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華潤衝刺

　　就在8月底到9月初的15天內，華潤一口氣在深圳、武漢、西安、溫州和成都五個城市拿下總面積將近53萬平方米的地塊，這花了他們約61億元。

　　最近的一次是在9月7日，在多輪競價後，華潤擊敗萬科和保利，以10.84億的價格拿到了成都錦江區的一塊住宅用地，溢價近4成。

　　而在這之前的半年多里，華潤只在日照和瀋陽拿了兩塊地。在3月的2011年業績發佈會上，華潤置地主席王印當時表示，今年公司買地將會較為審慎，要視銷售狀況而定。

　　現在情況不一樣了。為了增加收入和補充上半年的供應不足，中國的地方政府近兩個月正在推出更多的土地，這對華潤和其他手握重金的大型地產公司們來說無疑是個補倉的好機會。最典型的是萬科，這家公司從8月至今在全國拿地已經用了將近100億元的資金。

　　相比萬科，華潤的拿地策略顯得更快、更有針對性，也更吸引眼球。除了成都之外，他們在武漢也拿到了兩塊關注度很高的位於白沙洲區域的住宅用地。而在首 次拿地的西安，華潤在西咸新區拿到共計400餘畝的「商業+住宅」地塊，這片區域一直被視為西安城區內改造難度最大的地塊，未來它將會成為西安最大的商業 綜合體。最後的一宗約為112畝的地塊在溫州的南湖，那裡將會被用來建成溫州萬象城。

　　在8月14日華潤置地公佈的中期業績中，公司上半年的營業收入達64.53億元人民幣，住宅簽約銷售額為233.14億元，同比上升76.4%。公司 主席王印在發佈會上把快速增長的原因歸結為「六成住宅，四成投資物業」的合理配置，以及華潤在2009年後開始調整的產品策略。

　　在今年1月至8月，華潤累計的合約銷售額達338.7億元，同比上升69.1%，這個增速在去年銷售額前十名的地產公司裡頭排在了第一位—領先於同樣增長的世茂、保利和中海。與華潤相比，萬科和龍湖是持平，而恆大和碧桂園則是負增長。

　　由於完成了年初預定目標的85%，華潤眼下已經將目標值調到了500億。而要在未來數年繼續保持高增速，成了華潤「衝刺」拿地、尤其是在更多城市拿地的主要原因。此前，華潤業務只主要集中在北京、上海和深圳三個城市。

　　花旗銀行房地產亞洲董事總經理蔡金強還告訴《第一財經週刊》，在1月至8月，三四線城市樓盤去化率（指樓盤全部銷售完）是25個月，一二線平均只要13至14個月。華潤在一二線的比重還是很大，這在今年這種三四線城市受創的環境下是有利的局面。

　　華潤集團的央企背景也使得它的融資成本極低。王印在年初就曾公開表示公司目前的融資成本只有3.6%，這些都是其他地產公司難以擁有的優勢—從今年年初至今，華潤置地已至少7次通過銀行貸款的形式獲得將近百億港元的融資。

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Tesco淡出中國

歷經兩年談判，併購之王華潤萬家超市有望吞併一家國際零售巨頭。近日，華潤萬家母公司華潤創業 (00291.HK)宣佈，旗下華潤萬家超市已與Tesco簽訂「諒解備忘錄」(即中文語境中的「協議」)，有意成立一家合資企業，在內地、香港及澳門經營大賣場、超級市場、便利店、現購自運及酒類專賣店業務，雙方佔股比例為80%和20%。

這意味著，在華蹣跚經營9年之後，國際零售巨頭Tesco將淡出中國市場。「雖然Tesco還保有些股權，但這意味著世界第三大零售巨頭已承認在中國經營失敗，無奈揮手告別中國市場。」Tesco旗下 express便利店業態的前負責人表示。

記者獲悉，在此次併購協議中，Tesco並沒有直接獲得現金，而是將其中國所有門店資產置換為合資公司20%的股權。這20%的股份能不能變現，還要看整合後的經營情況。當初Tesco出資數十億元併購樂購超市，從而曲線進入中國市場，並在隨後許多年持續投入，但如今只換得合資公司20%股權。從投資回報角度，這筆交易是否划算，還有待時間的檢驗。

接盤Tesco

「為了這次併購，雙方已經談了兩年之久，『諒解備忘錄』達成之日，便意味著雙方的整合已經開始。」一位接近雙方高層的知情人士告訴記者。

據瞭解，此項併購整合，包括了華創旗下華潤萬家在中國內地和香港的2986家門店以及Tesco在中國的131家門店和購物中心。Tesco預期未來合資公司的銷售額將達到100億英鎊。

上述知情人士告訴記者，與此前華潤併購蘇果超市、江西洪客隆等企業拿出真金白銀不同，此次併購華潤萬家並沒有支付現金給Tesco，而是雙方協議將合資公司20%的股權分配給Tesco.

「之所以採用這樣的交易辦法，是因為近年來Tesco中國門店虧損。雙方決定對華潤萬家數千家門店和Tesco100多家門店進行估值，以此為基礎得出各自股權的分配比例。」上述知情認人士告訴記者。

根據中國連鎖經營協會發佈的2012年全國連鎖百強數據，2012年華潤萬家銷售額約941億元，Tesco中國銷售額約為200億元，各自銷售的比例接近雙方股權80%︰20%的比例。

「儘管新成立的公司用什麼樣的名稱還沒有最終決定。但合資公司的CEO已經確立，華潤萬家已經成立了併購小組進行整合工作。」上述知情人士表示。

記者就上述情況分別向華潤萬家、Tesco進行求證。華潤萬家相關負責人表示，除了公告以外，沒有更多信息需要發佈。Tesco中國區相關負責人對記者表示：「在現階段，雙方僅簽署了『諒解備忘錄』，進行排他性的合作討論，具體合作細節還在商談中。相關交易預計將在2014年中期結束。目前尚不能確定是否能達成交易以及完成的日期。對於相關細節的討論目前尚言之過早。」

「Tesco將指派2位成員進入合資企業的董事會，Tesco將會享有與股權投入一致的股東權利和企業治理權。」Tesco相關負責人補充道。

Tesco中國之殤

儘管Tesco官方發給本報記者的聲明稱：我們將與中國最具規模的多業態零售連鎖企業之一的華潤創業組成合資公司，並從現在排名第8的位置晉陞到銷售額最大的中國零售合資公司。相比作為各自獨立的公司，這將會使我們在這個市場中取得更加強大和更加穩定的地位。但合併之後的公司與Tesco進入中國的初衷已相去甚遠。

梳理自進入中國市場以來Tesco的發展軌跡，不難看出，Tesco在華發展幾乎到了盡頭，戰略上的失誤和管理上的缺失使得其發展並不順利。

從戰略上來看，由於Tesco進入中國的時期較晚，已經錯過了快速發展的先機。2004年，Tesco收購頂新集團旗下樂購連鎖大賣場50%的股權正式進入中國零售業。經過為期兩年的運營後，摸清中國市場門路的Tesco增持樂購股份至90%，成為絕對控股方，標誌著Tesco正式登陸中國市場。而此時，根據中國連鎖經營協會統計的數據，家樂福與沃爾瑪在中國的門店數已經發展為95家和71家。另外，本土如華聯超市、華潤萬家、農工商超市都已經形成氣候，在連鎖百強中居於前列。

Tesco錯失了中國零售業最黃金的時光，而在以後的日子門店盈利變得日益困難。根據記者多方面瞭解，外資大賣場在2009年以後新開門店基本不賺錢。「以Tesco中國為例，去年其銷售額為180億元，門店數為121家。兩者相除，其單店銷售額不到1.5億元。而根據行業平均水平，一座兩萬平方米的大賣場年銷售額達到2.5億元才能達到盈虧平衡。」樂購創始人沈建國給記者這樣算了一筆賬。

此外，由於Tesco是以併購的方式進入中國的，其團隊在默契程度和穩定性上與沃爾瑪、家樂福相比有所差距。「這就好比是抱養過來的孩子，雖然養了很多年，但畢竟不如自己親生的好。」上海尚益企業管理諮詢有限公司總經理胡春才對記者表示。Tesco高層的頻繁變動也印證了這一點。2011年3月，原Tesco韓國區的首席運營官TimAshbown接任中國區首席執行官一職。時隔僅一年多，Tesco中國區再次換帥，原土耳其區首席執行官Paul Ritchie於2012年4月上任。

Tesco一位離職的中層總結了Tesco在華發展的失誤之處。「首先，Tesco收購頂新集團樂購超市的方式進入中國，雖然簡單快速，但由於跨過了洞悉市場與培育核心管理團隊的準備期，發展便缺失了根基，為其失敗埋下最主要的隱患;其次，由於沒有紮實的經驗與團隊根基，Tesco便試圖用複雜的發展審批流程來管控風險，其結果是作繭自縛，將大量優質項目拱手相讓。」

整合難題

在中國零售市場，有三大力量並存。它們分別是：以沃爾瑪、家樂福、Tesco為代表的跨國零售巨頭，以華潤萬家、百聯集團為代表的國有商業巨頭以及以永輝超市、湖南步步高等為代表的區域民營零售企業。

一直以來這三股零售力量形成三足鼎立之勢。而華潤萬家與Tesco的結合將打破這一微妙的平衡，華潤萬家將成為我國零售界的老大。

作為華潤集團旗下零售業板塊，華潤萬家自誕生之日起身上便具有了併購基因。從2002年起，華潤萬家開展的多起併購令人矚目。從華潤萬家發展歷程來看，併購在其快速成長過程中起到了不可或缺的作用。華潤萬家941億元的銷售額中，有接近1/3的銷售額來自華潤蘇果，後者在2004年被華潤萬家收購85%的股權。

從數字上來看，吞併Tesco之後，華潤萬家銷售額將超過1200億元，成為當之無愧的「老大」。然而，其也面臨不小的整合壓力。

首先，業務層面，被併購的Tesco中國門店盈利狀況不佳，不少門店將成為華潤萬家併購之後的「負擔」，這將再一次拉低本來就非常微薄的利潤。在消費低迷、房租上漲、競爭加劇的背景下，傳統零售業已經瀕臨盈利的臨界點。華潤創業發佈的一季度財報顯示，華潤萬家利潤較去年同期減少60.4%。

其次，身為全球第三大零售商的Tesco自身有強大的文化積澱，而華潤萬家併購作風素來強勢。兩種強勢的企業文化的融合很可能發生碰撞。

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華潤置地利潤率之變

經濟觀察報 記者 郭海飛 近日，華潤置地有限公司（以下簡稱「華潤置地」，01109.HK）發佈的2013年中期業績報告顯示，今年上半年實現淨利潤約44億港元，淨利潤率由46.1%下降為27.8%，毛利率也由去年同期的47.6%下降到31.4%。

利潤率大幅下降，成為華潤置地6月17日新任的董事長吳向東面臨的第一個難題。吳向東現年45歲，持有清華大學建築管理學和工程力學雙學位，1993年加入華潤集團，曾任華潤物業有限公司副總經理，2005年加入華潤置地，2009年6月便升任華潤置地CEO。

華潤置地利潤率的下滑，早在三年多前便埋下隱患，面對2010年4月出台的房地產調控，華潤置地開始了加速向三四線城市佈局的步伐。

雖然從去年下半年開始，房地產市場回暖，華潤置地也像其他大型開發商一樣，重新搶佔一二線城市，但這並不能在短期內為其貢獻利潤，而兩三年前拿下的大批三四線城市項目，正在大幅進入結算期，嚴重影響了華潤置地的利潤率。

調控下搶佔三四線城市

面對2009年下半年房價的瘋狂上漲，步入2010年，國務院連出「國十一條」、新「國十條」兩記重拳，通過限購、限貸等一系列政策手段，對房地產市場進行新一輪調控。

在一二線城市嚴格限購限貸、市場前景暗淡的背景下，華潤置地從2010年開始大幅佈局二三線城市。

華潤置地2010年年報顯示，2010年其斥資190億元人民幣，增加了660萬平方米的土地儲備，使其戰略佈局從2009年的22個城市拓展到2010年的31個，新進入揚州、唐山、長春、萬寧、徐州、南昌、泰州、哈爾濱、淄博9個二三線城市。

隨著調控的逐步深入，華潤置地也加快了進入三四線城市的步伐。財報顯示，2011年，華潤置地耗資195億元人民幣，新增942萬平方米土地儲備，新進入南京、常州、鹽城、惠州、威海、秦皇島、贛州、日照8個城市，其中僅有南京一個城市是二線城市，其戰略佈局也由2010年的31個城市增加到39個。

截至2012年3月7日，其土地儲備規劃建築面積約3000萬平方米，但是北京和上海等一線城市土地儲備約200萬平方米，佔比僅約為1/15，而綿陽、常州、南通、徐州、鞍山、萬寧、泰州、淄博、鹽城、惠州、威海、秦皇島、唐山、贛州和日照等十幾個三四線城市，土地儲備達1000萬平方米以上，佔比超過1/3。

然而，三四線城市並沒有為華潤置地貢獻過多的業績。華潤置地2012年年報顯示，2012年其住宅開發業務共實現385億港元的營業額，而綿陽、常州、南通、揚州和廈門等三四線城市，僅貢獻了不到40億港元的營業額，佔比僅約1/10，其餘均為一二線城市所得，其中僅北京、上海和深圳三大一線城市，就貢獻了超過100億港元的營業額，佔比超過26%。

「兩年前，我們開始快速地佈局三四線城市，比如淄博、贛州、唐山、秦皇島等，後來發現情況並不如我們預想的那麼樂觀，依然是一二線城市貢獻了更大的銷售額和利潤。我們可能走得快了一點，城鎮化風潮還沒有完全形成。」華潤置地品牌總監、華潤置地北京公司總經理蔣智生今年初接受經濟觀察報採訪時稱。

財報顯示，華潤置地的毛利率也由2011年的39.5%下降為2012年底的36.9%，這也是華潤置地自2007年上市後，住宅開發業務毛利率首次出現下降，此前其毛利率由2006年的23.8%一直升到2011年的39.5%。

「我們在唐山、秦皇島等城市的銷量上來了，但價格沒怎麼漲。」蔣智生解釋。華潤置地財報顯示，截至2012年底，其唐山橡樹灣項目共實現17萬平方米銷售面積，2012年實現9.4萬平方米銷售面積，但是銷售均價卻由2011年的人民幣10736元/平方米下降為2012年的8547元/平方米，降幅約2000元。

重新向一二線城市傾斜

2012年下半年，隨著房地產市場的回暖，華潤置地也像其他大型開發商一樣，重新搶佔一二線市場。

華潤置地財報顯示，2012年其共斥資93億元人民幣，新增490萬平方米土儲，其中新進入的西安、溫州、南寧三個城市土地儲備達到160多萬平方米；截至8月18日，今年其又耗資204億元人民幣，新增400萬平方米土地，新進入廣州、煙台和太原3個一二線城市，其中還包括以109億元人民幣拿下的深圳前海地王項目。

「從去年下半年開始，我們將資源重新向一二線城市傾斜。」蔣智生稱。華潤置地2013年中期業績報告顯示，雖然華潤置地的土地儲備可規劃建築面積總量與2012年3月初的3000萬平方米持平，但是北京、上海和深圳三個大區從2012年3月初的200萬平方米淨增520萬平方米，到目前的720萬平方米。

「但是一個項目從拿地到實現營業結算，最少需要一年半的時間，在北京、上海這種一線城市，最少需要兩年時間。」同策房產諮詢股份有限公司研究部總監張宏偉向經濟觀察報介紹。因此，華潤置地於去年下半年和今年在一二線城市拿下的大批項目，並不能在短期內為其貢獻營業額和利潤，而其兩三年前在三四線城市拿下的大量項目，正在步入結算期。

2013年中期業績報告顯示，今年上半年華潤置地共實現營業額158億港元，其中住宅開發業務實現126億港元，但是其毛利潤率卻由去年同期的47.6%下降為31.4%。

「主要是由於2010年和2011年，在三四線城市拿下的項目現在進入結算期，而價格和利潤率都沒有一二線城市的項目高。」蔣智生稱，「三四線城市價格漲幅不明顯，銷售量提升也不大，與一二線城市有一個比較大的反差。」

華潤置地2013年中期業績報告也顯示，北京和上海兩大一線城市大區，僅貢獻了36億港元的營業額，在126億港元的總營業額中佔比不到三成，而包括綿陽在內的成都大區卻貢獻了近50億港元的營業額。同時包括常州、南通、鞍山、唐山、徐州、萬寧、泰州、淄博、鹽城、威海、秦皇島、贛州和日照等在內的十幾個三四線城市，2012年已經實現100多億港元的簽約銷售額，隨著在今年上半年部分實現結算，進一步拖累了華潤置地的利潤率。

「比如北京、天津和秦皇島分別為一二三線城市，北京是價格漲得很猛，銷售量也一直恢復得很迅速，但是天津價格漲幅就沒有北京明顯，量當然也很大，到了秦皇島銷售量漲幅就只有一點，價格基本比較平。」蔣智生介紹。

利潤率下滑的另一個原因是，2012年初，在二三線城市手持超過2800萬平方米土地儲備的華潤置地，進行了產品戰略調整。「本集團針對首置和首改的剛性需求，調整產品結構，持續推出中小戶型產品，全年144平方米以下戶型成交佔比超過85%。」時任華潤置地董事會主席的王印在2012年度主席報告中稱，同時加快周轉，2012年共有8個項目實現拿地到開盤週期控制在12個月內。

「面對行業調控，本集團住宅產品繼續聚焦首次置業和首次改善類需求，提供中小戶型產品。」華潤置地新任董事會主席吳向東在2013年中期業績報告中稱，「本集團可結算、可銷售的資源將分佈在更多的城市和更多的項目數量上，且更大比例地來源於剛性需求佔主導的二線、三線城市。」

而這或將進一步拖累華潤置地的利潤率，申銀萬國預計，華潤置地2013年全年毛利率難有提高，「管理層在分析師會議上表示，由於2011-2012年降價週期中銷售的項目，從今年開始大量進入結算通道，而全年入賬的全新項目亦增加到三分之一，因此下半年毛利仍將維持在上半年的30%附近。」

利潤率下滑是行業趨勢

利潤率下滑的，並不只有華潤置地一家。萬科2013年中報顯示，今年上半年其房地產業務毛利率為23.8%，較2012年同期下降2.7個百分點，保利地產今年上半年的房地產業務毛利率由去年同期的37.51%下降為30.91%，而以高利潤著稱的中海地產，2013年上半年的毛利潤率也由去年同期的41%下降為36%。

「長期來看，行業進入下半場之後，利潤率下降的趨勢是存在的。」萬科總裁郁亮曾對媒體表示。「隨著調控的深入和競爭的加劇，整個房地產行業確實出現利潤率下滑的趨勢，以前行業的平均毛利潤率大多在40%以上，現在大致在36%-37%的水平，淨利潤率維持在14%-15%的水平。」張宏偉稱。

但與上述品牌房企相比，華潤置地的利潤率下滑幅度卻是最大的，16.2%的下滑幅度是萬科的6倍、中海地產的3倍多、保利地產的2.45倍。申銀萬國預計，華潤置地的利潤率明年開始將會有小幅回升，「但更顯著的回升則要等到2015年」。

「我相信，城鎮化的發展，一二線城市還是一個重要的方向，市場需求量還會有巨大的釋放。隨著一二線城市項目的入市結算，我相信到今年年底，我們的利潤率就上來了。」蔣智生稱。

「雖然利潤率有所下降，但並不意味著利潤的下滑，隨著住宅產業化和開發週期的加快，房產商的規模逐漸擴大，利潤也將逐步提高。」張宏偉表示。華潤置地2013年中期業績報告也顯示，截至8月18日，其已經鎖定2013年住宅結算額506億元人民幣，已較2012年全年的住宅實際結算營業額高出約62.6%。

「我們保守預測華潤置地今年合約銷售將增兩成至620億，明後兩年仍將保持20%以上的增速，推動2015年突破1000億人民幣。」申銀萬國如此預測華潤置地的前景。

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