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過去一週，香港一手樓罕有的熱鬧。由長實推出的洪水橋新盤尚城，以自稱的「平通街價」出貨，其餘七、八個發展商見勢盡跟，結果一時間十多個新盤貨尾齊發，市場氣氛相當熱鬧。 長實尚城呎價近五千，在偏遠的洪水橋並非「平通街」，不過愛搞花臣的長實又出撒手鐧。今次長實旗下按揭公司尚乘財富推出「首期一口價」優惠，無論買任何單 位，首期只需固定金額，首期餘數由長實提供二按貸款，即是變相「借埋首期你買樓」，結果在現時用家罕至的淡市，竟然成功吸引一批來自珠三角的大陸打工仔來 港掃貨。他們向朋友借盡、以信用卡碌爆，亦要入市，質素參差，發展商的取態對後市有一定啟示。 本來想搶閘開售，誰知引來各方跟賣的長實，由於新盤尚城位置輸蝕，位處洪水橋，唯有奇招發圍，以每呎四千九百元開盤，執行董事趙國雄形容此價為「平通街 價」。不過同區二手只是呎價三、四千，尚城不算是平，反而其「首期一口價」優惠更為奇招突出。原來樓盤首期按二、三、四房間隔，無論金額多少，分別只需付 五十八、七十八及九十八萬，首期餘額由發展商提供二按包底，變相借埋首期推客上車，不限名額，而且選擇此計劃的買家可獲減樓價百分之二至四，有地產代理指 長實今次希望「一Q清袋」。 買樓團即日抵港 上週五尚城在紅磡國際都會商場開售，本來傳出收二千三百張票，經紀更指要預備通宵賣樓，但記者開售前一小時到達售樓處，現場卻不見人龍。在合約處外，負責 派樓書的職員也不時遞水予記者，他說：「個場都冇人，我好得閒，飲支水先啦。」長實的職員唯有與經紀「夾計」推高樓市氣氛，一名長實高層向一眾經紀訓話 說：「嗱，你哋帶齊五個客先好上嚟排隊，我要谷氣氛呀！氣氛呀！明唔明？」最終，樓盤近七百個單位，整晚賣出百多個。撐起這些成交的，原來全靠一班大陸 客。就在香港置業地產鋪外，圍着七十多個內地客，是整個售樓處最熱鬧的地方。據知這批內地客並非昔日「現兜兜」買樓的上海幫，亦非包白牌車由內地直通來 港、合資買樓的溫州幫，而是來自珠三角一帶。來自廣州的張先生，早上才跟妻子乘火車到紅磡，第一次來香港買樓投資的他，對於樓盤地點、單位間隔、租金回報 等等完全無概念，就以五百萬元購入物業五座中層E一個一千呎單位，「我識得元朗，但就唔知洪水橋喺邊，聽朋友講香港買樓投資好好，所以試吓。我打算出租， 如果租到二萬，就有五釐回報；如果租到六千蚊有一釐多，都好吖。」問他知否洪水橋租值偏低及放租客路成疑，他都不明所以，只推說旁邊的經紀會幫他「搞 掂」。而身穿紫色襯衣、手拿iPhone4的他，只在廣州貿易公司打工，以銀聯信用卡付十多萬訂金，再問內地銀行借百多萬元付首期，他說：「百幾萬首期好 多啦，俾完就無喇，付款辦法未想好，遲些再算。」另一位來自深圳的蕭小姐，實力亦成疑，她說：「我想申請個仔落香港讀書，見呎價四千多，比九龍樓算係平平 哋，但自己不夠錢，唯有問朋友、銀行借錢。我只夠錢買到低層的兩房單位，如果有錢，我一定買多個優質單位投資。」 十盤齊發新盤貨尾大混戰 #未正式開售，價錢屬意向價 大陸客借盡 按記者觀察，這班內地客不如以往一身名牌的內地客，相反大多打扮樸實，男的平頭裝，女的身無名牌。以往長實於國際都會商場賣樓，客人等簽約時多在商場內的 高級日本食肆邊食邊等，但是次就轉到較平民的茶餐廳甚至美食廣場。大堆經紀於火車站外推銷時，以市井口吻，揮着價單向大陸客推擁着說：「喂老細，入嚟執錢 呀！執錢呀！」事實上，這班內地客，亦非做生意的內地豪客，多人表示只是打工仔，首期要賒借才行，上會實力成疑。按發展商公布，其提供的首期可借二按計 劃，有九成買家選購；雖然二按息口達五釐，但大陸客可以平首期上車，計落人民幣匯率更變相八五折，加上供不起亦可選擇在內地「失蹤」，難以追究，對他們來 說又真的搏得過。最近銀行加按息，原來亦與這班「蝗蟲」般的掃貨內地客有關。上週四滙豐加按揭利息，最高加至銀行同業拆息（H）+1.5%，以現時H約 0.2%計算，按息達1.7%，花旗銀行亦跟隨，這與最優惠利率（P）計算的按息只差約0.5釐。工銀亞洲董事兼副總經理黃遠輝指，去年銀行貸款增長額達 百分之二十九，是歷史新高，當中一半是內地客。銀行調高按息，與這班客人息息相關，「以前貸款額一年最多百分之幾增長，未試過咁高。由於有些內地客喺國內 銀行借唔到錢，走嚟香港借。需求咁大，而銀行見同呢班客唔會有長遠嘅關係，就提高毛利加價。」他又指出銀行資金調動亦不如以往容易，令資金成本上升，因此 加按息會是一個趨勢：「好多人將港元轉到人民幣，因為匯率嘅問題，唔係可以即時轉番做港元，資金調動比以往煩。所以唔再可以用銀行水浸形容依家嘅情況。」 十盤屋苑 繼續「無匙」 二手有價無市 長實出奇招，劈價兼二按，才勉強在三日內賣出二百多個單位，對手新鴻基地產位於掃管笏的星堤，農曆年推售時銷情極差，本週一公布大劈價兩成半，平均呎價五 千四百元。新地一向惜售，今次劈價屬非常罕見。在此環境，二手則更慘淡。過去週末，最少有五個大屋苑零成交。一向由香港用家撐住的十大屋苑，自去年十一月 政府推出額外印花稅後，以往賺少少就夠的炒家漸漸絕跡，剩下一班「唔憂賣」的用家獨撐，令二手一直呈乾升狀態。以美孚新邨為例，呎價至今已累升近百分之 七，而沙田第一城更升了一成至一成半。本來政府推出的額外印花稅，將近半年，稅額由樓價一成半減至一成，應可吸引更多去年中買落貨的短期炒家放貨，令供應 增加，軟化價錢刺激成交。但記者查詢，發現十大屋苑的鎖匙盤只有輕微增加，其中康怡花園有四百個放盤，但鎖匙盤只得十九個。好像持有沙田第一城一個五百六 十二呎河景單位的洪小姐。她於去年八月以二百七十二萬買入，今年一月份嘗試以三百二十萬放售，當時記者曾訪問洪小姐，她說：「我試吓個價，諗住升一成先 放。」但有客人想買，她又再提高價格，隔一陣就提價十數萬，記者本週一再致電洪小姐，她表示已調高叫價至三百六十萬，「都無人睇樓o架！不過我依家唔驚 呀，咪擺住先囉，我信仲有得升o架。就算佢回番落嚟，我都有賺。」洪小姐說。 炒家收山唔入貨 現時息口低企，通脹卻嚴重，令不少買家撲入市買磚頭保值，有貨的亦不願放手。不過，有銀行家坦言，香港隨時進入加息周期，成為樓價下調的隱憂。三年前開始 投資天水圍嘉湖山莊的欣欣皮業老闆李之朝，最近就積極出貨準備收山。他將減持手頭上廿多個單位至十多個，亦打算將資金轉到股票市場上。以往炒樓，他會開定 票放地產鋪，只要價啱廿分鐘內就可成交，最高峰手頭上有逾五十個嘉湖單位，不過因為政府嚴打樓市，他打算「收山」：「相信政府會再出招控制樓價，最近多個 新盤發展商出好多優惠吸引買家，銷情都麻麻，成個市其實滯咗，我短期內都唔會入市啦，繼續轉買股票收息。」他於上星期再沽出兩個單位，「成交呎價三千三百 元至三千五百元，對於上車用家都仲叫平，如果可以俾三成首期同應付加一、兩釐息口上調，就買得過。但對於收租投資，我就認為唔啱數，成個市場扭曲晒，以前 回報都有五釐以上，依家得三釐幾。」 中小型樓漲停 政府推地拍賣，金管局又嚴控銀行貸款，成為打擊樓市的短期因素。香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮指出，樓價由年初至今，升幅近一成，綜合多個因素， 他認為中小型樓價再升機會是零：「上星期政府再表態會賣地，提供更多中小型住宅供應，態度清晰。加上中小型樓盤一向是以小市民負擔能力做基礎，今年好多公 司的人工加幅好少，根本追唔到樓價。另一方面，內地宏調，如果樓市係由內地資金帶動，佢哋有機會調番啲錢返國內令樓市受壓。」他又說：「根據過去數據，美 國長債息率升，本港樓價就會跌。依家美長債息口已經係歷史低位，開始上升，因此本港樓價再升嘅空間有限。」現時樓市已危機四伏，有學者認為息口要加十多 次，高過通脹率兩釐以上，樓價才會下跌。這一日何時來臨無人知曉，但現時香港息口已無可再低，肯定未來只有加息的單程路。這就像玩音樂椅，音樂隨時停，挑 通眼眉的發展商已盡快放貨，套現交波給你。 |
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