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第一城租金兩年新低兩房降至9,000元　新界上車屋苑掀減租潮

1 : GS(14)@2015-10-08 01:58:41

■第一城租金一浪低於一浪，兩房最近以9,000元租出，回到2013年價位。



【本報訊】樓市前景未明，硬頸業主寧租不賣，造就租盤增加，令租金受壓。新界細價樓租金即冧，沙田第一城兩房戶月租9,000元，粉嶺名都兩房戶8,300元租出，一起坐時光機，把租金帶回2013年，創兩年新低。其他新界上車盤租金亦陷冧租漩渦，馬鞍山新港城月租創十個月新低。記者：陳家雄　陳東陽


沙田第一城兩房租金年初至今徘徊一萬元，然而交投死寂、股市波動、加息殺到埋身，多項不明朗因素纏繞，儘管業主寧租不賣，亦嚇到心慌慌，上月底即嚇到一位業主以月租9,100元將單位租出。不過低處未算低，日前再有一個兩房單位以兩年前價位租出。美聯吳嘉權表示，沙田第一城50座低層H室，實用304方呎，沒有半年、甚或一年租的附加條款，以月租9,000元租出，呎租29.6元，創兩年新低。業主2012年11月248萬元買入，租金回報率4.35厘。第一城租盤已增至約80個，按月增逾30%。



新港城銀禧紛減租

鄰近粉嶺站的粉嶺名都租金同樣創兩年新低，六福行粉嶺中心分行經理蔡惠娟表示，粉嶺名都3座低層C室，實用376方呎，租客今年7月搬走後，業主放租叫價1.2萬元，之後一直租不出，到本月初調整叫租至8,600元，惟仍未獲承租，最後租金減到8,300元才租出，呎租22元。月租創兩年新低，同類單位月租8,300元已追溯至2013年10月，當時為4座中層C室，實用面積一樣。同區租盤亦難倖免，美聯周志強表示，粉嶺碧湖花園3座中層C室，實用441方呎，3日內連減兩次價，由1.05萬直插至9,000元租出，減價幅度近15%，呎租約20元，跌至今年3月水平。目前屋苑租盤按月增五成，入場400方呎兩房戶叫租9,300元。





租盤增加　租金料回調

多個新界上車盤租金同步冧價，美聯馮棣齡指，馬鞍山新港城N座極低層7室，實用337方呎，業主兩個月前以1.3萬元放租無人問津，近期願意減租2,000元至1.1萬元租出，呎租約38.6元，與去年年底租金水平相若，創十個月新低。利嘉閣鄭勁松表示，火炭銀禧花園1座中層A室兩個月前原叫租1.7萬元，但租務市況欠佳，業主被迫多次減價至2,500元，以低市價1.45萬元才租出，減幅近15%，實用呎租約28.7元。屋苑上月8座凶宅同層同類型單位，更以1.3萬元租出。中大經濟系副教授莊太量認為，業主拒絕割價賣樓，轉移將單位出租減輕供樓負擔，近期租盤數量增加令到業主租客雙方形勢逆轉，租客議價能力轉強亦令租金回調。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151007/19323555

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50屋苑呎價　五連升後斷纜

1 : GS(14)@2015-10-10 23:35:49

【本報訊】樓市氣氛逆轉，二手成交急跌外，樓價亦終見回軟。根據利嘉閣地產研究部資料，全港50個指標屋苑的平均實用呎價報12,106元，較8月份的12,243元回落1.1%，為連升五個月後，首度錄得跌幅。而差餉物業估價署公佈8月份數據，私人住宅售價指數仍創新高。




成交按月挫四成

利嘉閣數據顯示，上月港、九及新界三區指標屋苑造價全線回落，當中九龍區跌勢較顯著，該區21個屋苑呎價按月回落1.7%，成三區跌幅之冠；港島區8個屋苑較8月跌0.8%；至於新界區21個屋苑上月樓價亦平均回落0.8%。上月樓價報跌的指標屋苑多達30個，佔整體比率達60%。除樓價回軟外，該50個指標屋苑上月僅錄272宗成交，較8月份的450宗急挫40%，為2005年數據作統計以來的歷史新低。樓價及成交量同步下挫，為近21個月以來再現量價齊跌之象，結束樓價乾升的情況，單以跌幅首五位以大角嘴柏景灣有兩位數字逾12%最多。反觀差餉物業估價署公佈8月份私人住宅售價指數按月升0.36%、按年升16.77%至305點，延續今年4月以來的升勢，再創新高。租金指數方面，按月再升0.74%至176.1點，同刷新紀錄。不過9月份數據料有機會跟隨大市回落。豪宅市道偏淡，惟中半山老牌豪宅嘉慧園，卻在3個多月來連錄4宗成交。新近沽出低層E室，實用面積3,349方呎，土地註冊處顯示，買家透過同進有限公司斥資1.09億元買入，呎價3.25萬元，公司董事為董方軍、劉芝茵，單是付買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），涉約2,500萬元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151009/19326289

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銀行急轉駄 業主失預算 龍頭屋苑現估價不足

1 : GS(14)@2015-11-02 00:43:25

2015-10-21 EW

近月股市連番波動，市場憂慮美國加息，加上內地經濟轉差，樓市交投陷入低潮，更由數月前高價成交頻現，變成現時通街減價貨。眼見樓市不濟，銀行紛紛轉軚趨審慎，令龍頭屋苑出現估價不足的情況，成交價與銀行估價相差最多逾一成，準買家因銀行「按唔足」而大失預算，隨時冒上不必要的風險。

本刊調查發現，估價不足遍佈港九新界屋苑，無一倖免。 有業內人士指，上車客首當其衝受影響。「部份首次置業人士計得啱啱好，有人要再想辦法借錢，最終由屋企人出手，才成功承接按揭，情況狼狽。」

有熟悉銀行界運作的人士指出，在市況動盪的情況下，各家銀行估價經常出現落差，建議準買家「貨比三家」，不應過份淡定，先估價後上會，屬於較穩陣的做法。

經絡按揭轉介公布調查，近三成受訪者預期今年樓價走勢向下，一年前同樣調查，顯示看淡人士僅百分之三，現時大幅增加，反映市民普遍對後市，由樂觀轉趨審慎。資料亦顯示，九月份現樓按揭註冊量按月回落百分之七，數目少於七千宗。

二手交投冰封，部份業主一心沽貨，惟有大幅減價。其中，新界東龍頭指標屋苑沙田第一城，日前錄一宗低價成交，本月十一日，藝人廖啟智沽出十七座低層D室，成交價三百七十五萬，低市價最少一成，並下創該屋苑半年來兩房新低造價。由於今番名人低價沽貨，引來市場注目，對市況有明顯影響。

父母協助付差價

美聯物業營業經理吳嘉權表示：「在低價成交效應下，部份業主叫價態度立即軟化，現時已有十個放盤叫價低於四百萬。」

他補充說，事實上，數星期前發現屋苑部份單位陸續估價不足，惟差幅並不大，大約半成。「成交與估價有連鎖效應，由於屋苑早前有其他單位低市價沽售，雖然幅度僅百分之三至五，惟銀行自然以此作為同類型單位參考，估價回落，部份剛成交單位立即受牽連。」

中原地產分行經理黎浚宇坦言，沙田第一城為新界區大型屋苑，一向交投活躍，無論跌市或升市都會迅速反映，因此率先出現估價不足的情況。

事實上，早於上月中，沙田第一城四十七座中層一個單位，成交價約四百一十萬，但買家於簽署正式合約後，到銀行承造按揭，才嚇然發現估價只有約三百九十萬。「最終買家在父母協助下，才能支付差價，勉強上會。」區內代理透露。

現零星「撻訂」個案

他續說：「另一名買家由於找不到家人資助，最終因首期不足「撻訂」離場，連同代理佣金，損失接近十萬，對於上車人士來說，不是小數目。」知情人士說，涉及四十四座一個低層細單位，成交價四百一十五萬，該名上車客睇樓後，支付臨時訂金二萬元，正當興高采烈成為業主後，才發現單位估價僅三百八十七萬，與成交價相差逾二十八萬，幅度百分之六，最後因首期不足，加上看淡後市，無奈地「撻訂」離場。

本刊根據代理提供多個屋苑包括鰂魚涌太古城、康怡花園，荔枝角美孚新邨、將軍澳維景灣畔等，於上月中至本月初成交個案，於中國銀行及匯豐銀行進行網上估價，發現部分成交估價不足，差幅不足百分之一至最多逾一成三。

元朗區為下半年發展商推盤重點，區內二手亦出現估價不足情況。有代理指出：「數星期以來，留意到銀行估價普遍減百分之三至五，首期「猛猛緊」的年輕上車客，自然最受影響，他們見估不到價，惟有放棄買樓。」

他更補充說，區內現時成交價與銀行估價相差最多的是YOHO TOWN八座低層G室，由換樓客早前以七百零五萬購入。新買家購入該單位不足一個月，多間銀行的網上估價系統，全部跌穿七百萬，中銀相差最大，超過九十萬。

上車客最受影響

九龍區指標屋苑美孚新邨，港置首席董事谷學祖坦言，過往鮮見估價不足，惟近期亦有個別單位估價不足。「近兩個月成交明顯減少，銀行估價稍為回少少，惟成交以優質盤為主，旺市無人放出來，貴少少都有買家肯承接，所以成交價高於銀行估價。」

美孚新邨近期兩宗成交，其中，第三期百老匯五十七號中層B室，作價五百九十二萬，匯豐銀行估價只有五百六十一萬。

美孚新邨附近的曼克頓山，上日連錄估價不足情況，涉及六座高層B室，本月初以二千一百餘萬售出，根據匯豐銀行估價，不足一千九百萬，兩者相差一成一。另一成交是三座中層B室，新業主以二千餘萬購入，多間銀行現時估價只有約一千九百萬。

首期需預鬆少少

港島東指標屋苑太古城，買家都是實力買家，有代理指出：「高質素單位估價差不多，質素較遜的﹙鳳山閣﹚，尤其低層單位，估價已跌了三、四十萬，幅度百分之二至三。」不過，該屋苑以實力客為主，無阻買家入市。「估價追不上樓價，大部分買家都知，太古城買家通常按揭五成以下，估價不足影響上車客。」太古城建安閣中層A室，一個前以九百八十七萬售出，現時估價最多相差百分之九。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓透露，現時約半成客戶承造九成以上的按揭，三成半客戶承造五至六成按揭。她建議說，準買家簽訂買賣合約前，應「貨比三家」。「銀行估價考慮多項因素，包括同類物業最新成交價，物業現狀等等，不同銀行估價存偏差。買家避免無法上會，應多問幾家銀行，首期預鬆少少，唔好借到盡，盡量減低風險。」

擔憂估價不足買家轉投新盤

基於去年細價樓樓價持續上升，金融管理局於今年年初，進一步收緊樓宇按揭，所有七百萬元以下自住樓，按揭最高成數由以往的七成，下調至六成。上車客要湊夠四成首期外，更要面對銀行估價不足問題，「置業夢」變得更不容易。

有身份證包上會

針對市場情況，發展商紛為新盤推出按揭優惠，確保買家有充足資金上車。美聯首席聯席區域經理徐榛指出，發展商提供九成或九成半按揭，甚至不需入息証明，只要提供身份証就包上會，更承諾「包底」，準買家不用擔心入伙後估價不足，令市場上不少購買力，由二手回流一手市場。

徐氏又說，發展商又採用建築期付款，讓準買家支付樓價半成，即可入場買樓。部份盤樓花期長達三十五個月，於此段期間，買家只須逐步支付少許價格，直至入伙時，支付樓價不多於兩成，相對一次過付首期輕鬆得多。況且，屆時買家已持貨三年，辣稅影響不在，轉售容易。

細樓價指數全綫報跌

金管局年初出招收緊按揭壓市，卻無阻樓價過去一年強勁升勢，年初至今，樓價累積升約一成。受今年七月股市大幅波動，二手交投大跌，樓價亦受壓。

根據差估署最新數據顯示，八月份整體樓價指數升幅僅約百分之零點三六，雖然創新高，但各區細價樓呎價，即面積細於四百三十一方呎的單位，卻出現同時下跌情況，乃近年罕見，其中新界區單位，最新平均呎價約一萬零四百元，按月跌百分之一點九，是跌幅最大的地區。

其中，新界區樓價錄得自今年三月以來首度下挫，最新平均每呎約一萬零四百零一元，按月跌百分之一點九，屬跌幅最大的地區。以一個四百三十方呎的單位為例，最新平均造價約四百四十七萬元。

學者：料樓市承接力減弱

港島區最新呎價約一萬四千零一元，按月下跌約百分之零點三；九龍區呎價按月微跌不足百分之零點一，最新每呎約一萬一千四百九十多元。換言之，八月份的細價樓呎價，三區均同時出現下跌，屬近年十分罕見情況。

市場人士預期，由於細價樓近年成為樓市升市的「火車頭」，是次各區數字均下挫，不但反映細價樓造價出現壓力，後市表現或同樣未感樂觀。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥則表示，政府持續增加供應，且以中小型單位為主，加上未來數年新樓不斷落成，妨且，美國年底或明年有機會加息，若發展商保持推盤速度，料令樓市承接力減弱。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文指出，自上季開始，已留意到樓價升幅明顯收窄，主因為市況氣氛不好，特別二手市場，交投明顯轉淡，預料年底前仍有屬調整期，但不會大跌。

撰文?地產組 攝影?地產組設計?張文彪

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2 : kingon(56342)@2015-11-03 14:02:49

唔覺銀行轉駄！應該係佢自己能力不足！

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十大屋苑去年租金六個跌 麗港城杏花邨下挫最勁

1 : GS(14)@2016-01-18 17:15:21

http://property.mpfinance.com/cf ... 0118/paa01/lam1.txt



【明報專訊】受外圍經濟下滑及樓市轉勢影響，去年下半年至今，二手樓市表現一直不穩，除樓價下調外，多個大型屋苑亦出現新低價、或「新租平過舊租」的租務個案，令去年全年全港百大屋苑整體租金有機會錄得按年跌幅，為金融海嘯後首見，即使一向保值能力較高的十大指標屋苑亦不例外，十個有六個屋苑都下跌，個別屋苑如藍田麗港城、柴灣杏花邨，於去年首11個月呎租，相對2014年12月分別錄得7.7%及4.7%跌幅，成跌幅最明顯屋苑。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，2014年第4季全港租金向下調整，預計至去年底，100大屋苑實呎租金將下調至32.5元水平，較2014年底微跌約1.5%，為2008年金融海嘯後首見。不過，據中原數據顯示，即使去年整體租金出現調整，但相對2008年金融海嘯時租金按年下調12.3%，以及1998年金融風暴時租金按年下調26.2%，去年租金跌幅仍較為溫和。

百大屋苑平均實呎租按年料跌1.5%

至於十大指標屋苑，除一向較受買家和租客歡迎外，租金亦較為「硬淨」，但在大勢所趨下，十大屋苑租金亦相應回落。中原數據顯示，截至去年11月份臨時數字，十大屋苑中就有6個實呎租金比2014年12月錄得跌幅，其中以麗港城跌幅最大，屋苑於去年11月份錄得實呎租金為28.7元，比2014年12月的31.1元急跌7.7%，同期杏花邨租金亦錄得近5%跌幅，去年11月杏花邨所錄的實呎租金為34.7元，比2014年12月的36.4元低4.7%。

跌幅較兩次金融風暴溫和

期內同樣錄得按年租金跌幅的指標屋苑，亦包括紅磡黃埔花園（跌1.4%）、沙田第一城（跌1.1%）、荔枝角美孚新邨（跌1%），以及鰂魚涌太古城（跌0.3%）。

康怡3房租1.7萬 重返4年前

至於被視為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊，去年11月平均實呎租為19.5元，與2014年12月持平；錄得升幅的屋苑就有鴨脷洲海怡半島（升0.3%）、藍田匯景花園（升5.8%）及鰂魚涌康怡花園（升6.2%）。

事實上，由於上月有聖誕節及新年長假期，為傳統租務淡季，市場錄得多宗低價租務成交，例如康怡花園C座高層12室，為實用594方呎（建築752方呎）3房戶，上月便以1.7萬元租出，實呎僅28.6元（建呎22.6元），租金重返4年前的水平，故預期十大屋苑至去年底之實際租金跌幅將會更多。

嘉湖個別3房戶 兩房價租出

踏入2016年後，由於臨近農曆新年，加上整體地產市况未見明顯起色，月內十大屋苑仍有多宗超低價租務成交，例如嘉湖山莊景湖居14座低層D室，為實用547方呎（建築704方呎）的三房戶，本月初就以8000元租出，實呎14.6元（建呎11.4元），租金除與屋苑兩房戶相若外，更比2014年底的舊租1萬元低兩成之多。

另可留意的是，位列十大屋苑租金跌幅第二位的杏花邨，屋苑第19座一個實用474方呎（建築574方呎）低層7室兩房戶，原於2013年底以1.5萬元租出，其後交吉，業主於去年11月叫價1.6萬元放租，但見新年臨近，業主為免納空租，不惜減價兩成以1.28萬元把單位租出，較舊租低15%，並創屋苑近期新低租金，實呎約27元（建呎22.3元）。

杏花邨2房實呎租27元

另一方面，由於十大屋苑租金下跌，本報統計十大屋苑放租盤，現時市場上月叫租在1.3萬元以下放租盤共約226個，佔整體987個放租盤逾22%，惟仍集中於新界上車屋苑，即嘉湖山莊及沙田第一城，兩個屋苑現時分別有185個及40個放租盤月租是在1.3萬元或以下，現時兩個屋苑入場租金為8300及9500元。

至於餘下唯一位處市區、月租1.3萬元或以下租盤的單位，則是黃埔花園2期18座低層兩房戶，單位實用389方呎（建築469方呎），現叫租1.3萬元，實呎33.4元（建呎27.7元），略低於市價。

業界﹕今年租金有機會再跌一成

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，由於去年第4季有多個新盤陸續入伙，使租盤供應大增，業主紛紛爭相租出單位，使租金難免受壓。他預料，隨着今年經濟持續不景，料今年租金將隨樓價同樣回落一成，其中以新界區，以及中大型單位的租金跌幅較大。

（樓巿數據尋真）

明報記者 林尚民、方可兒、林可為

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張學明涉套丁建屋苑圖利

1 : GS(14)@2016-01-20 17:41:00

【本報訊】鄉事派元老再捲「套丁」醜聞！繼前日鄉議局主席劉業強與父親劉皇發被揭涉套丁後，現為行會成員的鄉議局副主席張學明昨被踢爆疑在大埔林村套丁，發展8幢丁屋屋苑圖利。特首梁振英昨稱會了解事件；地政總署則指，為免阻礙署方及其他部門日後跟進，不宜公開評論個別個案。


■行會成員兼鄉議局副主席張學明


網媒《香港01》昨報道，張學明擁有半數股權的力建國際有限公司，早年在林村坪朗大菴路斥資352.2萬元購入一地皮。據土地註冊處紀錄，公司1998年6月將地皮拆成12份，4天後將8幅拆細地皮各以20萬元售予8名男丁，全部男丁報住地址均與張名下公司的登記地址相同。男丁隨後向地政總署申建丁屋，2005年10月至2006年3月間，8人相繼獲批准興建，而丁屋牌照見證人全部為張家族成員張靜儀。8人建屋後於2008年3月至5月向地政總署申請補地價，同時簽署授權書，授權冠倡發展有限公司股東兼董事林志鴻全權處理8幢丁屋買賣事宜。涉事丁屋其後被包裝成屋苑「豪門」出售，由林全權處理買賣。到2008年下半年，丁屋以每層200至500多萬元悉數賣出，8人由獲發完工紙起計，持屋約1年就轉手。據豪門公契，涉事男丁報住地址仍與張公司地址相同。




地政總署稱會跟進

昨行會開會前，梁振英拒回應張學明應否辭去行會職務，只稱「會了解件事，唔應該作任何揣測」。地政總署則指，該署會跟進疑作虛假聲明、以不誠實手法欺騙該署批建丁屋的個案，並配合執法部門調查。劉業強昨出席鄉議局會議後，回應套丁指控時指事件與早前違法套丁案的性質不同，又指父親劉皇發服務新界半世紀，不會做違法的事。■記者鄭啟源





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160120/19459178

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將中實呎跌穿萬元 屋苑1年新低

1 : GS(14)@2016-01-24 01:48:33

http://property.mpfinance.com/cf ... 0123/paa01/laa2.txt


【明報專訊】二手樓價持續調整，多個屋苑續錄低價成交，其中將軍澳中心一個三房單位，新近以670萬元售出，實呎僅9852元，為該屋苑近一年來首次有單位實呎跌穿1萬元的成交個案。

實呎9852元

市場消息指，將軍澳中心5座中層F室，3房連1套間隔，實用680方呎（建築899方呎），去年12月以820萬元放盤，至近日終減價150萬元或18%，以670萬元成交，實呎9852元（建呎7452元），為屋苑去年3月後首次實呎跌穿1萬元水平。原業主2010年3月以402萬買入，帳面獲利268萬元或66%。

卓爾居實呎低見8333元

另美聯聯席區域經理陳智生表示，屯門卓爾居7座極低層B室，實用522方呎（建築681方呎），早前以435萬元售出，實呎8333元（建呎6388元），創屋苑一年來呎價新低。資料顯示，原業主於1999年以157萬元購入，現帳面獲利278萬元或1.7倍。

柏道2號1850萬沽 低去年一成

此外，恒地（0012）平價推售西半山帝匯豪庭之際，同區業主即減價沽貨。市場消息稱，柏道2號高層B單位，實用905方呎（建築1240方呎），剛連車位以1850萬成交，累減650萬元或26%，實呎20442元（建呎14919元）；是次成交價較去年同類平一成多。原業主2005年以1148萬元購入，現帳面獲利702萬元或六成。

產業署推10伙招標

另政府產業署公布推出旗下10個單位招標，並於下月19日截標，其中5個為碧瑤灣實用2078方呎單位，另有4伙為實用1570方呎的春暉道愉富大廈，最後1伙則為實用1768方呎的薄扶林道碧林大廈12樓B室。

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杏花邨租平過供9%　兩房$14,500學者料藍籌屋苑續劈租

1 : GS(14)@2016-01-24 16:57:28

■杏花邨一個兩房單位租金比一般供樓平近9%。



【本報訊】二手遇冷鋒，市區租金回落，甚至開始凸顯租樓平過供樓常態。港島東藍籌屋苑之一的柴灣杏花邨，一個中層兩房單位以1.45萬元租出，竟然比一般月供樓平近9%。學者指出，大型屋苑由於供應量多，業主要租得出就一定要「鬥平」，租樓平過供樓情況勢必持續。記者：黃嘉銘


代理估計，二手交投量全月約1,200至1,300宗，相信要待農曆新年後市況才會好轉。在目前市況持續低迷下，買賣雙方都投向租務市場觀望後市。利嘉閣黃銳平表示，柴灣杏花邨現時約有70個放租單位提供，1月份暫錄約20宗租務成交，當中16座中層6室，實用面積453方呎，兩房間隔，望內園景，以1.45萬元租出單位，實用呎租約32元。業主於2006年8月份以226萬元購入上述單位，現成功出租單位，租金回報率約8厘。以上述租出單位作為基準，參考恒生銀行估值，現估值約615萬元，以按揭成數60%、還款年期25年及利率2.15%計，每月供款額達15,911元，租金相差1,411元，租平過供近9%。



一號．西九龍減價11%

另九龍區部份新型屋苑亦漸見租樓平過供樓情況。港置梁倩薏表示，大角嘴君匯港3座高層A室，實用面積482方呎，以約1.9萬元獲承租，實用呎租約39.4元。業主於2010年1月以約428萬元購入單位，按現租金水平計，租金回報約5.3厘。以同樣基準計，單位每月供款金額貴近100元。此外，長沙灣一號．西九龍亦出現平租個案，美聯劉念滿表示，屋苑1座中層D室，實用面積872方呎，原叫租約2.7萬元，已經是貼市價，但最終調減至2.4萬元租予同區客，減幅約11%，實用呎租約27.5元，料為該屋苑同類戶新低。據了解，業主極度希望過年前出租單位，不願丟空過年，故願意減價出租。資料顯示，業主於2012年12月以1,099.6萬元購得，按現時租金水平計，回報率只有約2.6厘。



■君匯港一個482方呎單位以約1.9萬元獲承租。





大型屋苑放盤多要鬥平

中大市場學系教授冼日明認為，由於大型屋苑的放盤量相對多，現時一眾業主要賣單位，一般都要減價一成至一成半方可出貨成功，要租得出，亦一定要「鬥平」，故此，交通方便的大型屋苑反而會未來是租樓平過供樓的主流。他並估計，隨着市況氣氛轉差，業主制定租約亦會開始有彈性，可能一年甚至半年短租都願意，皆因如今樓市已經是轉勢為買家市場了。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160124/19464609

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精裝筍盤：深水埗丰滙　全新屋苑　賞開揚景

1 : GS(14)@2016-02-08 03:23:47

■單位光線充足，鋪砌白地磚更覺醒神。








深水埗社區老舊，新樓主要透過重建而來，以單幢式為主，去年入伙的丰滙則例外，建3幢屋苑式物業，第1及2座在荔枝角道上，第3座位處後方醫局街，合共402伙，會所提供泳池、健身室、桑拿及蒸氣浴室等設施，商場去年被香港城市大學購入。記者：溫潤潔攝影：潘浩欣


舊區居住環境繁囂，盡享生活便利，丰滙鄰近欽州街西九龍中心，為區內最大商場，樓高9層，有百貨公司、美食廣場及溜冰場，北河街市政大廈有街市買餸就腳，鴨寮街雲集電器行及攤檔，前往港鐵深水埗站不消10分鐘。



單位有裝修　廳房望遠山

丰滙第1及2座每層5伙，實用面積597至745方呎，全屬三房戶型，第3座每層3伙，實用面積362至391方呎，間隔一房。附近舊樓為伴，物業基座高，大多數單位望遠景，受額外印花稅SSD限制，現時放盤僅數個，又以交樓標準為主。介紹的1座高層A室為現時罕見有裝修放盤，廳房向西北，俯瞰荔枝角道兩旁舊區市景，眺望葵涌半山，單位附設有露台及工作平台，可於戶外吹風賞景，套房還有一扇逾12呎長窗台，向東北望深水埗市景及遠山，感覺高高在上，景致具氣勢。全屋維持原則，間隔三房連套房，日字形客飯廳均約10呎闊，兩區各有充足空間，三房分佈大廳兩翼，以盡頭套房最大，約110方呎，惜兩間細房偏細，兒童房沿牆造家具，僅餘進出通道，另一做書房。兩所浴室缺角影響不大，最重要有窗通風。



■單位享舊區鬧市景，遠至葵涌半山景。

■套房間隔闊落，做到三邊落床效果。

■書房靠邊造吊櫃，下方造曲尺形書枱。





■廚房較浴室大一點，內附工人房。

■單位浴室保留原裝交樓標準。



海峯三房連套房叫988萬

【最新市況】冠豐地產呂澍圻表示，丰滙二手放盤叫價較購入價調高兩成以上，介紹放盤有裝修，實用面積713方呎，叫價968萬元，同類高層交樓標準裝修放盤，最平開價920萬元，呎價12,903元。入伙以來僅兩宗轉名紀錄，未聞二手買賣，租務成交活躍，呎租約30至32元。同區樓齡8年的單幢樓海峯，中層A室，實用面積677方呎，間隔三房連套房，開價988萬元，呎價14,594元。中層B室，實用面積306方呎，去年9月份成交價459萬元，呎價15,000元。此外，區內樓花海柏匯首批50伙，平均折實呎價14,790元，新供應以南昌站上蓋項目最大型，分3期發展，有機會於今年底先推出1A期約1,000伙。


■平面圖

深水埗丰滙1座高層A室叫價：968萬元

實用面積：713方呎間隔：3房（1套）2廳；另露台、工作平台及工人房實用面積呎價：13,576元租值：2.18萬元回報率：2.7厘資料來源：冠豐地產電郵：mailto:[email protected]



丰滙Trinity Towers【屋苑資料】

地址：深水埗荔枝角道339號及醫局街213號落成：2015年發展商：長實及市建局



■丰滙去年才入伙，暫時集中租務成交。

■單位優點與缺點



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160206/19481259

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未現小陽春 十大屋苑周末5成交

1 : GS(14)@2016-02-15 17:20:44

http://property.mpfinance.com/cf ... 0215/paa01/lab1.txt


【明報專訊】二手市場踏入新春後並沒出現小陽春，猴年首個周末（正月初六及初七日），綜合中原、美聯兩大龍頭代理統計，全港十大指標屋苑過去兩日僅錄5宗和4宗成交，續在單位數字的低位徘徊。至於港島藍籌屋苑太古城猴年首宗成交、屬一伙3房單位，原業主劈價217萬元或20％後，以883萬元售出單位。

太古城猴年第一擊 業主劈價兩成

據中原統計，十大屋苑過去兩日錄得5宗成交，較上周末3宗升約67%，惟零成交屋苑仍有7個。中原區域營業經理趙鴻運指，上述單位為寧安閣中層B室3房戶，實用703方呎、望街景附靚裝修；原業主去年11月放盤，叫價1100萬元，累減217萬元或20％後，以883萬元沽出，平均實呎1.25萬元，原業主2007年以438萬元購入，帳面獲利445萬元或逾1倍。

3房戶883萬沽 實呎1.25萬

中原亞太區住宅部總裁陳永傑指，部分新界細價樓業主的減價幅度可達15%至20%，令此類劈價單位可於短時間內獲承接，料新春後二手市况可復蘇。

美聯統計10大屋苑過去兩日成交量，突破上周同期（羊年年廿八及廿九日）的零成交狀態，錄4宗買賣，於低位窄幅反彈：沙田第一城、天水圍嘉湖山莊共錄2宗成交，將軍澳新都城錄2宗成交。

瓏門兩房租1.1萬 同類16月最低

另住宅租務市道淡季下，中原高級分行經理賴燕儀指，屯門瓏門2期第8座中層E室兩房戶、實用474方呎，業主本開價1.45萬元，減價3500元或24%後以1.1萬元租出單位，實呎租23.2元。業主2014年10月以466萬餘元買入上址，扣除管理費等開支前，回報2.8厘。她續稱，瓏門兩房戶月租至少需1.2萬元，意味上址租金低市價約8.3%，亦是兩房戶自2014年10月以後新低紀錄。

另代理消息指，嘉湖山莊麗湖居第10座極高層G室，屬實用547方呎3房戶，業主減價2500元或24％後，以8000元租出，實呎租金14.6元，租金重返2012年水平；業主1996年以196萬元購入單位，扣除管理費等開支前，回報率約4.9%。

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屋苑行情：富豪花園減價128萬易手

1 : GS(14)@2016-02-28 16:25:11

樓市前景未見樂觀，個別長情業主亦選擇沽貨離場再觀望後市。世紀21奇豐吳元利指出，沙田老牌屋苑富豪花園錄得一宗減價成交，賣方持貨30年，以略低於市價售出三房連套房大戶。


■屋苑商場設有保齡球場及超市。

持貨30年勁賺637萬

富豪花園C座嘉美閣低層A室，建築面積1,245方呎，實用面積919方呎，享山景，去年11月放盤開價838萬元，其間數次下調叫價，累減128萬元，幅度約15.3%，以710萬元售予區內換樓客，建築呎價5,703元，實用呎價7,726元，低市價約3%。原業主早於1986年2月購入上址，當時作價73萬元，持貨30年至今將單位沽售，賬面獲利637萬元離場，升值8.7倍。吳元利指出，屋苑同類三房戶現時叫價由750萬元起，成交價約730萬元。本月至今物業暫錄3宗成交，平均建築呎價6,536元，平均實用呎價9,489元。現時屋苑約有70個放盤，兩房單位入場價約450萬元，建築面積680方呎、實用面積465方呎，三房連套房單位最平600萬元，建築面積980方呎、實用面積725方呎。富豪花園分兩期共建14座，提供1,944個兩房至三房單位。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160228/19507171

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