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和自住不同，投資房地產最在乎的是能創造多少價差；由於房子越搶手，越能將價位拱高，因此投資時要算的是房子的熱度。 三十五歲就已買賣上百戶房子的黃坤鍵，依據「痛苦指數」與「缺貨指數」兩大指標，創造出上億元的身家。 撰文‧梁任瑋 台大法律研究所畢業的黃坤鍵，今年才三十五歲，房地產投資經歷已長達十三年。當他的法律系同學還汲汲於接案時，他在三十歲前就擁有數戶台北市忠孝東路東區收租店面，並在三十一歲住進信義計畫區的億元豪宅。如今，他買賣過的房地產有上百筆之多，已累積了逾億元的淨資產。 啟發黃坤鍵投資房地產的開端，來自家裡經營的攤販生意，「小時候家裡賣過水果、雞肉，都不耐久放，賣不掉只能殺價出清；但房地產放愈久愈值錢，是真正具有保值能力的商品，也是最佳理財工具。」眼見一般商品價格暴起暴落，但房地產只要地段、產品、時機對了，往往一次就能翻身，讓黃坤鍵悄悄立下「要靠房地產致富」的決心。 黃坤鍵的處女秀，是在二○○○年，當時他才大學畢業，看到上課的台北市徐州路台大法學院旁，有一戶七十坪、每坪單價四十萬元、總價近三千萬元的住宅要賣，他直覺認為應下手。黃坤鍵的膽識令親友咋舌，但他不怕房價貴，而是要看房屋的獨特性與價值，也就是「生錢」的能力。他憑著一五○萬元的存款，再向親友籌資三百萬元，向銀行貸款二五五○萬元買下；兩個月後，就以三四三○萬元轉手，賺了四百多萬元。 黃坤鍵能夠迅速集資買房的關鍵，來自於他畢業後一邊當律師，一邊在補習班教書，一個月就有高達四十餘萬元收入進帳。因為收入來源多，親友對他未來的償債能力有信心，所以他籌資十分順利，這也成為他勇於進場投資的後盾。 算買方的喜好 從交易熱度判斷 讓人「不痛苦」易成交從此，黃坤鍵只要一有空檔，就請仲介帶他看房子。他會在心中模擬出價，然後回頭追蹤看過的房子多久賣出去、成交價格，培養對行情的敏銳度及判斷力。三十歲那年，他已看過一千戶房子。 黃坤鍵發現，自住和投資大不相同，「自住看的是自己的需求，投資求的則是最多人的喜好。」畢竟投資的房子是拿來賣的，接手度，甚至搶手度，才是關鍵。對此，黃坤鍵有兩大判斷準則，一是「痛苦指數」，一是「缺貨指數」。 黃坤鍵說，媒體常會公布「購屋痛苦指數」，是指某區域民眾買房的平均總價除以年家戶所得，求出的房價所得比。例如台北市民購屋總價平均是二千一百萬元，大約是家戶所得一二二萬元的十七．二倍，便以「台北市民要不吃不喝十七．二年」才能買房，以凸顯民眾購屋痛苦。 但換個方向解讀，這代表台北市民買房最能接受的總價帶是在二千一百多萬元；也就是說，排除豪宅和店面等特殊產品，若能將房價設定在痛苦指數的範圍內，讓接手的人「不痛苦」，就能夠迅速換手。 因此，台北市室內三十幾坪，三至四房的住家，不要離捷運站太遠，總價在二千多萬元，是最好賣的。黃坤鍵鎖定這些物件，往往一說要賣，就有十幾組買方前來洽詢，很少被議價。 要注意的是，有些房子看起來價值不高，偏偏就有人愛，願意加價，「投資時，能不能讓房子『物超所值』，就得看有沒有眼光看到潛力屋，而創出高價！」黃坤鍵說。 他舉例，曾看過一棟位於台北市樂業街的老公寓一樓非店面的房子，屋主開價三千三百萬元，遠比剛成交的二樓二千七百萬元的價位高出三成多，黃坤鍵認為根本是亂開價，孰料，這房子卻很快地以三千萬元成交。 探究原因，由於老公寓社區停車位一位難尋，而這房子位於邊間，屋主可以在兩側各停一輛自用車，等於多了兩個車位，這兩個「有實無名」的停車位，最起碼值二、三百萬元，因此才能超值出售。 算市場的供需 從就業人口形態 判斷有利投資標的除了看總價，「缺貨指數」也是黃坤鍵判斷投資好房的基準。他表示，自己三不五時就會向仲介及投資同好，探聽哪個區域的哪類房型最好賣，而且最缺，甚至會從一地的就業人口形態，研判最有利於投資的房子。 拿台北市內湖來說，由於內湖科技園區內有近十萬名上班族，最需要的房型就是二至三房，也就是二十至五十坪的產品；但內湖近幾年蓋的多是大坪數豪宅，使中小型房奇貨可居，因此這類型的房子就值得投資。 據了解，就曾有內科的工程師在二○○七年，以每坪三十六萬元買下一戶四十坪的五年成屋，一○年出售時以五十四萬元成交，三年漲了五成，遠高於內湖三、四成的平均漲幅。 算賣家的壓力 屋主若欲急售 表示議價空間還有兩成在兩大原則外，還有一個可遇不可求的投資王道，就是買到賣方急售、低於市價的房子。黃坤鍵透露，屋主急售的房子，要不是自售以節省仲介費，要不就是直接以市場成交行情開價；這類房子，通常議價後還可以降一、兩成，等於以低於市價水位買進。 黃坤鍵在一二年投資一戶位於忠孝東路四段附近的住家，由於屋主有壓力，急著以一坪六十八萬元處分，條件是要配合延後過戶，避開奢侈稅；黃坤鍵覺得這開價明顯低於市價兩、三成，果然，他買進沒多久就以每坪八十五萬元轉售，一坪賺了十七萬元。 羅馬不是一天造成的，黃坤鍵十餘年來的經驗說明了，透過不斷做功課、上場實戰，也可以成為房市贏家。 黃坤鍵 出生：1978年 現職：華亞協和法律事務所律師學歷：台大法律系、台大法律研究所 給投資族的算房叮嚀： 1. 買的時候就想到賣給誰？有多少人會買？甚至估好最多人能接受的價格帶。 2. 有些房子乍看價值不高，但若能在出售時抓住其獨特性（如邊間的一樓房子，可多停兩輛車）進行推銷，即能創高價。 投資該熟知的三套公式： 1.算進出場時間 價量趨勢法 從區域成交量和價的趨勢關係，判斷出場良機。 公式 量增價小漲：市場初升段，可考慮大量進場低接。 量增價大漲：市場主升或末升段，可考慮微量獲利了結。 量縮價小跌：市場初跌段，可考慮適度調節存貨。 量縮價大跌：市場主跌或末跌段，可考慮微量低接進場。 2.算店面賣價 營收回推法 店面的行情與住宅的均價完全脫鉤，也與區域單價行情和坪數大小無關，要看總價，店面營業額或租金行情越高的，總價越高。 公式 店面月營業額×100至200＝店面大致總價店面實收月租金（包括騎樓）×500至1000＝店面大致總價3.算最適合投資的總價帶 痛苦指數法 痛苦指數代表一地最多購屋者能夠承擔的總價區間，故可依各區域的家戶所得×該區域購屋痛苦指數，求得區域最適合投資的總價帶。 公式 台北市：家戶所得×15至20；新北市：家戶所得×10至15；台中市區：家戶所得×6至8；台南市區：家戶所得×4至6；高雄市區：家戶所得×5至7註：上述算式為彙整多位達人心法，僅能算出大致行情，實際房價須視個案而定。 | ||||||