立論：地產商有幾發睇恒隆就知
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GS(14)@2012-08-01 10:42:08http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120801/16564616
究竟在香港做發展商有幾發？恒隆地產（101）昨日中午公佈的中期業績，就告訴了大家，懂得坐貨惜售的恒隆，可以為股東創造幾多的價值。
賣樓邊際利潤率達63%
恒隆於上半年，合共出售了9個九龍站君臨天下及108個大角咀浪澄灣貨尾，錄得12.72億元的銷售額，而稅前溢利竟高達7.98億元。該批貨尾單位，成本價只是區區4.74億元，平均邊際利潤率達63%。扣除所得稅後，淨利潤仍高達7億元，大約相當於成本價的1.5倍！
此外，集團於期內，分別出售了葵涌紅 A中心及銅鑼灣栢景臺商舖及停車場，錄得2.2億元出售投資物業收益。
由於2011年同期恒隆並無售樓收益入賬，上半年的售樓收益大幅推高集團基本純利，按年急升72%，報25.2億元。
恒隆主要的業務，是經營中港兩地的零售及寫字樓收租物業。單計收租物業收益，恒隆上半年租金收入按年升12%，報29.6億元；稅前溢利按年升14%，報24.22億元。
以地域劃分，於回顧期內，中港兩地租金收入各佔一半，惟內地租金收入按年急升近26%，而本港業務則只是微升5%。
期內，集團終止金鐘廊衞蘭軒的物業管理業務，亦減持了部份本港收租物業。若扣除相關因素，來自本港持續經營的租金收益，是按年上升7%。
由於內地稅率較重（內地有效稅率21.5%，相對香港是12.4%），以及內地收租物業較新，經營效率暫時略低於恒隆香港較成熟的項目。扣稅後，收租業務分部純利約20億元，香港及內地純利應佔比率，大約是54：46。
半年結之後，恒隆繼續在市場放售多項本港投資物業，主要項目包括藍田麗港城商場、鰂魚涌樂基中心、荃灣汀蘭居。其中汀蘭居已以6.25億元售出，至於麗港城及樂基中心物業，叫價分別為20億元及24億元。
上述多項物業，均由恒隆於多年前興建或向第三者購入。一旦出售成功，預期獲利超過一倍。於半年結，恒隆的資產負債表共持有總值59億元待售物業，現正善價而沽。
內地收租業務 料拋離本港
預期經過今年大舉沽售本港投資物業套現，加上內地收租物業逐步進入收成期，明年開始，恒隆內地收租物業純利，將開始拋離本港市場。
恒隆擁有出色的管理層，可惜的是，該公司的股價亦已反映了相關的管理層溢價──恒隆是目前唯一一隻，股價高於賬面值的港資地產商。
恒隆過往賣樓，往往都能掌握市場高位出貨。過去一年，恒隆加速賣樓，難免令人猜疑，恒隆是否認為本港樓市，正進入摸頂的倒數階段。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
林少陽