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發改委明確不動產登記收費標準 十六種情形可減免

12日據發改委網站消息，近日，國家發展改革委會同財政部印發《關於不動產登記收費標準等有關問題的通知》，明確不動產登記收費標準及收費優惠減免政策，規範不動產登記收費行為，保護不動產權利人合法權益。

通知明確，實行“房地一體”登記，即將現行房屋及其建設用地分別登記、兩次收取登記費，統一整合為一次登記、只收取一次登記費。廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和棚戶區改造安置住房所有權及其建設用地使用權辦理不動產登記，實行零費率。住宅類不動產登記收費標準為每件80元，非住宅類不動產登記收費標準為每件550元。按規定核發一本不動產權屬證書的，不收取證書工本費。

通知規定，對16種不動產登記實行收費減免優惠。

一是減半收取登記費。包括不動產更正登記、異議登記;

不動產權利人姓名、名稱、身份證明類型等發生變更申請變更登記;

同一權利人因分割、合並不動產申請變更登記等4種情形。

二是免收登記費。包括小微企業(含個體工商戶)申請不動產登記;

申請與房屋配套的車庫、車位、儲藏室等登記，不單獨核發不動產權屬證書的;

因行政區劃調整導致不動產坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更而申請變更登記的;

農村集體經濟組織成員以家庭承包或其他方式承包取得農用地的土地承包經營權申請登記的;

農村集體經濟組織成員以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有權及其占用的林地承包經營權申請登記的;

依法由農民集體使用的國有農用地從事種植業、林業、畜牧業、漁業等農業生產，申請土地承包經營權登記或國有農用地使用權登記的;

因農村集體產權制度改革導致土地、房屋等確權變更而申請變更登記的;

國家法律、法規規定予以免收的等8種情形。

三是只收取證書工本費，每本10元。包括申請宅基地使用權及地上房屋所有權登記;單獨申請宅基地使用權登記;

夫妻間不動產權利人變更，申請登記;因不動產權屬證書丟失、損壞等原因申請補發、換發證書的等4種情形。

通知明確，不動產登記費由登記為不動產權利人的一方繳納。不動產抵押權登記，登記費由登記為抵押權人的一方繳納。房地產開發企業不得把新建商品房辦理首次登記的登記費，以及因提供測繪資料所產生的測繪費等其他費用轉嫁給購房人承擔;向購房人提供抵押貸款的商業銀行，不得把辦理抵押權登記的費用轉嫁給購房人承擔。

通知規定，不動產登記機構依法辦理不動產查封登記、註銷登記、預告登記和因不動產登記機構錯誤導致的更正登記，不得收取不動產登記費。核發不動產登記證明，不得收取登記證明工本費。除不動產權利首次登記，不動產界址、空間界限、面積等自然狀況發生變化，以及不動產登記申請人要求重新測量外，不動產登記機構已有不動產測繪成果資料的，不得要求登記申請人重複提供並收費。不動產登記機構應認真執行收費公示制度，不得擅自增加收費項目、擴大收費範圍、提高收費標準或加收其他任何費用，並自覺接受價格、財政部門的監督檢查。

政策實施後，全國每年可減輕不動產登記申請人負擔約5億元。

浙商財險：已提交辦理僑興不動產抵押登記申請 理賠仍需補充材料

12月22日晚間，浙商財險發布關於僑興私募債保證保險有關情況的說明稱，公司在僑興電訊、僑興電信私募債違約後，第一時間成立了由高管、律師、專業人員組成的專項工作小組，全力以赴地處理這起理賠案件。現就大家關心的問題做出說明如下：

一、關於補充資料通知的說明

第一，僑興電訊、僑興電信私募債保證保險為涉及互聯網產品的保證保險業務，與傳統保險業務具有較大區別。

第二，被保險人數量眾多，索賠材料數量較多，還存在部分投資人已“變現”的複雜情況，增加了我司理賠審核的難度。

第三，僑興電訊、僑興電信私募債保證保險業務交易結構複雜，法律關系複雜，我司需要專業人士投入大量時間進行研究。

第四，根據《保險法》規定，保險人只有一次機會要求補充提供理賠資料。

鑒於上述原因，我司需要全面、細致地審核投保索賠資料，並一次性通知補充提供理賠資料，確保被保險人的合法權益。

二、關於風控措施和償付能力的說明

僑興電訊、僑興電信私募債保證保險業務中，僑興集團董事長吳瑞林向我司提供個人無限連帶責任擔保，某金融機構出具了履約保函。

此外，有媒體咨詢我司是否已經獲得僑興6億資產抵押。12月19日，我司已向相關政府主管部門遞交辦理僑興不動產抵押登記申請。截至目前，我司尚未取得相應的他項權證。後期能否取得，存在較大的不確定性。

截至2016年3季度末，我司償付能力充足率為266.24%，符合保險監管要求。

此類涉及互聯網產品的保證保險業務理賠，牽涉被保險人數量多，交易結構複雜，與常規的理賠有所不同。希望社會各界能理性看待此次理賠案件，不要把正常的理賠工作看成拖延、扯皮甚至推諉。

買哪兒宣布獲近千萬投資：欲打造一個全球不動產特賣平臺

淩誌傑 2016-12-22 09:26

i黑馬訊 12月21日消息，黑馬營十一期營員企業、地產尾盤售賣平臺買哪兒今日向i黑馬透露，公司已完成近千萬Pre-A輪融資，本輪融資由黑馬基金領投。

黑馬營十一期營員、買哪兒創始人史剛告訴i黑馬，本輪融資將主要用於城市拓展。

成立買哪兒前，史剛在傳統房地產行業有長達十五年的求索。2014年，他越來越清晰的感受到移動互聯網對各行各業的影響，房地產行業自然也不例外。史剛告訴i黑馬，過去，國內的房產中介大多服務於賣方市場，但在國外，房地產行業是一個雙邊服務的市場，他希望買哪兒能成為買房者的顧問，為購房者提供服務。

但很快，史剛發現這個模式在國內並不可行。原因在於，在國內的房地產市場，房源方一直處於主導地位，這幾乎完全是一個賣方市場。其次，用戶數據的收集並不容易，同時平臺也難以將用戶的需求標準化，更讓史剛煩惱的是，在國內市場向買方收費幾乎是不可能的。

不過這段摸索讓史剛發現了一個新的機會：每個房產開發項目最後都會剩下一兩個億的尾盤，即便房產開發商最後都會對這些尾盤做打折處理，但其還要為這些分散的尾盤支付相對高昂的營銷成本。這些庫存對開發商而言是一個極大的浪費，但在過去並沒有人關註這個萬億的市場。

能不能把這些房源集中起來營銷售賣？2016年8月，買哪兒正式轉型地產尾盤售賣平臺，公司旨在集中優質尾盤的基礎上，通過線上線下營銷幫買房人高效匹配低價樓盤，幫開發商實現高獲客效率和高成交轉化。

“這個事沒有什麽不好，很多人之所以會買尾盤，二手房，確實是目前存在巨大的支付壓力。在購房的時候支付能力是第一位的，尾盤雖不夠完美，但價格足夠低，可以滿足很多人的需求。”史剛說。

目前，買哪兒進駐了南京、鹽城兩個城市，平臺共計有近萬套房源。史剛介紹，每進駐一個城市，買哪兒會對城市劃分片區，然後由BD到各個片區挖掘優質尾盤房源。通常情況下，超過18個月以上未賣出的房源，被買哪兒定義為尾盤。不過，史剛解釋，尾盤並不像人們觀念中的位置偏僻的房源，這里面主要分三種：一是開發商定價策略出現問題形成的庫存；二是開發商宣傳周期沒把握好形成的庫存；三是開發商保留的房源或是一些用戶購買之後又退掉的房源。

買哪兒與開發商的合作目前主要有兩種，一種是尾盤銷售，另一種是限時特賣房源。前者售房周期彈性大，開發商對售房的時間限定弱，一般為3到6個月；後者具有較強的時間限制，到期即取消。

傭金方面，買哪兒目前並沒有太多限定，完全取決於商談結果，不過史剛表示，尾盤銷售原本就是開發商的一個痛點，所以開發商支付的傭金還是比較高的，基本可以達到房源銷售額的3%到6%。“我們公司的商務拓展人員不到十個，這也是因為跟開發商談合作還是相對簡單的，在一定的折扣範圍內，開發商都願意把房子交由我們來銷售的。對他們來說，自己清庫存也需要一定的成本。”

有了房源如何獲取流量，從而銷售出去是一個大問題。買哪兒在流量獲取上主要來自兩個方面：一是在網站、新媒體以及當地的自媒體上做互聯網投放；二是通過買哪兒的網站導流。據悉，目前來自買哪兒的流量基本能占到全部流量的一半。

從今年8月份至今的三四個月時間里，史剛一直在帶領著買哪兒極速狂奔。據悉，目前買哪兒單月銷售額已過億。史剛稱，明年買哪兒打算完成單月過5億的銷售額，同時盡快完成一兩輪融資，繼續以二三線城市為切入口，再開拓5到7個城市。“二三線城市的房源庫存量遠比一線城市大。”

不過在互聯網速度下，史剛也遇到了一些不可避免的難題。比如如何找到能夠開拓新城市，對當地房地產市場熟悉的人，如何對房源進行甄別等等。與此同時，買哪兒還面臨著鏈家、我愛我家等巨頭的虎視眈眈。對此，史剛並不擔心，他表示，雙方在實際運營和市場定位都是不同的，在市場定位方面，買哪兒會篩選優質尾盤，而後重新包裝、上架，跟二手房及新房銷售不一樣；運營方面，其也和正常樓房銷售不同，尾盤是多個分散的樓盤集合在一起，有的是公寓，有的是普通住宅，有的是商業辦公區，種類多，需要分類做不同的宣傳推廣。

談及未來，史剛稱，首先買哪兒會是一個具備人房匹配功能的房地產大數據平臺，其次，買哪兒會成為一個金融屬性很強的平臺。他進一步解釋，開發商如果急於出售尾盤收回投資，買哪兒可以讓出資方把錢先給開發商，同時把尾盤打包成基金，進行證券化，換取一年的銷售周期，只要其中的打折空間能夠涵蓋資金端的成本和銷售成本，這個事情就可以做。

“這個模式在國外已經相當成熟了，尾盤的金融化會是我們未來的一個主要方向。我們的最終目標是成為全國、甚至是全球最大的不動產特賣平臺 。”史剛說。

資本寒冬，許多企業都為融資犯愁。然而，黑馬成長營里，這個“冬天”並不冷。

10月27日，黑馬成長營十二期結業。據統計，在將近一年的學習期間（2015年12月至2016年10月），167位營員逆勢而上，共有49人獲得融資，融資總額達27.3億元，其中18人斬獲A輪及以上融資。此外，十二期還發生36筆營員互投，總金額達數千萬元。

“融資”已經成為黑馬成長營的顯著標簽。在這里，營員們不斷成長、蛻變。

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“尚方寶劍”發威 全國不動產登記推進加速

在專項督查的推動下，全國不動產統一登記工作有了最新進展。

第一財經記者獲悉，截至12月15日，全國實現“頒新停舊”的地市增加50個、縣增加311個，所有地市全部實現了“頒新停舊”，除西藏的部分縣外，其他省(區、市)的縣全部實現“頒新停舊”。 全國完成登記資料移交的地市增加81個、縣增加801個，不動產登記資料移交取得重大進展。

此前，官方披露的信息是，截止到今年11月20日，全國24個省(區、市)實現所有地市、縣“發新停舊”。

再往前的7月21日，全國335個地市、2855個縣區中，有170個地市、1451個縣市區實施不動產統一登記，分別占比50.7%、50.8%。

國土部部長姜大明今年年初曾表示，2016年要重點抓好不動產統一登記制度在基層落地，力爭年底前所有市縣頒發新證、停發舊證，2017年實現登記機構、登記簿證、登記依據和信息平臺“四統一”。加快推進農村房地一體的宅基地和集體建設用地確權登記。

市縣不動產統一登記工作進度逐漸加快，主要原因在今年國務院將其納入了專項督查之中。在國土督察機構近期派出的數十個督察組推動下，全國實現不動產統一登記“頒發新證、停發舊證”的地方政府大為增加。

建立和實施不動產統一登記制度是列入2016年國務院辦公廳專項督查的重點任務之一。國土系統各督察局於今年10月下旬啟動不動產統一登記制度落地實施情況督察，將這項工作列入四季度重點督察任務。

“各地要把思想和行動統一到落實中央決策部署上來，充分運用好國務院專項督查這把尚方寶劍。”一位國土部高層曾如此形容專項督查的作用。

據國土部官員介紹，此次專項督察的對象是地方各級人民政府，重點是市縣級人民政府推動不動產統一登記制度落地實施情況。專項督察結果報國務院，同時向省級人民政府反饋，工作進展緩慢的地區將予以公開通報或約談問責。

根據此前排定的“時間表”，2017年1月10日前，督察組提出工作不力或不作為地區清單和建議問責名單。2017年1月15日前，形成專項督察情況報告按程序報送國務院，同時抄送省級人民政府。

國土部要求，各派駐地方的國家土地督察局要毫不松懈、再接再厲，對個別資料移交工作落後地區繼續加大督察力度，確保年底前不動產統一登記制度落地實施督察任務圓滿完成。

公告一出，產權證作廢? 武漢漢陽註銷330拆遷戶不動產證引爭議

大歸元片區內已經拆掉一半的小區。（王露曉/圖）

（本文首發於2017年1月19日《南方周末》，原標題為《公告一出，產權證作廢? 武漢漢陽註銷330拆遷戶不動產證引爭議》）

武漢漢陽，國土資源和規劃局以公告方式，註銷了三百多戶居民的不動產權證，其中約90%尚未簽訂房屋征收補償協議。

武漢市國土局：依據《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》，“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回，房屋、土地管理部門可以根據征收補償協議或者征收補償決定直接辦理註銷登記手續。”

對於政府征收決定的效力，國務院未明確。學界有兩種觀點：征收決定一旦作出便生效；征收決定只是征收過程的一個開端。

2017年1月15日淩晨不到1點，武漢市漢陽區平田北村的老陳一家都已入睡。突然，一夥人破門而入，舉著滅火器狂噴，噴完就走。“具體幾個人我沒看清。家里都是白色的，我們也被噴成了白色。眼睛里全是白灰，睜不開。”老陳的妻子說。

這是一棟八層高的灰黃樓房，破敗不堪，幾乎所有門窗全被拆卸下來，樓外的路面堆滿垃圾。還住在這里的人家不多了。老陳一家三口住在一層角落里一套不足40平米的單元房中，樓外有間10平米左右的瓦房，住著老陳八十多歲的父親。

老陳的房子還在，但2016年11月30日，房子的國有土地使用證已被武漢市國土資源和規劃局漢陽分局（下稱“漢陽國土局”）註銷。

與老陳相似，劉澄（化名）也住平田北村，土地證在同一天被註銷。半個月後，她才在新聞里看到註銷土地證的消息。跑到區里一問，原來土地證註銷的前10天，她的房產證已被註銷。

武漢市國土資源和規劃局官網顯示，自2016年11月19日起，漢陽國土局分27批、註銷了330戶居民的不動產權屬證書或不動產登記證明，僅11月26日便註銷152戶。據南方周末記者了解，三百多戶中，約90%尚未與漢陽區政府簽訂房屋征收補償協議。

對老陳等人的遭遇，知名拆遷業務律師王才亮感到憂懼：房子還在，產權證書卻被註銷了，公民的房屋所有權竟然如此脆弱？

“實際上沒有協商空間”

平田北村位於武漢老城區鸚鵡大道與歸元禪寺之間，屬於大歸元片區，住宅密集。附近除了類似的老舊小區，還有許多私房。這個生活成本較低的片區內，住的多是老人和租戶，有些社區每月只需交納5元垃圾處理費，停車費也便宜。

在致大歸元片區居民的信中，漢陽區房屋征收管理辦公室（下稱“漢陽征收辦”）、翠微街道辦事處寫道，片區是“歷史悠久的老城區，範圍內危房相對集中，道路、管網、消防等基礎設施相對落後，影響了居民的正常生活”。為此，大歸元片區成為武漢舊城改造的重點之一，並列入2014年度漢陽國民經濟和社會發展計劃。未來的大歸元，將成為“都市商貿中心，歷史文化名街，城市繁榮地標”。

按照武漢市的國有土地上房屋征收程序，漢陽征收辦要先擬定征收補償方案，經區政府審定、論證後公布。據漢陽區相關工作人員介紹，2014年9月16日至10月16日，大歸元片區的征收補償方案在征收範圍內公示。彼時，被征收房屋的權屬入戶調查已完成，調查結果已公示。

距平田北村不遠的翠微路上，有一棟白色三層小樓，門口掛著大歸元片區平田小區舊城改建征收辦公室的牌子。樓里是武漢永誌房屋征收服務有限公司、武漢秋平房屋征收服務有限公司的工作人員。他們與建橋街道（原翠微街道）辦事處簽約合作，征收過程中同居民打交道最多，被俗稱為“拆遷公司”。一層大廳里，至今豎著平田小區片房屋征收補償方案的展板，展板顯示，被征收人可選擇貨幣補償或房屋產權調換。

老王與老陳隔著兩棟樓，四代五口擠在一套七十多平米的單元房里。老王這樣的家庭，人口多，房屋面積不大，評估下來每平米八九千元。如果選擇貨幣補償，六七十萬的補償款根本買不到位置、大小合適的商品房。和許多經濟拮據的人家一樣，他們希望進行產權調換，用舊房換一套新房。“可是置換的房子蠻少”,老王說，不管規定怎樣，落實到自己這里只剩下一個選擇：貨幣交易。

即便那些要到房子的人，想要回遷到大歸元寺這樣的城市核心地段也不容易。依據《國有土地上房屋征收與補償條例》，因舊城改建征收個人住宅的，如果被征收人選擇產權調換，政府應當提供改建地段或就近地段的房屋。但在公示的征收補償方案中，10個產權調換房源小區中，只有漢陽城、世茂錦繡長江兩處位於武漢市二環以內，與大歸元片相去不遠；其他小區均在漢陽區相對偏遠的位置。

老王聽說，大歸元寺附近將來要成為商業區，即便再建居民樓，自己也買不起。

拆遷公司一名姚姓工作人員告訴南方周末記者，居民間確實會出現爭搶房源的情況。“現在（置換房源）都是商品房，沒有福利保障房。但是你可以走另一個程序，去申請（保障房）。”這位工作人員表示，如果買不了房子，還可以向政府申請公租房。

既然換不到房，錢能不能多拿一些？家住合作南村、同屬大歸元片的老文，與拆遷公司交涉過不下10次，評估價格每平米8740元依然沒變，但拆遷公司人員告訴他，最多不超過11000元。居民孫洋（化名）對自己的房屋評估價格不滿，依程序申請了重新評估。可再次評估後價格沒有任何改變，要向武漢市房地產價格評估委員會申訴，又要掏一筆錢。“我們拆遷戶都是低收入，擔心錢花了還是原結果。”孫洋只好放棄。

對於這種爭取，南方某法院行政庭的一名法官表示“希望不大”。他告訴南方周末記者，各項目都有征收補償方案，執行統一的標準，“實際上沒有協商空間”。而有彈性、可以爭取的，大概只有早簽協議、早搬遷的獎勵。“一旦超出獎勵時間，全是正常標準。”

陳勤家的小樓旁挖掘機正在工作，隨著機器啟動，整棟樓都在震顫。（王露曉/圖）

“把權力都下放給拆遷公司了”

舊城改建、房屋征收，這種涉及成千上萬居民利益的事，需要經過一系列公開。從最初的入戶調查開始，權屬調查結果要公示，征收補償方案要公示，選取補償評估機構要公示，征收補償決定還要公示。

2014年11月21日，漢陽征收辦公示征收補償方案征求意見結果的同一天，漢陽區政府下達了大歸元片區的房屋征收決定。

上述拆遷公司姚姓工作人員及漢陽區工作人員告訴南方周末記者，對於各種方案、決定，基層工作人員都會張貼、宣傳，設置解答點答疑解惑，分戶評估報告送達，協商簽約，甚至開私車帶被征收人挑選置換房源。

但南方周末記者從此前的媒體報道中發現，許多居民“仍然不太了解詳情”。多名受訪居民也表示，有些公告、征求意見就像走過場。老王對南方周末記者表示，“你要到他（拆遷公司）那里，他才拿筆給你算”。

除了拆遷公司，老王還到臨時設在歸元大覺酒店的辦公點找過政府拆遷辦。但是拆遷辦並未處理老王的問題，“說把權力都下放給拆遷公司了”。

由於對補償方案不滿，一些居民不肯簽訂拆遷補償協議。針對這些住戶，漢陽區聘請了房屋征收方面的專業律師團隊，擬定每戶的征收補償決定並出具律師意見函。

就在協商簽署補償協議、擬定審核補償決定的同時，2015年春夏，大歸元片區征收後的拆遷工作逐步展開。各地拆遷過程中經常出現的逼遷問題，似乎也開始在大歸元寺附近上演。

據老王介紹，2016年3月左右，拆遷區域與非拆遷區域間砌起一道圍墻，通行十分不便。接下來，路燈開始斷電，電子眼監控開始撤走。老王家的電視線、網線也都斷了。

“他們還鬥狠，說要是不搬就把你們交到法院，讓法院判你。”家住合作南村的陳勤（化名）說。

目前漢陽征收辦、建橋街道辦未向法院申請過強制執行。拆遷公司給南方周末記者的說法是，現在只是說做好宣傳工作，“真的還沒有走到這麽極端的地步”。

漢陽區國土局回應南方周末記者：該項目截至目前，漢陽區政府或相關部門未成為行政複議被申請人或行政訴訟被告。

隨著簽訂拆遷補償協議的居民不斷增加，越來越多的住戶搬離了大歸元片區。如今，拆遷公司辦公的小白樓里，有的門上貼著《敦請協商、簽訂房屋征收補償協議的催告書》，有的門上貼著打印出來的新聞報道《武漢現最牛釘子戶要價3000萬否則不拆，法院：先拆再說》。

“大概（住戶）搬走百分之七八十的時候，那些事情（疑似逼遷事件）就都不搞了。”老王說，到了2016年11月，拆遷公司的人也不來談判了。“要找得是你去找他談。還要找熟人，要不他不給你談。”

“現公告作廢”

老王告訴南方周末記者，拆遷公司收走“兩證”（房產證、土地證，或者兩證合一的不動產權證）後，才會給你計算具體的補償價格，銀行也會把補償款備好。徹底搬遷時，住戶再用鑰匙換錢。

然而，沒交“兩證”的人無論如何也沒料到，自家的“兩證”會被政府註銷。征收啟動超過兩年，從來沒人告訴過他們會有這樣的後果。他們想不通：我家沒簽補償協議，沒拿補償款，房子也沒拆，房產證、土地證怎麽就成了廢紙？

南方周末記者采訪的多位居民表示，直到2016年12月，鄰里間才有人發現成批成批的產權證被漢陽國土局註銷了，“作廢公告”就在武漢市國土資源和規劃局的網站上。

每篇公告的最前面寫著，“因我機構無法收回下列不動產權屬證書和不動產登記證明，根據《不動產登記暫行條例實施細則》第二十三條的規定，現公告作廢。”該條規定，因不動產權利滅失等情形，不動產權屬證書或不動產登記證明確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或當地公開發行的報刊上公告作廢。

同時，“作廢公告”還為所列的每件不動產權屬證書進行了備註。比如坐落在翠微橫路2、4、6號的“陽國用（商2003）第4909號”證書，權利類型為“國有建設用地使用權/房屋（構築物）所有權”，其備註項里寫道，“根據《武漢市漢陽區人民政府關於漢陽區大歸元片區西片A地塊舊城改建項目房屋征收決定》（陽政征決字［2014］第10號）及武漢市漢陽區人民政府房屋征收補償決定書（陽政征補［2016］14號），並經漢陽區房屋征收管理辦公室申請，依法註銷國有土地使用權。”

27批、330件註銷公告全部采用統一格式，對征收補償協議只字未提。

事實上，大歸元片區330戶居民的遭遇，在武漢並非首例。據《中國經營報》報道，2015年10月29日，武漢市東湖開發區國土局公告註銷49件不動產權證；2016年4月13日，武漢市東西湖區公告註銷142件不動產權證；2016年5月26日，東湖區又公告註銷43件不動產權證。

一名行政庭法官猜測，批量化地直接註銷權屬證書，很可能因為政府的征收、拆遷工作“推進得太急”。

打了一個擦邊球？

針對大歸元片區的不動產證註銷，武漢市國土資源和規劃局向南方周末記者表示，註銷的一項重要法律依據是《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（下稱《實施辦法》）第20條第3款，“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回，房屋、土地管理部門可以根據征收補償協議或者征收補償決定直接辦理註銷登記手續。”

對此，中國政法大學法治政府研究院副教授趙鵬表示，武漢市的《實施辦法》打了一個擦邊球。“因為國務院的《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有明確征收決定的效力，而學界對此尚有爭議。”

一種觀點認為，政府征收決定一旦作出便會生效，也就是說，從下達征收決定的一刻起，居民的房屋所有權、土地使用權便已滅失。不動產權證上交與否，都不再有任何意義。如果對征收決定不服，居民可以申請政府裁決、行政複議或提起行政訴訟。

在第二種觀點里，房屋征收決定只是征收過程的一個環節，是一個開端。“有了征收決定，才能進入下一個程序，比如簽訂征收補償協議”。當補償協議談妥、補償履行完畢，或政府裁決、行政複議、行政訴訟的一系列程序走完，房屋所有權、土地使用權才發生轉移。

“像這種對一個法條理解有偏差的情況，最好是按照對老百姓有利的方式去解釋。”趙鵬說。

據北京市住建系統的一名工作人員透露，北京在實踐中采用第二種做法。要等到全部流程走完、有異議的案件完結，才會申請註銷不動產權屬證書。這樣做，比較緩和、穩妥。

此外，趙鵬認為，武漢市是否有權力對征收決定的效力進行解釋存在疑義。因為立法法第8條規定，對非國有財產的征收、征用只能制定法律。“這是法律保留的事情。”趙鵬說，而武漢的《實施辦法》只是一個地方政府規章，無權對此立法。

在征收決定效力的問題上，中國青年政治學院法學院副教授王雷也認為，征收決定作出或公告後並不當然生效。從物權法角度分析，征收決定要想生效，還須滿足基於公共利益需求、符合法定權限和法定程序、依法作出補償等三點。

“特別要強調征收決定自征收補償完成時生效。”王雷說，如果被征收人未得到任何補償，征收機關就徑行辦理註銷登記，這種做法不妥。

而對於陳勤、劉澄這樣的家庭來說，他們沒有簽訂補償協議，至今也未確定或獲得補償。“老百姓不懂法，看見補償方案過低，以為用腳投票、不（在補償協議上）簽字就可以了。”正如一位居民向南方周末記者所說，出於經濟、精力的考慮，出於對維權程序的不了解，許多人不僅不簽協議不搬遷，還錯過了60天的行政複議期限。

據漢陽區工作人員介紹，此次大歸元片區翠微片項目被征收房屋總數約8800戶，涉及房屋總建築面積約86.87萬平米。截至2016年12月31日，項目已與8505戶居民簽訂了房屋征收補償協議。在不動產權屬證書註銷的三百多戶中，約30戶已協商簽訂補償協議。

盡管對補償方案不滿，老王依然簽了協議，並無可奈何地選擇了貨幣補償。春節前，他即將告別這棟住了26年的老屋，離開這片斑駁雜亂的廢墟。

（南方周末實習生孫茜茜對本文亦有貢獻）

國土部回應“燕郊不動產登記”問題：正在解決

近期，有媒體對燕郊經濟技術開發區不動產登記的問題進行了披露。對此，國土部副部長趙龍9日在發布會上表示，問題被披露後，國土部高度重視。考慮到歷史客觀實際情況，已請地方國土部門進行調查，同時也派人去了解情況。

國土部部長姜大明也指出，該問題現在正在解決，已經有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續，可以進行登記，他預計，在不長的時間里，這個問題就會解決完畢。

9日上午，國新辦舉行發布會解讀《全國國土規劃綱要（2016-2030年）》有關情況。

國土部副部長趙龍答記者問（圖：中國網）

在發布會上，記者還提到，有消息稱1999年後城鎮居民使用的宅基地不再給予確權登記。趙龍表示，宅基地是農民的基本福利制度，它是有特定對象的，它的對象就是農村集體組織的成員，因此城里人不應該得到農村宅基地。為了維護農民的居住條件和居住安全，國家嚴格限制宅基地在非集體經濟成員之間的流動。因此不予登記宅基地，是國家有規定，城市居民不得到農村購買宅基地，有嚴格要求。按照法律和登記規則，城市居民拿不到合法的產權。

不過，趙龍也表示，國家現在正在推進“三項改革”的試點，包括土地征收、農村集體建設用地的流轉和宅基地的使用，宅基地下一步怎麽在集體組織成員之間或者是能不能在更大範圍之間進行流動，國土部正在研究。但是最後也需要通過法律的形式確定下來。

他強調，在目前的情況下，還是要維持農村宅基地必須是集體組織成員內部的一種分配和集體組織成員內部之間的流轉，城里人特別是工商資本不能夠進入到農村進行宅基地的交易和買賣。

不動產登記，揭開多少糊塗賬

2016年10月8日，在上海市浦東新區不動產交易登記大廳，工作人員為市民辦理業務。當日起，上海開始在全市範圍內全面實施不動產統一登記制度。（新華社/圖）

（本文首發於2017年2月9日《南方周末》）

河北省廊坊市燕郊鎮，與北京直接接壤，與天安門的直線距離只有30公里，相當多中央單位企業的直屬單位搬遷至此，同時，相當多的跨省北漂一族聚居於此。2015年底，這個小鎮的戶籍人口只有不過10萬，但它的流動人口居然有70多萬。可見，北京這個超級經濟體的巨大吸附力量。

在2017年春節前後，一個問題浮出水面。燕郊多個小區的業主向政府和媒體反映，在重新進行不動產登記時發現，他們的房屋不能進行不動產登記，他們原先擁有的房產證無效。換句話說，如果拿不到不動產登記證，就意味著他們的房子失去了買賣交易、貸款抵押和轉讓遺產的資格。

此事並非孤例，據調查，整個燕郊鎮，存在類似問題的小區多達十幾個，牽涉人數巨大，引起了相當部分業主的不解和要求“給個說法”。

原因何在？政府部門的調查非常清楚。很簡單，這些涉及的小區的確不具備頒發不動產產權證的資格，因為他們房屋下面的土地首先就不合規。中國商品房土地只有一種性質，那就是國有建設用地，其中能夠用來蓋商品房並頒發房地產權證的又分為住宅用地和商業用地等用途屬性，在這兩種土地上建的房屋產權分別為住宅性質和商業性質，一般分別為70年產權和40年、50年產權兩種。

廊坊市國土部門的調查顯示，這些小區看上去都是住宅，但在土地性質上卻並非住宅用地或者商業用地，大量都是工業用地，甚至是違章用地和綠化用地。

此處就能看到2015年起全國開始的不動產登記制度施行的必要性，其目的就是要通過嚴格的登記制度最終讓很多不合規、不合法、打擦邊球的所謂歷史問題現出原形。

問題來了。我們固然可以說開發商狡黠奸詐，他們將原本的工業用地甚至違章用地、綠化用地用來蓋房，卻從民眾手里拿到了商品房的價格，但是，建住宅小區這麽大的事情，沒有當地房管局、建設局、規劃局等多個部門的批示，根本無從建起。最好笑的是，這麽多小區房子多年前已經取得了房地產權證，當地政府又是怎麽頒發這個房地產權證的？

2017年2月7日，燕郊鎮所在的河北省三河市官方連夜下發《致廣大業主的公開信》，認定上述十幾個小區中的五個小區可以辦理不動產登記，其他小區也正在核查中，政府將成立多個部門的聯合調查組，進行摸底調查。官方最後表示，堅決維護群眾合法利益，下決心解決歷史遺留問題。

這或許是媒體介入最終解決問題的另一個成功案例。不過，我們必須回過頭檢視當地官方口中的所謂歷史遺留問題。根據調查，燕郊鎮房地產市場領域的亂象重重絕非三年五年之弊，而是由來已久。相當多開發商以“文化旅遊、休閑娛樂”或者“工業園區”的名義拿地，但最終卻醉翁目的不在酒，大量建設住宅，縮水其他配套。土地的違規使用非常嚴重。

如果沒有2015年起強勢推行的不動產登記制度，就不能將這些土地、房產亂象倒逼出來。不過改革的確不容易，在很多地方，不動產登記制度也遭到阻礙，其中原因，就是受到類似既得利益集團的阻撓。在整個全國範圍內，還有多少個類似燕郊鎮這樣的情況，還有多少土地、房產的糊塗賬，必須盡快解決，給百姓一個說法，給改革一個交代。

北京：抑制惡炒學區房亂象 不動產權證將記載“通道”

北京市住建委會同規劃國土委近日頒布新政，治理“過道學區房”。通知規定，對於“過道”將在不動產權證附記欄中予以記載，該通知自2017年4月10日起執行。

據新華社報道，記者22日從北京市住建委獲悉，為進一步規範房地產市場秩序，加強住宅平房管理，北京市住建委會同北京市規劃國土委正式發布《關於加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動產登記管理的通知》。這份文件要求相關部門對住宅平房進行現場核驗，將具有院落居民通行、應急救援功能的部位標註為“通道”並寫入不動產證，從而抑制惡炒學區房的亂象。通知規定，嚴格依照規劃許可內容和不動產權登記證明記載的房屋平面布局進行測繪成果審核和不動產登記，嚴控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。

通知針對既有存量做出規範，要求屬地房管部門或其委托機構對住宅平房進行現場核驗，將具有院落居民通行、應急救援功能的部位，在《存量房房源核驗信息表》中標註為“通道”。不動產登記部門依據標註信息，在不動產權證附記欄中予以記載。

北京房協秘書長陳誌表示，此次多部門聯合下文，加強住宅平房管理，劍指“過道學區房”。陳誌認為，此次住建、規劃國土兩部門合力，從規劃驗收、測繪審核、房源核驗、不動產登記等一系列環節完善了政策。綜合采用這些措施，平房測繪、登記的整體的辦理程序上都完善嚴謹了，將有效扼制住宅平房擅自分割的行為，將遏制“過道學區房”產生。

“過道學區房”事件起因是在2016年6月，某購房網站上出現標價150萬元的學區房卻並非房屋，只是一條供院內其他住戶進出的過道。中介聲稱不能居住，但可落戶，天價過道引起不小關註。

隨後，3月18日夜間，北京市教委公開回應，明令稱“過道學區房”不能作為入學資格條件。在北京市教委表態“平房過道不能入學”之後，北京市住建委正式發文要求平房過道要“驗明正身”並寫入不動產證。

福建長樂市樓市新政：不動產證未滿兩年不得上市交易

4月5日，據長樂市人民政府網站消息，《長樂市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控的通知》發布，對長樂市房地產市場進行調控。該《通知》要求，長樂市將對新建商品住房項目首次備案價格進行限制，要求按照同區域、同品質、同類型項目備案均價進行確定。

據通知，長樂市戶籍居民家庭購買第二套及以上住房，非本市戶籍居民購買第一套及以上住房，取得不動產證未滿兩年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

通知指出，2017年長樂市將加大商品住宅用地的供應，提高商品住宅的有效供給。2017年長樂市普通商品住宅用地供應量比2016年增加一倍以上。同時，加快安置房建設，確保年內有一批公共租賃住房項目竣工交付使用。

通知自2017年4月1日起施行。

以下為全文：

長樂市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控的通知

各鄉鎮人民政府、街道辦事處、市直各有關單位：

為貫徹落實中央“房子是用來住的，不是用來炒的”精神，進一步穩定市場預期，保障合理需求，打擊投機炒房，強化市場監管，保持房地產市場平穩健康發展。現就進一步加大房地產市場調控有關事項通知如下：

一、嚴格執行長政辦〔2016〕180號文件，落實“雙控”措施。新建商品住房項目首次開盤銷售申請價格備案，要按照同區域、同品質、同類型項目備案均價確定首次備案價格。

二、本通知施行之日起，本市戶籍居民家庭購買第二套及以上住房，非本市戶籍居民購買第一套及以上住房，取得不動產證未滿兩年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

三、加大商品住宅用地的供應，提高商品住宅的有效供給。2017年我市普通商品住宅用地供應量比2016年增加一倍以上。同時，加快安置房建設，確保年內有一批公共租賃住房項目竣工交付使用。

四、強化房地產市場動態監管機制，定期跟蹤分析房價變動狀況，及時預警預報。根據房地產市場運行和房價變動情況，適時出臺相關政策，穩定房地產市場。

五、嚴厲查處房地產開發企業和房屋中介機構惡意哄擡房價、發布虛假廣告、制造市場恐慌、炒買炒賣等違法違規行為，一經查實，立即曝光，頂格處罰。

六、加強輿論正面引導。通過各類新聞媒體加強正面宣傳引導，正確分析、客觀公正報道房地產市場政策，引導居民理性消費，防止虛假信息和不實猜測誤導群眾。市直各有關部門要加大對捏造信息、虛假報道、傳播造謠等行為的查處打擊力度，堅決依法依規追究責任。

本通知自發布之日起施行。

長樂市人民政府辦公室

2017年4月1日

以“人民的名義”：不動產登記能否挖出更多腐敗的趙德漢?

最近反腐大劇《人民的名義》熱播熒屏，其中，一個國家部委的處長趙德漢，竟然貪汙近2億4千萬元，令人咋舌。而且，他把所有貪汙的錢都藏在了一座別墅里，而自己全家人卻每天住在一套約70平方米的老房子里，偽裝極深。

那麽，檢察機關會是如何發現趙德漢這座藏匿資產的別墅呢?

關於這一點，劇中並沒有交代詳細，只是說檢查人員拍到了趙德漢進出這座別墅的錄像，但沒有進一步說清這座別墅是否就登記在趙德漢名下的房產。

依據《不動產登記暫行條例》，有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

換言之，檢察人員有權去查詢這座別墅是否登記在趙德漢名下，或者去查詢趙德漢名下有多少房產。通俗地講，就是可以“以房查人”和“以人查房”。

在中國政府2014年全面開展不動產統一登記以後，很多人將其與反腐關聯起來，認為如果全國不動產登記信息聯網後，通過“以人查房”就可能揪出更多的腐敗官員。

為什麽不少民眾會產生這樣的想法?

南開大學法學院教授陳耀東曾撰文稱，隨著我國反腐敗工作的逐步深入，房產在官員腐敗案件中成為越來越引人註目的“要素”，如擁有22套房產的廣東“房叔”;有4個戶口在京擁有41套房產的陜西“房姐”……等等。根據中央巡視組反饋情況和各地方整改通報，在2013年以來被巡視的21個省份中，有20個省份發現了房地產業腐敗，占比達95%。

陳耀東表示，在這樣的大背景下，《不動產登記暫行條例》這個本意在於以登記來確定不動產物權歸屬與交易，明確不動產登記程序，整合不動產登記職責，規範登記行為的法律規範文件，引發了人們對“以人查房”的反腐敗功能的期待。

但真的會如民眾所願嗎?誰都可以去扮演檢察官的角色，去以人查房嗎?有了不動產統一登記，通過以人查房就可以發現更多的腐敗蛀蟲嗎?

可能實際情況並非如此。

首先是誰有權去查和去查誰的問題，不可能每個人都能隨意去查詢他人的房產信息，抑或自己的房產信息被所有人查詢。

我國《物權法》早就有了明確的規定，制度設計也比較系統。按照《物權法》、《不動產登記暫行條例》的規定，在制度設計時，總的要求是遵循有限公開的原則，依法進行查詢。在信息公開查詢過程中，區分不同性質的登記信息，對不同主體相應地提供及時的分類查詢服務，在不涉及國家秘密和依法受到保護的商業秘密、個人隱私的前提下，保障有關當事人合法的登記信息查詢權利。

此外，《不動產登記暫行條例》對不動產登記信息的公開、查詢設置了嚴密的規則。只有權利人和利害相關人才能夠查詢信息，也就是只能因為正當、合法的目的才能進行查詢;相關部門如司法部門、司法機關需要查詢權利人的財產時是可以查詢的，但必須提供查詢目的和查詢的證件。登記機關工作人員泄露登記資料，查詢的單位和個人違反規定泄露查詢的資料，都需要承擔相應的法律責任。

國土部曾表示，不動產統一登記以後，登記信息公開查詢要繼續依法開展，但不會無條件、不受限制地全面公開，不會導致居民住址、身份等基本信息外泄。

也就是說，普通人的房產信息不會被隨意查詢，那麽官員的房產信息誰能去查詢呢?

陳耀東表示，盡管從《不動產登記暫行條例》的立法目的及隱私權保護的角度來看，“以人查房”的合法性都存在質疑，但對於檢察、公安、紀檢監察部門等公權力部門，則可以通過相關法律法規的授權，實現特定查詢，達到反腐敗的目的。當然，進一步明確查詢主體、查詢對象、查詢依據，以及相應的法律責任等，建立“以人查房”的合法程序就顯得尤為必要。

在陳耀東看來，以反腐敗為目的的不動產登記查詢主體應主要包括公安、檢察、法院、紀檢監察等國家機關。具體而言，涉嫌犯罪的，由檢察機關、公安機關依據《刑事訴訟法》的規定可以“以人查房”;涉及違反黨紀政紀的，由紀檢監察機關依據《行政監察法》的規定“以人查房”;日常核查則依據中辦、國辦《關於領導幹部報告個人有關事項的規定》、中組部《關於進一步做好領導幹部報告個人有關事項工作的通知》的相關規定，組織人事部門有權“以人查房”。而地方財產申報的核實，則依據“向誰報告，由誰核查”的原則，按照地方有關規定執行。

而哪些人屬於“以人查房”的查詢對象?陳耀東認為要嚴格限制可查詢的對象範圍。原則上講，只有對以下兩類人可以啟動“以人查房”程序：一是涉案人員，包括公安、檢察機關立案偵查、起訴和紀檢監察機關調查的人員;二是有如實報告不動產義務的個人。有報告才有查詢，按照現行規定，應包括領導幹部重大事項報告制度涉及的人員，以及地方開展的財產申報涉及的人員。

不過，陳耀東也表示，統一不動產登記制度一定程度上為腐敗案件的調查提供了方便，為司法機關、紀檢監察部門和組織人事部門完整、準確掌握官員房產信息，提供了制度和技術條件，可以在一定程度上解決房產的虛報問題，但不動產登記制度歸根結底是《物權法》的組成部分，不是反腐敗的法律。反腐敗要多措並舉，如社會信用體制、財產申報制度的完善等。從反腐敗的角度而言，不能對不動產登記制度予以過高的期許。

“不動產登記本身並不負載通過以人查房實現反腐敗的功能;而實現不動產登記的功能，自然更與以人查房無關聯，以人查房推動反腐敗工作的進程只能說是民眾在當今對不動產登記制度的一個溢出期待。”陳耀東稱。

中國社科院法學所研究員孫憲忠此前在接受第一財經記者專訪時也表示，不動產登記制度與官員的幹部管理和財產申報沒有太大關系。官員腐敗管理是幹部管理制度，幹部管理主要看幹部是否廉政，涉及到幹部財產的話幹部就需要去登記自己的財產，但是不動產登記制度登記簿上沒有辦法顯示你是不是幹部，我們不能說登記簿上也要登記是什麽官員，也沒有必要，只要他是合法的申請人都足夠了。這個申請人到底是誰，在法律上是沒法嚴格追究的，也沒法嚴格限制，只要申請人合法就要給予登記。

“不動產登記本身不可能發揮陽光法案的作用、反腐的作用。但是為了反腐敗去查房都是可以的，不管是以人查房還是以房查人都是可以的，你是一個官員，我們總會查到這個房子歸根結底是誰的。房子本身登記上的權利人狀態和事實上真正的權利人狀態是可以脫節的。”孫憲忠說。

隨著《人民的名義》的播出，觀眾也許會看到更多腐敗官員與房產的關聯，比如可能有位高官本人並不貪戀房產，但其老婆卻接受了某商人贈送的別墅。這也會成為其接受調查的一個線索。