「忌廉哥」主人高志成 炒騰訊賺60萬
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GS(14)@2017-12-05 00:40:05【明報專訊】即使騰訊股價上周顯著調整，惟今年以來仍錄得近1倍的升幅，帶挈不少捧場客贏錢，當中明星貓「忌廉哥」的主人、寵物店的店主高志成便勁賺近60萬元。
高志成在接受訪問時透露，他本身熱中投資股票，而豐盛金融資產管理部董事黃國英在2016年4月曾向他借用「忌廉哥」為投資講座拍宣傳片，故他也參加了該講座，其間黃國英曾大力推介騰訊，故他亦一直留意該股，當時其股價僅160元左右。至今年第二季，騰訊股價在短短一年內股價已勁升近六成，他回想起黃國英的金句「炒股票就要有贏的心態」，調整心態後，他決定放手一搏，斥資134萬元，以每股268元買入5000股騰訊。
上周400元沽3500股 擬370元買回
在高志成大手掃貨後，騰訊股價在跟着半年亦大漲小回，他其間亦曾多次買賣該股，但策略是不會沽清，確保可以捕捉到其中長期的升浪。而經過多次低買高賣後，他已套現的利潤高達60萬元。
在騰訊上周四跌穿400元時，高志成沽出3500股減磅，僅保留1500股(以騰訊上周五收市價385元計，市值57.75萬元)，由於有關持股在扣除之前多次的買賣所賺的60萬元後已屬「零成本」，故他亦坐得安心，「我的策略是賺股不賺錢，會長期持有部分騰訊，不理會其股價高低，因為反正是賺回來的」。展望後市，他估計騰訊股價跌至370至380元將有初步支持，屆時他會考慮買回3500股騰訊。
[封面故事]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8526&issue=20171204
李志成：「白居二」恒常化助房屋流轉
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GS(14)@2017-12-18 03:35:04【明報專訊】近日本港天氣開始轉冷，不過無礙市民出外睇樓意欲，樓市還是持續地熱烘烘。發展商看好一手市况當旺，紛紛重推項目貨尾，甚至擬加價推售，二手市場受氣氛帶動，連環錄得破頂交易，當中更有不少來自資助房屋。政府早前落實會於明年首季推出2,500個「白居二」配額，預料可為市場注入新動力，有上車客憂慮遲買更貴，因而加快入市。觀乎過去兩輪「白居二」的反應，計劃恒常化料增加居屋第二市場需求，而在新供應有限的情況下，或有助加快公營甚至私營房屋流轉。
據土地註冊處資料顯示，今年首11個月每宗二手居屋註冊金額已突破400萬關口，攀升至逾437萬元，按年急增近兩成；年初至今累計升幅則達約17%。就以上月成交的二手居屋單位為例，柴灣康翠臺6座高層F室，單位實用面積757平方呎，最終以830萬元（已補地價）成交，平均實用呎價達10,964元，幾乎追貼私樓水平。
適時檢討房策 助釋放二手盤源
市民如果有留意到，房協新一輪資助出售房屋早前收表逾9.4萬份，錄得超額認購151倍，當中超過九成為白表申請者，數字間接反映出市民置業需求未減。事實上，「白居二」實有助疏導部分置業需求，惟受制於居屋業主一向惜售，加上二手私樓價格持續升，居屋業主難覓換樓目標，供少於求的情况下，計劃未必立時見效。要解決二手流通量偏低問題，並重新驅動二手市場換樓鏈，政府應按時檢討房屋政策，適度放寬按揭及降低印花稅，令首置客得以用較少首期成功置業，亦協助居屋向隅客或業主轉投私樓市場。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0413&issue=20171211
李志成﹕小家庭成大趨勢
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GS(14)@2018-01-07 13:52:35【明報專訊】香港人愈來愈傾向組織小家庭，近年發展商為迎合這一股趨勢，接連推出主攻細單位的項目，成功吸納客源。香港置業早前進行的置業意向調查，結果亦顯示，逾八成受訪者家庭成員數目都只有3人或以下，引伸至預算購買中小型單位的人也佔六成多。最近的新盤開價相對進取，部分準買家選擇回流二手市場，但據政府最新統計數字反映，2017年，港九新界的細單位樓價升幅實際上已超越大市的11%，市民要購得心頭好，難免要增加預算。
現代社會人口結構與以往不同，政府統計處資料顯示，現時本港家庭住戶平均人數約為2.8；截至2017年第三季，1人和2人家庭戶數分別按年增長逾2%及3.5%，4人家庭反之跌近1%，可見面積較小的物業會相對吃香。
據本行最新調查顯示，有兩成受訪者預算購買實呎小於431平方呎的單位，亦有逾四成人表示有意購買呎為431至752平方呎的單位，亦即差餉物業估價署所指的A類及B類中小型單位。
四成人料最少花500萬買心頭好
本港樓價升勢持續多時，雖然說細單位上車相對容易，但因為需求甚多，刺激發展商新盤進取定價，更帶動供應緊絀的二手樓價上升。有39%受訪者認為，以目前市况而言，最少要花500萬元至699萬元才可覓得心頭好，更有24%人認為入市預算要達到700萬元至999萬元。另一值得注意的是，有53%受訪者表示傾向買二手樓。料隨着辣招的轉售限期解封，未來二手流通量會進一步上升。至於傾向買一手樓的人，最主要是發展商提供按揭優惠，展望今年，二手有望跑贏一手。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6609&issue=20180102
李志成：新年伊始 樓股齊鳴
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GS(14)@2018-01-15 01:49:57【明報專訊】2018年伊始，樓股齊旺。恒指重返30000點水平，至於樓市方面，頭炮新盤收票反應亦見理想，筆者對市况前景仍然樂觀。去年多個新盤相繼入伙，據差餉物業估價署推算，今年一手私宅落成量達19,526伙；雖然供應量料按年有所增加，但準買家入市需求及意欲未減，且加息影響輕微，相信樓價仍有上升空間，更有望突破連續20個月升勢，全年預期升近一成。
今年樓價料升一成
一手市場蓄勢待發，二手交投氣氛也顯著好轉。香港置業於剛過去的聖誕節及元旦假期，十大屋苑周末二手成交宗數均錄雙位數字，是自去年3月底以來重上此水平，部分準買家擔心假期過後「筍貨」更少，故儘管議價空間已收窄至1%至2%，他們亦加快入市，租務市况亦見活躍，尤其是樓齡較新或新入伙的屋苑。
樓市氣氛向好，發展商於新盤定價進取，為數不少的準買家遂回流二手覓盤，近期多個屋苑二手成交有所增加。寶林邨早前連錄多宗成交，其中3房戶以綠表價335萬元易手，晉身將軍澳歷來最貴的未補價公屋王，筆者對二手價量短期看升。
此與本行早前進行的調查結果接近，逾560名受訪者當中，最多受訪者傾向購買樓齡10年或以下的物業，約有41%，其次傾向購買樓齡10年以上至15年的人有29%，即鍾情買樓齡15年或以下的人佔比達七成。至於註冊量方面，去年十大新晉屋苑的註冊量按年同期錄得逾兩成升幅，當中有6個錄得雙位數增長。相比之下，十大傳統屋苑註冊量相對失色，去年按年下跌約6.3%，相信今年新晉屋苑表現仍看高一線。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8073&issue=20180108
李志成：2017十大新盤王 荃灣區稱冠
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GS(14)@2018-01-22 05:16:55【明報專訊】回顧2017年，本港樓市交投暢旺，住宅及非住宅物業市場表現造好，帶動整體物業市場註冊量水漲船高。當中新盤銷售大收旺場，錄得「價量齊升」，2017全年沽逾1.87萬伙，創近10年新高，吸金近2400億元，較去年高位升約24%，創歷來新高，比1997年多出1倍有多。十大新盤王當中，荃灣區兩盤囊括冠軍及季軍寶座，吸金率合共高達47%，成為全年大贏家。
2017年整體物業註冊量創5年新高，其中原因是住宅市場交投暢旺所帶動，無論一手私樓抑或二手住宅宗數皆按年齊升，而升幅亦相若。在不包括一手公營房屋之下，2017年全年一手私樓註冊量錄18657宗，按年增加約11.1%，並創13年新高；二手住宅方面，雖然近年除受辣招打擊外，新盤市場亦吸納不少二手客源，但過去一年二手住宅註冊量按年仍錄逾一成升幅。要數2017年最強新盤，非荃灣海之戀系列莫屬。2017年荃灣海之戀第1期及2期海之戀·愛炫美吸金力強，累計註冊量分別為964伙及1229伙，囊括2017年新盤王冠軍及季軍。
展望2018年，觀塘、將軍澳、西九龍即將有大型項目登場，預期新盤焦點有望重返九龍，該區勢成兵家必爭之地。其中將軍澳有兩大新盤項目正摩拳擦掌。與此同時，九龍區另一重點項目，為觀塘市中心第二、第三期發展區，項目設有4幢分層住宅，合共約2000伙。至於新界區方面，大埔白石角項目及屯門兩個新盤料於上半年推出，港島區供應料2000至3000伙，惟重點盤均以豪宅項目為主，包括海璇及北角繼園里Fleur Ravilia，相信今年新盤市場持續火熱，2018新盤將有激鬥。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8355&issue=20180115
李志成：切合市場變化 「鬆綁」助上車
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GS(14)@2018-01-22 06:15:34【明報專訊】現屆政府稱以「置業主導」作房屋階梯，有見本港樓價持續上升，財政司長陳茂波早前便於立法會上，表示考慮放寬按揭保險成數。筆者相信，若保險限制若可上調，將有助減輕置業首期壓力，預料可惠及首置客和換樓人士，回歸二手市場尋找合適物業，讓壓抑多時的二手購置力得以釋放。
近年政府先後多次宣布樓市監管措施，降低按揭成數上限，目前只有400萬以下物業才可承造九成按揭，600萬元以上物業則不能承做按揭保險。然而本港樓價升勢不斷，「上車盤」價格愈推愈高，當二手居屋成交價都接連破頂，低於600萬元的二手私樓更是「買少見少」；首置人士的置業成本提高，窒礙部分人的上車機會，在樓市節節上升之下，反映出有關措施不合時宜，應適時檢討及上調指標。
平衡信貸風險與置業需求
綜合土地註冊處及香港置業研究部資料顯示，去年12月本港平均每宗二手註冊金額已突破700萬元關口，約達757萬元，按月上升逾8%；全年平均每宗二手註冊金額則約為694萬元，較2016年全年的597萬元，升幅逾16%。當然，樓市措施絕不可輕率處理。筆者明白，在市場多變及風險有可能增加的情况下，政府有必要加強銀行的信貸風險管理。然而，在政府多次推出樓市管控，樓市炒風近乎遏止，市民期望政府協助上車人士置業。
所以，以400萬元作為上車盤準則，幾乎脫離現實，筆者建議政府可將金額上調至600萬元。另一方面，當樓按限制得以「鬆綁」，相信能令二手物業市場轉為活躍，成交量可望逐步提升。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4599&issue=20180122
李志成：買樓好定買股好？
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GS(14)@2018-02-04 20:55:53【明報專訊】近日恒指突破歷史高位後持續創新高，間中雖有調整，不過對比去年12月至今的累計升幅，調整幅度可謂微不足道。有見港股日日升，部分股評人認為，不少人或者都會心癢癢，想入市買股票。另一邊廂，樓市同樣旺場，觀塘住宅地皮高價沽出後，區內業主即反價賣盤，市場上又再掀起另一番破頂潮。有許多人都會問，若然想要作投資決定，到底是買樓好還是買股好？筆者認為要視乎讀者本身財政狀况及膽識，因為每個人的本金及承受風險的能力各有不同，難以一概而論，暫且在本欄分享一點個人心得。
有人認為股票投資本小利大，手續費低之餘，亦可以隨時換馬，轉身速度較買樓快。求穩陣的投資者，通常選擇風險較低的藍籌股賺息，若然夠眼光，買中騰訊之類的潛力股，長遠有望獲得可觀回報。而傾向買樓投資的人，假如搭上樓市順風車，不但可賺取物業升值回報，若單位出租，每月都會有淨現金流入，兼賺租金回報，即使港息有機會跟隨美國上調，相信步伐會較緩慢，業主仍可取穩定回報，再者，近日物業市場連環錄得高價成交，樓市見頂言之過早，料升值潛力仍在。
博取回報快的人，或者會認為買樓投資的利潤升幅慢，故寧願炒股票，有機會「扑中」股票，一日之間爆升幾倍賺錢離場。不過，正如老一輩說，有磚頭揸手比較有渣拿，樓價升可以沽貨、以小換大；而即使市况逆轉，出租單位都起碼有租金落袋。其一香港地租樓成本其實不低，與其幫人供樓，買樓自住至少有個自住私人安樂窩；房屋供應亦會增加，但就目前來看，樓市升勢預料持續，住宅物業仍是相對穩健及回報較高的投資。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4699&issue=20180129
李志成：狗年新氣象 推盤潮重現
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GS(14)@2018-02-12 07:07:54【明報專訊】農曆新年將至，筆者在此先向各位讀者拜個早年，祝願大家在狗年心想事成、金銀滿屋！本月一手未有大型新盤供應，撇除貨尾及月初開賣的馬頭角津匯，有機會開售的數個項目均是規模較細的樓盤，市場焦點落於豪宅新盤及二手市場。節日氣氛漸濃，部分發展商代表早前已表示，旗下大型新盤仍待取得售樓紙，故相信一手推盤潮有機會於農曆新年後才出現，與此同時，資助房屋市場亦隨着「白居二」計劃再起動，為市場注入動力。
早前馬頭角新盤津匯收票反應不俗，首輪沽近八成單位，發展商旋即宣布加價再推數十伙。綜合發展商及市場資訊，月內有機會以招標形式推出的豪宅盤，還有沙田九肚山澐瀚、已屆現樓的何文田明寓，至於沙田雲海其中3個洋房亦於早前重新招標，將於下月底截止。
置業需求殷切 後市仍然看俏
本港樓價攀升多月仍未見頂，根據本行研究部資料顯示，今年首月樓價按月升約1.5%，為近9個月來按月最大升幅；平均實用呎價亦略漲約185元，至12,382元。早前有機構公布最新市民置業意向調查，超過六成市民料未來12個月樓價會繼續升，比例創近6個月新高，部分受訪者更指現時「並非置業好時機」。不過話雖如此，調查發現有兩成受訪者表示有興趣置業，可見樓市剛需持續，筆者相信今年樓市前景仍然看俏。
另方面，房委會公佈新一輪「白居二」安排。根據過往兩輪「白居二」計劃推出經驗，相信「白居二」恆常化有助加快公營流轉，間接令私樓市場受惠，整體樓市氣氛將持續向好。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3130&issue=20180212
李志成：農曆新年將至 樓市迎早春
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GS(14)@2018-02-12 07:11:12【明報專訊】距離農曆新年10多天，相信各位打工仔都希望早日收爐，休養生息迎接狗年來臨。傳統來說，農曆年假前一般是樓市買賣淡季，睇樓量及成交量都會減少，不過今年的情况卻不同，「樓市小陽春」早於假期前已出現。年初至今，港股表現活躍，市場資金湧現，加上早前觀塘地皮高價批出等消息，帶動樓市做好、樓價再現破頂潮，市民置業意欲似乎未受假期氣氛影響。本港十大屋苑交投近日亦加快，據香港置業旗下分行的資料顯示，上月底本行周末十大屋苑合共錄得15宗成交，創下68周新高。
以往過年前人人忙着過節拜年，一般不會趕於年底前考慮置業，樓市比較淡靜。過年後，市場積存的購買力陸續釋放，因此出現「小陽春」、亦即成交量反彈現象。然而今年一開局，一手、二手市場持續熱賣，樓價走勢同步向上，個別屋苑再現買家追價入市情况，相信是因為市區筍盤貨源續減，心急的買家都快快落訂，趕及新年前扑槌，「陽春市」提前出現。
差估署早前公布，本港樓價指數連續14個月破頂，升勢維持了21個月，總結去年樓價累升近14.8%。不少業界及市場人士預料，今年樓價不會出現下調情况，與筆者看法一致，主要因為未見到有令樓市大幅調整的因素。息口方面，誠如筆者之前所講，本港銀行加息步伐不會太快，對置業人士影響不大。除了本地市民置業需求外，「北水」持續湧入同樣利好樓市。有中資銀行早前公布首季跨境銀行需求數據，其中按揭及個人貸款指數按季回升2.8至62.5的水平。此外，內地市場資金氾濫、謀求出路，人民幣走勢由貶轉穩，相信「北水南下」料繼續支撐樓市。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0457&issue=20180205
李志成：庫房水浸 宜寬減印花稅
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GS(14)@2018-02-27 08:04:47【明報專訊】最新一份財政預算案即將於28日（周三）公布，會計業界早前已預測，今個財年的盈餘非常可觀，料高達1500億至1800億元。政府庫房水浸，社會各界當然希望可以「派糖」還富於民，有不少政界代表都支持直接派錢，認為可以讓市民直接受惠，亦是覆蓋面最廣的做法。
回顧近年的財政預算案，「派糖」措施不外乎幾類，例如寬免差餉、寬減薪俸稅及利得稅，另外亦曾推行一次過紓困措施，包括代繳公屋租戶租金及基層生活津貼「雙糧」等等。事實上，除了以盈餘扶助長者與基層生活外，不少中產人士亦希望政府可以推出良策，以減輕稅務負擔及解決住屋需求。
有關新一份預算案，財政司長陳茂波早前已透露，未有考慮派錢，亦不會調低薪俸稅等。筆者明白，此做法是為了為平衡本港長遠發展，有需要增撥資源應付發展需要，但相信難免會令部分市民感到失望，認為預算案內容欠缺驚喜。
筆者認為，政府有需要適時改變理財思維，回應市民訴求。以「寬免港人首置印花稅」為例，主要是針對市民上車需求，有助降低置業成本；此外，亦可考慮「放寬按揭貸款成數」或「按揭保險計劃」。
預算案應交代土地供應情况
房屋問題一向為社會討論焦點，亦是政府迫切需要面對的民生議題。其次是供應問題，儘管「白居二」及「綠置居」等計劃有助疏導部分置業需求，但首階段供應畢竟有限，再加上土地供應規劃未明及低息環境之下，樓價易升難跌。因此，政府確有需要釋除市民疑慮，於預算案中交代短中長期土地供應情况。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2947&issue=20180226
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