近兩年，中國投資界思潮、趨勢可謂風起雲湧。現在，飛起來的豬，當然是移動互聯網了。可是，如何透過表象洞悉投資本質，摸到投資真正的脈絡，成為最後真正的贏家，也許對於大多數追時髦的人而言，還是一頭霧水。

房地產行業沈澱了大量的資金，還有大量的機構和個人投資者站在岸邊，躍躍欲試，該不該進？如何把握大趨勢、撥開迷霧看本質，《房地產決策參考》以為，近來瘋傳網絡的複星集團副董事長兼CEO梁信軍日前在複星昆仲新年酒會上發表的一場演講，最有嚼頭。

聯系之前梁的一次演講文章，足以窺見上海灘財閥複星集團的投資邏輯，以及對房地產獨到的觀察視角。

為何是梁信軍？因為他的背後站著一個上海灘的大佬郭廣昌。在筆者看來，郭氏這兩年來對投資的認識，仿佛一夜之間醍醐灌頂，格局突然間豁然開朗，為中國投資、資本大佬中所鮮見。能與其匹敵者，馬雲之外，寥寥可數也。正是郭氏的視野從量變到了質變的升華，上海灘的複星帝國在這兩年突然做大，堪稱氣勢如虹。筆者判斷，五年之後再看複星，再看中國資本財閥集團，格局將會大不同也。

當然了，梁的演講精髓，很大程度上就是郭氏的投資哲學，複星獨特財技的指導思想。

絕非溢美之詞，留此為證。不羅嗦，看看梁信軍，或者說郭氏的房地產邏輯吧。梁信軍說互聯網，說QE,說利率，說制造業，實際上，是在教我們如何看懂未來五年之內的房地產。文章有點長，但看完絕對值。

附錄之一：

複星集團副董事長兼CEO梁信軍

在2015年複星昆仲新年酒會演講

今天最熱的話題是央行的降息。大家都註意到了中國一個幾千億左右的流通釋放降息，其實大家還不夠關註前幾天歐洲央行宣布QE。

整個歐洲版的QE是1.6萬億歐元，大概18個月。美國的QE3是將近24個月了，寬松了1.6萬億美元。換句話說，這次歐洲的1.6萬億幾乎跟美國上一輪一樣。

美國上一輪QE發生了什麽？資產價格快速的回歸，消費回歸，就業回歸，所以我覺得對於歐洲而言QE是非常重要的事情。今天上午央行的這個消息，其實讓我本人感到很憂慮。

幾乎全世界絕大部分國家都開始加入到QE寬松，這樣的一種QE寬松會導致什麽樣的結果呢？眼前馬上看到的就是國家債務上升。

為了還債，所有的國家都會傾向把債務證券化，因為債務拿實體的錢還不掉。那麽怎麽證券化呢？要降低利率，或者說由於證券化有了大量的債務供應，導致利率降低。

利率降低對各位有非常大的影響。第一，利率降低通常意味著短暫的牛市，股市會非常好，資本市場非常好。在牛市當中一個經營者應該做什麽呢？我覺得最重要的事情就是降低自己的債務，抓緊做直接融資，把自己的資產做實。具體的講就是PB降低。現在在外融資跟投資者說的PB20倍、10倍或者5倍，通過這一輪牛市的話最好把PB降到1，這樣對你非常安全。

中國有長期利率下降趨勢

我想先描繪一下中國經濟的趨勢。剛才我提到了全球各國債務都高，所以降息概率就高，因為債務要發布。目前美國的國家債務占了GDP的96%，在日本大概占到190%，中國的話可能只有36%。但這36%是真的嗎？

如果大家對國有企業的整個盤子有所了解的話，中國的國有資產總量大概是104萬億，其中有34萬億左右是凈資產，70萬億是貸款。如果看凈債務的話大概就是40萬億左右，政府是有償還義務的，或者是有擔保的。

如果國有企業破產，壞掉的是國有銀行的資金，最後是政府要承擔的。所以如果把中國政府實際擔負的20多萬億再加上賦有償還義務的40萬億國有凈債業務加在一起，其實中國的債務基本上跟GDP也能到達到100%左右。

因此中國有一個長期利率下降的趨勢。如果今天有很多人在解決利率太高的痛點，告訴大家這個過程是很短的，長期來看中國的利率是很低的，中國是不缺錢。

這一點我覺得大家要特別明白。就像幾年前我們看鐵礦。地球不缺鐵，一挖都是，所以關鍵是挖出的成本。所以這個是我今天想講的第一個常識觀點。

       第二個趨勢是全球提高匯率，會有幾個變化。第一個變化在傳統的透支消費的國家，比如美國，變為了凈儲蓄國家，歐洲也是凈儲蓄國家。傳統的儲蓄國家如日本現在是負儲蓄國家。中國家庭的儲蓄率也在快速的下降，但是現在我們還是儲蓄國家。

因此要考慮市場的話，第一，在中國市場由於儲蓄下降導致消費能力上升，特別是中國的中產階級關聯的行業。第二，在全球看的話，比如美國，因為儲蓄過去三四年上升得非常快，所以美國的消費能力增長是非常有限的。

如果真的要做消費，那麽除了中國，要認真的看未來三四年美國和歐洲的消費關聯的行業。細看這兩個地區消費的市場主要還是跟中產階級關聯，總體來說是對健康的需求，對快樂和時尚的需求。所以在這兩個行當里面去升級自己的產品和服務的話，我相信空間是非常大的，所以這是我想講第二個常識。

互聯網對整個全球經濟改變

       第三個常識是關於互聯網對整個全球經濟、對消費的改變。對複星來說，我們現在看一個公司基本就是兩個標準：要麽這個公司可以靜悄悄地待在行業里三年，跟互聯網徹頭徹尾無關的，這種行業和公司可以活下來；要麽跟互聯網深度融合的行業公司，他們可以很好的生存。過去我們用模型預測，現在的模型你要加一個最大的風險，就是互聯網的影響。

過去我們投資第一個我喜歡看PB，PB我希望是實物，並且價位要低一點，所以實物資產在我眼里是資產。第二我們希望在這個行當里是獨家經營，可能有被政府授予的許可證，也可能他壟斷的。

現在我們看互聯網，還增加一個維度，就是用戶資產，如果一個企業一個行業有海量的用戶，並且這些用戶還經常進行信息的交換，這些資產是非常值錢，每一個人都覺得是很性感行業。

用這個角度來審視一下，有大量的傳統行業積累了海量的用戶數據庫。比如中國移動、中國聯通，但是他們的市值是很弱的。原來我的手機消費很高，一個月幾乎兩千塊錢話費，近兩年我的手機每個月消費不超過五百塊。為什麽？因為包月後的數據對我來說足夠了。

但是我們要追問一下，移動真的不行嗎？仔細琢磨一下，第一個，移動的客戶是實名，第二個客戶的家庭情況他是知道的，第三個如果今天要消費，你能通過手機上的消費短信知道特定時間點的客單價。

所以傳統的金融機構、傳統的行業像中國移動、還有傳統的家庭發生關連交易，都有海量的數據，但是他不知道怎麽用，或者是這個數據沒有被估值。如果你知道怎麽用，你就知道怎麽發展了，所以這里面我覺得有非常多的價值和機會。

當然互聯網里面我比較重視的還是用戶的增長，以及用戶本身要重複交易。如果只是一次性的增長是沒有意義的。

全世界去杠桿化

我們接著講互聯網金融的問題，在座的很多人跟互聯網金融有關。

第一，做互聯網金融要看黏住了多少用戶，這些用戶每天交易量有多少。第二，把互聯網金融做大，就是要把產品簡單化、標準化。互聯網投資決策是幾分鐘要定的。所以沒有辦法像做PE投資，做兩個月的盡調後再決定要不要投，不可能的，就兩分鐘的感受，所以要非常簡單，很讓他能夠快速決斷。

因此對風險對信用的定價保障要到位，把客戶擔憂的這些不確定性風險簡單化。對於互聯網金融來說，第一你要識別出什麽是風險，第二要把這個風險定價標準化，讓客戶拿到的東西非常簡潔。

我可以舉一個例子。我們前一陣嘗試把8000萬的一個租賃項目的資本金在網上眾籌， 500塊一單，大概20幾分鐘8000多萬的項目就做完了。為什麽能夠這麽迅速的搞定呢？

因為這個背後貼了ADS，貼保險授信擔保，保證你每年能拿到本金，每年能夠拿到這麽多的利息，要拿不到的話我賠。保險公司很大，所以他完全相信你。互聯網金融關鍵是對產品的風險進行定價和管理，給用戶創造信用氛圍，所以我覺得大家可以琢磨一下這個事情。

       第四個常識是全世界的去杠桿化。剛才我們提到現在在加杠桿，QE、降息。但是另外一個方面，前期加過的杠桿這兩年要去掉。

現在全世界人民都知道中國在去產能杠桿，我們的生產產能太大了。未來三五年後我們還將看到去房地產杠桿，我們太多的存量房子了。在未來七八年還會看到全世界去政府債務杠桿，因為政府的債務在拼命的增加。

會產生什麽結果呢？有杠桿存在的領域的資產是面臨貶值的，債務不一定貶，資產肯定會貶值。所以如果你是新的項目，或者是高杠桿需要被去掉的生產能力。

包括未來房地產領域的話，要非常小心，你應該很清楚你的資產會貶值，但是你的債務不一定貶值，如果你不清楚自己怎麽轉型的話，你可能被洗牌。你的總資產100塊，將來值70塊；你的債務70塊，將來還是70塊，你就損失了。

當然從創新的角度，這是一個非常大的機會，因為要去掉的那些產能和資產會很便宜，庫存願意以很低的交易價格來交易。因此去杠桿去庫存服務的行業會非常好。

有個例子，我們投資了一個叫“MySteel” 網綜合平臺升級項目，他們做的是鋼貿行業，現在一點都不性感。他利用銀行討厭鋼貿這個事實，他做成一個很好模式，關健詞是“規模大”。

這個企業第二年有可能做到3000億人民幣的收益，如果凈的息差能夠做到一到兩個點的話，就是30億到60億，非常大。

他給客戶提供基於分布式倉儲條件下的物聯網監管的實物抵押——給鋼鐵廠提供評價，給貿易商提供貸款，最終降低了鋼鐵廠的這個周轉時間。原來鋼鐵賣鋼可能需要60天，現在13天就賣完了。

在銀行拿不到的貸款，鋼貿商在他這能夠拿到而且是平價的，倉儲是免費的。對於最終的用戶來說，由於上遊的融資成本降低，物流成本降低，倉儲成本降低，導致了終端用戶每噸鋼可以便宜60塊錢。

因此我覺得為產品過剩的行業服務也是一個巨大的收益。如果考慮鋼鐵，比如說過剩2億噸，是6000億人民幣。但是對於房子來說，如果過剩了10億平方米，就是5萬億人民幣，這個是一個非常性感的生意，所以我覺得這些過剩本身也是一個巨大的機會。

       第五個常識是從去杠桿衍生出來的金融的變化。這麽多的去杠桿，無論是去房地產的、去產能的、還是將來去政府債務的杠桿都必然會傳導到金融系統。一兩個月後中國的銀行系統的報表就會公布了。

我大膽猜一下，我猜他們14年的利潤跟13年是一樣的，但是我要說這很可能是假的。我甚至可以再大膽猜想他15、16年的利潤相比14年要大幅度的下降。為什麽呢？瞞不住了。

過去七八年以來建設那些產能的錢百分之六七十是銀行貸款。去產能除了股東跳樓之外，銀行沒損失是不可能的。問題是銀行的損失哪去了呢，怎麽在報表里面看不到呢？我相信這個損失不會消失，遲早會出來。

同樣，如果要去看保險怎麽樣，我還是問這個問題。四五年前建設這些產能的時候保險攙和了嗎？保險不能攙和。保險公司既不能投房地產，不能投實業，也不能投PE，什麽都不能投，只能買股票，買債，存款。所以保險很萬幸沒有攙和加杠桿的過程，沒有去杠桿的痛苦。

去杠桿本身對中國金融系統的影響在短時間里已經非常明顯了。銀行將來要遭受很大的損失，而保險可能不必。今天中國跟歐美比，加杠桿都加到了房地產之類的行業。

歐美好一些，因此歐美的金融質量要比中國要好，因為他從08、09年開始低利率，拿到的負債成本很低，哪怕是收益率降一點，他的利率降的更多。

我給大家舉一個例子。美國原來的銀行凈息差平均是1.6左右，現在達到了瘋狂的2.6到3.2左右，比中國還高，為什麽呢？

因為他的存款不要錢，所以他貸出去3.2%也是很好的，凈息差就有3%。中國就不行，咱們的存款去年平均是2.8到3.2左右，貸款最多貸到6、7。

所以沒有美國自如，這是由於金融機構負債成本低導致的。因此去杠桿的事跟投資聯系在一起的話，要非常清晰地在安全地帶找成長。

全球化，扁平化，信息化

       第六個常識是全球化，扁平化，信息化。有一點風吹草動全球都傳遍了，俄羅斯出一點小問題，影響全球。整個產業波動周期，原來可能是要五六年，現在降到平均兩三年，波幅大幅度增加。要真的從做生意的角度出發，這些波動可以被利用。

在座的各位大多數都是30多歲了，如果一個行業周期需要七年，理論上你七年才能抓到一次機會，買一回賣一回，你的職業生涯最多就三輪。

第一輪你是傻不楞登的，完全看不懂周期，所以應該會虧錢。第二輪你終於明白了，原來是有周期的，我就低買高拋，你還有機會賺第三輪的錢。

現在非常好，三年一輪，你這一輪做偏了，下一輪你看好，三年一輪的話你就有六輪可幹。要是沒有掙到錢的話，那真的是智商情商的問題。

除了這六個常識，我還想跟大家講講定價問題。

現在在互聯網上是非常難以定價的，你按什麽標準呢？我覺得最終會回歸到三點，互聯網也不會例外。

第一點，互聯網資產價格最終會回歸到資產價值增長。百度、阿里、騰訊十年前可不談PE，現在你還是得談。因為你是掙錢的，你的盈利增長率掉到8%的話，還能夠維持多少PE？

最終他是跟著盈利走的，所以最終的價格增長率不會高於，或者是接近整個企業的盈利增長或價值增長。如果你有一個模式，不能長期帶來價值增長的話，我相信你這個市眾率維持不了幾年。

第二是關於價格跟市場的流動性及流動性配比有關。這跟各位生死攸關。如果市場流動性增加，即使這個玩家的利潤沒有增長，價格也會上升，這是常識。

有人會問，很多中國的企業的前幾年的利潤都很好，GDP也很好，為什麽我們的股市沒有漲？這個問題就要回到剛才講的，除了考慮流動資產以外，還要考慮流動性的配置。

一個國家或地區資產的流動性來自於四個方面：第一個是央行註水印鈔票。第二個商業銀行貸款。第三個是國內的儲蓄，國內的儲蓄量大，這個儲蓄在銀行會轉化為各種各樣的信貸資源，也可以轉化為直接融資。第四個是國際儲蓄流動，像最近美元升值，全世界的錢都跑到美國去了。

所以第一步要看流動性。我們拿這樣的標準來衡量一下過去15年跟未來三四年中國的變化有什麽差別，是很有意思的。

過去15年中國的整個市場流動性增長驚人。央行的註水M2過去15年年均複合增長率18%，信貸年增長率14%，儲蓄率基本穩定50%。

然後是熱錢流入，每一年平均的這個凈流入4000多億美金，還不含地下通道，貿易的順差。因此在過去的15年來中國的流動性每年是20%多的增長。

為什麽股價沒有增加呢？過去15年來中國股市的收益率約等於銀行存款的活期存款利率，你存活期跟投股票差不多。為什麽會這樣？增加的流動性第一去了產業，第二去了房地產，第三去了煤石油鐵礦等大宗商品。

這三大塊吃掉一大半流動，從而導致在債方面幾乎沒有投入，債市規模非常小，股票方面的投入也非常小。整個市場15年流動性大量增加的結果就是房價持續增長，實業價格持續增長，大綜商品持續增長，但是我們的股市包括債市幾乎沒有變化。

未來3年印鈔票速度大大下降

未來三年怎麽變？

       首先，印鈔票的速度大大下降，從18%會降到14%以下。其次，人民幣不再升值了，所以不是凈流入的問題，而是凈流出。再次，國內儲蓄流出，因為互聯網在往海外跑。另外，海外的配置會大量的增加，ODI超過FDI。

所以未來流動性我只是說可能還有增長，但是不那麽強烈，是非常弱增長，這是一個大趨勢。

這個弱的增長對於整個中國地區的所有的資產價格會產生巨大的影響。所以你想收購了好幾個資產然後暴漲，不要覺得這個夢想會永遠存在，我覺得很快就會破滅。

在配置方面，實業資產不僅不會增加，反而會減少，因為實業的收益率連利息都扛不住，所以削減產能後第一個往外流，即便拿到貸款也會往外流，所以實業的是凈流出的。房地產現在流入大幅度的下降，兩三年後的流出是有可能的。大綜商品現在是流出的。所以前15年大量吸引流動性的行業，現在都在往外貢獻流動性。

剩下的比如說股市、債市和海外投資就非常好。所以股還真有可能漲。股跟什麽有關系呢？

第一個跟房市有關系，如果房價漲了，房產的市場好了，資金就會分流到房產，股價又漲不起來了。

第二個股市對債市有關系。如果老百姓大量的錢到債市，股的漲動也有一些。

第三個跟資金流出到海外的速度有關系。海外收益率高就會導致國內的市場下行。所以中國的股究竟能漲多少時間，真的很難說。我認為短期會漲，長期看動能有限。而且他跟房地產是逆相關，跟債是逆相關，跟海外市場也是逆相關的。所以資產第二點就要考慮流動性和流動配置問題。

關於定價的第三點，資產價格跟這個市場的無風險利率是高度相關的。我剛才提到如果一個國家債務高，就要想辦法債務證券化，結果和目標都是利率的下降，債的成本就會下降。這種無風險利率下降的話，這個市場的資產價格上漲空間就大。由於利率的倒數就是PE，將來有一個存款有一個PE，PE價格貴了，無風險的PE貴了，所有的都會受影響。

       所以我們可以從利率看看房價怎麽變。北京王府井地段的房價跟租金比，如果做酒店的話，我估計是3%左右。如果買一平米10萬塊錢，租的話一年大概只賺3000塊錢。問題就來了，在北京如果想持有物業的話去貸款能夠貸到多少利率？

       如果像華爾道夫酒店的話大概能夠貸到8%的8到10年期的貸款。如果房價停止上漲，投資人的第一願望是，本金拿不回來沒關系，收到的租金足夠去支付利息，如果利息都支付不了，價格都漲不起來，我還往外貼錢，當然就很難受。所以首先要尋求利息等於凈收益，現在看利息要8%，凈收益才3%，有哪幾種途徑解決問題呢？

我覺得有三個辦法。第一個是降利息，能不能把無風險利息從8%降到5%呢，短期沒可能，長期可能性大。第二個漲租金，本來3%的租金，能不能翻一番變成6%呢？我個人估計幾乎沒有可能，還會跌。為什麽呢？你的住宅是閑置的，辦公室受互聯網的影響辦公面積在縮小，商場現在也受互聯網影響，所以租金還會跌。

最後還有一個辦法，就是降房價。最後目標就是要利息約等於房租，所以你們想想如果在北京持有物業大概是什麽樣的結果。當然北京、上海、廣州、深圳這樣的城市是人口跟消費凈飽和的市場，所以盡管利息低，但是傻子多，所以他會維持很長的時間。但是除了人口消費凈飽和的地區，我覺得你最好不要按傻子思維，你應該按常識思維。

現在大家都是拼命專註在互聯網，這是長期機會。接下來我想講短期的機會。比如地區危機機會。最近俄羅斯起伏非常大，我們在俄羅斯投了很多項目，最近又投了俄羅斯的一個全世界第一的鉆石礦，也在看俄羅斯金融保險機構，還看俄羅斯的債。

俄羅斯的寡頭們在國內維持資產運營的成本要17、18%，如果海外好的資產只有8%的收益率，對他來說沒意義，資產是縮水的。所以不如賣掉海外的資產去減少國內的負債。

寡頭們有很多要賣掉的東西是很好的。我們專門買跟健康、旅遊有關的項目。俄羅斯的農業，包括漁業、遠洋捕撈和深水魚也都非常好。

除了俄羅斯之外，還有比如委內瑞拉，伊拉克都有由於石油價格導致的變化。還有一些QE跟加息導致的變化。在退出QE後導致阿根廷的債務違約，因為退出QE之後美元上漲，錢都流到美國去了，外匯儲備不夠了，他就違約。

類似的情況可能還會發生在巴西，所以退出QE也是一個問題，增加QE也是一個問題，不同的國家的狀況就不一樣。巴西跟阿根廷這樣的國家，以他們國家的經濟跟消費能力，你認為他會支持美元嗎？現在由於違約，價格跌的很低，這個就是機會。

另外還有流動性的問題。現在我們A股加H股兩個市場，A跟H折價還是非常嚴重的，主要是H便宜。

還有行業機會，比如石油價格的下降。不僅是在石油本身的產業鏈，跟石油相關的替代性能源，以石油為主要成本的航空業的變化都很大。大量的石油被關聯的金融資產的行業有的要倒黴，要貶值了。

另外還有大綜商品行業，跟石油狀況很類似。對石油、大綜商品、鉆石這些東西的投資，把握三條我覺得就八九不離十了。

第一要確保你所投的企業的存量、資產、儲量、產能成本在同一個市場當中領先，我們的標準行業前30%領先的企業。第二要保證他每年增長成本、現金成本、每年生產產品的成本要領先。第三個要保證你買入的成本要領先，如果你保持這三條你就沒有什麽好擔心的。

比如說黃金。我們持有的黃金公司，買的時候這家公司成本基價才340億美金，一年的凈資產收入在8%左右，負債率50%。現在黃金價格已經到1200美金了，我的成本連900美金都不到，我覺得很舒服。如果價格跌到900美金，我們的成本700億，也沒有什麽好擔心。

鐵礦最近很多人也很不舒服，包括的一些大的國企在海外壓力非常大。我們也有鐵礦公司，完全成本是50美金，含稅的。所以現在鐵礦從160掉到90，我還是很滿意，因為你賣出去發現有40塊錢的利潤，怎麽會不舒服呢？

所以因此我覺得對大綜商品道理是一樣的，在低潮期如果能夠買到這三個領先的話，還是非常好的。

另外還有奢侈品，奢侈品去年中國市場微微下降1%，導致全球整個的下降，所以奢侈品還是非常好。還有金融，金融現在由於這個低利率，低收益率導致金融的收益非常差。

複星在海外投了超80億美元

複星是誰？第一個，複星資金充沛，屬於有錢的主兒，但基本不任性。現在我們總資產有3400億，39%保險金。跟中國的同行比較，我們的保險成本大概低兩個百分點，所以這使我們的優勢非常的明顯。

對複星整個模式而言，由於保險金的增加，導致使用資本的成本總體下降，每年下降一點幾個百分點。同時可使用的資金的數量在上升，所以投資收益不變的情況下，我的凈息差在擴大，可供應的資本在上升。

我講複星不任性，有多平臺，是一個長期的價值公司。複星有昆仲這樣的VC，是一個階段性的三年五年。VC之後還有PE，又可以做七年九年。PE後還有上市公司整合，可以長期持有。另外一個我們還有綠地項目，新項目也可以。

所以在複星體系里面，品種比較多樣化。我們跟企業合作既可以買債，也可以買股，也可以創業。

複星迄今為止在海外投了超過80億美元，有30多個項目，海外的MD共有25個合夥人，整體非常成功。在海外我們主要做四件事：到海外買便宜的企業，買海外資產，在海外投資當地平臺，利用中國的上市公司去並購海外的技術和品牌能力做反向嫁接。

複星本身也是很互聯網化的，昆仲資本投了三十幾個項目，複星集團對阿里的投資也是很大的：是阿里的銀行第二大股東，阿里小貸也占了10%，菜鳥物流20%，所以基本上這個大的合作都是非常全的，在像O2O方面的，在鋼貿行業嫁接了互聯網和金融，把非常不性感的傳統行業變得性感。在互聯網方面複星是完全聽的懂的，響應的了。

今後複星會更多專註健康、快樂跟時尚相關的產品，我們對這些行業興趣很大，而且會在整個行業里面進行生態群的布局。這對於每一個企業都是有幫助的。

過去我們可能側重於更多的供應商的思維，現在的想法是根據用戶健康需求出發。這類行業在整個複星的生態系統建設里會得到最好的支持和幫助。（據騰訊）

附錄之二：

2014年10月18日梁信軍

在“走進複星，走進創新模式”內部分享會演講

一、如何在海外找“便宜”錢

複星的路線是不複雜的，進化還是圍繞核心能力、核心資源進化。我這邊跟大家分享的第一點是便宜的錢。

這張圖橫軸是年限，縱軸是利率，這個黃色的人民幣，大家看從10年期的利率，5年期的都是國債，基本在3.5-4%之間，最多到4.5%左右。大家對人民幣未來10年-20年收益的預期，美元基本在2-2.5%之間，跟人民幣差2%。歐元基本在0.5-1%之間，到什麽時候增長呢？從現在到5年左右，整個利率會在0-0.25%。這個五年是不錯的，10年才到0.5%左右。日本10年期的日元利率就是0.3%左右，20年才到1%左右。

這個說明什麽呢？你要找海外便宜的錢。我們三周前在東京買了一棟大樓——花旗大廈，這棟樓的凈收益率在東京灣的北外灘，單價是24000多塊人民幣，9萬多平米租金收益率是9%，我自己首付85%，日本當地貸款10年期1.9%，沒有額外的抵押，這個生意你說能不能做？你的融資成本是1.9%，物業收益是9%，倒過來如果融資成本9%，物業收益是1.9%你做不做？現在很多人在做。現在很多人在海外買樓想過收益率是多少嗎？能匹配嗎？這個非常重要，所以我覺得從本質上說如何拿到便宜的錢，從全球看應該很清楚，要從日本拿錢，從歐洲拿錢，這個能力你不建設永遠沒有，想建設也不是明天就有。

三大融資模式

然後再比較一下不同企業的融資方法，複星這個里面都有，所以我想講一下：

第一點，全面對標整個行業不同的領先者怎麽樣系統優化長期的資本來源。

第二點，比較一下三種不同的基本來源：一是產業資本的模式，大部分企業家都會做的，複星集團整個以產業資本角度出發，總資產3133億，杠桿率是56%，就是說我的債有56%，股有44%，這里面還有大量的現金，把這個扣完倒過來，但是0.8%的債把現金加上去是0.56%的債，簡單的想就是1：1。我自己有一塊錢，我到社會上建立一塊錢就對了，不用糾纏4%、2%，這個沒有意義，就是1：1的概念。

作為產業資本來說，我有一塊錢的債，還有一塊錢的股，債的成分是5.68%，這個是上半年的年化的計算，這里面一年期的負債只占48.8%，長期負債51.2%，這種情況下我的利率也就是5.68%，中國法定規定一年期的利率是6.14%，我要是更多的話那就更高了，平均下來把房地產、鋼鐵礦業所有的債務都並列到這里才是5.68%。

這個是債，那股是多少呢？股不要錢啊？沒有利率這個是錯的，我們的股價不會跌，現在香港上市，PE10倍，就是股東的收益率每年10%。所以，我站在集團更高的層面看，我發現我的錢是挺貴的，債成本要5.7%，股的成本就是10%，加一起有一個投資資本的成本率是8%左右，整個複星。所以做一個產業投資來說，每當我看到一個項目的時候，我想如果收益率8%不到就虧欠了，你回家可以算算看。

第二個是基金的算法。現在複星的基金不少，我們有340億的基金，那麽這部分的錢收益率到多少呢？我們有個別的房地產基金，這兩年已經關掉了，15%收益率以下都有人在罵我，這個是非常痛苦的，20%以上就閉嘴了，25%會說複星搞得不錯，我跟大家說的是什麽意思呢？這個錢是非常貴的，沒有什麽意思。不要以為這個資金募集是不要錢的，有很多企業家當做一個成績，募集100億基金，我聽的頭皮都麻，15%以上的錢這個怎麽會好玩呢？這個錢是非常昂貴的。第三個方式就是保險。

第三個模式就是巴菲特模式。我打個比方說，現在是鋼鐵低潮，是黃金低潮，你募得到鋼鐵基金,房地產基金，或者是募得到黃金基金嗎？我覺得是蠻難的，而且你能貸得到款嗎？所以，當行業低潮的時候，恰恰是通過傳統模式、創新模式拿不到錢的時候。如果真的要做價值投資，就要想辦法用巴菲特模式，就是保險型的。

整個複星到去年年底為止，加一起只有130億人民幣左右的保險金，到現在有多少呢？到現在我們有1189億人民幣。

這個1189億的錢的成本是多少？成本是給客戶的成本是2.2%，這個要保本保收益，但是我的運營成本還有1%，實際從投資角度看這個錢的成本是3.2%，可以用長期。這個錢既不是我的債，又不是我的股，是客戶的第三方資金放我這里管。問題是客戶讓我保本保息，因此，自有資本的成本是8%，前提是你的負債成本還要很低，還有第三方管理15%以上，第三保險金是3.2%，大家說保險金有限制，沒有錯，中國的保險只能投到中國大陸，香港的任何都可以投，歐洲的保險是85%可以投OECD，15%就是OECD以外，韓國也是OECD。

所以我覺得巴菲特的模式比較劃算。到目前為止複星保險金已經占整個資產3313億里面的37%，還有63%是傳統的自己的負債加上資產，我們的第三方管理的340億沒有把這個覆蓋到。

怎麽去觀察什麽是好的保險公司？如果保險公司說我按凈資產賣給你，或者低凈資產賣給你，首先別看價格，你把保險公司想象成銀行，一種吸儲方式，短期存款，短交整取，就是這個概念。那麽保險公司要看存款成本，保險公司第一要看的問題就是保險金的成本，這個最重要，中國的保險成本是5.2%左右。第二看資產。把貴的錢弄進來了投在哪里？這兩個問題看清楚再問賣給你什麽價格。

我覺得我們的運氣很好，第一個我們早就想明白了。07年投第一個保險公司到現在，我們已經攢了13-14個億了。第二個這個保險的領域湊巧我們發基金發了3年，只發PE和房地產開發，複星沒有PE投資的權利我不能做了，但是恰恰保險基金不喜歡這兩個，最不喜歡做PE和房地產開發，所以我放棄這個權利對我投資保險沒有什麽問題。第三湊巧我還攢了不少錢。第四保險公司正好很便宜。

二、如何在全球尋找投資機會

剛剛講的是怎麽弄到便宜的錢，第二個怎麽弄到便宜的項目？總而言之，所有的投資機會必須在全球，不能只看中國，在全球比較投資機會，要找一個安全的方式。

第二個，投資海外風險非常大，需要有一個學習過程。複星21個項目，我從08年年底決定到海外投資，前三年我們一共投了兩個項目，一個是法國的，還有一個希臘的，一個是最大的渡假村，還有一個女性的時尚品。我就想走走看，我買了以後能不能幫助他們在中國大陸快速成長。我們買希臘這家公司的時候，那一年中國大陸的出境遊占全球的17%，他是全球最大的渡假村，中國遊客的銷售額只有1.7%，這個對我們來說就是投資的價值所在。

第二個三年我們投了6個項目，所以前六年一共是8個項目，所以我的建議是到海外投資，第一方向是對的，全球比較；第二不能操之過急。做任何事情都需要一個曲線，搞保險的學習曲線是7年，我們也是花時間慢慢弄，7年下來把隊伍搞好反而很放心。所以我認為大家如果不做肯定是有問題的，做要有足夠的耐性，不要想第一年就搞控股，搞10億20億，這個風險非常大，我們一共投了三年時間25億人民幣，相對來說上千億資產，風險不是太大。

中國動力嫁接全球資源的“四步走”

下面說一下投資方式，中國動力嫁接全球資源的方式，我們叫風險套利的原理：第一是由於中國消費增長，越來越多的行業中國地區的銷售額已經或者馬上成為全球第一大，而且這個比例還在上升，可能占整個市場20-40%。所以，第一要把這個行業找出來。第二，這個行業找出來以後，在全世界找行業的龍頭企業，不是說規模大就有競爭力；第三，要想辦法成為第一第二大股東；第四，要協助他快速到中國發展。第一個行業選對，選什麽樣的團隊，中國是全球第一大的市場，第二個企業選對，第三個位置擺準，第四個動作要快，快速回中國發展，我們稱之為是中國動力嫁接全球資源。

我們在中國就做三件事情：第一個銷售增長；第二個品牌建設；第三個知識產權建設。這不僅可以在消費品領域，在高端制造領域，在技術領域都可以，大家可以根據自己的方向。如果自己在行業里已經是全球老大了，就應該把全球的領先企業並購起來。

第二個模式是到海外買便宜的企業。比如剛剛說的，海外便宜的企業里面是有機會的，其實日本跟歐洲整體利率是比較便宜的。日本便宜因為日本國債是GDP的2.5倍了，中國咱們財政收入是13萬億，GDP大概是54萬億，基本上20%是財政，這個是全世界偏高的，大部分的國家財政只占GDP的10%、12%、13%差不多這個水平。日本的債務是GDP的2.5倍，債務漲2.5%就把財政的四分之一搞沒有了。所以日本任何人都要想辦法維持低利率。

第三個就是要增加當地的投資能力，比如我們在日本投資了一個公司，凈資產是3個億，我們按凈資產買了98%的股權，他也沒有什麽固定資產，團隊占2%，日本人他的前股東告訴我，日本人不喜歡持股，中國人、美國人喜歡。後來我發現根本就不是那樣，我們進去之後，我們跟團隊說好好幹，15%的股權歸你了，他們的積極性非常高，我們投資以後兩個月不到，已經找了兩個項目，第一個項目就是剛剛講的東京的花旗大廈，日本推薦的第二個就是上海的靜安區，相當於北京的西三環內，那個地方給我們找了一個小區，600多套房子，單價24700塊人民幣，凈租售率6.5%。

我們覺得在海外要想辦法用安全的方式，在海外買到便宜的企業，所以大家可以系統的看，保險金已經介紹過了，還可以在海外買到很多其它的資金，包括最近監管規則的改變，很多歐美的保險公司賣資產，過去歐洲的杠桿率是6%，最核心就是降低監管的杠桿率。

國內的保險公司成本存量資金倒不貴，平均成本3.5%，增量資金過去5年賣掉5.2%，收益率是多少呢？只有5.04%，所以不是說你公司越大，資產越多，成長越快就越好。

順便我講講這個持有成本，大家聽說過中國有很多房地產公司要轉型，其中一個轉型就是從開發型轉到持有型。我不想評論模式對不對，我說兩個數據，中國的公司如果想持有一棟大樓的話，收益率的期望值能有多少？如果是辦公樓，大概是3.5%左右，是毛收益率。第一這是稅前的，第二沒有扣管理費，就是租金除以售價，起碼減少一個點，所以凈收益率是2.5%。如果是住宅，毛收益率是1.8%左右，再減少一個點就是0.8的收益率。

成本是多少？你要持有這棟樓要貸款，你跟銀行行長關系好，就是8%也貸款，你能貸到7%嗎？所以用一個7%的成本要HOLD住1-2%的資產，我實在不明白這個盈利是怎麽算的。

再看看海外，我們買的華爾街13號，相當於中國人民銀行對面，20.5萬平方米，價格21600塊人民幣，凈租金收益是6.5%。我們買的倫敦的樓，18000平米，成本36000人民幣，凈收益率是11%。這個是日本3萬平米，價格是2萬4千5，凈租金收益率是12%。我告訴大家我貸款的成本是多少，這個12%的收益率貸款成本是1.9%，英國的11%收益率貸款成本是3.4%，美國的6.5%的收益率貸款成本是2%長期。我覺得你真的喜歡搞持有物業就到國外搞。

我現在需要找一些有長期穩定收益率的東西，那我現在想到的從保險浮存金出發可以玩這個，那你從普通的產業資本去弄這個實在沒有意思。順便講買樓還有一個觀點，保險金最不喜歡買的樓第一個是商業資產，第二個是酒店。為什麽不喜歡百貨店呢？只有一個租戶，這人說明天不租了，你不降價怎麽辦？酒店也是一個道理，這個很麻煩。

所以，一般的保險金喜歡多用戶的物業，如果商場里面都是一塊一塊的那可以，或者是住宅，或者是辦公樓，你不可能500個辦公樓租戶一下子都走光吧，這個是非常重要的。所以我提醒大家，如果你們在海外買樓的時候，不要以為買酒店是好事兒，酒店的租售比率非常低，風險非常大。

三、圍繞中國動力，升級資產配置的四大招

這個升級主要是圍繞中國的動力的一個升級換代，來升級自己的資產配置，我們現在作為老板不要覺得你的資產配置不需要，這個想法是比較幼稚的。但是，你怎麽動呢？要圍繞中國的產業升級搞，中國的產業升級最重要的一個體會，我會列四點：第一點，資產配置要更多的，逐步的。比如現在1%跟中產階級有關，最好搞10%，如果還認為100%資產在制造業，我覺得你的將來會死的很難看，為什麽？第一中國的動力越來越多的是消費，中產階級這里我給大家列幾個數字，看GDP，中國占12%，消費占7.2%，增速是12.7%，中產人數是全球的9%，增速15%。16%中產階級人數就是全球第一，13%就是第二。

中國國內消費現在在城市家庭里面，中產階級及以上的人口占17%，2020年會占到63%。消費只占31%，2020年會占81%，如果真得那麽喜歡消費，你當然應該投資跟中產階級關聯的消費，這就是一個非常明顯的問題。

中產階級消費里面分三類，第一類是升級消費，第二類是體驗消費，第三是個人金融。先說升級消費，中國內地公款消費的限制，奢侈品消費跌速非常快，去年只有2%的增長，今年1-8月份是3%，非常低。但是我要告訴大家，奢侈品消費包括高端餐飲、旅遊、酒店毫無疑問是中產階級消費，我個人認為今年還沒有跌到頭，說不定明年還會下跌，要把公款消費因素這個泡沫全部去完之後，剩下的剛性需求也有18-20%多的增長，但是現在沒有把泡沫去完的情況下看不清，所以說不定明年還會跌。但是從投資來說，過去每年有20-30%的增長，現在增長只有2%，再弄是負的，價格就跌，現在奢侈品還有17倍的市盈率，所以從我們來說現在開始研究，我就把每個高端消費弄清了，明年銷售額還會不會跌？都搞明白之後是可以投的，但是輕奢品就不錯。

第二個就是個人金融，個人金融的需求非常大，我這邊講的美日家庭資產配置，金融資產是60%左右，中國的金融房地產占60%，金融資產26%，整個概念是什麽呢？中國家庭會增加金融資產的配置，減少房地產的配置，或者是房地產的配置將來會減緩，金融資產會大幅度增加。比如大家看的阿里的余額寶，再看看中國到海外去，人民幣個人的包括企業家的，現在到海外投資都不受限制。中國人去年在美國買了220億美元的房子，在澳洲買了280億的房子，倫敦說中國買家太多，這兩年房價漲20%多，他們都受不了，現在出現了每平方米4萬英鎊的，相當於40萬人民幣，主要是中國人、阿拉伯人。我到那里去，當地的企業家帶我看看那個樓，說這個樓很好，適合你們中國人，中國人在外面都有名氣了。倒過來說，你跟海外的金融對接是非常好的金融服務方式，過去金融出海78%到亞洲，84%到香港，如果你想做一點金融出海的生意，起碼在香港要有陣地，要有渠道，否則中國人的錢跟你沒有關系，我們弄了一個香港的證券公司。

第三個就是要更多的做體驗式的消費，第一個是旅遊。其實旅遊的規模比醫藥行業還大，成長性跟醫藥行業是一樣，所以旅遊是非常好的，包括特別好的是出境遊，現在出境人員接近1個億，人均花費相當於1000歐元，人均消費全球第一，增長率是18%。跟出境遊有關的事兒特別好玩，所以我們在旅遊行業投資，買國旅，這個都是跟這個事兒有關。

第二個就是電影。電影去年、今年、明年是最好的時機，去年中國的電影業已經是全球的第二大市場，估計3-4年內就超過美國，變成全球第一大，這個時間投早了東西買的貴，市場沒有起來，投晚了東西就貴了，我們投了保利博納。另外我們做了一個電影基金。我們在餐飲跟食品投了不少，餐飲要繼續投，反正最近國內不太好，我覺得這些體驗式消費是值得投資的。

第二個就是移動互聯網。移動互聯網的資產配置一定要做，我講的都是升級資產配置，把資產稍微升級一點，第一個中國和美國的移動互聯網是非常大規模的市場，是同一個單一客戶，語言是一樣的，支付手段一樣，貨幣相同，稅收一樣，物流體系一樣，移動互聯網這個領域最重要就是客戶規模，500萬的跟5000萬不是10倍的關系，可能是100倍，就是這麽個狀況，所以越來越好，只有這兩個國家是單一客戶。

中國有6億的移動互聯網用戶，美國只有3億，中國的規模可能比美國還大，電商、貨幣基金比他大，網絡遊戲比他大，去年規模超過美國了。將來我估計整個移動互聯網，中國可能是美國的3-4倍。現在很多人說泡沫，如果說是泡沫也是剛剛開始的泡沫，所以現在還是要大規模的投資。複星目前在移動互聯網投了18個項目。

我覺得有四個方式投資。第一個用PE的方式，對一些上市的中債股里面，有很多移動互聯網用戶可以投資;第二個VC的方式投資，我們在互聯網的7-8個端口，每個端口都投資了一兩家;第三個互聯網高生長的傳統行業，很多人想互聯網就想到電商，電商只是一部分，不是全部，可能將來十分之一都談不上;第四個就是傳統行業，我們在這個里面投了非常多的東西。

所以，移動互聯網如果跟PC比較可能是PC的十幾倍，這里面我舉個例子，貨幣基金幹了14年，規模是3千多億，這個規模成長空間還是非常大的。

第三個中國值得大家考慮升級換代的就是大健康。大健康增長非常快，8-10年內就有機會超過房地產，15年內超過美國。

第四個是環保節能產業。目前我們學習阿里、騰訊構建生態圈，除了這個還有環保。現在由於一系列的環境汙染事件，促使中央政府、地方政府、企業，包括個人家庭都願意在環保方面進行投資，政府投資很明顯，比如北京政府，再不治理霧霾，黨中央就沒有辦法生存了，所以一定要治理，第二個是公司最近在抓典型，國內的食品企業要慎重。因此我認為將來這一塊規模是非常大的。

四、傳統產業轉型，須做四件事

剛剛講的升級，最後講講轉型的問題：第一個是制造業，別跟趨勢過不去，怎麽競爭你競爭不過趨勢，你不轉型真不行。具體轉型的方式，第一個是產能出口，第二個升級往服務業，第三個可以生產一些進口替代的產品，第四個就是產業整合。

現在產能過剩是可以買一點產業整合的，但要慎重，要認真的看，有一些企業把產業整合當一個口號，我把某個企業並購了就是產業整合這個想法是不對的，我跟大家說的產業整合是血淋淋的，你的產能打對折賣給我，剩下的關掉，損失是你的。

       第二個我想講房地產，房地產轉型是必須要做的我們的做法就是在國內轉型往“蜂巢”城市轉，第一個弄清楚城市需要什麽功能，想辦法讓城市相信我，我幫他建設，第三個要給我特殊的條件，基本上就是這三個套路，我們目前建了8個“蜂巢”，都是城市喜歡要的。

       房地產領域，住宅辦公樓是要消化的項目，有一些還是很好的，物流地產、數據地產也會很貴，還有養老地產。所以地產不能一鍋端，是有類別的，持有型的物業我剛剛已經講了這個邏輯，大家只要比較一下就知道了，無風險利率，中國這麽貴，歐洲那麽便宜，第二個資產的收益率中國實在慘不忍睹，所以在持有型物業中要認真思考。

五、建設多層次的戰略合夥人

複星有多個層次的多種投資平臺，比如按行業分有10來個行業，有的行業就是3-4個人沒有關系，有一些按區域分。這些都是我們實際上已經有人待在那里了。第三個有一些是按投資品類分的。

不同類別的平臺，都是我們的合夥人，這些合夥人都是持股的，凈收益5-6%是歸他們個人的，他們覺得做這個生意是為自己做的，第二點，我們做所有的投資都要求合夥人要跟投，原則是跟1%。所以為什麽跟著複星玩的投資者相對來說安全，大老板出了3億覺得肉疼，人家小老板出了300萬更肉疼，他會很花心思把你的錢管好。

另外，平臺建設第一自身培養很重要，第二個還得買，第三要成建制引進，把整個平臺一撥人都弄過來，第四就是投資打通，融資打通。

今天跟各位報告就是整個複星，圍繞怎麽弄便宜的錢，找便宜的項目，怎麽升級我們的產業結構，怎麽轉型我們的傳統產業，怎麽提升我們團隊能力，這五個方面，給大家講講我們的凈化之路，謝謝大家！（來自：海外投資與移民行業聯盟）