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一個個樓盤降價，一次次老業主砸盤，都在傳遞著一個強烈的信號——樓市降價潮已難以阻擋。

降價，是為了爭搶「能買房的人」——有資格、能力、意願買房的人。誰搶到了為數並不多的這群人，誰就有了更厚的禦寒棉衣。

本輪降價集中於郊區、中低端等此前的「泡沫」區域，而率先降價者——幅度最大的在20%左右——都收穫了今年罕見的紅火銷售。

越來越多的跡象表明，延續了一年半時間、層層加碼又嚴厲無比的樓市調控，終於讓房價堅冰動搖起來。

上週末，在房價最貴最堅挺的上海，接連三個樓盤因為大幅降價而被老業主圍攻。它們的降幅都超過了20％，並且開發商都實力不菲，全國銷量排名前十。

最保守的國家統計局數據也在提供佐證——連續三個月，全國70個大中城市的房價指數，沒再上漲。在漫長的本輪調控中，這是第一次。

本輪調控始於2010年4月14日，中央政府開始在慣用的金融調控工具之上，疊加了行政手段，並且層層加碼，從限貸到限購，從一線城市擴展到全國，組合出了史上最嚴厲的調控政策週期。

調控的時間之長和力度之大，都超出了綠城集團董事長宋衛平的預期，「否則我就不會在2009年買那麼多地了。」他對南方週末記者說。一則銀監會調查綠城信託產品的消息，曾讓他在上個月陷入一場「資金鏈緊張」的輿論危機。

調控週期的前半段，包括綠城在內的開發商其實過得算滋潤，行業老大萬科還在2010年實現了千億突破。加上仍然上行的價格和時不時的小回暖，民眾依然對調控滿腹懷疑。

但現在，不論是開發商，還是消費者，都開始相信，降價潮並非不可能出現。

2011 年10 月25 日深夜11 時，中海御景熙岸緊急售房，開盤引來近千名業主購房。據一位傍晚來的購房者介紹，此次開盤共400 套，開盤房價由原來的23500 元／平米直降6000元。一名正在等待叫號的購房者戲稱，這不叫買房，叫「偷房」。 （東方IC/圖）

降價，不再遮掩

9月初，中國房地產標竿企業萬科在北京做了個抽樣測算，結果發現在嚴格的限購政策下，只有3％的家庭有資格、能力、意願買房，折合為20萬戶。

上週末被砸的三個樓盤之一，是中國女首富吳亞軍創立的龍湖地產在上海郊區嘉定開發的「龍湖酈城」。上週日近百名老業主湧入該樓盤售樓處，要為降價帶來的幾十萬元資產蒸發討個說法，得不到滿意答覆後的業主們毀了沙盤、又砸了招牌。

另一個降價的樓盤就在馬路對面，同樣未能倖免，圍攻售樓處的業主們還打起了「綠地，你是否還流著道德血液」的橫幅。

打著「限時團購」旗號降價的龍湖酈城，被砸前就已出清；而中海集團位於浦東的一處樓盤，被老業主提前知曉並圍攻，結果改在了週二晚上11點開盤。微博上的中海業主維權ID無奈地調侃說：「古有周扒皮半夜雞叫，今有中海半夜賣房」。

憤怒的老業主和著急出貨的開發商，明確地透露出：降價真的發生了，而不再是開發商的噱頭，或者遮遮掩掩地優惠和贈送。　　

新項目則少了對老業主的顧忌，打折潮來得更早。售樓處被砸的中海，9月份在杭州開盤的項目就比備案價格低了兩折左右。按照一家地產中介機構中原的統計，房價比肩上海的杭州，9月份開盤的新項目，幾乎都比周邊差不多的樓盤便宜了一到二成。

更早的時候，一部分大的品牌開發商，已經開始對新盤做出價格調整。4月份中海在深圳和重慶的樓盤分別打出八折和九折；7月萬科開始萬人團購；8月份富力董事長李思廉就明確表示，鑑於調控不斷加碼，上半年富力已經將價格下調了10％，下半年還將繼續調整。

「其實早在年中，一些樓盤已經開始不宣揚不炒作地降價，現在只不過是降價拿到檯面上來了，擺出我要靠降價來吸引客戶的姿態了。」上海方方工作室總諮詢師胡宗亙強調說。

5年納稅和社保證明的購房「門票」這項今年年初增加的政策，是推動這些開發商做出戰略調整的一個關鍵因素。

9月初，中國房地產標竿企業萬科在北京做了個抽樣測算，結果發現在嚴格的限購政策下，只有3％的家庭有資格、能力、意願買房，折合為20萬戶。

意識到這個嚴峻事實的開發商，自然會選擇搶先消化極其有限的客戶資源，以至於明明還有大量房子沒賣出去，北京仍然有三十多個新盤選擇在10月份入市，是去年的近一倍。

按照龍湖相關人士的說法，「龍湖酈城」的降價就是一場以搶佔華東市場為目的的行動，與資金是否緊張無關。「因為華東是調控的重災區，所以我們挑出三個樓盤第二期的不同產品，平價入市，以換取市場份額。」

龍湖的目的達到了，5天賣掉了超過九成的房子，收穫了20億元的銷售收入，這是整體成交量不到去年一半的上海許久沒有的盛況了。

失血過多的地產商

過去的九個月裡，維持房地產公司繼續運轉的錢，只有16％來自國內的銀行，達到歷年來的最低點。

5月份開始，京滬廣深四大一線城市的成交量，就開始長期徘徊於去年的一半。北京9月份新開的樓盤，有一半的成績是鴨蛋。

合生創展一度在銷售額和土地儲備上超過了萬科，但今年上半年只賣了53億元（萬科656億元），總借款卻高達300多億港元。迫不得已，今年8月底開盤的「帝景國際」及「合生·麒麟社」相繼打折促銷，且折扣幅度均在10％左右。 

成交量下降，更進一步的結果，是讓處在信貸緊縮環境下的開發商資金鏈雪上加霜，只能繼續選擇降價來緩解壓力。

過去的九個月裡，維持房地產公司繼續運轉的錢，只有16％來自於國內的銀行，達到歷年來的最低點。

捲入「信託門」傳聞的綠城集團，在全國的房地產信託產品中，佔的份額最多。宋衛平本來原本可以不用參與那麼多，但是年初各家銀行向綠城發放的300億元授信（意思是只要銀行有錢、項目合規就可以直接放貸），到現在才批下來差不多三分之一。

南通的一家中型房地產公司總經理許世林，壓根連授信都沒有拿到，於是選擇了引進多個個人或公司股東，「類似於私募基金吧，就是那些管理基金的專業人士。」往年，許世林從銀行也貸不到開發貸款，但還可以利用貿易合同之類的擦邊球拿到一部分錢，現在這條路也被堵死了。

根據央行公佈的數據，2011年上半年發放給開發商的貸款是2千億元，只有去年的一半不到。而放給買房人的貸款，也減少了近四成。

還沒到最糟的時候

「兩次調控的實質不同，這一次的影響也還沒有達到上一次，但將來的影響一定會超過。因為時間更長、手段更激烈、對購買群體的打擊更強。」

對於2008年差點將項目變賣的宋衛平來說，現在還不算太糟。「2008年的國慶，我們已經開始欠款了。」宋對南方週末記者回憶。

中房信就在一份報告裡稱，目前開發商大規模降價，大多情況下並不是因為本身的資金鏈原因，而是為了能夠在第四季度取得更好的業績，給股東和管理層一份好看的業績單。

「無論是大幅降價的樓盤，還是資金鏈緊張的企業，現在都還是個別現象，遠遠沒有達到2008年生死存亡的程度。」陶紅兵還是中期看好後市，所以辭去北方最大的代理銷售機構思源地產總經理一職後，馬上開始著手籌備自己的房地產綜合服務機構。

「現在土地款都是一次性付清的，那麼要撬動一個5萬平米的項目，只需要一兩億的資金即可，拆借20％利率的高利貸都未嘗不可。」陶紅兵如此解釋這兩次調控的不同。

儘管持續了一年半的調控，但當下最直觀的房價鬆動依然表現出結構性調整的特點，比如集中在郊區、中低端以及前期漲價較高的「泡沫」區域。

但這一次的主流開發商對未來的預期大多很悲觀。擁有13500萬平方米的全國最大地主恆大，已經決定從7月開始不再買地。除了因為上半年買了70塊地之外，對後市的判斷恐怕也是重要原因之一。

金地同樣不看好未來一年的後市，該公司一名中層員工告訴南方週末記者：「兩次調控的實質不同，這一次的影響也還沒有達到上一次，但將來的影響一定會超過。因為時間更長、手段更激烈、對購買群體的打擊更強。你看現在一降就是15％以上，因為小幅的降價已經沒有人迎合了。」

「我們顯然正在接近拐點」

南方週末記者採訪的所有業內人士，都肯定地表示，即便有小幅的放開，也不可能再出現2009年的4萬億救市主。

品牌房企的降價之火，或許不能馬上燎原；但下行的趨勢，或許正在明朗化。

在成都，當地一家知名開發商，開始通過合併部門的方式裁員，一如四年前困難之時；在北京，1－8月的成交量都在1萬套以下，一如2008年1—8月 市場整體向下之前；在上海，產權交易所的網站上，如今共有27家房地產企業掛牌等待新主人，而北京今年的併購數量和併購金額都已經比去年翻倍。

「買賣雙方矛盾已經很激烈了，但是上海的供應量少，能買房的也少，所以一直在僵持著，就看誰先跳出來降價。」方方工作室的總諮詢師胡宗亙說，「也許我們掛了電話，又會出來一單。事實上，現在相對於上海的最高點，已經跌了5%－10％。」　

當然，相反的信號同樣存在。過去的十天裡，宏觀政策放鬆的信號又開始出現。先是允許三個地方政府自行發債，然後是央票利率下降（這往往是宏觀政策由緊縮轉向中性的信號之一），再是溫家寶總理最新的發言暗示了定向寬鬆。越來越多的地方政府，也開始隱秘地放開二套房的網簽。

開發商的策略也許會延長實質性降價的到來。只有一個項目的小開發商，不需要資金去周轉，可以撐住不降；而諸如綠城這樣的品牌大開發商，也是把降價這個選項放到了賣項目之後。

但南方週末記者採訪的所有業內人士，都肯定地表示，即便有小幅放開，也不可能再出現2009年的4萬億救市主。

北京師範大學教授鐘偉的判斷是，儘管目前的困難還沒有2008年那麼大，但將來的困難只會有過之而無不及。今年年底和明年上半年將會出現二輪降價，如果沒有意外的調控政策放鬆的話。

「我們顯然正在接近拐點。今年樓市肯定降價。」融創中國董事長孫宏斌向南方週末記者表示。

但任志強仍持不同觀點。他在最近的一次座談會上表示，2013年房價會報復性上漲。