李志成：人生有幾多個低息10年？
1 :
GS(14)@2017-09-25 04:08:49【明報專訊】有報告表示，今年第二季香港住宅樓價按年大升超過兩成，升幅冠絕亞洲，全球亦排行第二，僅次於冰島。本港樓價高企不下，上車難度有增無減，二手業主叫價態度強硬「無價講」，市民難免傾向購買一手新盤，發展商近年積極提供高成數按揭吸客似乎成為新常態。消委會日前比較市面上的按揭計劃，提醒市民注意高成數按揭的利息開支，並呼籲準買家量力而為。
消委會比較銀行和發展商提供的住宅物業按揭計劃，前者提供的實際按揭利率，一般介乎1.9至2.15厘，發展商提供的高成數按揭計劃，部分息率相對較高，普遍超過5厘以上，後者利息開支無疑較高，每100萬元貸款的利息，以25年期計算，差距可以達40萬至50萬元不等。不過翻閱樓市歷史數據，本港1990年代期間，銀行的樓按息率曾一度高逾10厘以上，兩者對比之下，現時發展商的高成數樓按息率仍未及當年一半水平。事實上，2008年金融海嘯後，本港樓按息率下滑，至今仍然維持在息率不足2厘水平，正所謂「人生有幾多個10年」，更何况是長達10年的低息時代？樓價升勢未停，政府不時增加印花稅，以及多次收緊按揭，提升市民上車置業的門檻，市場生態持續被扭曲，不少買家為怕錯過這個黃金時代，用盡各種方法置業，有的選擇延長按揭年期，以降低每月供款，有的靠父母籌措首期，發展商亦只能夠「見招拆招」，提供高成數按揭貸款方案，因此成功搶去不少二手客源。
不過筆者相信，即使美國加息，加幅亦相當有限，畢竟美國經濟復蘇步伐緩慢，前景未明朗化，加息只能步步為營，相信低息黃金時代尚未結束。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8643&issue=20170918
李志成：港樓明年中始見加息影響
1 :
GS(14)@2017-10-01 19:18:50【明報專訊】美國聯儲局剛公布議息結果，維持聯邦基金利率不變，並宣布10月開始縮表，啟動縮減約4.5萬億美元資產負債表安排，反映美國長期推行的量化寬鬆貨幣政策正逐漸退出市場。香港置業於議息期間曾進行一項意見調查，發現有62.3%名被訪者認為今年內本港銀行將會加息，可見普遍被訪者早已預計加息因素。
本港市場關注息口走勢影響，是次調查以問卷形式進行，共有541名市民接受訪問。調查發現，約337名被訪者認為今年內本港銀行將會提高按揭息率，佔比62.3%，比重與今年第一及第二季本行進行同類型的調查相若，另外37.7%被訪者相信今年內本港銀行將不會調高按息。
雖然市民早已預期息口逐步正常化，但值得注意的是，市民對加息幅度的影響呈現變化，當中可接受加息1厘以上至2厘及加2厘以上的被訪者比例顯著回落，反映抵禦加息能力有所回落。筆者認為，美國年底前有機會加息一次，加幅最多四分之一厘，本港最快明年初才跟隨加息步伐，相信要明年中始見加息對樓市影響。
事實上，目前房屋政策較息口因素對市民入市意欲影響相對較高，畢竟聯儲局耶倫曾多次預警加息，準買家早已消化美國加息因素，加上下月政府公布的新一份施政報告，市場聚焦新政府推新供應及利民紓困措施助上車置業，以回應置業需求。
現時二手市場筍盤短缺，成交持續徘徊低位，買家入市普遍傾向新盤市場，除了樓齡新，價錢貼近二手，加上發展商配合按揭優惠，支付首期及供款辦法更較二手市場靈活，難免搶去不少二手客源，相信全年勢將跑贏大市。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6527&issue=20170925
李志成﹕新晉屋苑成搶手貨
1 :
GS(14)@2017-10-08 22:01:06【明報專訊】樓市升勢未止，筆者經常聽到身邊有人問，何時才是入市時機？其實樓股息息相關，表現往往同氣連枝。作為股市的投資新手，最快速入門方法，不外乎以熱門的藍籌股來測試水溫。至於樓市，本港物業市場一般以藍籌屋苑表現作為市場的參考指標，近年不少新晉屋苑相繼落成入伙，吸引大量外區居民進駐，租務買賣需求帶動成交轉趨活躍，當中不少市民遷進新界區，造就該區新晉屋苑崛起，表現不下於傳統屋苑。
「藍籌」（Blue Chips）據稱源於西方的賭場遊戲，因為眾多籌碼當中，藍籌代表最高價值的籌碼。大部分人都將恒生指數成分股稱為藍籌股，因為恒生指數是反映港股行情的重要指標。
樓市亦有類似情况，美孚新邨、沙田第一城及太古城等，向來被視為藍籌屋苑代表，未必是市場上最高價屋苑，但成交量肯定是名列前矛，加上位置優越、配套完善、租金長期有支持，投資者自用皆宜，吸引不少用家及長線投資者追捧，高峰期單月成交逾百宗以上，足以代表市况。
流通率高於傳統屋苑
雖然傳統藍籌屋苑不乏捧場客，不過隨着時代轉變，樓齡新以及會所設施較多的新晉屋苑相繼崛起，受歡迎程度有過之而無不及。流通率主要反映屋苑成交的活躍程度，數字愈高代表成交愈暢旺，較成交量的實際數字更為客觀。新晉屋苑崛起，表現更勝傳統藍籌屋苑一籌，特別是元朗區兩個新晉屋苑溱泊及尚悅，雖然樓齡分別僅3及4年，但流通率分別高達8.6%及8.1%，足證其受歡迎程度，假以時日，十大藍籌屋苑可能像藍籌股般需要「換馬」。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1462&issue=20171003
李志成：人行降準 樓股受惠
1 :
GS(14)@2017-10-15 13:58:06【明報專訊】十•一國慶黃金周展開前，人行突然宣布新定向降準措施，市場解讀為「中國放水」，預期準備金率將下降約0.5%至1.5%不等，變相鼓勵銀行向小企業貸款，以及支持實體經濟。有分析指相等於向巿場釋放3,000至4,000億元人民幣，刺激投資市場氣氛，樓股市場同步受惠。
內地預告2018 年實施「遠期定向降準」，恒生指數率先於假期後首日高開，其後升幅擴大，最終收市報超過28000點，單日升逾600點，市場普遍預期恒生指數有望突破29,000點；至於樓市，十•一國慶長假首日，將軍澳大型項目日出康城「晉海」強勢搶灘，首批403伙即日全數沽清，深受市場歡迎，發展商食髓知味，乘勢即時宣布加推194伙，冀把握黃金商機搶盡市場。
值得注意，新供應將至，今年財政年度的首三季，連同「一鐵一局」及私人重建/發展項目一併計算在內，合共提供20,140伙私人住宅供應，已超越2017至18年度私人房屋土地供應目標的1.8萬伙。
料發展商勢必發力提速推盤
早前政府公布第四季賣地計劃，政府將招標出售3幅住宅官地，涉及1,090伙，；雖然如此，但市場聚焦市區豪宅靚地，正所謂物以罕為貴，相信仍會成為賣地市場的焦點所在。
中國放水加上新供應將至，預料發展商勢必發力提速推盤，現時樓市準買家普遍傾斜一手市場，導致上周末大部分區域二手睇樓量出現下跌現象，成交更寥寥可數。隨着新盤積極搶攻市場，筆者相信，短期內買家注意力仍會集中於一手市場，全年表現更是看高一線。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2281&issue=20171009
李志成：適時檢討房策 避免客源重疊
1 :
GS(14)@2017-10-22 14:06:24【明報專訊】施政報告的房屋政策以建立置業階梯為主調，特首期望協助有能力的市民早圓置業夢，政策重點包括與私人發展商合作推出「港人首置上車盤」，讓有較高收入的港人置業。與此同時，亦會增加基層過渡住屋供應，以及將「綠置居」及「白居二」計劃恆常化，讓公屋住戶可從置業階梯逐步上行，業界對此持不同意見。
筆者認為，政府針對性不斷推出「變種」房屋供應，包括早前推出的「綠置居」及「置安心」計劃，無疑能為社會各階層提供適切置業協助，起疏導港人置業需求作用，同時為市場提供更多不同類型的上車選擇。是次「港人首置上車盤」先導計劃，進一步變種，助具備合適條件的年輕家庭上車，在本港樓價目前呈上升趨勢下，不過要注意一點，樓市周期變化不定，長遠樓價有機會出現調整，一旦市况逆轉，該類房屋與私樓客源重疊的情况將會加劇，建議政府適時檢查政策，避免資助房屋供應過盛擾亂市場。
目前政府尚未公布「港人首置上車盤」計劃之申請及限制詳情，該計劃目標客群的個人入息限制介乎2.6萬至3.4萬及家庭入息限制介乎5.2萬至6.8萬，因此筆者相信相關政策，在樓市上升周期時，對私樓市場影響輕微。不過一旦樓市進入下行周期，樓價下調或為市場帶來更多可負擔的置業選擇，當細價樓量目增加，屆時上述資助房屋及私人住宅需求重疊的情况將會加劇，影響需求。而市場亦關注購買「港人首置上車盤」限制，從而降低買家入市意欲。就此，香港政府應因時制宜，隨市場變化而調節，如放寬住宅按揭成數及年期限制、降低住宅物業印花稅及取消壓力測試等，為欲上車者重啟置業之門。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4797&issue=20171016
李志成：重啟換樓鏈助流轉
1 :
GS(14)@2017-10-29 22:23:03【明報專訊】近年樓價屢創新高，變相提高上車門檻，細價樓盤源短缺，市民上車的無力感增強。香港置業於今年第四季初再次進行「置業意向調查」，結果發現，有近九成的受訪者對置業感到困難，有意年內置業的市民只佔總數約23%，比例按季下降39個百分點。不少人均表示，樓價走勢及房屋供應為影響其入市決定的主要因素。
75%受訪者指樓價影響入市
上述「置業意向調查」透過網上問卷形式進行，成功收回312份問卷。結果顯示，有近57%的受訪者看好今年樓市走勢，認為樓價仍有上升空間，然而觀望氣氛較濃，只有71人表示年內會考慮置業，入市意欲創7季新低。有四成三受訪者表示，樓價走勢是影響置業決定最主要因素，按季大幅上升約23個百分點，兩成則認為房屋供應是最影響置業決定的因素，至於樓市調控措施及家庭收入則各佔約12%及9%。
樓價上升是不爭的事實，筆者認為，雖然政府有意將「綠置居」及「白居二」計劃恒常化，以及推出「港人首置上車盤」，惟細節方面仍未公布，對於資金緊絀，市場盤源選擇少的市民而言，難免持觀望態度，考慮入市時更為審慎。
不過現時要在私樓市場置業並非易事，香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首9個月的平均每宗一手私樓註冊金額已超過1,200萬元，入場費動輒近千萬元，即使是二手市場，平均每宗二手住宅註冊金額亦逾660萬元，確實令一般人難以負擔。同時亦期望政府放寬按揭成數及取消壓力測試，分別有22%及9%，藉此重啟二手業主換樓鏈。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7870&issue=20171023
李志成：延退稅釋放換樓動力
1 :
GS(14)@2017-11-04 15:13:04【明報專訊】上星期專欄提到，現時細價樓盤源逐漸減少，樓價接連攀升，物業交投漸分流至中高價物業市場。資料顯示，今年一、二手中高價物業市場表現首次超越細價樓，逾千萬或以上物業佔比亦衝破雙位數水平。筆者認為，政府早前提及有意延長「換樓退稅期」，有助釋放換樓動力，加上未來大單位供應有限，預料高價及豪宅市場升勢持續看俏。
香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料發現，500萬元或以下物業一、二手註冊量比率呈下行趨勢，今年首9個月佔比已跌至39%，創歷史新低，惟本港樓價逾500萬元至1,000萬元的物業率則跑出，佔一、二手住宅註冊量比率升穿四成，達41%，是自1996有紀錄以來首度超越前者。與此同時，逾千萬元或以上物業佔比同樣逐年上漲，當中逾1000萬元至2000萬元物業佔比首度衝破雙位數水平 。
成交回正軌 利市場健康發展
然而大單位出現供不應求情況，截至今年8月底，實用面積介乎1076至1721平方呎的D類及實用面積達1722平方呎以上的E類私人住宅落成量已降至不足6%，可見大單位長遠供應緊絀。綜合各項因素，高價及豪宅物業表現料可看高一線，逾千萬物業一、二手物業註冊量比率，有機會由現時兩成提高至兩成半的新高。
值得注意是，政府有意延長「換樓退稅期」，市場憧憬換樓板塊起動，壓抑已久的換樓需求將會釋放。筆者認為，換樓市場重啟有利市場健康發展，政府亦應隨樓市變化調節政策，如適時放寬按揭成數及年期等，更應逐步減辣，有助讓樓市成交重回正軌，亦避免細價樓湧現衝擊市場。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5962&issue=20171030
李志成：支持積金助首置人士買樓
1 :
GS(14)@2017-11-19 15:38:38【明報專訊】人人都想退休後有個安樂窩，事實上，近年本港樓價節節攀升，細價物業出現短缺，加上金管局收緊按揭，上車門檻亦日漸提高，置業首期不足成為上車族的障礙，一般市民收入實在難以企及。最近，市場再度熱論「強積金助首置」議題，研究是否可放寬提取供款限制，幫補有置業需求的首置人士支付首期。市民能夠多一個渠道籌措資金上車固然好，不過有意見認為，新政策或與強積金作為「退休保障」的原意相違背，概念可行性仍有待商榷。但筆者認為，強積金只要用得其所，其實「置業防老」亦不失為理財良策，日後市民亦可將物業透過逆按揭（又稱安老按揭）作為「退休保障」，安享晚年。
不少人說，「供樓唔難，但首期儲極都唔夠」，尤其是二手樓按揭成數較低，首期動輒過百萬元，市民一時間未必有足夠資金。事實上，早年已有社會聲音要求放寬強積金用途，當中包括用作首置資金，兩年前時任積金局主席的黃友嘉明言，有關做法同樣是累積財富的方法，與強積金推行原意相符，初步構思料獲市民支持。至本月初，當局表示正準備向政府提交研究報告，將由政府決定會否展開諮詢。
正所謂「安居而樂業」，居住問題是退休計劃重要的一環，目前社會上有許多聲音認為，落實放寬強積金用途措施前，需認真研究樓市周期轉折的憂慮，以及是否可以一筆過取用款項及年齡限制等等。有關討論雖仍處於起步階段，有見近年樓價走勢持續向上，增添市民置業難度，筆者認同有關提議具可行性。畢竟樓市長遠有升有跌，政府可制定條款，限制使用強積金置業的市民轉售物業，或轉售物業後，需回撥資金入強積金戶口。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7431&issue=20171113
李志成：樓市飈升 勢不可當
1 :
GS(14)@2017-11-26 14:26:19【明報專訊】新地王誕生後，各大發展商積極推售新盤及貨尾，樓市氣氛暢旺。事實上，自政府房策明朗化後，買家對後市焦慮一掃而空，一手市場持續升溫，在細價盤源短缺下，二手樓價更是拾級而上，多個屋苑均錄得破頂成交，豪宅表現一枝獨秀，多個豪宅盤甫推出，火速吸納本港及內地買家購買力，當中不乏逾半億元交易。筆者認為，日前長沙灣住宅地王破紀錄成交，由中港財團以172億元奪標，反映發展商對後市投以信心一票。再者，股市做好，市場投資情緒升溫，資金續追貴價貨，大碼成交活躍，料豪宅旺勢持續至年底，天價豪宅創舉陸續有來。
現屆政府房策以置業為主導，自施政報告出爐後，首置客續以高價入市，一眾細價樓業主則趁機高沽套現，實行「細屋換大屋」，換樓鏈似乎有轉活迹象。受惠換樓客及投資者入市支撐，中價樓及豪宅再現一輪升勢，根據統計，年初至今豪宅價格升幅約達12%，跑贏整體樓價升幅；一手豪宅市場需求同樣活躍，接連有新盤推出不久即沽清，除了本地客入市外，亦有不少大手內地買家。繼2月份中資投得鴨脷洲地王後，日前長沙灣新地王中標價破紀錄，由多家香港及中資發展商組成的財團投得，料刺激樓市短期升溫，部分賣家更率先還價甚至封盤，反映他們對後市看好。回顧近年本港房地產業，中資發展商積極以高價投地，商業大廈交投亦頻現中資機構的蹤影，至於樓市方面，不少內地客手頭資金充裕，即使需支付額外稅款亦照買無誤，各方內地熱錢確實不斷流入香港地產市場。筆者相信，隨着內地資金繼續湧港，未來會有更多大碼物業成交，有利維持商廈及住宅價格的升勢。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9052&issue=20171120
李志成：股樓暢旺 破頂成交續增
1 :
GS(14)@2017-12-03 18:06:53【明報專訊】近日香港股市牛氣冲天，恒指早前一度重上3萬點，創近10年高位，本港樓市火熱程度更有過之而無不及。自政府公布房屋政策，以「置業作主導」定調後，後市逐漸明朗化，一、二手市場明顯轉旺。尤其是二手方面，近期多個屋苑連環錄得破頂成交，即使業主見市况熾熱而提價，亦不乏用家接貨。筆者認為，年底前多個焦點新盤高價推售，刺激二手市場叫價進取，在盤源短缺情况下，部分用家或怕「高處未算高」而心急入市，破頂成交料陸續有來。
自上周長沙灣誕生地王後，部分區內二手隨即反價或封盤。宇晴軒一個3房戶原先以1050萬元沽售，創下同類單位新高價，惟三日後有新買家追價搶貨，業主賠訂，以1128萬再次沽出單位，實呎突破2萬元水平。
盤少議價空間窄 用家追價入市
事實上二手屢錄破頂成交，除了地王效應外，始終離不開盤源短缺這個因素。自額外印花稅推出後凍結不少購買力，買二手樓當做投資的需求下降，外加按揭規限增添換樓難度，本港整體放盤量持續減少。與此同時，新盤開售氣氛良好，未能買到心頭好的向隅客回流二手，業主叫價亦變得相當進取。雖然業主議價空間收窄，但仍不乏首置或換樓客高追入市，其一是盤源銳減在「僧多粥少」及樓市持續升溫下擔心錯過入市時機；其二是息口仍處較低水平，料本港最快到明年次季才進入加息周期。筆者相信破頂成交會陸續有來，年內市場氣氛維持暢旺。若要讓二手市場換樓鏈重啟、協助市民置業，政府則應因時制宜，考慮放寬換樓期及按揭成數等。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7347&issue=20171127
Next Page