📖 ZKIZ Archives

【宏觀】政策暖風頻出 化解房地產硬著陸風險

【世茂房地產】2014年全年業績發布會會議紀要

【社群分享】社區O2O，萬科等房地產大佬都是怎麽做的？

王瀾：33歲職場女性，在地產業從業13年。安徽自不同地產顧問機構負責人，公司主要從事一手房的營銷策劃、銷售代理、開發顧問等業務。

4月9日晚，王瀾在i黑馬分享群內分享了題為《整合社區群體資源創建新型消費渠道——關於城市社區精巧電商平臺初創思路》的內容分享。 i黑馬打賞交流群是為欣賞i黑馬文章並且打賞過的創業者創建的微信群，在此群內可以討論與創業、創新有關的話題。

口述 | 王瀾
整理 | 黑馬哥

目前，我有一個商業計劃，尚未進入實質運轉，請諸位創業中的兄弟姐妹們給些建議和啟發。我來談一個現在比較火的商業模式——社區O2O。眾所周知房產是目前居民消費中的大宗消費品，我們作為與客戶溝通的第一窗口和橋梁，從洽談、溝通到成交，是經歷了幾輪次的深度溝通後達成的交易，我們的銷代與客戶建立了良好的關系，客戶對我們的信任度要遠超過其他的消費購買關系。現在，我們想整合客群資源，做訂單式的消費通路——社區公社。

萬科推“住哪兒”APP，盤活業主O2O價值

“住這兒”APP面向全體萬科業主、住戶群體，是一款集合了物業服務、社區交流與商圈服務平臺的O2O閉環商業。住這兒的整體框架十分封閉，面向的用戶也僅為萬科業主，或住在萬科的用戶。成為會員必須能通過住戶認證。如用戶選擇在北京→北京萬科城後→N單元→N房間後，只有用戶註冊手機號和萬科APP登記的萬科物業方面留下的手機號對應才可成為APP會員。“住這兒”APP將助力物業服務再升級，為實現構建新型鄰里關系以及創建智慧社區奠定良好基礎。

在“住這兒”中，用戶可以清晰掌握所在小區的最新公告，熱點事情，並且可以由住戶自己在APP上發起相關活動。值得註意的是，通過該app，業主可以直接登錄萬科房屋交易廳，進行相關交易服務，不過該功能目前僅面向註冊業主。

此外，萬科APP同樣整合了社區用戶的生活服務產品，入駐用戶可以發起帖子和評論。不少養狗經驗、美容美發等信息在上面都有分享。

對於萬科物業的商戶，萬科“住這兒”里單獨打造了“良商樂”，集合了附近美食、美發、超市、中介等商家，面對這些商家，萬科依靠數據分別推出了“活力排行”和“黑榜”。而生活中房屋報修、郵包、投訴等基礎功能已經整合進了萬科“住這兒”APP。

效果如何

“住這兒”於2013年雙十一在東莞、廣州上線公測，2014年3月底開始逐步在全國萬科小區推廣。初期，每天的新增用戶量都保持了3000到5000的高速增長，長期保持在AppStore生活類應用下載量排名前100。目前訪問量已達到了千萬級的標準，這些數據在同行中都處於非常領先的地位。

近一兩年來，國內房地產商集中掀起了一陣移動互聯網熱潮，意圖通過移動互聯網整合周邊業務，而社區App幾乎已成為很多地產商或物業的標準配置。

除了上述萬科推出的“住這兒”外，龍湖地產即將上線“龍湖社區通”APP，具備日常支付功能，業主可實現水電氣繳費。還有很多地產商也在積極研發相關產品。有地產大佬明確表示，公司必須在短期內完成的兩個挑戰是，從一個住宅開發商變成一個城市產品供應商，並適應移動互聯網時代。

彩生活成立於2012年，致力於打造零成本的未來社區，居住在彩生活所服務的社區內的家庭，均可通過移動APP或者登陸互聯網社區服務系統在線購買日常所需的商品、服務，並在線付費，社區商店將負責配送商品、提供服務。為實現這一目標，彩生活第一步就是改變靠人服務的傳統物業模式，將物業管理科技化，使用電子設備進行管理，保安、清潔等全部外包，節省人工成本，同時通過規模化降低采購成本。而後，通過挖掘社區服務的商業潛力、提供增值服務實現營收。 

2013年6月，彩之雲APP上線，以社區為中心輻射一公里微商圈，集包含衣、食、住、行、娛、購、遊在內的各領域商戶服務資源，實時推送並更新活動信息。柴米油鹽等日常用品均可從社區平臺上購買，同時推出買東西送積分、積分可抵物管費等活動。在這個平臺上消費到一定額度，即可免物業費。以彩生活與光大銀行合作開發的彩生活e卡通為例，該卡集門禁卡、停車卡、儲值卡等多種功能於一體，家庭用戶可以用此卡在線上線下刷卡購物。

從大數據層面，無論是e卡通、互聯網平臺，還是彩之雲App，均可持續積累住戶消費數據，通過對這些數據的分析，彩生活可以更精準地為住戶服務。截止2013年，花樣年的彩生活集團，管理服務面積超過7000萬方，管理居住家庭達60萬戶，成為國內最大的社區服務運營商。花樣年在2014年內將“彩生活”分拆上市。
 

1.龍湖社區生活APP
 

2014年2月底，龍湖地產召開價值戰略發布會，宣布其社區生活APP即將在重慶率先上線。除此之外，龍湖天街系的WIFI系統、商家的APP系統、客戶的APP系統都在建設中。

2.綠城社區生活APP
 

綠城社區APP則選擇與阿里巴巴推出的“來往”應用進行合作，該合作將在綠城杭州的30個項目中推行。業主可以同時在虛擬和現實家園中建言獻策、相互交流，同時綠城將園區服務和物業服務在內的各類生活服務整合到虛擬社區中，為業主提供更為周到的服務。

3.社區OTO正如火如荼發展中
 

從目前發展情況來看，可以預見未來住宅地產物業服務市場的競爭格局，一種即為花樣年彩生活這類將物業服務作為主營業務的企業，將入駐規模較小開發企業所開發的社區；另一種則是像萬科、龍湖、綠城等已經開發多個項目的大型開發企業，將自主開發社區App。

社區網絡除了可以提升社區服務，增強企業品牌與業主黏度之外，在物業背後的社區商業中蘊藏著更為巨大的收益空間。以萬科為例，至2013年萬科所有銷售的物業全部交房後，萬科物業將服務於1億平米的客戶，服務客戶數量很可能會超過300萬人，按人均1萬元的社區年消費量看，與社區相關的消費將達到300億元。此外，萬科每年還有40萬左右的增量客戶來擴大物業服務規模，龐大的市場孕育無限商機。

1、自主研發，做懂業主的社區APP
 

基於已有的後臺或平臺的支持，萬科“住這兒”APP可以更有力的保護客戶信息。比如在首次註冊時，“住這兒”直接從萬科物業的CRM中驗證客戶信息，既可以屏蔽非業主的註冊，又能夠提高註冊的快捷性；又如物業費查詢，“住這兒”直接調用萬科物業的收費軟件數據，可以讓業主隨時隨地獲取物業費收取明細。

2、自然生長，做有趣的社區APP
 

在這個移動互聯的時代，手機儼然成為我們身體的一部分，每一個手機擁有者，可能出於好奇心安裝一個APP，也同樣會因為各種原因刪掉或棄之不用。因此，軟件的開發不是一蹴而就的，更不是一勞永逸的，萬科物業開發“住這兒”的過程中始終關註是否能夠在業主群當中自然生長，用戶使用過程中是否願意參與互動。為了促進“住這兒”生根發芽，“小寶”們成為線上話題的引導者，線下活動的號召者，業主訴求的傳遞者。高效的呼叫中心和指揮中心，作為APP背後的服務支持體系，有效保證了信息的及時傳達、客戶的訴求的及時響應。

3、深度開發，做有用的社區APP
 

最近“住這兒”更新了業主“搖一搖”和訪客“掃一掃”就可開門的功能，並在東莞松山湖1號花園向業界做了展示。在業主的終端只是簡單的“搖一搖”或者“掃一掃”，卻需要動用後臺複雜的身份驗證程序，但是這種改進節省了客戶掏卡、刷卡的時間，有效改善了客戶出入的體驗。

看了這麽多社區APP的案例，我本人也下載應用了幾款，例如在合肥推廣比較大的社區O2O品牌“左鄰右里”，我個人下載並體驗，到目前沒有很好的體驗感和依賴性。雖說各家都在爭搶這塊最後一公里的商機與平臺打造，我個人認為目前還屬於粗獷及概念階段。通過我們對業主的了解及消費習慣的分析，我們認為像社區O2O這種平臺的建立運營，一定要深入了解客戶需求，追求用戶體驗感，在調性上與客戶保持一致通過我們對業主的了解及消費習慣的分析，我們認為像社區O2O這種平臺的建立運營，一定要深入了解客戶需求，追求用戶體驗感，在調性上與客戶保持一致。

1.隨著城市發展，眾多人群社區化規模化，社區商業涉及的領域及範圍大而全；有機會有空間。

2.社區商業可以細分許多行業及領域；可以從客戶最需要的領域著手，提供優質服務。

3.不同城市間的社區商業發展各不相同，城市之間差異很大；但消費者心理大多相同。

基於以上分析，我的想法是針對我們目前的購房群體，一個項目約1200-1500戶家庭，約4000-6000人的客群提供家居、家電、生活、娛樂休閑類的產品及相關服務。先建立項目微信平臺及APP平臺（例**社區公社），我們的購房客戶可以加入，可獲得以下免費及其他增值服務：

1）小區內部通知告示，以及各類免費服務信息；

2）小區家政、維修保養、失物招領等服務性信息；

3）領取實惠及商家提供的實惠優惠禮品，便捷選購圍繞自身周邊的生活服務和便利商品，並享受送貨上門的服務；

4）樂趣社區，如親子、寵物、二手貨品交易、驢友組織等，基於社區的鄰里社交娛樂活動。

5）小區內部定期團購服務，將社區住戶與各類服務商連接起來，根據小區業主所需階段性提供城市大團購活動，例如小區統一交房後的家裝團購會、家居家電專場團購會，生活用品交流會等各類團購組織。

6）在團購的基礎上發展其他商業服務，聯合城市商家及淘寶、京東、1號店、亞馬遜等網絡商家；為定向客群提供優質且物美價廉的各類用品，以社區為單位，做社區品質生活供應商。

我們能做的是利用這個平臺，服務維護我們的廣大業主，必要也可以建立社區定點服務網點，做精細客群分類，利用該平臺進行其他商業服務。

本文為i黑馬版權所有，轉載請註明出處，侵權必究。

搜房轉型二手房業務草根調研:成為最大的房地產中介不是夢

搜房轉型二手房業務草根調研：0.5%的傭金帶來經紀業務暴增，成為最大的房地產中介不是夢！ 我已經很久沒有寫東西了，最近因為孩子上學的問題，成交了學區房，並因考慮改善居住，並看了一些改善型住房。鑒於此前對搜房轉型關註已久，也知道公司去年開始轉型做二手房經紀業務，特意選擇搜房作為服務中介，來全程介入交易過程，我也借此對搜房的“二手房經紀”業務進行了一個草根調研，數據可能不準確，但一些現象和過程，也可以給大家提供一定的借鑒意義。（調研數據在文末） 轉型前的媒體模式：（借用雪球的圖片） 1.png (100.02 KB, 下載次數: 0) 下載附件 昨天 17:00 上傳 轉型前的搜房就是一個流量平臺，用戶到網站找新房、二手房，或者租房、買家具、建材等；搜房將這些流量都導給開發商、中介、二房東、家居賣場等服務商。搜房只在其中的一環起作用；新房電商雖然有把購房者拉到案場，但最後的撮合交易還是開發商來完成的，依然是導流模式。 轉型後的交易模式：（繼續借用雪球的圖片） 2.png (137.26 KB, 下載次數: 0) 下載附件 昨天 17:00 上傳 轉型後的搜房主要是介入了交易；除了原有的流量業務之外，還組建了自己的新房電商、二手房、租房、裝修交易團隊；這些交易可以直接和用戶交互，所以可以將一部分人轉化到其金融服務上去。未來，金融可能是搜房最主要的盈利增長點。用老莫的話說，房地產幾萬億的市場，隨便切一點份額金融都可以做得很大。 所以，轉型後的搜房在公司的發展空間上大了很多： 1、原來新房的媒體導流模式依然存在，會受些影響但還是在一個量級上；而介入交易之後的空間至少是導流模式的2-3倍，甚至更高； 2、原來二手房、租房的導流只是占中介傭金收入的10%左右，按行業里2.7%的傭金算，搜房能獲得的最大空間也只有房產交易額的0.27%；現在介入交易即使是目前0.5%的傭金率也是原來2倍的空間，未來傭金率還可能上調。 3、原來家居導流業務很小，現在從裝修市場切入至少也有500億的空間。 4、最重要的是金融，切入交易之後，新房、二手房、裝修都是可以嫁接金融服務的；不但市場空間巨大，而且利潤率會比之前的業務高。 所以，去年老莫重新出任CEO一職並強力推行搜房轉型是為了讓搜房獲取更大的生存空間。我是非常認同搜房從公司戰略層面作出這樣的轉型決策的。但是，公司決策是一回事，團隊的執行力能不能做到又是另一回事；現在質疑搜房的許多人也就是覺得搜房不可能做到這樣的轉型，沒法切入交易端。 我也認為現階段看搜房最重要的就是看他往交易轉型能不能做好。看搜房交易能不能做好最重要的又是看二手房交易能不能做好；因為未來的新房肯定是萎縮的，租房不怎麽賺錢，家裝其實是房產交易的二次轉化。所以，我特別關註搜房二手房的交易情況；有這方面觀點或者數據的朋友歡迎留言討論。 3.png (80.17 KB, 下載次數: 0) 下載附件 昨天 17:00 上傳 搜房二手房的交易建立了自己的營銷團隊，並分成兩個團隊，一個團隊負責房源，一個負責帶看。與傳統中介開許多門店不同，搜房只在大的區域設立交易中心，門店很少，主要的獲客方式是在原來二手房頁面增加一條“傭金0.5%，房源***條”的展示框，將一部分流量導入到自營團隊；0.5%的傭金率比行業其他同行都低，也算是一種價格戰。 搜房的客源並不成問題，線下的撮合交易人員來自同行，差別也不會太大；通過搜房網站來的客源一般是預約的方式，所以理論上說效率還會更高。所以，搜房前員工認為看二手房交易主要看搜房自營的房源數量。從目前搜房進入的北京、上海、廣州、深圳、武漢、成都這幾個城市看，北京的房源最少，只有幾百條；但在其他城市都是幾萬條的房源（從搜房APP可以看到）。從這個角度說，拿北京搜房交易情況和鏈家對比並沒有太大意義，因為搜房的重心是在鏈家根據地北京之外的城市。 關於搜房往二手房交易轉型，我還關註兩個問題： 一個是搜房這樣的模式能不能提高效率？ 我從搜房北京自營經紀人那邊打聽到的數據是，他們每人一天能有2-3個帶看，一個月有2-5單的成交。（北京很沒勁，鏈家有點過分，交易傭金太高）如果是這個數據，比原來經紀人的效率還是提高了許多的。但這只是單點數據不可靠，如果有朋友在以上幾個搜房已經開展自營業務的城市歡迎提供更多數據來論證這個問題。 第二是搜房這樣的模式能不能讓購房者和業主都獲得更好的體驗。 我認為搜房如果能做好真房源，並約束經紀人的欺騙行為是可以很大地改變這個行業亂象的。最終應該是像淘寶一樣建立一種信用機制對經紀人進行評價。不過這個路可能會比較漫長，因為搜房的互聯網基因確實比較弱；搜房技術人員的薪資也比其他互聯網公司會低，比較難留住優秀的技術人才。 好了，上面扯了這麽多，其實沒什麽用（我也是從其他文章摘錄的，見諒），模式大家大概都了解，金融蛋糕誰都想分，就看誰有能力分。現在聊聊實地的數據，應該可以回答上面不少的問題，以上海浦東為主要調研的區域： 目前在上海浦東，搜房主要有兩個運營中心：一個是靠近陸家嘴的寶安大廈（3層辦公樓區域），一個是在三林板塊的辦公室。寶安大廈規模較大，目測一層有幾百人，房地產交易占用一層，租房似乎在上面一層，其他一層不知何用。三林板塊辦公室不大，僅僅幾個房間而已，據負責人說，都塞的滿滿的，塞不下，不少人沒位子，在外面跑業務去了。 1、搜房二手房經紀的服務水平如何？ 首先，上下家合計0.5%的傭金，是對所有買家非常有吸引力的，一套500萬的房子，傭金一項就可以省掉7.5萬，當然樂意找搜房來成交了。據搜房負責人介紹，每天都會接到快成交的跳單，指定讓他們成交，現在他們根本沒時間主動聯系客戶，大多是客戶主動找到他們的。 其次，搜房新進中介工作人員的業務熟練情況。根據介紹，至少有1年以上的從業經驗，從我個人體驗看，應該所言不虛。從我告訴搜房有意成交開始，在接下來的4-5個小時內，搜房與房東溝通和探討價格的電話有10個以上，房東竟然沒覺得煩，而且搜房每次溝通都將信息給我及時回饋，很不錯，員工業務比較熟練，如果是初入行的中介，恐怕沒這個效率。 第三，有個對我來說超預期的部分，由於房東在浙江的外地，搜房可以免費帶著定金去外地讓房東簽字，並帶回房產證。來回也有600公里以上，這服務靠譜！ 服務情況點評：我認為是超我預期的，最不同的一點，與傳統房地產中介相比，江湖習氣收斂，比較文明，感覺從業人員素質較高。 2、搜房員工的工作熱情如何？ 兩套房子，分別跟搜房兩個區域的中介都打過交道，三林區域，辦公室不大，已經坐不下所有員工，但辦公室的職員幾乎每個人都緊盯電腦屏幕忙碌的工作，外出人員，情況不甚了解，至少看上去辦公室沒有閑人。 寶安大廈情況，員工精神面貌也是不錯，有個小細節：我們跟房東談判簽約，因為同時在簽約人較多，再加上公司有培訓等情況，我們竟然找不到可以坐下來談的會議室。不得不臨時找了一個沒人的先用著，結果在接下來的1-2個小時的簽約過程中，先後換了3個會議室，並且最後被迫在母嬰室里談妥最終細節簽約，可見搜房業務的繁忙程度。 從業人員精神面貌點評：總體比較飽滿，印象正面，業務熟練，依然有些超預期。 3、房源真實性情況如何？ 房源真實性一直是搜房網被詬病的最多的部分，我在查找房源的過程中，有過對比，非搜房網標註“0.5%”傭金的第三方房源，房源實際價格比標註價格高20%以上。 搜房網自有的，標註“0.5%”傭金的房源，價格基本是房東的意向價格，差別不大，而房源也基本靠譜，偶爾有個別相片對不上房源的情況，但比以前要好很多。 房源情況點評：確實基本達到了真實房源，但看得出，搜房這方面的房源還不是很多，不少小區，甚至都沒有搜房0.5%傭金的房源。讓客戶選擇余地有限。 4、業務數據（不一定準，因為我沒有拿到正式數據，只是詢問業務員得知）： 浦東三林業務部交易量較大，那里房源多，所以成交容易，月初每天大概成交10套左右（傳統中介門店，一天可能也成交不了一套），至月中，已經達到近150套以上。寶安大廈業務部，由於附近是成熟小區，房源偏少，成交量也相對小一點，大概有100多套，4月上半月，搜房在浦東地區總的成交量大概是250套以上，據說，公司當月的目標是700套。 據中介介紹，雖然搜房轉型做二手房交易只有6個多月，但就浦東而言，其代理的交易量已經可以排到當地房地產中介的第五位，前面四位分別是“中原、德佑、漢宇、21世紀” 業務數據點評：就平臺來說，那麽多房源，這不算一個非常靚麗的業績單，因為畢竟有了中國房地產政策放松這個大背景，大家都在快速增長，但考慮到公司業務才開展6個多月，這也算是過得去。 結論：搜房要做的，應該是毀掉整個房地產中介的生態鏈，0.5%的傭金，給業務員還要提X成（涉及商業秘密，就不說了），租房經紀甚至還免費，估計房地產中介業務這對搜房網應該是不賺錢的，估計公司的財報盈利情況不會很快改善。 雖然財報不會很快改善，但是從長遠來看，“沒有什麽東西可以比價格更能觸動中國人的心理”，按照目前的趨勢做下去，搜房做成中介業務的老大只是時間問題，而且估計這個時間不會很長，以後的傳統中介角色，可能只是陪著客戶看房，而客戶最後成交或許都會在搜房這樣的互聯網地產中介。搜房這過程中會沈澱越來越多的房源信息，而最後搜房賺錢的業務，也許是房地產金融方面。互聯網時代，擁有流量才是王者。 當然，還有一個很重要的風險因素：中國房地產市場過了高速增長期了，搜房每一個業務的增長，基本意味著傳統中介業務的喪失，競爭會越來越激烈。 套用一句老話：狹路相逢，勇者勝，希望搜房能洗牌中國的房地產中介，0.5%的傭金，對買房者來說，何樂而不為呢？這是一個雙贏的結局。 （來自贏美股）

股市將更活躍、房地產要刺激？政治局會議釋放重要信號！

數萬億險資“狩獵”房地產會被顛覆嗎？

◎每經記者 區家彥 發自廣州

如今，越來越多的房企與保險公司“在一起”，這一方面加大了險資在房地產行業的話語權，同時也深刻改變著房地產行業的既有格局。

那麽，險資進入房地產行業，面臨哪些政策壁壘？它們對於合作房企的選擇，又有著怎樣的考慮？本期房產周刊將探討險資進入房地產行業的各種路徑及其對行業格局可能帶來的改變。

去年3月，大部分房地產開發商都在擔心一個問題：房地產會不會被互聯網顛覆？時過一年，他們驚奇地發現，真正威脅行業的不是互聯網，而是來自金融業的保險公司。

4月24日，恒大地產宣布與中國人民保險集團簽署戰略合作協議，雙方將在商業保險、養老產業、健康管理、互聯網資源共享和投融資等方面開展多層次戰略合作。幾乎同時，一直善於資本運作的複星地產也對外宣布，計劃利用保險的資金平臺投資房地產。

在保險公司大規模收購房地產公司股權的同時，房地產商也在打保險公司的主意。4月23日，綠地宣布，在整體上市後，將建立以保險為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團架構體系。

在此背景下，一些沒有保險資源的中小開發商開始擔心，一旦保險資金大規模進入房地產業，他們面對大房企的競爭力將進一步受影響。那麽，事實是否真的如此？

9萬億險資找出路

國際金融投資家聯合會執行主席、經濟學家孫飛向《每日經濟新聞》記者表示，根據保險公司的運作模式，保費一旦流入保險企業，直至保單到期才會被釋放出來。由於保費流入和保單到期的時間間隔往往很長，有些甚至長達幾十年，意味著保險公司手上長期擁有巨額的沈澱資金，這些資金需要尋找投資出路。

保險公司到底多有錢？保險行業去年全年保費收入突破2萬億元，行業總資產已突破10萬億元。截至2014年末，保險資金運用余額高達9.3萬億元。

但與“錢多為患”相對應的是，保險資金普遍存在投資回報率低的問題。過去數年，中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險四大保險公司的投資收益率均在5%左右浮動，即便在去年A股大漲的情況下，四大保險公司的投資收益率也不過在5.1%~6.1%。“過去數年，由於保險資金投資渠道的限制，以及A股的長期低迷，迫使保險公司將絕大部分可投資資產都投到銀行存款、長期國債、企業債等固定收益類資產中”，孫飛告訴記者，隨著我國利率進入下行通道，固定收益類資產回報率下滑，這意味著保險公司將面臨更嚴峻的投資收益壓力。

在以往房地產突飛猛進的日子里，險資進入房地產受到政策嚴格監管。在此背景下，多數保險公司都是打著“自用”的旗號收購城市核心區的商業、寫字樓用於投資，不動產投資在險企的資產占比非常低。以中國平安為例，截至去年末，投資性物業在公司總投資資產中的占比僅為1.4%。

直至去年5月，保監會開始實施新的《保險資金運用管理暫行辦法》，理論上保險資金投資不動產的比例提高至30%，險企在房地產領域的投資才獲得松綁。

“在我國，高收益資產配置主要為股票與房地產，A股的特征是牛短熊長且波動性大，而房地產在過去十年基本處於穩定發展狀態，更適合保險資金對風險控制與波動性的要求”，孫飛說，房地產作為資金密集型行業，本身也有對低成本資金的渴求，因此兩者可謂一拍即合，險資加大房地產配置已經成為不可扭轉的趨勢。

進入樓市的三大途徑

盡管國家逐步放開險資在房地產領域的投資限制，但根據《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產暫行辦法》的規定，保險公司不得直接從事房地產開發建設，不得投資開發或者銷售商業住宅，這意味著險資更多是以投資者的角色分享房地產的利潤。

孫飛告訴《每日經濟新聞》記者，目前險資進軍房地產主要有三種途徑：一，直接投資上市房企的股權；二，收購整棟商業物業獲取租金回報；三，通過債權、股權投資的方式介入房地產開發。“從去年股市處於底部時開始，部分保險機構已經在趁機吸納上市房企的股權”，孫飛告訴記者，大型上市房企的經營安全度很高，但多年的大熊市讓其股價遠低於賬面價值，收購股權比直接購買物業更劃算，加上股票的流動性遠高於不動產，這也是金地集團、金融街、碧桂園等地產股頻頻獲得險資青睞的主要原因。

以中國平安入股碧桂園的增發價計算，碧桂園的凈資產回報率超過18%，稅前股息率已經高達6.6%，超過中國平安去年5.3%的凈投資收益率，單是財務投資已經擁有可觀的收益。

與此同時，隨著保監會提高了保險資金投資不動產的上限比例，險企購置商用物業以獲取穩定租金回報的情況也在增加。以中國平安為例，公司在去年年中斥資44億元收購上海綠地中心二期的兩棟辦公樓，成為去年上海寫字樓市場成交金額最大的大宗交易之一。截至去年末，中國平安的投資性房地產物業公允價值達到323.6億元，租金收入為14.11億元。

在海外房地產市場，根據倫敦房地產顧問公司萊坊的統計數據，去年國內三家大型保險公司共斥資150億美元在海外購置商用物業，投資金額環比增幅超三倍。安邦保險於去年末以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店大樓，更是刷新美國單個酒店成交價格最高紀錄。

世邦魏理仕研究部中國區主管陳仲偉告訴記者，保險機構熱衷於收購營運成熟、租約較長的商用物業，以達到和保險資金到期兌付的現金流形成匹配。但他們對租金回報率的要求至少要達到7%，國內能提供這麽高租金回報率的物業並不多，這也是保險公司頻頻在海外市場展開大宗收購的主要原因。

孫飛向記者表示，不少保險機構通過資管計劃、信托甚至設立子公司的方式“繞道”介入房地產項目開發層面，保險資金大多是以債權或者“明股實債”的方式與項目合作，從而獲取遠高於普通固定收益類產品的回報率。

近年來，以平安不動產為代表的企業更是以股權投資者的角色介入拿地環節，然後引入開發商進行後期開發建設。截至2014年8月，平安不動產的資產管理規模接近500億元。

險資帶來更多新玩法

險資的大舉進入，會否對房地產行業帶來顛覆性影響，無疑是所有房企巨頭都關心的問題。但在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，險資作為財務投資者，它與房企之間的關系更像是合作而非競爭。險資的進入有利於推動房地產行業的金融化進程，並帶來更多新的玩法。“對於房企而言，在行業利潤不斷下滑的大背景下，融資成本的高低已經成為決勝的關鍵；對於險資而言，在白銀時代，龍頭房企的安全性也更高，更能滿足保險公司對於穩定收益的需求，所以在龍頭房企與保險公司頻頻結盟的背後，是雙方在直接融資層面存在的合作需求”，歐陽捷說。

根據歐陽捷的預計，在傳統投融資領域，險資與房企會在優先股、企業債、信托等領域展開合作。像中國平安的陸金所等互聯網金融平臺還能為房企提供P2P或者眾籌等新的融資模式。

在孫飛看來，保險機構的進入有利於推動房企向輕資產轉型。“比如說在項目開發過程中，平安不動產擔當資金與土地提供方的角色，碧桂園則負責開發與銷售，這改變了房企以往全產業鏈‘通吃’的重資產模式。對於商業地產開發商而言，在REITs（房地產信托基金）仍未放開的情況下，房企可以將經營成熟的商用物業出售予保險機構，這為房企投資持有型物業提供了一條新的資金退出路徑。

近年來，包括綠地、複星、珠江投資等房企都試圖通過自建或參股保險公司的方式，尋求低成本的融資渠道。複星集團董事長郭廣昌日前宣布了複星地產的“保險+”新戰略，要把保險思維融入複星地產的未來布局中。

但孫飛認為，近年來，國內監管部門一直在嚴控少數控股股東將保險公司作為融資平臺套取保險資金的現象，保險公司對於股東的融資也屬於關聯交易，受到保監會的嚴密監管。如複星並購的境外保險公司投資區域就受到嚴格限制，那麽，如何在合規的情況下利用低成本的保險資金，是房企共同面對的難題。

《《《

政策解讀

涉足房地產開發險資需繞道

◎每經記者 白亞靜 楊羚強 發自上海

保險資金的成本很低，但開發商想利用保險資金大規模開發，難度卻很大。

根據保監會的有關規定，保險資金不能直接開發房地產。在這樣的背景下，房地產企業如果要用保險資金開發房地產項目，需要通過投資金融產品、項目公司股權或債權等方式“繞道”進入。

成本優勢有限

險資的融資成本並沒有外界認為的那麽低。以平安產險為例，截至2014年12月31日，平安產險保費收入1428.57億元，綜合成本率為95.3%。

資深財經評論員黃立沖表示，險資的融資成本只是賬面低，在現有財務指標的規則下，因為很多保險公司都將保費的營銷費用算作支出，而沒有算作融資成本。

他認為，由於承諾了一定收益的未來回報，而險資投資中很大一部分均是低收益的存款，所以保險公司的投資壓力最大。如果市場放開，它們將迫切希望進入高回報項目，偏愛不動產投資。

數據顯示，2014年平安集團的保險資金投資組合總投資收益為637.29億元，收益率為5.1%。考慮到保險公司的營銷成本，上述收益率很可能和部分大型地產商的有息融資成本接近。綠地方面就表示，去年公司的所有有息負債平均成本在6.3%左右。

在較高的融資成本壓力下，很多險資熱衷於不動產投資以獲取穩定高回報。

政策有禁區

近幾年，政策層面上也對險資投資不動產開始放松。

按照去年5月開始實施新的《保險資金運用管理暫行辦法》，險資投資不動產類資產的賬面余額，合計不高於該公司上季度末總資產額度的30%。

不過，要想通過保險資金解決一部分房地產開發的融資需要，仍然有很大難度。

保監會2010年9月發布的《保險資金投資股權暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》規定，保險資金采用債權、股權或者物權方式投資的不動產，僅限於商業不動產、辦公不動產，以及與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產。不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產（項目公司）的名義，以商業房地產的方式開發和銷售住宅。

投資單一不動產投資計劃的賬面余額，不高於該計劃發行規模的50%，投資其他不動產相關金融產品的，不高於發行規模的20%。此外，禁止投資開發或者銷售商業住宅；禁止直接從事房地產開發建設（包括一級土地開發）；禁止投資設立房地產開發公司，或者投資未上市房地產企業股權（項目公司除外），或者以投資股票方式控股房地產企業。

仍有變通方法

雖然政策嚴格限制保險資金流向房地產開發，但五牛基金投資副總裁呂偉賓告訴《每日經濟新聞》記者，保險資金還是可以通過信托、資管計劃等通道業務“繞道”進入。

在廣深等地的拍地現場，時常能看見深圳聯新投資管理有限公司的身影，這是平安旗下的一家子公司。去年，該公司投資了招商地產的南京項目，平安通過增資入股項目公司並提供股東貸款的方式，合法享有房地產開發權益。

黃立沖稱，險資可以通過保險公司背書、架設有限合夥等一系列合法操作，撬動房地產項目。

但在這些項目中，平安不能操盤，只作財務投資。比如，今年1月，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元拿下北京豐臺區白盆窯地塊後，首開董事會秘書王怡表示，該項目將由華潤、首開主導，平安只是同股同權益。

從金融產品過渡也是險資進入地產開發項目的途徑之一。

仍以平安為例，旗下陸金所就是平安間接投資房地產的一個平臺。上海錦天城律師事務所高級合夥人吳衛明撰文稱，陸金所彩虹系列的部分產品，被包裝成了債權分拆轉讓，最終目的就是向社會融資。在這種模式下，可由平安集團下屬的兩家公司進行對手交易，通過平安銀行的委托貸款，形成合法債權。然後，債權人將債權在陸金所分拆轉讓給投資人，如“彩虹-盛銘81A號”產品。

《《《

案例1

平安大舉投資房地產背後：撬動更多金融業務

◎每經記者 白亞靜 發自深圳

相比開發商大規模收購保險公司，業內更關註的是保險公司對開發商的參股。

4月1日，碧桂園通過向中國平安發售新股的方式，引入後者成為公司第二大股東。而在此前，平安還參與了海外項目的投資和收購，那麽類似平安這樣的保險企業會不會通過涉足房地產，顛覆目前已經存在的房地產行業格局？

馬明哲的“算盤”

4月27日，北京在“3.30”樓市新政後首次拍地，競買情況並沒有預期的火爆。

其中，被規劃為商業金融性質的麗澤地塊以起始價50.4億元成交，唯一一次報價的是深圳平安旗下的深圳市平軒投資管理有限公司。

不只是拍地，平安近期的一系列動作，都難免會讓人以為平安系掌門人馬明哲將大舉進入房地產。

但對於從核心業務保險起家的金融帝國平安來說，其首要任務是為險資找投資方向，其次或者說更為關鍵的是協調內部多項金融業務，現在看來，這個落腳點或許是互聯網金融。而平安在地產領域一系列的投資舉動不過是為互聯網金融搭建線下場景。

一位平安內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，馬明哲多次在內部會議上提到“金融互聯網”和“互聯網金融”的區別，表示要做社交金融、互聯網金融。

在馬明哲看來，金融互聯網的邏輯是從“金融”到“服務”再到“產業市場”，而互聯網金融是由“體驗”到“產業、市場”再到“金融”。兩者截然不同，前者只是被動地找客戶，而後者可以構建市場，將客戶在平安構建的不同金融產品中流轉。

早年，平安曾多次表示，自己的目標是成為中國領先的個人金融服務提供商，即為一個客戶提供一個賬戶、多個產品的一站式服務。當時，馬明哲成功把保險客戶遷徙到平安旗下的銀行、資產管理、財富管理等業務。

如今，馬哲明則是通過陸金所、平安好房、平安好車、萬里通等垂直平臺，為其金融帝國里的客戶構建起醫食住行玩等多個線下生活場景。在互聯網金融中，平安的同一客戶在不同產品中的遷徙越來越快速、便捷。

馬明哲的野心是，在衣食住行玩幾大場景之間實現無縫鏈接，而支撐這一戰略的是四大市場，房產金融市場只是其中之一。

為何選擇碧桂園

與碧桂園合作，正是平安搭建線下場景的傑作之一。

4月1日，平安斥資約63億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。當日，碧桂園新聞發言人稱，引入平安有助於優化碧桂園股東結構，拓寬融資渠道，雙方將結成緊密的戰略同盟，以中國城鎮化和社區需求為基礎，在社區金融領域展開全面合作。

上述平安內部人士告訴記者，吸引馬明哲投資碧桂園的原因，正是最後一點，碧桂園在三四線城市有很多項目，平安可以在這些項目的基礎上提供社區服務，進而搭建線下場景，提供社區金融服務。

4月13日，綠地集團發布其首款互聯網地產金融產品“綠地地產寶”。據了解，該產品旨在為個人投資者提供理財投資服務，以及為中小房企提供資金解決方案，平安旗下的陸金所也參與其中。

上述平安內部人士稱，嚴格來說，陸金所並不屬於房產金融平臺，它有著比P2P或房產金融平臺更重要的位置，可以被視作平安集團內部資源整合的利器。

除此之外，馬明哲在地產圈的動作還包括設立平安不動產投資、平安好房，與前者相比，房地產電商性質的平安好房網有更明顯的互聯網金融色彩。

目前，平安好房相繼推出了“好房寶”、“好房貸”等互聯網金融產品，業務涉及“好房金融”、二手房買賣、租房、房產眾籌、管家服務，涵蓋地產領域的諸多方面，正在打造O2O模式的“房地產金融”閉環生態圈。

平安好房CEO莊諾在接受媒體采訪時表示，平安好房的互聯網屬性強，因而獲得馬明哲關於拋開編制、預算快速發展的首肯。

馬明哲曾公開稱，騰訊從社交通訊、遊戲開始進入各行各業，再到金融；阿里從電商開始進入各行各業，再到金融；平安則要從現實的生活金融開始，最後定位到社交金融。

截至目前，平安已完成在商業、住宅、養老、房地產電商、P2P平臺的布局。

不動產投資占比不高

事實上，平安對投資不動產並不太感冒。雖然保監會在去年修改了保險企業投資不動產的上限，允許最高達到總資產的30%，但平安在不動產領域的投資比例並不高。

截至2014年末，投資性物業僅占平安全部險資投資的1.4%，約為203.01億元，相較2013年203.49億元、1.7%的占比，反而有所下降。

在這些項目中，商業項目多集中在一二線城市的核心區域，如深圳平安金融中心大廈、廣州金融城等。

高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋表示，險資同樣有投資回報率考核，在諸多投資中，核心地段商業地產保值能力強，經營不複雜，所以更受險資偏愛。

但相比互聯網金融，馬明哲的不動產投資更傾向於財務投資，或許正是因此，他在2015年新年致辭中，對平安不動產只有寥寥數語。

《《《

案例2

險資鐘情大型房企 中小開發商望洋興嘆

◎每經記者 杜冉樂 發自成都

保險資金正在大舉進入房地產行業，但是要想從數萬億規模的保險資金里分一杯羹，卻並非易事。

《每日經濟新聞》記者近日采訪發現，大房企尤其是年銷售400億元以上的房企才更有可能獲得險資青睞，中小房企只能“望洋興嘆”。

險資“可遇不可求”

四川花好月圓房地產董事長樊義波向記者表示，當前房企的最大問題就是缺錢。

在此背景下，恒大與中國人保合作，碧桂園聯手平安的舉動，引來很多房地產人士艷羨的目光。

不過，並非所有房企都能入險資的法眼，這得取決於企業的投資回報率。

據地產金融界資深人士朱萬芬介紹，“泰康人壽的融資成本在3%~4%，生命人壽也應該在3%左右。如果險資的融資成本為3%，它進來後可能需要拿到6%、7%的回報率。”

“其實更多時候，不是房企在找險資，而是險資找到了房企，而且一般都是以股權合作方式進行合作。這樣一來，房企解決了資金問題，險資找到了回報率更高的投資渠道。”朱萬芬表示。

去年8月，國務院發布《關於加快發展現代保險服務業的若幹意見》，明確要拓展險資的服務功能，發揮長期投資優勢，鼓勵設立不動產等專業保險資管機構，允許設立夾層基金、並購基金、不動產基金等私募基金。

但對於多數房企來說，與險資合作仍遙不可及。

“哪有那麽多機會？保險公司本身比較少，只有大房企才能玩這些東西。”全國房地產商會理事、西南交大房地產金融總裁俱樂部副會長李驍表示。

一家年銷售額上百億元的上市房企投資部負責人向《每日經濟新聞》記者表示，“境外資金要的回報率比險資還低很多，我們都用不了，想不想用與能不能用是兩碼事，我們只能‘望洋興嘆’。”

“一些一線偏下、二線偏上的房企，他們年銷售額在400億~500億元左右，土地拓展和期間費用所需的資金量非常大，而開發貸和信托融資成本較高，因此對險資的渴望度很大。”上述房企負責人表示。

多以股權合作方式介入

那麽，險資與房企合作，到底會以什麽形式介入？

朱萬芬介紹，房地產本身的金融屬性會越來越強，資產證券化是大趨勢，險資往往會找一家優質的企業開展股權合作。像恒大與中國人保合作，碧桂園聯手平安等基本上是從集團層面展開股權投資合作。

那麽，險資又是如何介入房地產開發的呢？

朱萬芬介紹，每個企業的操作路徑不同，很多企業會從集團層面的財務杠桿方面去平衡。如果雙方開展集團層面股權合作，所融資金如何落到項目上，這中間還有具體的約束條款。“險資一定要求項目風險可預測、可控制，還要保證投資收益不會降低，險資也不是長期的入駐，一般三五年就會退出。”朱萬芬說。

在她看來，目前土地價格逐年上升，年均漲幅不低於5%，如果開發貸融資成本持續在8%、9%的高位，那麽尋找一筆低成本資金，比如險資，將有利於房企消化地價的上漲，從而使得房企利潤率維持在一個穩定水平。

《《《

案例3

綠地投資保險 並非為了向地產輸血

◎每經記者 楊羚強 發自上海

“如果今後運用保險資金投資商業地產，投資標的並不僅限於綠地自身持有的，市場上優質的商業地產都會成為投資標的。這也是國際上保險資金配置長期項目的投資慣例，綠地也將會依法合規地進行大類資產配置及穩健投資。”

這是綠地金融投資控股集團（以下簡稱綠地金控）接受《每日經濟新聞》記者獨家采訪時的明確回應。綠地集團內部人士向記者進一步強調，綠地的金融業務並不歸屬於房地產業務，而是一個獨立的分支。

而在綠地金控上述表態背後，是保監會對保險資金進入不動產投資、開發的嚴格限制。綠地的案例說明，房地產開發企業想要通過保險資金提升其競爭優勢並非易事。

受複星啟發？

在整體上市獲批當天，綠地表示，公司將順應金融業改革和金融管制放松的市場導向，依托房地產主業優勢，在細分領域提供具有核心競爭力的綜合性金融服務。通過投資並購，著力獲取核心金融資產，建立以保險為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團架構體系。

這不禁讓人想起今年1月，綠地集團董事長張玉良在談到金融業務時對保險業務的看重。張玉良當時提出，複星集團董事長郭廣昌對保險行業的一系列觀點，給自己帶來了很多啟發，使其格外看重保險業務的戰略價值。

在複星國際2015業績發布會上，複星的管理層提出了一個獨樹一幟的“1+1+1”模式——保險+產業優勢+蜂巢城市。

複星方面表示，對於地產企業來說，最大的困難就是要能逆周期和跨周期實現發展。複星地產將依托複星集團的保險板塊作為支撐，一面發展國內地產業務，一面整合全球優勢產業，實現全球布局，對沖周期性風險。

實地上，和信托、銀行貸款、私募基金相比，保險行業的規模更大、成本更低。

《每日經濟新聞》記者調查發現，保險行業的總資產已經突破10萬億元，而中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險四大保險公司的投資收益率只有5%左右。巨大的資金規模和較低的投資收益，顯然讓融資成本高企的房地產開發企業“垂涎”不已。

保險與地產相互獨立

不過，保險公司在直接投資房地產開發項目時，仍有諸多限制。

保監會不僅明確，保險公司不能直接涉足房地產開發，對於保險公司對外投資關聯企業的股權交易行為，也有諸多限制。

也許正因為此，綠地金控在籌劃保險業務時，並不希望將後者置於房地產開發的從屬地位。

在回複《每日經濟新聞》記者的采訪時，綠地金控強調投資保險業務並不是為了滿足綠地房地產開發融資的需要。

綠地金控表示，綠地目前的融資成本並不高，去年公布的所有有息負債平均成本在6.3%左右。收購保險業務並不是看重後者低廉的資金，而是要打造核心金融資產。綠地集團正在著手進行“大金融”戰略，未來金融業將會成為綠地繼地產之後的第二支柱產業。

綠地內部一位負責宣傳方面的人士介紹，金融和房地產開發是綠地的兩個獨立自主的業務，雖然未來可能會有所交叉，但相互之間並沒有從屬關系。

上述定位，一定程度上影響了綠地直接利用集團保險業務為房地產開發主業融資的可能性。但不可否認的是，兩者之間的協同效應還是比較明顯。

《每日經濟新聞》記者註意到，2014年綠地房地產業務全年實現預銷售收入2408億元，其中住宅只占46%，其余54%來自商辦類產品。

值得註意的是，來自保險部門的意見，能夠幫助綠地有效開發適合保險公司投資的商辦類投資產品，而保險公司正是綠地商辦產品的一個重要的潛在買家。與此同時，房地產部門所擁有的商業地產投資和運營經驗，又可以幫助保險業務更好地篩選投資的商業地產項目。

另外，綠地的房地產開發部門，還有可能通過保險公司控股、參股的券商、基金等金融機構直接或間接融資，完成企業的輕資產運作。

房地產：樓市回暖明顯，系統性機會撲面而來！

本帖最後由 晗晨 於 2015-5-5 10:19 編輯 房地產：樓市回暖明顯，系統性機會撲面而來！ 作者：許海韜 本周擇要 建議全面配置地產股。降息降準同時利好房地產行業供給端和需求端，寬松的流動性促進樓市回暖，類似 2012 年，但回升力度更大；2）本次降息周期政府對房地產行業訴求更強，因為政府保增長的壓力較大，需要更多的政策來推動成交持續，預計未來刺激政策仍將層出不窮。目前樓市庫存遠大於前兩次降息周期，要達到刺激投資的目的，房地產成交量的恢複需要持續更長時間。過去兩次降息周期地產股行情先於樓市半年結束，是因為樓市反彈強勁，回暖後半段房價已開始上漲，政策壓力終結行情。本次降息因為政府對行業訴求更強，成交量與政策同向將會持續更長的時間，我們預計在今年上半年底前，流動性都將極為寬松。 策略：維持行業“跑贏大市”的投資評級。上周三我們在深圳召開地產後周期交流會，重申當前地產股仍是積極買入的極好時點：貨幣政策很大程度會進一步寬松，地產股政策、基本面共振向上；地產股投資邏輯正在由政策寬松預期向樓市成交全面複蘇轉化。 五一假期成交大幅複蘇，一二線城市尤其明顯。建議配置低估值龍頭及一線城市高彈性品種如萬科企業、中海外、保利（滬股通）；國企改革、京津冀等題材推薦金隅股份、方興地產、華夏幸福（滬股通）；另外，內房股正經歷由悲觀預期向樂觀預期的快速轉化，強烈建議關註預期差較大的標的如合生創展、雅居樂；轉型標的看好綠地香港（互聯網金融）、萊蒙國際（養老健康）。 截至 4/5一周房地產股份表現。我們篩選了 84 個房地產股份，以監察房地產行業的表現。截至 4/5 一周，84 個股份平均大漲 9.9%，遠超大市的 0.7%漲幅。內房股平均暴漲 12.4%，香港房地產上漲 5.6%，REIT 板塊上漲 2.2%。 詳見本報告最後兩頁 “安信國際房地產組合股份表現及估值”，而下表列出一周及一個月表現最佳及最差的房地產股份。 安信國際房地產組合個股表現 1.jpg (482.5 KB, 下載次數: 0) 下載附件 昨天 10:11 上傳 1. 行業及公司動態 1.1、 行業動態 i) 330 新政滿月一線樓市強勢回暖 三四線反應冷淡 新政出臺後，長珠三角地區及其他一線城市對政策反應迅速、市場已呈回暖跡象；二、三線城市反應較為滯後，但市場向好趨勢明顯。3 月底的房貸新政疊加降準的流動性效應，正在一線城市的房地產市場快速發酵。進入 4 月下旬，深圳、廣州接連出現日光盤，深圳房價更是明顯上漲，購房者恐慌入市重現。數據顯示，4 月一線城市新房成交簽約環比 3 月同期上漲超過 50%，庫存去化明顯加快。與此同時，部分區域部分項目出現提價。 一線城市的部分日光盤現象，在整體成交數據中亦有反映。中原地產研究中心統計數據顯示，全國主要典型 54 城市上周（4.20-4.26）合計住宅簽約套數達到 62256套，環比增長 12.6%，其中一線城市合計簽約 10412 套，4 個一線城市成交量全面上漲，環比漲幅達 11.4%。上周也是最近 12 周來，54 城市住宅合計簽約首次突破6 萬套。中原地產預計，5 月份將繼續維持增長趨勢。 得註意的是，“3·30 新政”對不同城市的影響差別顯著，三四線城市對於政策的強力刺激反應冷淡。一線及二線城市 4 月前 26 日的成交量較3 月同期分別上升 27%、13%，而三四線城市則下降 26%；從整體簽約看，一線城市漲幅也最明顯。4 月一線整體銷售量環比 3 月同期上漲幅度均超過 50%。 保利地產有關人士指出，長珠三角地區及其他一線城市對政策反應迅速、市場已呈回暖跡象；二、三線城市反應較為滯後，但市場向好趨勢明顯。從 4 月保利地產在全國各項目表現情況來看，樓市新政對各地樓市影響顯現出類似的差異化現象。北京、上海、廣州、重慶、杭州等一、二線重點城市，銷售環比增長達 50%以上；沈陽、南京、無錫、武漢、佛山等二、三線城市及北方區域，樓市新政利好的影響相對較為滯後，月度銷售仍維持在相對穩定的水平。 原中原地產分析師張大偉分析認為，從央行到地方新出臺的政策層出不窮，房地產市場的成交量複蘇明顯。二季度仍有可能降準降息。購房者入市的積極性在提高。另一方面，隨著成交的回升，一線城市房價面臨再次上漲的壓力。“成交上升到一定階段，必然伴隨著價格的上漲。”張大偉認為。 ii) 全國首套房利率 10 連降 近七成銀行未執行 330 新政 2015 年 3 月 30 日，央行再次松綁房貸政策，將二套房首付比例下限降至四成，賦予銀行二套房利率自由定價權，同時將首次和二次公積金貸款首付成數分別降至兩成和三成，尺度之大超乎業界預料。新政發布後，本月全國房貸市場出現了一波調整熱潮，其表現可以總結為以下幾方面。 融 360 調查結果顯示，相比上月，全國 524 家銀行中，有 427 家銀行首套房利率與上月持平，占比為 81.5%；57 家銀行利率下調，占比 10.9%；33 家銀行利率上漲，占比 6.3%。此外，本月重啟房貸業務的銀行有 5 家，停貸的銀行有 2 家。 本月，北京、上海、深圳、廣州、蘇州等熱點城市首套房平均利率明顯下降，受此影響，全國首套房平均利率在 3 月的基礎上繼續下行，由 5.76%下調至 5.74%。這也是全國首套房平均利率自 2014 年 6 月以來的第 10 次下調。 融 360 統計數據顯示，在新政發布後的半個多月時間里，全國 35 個重點城市 524家銀行中，有 164 家落實新政，不同程度地降低了二套房首付成數，占銀行總數的31.3%。但是仍有近七成銀行按兵不動，暫未對二套房首付進行調整。 值得一提的是，164 家銀行並非一刀切地將二套房首付成數降至四成，不少銀行在新政的執行上打了折扣。以北京為例，在落實新政的 18 家銀行中，13 家將首付降至五成，3 家降至四成，2 家降至六成；蘇州執行新政的 7 家銀行則全部將二套房首付由六成降至 4.5 成。銀行在二套房新政的執行上呈現出差異化。 雖然“3·30”新政取消了基準利率 1.1 倍的二套房利率底線，將自由定價權下放至各個銀行，但從統計數據來看，銀行的二套房貸款利率沒有明顯的下行趨勢，基準上浮 10%仍為二套房貸款絕對的主流利率。 融 360 房貸分析師袁媛認為，銀行暫緩執行及打折執行二套房貸款新政是出於對貸款風險和貸款收益的綜合考量，但在降準的影響下，銀行保守的態度或將轉變。 由於貨幣政策總體寬松，所以全國首套房優惠利率相比上月繼續增加，由 219 家增長至 223 家，占所有銀行總數的 42.56%。 首套房貸款政策的寬松不僅體現在優惠利率的數量上，還體現在優惠力度的增強上。融 360 統計數據顯示，2015 年 3 月，全國 35 個城市中，共有 11 家銀行提供 9 折以下優惠利率，主要集中在北京、上海等一線城市，而本月這一數字增長至 21 家，相比上月幾乎翻倍。 此外，上海的浙商銀行本月推出了最低 7 折的利率，達到國家所規定的首套房利率底線。而浙商銀行也是“9·30”新政以後唯一一個真正提供 7 折利率的銀行。 袁媛預計，近期的降準及此前中央下發的一系列房貸新政將使得未來的貸款環境更加寬松，由此，全國優惠利率的數量將呈現逐步增長的趨勢，未來以北京為代表的熱點城市將進入利率的 8.8 折時代。 iii) 百城松綁公積金政策 二季度樓市勁吹暖風 本周，河南省住房和城鄉建設廳網站發布消息，河南省政府已通過省住建廳等 7 部門制定的《關於促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》（以下簡稱《意見》），並於 4 月 21 日印發。雲南等省也出臺了類似的落地細則，以促進房地產市場平穩發展。據《每日經濟新聞》記者統計，目前已有近百個城市發布了不同力度的公積金松綁政策。 事實上，自從中央樓市新政公布後，很多地方在購房環節就已經開始按照新的稅率和首付標準來執行。嚴躍進認為，地方出臺組合新政能起到重申中央新政，並且向屬地居民傳達穩樓市清晰信號的作用，個別細則力度則強於中央政策。 以河南為例，在首付比例方面，《意見》提出，對貸款購買首套普通自住房的，最低首付比例是 30%，貸款利率下限為基準利率的 0.7 倍。在對改善性需求的認定上，河南的地方版細則也更加準確，“擁有一套住房並已結清相應房貸的家庭，再次申請購買普通住房的，執行首套房貸款政策。擁有一套住房且未結清房貸的，為改善居住條件再次申請購買普通住房的，首付比例不低於 40%。”在購房金融支持上，《意見》還特別強調，河南省的地方法人金融機構對貸款購買首套房、首套改善性普通自住房的，貸款利率原則上不高於基準利率。 雲南的“省八條”也是如此，針對貸款利率下浮政策，雲南明確要求富滇銀行等本省金融機構要認真執行，而對其他商業銀行的定調為鼓勵。除省級政府組合拳外，很多城市也都在公積金上予以放開。比如福州市表示，首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至 20%。市場經過將近一個月對樓市新政的消化，再疊加地方升級版的托市政策，成交量開始有所上揚。 但房價可能在二季度不會有太強的上漲動力。隨著宏觀經濟一系列“穩增長”政策的逐步發力，以及“9·30 房貸新政”、“3·30 樓市新政”、公積金新政、降息等多方面利好的疊加，二季度也將成為“去庫存”的一個關鍵時間段，樓市整體將“量增價穩”。 1.2、 公司動態 i) 華潤置地的 O2O：整合“互聯網家裝” “互聯網＋”概念之風也吹向了老牌央企。華潤置地近日對外宣布，牽手愛空間推出定制化 LOFT 產品—“華潤盒子”，並導入小米智能系統，為用戶提供全生活的配套服務。 21 世紀經濟報道記者了解到，“華潤盒子”的首個 LOFT 項目鎖定北京的華潤悅景灣，合作模式是，華潤置地提供毛坯房，小米提供智能家居，愛空間則負責為業主提供裝修解決方案。具體到產品定制上，則是通過對積累的一些大數據進行分析，針對業主的生活習慣、職業等特點，最終制定出精裝修樣板房。 “面對大環境，傳統行業不僅自己要實現跨界，也要和跨界者合作共贏。”華潤悅景灣營銷總監劉文表示。據愛空間 CEO 陳煒介紹，將力求集合每一位客戶的需求達到共性化，在施工的過程中增加個性化，同時跟業主簽訂合同，在與開發商的合作中不僅可以幫助其賣掉房子，還能實現賣軟裝、提供家政等增值服務的目的。 雖然愛空間是按照客戶需求強調個性化，但如陳煒所強調，會在咨詢業主意見基礎之上，去達到標準化，實現標準化之後再做個性化修改，然後在標準化和個性化之間找到平衡。值得註意的是，此次雙方合作推出的裝修套餐僅為 988 元/平米，而且是超短的 45 天裝修工期，是愛空間首次進軍 loft 產品類型。 愛空間的利潤從何而來？對此，裝修業內人士分析稱，在用戶的標準化需求和個性化需求之間，互聯網家裝公司選擇了用很低的利潤空間做完全標準化的硬裝服務，以滿足用戶對裝修的基本需求；然後再通過社區、口碑等方式產生用戶粘性，以便在後續的軟裝、家具及智能家居等方面為用戶實現個性化需求，這就成為該模式的主要利潤來源。 在“華潤盒子”的推出背後，顯現出華潤置地正以開放的心態直面互聯網的挑戰。 “我知道他們遲早要沖過來，但是我不知道他們從哪里沖進來。”華潤置地副總裁兼北京大區總經理蔣智生說。 以華潤萬橡府為例，這個項目將在淘寶開設旗艦店，從交易前的產品展示，到交易中的購房環節，再到交易後的生活服務環節，都力求能夠通過網上解決。 21 世紀經濟報道記者了解到，除了用華潤盒子這種模式整合互聯網家裝，目前華潤置地也正在整合華潤集團旗下的超市、啤酒等諸多資源，以期將物業公司改造成提供 O2O 服務的互聯網公司。 “華潤置地尋找特定的客戶群進行新的物業開發服務，通過與互聯網家裝公司的攜手，能夠帶來產品增值空間的增大，尤其是很多年輕群體願意付費，這就使得華潤置地的此類物業開發具備了二次盈利的可能。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進說，“這也可以理解為是一種對潛在市場的挖掘。” ii) 遠洋地產：未來與太古還將有後續合作項目落地 太古地產與遠洋地產聯合開發的成都遠洋太古里購物中心，經過為期近半年的試運營，於近期正式開業。該項目位於成都春熙路傳統商圈，是一個露天街區式購物中心，並且涉及到大慈寺古建築群的規劃和改造。項目總體量 26.6 萬平方米，其中購物中心體量約 11.4 萬平方米，總投資超過 100 億元，遠洋和太古各占 50%權益。 遠洋地產控股有限公司董事局主席及總裁李明表示，盡管項目高不過 3 層，但自方案設計、施工建設、招商運營到正式開業，前後花了超過六年時間。主要原因是項目一直隨著商業變化而反複尋找定位，並在基本竣工後交由商戶做二次開發。 據了解，該項目為與遠洋地產和太古地產第二次合作，雙方第一次合作的項目為北京酒仙橋頤堤港項目。知情人士表示，港資開發商的公共關系能力普遍較弱，但在商業地產運營方面經驗較強；而遠洋地產曾有央企背景，擅長與政府溝通，主要負責拿地建設，雙方合作是優勢互補。 “2014 年是商業地產的一個分水嶺”，李明指出，商業地產經歷過去十幾年的“黃金時代”，已經產生新的變化，遠洋地產要做的就是適應變化，與太古的合作將對於公司戰略轉型將產生很大幫助。李明透露，未來雙方還將有後續的合作項目落地。 據此前媒體報道，成都 2014 年新增商業地產面積達到 190 萬平方米，在建商業地產面積超過 290 萬平方米，成為全國商業地產在建規模最大的城市。由於面臨供應過剩的風險，導致銀行這類業務的融資審批此態度變得非常謹慎，包括招商銀行在內的一些商業銀行暫停了有關商業地產的按揭貸款業務。 但在這種情況下，太古地產及遠洋地產仍然持樂觀態度。太古地產總裁白德利今日表示，“我們雙方股東對這個項目的地位、前景、回報都非常滿意。目前整體消費市場確實有所下滑，但我認為商業地產的成功在於項目的設計，以及給消費者帶來的體驗，我對成都項目的盈利充滿信心，未來還將繼續開拓內地市場。” 據白德利透露，目前太古地產在內地的開業項目已達 4 個，加上 2016 年底上海太古大中里項目的落成，屆時公司在內地的物業組合占比將達 40%。 成都目前確實存在商業地產供應過剩，但過剩是局部的，主要集中在城市邊緣的新區。主要是政府供地集中，而一些開發商重投資輕運營，造成了大量商場同質化、品牌招商重複，因此才陷入困境。即使在商業地產供應過剩的城市，位於市中心、具有差異化的商業地產仍然有良好的盈利預期。 iii) 景瑞控股發行 2018 年到期的 1.5 億美元 13.250 厘優先票據 景瑞控股有限公司於 2015 年 4 月 23 日，與附屬公司擔保人、上銀國際、法國巴黎銀行、國泰君安國際、海通國際及齊魯國際就發行 2018 年到期的 1.5 億美元 13.250厘優先票據訂立購買協議。景瑞控股在 4 月 23 日發布建議發行票據的公告後，得到投資者的良好回饋，投資者對新債券的發行表示了濃厚的興趣，同時也印證了投資者對景瑞控股的財務實力以及營運能力的認同。 2014 年，景瑞控股年的簽約銷售額約人民幣 91 億元，較去年大幅上升約 10%，營業收入達到人民幣約 52.73 億元，同比上升 34%；財務實力也得到進一步增強，截至 2014 年 12 月 31 日，在手現金達人民幣 43.8 億元，較 2014 年 6 月 30 日大幅上升 41%。本次所發行的債券將進一步強化公司流動性，並且有效改善到期債務狀況，延長債務組合的平均期限，支持公司業務的快速發展。 景瑞控股有限公司是中國長江三角洲地區領先的住宅物業開發商之一，於 2013 年10 月 31 日在香港聯合交易所有限公司主版上市。景瑞的總部設於上海，在中國 15個城市設有業務，主要位於長三角地區核心城市。根據中國指數研究院的資料，本集團於 2012 年、2013 年及 2014 年躋身於長江三角洲地區十大開發商之一，該集團逾半的收入亦來自該地區。根據國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所及中國指數研究院的資料，該集團於 2011 年、2012 年、2013 年及 2014 年分別名列中國房地產百強企業第 49 名、第 53 名、第 48 名及第 45 名。 iv) 方興地產華南戰略提速 金茂灣借自貿區利好再推新 人民網廣州 4 月 27 日電 近日，南沙自貿區的正式掛牌也帶動了樓市利好。昨日，位於廣州南沙自貿區明珠灣區的南沙金茂灣在其項目銷售中心舉辦了產品發布會暨金茂薈啟動儀式，正式對外發布了金茂灣全新的海景洋房，再次推新。而據方興地產相關負責人透露，接下來其在廣鋼地塊的項目也將啟動，這也意味著方興地產在華南的布局戰略已進入加速期。 在發布會上，方興地產（中國）有限公司總經理助理、方興地產廣州公司總經理魏浙介紹，明珠灣區是南沙自貿區 14 大重點市政工程唯一一個綜合開發的板塊，是自貿區七大板塊的價值之首。方興地產受政府邀請，參與南沙自貿區的唯一金融CBD 板塊——明珠灣 CBD 起步區建設。 方興地產廣州公司副總經理王亞軍在演講中表示，南沙金茂灣就位於明珠灣區的核心地區，是明珠灣區的第一個項目，所以買南沙金茂灣的房子就是提前買自貿區的核心地段。 此前，方興地產負責人公開表示，南沙金茂灣項目將計劃用四年時間打造成總體量達到 80 萬平方米、具有粵港澳合作服務功能和城市綜合服務功能的綜合體。項目將涵蓋超五星級酒店、超甲級寫字樓、粵港匯商業中心、濱海洋房、企業 CEO 官邸等業態，且擁有環繞 10 里濱海紅樹林、亞運場館、廣州外國語學校等配套。 商業的加持，讓金茂灣的銷售情況十分理想。自 2014 年公開發售至今，屢獲消費者青睞，2014 年 LOFT 公寓 3 次開售 3 次售罄。2015 年 3 月 29 日首期海景住宅B3 棟內部認購當天 1 小時售罄。 據介紹，南沙金茂灣將於近期推出的住宅為 97-167 ㎡的高層洋房，南北對流，可觀一線海景，戶戶超 90%以上實用率，綜合素質較高。 （安信國際） 格隆匯聲明:本文為格隆匯轉載文章，不代表格隆匯觀點。格隆匯作為免費、開放、共享的海外投資研究交流平臺，並未持有任何公司股票。

房地產數據點評：物極必反 向死而生

本帖最後由 優格 於 2015-5-15 16:35 編輯 房地產數據點評：物極必反 向死而生 第一，投資增速探三年來新低，新開工增速企穩回升 1-4月，全國房屋新開工面積3.58億平方米，同比降17.3%，降幅回落1.1個百分點。其中，住宅新開工面積2.5億平米，同比降19.6%，辦公新開工面積下滑幅度擴大至14.5%，而商業營房降幅則收窄至6.5%。在寬松通道中，銷售的回暖已經如期推動新開工增速企穩回升，但從絕對值來看，單月新開工仍然處於三年來僅次於上月的歷史性低位。 1.jpg (150.84 KB, 下載次數: 0) 下載附件 前天 16:32 上傳 1-4月份，全國房地產開發投資2.37萬億元，同比增長6%，增速比1-3月繼續回落2.5個百分點。其中，住宅投資1.59萬億元，增長3.7%，增速較1-3月進一步回落2.2個百分點。分區域來看，中部地區投資增速平穩下行，東部地區投資增速進一步下探，西部地區投資增速同樣繼續維持下滑趨勢。盡管走勢分化，但均已創下12年來新低。 2.jpg (175.46 KB, 下載次數: 0) 下載附件 前天 16:32 上傳 作為市場對今年地產投資最為悲觀的賣方，我們認為2015年行業將遵循先量後價、先成交後投資的順序逐步回溫，因此判斷15年全年投資增速在7%左右，前4月投資同比已經下探至6%，數據印證了我們去年年初即強調的觀點：投資下行不可逆轉，且需求端的回暖也難以帶來產業鏈前沿的回升。雖然330組合拳之後，寬松政策一再釋放，包括本月進一步降息已經兌現，但仍未扭轉投資增速下行至歷史性低位的走勢，低迷投資與“穩增長”預期下的博弈空間仍然是行業焦點，後續寬松持續以及相關行業政策可期 第二，土地市場繼續低迷 1-4月份，房地產開發企業土地購置面積0.55億平方米，同比下降32.7%，降幅較1-3月進一步擴大0.3個百分點；土地成交價款1571億元，同比下降29.1%。從絕對值和增速看，4月土地購置整體仍然維持低迷走勢，累計同比繼續探底。 3.jpg (142.12 KB, 下載次數: 0) 下載附件 前天 16:32 上傳 1-4月土地價格同比去年增5.48%，較1-3月略有收窄1.2百分點。40個大中城市中，一線、二線城市土地成交溢價率出現反彈，分別由3月的9.86%、6.77%回升至32.11%、12.93%，其中一線城市溢價率已創下一年來最高值。三線城市則由3月的5.09%回落至0.57%。土地市場與土地價格的走勢背離，說明區域分化的進一步擴大不可避免，本輪政策帶來的成交釋放也將始於以北京、深圳為代表的一線城市，能夠在這些區域合理布局的企業將會占得先機。 4.jpg (137.58 KB, 下載次數: 0) 下載附件 前天 16:32 上傳 第三，銷售降幅大幅收窄，二季度回暖啟動 1-4月份，商品房銷售面積2.64億平方米，同比下降4.8%，降幅較1-3月收窄4.4個百分點，其中住宅單月銷售面積7205萬方，同比實現增長，增速7.7%；商品房銷售額1.77萬億元，同比下降3.1%，降幅較1-3月收窄6.2個百分點，其中住宅單月銷售額4854萬元，同比增長16%。 5.jpg (138.39 KB, 下載次數: 0) 下載附件 前天 16:32 上傳 步入二季度市場確定性回溫，單月銷售額以及銷售面積均首次出現同比增長，一方面受去年同期低基數影響，另一方面是330政策紅利逐步釋放的體現。各地相關信貸政策的跟進，多次降息降準的刺激，以及二季度推盤旺季的來臨，都將推動需求進一步釋放。 分區域來看，1-4月份，東部、中部和西部地區銷售金額同比分下降2.82%、5.09%、1.95%，商品房銷售面積同比分別下降6.20%、6.44%、0.40%，相較而言東部起勢更盛。 6.jpg (142.34 KB, 下載次數: 0) 下載附件 前天 16:32 上傳 價格方面，4月全國商品房銷售均價環比回升11.02%，同比上升7.7%。百城住宅價格指數4月環比基本持平，環比上漲城市數較3月有所回落。房價下行走勢如我們預期已接近尾聲，但環比上漲城市數下降，體現市場分化程度加劇，一線城市價格隨著成交上行逐步企穩回升，而三線城市則難以出現量價齊升的局面。綜合考慮，我們維持15年全國銷售均價同比增長3%的判斷。 7.jpg (164.26 KB, 下載次數: 0) 下載附件 前天 16:32 上傳 第四，寬松政策鋪路，信貸增速小幅回升 1-4月份，房地產開發企業到位資金3.63萬億元，同比降2.5%。其中，國內貸款0.73萬億元，同比降4.8%；自籌資金1.44萬億元，同比增0.1%；個人按揭貸款0.43萬億元，同比增長2.1%，增速較1-3月回升2個百分點。繼去年11月、今年2月寬松政策之後，5月又迎來一輪降息。正如我們所強調，投資的低迷將強化寬松格局的持續性，我們認為未來開發商的資金壓力也將趨緩。 8.jpg (151.25 KB, 下載次數: 0) 下載附件 前天 16:32 上傳 （中信建投房地產小組） 格隆匯聲明: 本文為格隆匯轉載文章，不代表格隆匯觀點。格隆匯作為免費、開放、共享的16億中國人海外投資研究交流平臺，並未持有任何公司股票。

以獲利為門檻 政院終有合理版本 提高房地持有稅 填補稅制最後漏洞

產、官、學界吵了整整一年的房地合一稅，終於定案，即將送立法院審議。到底這個實價課稅改來改去，藏了什麼細節在裡面？一般老百姓會不會受到影響？政府又該怎麼全盤規畫？

撰文•楊卓翰

五月十三日，行政院公布最終版本的「房地合一課徵所得稅制度」。最快從明年（二○一六年）一月一日開始，賣房子所賺的利差，將以買賣房屋的實際價差來計算所得稅。施行近八十年的「土地增值稅」雖然照課，但會在計算稅基時扣除土地漲價總數額。台灣史上第一次房地產實價課稅，終見一線曙光。

兩大改動

房地合一稅短重長輕

值得注意的是，行政院準備送立法院的「房地合一稅」版本，和最初財政部的版本，有兩個非常大的不同，將影響全台灣所有房屋持有人。

首先，原本財政部區分自用戶免稅的門檻，是交易價格四千萬元以下不用課房地合一稅。不過，最新版本中，免稅門檻的範圍縮小，自住戶要符合免稅條件，需要設籍、持有並實際居住連續滿六年，且無供營業使用或出租。在這樣的自住條件下，賣屋獲利四百萬元以下免稅，超過四百萬元的部分，課以一○％稅率。

課稅門檻從「房屋總價四千萬元」變成「獲利四百萬元以下免稅」，德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群給予肯定：「比原本的制度合理多了。」他指出：「既然是資本利得稅，那麼原本用總價作為區分，本來就是件奇怪的事。」雖有自住、重購屋雙重優惠過寬的疑慮，花敬群認為長期來看這是好制度。

信義房屋企研室專案經理曾敬德也表示，房地合一稅與奢侈稅有接軌配套，但以獲利為門檻，「有賺才繳稅，對一般民眾比較友善，不會像奢侈稅蝕本；再加上現在房市比較弱，四百萬元的門檻不易達到。因此，不會有太多民眾受到影響。」不過，在非自用戶方面，原本財政部採「輕稅」主義，賣房利得不併入個人綜合所得稅，用單一稅率一七％課徵。到了最新版本，改以持有時間作為稅率分級的基準，持有一年以下課四五％的重稅、二年以下三五％、十年以下二○％、十年以上一五％。

「這樣的稅制，很明顯是延續『奢侈稅』的精神，抑制短期房地產炒作。」花敬群說，「但是，日出條款訂於明年開始，卻造成了一個大漏洞！」「從制度面來看，房地合一稅對『未來交易的公平性』我給很高的分數，」花敬群說：「但是，過去十年從房地產價格飆升賺到大把鈔票的投資客，這次房地合一稅可以說是一毛也課不到。」關鍵就在於，新稅制的日出條款，訂於明年開始。而回溯期限，也只到一四年一月一日取得的房子，在明年持有未滿兩年賣出才適用。

對此，張盛和則表示，做事情不能一步到位，日出條款訂得寬，慢慢來，一段時間後就會「日正當中」。的確，政府的意圖很明顯，就是盡量縮小打擊面，放眼未來制度，怕「房地合一稅」成為壓垮疲弱的房市最後一根稻草。

曾敬德觀察：「影響房市最重要的就是日出條款。如果維持明年一月一日才開始適用，可以說對目前的九九％的屋主都沒有影響，市場可以比較穩定。如果日出往前移，衝擊面恐怕會太大。」

避免囤房

房產持有稅須實價課稅

然而，另一個更嚴重的問題，就是非自用住宅持有越久、稅率越輕的制度。「短期這麼高的稅率（四五％）、長期稅率卻這麼低（一五％），會不會變成只抑制短期炒房，卻課不到長期囤房？」花敬群質疑。

一名熟悉房地產的投資專家指出，許多大戶都是有二十棟房子，也都持有十年以上，未來如果賣出，那也都只要一五％的稅率，「反而鼓勵他們鎖資產、不交易，反正口袋深，擺十幾年也沒差。」他指出，若要堵起這個漏洞，調升非自用住宅的持有稅才是真正的解決之道。這個觀點，房仲公會全聯會榮譽理事長暨吉家網不動產董事長李同榮也深感認同。李同榮表示，交易所得稅實價課稅，他十分贊成，但是最重要的還是持有稅也應該要房地合一。

財政部前部長林全接受《今周刊》專訪時，就曾強調台灣的房地產稅制房、地分離，地價稅、房屋稅的稅基各不同，造成房地產價格「房、地一刀切」的怪象，也讓台灣的財產稅成為「全世界最落後、最沒效率的稅制。」持有稅若沒有辦法實價課稅，房地產稅制離真正的公平，距離不會拉近。

曾敬德也說：「台灣現在還沒有討論到那邊（持有稅改革）去。政府現在能做的，只能盡量調高公告地價與房屋評定現值，與市價接軌。否則一下調到實價，衝擊無法想像。」何時台灣能做好準備，拋棄複雜又扭曲的房地產制度，用實價將房地產統一課稅？所得稅的實價課稅，接下來必然會在立法院再掀波瀾；但持有稅的實價課稅，何時才能開始改革？政府又有什麼規畫？這是大家需要思考的問題。

第一次房地產實價課稅終見曙光 ——房地合一稅新舊版本比較 5月14日公布政院房地合一稅最新版 4月修改房地合一稅研擬方向 現制稅 率 一般非自用戶 自用戶 一般非自用戶 自用戶 房屋交易所得稅1年以下45％ 連續設籍且持有6年非營利或出租者，售屋利得400萬元以下免稅，超過400萬元部分稅率10％。 1年以下 35％持有一戶、持有5至6年、總價格4000萬元以下免稅。 （出售利潤－土增稅－額外支出）×房地比×所得稅率1至2年 35％ 1至2年30％2年以上 20％ 2年以上 17％10年以上 15％ 10年以上 12％外 資 外資不動產一年內45％，其餘35％外資不動產20至30％ －－自住宅 重購退稅、６年內限一次 換屋享重購退稅 換屋享重購退稅

日出

條款 2016年1月1日後取得並賣出目前已持有之不動產，按舊制不受影響。

2014年1月1日之後取得的房屋，而未滿2年就售屋者，也適用房地合一新制。 2016年1月1日後取得並賣出目前已持有之不動產，按舊制不受影響。

－－

資料來源：財政部

湊份子投資房地產REITs讓中國地產界告別掠奪式開發

2015年6月8日，中國大陸第一只公募REITs——鵬華前海萬科REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）成功獲批。個中意義並非推出一個新產品那麽簡單，而是與整個房地產市場的氣候與轉型密切相關。

在過去十余年的地產黃金季，地產公司熱衷於賺快錢，快速周轉，快速暴富。無論是主管部門，還是地產公司，都沒有把依托商業物業長期租金收益的REITs這種投資工具放在眼里，而REITs在成熟國家的房地產市場卻比比皆是。盡管有個別地產公司曾經向主管部門申請放行REITs，但最終也不了了之。

直到地產業陷入寒冬，REITs才真正走到臺前，這意味著開發商不得不告別以往簡單粗暴的開發方式，而轉向長期收益項目。

REITs跟老百姓有何關系？未來將如何改變地產界的生態？我們請來前海開發投資控股有限公司副總裁舒東為大家解惑。他直接參與了鵬華前海萬科REITs的整個籌備過程。

有必要先說說這個令人費解的術語——REITs（房地產投資信托基金）。

這是一種投資於房地產的基金。通俗說就是大家湊份子，交給一個專業的基金管理團隊，委托他們投資房地產，賺到的錢根據出資額按比例分紅。

這種投資方式解決了房地產項目投資巨大、普通人難以參與的問題，相當於把一個房地產項目分成若幹很小的等份，你可以根據自己的能力購買多少不等的份額，豐儉由人。這就是通常說的“房地產證券化”。

而公募REITs就是在交易所掛牌交易的、人人都可以參與的、在交易所開市期間隨時可以買賣的REITs。

我在萬科沒搞成功

我第一次接觸REITs是2000年，當時我在南開大學攻讀博士學位，研究方向正好是房地產經濟學。那時，我的導師郝壽義先生已經從南開大學經濟學院院長的崗位被選拔任命為天津市建委副主任。郝先生雖然是政府重要部門的領導，但他有個好習慣：弟子的課是絕對一堂不落。在導師的課堂上，在導師提供的大量英文書籍中，我認識並了解到REITs這個在全球早已普及、在中國大陸卻少有人了解的房地產金融產品。不過直到多年後我博士畢業輾轉來到萬科集團總部，才真正有機會在實操層面接觸REITs。

2008年，時任萬科集團董秘的肖莉委派我去和某知名證券公司接觸，商談有關公募型REITs產品設計的事宜。其實嚴格意義上說，肖莉並不是我的分管領導，但為什麽要跨部門派活呢？那是因為當時我正在集團內部“上躥下跳”地張羅要搞商業地產、持有型物業運營等等，在當時集團內部REITs研究領域也算是專家級的人物。

萬科的企業文化比其它企業要寬容很多，尤其在總部更是如此，像我這種人在專業化的住宅開發公司里就是典型的“反動派”，但在萬科內部我的生存空間並不小……

直到2010年，王石發表了那段著名的講話，大意是：搞商業地產，我活著不能搞，就算我死了，躺在棺材里我也會伸出一只手來阻止你們搞。我意識到我和我那幫一腔熱血從商業地產圈子跑來萬科發展的小兄弟們終於要撐不下去了……當然，那是後話了。

房地產這個行業發展到今天，被人詬病很多，比較集中的一點就是掠奪性開發、忽悠性營銷，快進快出，一步賺到位，不管後世（後市）洪水滔天。實際上，像萬科這樣的開發商從企業生存出發，玩了命地提高周轉率，賺快錢，這無可厚非，因為開發企業負債都比較高，根本沒可能慢悠悠地開發銷售，更不太可能從容不迫地持有運營。在這個體制機制下，你不能指望開發商會提供性價比多好的產品給你，你甚至不能指望開發商開發的樓盤能在土地使用權到期前屹立不倒，更不要指望開發商會責任滿滿地幾十年如一日地運營和服務。這一觀點，我甚至能用數學模型推導出來。

房地產的這個現狀，體制機制上的根本原因有兩個：

第一點，是土地國有條件下的土地使用權制度。這一點難以改變，我們只好暫且擱置不論。需要進行學術方面討論的話，請搜索我2003年的博士論文：《房地產功能價值論與中國房地產市場行為分析》。

第二點，缺少退出機制。開發商借了錢，蓋了房，除了銷售之外，如果還有別的出路，能夠氣定神閑地持有經營，那我相信很多開發商都不會傻乎乎地剛蓋完房子就急匆匆地銷售。“有恒產者有恒心”，如果沒有還款壓力，我相信這個市場上會有很多人願意好好經營房產，細水長流，過著現金流穩定、長治久安有保障的幸福生活。去那些發達國家看看就明白了。這也就是為什麽REITs產品在全球成熟的房地產市場都很常見的根本原因。

可惜不知什麽原因，多年來我們無論是從學術界還是企業界推動REITs的努力都一再地失敗了，我在萬科參與的那次自然也不能逃避失敗的命運。雖然最近幾年一些私募的REITs基金產品不斷設計出來，但真正意義上的公募REITs一直不能獲得監管部門的認可。私募和公募，不僅是一字之差，前者仍然是小圈子，而後者，意味著大眾均可參與，這是本質的不同。

在前海卻實現了

2015年6月8日，中國大陸第一只公募REITs——鵬華前海萬科REITs成功獲批，我恰恰是這個項目的參與者。

2012年2月，我受前海改革開放精神的感召，經過嚴格的公開招聘程序，受聘於前海管理局旗下前海開發投資控股公司（以下簡稱“前海投控”），負責投資和產業用房開發業務。我為我分管的投資部門同事安排的重要任務之一就是持續搜集國內外資料，學習並研究開發真正的REITs產品的可能性——盡管當時的前海還沒有一個像樣的物業，盡管很多同事甚至從未聽說過REITs這個名詞。

2013年8月，我和REITs的故事似乎出現了可以進一步發展的曙光。由於前海前景被廣泛看好，大批企業，特別是金融企業踴躍進駐，但彼時的前海甚至連完整的道路都沒有，根本沒有承接企業入駐的能力。前海局決定突破常規，提出“1.5級開發”的理念，將一塊9萬平米的土地以租賃方式授予前海投控，租期10年，要求我們尋求成熟的開發企業合作，快速建造，在短期內建成一批高大上的寫字樓物業。

不久，“前海企業公館BOT招商”公告出現在政府在線和前海管理局官網上，這成為前海在國家推廣PPP模式之前的一次“嘗鮮”。投資8億、經營8年，然後物業移交給我司，這樣苛刻的條件讓很多企業望而卻步。或許冥冥之中有定數，最後竟然是老東家萬科中選。這時，驚訝的我才了解到，萬科的企業戰略已經調整為：做城市配套服務運營商。萬科，似乎在下一盤很大的棋。

2013年12月7日，企業公館展示區對外開放，萬科的產品能力得到完美的詮釋。客戶反響強烈，租金標準瞬間走高，由幾個月前項目開工時的預測值100元/平米迅速上升到超過200元/平米的水平，預約的客戶需求量大大超過了實際的公館面積。

2014年2月，中國證監會主席肖鋼考察前海，在聽說我們正在研究REITs產品後，公開表態支持前海試點REITs產品。這是我接觸REITs產品以來，監管部門發出的最強的正面訊號。

2014年6月，前海企業公館西區神速竣工，企業反響的熱烈程度超乎想象，租金標準躥到了近300元/平米，直逼福田中心區甲級寫字樓水平，盡管這樣，出租率也照樣毫無懸念地達到了100%。郁亮當初接盤時“大義凜然、慷慨就義”的樣子還歷歷在目，恍如昨日——一個區域的財富預期能夠如此快速顯著地影響到物業收益，實屬罕見。在我眼里，再沒有一個指標能比客戶願意支付的租金標準更能反映物業價值了，正如我後來對深圳衛視記者說的，這不是普通的房地產營銷講故事，這里有真實的需求。

至此，我認識到，前海第一個符合REITs要求的物業出現了！

就在我帶領投資部門閉門研究方案時，兄弟公司前海金融控股公司（以下簡稱“前海金控”）也同樣關註到REITs領域的創新，並正在聯合合作夥伴鵬華基金積極尋找合適的項目……這就是中國人最喜歡的情境了——天時，地利，人和。

現在想來，創新這東西，獲得一個idea相對容易，真正落地卻非常難。在中國大陸，房地產行業沖擊REITs已經至少十年了，多少業內精英前僕後繼，都沒有成功打開公募的大門。我們幾個團隊的精英雖然都在產品設計和激烈談判中絞盡腦汁，但無一例外心里都是惴惴不安。即使有肖鋼主席的公開支持，但產品設計得如何還有待檢驗。我們也都做好了變成“先烈”的心理準備。

為了確保一擊必勝，不僅萬科集團、區域和深圳公司各層面的大佬、專業精英傾巢而出，其他幾家參與單位，鵬華基金、前海金控以及我所在的前海投控也是從老總到部門專業團隊，精英盡出，毫無保留。事後我掰了掰手指：這些參與者的年薪加在一起估計應該都過億了。

這一輪的改革開放和三十多年前的那次改革開放完全不同。現在的社會環境非常開放，信息不對稱現象大為減少，全社會知識和技術積累、財富積累都達到很高的高度，市場得到較為充分的發展，人們也不再像以前那麽單純，利益關系錯綜複雜了許多，做事情的技術難度也增加了許多……

在這樣的環境中，且別說大的社會改革，即使是小的產品層面的創新都有可能因為考慮不周密或各方利益難以達成一致而失敗。前海這只REITs也是如此。由於國內並沒有專門的關於REITs的法律，在稅收方面，國內的REITs又暫時無法避免被重複征稅的局面，這就大幅度壓縮了參與各方操作騰挪的空間。

到2015年3月，最終的產品方案終於在參與的四方決策層都達成一致並獲得市政府主管部門以及前海局的首肯。方案正式提交中國證監會。

放棄掠奪式開發

不管怎麽說，我們走出了第一步。解決好未來運營模式的公募REITs不同於一般的金融產品，我相信全社會可能會因認識到REITs背後真正的社會意義而寄予更高的期望。從專業上講，公募REITs的存在至少有三個非常重要的意義：

第一，它降低了房地產投資的門檻，讓絕大多數人都有機會分享房地產市場收益。這對於精英階層或許不重要，但對於大多數中等及以下收入階層的人來說有著非凡的意義。

第二，它能有效激活市場的價格發現能力，用市場化手段就能達到“宏觀調控”的目的。開發商和基金管理者銷售REITs產品和銷售樓宇雖然都是回籠現金，但性質完全不同。

銷售REITs產品你不可能只講故事，你需要拿出實實在在的租賃合約，拿出租金標準、年限、遞增比例等關鍵數據來證明真實需求的存在，投資者會據此判斷你的產品有沒有投資價值；而銷售物業，你只需要聲情並茂地講一個未來預期的故事就可以搞掂客戶了，所以，如果這個市場REITs產品或類似產品比較多的時候，房價就不那麽容易大起大落了，炒房客也就沒有那麽大的騰挪空間了。

第三，REITs產品在國內房地產市場還有一個顯而易見的好處，那就是，盡管開發商已實現現金回籠，但原先的運營方仍需依據合約長期為投資者服務，努力提高收益回饋投資者。以前海企業公館為例，假如REITs已經發行成功，萬科和前海投控都獲得了現金回籠，但萬科作為運營方仍然必須負有盡心運營、服務好租戶、最大化物業回報的責任和義務。在產品設計時，我們不僅界定了運營團隊的責任和義務，也為團隊設定了激勵機制，以鼓勵他們努力提高運營收入，回饋投資者。我們前海投控作為業主，自然也會履行自己的義務，全力支持運營方，以確保物業保值增值。

實際上，這個創新的故事還遠未結束。在我看來，“新常態”下的創新，似乎更加傾向於對原先掠奪式發展模式的修正，至少，在產品層面，REITs就是這樣。如果沒有REITs，或許我們開發企業活得更滋潤一些，很多物業直接把產權或收益權賣掉走人就好了，完全不必承擔物業存續期這麽多年戰戰兢兢運營物業、伺候客戶的責任。革自己的命，這種事情總要有人做，也一定會有人做。

盧梭說：“你要宣揚你的一切，不必用你的言語，要用你的本來面目。”房地產行業，究其本質還是服務業，這一點很多業內人士都有共識，也一直在強調，但是，授人以魚不如授人以漁，在這一點上，我始終是技術決定論者。

從技術進步的角度來看，產品層面的成功固然可喜，但如果後來者紛至沓來，不斷有人跟進，不斷有人踩著我們的肩膀向上攀登，那才算真正有了成就感。

以上就是一個可能還未完結，可能還會不斷演進的創新故事。

（作者簡介：南開大學經濟學博士，現任前海開發投資控股有限公司副總裁）