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馮侖：裸體在槍林彈雨中跑步，死了事小，關鍵是死得很難看

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0410/162480.shtml

本文由馮侖風馬牛（微信ID：fengluntalk）授權i黑馬發布，作者馮侖。

作為民營企業，我們每天都要選擇。選擇很困難，而且經常會在不經意中，不斷偏離方向。

過去有句老話，「歧路亡羊」，就是你走到岔路上，容易把羊弄丟。後面還有一句「歧路之中，又有歧焉」，岔路之外還有岔路，第一次選擇時朝一個方向偏了 15 度，第二次選擇時又偏了 15 度，那就完全偏離了出發時的目的地。最後「不知所之」，南轅北轍，找不著路了。

我跟一個約有兩百年歷史家族企業的老爺爺聊天，他說他的財務指標超過了巴菲特，最近 20 年，公司的市值還一度超過了李嘉誠。我請教他是怎麽做到的，他說了兩條建議，其中最重要的一條就是「減少決策」，因為選擇多了就容易出錯。

我後來看了這家企業 180 年以來的故事。當國家社會發生劇變的時候，這家企業也會作出選擇，結果經常出錯。在社會環境、經濟市場相對穩定的時候，他們的決策比較少，所以他們的企業發展得很好。

▲ 能夠經受歲月的洗禮，生存下來的企業，都有它的獨特之處

等到明年，改革開放就已經 40 年了，而民營企業的發展，有件最難的事還沒找到標準答案，那就是政商關系。而從幾十年、幾百年到幾千年看，民營企業的死亡，絕大多數都是因為沒有處理好政商關系。

政商關系中，第一種就是企業和制度之間的關系。比如你在擺攤，城管來了，就是不讓你擺，你跟制度就發生了最直接的沖突。

擺攤是生計需要，在人流量比較大的地方擺攤比較容易賺錢，這是情理之中。但是從制度上來說，城管可能覺得擺攤會對市容美化、市民出行等帶來諸多不便。這種商業和制度的沖突是最簡單的，我們能夠看得見。

▲ 《大宅門》｜商業和制度，自古以來就充滿了沖突

還有很多看不見的沖突，例如，很多年前，《刑法》中有一條「虛假出資、抽逃出資罪」，直到前兩年新《刑法》廢止了相關內容。過去如果你不了解制度，隨時有可能被這條罪名處分。

另外，稅收制度也很有意思，比如，即使兩家公司的股東一樣，如果甲公司把錢調到乙公司，卻不算利息，稅務局也可以視之為偷稅。我們的商業銀行法不允許企業互相借貸，因為有利息就要交稅——這就是制度。

我們有各種各樣的制度，但是很多人，特別是剛創業的企業家和年輕人，對當下的制度並不熟悉，但其實第一件事情就是一定要知道，我們跟制度之間是有「紅綠燈」和「警察」的。

▲ 《檢察官外傳》｜認識清楚「紅綠燈」和「警察」，做事兒才能如魚得水

演員英達往美國背了五十多萬美金的現金，分別存在了 50 個賬戶上，美國就認為他有洗錢嫌疑。

大家可能沒研究過洗錢，洗錢其實是一個很重要的工作。第一道工序是壓縮現金的體積，行話叫「甩幹」，跟洗衣機一樣；然後把現金分別存在好幾個賬戶里，再倒來倒去，比如把 50 萬分別存在 6 個銀行里，最後再倒到一個賬戶上，一大筆錢就變成了一個數。縮小體積之後，再通過合法交易，讓這些錢匯入貨幣的汪洋大海，這就算洗完了。

英達可能不知道這個制度，但他的行為就是洗錢當中的第二道工序，特別容易被盯住。

演員和藝術家不關心這個，但每一個創業、做企業的人，一定要知道制度的邊界在哪里。比如，銀行會不斷制定一些新規定，《證券法》規定，透露內幕消息、內幕交易，操縱市場都是要坐牢的。

▲ 《華爾街》｜知道制度的邊界在哪里，有時候左右著你的職業壽命

以前大家吃飯喝酒的時候說，「你跟我說一說，這個股票會不會漲？」。有的人一喝酒就拍胸脯，「沒問題，我們明天要做個什麽事，肯定漲」。人家買了股票，漲了，算內部交易；沒漲，沒準小股東還要起訴他。

很多時候，你可能覺得制度的概念特別空，但是當你炒掉一些員工，員工在你門口要求勞動仲裁的時候，你又會發現制度很真實。其實，制度給我們的空間是非常具體的，我們要學會正確地理解政商關系，把握好跟法律法規之間的關系。

有人問我，你們創業快 30 年了，卻沒有惹過什麽麻煩，這是為什麽呢？其實，我們在研究制度上挺下工夫的，過去因為弄不清楚，也遇到過很多風險，犯過一些小的瑕疵，後來才慢慢清楚。

著重研究你所在行業，當下和未來將要實施的法律法規，這是好的創業者和成熟的企業家最應該掌握的基本活動規則。沒有這個規則規範，你就像是裸體在槍林彈雨中跑步，死了事小，關鍵是死得很難看。

▲ 《羅曼蒂克消亡史》｜遵守規則，就是保持自己的體面

第二種關系，就是我們跟國有資本的關系。

我們跟國有資本無非三種關系：一種是平行關系，各吃各的，你不惹我，我不惹你，就像走在街上，你不看女人，女人也不看你，大家都害羞，各走各的；另外一種關系就是互相對立，對視之後互相瞪眼、沖撞；還有一種關系是融合，我們現在叫混合經濟，你融合他，他融合你，就像水里面有油，血里面有水，濃度各不相同。

實際上，從 1999 年開始，我們國內都已經開始搞混合經濟了。到目前為止，混合經濟還處於探索的進程中，因為它有點像一個中國姑娘嫁給一個非洲酋長，文化差距有點大。

▲ 《最後的武士》｜不同的文化自有差異，一開始難以融合

我要給大家講一個別人告訴我的故事，據說這是一個真實故事。

有一家央企是混合經濟，它在全球上市了，上市後就有了董事會，其中就有個董事是老外。這個老外發現，每回開會的時候，核心領導都不出來，他好奇地張望了一下，發現那些人都在隔壁小屋里。

這個小屋里決定的事比大屋里大，但是人家不讓進，他說：「為什麽不讓進，我也是董事啊。」人家告訴他：「這是黨組會，決定最重要的事情。」他說：「那我能不能參加黨組呢？」人家開玩笑說：「那都是共產黨員，你瞎攙和什麽？」

但沒想到這個老外是直線式思維，他覺得是共產黨員就能夠參加黨組，於是開了幾次會後，他又闖進了小屋。他說：「我現在是黨員，我也可以參加了。」原來，他參加了歐洲某個國家的共產黨。

▲ 《喜宴》｜只有思維到達同一頻率，才能互相理解

大家對遊戲規則的理解完全不一樣，那麽在融合的時候，怎麽處理資本關系，怎麽決策，成了央企的一個新課題。

其實國有資產除了資本的屬性，還享受了很多「超經濟」的保護，它的價值觀和意識形態受到政府規定的特別保護，有先天的合理性、正當性、正確性和不可侵害性。

這樣一來，在交易和管理中，國有資產和民間資本在規則上看起來就不太一樣，當他們混合的時候，相對來說也就比較辛苦。不光如此，民營土資本和跨國公司混合在一起，也是很困難的。

總而言之，不管是什麽資本，如果屬性和規則差距比較大，相互混合的難度就會相當大，甚至會產生一定的風險，這就是政商關系中不可回避的事情。

馮侖：房地產「後開發時代」來了

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0724/164277.shtml

來源 | 馮侖風馬牛（ID:fengluntalk）

作者 | 馮侖

去年年底，六十多家中城聯盟企業的董事長聚在一起開會，達成了一個共識：以 2016 年結束作為分水嶺，之前是房地產「開發時代」，之後是房地產「後開發時代」。

開發時代做得好的房企，只因賺到了紅利。開發時代有什麽特點呢？

首先，開發時代的產品是單一的——只做住宅。每年全國房地產企業的銷售額， 80% 以上都是圍繞著住宅。所以在開發時代，所謂的房地產實際上指的就是「住宅」，而不是全面的房地產產品供應。

▲過去，做房地產就是做住宅

第二，開發時代的商業模式以快消為主，開發了就賣。第三，開發時代的競爭力都圍繞著單一產品，以快消為主。

開發時代，房地產創新取決於三個條件：規模、成本、速度。就是比誰賣得規模大，誰賣得速度快，誰的成本低。規模主要看你怎麽拿地，另外，工業化生產、裝配式住宅、住宅產業化，都是為了增大規模；快消的周轉要快，加速建設，盡快銷售，就是圍繞著速度的創新。

在開發時代，做好了這三件事的企業，都賺到了過去 20 年經濟增長帶來的紅利。實際上，這一批企業家趕上了一個最好的時機：地價每年都在漲，貨幣每年都有一個溫和的通貨膨脹，另外，城鎮化人口聚集有剛性需求。過去 20 年，房價持續地在不同的城市、不同的階段輪番上漲，使我們過去的開發時代模式一直順利。

▲地產開發時代一帆風順多虧了時機

今年，我們認為房地產行業已經進入了後開發時代，相對於開發時代來看，後開發時代的情況有所不同。

第一，產品變得越來越複雜，雖然住宅很重要，但是房地產的產品線不再只有住宅。萬科提出城市配套服務商，除了住宅，其它的購物中心、寫字樓都被納入它的視野。而物流、倉儲、教育、研發、健康等等的物業新需求，都開始成為大家的投資重點。

現今的房地產行業要擁有了一個穩定的、全面的產品線，不再只造住宅。企業建造的辦公樓，可能只是用作出租，一家公司 30 年只建 100 萬平米的房子，這 100 萬平米值一千五六百億的辦公樓，只用於出租，每年就能賺得 60 多億租金。

這種模式跟開發時代的銷售類房地產相比，幾乎沒有銷售額，但是資產質量很好，租金收入也很高。現在房地產企業的模式越來越多樣化，橫向產品服務越來越多。

▲房地產企業開始漸漸不拘泥於蓋住宅

後開發時代的競爭力發生了轉移——不再在規模、成本、速度上競爭。現在，房地產行業首先是競爭營運能力，例如出租房產開餐廳，怎麽提供更好的服務，增加每平米的回報率。

又例如你是做寫字樓的，怎麽增加寫字樓每平米的回報率。不管出租給機關，還是醫院等等，出租營運的不動產最後的估值方法非常簡單——租金乘 15 到 20 倍，就是它的物業價值。

大家可以想像，如果兩家企業提供的建築面積一樣，你一年的租金是 1000 萬，我一年的租金是 1500 萬，租金收入高的一方，估值當然就更高。而蓋房子是常規技術，不光房產公司能做，原來鄉鎮企業的施工單位也能做，這樣一來，建築能力不再是競爭力，而營運能力則變成了核心競爭力。

 

▲運營能力成了房地產企業的核心競爭力

第二，財務能力變成了競爭力。現在誰的財務成本低，誰就能夠適應更多不同的產品形態。比如你要開酒店，如果資金利息高，就沒有辦法支撐酒店的長期經營。但是如果你的資金利息在 4-5%，就可以買下這個物業做長期的酒店經營。

在開發時代，很多企業帶著過橋資金，先承受非常高的成本，再快速賣掉。但是後開發時代的地產形態，除了住宅以外，主要產品還有寫字樓、購物中心、物流倉儲、健康養老、公共設施，大部分都依賴低利率的長期資金。在後開發時代，有長期、低成本資金支持，就是一種競爭力。

第三，後開發時代要求開發商迎接挑戰的能力聚焦在「導演+制片商」——對於開發商來說，講空間故事的能力越來越重要。即計劃一定的面積中，多少是寫字樓、多少是酒店、多少是住宅、多少用作長租、多少賣掉、多少自己持有等等。

綜合商業設施，可以有無數多的組合，做一部分住宅、一部分寫字樓、一部分酒店、一部分醫院、一部分娛樂設施，這個組合決定了整個物業最後的價值。

▲現今的房地產商應該是導演+制片商

如果你沒有講空間故事的能力，只知道住宅，不了解空間內的每個業態的需求，你可能會失去很多創造價值的機會。

所以，後開發時代對開發商有更高的要求，我們必須熟悉每一個空間能夠做的業態，用我們自己的行話講好空間故事，做好規劃和產品定位。做好準備，迎接新一輪的全面競爭。

馮侖：陳九霖不是“潘金蓮”

來源: http://www.iheima.com/finance/2017/0925/165325.shtml

來源丨馮侖風馬牛（ID：fengluntalk）

01

9 月 16 日對於範冰冰來說是一個三喜臨門的日子。16 日是範冰冰的生日，而就在她迎來生日之際，聽說男友李晨也向她求婚了。當晚，她更憑借《我不是潘金蓮》獲得第 31 屆中國電影金雞獎最佳女主角。

影片講述了一個被丈夫汙蔑為「潘金蓮」的女人，在十多年的申訴中，堅持不懈為自己討公道的故事。這個故事讓我聯想到商界的傳奇人物陳九霖及其新著《商業的邏輯》。

好多電影放在陳九霖身上，或多或少都能看到他的故事，如《中國合夥人》《監獄風雲》《肖申克的救贖》，但這些都沒有他本人的故事跌宕起伏，不過九霖通過其他方式實現了自己的救贖。

▲商界傳奇陳九霖

陳九霖曾是中國航油（新加坡）股份有限公司總裁。2004 年發生在新加坡的中國航油虧損事件震驚全球，陳九霖被「內定」為該事件的「主角」，因公受過，在新加坡服刑整整 1035 天。他的事業從高峰跌入谷底，他的人生從天堂掉到地獄。但是，他沒有像《我不是潘金蓮》劇中主角那樣堅持為自己討要公道，而是顧全大局，忍辱負重，放下過去，致力於事業，並將其在商場上的經歷總結提煉成了《商業的邏輯》。

02

九霖是個有故事的男人。他一手締造了中國航油公司，在一個「七年之癢」的時期內，實現了凈資產增幅 852 倍，原始股東投資增值 5022 倍的國企出海奇跡。那時的他與達官顯貴交往密集，與豪商巨賈觥籌交錯；但中國航油虧損事件發生後，他在監獄里看盡了底層世相，與各種各樣的社會失敗者一起忍受濕熱的空氣、以赤裸裸的水泥地為床。

新加坡的監獄管理非常嚴格，尤其他被視為重點監視對象，根本沒有紙和筆去用。不過，他可以去基督徒班，因為那里會發本子和筆。就利用這個機會，九霖在本子的開頭抄聖經，結尾寫讀《聖經》的體會，中間寫書「偷偷地」記錄下了六十多萬字。這才有了九霖的上一本書《地獄歸來》。出獄後，九霖重新被國資委安排到央企擔任高管職位，但三年後的 2012 年，他離開央企創立了自己的事業。

▲《肖申克的救贖》丨希望不死，鬥誌永存

2012 年 5 月 7 日，就在陳九霖剛剛告別 26 年的央企職業生涯，開始創業之時，他在出租車和許多地方都看到或聽到了這麽一句廣告詞：「人生總有起落，精神終可傳承」，那句廣告語的背後是遭遇牢獄之災的褚時健褚老出獄後種植「褚橙」的故事，彼時的褚橙正通過互聯網火熱銷往北京等地，褚老以耐心和堅韌等來了漂亮的絕地反彈。在這句廣告的環繞下，九霖也開始了他的新一次出發。

《我不是潘金蓮》中範冰冰飾演的主角申訴十年都未成功，找了果園上吊尋死，範偉飾演的果農及時出現，制止了她。果農說：「不要在同一棵樹上吊死，你要是真想死，就去前面我對頭的果園。」後來「潘金蓮」想通了，就放棄了死的念頭。九霖說在遭遇中國航油事件之時，他也想過從31 層樓跳到大海里去，但這都是一瞬之間的念頭；後來，在監獄里面，自殺的獄友常有，甚至有自殺過八次都沒有死去。問及他們，自殺的想法都是一念之間，過去就過去了。

▲《我不是潘金蓮》丨知其不可為而為之

不知道是不是受惠於那句「褚橙」廣告語，九霖創立的約瑟投資有限公司也已經取得了不錯的成績。男兒拋下委屈埋首重新創造事業更是另一種強大，不少人把陳九霖與褚時健、史玉柱、孫宏斌並列成為「東山再起四英雄」或「逆境崛起四君子」。

九霖和我一樣，不只是埋頭賺錢，工作之余也勤於筆墨，喜歡寫點東西。他將近年來散見報端雜誌的文章和一些沒有發表過的文章結集，出版了一本《商業的邏輯》，這對希望接近甚至偷師這位傳奇英雄的粉絲們是件福利。雖然我曾讀過書中的多篇文章，但結集後整體地看，尤其是以「商業的邏輯」這條主線而串成一條珍珠鏈，能立體而多面地窺見一個中國企業家眼中的世界。從中我們會發現，傳奇始於細節，一切都有因可循。

▲《中國合夥人》

不是每個人都有追逐夢想的勇氣

03

我讀這本書，感到親切，因為我和九霖都屬於高考「新三屆」企業家，是同一代人，有著許多相似的地方。我們都是剛恢複高考後不久的大學生，我們都處於非常低的學業基礎，與在校生處於大不相同的起跑線，通過激烈競爭而進入高等學府，但這是我們以後故事的起點。

如果我沒有考入西北大學，得到去中央黨校讀法學碩士然後留校的機會，就沒有之後輾轉海南省委任職，以及在椰樹遍地的海南島上如火如荼的地產故事。九霖作為農家子弟，考入北大是他得以進入國家民航系統以至後來奔赴新加坡接管瀕臨破產的中國航油公司的起點，並最終在那個崗位上書寫了他自己的國企傳奇。

▲《貧民窟的百萬富翁》 相信美好和希望為之奮鬥到底

我們這代企業家，很多人是靠著讀書才改變了命運；我和九霖也都是從體制內走出來擁抱市場，懷著一腔報國誌向探索道路，以至後來成了「排頭兵」。企業經營所需的法人治理、資本運作等知識，都是在經營過程中懵懵懂懂地快速補課，從無到有地建設起來的，這個過程見證了歷史，也成就了自己一點事業。

在這些摸索中，我們都克服過很多困難，比如：我和九霖這代人無論是在私企創業，還是在國企海外公司經營，大多沒有優厚的資本——對於國企海外公司來說，國家的外匯政策限制了其經營所需的資本。為了克服這一困難，在企業借力資本方面，九霖快速學習，成了資本運作的個中高手。

▲《面對巨人》  人之所以失敗是因為不相信自己

1996 年，九霖被任命為中國航油（新加坡）股份有限公司第三任執行董事長兼總裁。1997 年赴任時，懷揣僅僅 21.9 萬美元，除去償還公司原有債務等花銷後，九霖經營公司的啟動資金只有 18.4 萬美元。那時，中國航油的主要業務是船務經紀，即靠為石油貨主尋找油輪賺取傭金，單靠這種業務顯然很難做大做強公司。為了發展，九霖決定轉型從事石油貿易。他采用「過賬貿易」的方法，撬動了每船貨都需要 600萬~1000 萬美元的石油貿易業務，成功實現了公司的業務轉型，為下一步發展奠定了基礎，也初嘗借力資本的甜頭。

04

在九霖的主導下，中國航油公司在「911」事件陰霾的籠罩下堅持上市，成了第一家以海外自有資產上市的中國國有企業。此後，他更是開啟了一系列成功又精彩的資本運作：通過大膽的「對賭協議」並購西班牙最大的能源企業 CLH，以 6.1 倍的溢價並購上海浦東國際機場航油公司，以現金加股票的形式並購香港富地石油公司，用發行股票憑單的手段收購新加坡石油公司 SPC，借助銀團貸款聯合阿拉伯聯合酋長國石油公司 NOC 打造「海上黃金通道」…… 無論是選擇投資標的的眼光，還是資本運作的超前理念，都與九霖的細心觀察，機警靈活，堅忍不拔的努力分不開。

▲《國王的演講》丨戰勝自己方為王者

其中，九霖對 SPC 的並購可謂曲折、經典，以至於被《中國企業家》雜誌作為封面人物大書特書，題目是《買來個石油帝國》。該雜誌至今只有 3  個人登過 3 次封面，那就是馬雲、柳傳誌、陳九霖。而九霖的故事則 4 次登上封面。

SPC 作為新加坡唯一的國家控股石油上市公司，不僅業務範圍廣，而且，產業鏈極其完整。九霖在飯桌上與 SPC 一位董事吃飯閑聊的時候，第一次聽到「SPC 股東準備出售 SPC 股」的消息就興奮萬分，因為整合石油行業上中下遊的完整產業鏈，正是當時九霖夢寐以求的目標。為了達成並購目的，且談成一個對國家有利的價格，九霖利用各種途徑接近 SPC 控股股東——吉寶集團決策層。

▲《華爾街之狼》創造財富不是為了淪為財富的奴隸

在隨行新加坡總理吳作棟訪華時，他還大費周章地安排與一同隨行的吉寶集團執行總裁林子安「共進早餐」的機會，進行了一場「艱難的遊說」；因為 SPC 是新加坡國家控股公司，新加坡政府的支持顯得特別重要。為此，九霖曾借李顯龍總理夫人、淡馬錫控股 CEO 何晶到訪上海之機，促成了她與國家發改委、民航總局領導洽談並購 SPC 事宜。

當時還是新加坡資政的李光耀訪問中國時，九霖打聽好他回新加坡的航班，特意從新加坡飛回北京，再安排在他返回新加坡的機艙「偶遇」並暢談，以便爭取李光耀的支持。值得指出的是，九霖對 SPC 的並購，使用的手段是杠桿加股票憑單，公司自有資金分文未動。這個發生在 2002年——2004 年的案例不可不謂之經典！至於其後的唏噓那就是後人之事且由後人評論吧！

▲《鐵拳男人》丨愛與夢想不可辜負

除了整章地總結資本運作的心得外，九霖還分享了各種實戰的感悟。比如，能夠做好國企，其實也不是那麽容易的，國企有國企的難處。比如：國企里的關系錯綜複雜，稍有不慎就會翻船。九霖說，他在央企工作時，一直小心翼翼，如履薄冰。雖然那時候他在新加坡算是有名氣的人了，且兼任中國航油集團局級副總經理，但是，任何一個去新加坡找他的人，無論是公還是私，不用說司（局）長、部長，就是科員過去他都會親自到機場迎送。有時候，他甚至親自開車，所有去的人他都陪吃早餐、午餐、晚餐三頓飯。

▲陳九霖的商業邏輯

正因為九霖的知識體系，除了基於作為「學霸」的理論功底之外，更是他「摸爬滾打」的實戰經驗與教訓的總結。因為來自實戰，所以，語言「接地氣」。雖然觀點精穩老到，語言卻深入淺出。這是《商業的邏輯》一書的一個亮點。無論他講入獄「吹空調」時的輕松與快意，還是他講員工、股東、客戶在企業發展不同時期的優先程度，抑或他講國家經濟政策、能源政策、國企改革、民企生存，九霖的言語都十分樸實，一筆一畫地勾勒出了一個當代中國的商人的理想與面貌。

這本《商業的邏輯》不僅寫了一位當代中國一線成熟企業家富有理想、勇於拼搏、百折不饒的人生經歷，也寫了一個中國企業家的內在世界。書中既有九霖本人與巴菲特、羅傑斯、李嘉誠、孫正義、諾貝爾經濟學獎得主菲爾普斯等人的交流，另一方面又展現了周易、孔孟、道家等中國傳統思想。中西合璧是《商業的邏輯》一書的另一個亮點，體現了一個中國傑出企業家的世界觀、價值觀。

▲商海浮沈中的實戰經驗

最後，透露一下，《商業的邏輯》書中的很多篇文章，都是我的好友陳九霖在手機上、利用業余時間寫作而成的。前段時間有個「 00 後」 CEO 說三四十歲的企業家不懂互聯網，要知道陳九霖也被朋友們稱為「90後」，一是名字的諧音，二是他心態很年輕，也是移動互聯網的重度使用者。

我比九霖大兩歲，都是快六十歲的企業家了，但都對新鮮事情有一種持久的好奇感。如果把他稱之為「90後的創客」，那我就可能是「90後的探險家」了。年輕，不在於年齡，而關乎心態。

馮侖：有一類人的春天要來了

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/1229/166700.shtml

來源 | 企業頭條（ID：qiyemedia）

作者 | 李奧

“‘理工男’的春天已經到來了，以後是理工男、技術男的天下，是好人的天下，是企業家的天下，這就叫有希望的未來。”

近日，在自己主講的《民營企業的生存密碼》課程上，湖畔大學校董馮侖樂觀地表達了上述觀點。

 

在馮侖看來，只要法制越來越健全，“運動場”越來越完善，好的規則越來越清楚，企業家施展的空間就會越來越大，發展機會就越來越多，這是國內民營企業過去40年發展表現出的一個非常清楚的進化規律。

而從1978年到2017年，隨著市場經濟的法律秩序越來越規範，以及企業家的力量、企業家的作用越來越上升，基於科技與商業的進步力量，將使得以科技創新人才為代表的創業者，擁有更廣闊的發展空間。

這並不是馮侖第一次“爆出金句”。

在地產行業以“萬通六君子”之一的身份聞名業界的馮侖，還是《理想豐滿》《野蠻生長》《偉大是熬出來的》等書的作者。包括“心離錢越遠，錢就離口袋越近”、“年輕人應先建立自己的價值系統”以及“最欣賞馬雲從不裝，我比他圓潤一點”等觀點的闡述，也讓馮侖多次成為業界關註的焦點人物。

 

馮侖此次會自信地認為“春天”將要來臨，是基於其對民營企業的“三角模型”的分析。根據馮侖的闡述，民營企業的三角模型就是“基因”、“環境”以及“行為”。 而最近幾十年來的革新，就是“環境和體制的變化有一個規律，從1978年一直到2018年，差不多40年所有的制度建設（體制環境）的改變就相當於給運動場修跑道”。

這一觀點，也是馮侖一直以來思考成果的延續。馮侖曾經表示過，凡是機會導向的公司，普遍不重視自己的長期戰略、公司治理、價值觀養成、團隊訓練等等公司內在的基礎性建設，相反往往在人脈關系、公司政治、灰箱交易、多元化發展方面施展拳腳。

相反，如果根植在一個企業的核心價值觀，隨著時間推移而變成不可動搖的天條或信念時，它就成為一種核心競爭力，成為一種最不可模仿、也最不可替代的能力。隨著勞動生產率的提升和人們收入水平的上升，市場容量不斷擴大，政策環境方面也愈發迎來利好，這類企業就將迎來新的增長動能。

而在這其中，科研實力又將是決定一家企業發展速度的重要因素。信息的收集與傳遞方式是一個組織特別是商業組織的網絡神經，隨著信息技術的發展，采集、處理和傳遞信息的成本越來越低，形式也從簡單的文字發展到聲像同步，無所不及，無所不能。

以馮侖之見，在企業家的生涯中，與時間相伴的有一種東西叫毅力，毅力是時間的函數。當經營者能夠持久為公司的經營目標做出努力後，這類人的春天，將格外燦爛。 

以下為馮侖講課內容節選：

01

三角模型

民營企業為什麽能生存下來？首先，我研究了民營企業的“三角模型”，民營企業的三角模型就是：基因、環境以及行為。

什麽是基因？作為一個創業者，你的經歷、你的出生、你的學歷、你的家庭背景、你愛的女人和愛你或害你的女人，都可能影響甚至決定你對外部世界的看法（三觀）。

 

什麽是環境？環境首先是指體制環境，然後市場環境，我覺得還有個小環境，就是合夥人團隊，這也是個環境。

什麽是行為？行為就是你的基因對這些環境的反應、以及環境對你的基因的改造，最後相互作用就表現為——行為，我說的這都是比較斯文的行為。

這些總結下來就是：民營企業家的基因、環境和行為之間的關系，本質上是創業者自身的問題。

企業家在某個環境里邊，自身的基因采取什麽樣的反應，決定了其行為是什麽樣的，從而最終決定了他的企業是什麽樣的。

02

基因的改善

這40年我們的經營環境變化，實際上就是要給市場經濟的竟賽，建設一個類似奧運會的規範場地出來，這個場地就叫市場經濟的法制環境。40年，這是最大的一個環境變化。

 

當年國家開始立法的時候，就有一個規劃，要用20年、30年建立市場經濟法律體系。今天回頭一看，這事還真都辦了。

從1978年到1992年，所有的政策都圍繞著個體戶開展，然後1992年再到2012年整整20年陸續完成了幾乎所有關於市場經濟的法律體系的建設。這一體制環境的變化直接導致了民營企業家的基因的改變，原來是村幹部、狗蛋比較厲害，現在把狗蛋的基因要變成劉翔的基因，要變成奧運冠軍的基因。

實際上，環境改變逼著我們把基因改變了，這是中國現在民營企業能夠快速發展，而且越來越發展壯大，甚至包括像阿里這些企業，跑到全球能夠去競爭的根本原因。

03

春天即將來臨

競爭到現在，實際上我們更加需要，也更好使用的是信用的杠桿、品牌的杠桿、人才的杠桿、科技的杠桿。從1978年到2017年，隨著市場經濟的法律秩序越來越規範，權力杠桿的作用就越來越減弱。 

另外一方面，企業家的力量、企業家的作用（或杠桿）卻越來越上升。由此得知，我們的發展邏輯在哪里——依法依規，好好做生意。

如果我們的基因變得強大，而法制環境越來越好，我們的行為也越來越規範。那麽在這種情況下，我們的企業家能力也會不斷提升，地位也會有明顯的提高，從而事業就能夠發展得更好，我們的未來一定能夠有更多的機會，面對更多的市場贏得挑戰。 

所以，這就是民營企業過去40年發展表現出的一個非常清楚的進化規律。

我堅信，只要法制越來越健全，“運動場”越來越完善，好的規則越來越清楚，我們企業家施展的空間就會越來越大，發展機會就越來越多。

“理工男”的春天已經到來了，以後是理工男、技術男的天下，是好人的天下，是企業家的天下，這就叫有希望的未來。

馮侖：新一線城市成為更多年輕人的選擇

曾經有人問我“年輕人應該選擇在大城市蝸居一張床，還是選擇在小城市豪華一套房？”當時我從投資的角度做了分析。現在除了在這兩者之間做選擇，又有了一個新的可能，那就是強二線或者說新一線城市的崛起。

無論是在一線城市打拼的人，還是五六線的小縣城里希望再進一步的人，就業置業與“新一線城市”開始生發出新的關系。

目前，最大範圍公認的“新一線城市”有 15 個：成都、杭州、武漢、重慶、南京、天津、蘇州、西安、長沙、沈陽、青島、鄭州、無錫、寧波、東莞。

關於這些城市，有一個數據很有意思。它們是滴滴最大的新用戶增長點。2017 年第四季度，這些城市給滴滴貢獻了1/4 的新用戶。還有一個數據，BOSS 直聘的大數據顯示，近 3 年來，工作首選城市為北上廣深的 18 ~35 歲青年勞動者的比例迅速下降，從 2015 年的 65.8% 下降到了 2017 年的 46.5%。青年就業的選擇也在向新一線城市集中了，這是一個非常重要的變化。

之所以會出現這樣的變化，當然有一些共同的條件。比如，這些新一線城市都放寬了落戶的限制，買房有優惠，對創業更支持，還會提供一些租房補貼，在醫療方面也有很多優惠。新一線城市吸引人才的政策集中出臺，城市“搶人”越來越明顯。

從整體上看，新一線城市的吸引力非常大。一線城市里，北京、上海戶籍難得，廣州、深圳房價太高。相比之下，新一線城市的確有很多機會。2017 年，杭州、武漢、成都、鄭州、西安等新一線城市吸引人才的能力最強。

另外，寬松的環境，工作機會、收入、戶籍、稅收、醫療福利等，使新一線城市增加了很多新的供給，出現了更好的條件。而買房與就業又是緊密相連的，這樣一來，就業增加到哪，買房也就會相應地增加到哪。

在新一線買房已經成為很多青年選擇就業地時的重要參考因素。

第一，全國超過 20 個城市已接入公積金異地轉移接續平臺。年輕人去新一線城市工作，落戶、公積金購買房已成為可能。也就是說轉到新一線城市，人口流動、職業流動，以及居住場所的流動，並不會因為公積金貸款買房成為障礙，這是一個特別大的利好。

第二，從百城 GDP 走勢來看，新一線城市與北上廣深的差距正在縮小，比如重慶去年 GDP 增長速度達到了 9.5 %。這些城市自有的造血功能支持了房市的長遠增長，投資的風險遠低於三四線城市。

第三，大量人口湧入新一線城市，帶來了充沛的人才和勞動力的同時，房地產租賃市場也有所發展，投資房產有人接盤，並且可以“以租養貸”，這個機會要比一線城市多，也刺激了市場。

第四，“長租公寓”這個概念在新一線城市非常火爆。新一線城市外來人口比例高，受房企歡迎，長租公寓未來也大有可為。房企在布局長租公寓時也是按照城市在布局，基本上都是聚焦在新一線城市。

第五，房企越來越偏愛新一線城市，也提升了新一線城市的房市活躍度。一線城市現在拍地難，就算房企拿到土地，也可能是政策性住房，並不太賺，所以新一線城市正處於上升期，大有可為，大房企願意去，這對於新一線城市的房地產市場更新和升級是個好事。

第六，年輕人愛去新一線城市，未來發展有空間。因為大學生等高素質人群是人口流動的核心人群，落戶政策會推動城市的發展，短期內由於需求的增加，將推動房地產的租賃和購買市場，所以各大城市對於大學生的爭搶，以及大學生往新一線城市的移動，將會推動這些城市房地產市場的持續增長。

第七，從新一線城市樓市發展情況來看，也證明了上面這幾個判斷。比如說 2017 年新一線城市住宅用地的成交金額在千億以上的城市有 5個，其中杭州住宅用地成交金額最大，南京和武漢成交金額次之，武漢成交金額首次突破了千億，達到了 1330.74 億元，同比上漲 46.1%；成都土地成交金額同比上漲 100% 以上，整個土地市場成交額首次也突破了千億。

2017 年新一線城市土地樓面價在每平米 5000 元以上有 5個城市，杭州土地成交樓面價格排在第一，為每平米 7899 元，同比上漲 7.92%；成都和沈陽土地成交樓面價也分別為每平米 4071.52 元和每平米 3386.29 元，同比漲幅都在 90% 以上。最近五年內新一線城市商品房銷售面積在全國占比均在 20% 以上，新一線城市商品房銷售金額在全國占比均在 25% 以上。

總結一下2018 年新一線城市的發展方向。租賃市場會迎來長足發展，過去一兩年上升期拿的地都會入市，這會提高區域的房價水平，新一線城市的租房市場也會上漲。

此外新一線城市的棚戶區改造也會加快，這個獨特的市場會帶來房屋置換升級的數量上升。受整體調控影響，2018 年新一線城市的房價總體趨穩，價格漲幅收窄，但卻是一個有支撐力的市場，而且會緩慢的增長，這一點應該是非常有信心的。（馮侖系萬通集團創始人、禦風資本董事長）

原標題：《在三四線小城置業，不如去新一線城市落戶又買房？》

第一財經獲授權轉載自“馮侖風馬牛”微信公眾號

冯仑：破解民企“机毁人亡”魔咒

1 : GS(14)@2011-02-20 13:45:21

http://www.iceo.com.cn/renwu/46/2011/0206/208496.shtml

民营企业怎样才能跳出治乱循环的“周期律”，避免“其勃也忽焉，其亡也忽焉”的悲剧，答案只有四个字，那就是“治理结构”。如果要在它前边再加一个限定性条件，那就是“价值观”

冯仑

【图注：冯仑 万通集团董事长】

2010年以来，宏观经济有了恢复性的增长。在国进民退的趋势没有根本改变的情况下，一些民营企业却能够逆势增长，开拓出新局面。其中最引人关注的是：在史上最严厉的房地产调控下万科逆势大幅度增长，销售收入一举过千亿;阿里巴巴电子商务王国无边界的增长;国美黄光裕和陈晓高分贝的争执和企业的从容增长;比亚迪新能源汽车的横空出世;李书福的汽车帝国跨国征战。我认为这些增长和成功本质上是价值观的成功，也是治理结构上的成功。这就是今天我们思考未来如何推动民营企业持续增长得出的最重要的结论。

民营企业的治理结构怎样才是最合理的?

黄光裕出事以及后来和陈晓之间的缠斗引起了各方面的观察和讨论，最后问题的焦点归结为：民营企业的治理结构怎么样才是最合理的?

以往治理结构问题经常被人提起，在MBA的课堂上也不断被讲到，但是真正引起大家认真讨论的是这一次。从讨论的过程来看，我认为有三个方面的观察值得重视：

第一、黄光裕涉嫌行贿以及引起一连串官员的落马，包括他们前期买壳上市，以及对相关官员的行贿等等所有这些媒体披露出来的事件都迫使人们思考：民营企业中许多人为什么总是陷入政商关系中“离不开、靠不住”的悖论?而另外一个民企万科却选择了截然不同的处理方式。王石今年不仅继续高调坚持不行贿，而且更明确地提出“不行贿是我的符号”。

黄光裕和王石之间的分野究竟在哪里?为什么一个要去做、一个偏不做?通常人们愿意把黄光裕的问题简单归结为他的原罪问题、道德问题、素质问题、唯利是图等等;甚至从这些方面无限夸大、想象和批评。人们往往忽视，由于政府不当的管制、公权力无限扩大，使民营企业每一个交易过程、每一个市场的环节都充满了不确定性和制度性的障碍，制度缺陷往往诱良为娼。

但另一方面，万科为什么不行贿?我发现王石跟其他民营企业家有两个非常大的不同，第一，他是经理人，他创业以后没有当老板，而是选择职业经理人的道路;第二，万科的股权相对分散，第一大股东是华润，拥有16%的股份。万科在二十年前就已经上市，受到监管部门和股东的制约和监管。在这种情况下，王石作为一个正常、理性的人，他唯一能做的正确决策就是不能为了给其他股东挣钱而去行贿、并因此让自己坐牢。试想，如果一个人能够为了让所有股东都挣钱而甘冒身败名裂、身陷囹圄的风险，这样的人肯定是丧失理性、不可理喻的。换句话说，王石的不行贿有深刻的制度基础，就是治理结构的基础，这种治理结构令他没有动力为了让别人发财而自己坐牢。因为不是股东，他对个人财富疯狂增长的动力小于他为全体股东实现利润、积极贡献社会的价值观的驱动力。而黄光裕的国美是家族控制的企业，他追逐个人财富的动力要远大于王石，他可以为了个人家族财富的增长，去冒他认为可以承受的风险。

对比这两类民营企业在政商关系方面不同的选择，我们可以看到治理结构在背后起了至关重要的作用，它的作用远高于我们通常关注的道德水平以及人格的力量。显然，未来要破解政商关系的悖论，唯一途径就是建立更加合理的公司治理结构，使公司变成混合经济、战略清晰、治理有效、发展健康的好的民营企业。

所谓混合经济，就是私人在一个公司当中所占的股份，既不能太少，也不能太多。占的股份太少了，股东或创办人没有经济动力，只有道德的动力;而如果股份太多了，股东或创办人只有经济的动力，甚至会为了百分之百的利润而完全忽视法律和道德的约束铤而走险。那么这个比例应该是多少呢?现在看来30%到 50%之间是比较可行的。在这一范围内，可以保持治理结构上的平衡和股权的多样性，以及动力和约束之间的平衡，做到内有动力、外有约束，既有经济冲动、又有道德自律。这样一种平衡，使我们在面对政商关系时，可以建立起与政府之间有序、透明和良性的互动关系。

另一方面，我们也要关注和推动政府，在阳光下行使公权力，使公权力的运行有边界、有程序、有法可依、依法行政、违法必究。一旦滥权给企业和社会造成损失，相应的责任人必须付出巨大的代价。只有这样，才能形成良好的企业和良好的政府之间的互动关系，也使企业和政府形成平等的服务与被服务的关系，而不是管制与被管制的关系;不是猫和老鼠的关系，而是公平博弈的关系。

“机毁人亡”还是“人机分离”?

从黄光裕和陈晓的争执以及国美的事件中，我们还发现一个非常有意义的进步。黄光裕被一审判决有罪之后，在和陈晓进行控制权的争斗中，表现得异常高调，以至于人们怀疑他究竟是在监狱里，还是在外边?之所以造成这种状况，我发现根源在于治理结构方面的优势。

大家都知道，以往民营企业老板一旦出事，公司立即分崩离析、烟消云散，人们对这种结局已经习以为常，就好像飞机坠落一样，在它坠落的那一刹那，机毁人亡。然而最近几年我们看到，在物美的张文中被判刑之后，物美企业还在逆势增长;更有甚者，包括联想在内的一些PE还要大规模进入，物美的业绩不降反升，张文中个人的财产权利仍然得到尊重，政府没有剥夺他的资产。创维的黄宏生在坐牢期间，公司不仅没有衰亡，反而运作如常、强劲增长，业绩大幅飘红。同样，这次黄光裕坐牢之后，公司也仍然在运作，资产、产权仍然没有被波及，仍然在黄家手里。不仅如此，黄还能够指挥他旗下上市和非上市公司有序运作，包括变卖资产、增持股份、直接通过私人账户筹集资金来交巨额的罚款等等。个人犯罪是个人在监狱里被限制自由、受到惩罚，而企业、法人财产、个人财产均得到了正常保护和有效运转。这种“人机分离”的模式，让我们看到了一道有序保障公民财产权利的曙光，看到了政府在处理民营企业家个人犯罪和保护企业健康发展上的一个新的处置方式。

民营企业由机毁人亡模式转到人机分离模式，除了政府在财产保护方面的进步以外，我们也看到了企业自身的深层原因，这个同样和治理结构有关。机毁人亡的公司大部分属于私人公司，个人色彩极其浓厚，家族倾向十分严重，公司不够透明，治理不完备，没有独立和有效的董事会，没有总经理和董事会之间合理的分权，也没有合理的内部控制与有效的外部监督。而人机分离模式下存活的企业大部分都是上市公司，特别是在香港或境外的上市公司，这些公司的法人治理结构以及财产被保护的程度远高于不透明的纯粹的私人企业或者家族企业。因此：未来我们要保证私人财产的安全性和持续增长，就必须建立起治理有效、公开透明、授权清晰、自我约束的民营企业，这是确保企业长久生存和安全发展的必由之路，也是保持基业长青的上上之选。

价值观、人、产品、组织?

从万科的发展历程来看，万科与其它民营企业最大的不同是在治理结构方面的理性和完善。我记得在万通创办初期，王功权提议我们去学习万科，当时他跟我说：“深圳有一帮家伙做事极其规范，是非常了不起的一些人，应该去看一下。”这样才有了我们后来到万科去学习的故事。印象中功权没有讲到“治理结构”这个词，但“这帮家伙做事极其规范”这个评价令我印象深刻。所谓极其规范，今天看来就是治理结构上的优势。

我们都知道万科的股权相对分散，最大股东华润只有16%的股份，而华润又是一家市场导向非常强烈的国企。王石是创办人，他二十年前让这家公司上市，建立了董事会，而且有香港的独立董事。公司一直在深圳这样的市场经济前沿，在证券市场上完全透明，接受包括政府各部门的监督。除此之外，王石个人和团队的道德自律以及价值观、使命感的正确引导，使这家公司在组织架构和公司治理方面，成为行业的翘楚，也成为房地产行业当中最值得学习的榜样。

我们今天可以从很多方面来看，比如说万科有钱或者说项目、产品好，不管从哪方面的优势来看，这些优势都是可以替代的;但是，这样一个创建了二十七年的、有着将近二十年上市历史的公司，它习惯接受资本市场、股东、监管部门的监督，创业团队具有独特的价值观和超乎寻常的自律能力，这才是万科唯一不可取代的地方，也是无论市场好或不好、顺境还是逆势都能够有序调整和持续健康增长的重要密码。

万科的成功给我们一个非常重要的启示：一个企业家的能力究竟是创造产品，还是创造组织?是否应该先创造组织，然后再由组织创造产品、创造奇迹?这之间的关系其实有一个清晰的逻辑：先是企业家本人具备一种正确的价值观，然后在价值观指引下去创业、创造最初的产品;当这个产品在市场上获得地位，能够支持这个企业正常发展的同时，这种价值观又反过来引导他创造有效的公司治理和公司组织，最终再由这个组织去推动一批专业的经理人持续创造出新的更多更好的产品、拥有更大的市场份额和不断应对市场变化做出正确的决策。企业家最终成功的落脚点就是创造巨大的组织，并由这个组织创造巨大的公司价值。显然，价值观、人、产品、组织是一个成功的链条，这当中缺少任何一环都没有办法完成。价值观是GPS，是持久的方向和内在驱动力，产品是在市场上立足的根据，而组织制度和人才是确保持续大规模生产有竞争力产品的最重要的物质保证和制度支持。

民营企业如何与社会和解?

去年最为喧嚣、被媒体爆炒的另一个话题是“巴比慈善晚宴”。近几年来，很多民营企业在持续和大规模增长后，都在做同样的一件事，那就是思考、实践着与社会的和解，通过公益、慈善的方式来达成与社会的良性互动，获取在中国社会持续增长的深层次的支持和发展的土壤。

民营企业近几年在公益慈善方面有非常大的进步，到去年为止，私人部门的捐款已经超过了公家部门的捐款。过去我们总是注重收入差距的拉大，所谓少数人拥有更多的财富;最近几年的发展显示，少数人不仅拥有相当比例的财富，而且他们在纳税和捐款方面所占的比例比他们拥有财富的比例更大。如果说20%的人拥有80%的财富，那么我们可以看到20%的人又承担了90%的纳税责任和公益(慈善)捐款。

另外，去年以来，企业私募的公益基金会发展非常迅速，已经有将近一千家。除此之外，个人捐款记录也不断被打破。不仅有捐出价值上百亿资产的，还有一次性个人捐款超过十个亿的。这些企业家大规模地、高调地来表达自己与社会互动以寻求长期和解的愿望，正是社会进步的表现，也是大家非常乐意看到的和谐社会的光芒。

在通向公益、慈善的道路上，我发现有两种明显的不同做法，一种是以陈光标为标志的传统的慈善，就是把钱直接以现金方式到处分发，然后高调宣传，这种情况多数是基于个人内在道德觉悟。

另外一种是以阿拉善生态协会为代表的一些企业家组成的现代公益组织，包括各种各样的企业私募的基金会，以及壹基金这样的公募基金会，它们是由企业家直接参与建立的现代公益组织，使企业家与社会的良性互动纳入一种理性、专业和可持续的轨道，这方面的实践在今天的中国具有开拓性的意义，对于构造未来的公民社会、使中国的社会改革纳入健康轨道是一种基础性的制度安排和长远的推动力量。

无论是采取高调的基于传统道德的慈善和专业的现代理性的公益事业，都对民营企业未来的发展以及取得与社会的良性互动具有重要意义。然而，要真正达成这一目标，还需要特别关注以下几个方面：

其一，做公益慈善也要强化治理结构，这和盈利事业有异曲同工之处。如果公益组织变成了少数个人甚至家族的钱口袋，成为税务处理的一种通道、现金流转的地洞和关联交易的避风港，即寻租的另一个代名词，就会使公益和慈善成为社会发展的负面信息、负面要素。

公益组织同样需要建立自己的价值观、使命、公益战略、公益团队和项目，要接受外部有效的监督，同时形成内在的道德自律。例如信息披露，所有公益组织的信息披露标准都应高于盈利部门，因为其中除了自己的钱，还有别人的钱包括老百姓的钱;你拿了大家的钱去做有益于他人的事情，就应该高度透明。对公益组织的道德要求应该高于盈利事业，这在海外如新加坡、美国过去的历史当中，都有非常多的值得借鉴的地方。比如新加坡最大的一个公募公益基金的负责人，有一次乘飞机坐了商务舱，被媒体揭露出来。结果这个人下台了。

其二，公益组织需要专业化，其中首要的是人才的专业化。要是没有专业人才，公益组织就不可能有专业能力，就不能发挥很好的作用。

在专业化的问题上，既包括不同的公益组织和慈善机构自身的专业化，也包括内部项目和运作过程的专业化，还有人才的专业化、管理的专业化。所谓公益基金各自的专业化，就是要形成公益基金差异化的竞争和差异化的服务。比如说有的公益基金专门侧重于水，有的公益基金侧重于土壤，有的公益基金侧重于儿童教育，有的公益基金侧重于儿童的某一种疾病。只有这样，我们才能吸引更多的专业人才。

其三，公益组织在专业化的同时，更要强调独立性。它一旦建立起来，既要独立于政府，也要独立于捐款人、企业，否则它就会变成被媒体和民众批评的一个目标。有些企业在建立了公益组织之后，不注意它的独立性，所有的人都是由企业派去，做的事情跟企业有很多关联性，资金的运用也都是听命于企业领导人。这样的结果就会让大家怀疑其公益和动机。比如陈发树和唐骏，陈发树捐了很大一笔钱，任命唐骏去管这个公益基金，但是唐骏又是新华都的CEO，这样它在独立性上就会被人质疑：究竟你这个公益的钱捐还是没捐?为什么要捐?跟避税有没有关系?它是帮你赚钱，还是帮你打通关系?

那么公益组织究竟跟公司是什么关系呢?我认为，公益战略和公司战略最好的互动关系就是“貌离神合”的关系：在专业领域里，在公益和盈利事业之间，应该有一条非常明确的鸿沟，必须把公益的项目和盈利的业务截然分开，不能有任何搭界的地方，这就叫貌离;但是又要神合，那就是在价值观、人文追求、精神理念和目标人群方面等精神层面尽量形成交集甚至保持一致。

长期以来，政商关系、财产安全和可持续发展是困扰民营企业的三大基本问题，很多创业者付出了巨大努力，却没能找到一把可以同时打开这三把锁的钥匙。今天，如果再有人问我民营企业怎样才能迈出这三道坎，跳出治乱循环的“周期律”，避免“其勃也忽焉，其亡也忽焉”的悲剧，那么答案就只有四个字，那就是 “治理结构”。如果要在它前边再加一个限定性条件，那就是“价值观”。这就是我们前进道路上的万能钥匙。只有它可以给力民企，给力中国。

(本文为万通集团主席冯仑的2011新年献词，本刊受权独家发表)

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