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十大屋苑去年租金六個跌 麗港城杏花邨下挫最勁

1 : GS(14)@2016-01-18 17:15:21

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【明報專訊】受外圍經濟下滑及樓市轉勢影響,去年下半年至今,二手樓市表現一直不穩,除樓價下調外,多個大型屋苑亦出現新低價、或「新租平過舊租」的租務個案,令去年全年全港百大屋苑整體租金有機會錄得按年跌幅,為金融海嘯後首見,即使一向保值能力較高的十大指標屋苑亦不例外,十個有六個屋苑都下跌,個別屋苑如藍田麗港城、柴灣杏花邨,於去年首11個月呎租,相對2014年12月分別錄得7.7%及4.7%跌幅,成跌幅最明顯屋苑。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱,2014年第4季全港租金向下調整,預計至去年底,100大屋苑實呎租金將下調至32.5元水平,較2014年底微跌約1.5%,為2008年金融海嘯後首見。不過,據中原數據顯示,即使去年整體租金出現調整,但相對2008年金融海嘯時租金按年下調12.3%,以及1998年金融風暴時租金按年下調26.2%,去年租金跌幅仍較為溫和。

百大屋苑平均實呎租按年料跌1.5%

至於十大指標屋苑,除一向較受買家和租客歡迎外,租金亦較為「硬淨」,但在大勢所趨下,十大屋苑租金亦相應回落。中原數據顯示,截至去年11月份臨時數字,十大屋苑中就有6個實呎租金比2014年12月錄得跌幅,其中以麗港城跌幅最大,屋苑於去年11月份錄得實呎租金為28.7元,比2014年12月的31.1元急跌7.7%,同期杏花邨租金亦錄得近5%跌幅,去年11月杏花邨所錄的實呎租金為34.7元,比2014年12月的36.4元低4.7%。

跌幅較兩次金融風暴溫和

期內同樣錄得按年租金跌幅的指標屋苑,亦包括紅磡黃埔花園(跌1.4%)、沙田第一城(跌1.1%)、荔枝角美孚新邨(跌1%),以及鰂魚涌太古城(跌0.3%)。

康怡3房租1.7萬 重返4年前

至於被視為「上車樂園」的天水圍嘉湖山莊,去年11月平均實呎租為19.5元,與2014年12月持平;錄得升幅的屋苑就有鴨脷洲海怡半島(升0.3%)、藍田匯景花園(升5.8%)及鰂魚涌康怡花園(升6.2%)。

事實上,由於上月有聖誕節及新年長假期,為傳統租務淡季,市場錄得多宗低價租務成交,例如康怡花園C座高層12室,為實用594方呎(建築752方呎)3房戶,上月便以1.7萬元租出,實呎僅28.6元(建呎22.6元),租金重返4年前的水平,故預期十大屋苑至去年底之實際租金跌幅將會更多。

嘉湖個別3房戶 兩房價租出

踏入2016年後,由於臨近農曆新年,加上整體地產市况未見明顯起色,月內十大屋苑仍有多宗超低價租務成交,例如嘉湖山莊景湖居14座低層D室,為實用547方呎(建築704方呎)的三房戶,本月初就以8000元租出,實呎14.6元(建呎11.4元),租金除與屋苑兩房戶相若外,更比2014年底的舊租1萬元低兩成之多。

另可留意的是,位列十大屋苑租金跌幅第二位的杏花邨,屋苑第19座一個實用474方呎(建築574方呎)低層7室兩房戶,原於2013年底以1.5萬元租出,其後交吉,業主於去年11月叫價1.6萬元放租,但見新年臨近,業主為免納空租,不惜減價兩成以1.28萬元把單位租出,較舊租低15%,並創屋苑近期新低租金,實呎約27元(建呎22.3元)。

杏花邨2房實呎租27元

另一方面,由於十大屋苑租金下跌,本報統計十大屋苑放租盤,現時市場上月叫租在1.3萬元以下放租盤共約226個,佔整體987個放租盤逾22%,惟仍集中於新界上車屋苑,即嘉湖山莊及沙田第一城,兩個屋苑現時分別有185個及40個放租盤月租是在1.3萬元或以下,現時兩個屋苑入場租金為8300及9500元。

至於餘下唯一位處市區、月租1.3萬元或以下租盤的單位,則是黃埔花園2期18座低層兩房戶,單位實用389方呎(建築469方呎),現叫租1.3萬元,實呎33.4元(建呎27.7元),略低於市價。

業界﹕今年租金有機會再跌一成

美聯物業首席分析師劉嘉輝稱,由於去年第4季有多個新盤陸續入伙,使租盤供應大增,業主紛紛爭相租出單位,使租金難免受壓。他預料,隨着今年經濟持續不景,料今年租金將隨樓價同樣回落一成,其中以新界區,以及中大型單位的租金跌幅較大。

(樓巿數據尋真)

明報記者 林尚民、方可兒、林可為
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