制的影響，香港只能緊跟美聯儲的低息政策，但和美國不同的是，美國的流動性目前並沒有大規 模流出銀行體系，而香港的銀行沒有毒債減值壓力，因此低息環境令銀行系統的流動性氾濫，銀行資金充裕，也希望符合條件的企業及個人增加貸款。

近期全球央行持續低息的政策，令香港投資者進一步強化了低息預期。

流動量氾濫的結果，是對於物業這樣的另類投資市場形成較大的價格泡沫推動力。在香港，近年來除了住宅物業、商舖、車位，其他如紅酒、藝術品、古幣及郵票等另類投資項目均出現價格泡沫化情況。

甚至連香港金管局也加入另類投資盛宴。該局副總裁今年1月接受媒體採訪時透露，香港外匯基金在2009年成立了首家附屬公司Eight Finance進行另類投資，到2010年又再增設三家全資投資附屬公司，專門投資新興市場的股票、債券，以及海外物業。

另類投資仍需謹慎

但正如目前有人擔心傳統市場可能再次調整一樣，像房地產及車位這樣的另類市場能否持續2011年的繁榮景象，仍然是投資者需要關注的話題。

筆 者認為，炒賣車位的好處是成本小但收入穩定，由於成本低，通常只有幾十萬元，因此即使銀行借貸利率升高，形勢仍然可以控制。但其主要缺點是流動性不如股 票。另外，香港人碰到有股災時，首先就是賣股票，然後是賣車，但既然把車賣了，也就沒有人租車位了，所以車位的租金和價格跟股市的影響有很大關係。

此外，車位投資受地段影響比較大，住宅及寫字樓的繁榮程度直接決定車位的租金回報是否足夠高。

從 銀行提供的住宅按揭利率趨勢來看，過去一年，大多數銀行已經不再提供優惠的「H加」利率（即由香港銀行業同業拆息率加一個浮動利率），而多用銀行的「P 減」利率（即5%~5.25%左右的優惠利率減去一個固定利率），這導致實際利率已經攀升了一倍，從原先的接近1%，急劇升至近期的2.5%左右，住宅的 利率壓力正悄然上升。

香港雖然號稱國際金融中心，其實主要是全球的流動性在此彙集，而從另一角度來說，當全球有風吹草動，首先撤離的也是 這些「國際流動性」。今年國際上有多項政經因素交叉影響市場，如美國大選、歐洲債務問題，以及中東問題等等，這些不明朗因素是否會衝擊到資本市場的流動 性？帶來相關產品的價格波動，也需要投資者密切關注。

（作者係本報駐香港特約撰稿人）

「剛需」回春，樓市乍暖還寒

一波降價潮，引發了樓市的短暫回暖。總理在記者招待會上的表態，又打消了地方政府和地產商「變天」的幻想。

壓抑已久後集中爆發的剛性需求，能否支撐樓市的春天？

苦捱一個寒冬之後，開發商迎來了小陽春。

2012年2月，龍湖集團在全國足足賣了21.3億元，比1月增長八成。其中有一個週末全集團就賣了10億元，這是自2010年9月以來，龍湖久違了的「十億週末」。

在像毛細血管一般敏感的二手房市場上，微妙的變化正在發生——無論是在北京、上海，還是廣州、深圳，最近售樓中介們打電話時，問的已不再是「您要不要買房」，而是「您要不要賣房」。

不過，暖風微醺之時，冰雪卻從天而降：

3月14日，總理溫家寶在記者招待會上表示：合理房價還遠未到預期，中國政府將繼續打擊房地產投機活動。當天，地產股全線跳水下跌，不少購房者心裡也起了個疙瘩——「總理都說還要降，還是等等看吧」。

在收緊房地產市場24個月後，立場不同的政策辯論不斷發酵，地方政府暖風頻吹，與中央政府進行博弈。但總理的表態，尤其是刻意對違規發展商和地方官員發出的嚴厲批評，令人們對樓市政策全面放寬的期待化為了泡影。

壓抑已久後集中爆發的剛性需求，能否支撐樓市的春天？這場開發商與購房者、地方政府與中央政府的雙重拉鋸，究竟將如何演變？

降價帶來的繁榮

該項目在過去兩個月裡共賣出了12套房子，是2011年全年銷量的六倍。不過這喜悅來得並不甜蜜：該樓盤價格較2011年降了15%左右。

北京東五環外的沙質平原中，「第九區」項目正在品嚐困境中的小小喜悅。

這個房地產項目原本要建起一片SOHO社區，吸引中央商務區工作的創意人士搬至五方橋外這片貧瘠的農地上，幾十棟三層或七層的建築已基本完工。

整個2011年，這個有數百套期房的項目，只賣出兩套房子。第九區的一位內部人士如是透露，「這兩套房子還是『關係戶』買下的。剔除這兩套，2011年我們項目其實是零成交。」

但變化正在發生：北京房地產交易管理網信息顯示，該項目在過去兩個月裡共賣出了12套房子。

不過，這喜悅來得並不甜蜜：該樓盤價格較2011年降了15%左右。

採取同樣方式的開發商並不少。國家統計局最新數據顯示，2月份中國平均房價連續第五個月下跌，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有45個，同比下降的有27個。

除了降價這個殺手鐧，開發商們也不得不各施手段，來吸引拿不定主意的買房人。

2012年年初，「第九區」項目開發商決定加大電商和廣告投入。一位內部人士如是說道，「是生是死，就在這半年了。」

「十億週末」重現

根據北京市住建委網站統計，3月上半月，北京新建住宅與二手房住宅簽約較2012年1、2月均出現了明顯上漲。

「借給房奴的錢。」看到朋友網上轉賬時的附言，借錢的雷小志樂了。

熬著等房子降價等了1年，急著見丈母娘的雷小志，掏光了兜裡所有的錢——18萬，還跟朋友們七拼八湊借了5萬，趕著這撥小陽春，付了位於北京南六環「龍湖時代天街」一套85平方米二居室的首付。

這是雷小志能找到的唯一一個既符合他支付能力、看起來又不太會降價的樓盤。2011年11月19日第一次開盤當天，龍湖集團以11800元/平方米的起價推出216套房源，全部售完，創下了北京樓市調控以來的「日光盤」新紀錄。

等雷小志2012年2月底買這套時，已經比去年最低時貴了1000元左右，但他覺得應該也不會再跌了。因為2010年底龍湖拍下這塊地時，已經不算便宜，樓麵價7519元/平方米。「加上建設成本、營銷費用什麼的，開發商應該沒什麼降價空間了吧。」

龍湖集團在2012年2月將面向剛需自住需求的中小戶型產品集中入市，當月全國足足賣了21.3億元，比1月增長了八成。其中有一個週末全集團就賣 了10億元，這是自2010年9月以來，龍湖久違了的「十億週末」。包括雷小志購買的北京、重慶、成都三地的「時代天街」，銷售金額都超過2億元。

「龍湖時代天街」並不是僅有的一個銷售出現轉機的開發項目。春節過後，中國各地的房地產市場均有起色。根據北京市住建委網站統計，3月上半月，北京 新建住宅簽約為2732套，二手房住宅簽約為4635套，合計簽約7367套，較2012年1、2月均出現了明顯上漲，恢復到2011年的同期水平，上 海、深圳和廣州等大城市的房地產成交量也有所增長。

有趣的是，有的地方政府對此並不高興。一位龍湖內部人士透露，當地政府有的幹部對於龍湖「以價換量，適應市場」的做法並不滿意，原因是：「旁邊還有地要賣呢，你們開這麼低，我們怎麼賣地？」

按捺不住的剛需

「他們非常想買我們房子，但一直不出手，就觀望著，等降價。到了2月份，價格一下調15%，就馬上下單了。」

這種環比增長在一定程度上是季節性的，因為1月份適逢春節假期，買家偏少。到了2月份，更多的人出手，是因為價格下調到了他們心理預期了，他們已經等不及了。

從2011年7月份開始，旭輝集團副董事長林偉就看到，有幾個購房者經常在他們的項目——北京旭輝御府售樓處轉。「他們非常想買我們房子，但一直不出手，就觀望著，等降價。到了2月份，價格一下調15%，就馬上下單了。」林偉向南方週末記者聲稱。

北京另一個近期表現強勁的樓盤，靠的也是價格。位於東北四環外、李嘉誠旗下和記黃埔開發的逸翠園，從2011年年底開始，對外宣稱的均價為2.8萬元，已經比周邊略低，而實際成交甚至有很多只有2.4萬元左右，故而多次位居北京樓市銷售排行榜前列。

諸多二線城市成交表現也不錯。成都2月份比1月份多賣了六成的面積，業界稱為「七連陽」——連續七周環比上漲。不過，蘭德旅遊地產顧問有限公司副總 經理鄭宗盛認為，目前還只能判斷為「短期回暖」，因為賣得好的都是剛需盤，並且是價格定得不高的那些，而豪宅、中高端住宅的日子依然困頓。 

中國房地產學會副會長陳國強對南方週末記者表示，這一輪樓市是處於以價換量的階段，購房者多為剛性需求者，對價格較為敏感，而部分銀行首套房貸款利率的折扣更刺激了他們入市。

2月24日，中國央行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，一次性釋放了約4000億元資金。

「去年買房子按揭貸款，材料遞交上去一年都沒下來，目前的情況是，一個月左右可能就下來了。」中國建行銀行北京分行一位業務員告訴南方週末記者。

審批加速之時，房貸的利息成本也在下浮，住建部曾在2011年底表示嚴格實施差別化住房信貸政策，優先保證首次購房家庭的貸款需求。這讓許多銀行對於首套房購買者的貸款也悄然放鬆。據媒體公開報導，廣州已有銀行給優質客戶八五折利率優惠，北京、上海亦出現利率優惠。

從某種程度上，銀行信貸政策調整被視為樓市觸底的信號。連續兩次降低存款準備金率為市場注入流動性，使得那些快被「凍僵」的房地產商獲得喘息。2011年大部分時間，在上海和香港上市的中國地產股都在超跌，但進入2012年以來開始飆升，有些漲幅竟高達70%。

投資客依然在觀望

「我們主要關心的是在正確的時機出手購買，趕在政府放鬆政策、房價再度開始上漲之前」。

投資客們依然還在觀望，但不少人的關注程度已經比過去更高：

3月初，不少人來「第九區」的展示中心裡看項目模型，其中一位自稱來自內蒙古的人士表示，「朋友介紹的這個項目，就過來看一看。我們主要關心的是在正確的時機出手購買，趕在政府放鬆政策、房價再度開始上漲之前。」

但大部分投資者仍在蟄伏。

中國央行3月20日公佈的2012年第一季度儲戶問卷調查報告顯示，在不同收入水平的居民中，家庭月收入5萬元以上的高收入居民投資房產意願最低，僅為13.7%，特大城市（北京市、上海市）居民的房地產投資意願甚至低於2009年初的最低水平，僅為9.4%。

南方週末記者曾經採訪過的兩名投資客，一位五年前就已經退出北京市場，目前仍然沒有殺回來的任何意願，他對其它地區的市場也還在觀望；另一位 2008年一度退出去做電子商務，2010年拿一部分資產殺回來買了幾套房，如今正在按兵不動，「現在賣也賣不出好價錢，反正北京四環內的房子基本不會 降，不如放著等市場徹底好起來。」

「變天」幻想破滅

在政策目標上，去年重在落實房價控制目標，今年則格外突出長效機制。

但無論樓市如何回暖，開發商和地方政府對政策「變天」的幻想，似乎正在逐漸被打破。

中央政府似乎未顯露出放鬆調控力度的任何跡象。國務院利用每一個機會重申，希望房價回落至更容易承受的水平。幾個急於從土地銷售獲得財政收入的城市，試圖放鬆政策，結果都被中央政府制止。

不少業內人士從細枝末節上察覺出樓市政策面的微調——在政策側重上，去年重點是強調抑制投資投機，今年則明確要求保剛需；在保障房政策上，去年的重 點是確保開工進度，今年則強調完善建設分配管理退出等制度；在政策目標上，去年重在落實房價控制目標，今年則格外突出長效機制。

「決策者目前的處境十分尷尬。」中國房地產學會副會長陳國強認為，樓市調控涉及不同主體之間的利益，很難在不同利益主體間找到均衡點。現在看來，針對房產調控政策將不會有質的改變，但也不會出台更嚴厲的政策。

對於地方政府來說，這顯然不是好消息。房地產經紀公司中原地產數據顯示，2011年中國有900宗土地流標流拍，是2010年的3倍。這波土地銷售放緩恰好出現在地方政府處境艱難的時期，因為它們在過去數年間累積的大量債務正開始陸續到期。

令人擔心的是，在房地產政策調控下，加大普通商品房的供應再次變成空話——2012年年初，近九成房企在制定2012年投資計劃之時，均未把土地計劃列入投資計劃之內，且大多數上市房企均大幅縮減開工面積。

萬科總裁郁亮在2012年3月12日的業績發佈會上聲稱，「今年萬科在拿地方面仍會非常謹慎，目前還沒有發現任何拿地的機會。」

實際上自2011下半年起，幾乎所有房企均大幅縮減開工面積，減少土地投資。海爾地產董事長盧鏗亦向南方週末記者指出，最近兩年的土地流拍或將使未來房產供應量大幅減少，當調控措施放鬆，被壓抑的需求瞬間釋放時，樓市又將出現供需失衡的危險。

而接下來，樓市陽春是否可以維持？南方週末記者接觸的多數人士均認為，中國樓市最糟糕的時段已經過去。2012年樓市將震盪上行，上半年剛需將集中 爆發，而下半年改善型需求或將加大，「房企都忙於周轉沒漲價動力，成本控制型企業最能適應這種市場動盪。」中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天對南方週 末記者說。

YC兄的樓市投資技巧 止凡

樓市微調風起，重演鬆緊遊戲：「調控不變，但不會更緊縮」

5月樓市虛火上升，地方政府微調政策不斷，是否預示著，在宏觀經濟不景的背景下，樓市調控的鬆緊循環又將重演？

2012年5月過後，北京各區縣主管財稅的領導紛紛召集各大開發商開會。據北京一位地產界人士透露，各級政府開會的目的是希望大家能幫「缺錢」的政府一把，預先繳納一筆稅款。

慘淡財務狀況之下，類似的會在中國各個省市都在召開著。青島當地一位開發商對南方週末記者透露，5月下旬，青島市主要領導將約20家開發商叫到市委辦公室開會，主題是討論，可以通過什麼雷霆手段，改變樓市過去一年成交低迷的狀況。

地方政府們對於樓市的殷切期望，似乎在5月收到了回報。全國各大城市的樓市成交全線飄紅。搜房網數據監控中心監測的全國58個大中城市數據顯示，六 成以上城市5月的住宅開盤量有明顯增長，其中有13個城市開盤量環比翻倍增長。北京、上海、廣州、深圳四個城市5月住宅開盤量較4月均有一定程度上漲，其 中北京住宅環比4月上漲83%。

似乎2009年春末令人驚悚的一幕重演。開發商的降價行動和地方政府的救市行為導演了又一輪樓市的V型反轉——尤其是中國決策層近來關於房地產調控表述的變化，被樂觀派視為樓市曙光的真正來臨。

2012年5月19日下午，溫家寶總理在武漢提到要宏觀經濟保增長的同時，說「要穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，採取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展」。

2012年5月23日國務院常務會議在部署下一階段經濟工作時亦提出，「穩定和嚴格實施房地產市場調控政策」。而在4月13日國務院一季度經濟形勢分析會議上，相關表述為「鞏固房地產市場調控成果。堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反覆」。

這些表述的微妙變化，被外界解讀為樓市調控政策或出現鬆動，並引得地方政府與購房者一時間再度躁動不安。5月31日有報導稱，石家莊市近期擬出台5項樓市微調措施，其中「人均住房面積低於全省人均住房面積的市民將允許購買第三套住房」，被指觸及限購令紅線。

不僅僅是石家莊，為保持樓市回暖的可持續性，包括北京、上海、揚州、蕪湖、廣州、武漢在內的數十個城市都適當微調了當地的樓市政策，通過土地出讓、房源解禁、稅費優惠以及購房補貼等方式刺激樓市成交。

不過，眼見各地「微調」蠢蠢欲動，住建部在6月5日重申，堅持房地產市場調控政策不動搖，對於地方出台放鬆抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。

住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興在接受南方週末記者採訪時亦指出，中央調控政策大方向沒有任何改變的可能，但也不會有新的緊縮政策 了，而凡是刺激剛需或者首套房的政策，只要沒有違背本輪樓市調控的核心，應該都會給予地方政府一定的微調空間——尤其在宏觀經濟持續下行的背景下。

樓市紅五月的背後

近日，北京許久未見的日光盤紛紛湧現，魯能7號院、華潤公元九里、龍湖時代天街等項目在開盤當天都被一搶而空，購房者中不乏投資客的身影。

在北京順義的魯能7號院，看上去沒有任何跡象顯示中國正置身於前所未有的房地產調控中。順義是北京市郊一個蓬勃發展的新區，在2012年5月20日的一次開盤中，兩千多名購房者擠滿了售樓處，爭搶500套房源。

最終，該項目在開盤6個小時即售罄，開發商魯能地產收金6個億。這場瘋狂搶購的失利者們在售樓處久久不肯離去，惆悵溢於言表——因為他們聽說開發商的下次開盤要漲價了。

魯能7號院並不是僅有的一個出現轉機的開發項目。5月份，中國各地的房地產市場均現起色。北京海淀一個每套房子總價都達數千萬的豪宅社區西山壹號 院，過去幾個月裡售樓處看房客絡繹不絕，最近幾個週末售樓處更是人多為患，開發商不得不臨時搬來簡便椅子來接待。該樓盤單價也在呈上漲趨勢，「真的賣得不 錯，週末開盤我們應該能銷8個億。」該樓盤的開發商融創中國北京副總經理樓豔青對南方週末記者透露。

想買個二手房也不容易。從5月下旬開始，北京朝陽二手房交易大廳便人滿為患，每天辦理過戶手續量四五百個，將整個大廳擠得滿滿噹噹，比之前激增五 成。根據北京市房地產交易管理網的數據，5月份北京市二手房成交量為12672套，同比漲幅為56.2%，成交量創2011年2月份調控以來的新高。

似乎一夜之間，買家重回樓市。根據中房信提供的一組數據顯示，5月，北京、南京、廣州、寧波等多地的商品住宅的成交量都已經超過了去年同期。在微調的30個城市中至少有20個城市的成交量已經超過了今年3月和4月份。

巨大而突然的成交量背後，是哪些消費者在支撐？在魯能7號院，手拿著一個路易威登手袋的一名中年女士對南方週末記者稱，看了一圈還是投資房地產更穩當些，她將籌碼押注於一些更為根本的動向，即中國政府或將逐漸放鬆宏觀調控。

在北京市房地產協會秘書長陳志看來，成交數據的上升，與眾多大型房企降價有關。據其對北京在售項目價格跟蹤監測顯示，2012年年以來北京共有110多個樓盤採取降價策略，佔全部在售商品住房項目的30%以上。

但另一方面，樓市「紅五月」的形成，亦得益於地方政府財政窮途下，一系列穩定房地產調控、通過落實利率優惠、降首付比例、減免稅費的政策微調。

國泰君安一份最新研究報告顯示，土地市場的持續低迷、商品房市場的低迷帶來相關稅費的降低，使得2012年中國地方政府收入下降18%。對於本身財 政、債務壓力纏身的地方政府而言，這筆資金缺口龐大得難以填補——按照歷史上地方財政收入、支出等增速測算，國泰君安預計2012年地方政府財政缺口高達 4.8萬億元。

該報告指出，借助「紅五月」之勢，在地方政府已經基本換屆完畢、財政壓力持續增大的時期，他們具有強烈的驅動力對樓市政策進行修正。

政策微調將成常態？

正是這樣的一些局面考驗著中國政府的神經。隨著中國經濟最近兩個月呈現出持續下行的趨勢，中國總理溫家寶在5月底稱政府將「把穩增長放在更加重要的位置」，此言被外界視為又一次「大環境鬆動」的佐證。

一位接近住建部的人士向南方週末記者透露，早在4月中旬，住建部就開始了一系列政策儲備和研究工作，核心內容是針對居民首套住房的優惠政策。在部署2012年房地產調控主要工作時，部長姜偉新也要求，在遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求。

隨即而來的5月，「政策微調」是樓市最引人關注的字眼。多地集中進入政策微調期。從調高公積金貸款、減免稅收等常規性小動作，到直接變相取消或改變限購政策，包括揚州、蕪湖、廣州、武漢等在內的四十多個城市政府都採取了不同的動作，來試探中央房地產調控的政策底線。

這一次，不僅中央政府沒有迅速將所有試探政策打回去，甚至還有住建部官員為這些試探站台，表示他們的措施不是在刺激樓市。至今只先後有幾個城市的「微調」被叫停，這引起了更多城市的效仿和更大尺度的試探。

但顯然，中央政府並不想在房地產調控大方向上鬆口。溫家寶總理利用每一個機會重申，他仍希望房價回落至更容易承受的水平。最終，上述幾個急於從土地銷售獲得財政收入的城市，觸及中央政策紅線後，都被制止。

「觀察任何房地產政策的變化，都要放在宏觀經濟的形勢之下。5月份的經濟數據又要出來了，如果繼續維持下行趨勢，政策微調態勢仍會延續。」住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興對南方週末記者聲稱。

對未來房地產市場，萬科總裁郁亮近日表示不能樂觀。他稱5月份最後兩個禮拜樓市成交量比較活躍，這是降價求量換來的。「從萬科的統計來看，北京、上 海、深圳、廣州在內，全國現在庫存的商品房還有1.14億平方米，按照5月份的銷售，大概夠這些城市賣上11個月左右的時間。所以這樣來看的話，是不能樂 觀的。」

在未來半年，中國政府仍將面臨棘手的兩難局面，如果國內經濟增長出現持續滑坡，中國政府將會面臨巨大壓力。渣打銀行經濟學家在一份簡報中明確寫到， 目前並不預期會有降息或中央政府明確放鬆房地產政策，但如果經濟沒有起色，此類措施將在第三季度、十八大後出台——政治因素仍將決定房地產調控的主導方 向，而非市場。

與此同時，由於過去一年土地大幅流拍，中國樓市在度過2012年行業歷史庫存高峰後，在2013年中期庫存和新增供應將會大幅下降，「如果政策屆時才修正，很容易導致房價報復性反彈。」國泰君安那份報告中這麼寫到。

樓市厄爾尼諾現象 止凡

樓市·股市？ 土著

毫無疑問，港股目前金銀滿地，但是最近出差一段時間，

如果把最近的二線城市土地出讓價格和建造成本計算一下，竟然也發現了

樓市中的便宜貨，一些二線城市的樓盤迴報竟然能達到8%！

在中國，投資人其實面臨2項艱巨任務，一是對抗不誠實的瘋狂印鈔天朝政府，

二是堅守底線，堅守主業，以誠實勞動對沖未來泡沫破滅的衝擊。國外的價值投資人

講究投資回報要超過cpi，兩者好像是一回事，但在中國完全是兩個不同概念，美國的

真實歷史平均cpi是5-7%左右，而中國是其的兩到三倍，你如何讓一個普通投資者在股權市場

上以年均20%的回報複利增長20年？

在中國的文化氛圍中，位置的重要性遠遠大於能力，官場商場概莫如此，

回歸金本位已無可能，保守如美國，為了迎合大眾選民的短期慾望滿足，

美金的貶值也是大概率事件，更不要說領導說了算的天朝，未來M2增速更是毫無懸念，

房產只徵收流轉而非保有稅看來也是板上釘釘，每個人至少十幾套房產的人大代表要

左手砍掉自己的右手，讓他們表決徵收房產稅？

由於中國文化自古以來對「位置」的崇拜，在中國房產則是天然的貨幣，以其人之道還治

其人之身，可以依靠房產印刷自己的貨幣，對沖不誠實的政府。

利率是貨幣的時間度量，匯率是空間度量；天朝人為控制衡量價值的標尺，使價值

扭曲，產生哈哈鏡效應；

面對天朝的15%的印鈔速度，中小製造業每年10%都掙得汗流浹背（這在誠實的貨幣政策

環境中，已屬於優良成績），你無法用誠實的勞動戰勝擁有印鈔機的強盜，那麼最理性

選擇莫過於投資房產，在貨幣大躍進的天朝時代，能力已跑輸對東東的佔有，進取完敗

於貪婪腐朽的擁有。

在斯密的國富論中，工資利潤和地租是價格的3要素，其中工資和利潤代表了進取的

力量，地租在某種程度上是消極反動的，某個地塊的擁有權價格無上限增長，迫使資本家

放棄對社會財富真正創造，轉而將金錢投入到毫無生命力的土地上，其實是對天朝印鈔政策

最有力的控訴，印鈔的始作俑者應該查查自己是否流著道德血液！

這就是東西方文化的差別優劣，西方擁有眾多盈利能力強大的500強，而東方則為眾多房產商，

不管外表多麼豪華拉風，毫無生命力的板塊化和對「位置」貪婪的佔有往往是不堪一擊的，要麼

從內打破要麼從外被擊碎，西方文化的強勢終將繼續。

樓市·股市？ 土著

毫無疑問，港股目前金銀滿地，但是最近出差一段時間，

如果把最近的二線城市土地出讓價格和建造成本計算一下，竟然也發現了

樓市中的便宜貨，一些二線城市的樓盤迴報竟然能達到8%！

在中國，投資人其實面臨2項艱巨任務，一是對抗不誠實的瘋狂印鈔天朝政府，

二是堅守底線，堅守主業，以誠實勞動對沖未來泡沫破滅的衝擊。國外的價值投資人

講究投資回報要超過cpi，兩者好像是一回事，但在中國完全是兩個不同概念，美國的

真實歷史平均cpi是5-7%左右，而中國是其的兩到三倍，你如何讓一個普通投資者在股權市場

上以年均20%的回報複利增長20年？

在中國的文化氛圍中，位置(對空間的佔有）的重要性遠遠大於能力，官場商場概莫如此，

回歸金本位已無可能，保守如美國，為了迎合大眾選民的短期慾望滿足，

美金的貶值也是大概率事件，更不要說領導說了算的天朝，未來M2增速更是毫無懸念，

房產只徵收流轉而非保有稅看來也是板上釘釘，每個人至少十幾套房產的人大代表要

左手砍掉自己的右手，讓他們表決徵收房產稅？

由於中國文化自古以來對「位置」的崇拜，在中國房產則是天然的貨幣，以其人之道還治

其人之身，可以依靠房產印刷自己的貨幣，對沖不誠實的政府。

利率是貨幣的時間度量，匯率是空間度量；天朝人為控制衡量價值的標尺，使價值

扭曲，產生哈哈鏡效應；

面對天朝的15%的印鈔速度，中小製造業每年10%都掙得汗流浹背（這在誠實的貨幣政策

環境中，已屬於優良成績），你無法用誠實的勞動戰勝擁有印鈔機的強盜，那麼最理性

選擇莫過於投資房產，在貨幣大躍進的天朝時代，能力已跑輸對東東的佔有，進取完敗

於貪婪腐朽的擁有。

在斯密的國富論中，工資利潤和地租是價格的3要素，其中工資和利潤代表了進取的

力量，地租在某種程度上是消極反動的，某個地塊的擁有權價格無上限增長，迫使資本家

放棄對社會財富真正創造，轉而將金錢投入到毫無生命力的土地上，其實是對天朝印鈔政策

最有力的控訴，印鈔的始作俑者應該查查自己是否流著道德血液！

這就是東西方文化的差別優劣，西方擁有眾多盈利能力強大的500強，而東方則為眾多房產商，

不管外表多麼豪華拉風，毫無生命力的板塊化和對「位置」貪婪的佔有往往是不堪一擊的，要麼

從內打破要麼從外被擊碎，西方文化的強勢終將繼續。

再談股市和樓市 土著

樓市、股市、匯率、通脹、就業、消費 淡泊明志 岩棲谷隱

【麻煩大了】樓市調控，一盤下不完的棋