請教雪球眾前輩：想持有瑞安房地產去大理過自由生活，可以嗎？ 靈魂自由人
http://xueqiu.com/1849395163/36442640
十月中旬去了一次大理，從此就愛上了這座城，沒有麗江西塘那麼浮誇，沒有大城市那麼浮躁。一切來得那麼自然，回來後心情久久不能平靜，想在大理找個小院子，養條大狗，開家小店和心愛的人生活在蒼山洱海間。
我想要的生活是自然、隨意，每天都有變化，時常有驚喜。在快要讀完MBA時，我才發現自己真正喜歡的是手腦結合的工作，而不是抽象的數據、圖表、模型。我寧可做個工匠，而不是每天精心打扮、衣著光鮮地穿梭於甲級寫字樓、日復一日、戴著個面具做人，任內心枯萎。
我的物質生活要求不高，大理生活成本低，按我的生活方式，1個月3k多足矣。不過，3年後，生活會有變化，1個月需要有10k。
我以前沒買過股票，之前在香港開戶買了領匯房產基金、越秀房產信託，過去收益令人滿意，不過，領匯過去這麼多年一直漲租金，估計快摸著天花板了，越秀房產信託的想像空間也有限。
我認為，瑞安房地產的吸引力遠遠高過領匯、越秀REITs。兩種可能，一種可能是瑞房未來兩年內倒閉；另一種可能是，如果瑞房兩年內沒倒閉，則有一天會成為一家在一線及1.5線城市的黃金地段持有300萬平米商舖、寫字樓的商業地產巨頭。
巨頭？如果今天股市市值過千億的恆隆地產算是商業地產巨頭的話，當瑞房持有300萬平米收租物業時，其租金收入將看齊或超過今天的恆隆地產（66億港幣）。而這一天什麼時候到來呢，以現在的開發節奏，不加速，不減速，大概是在2022年之前。如果到時瑞房像今天的恆隆地產一樣拿出50%的租金收入來分紅，以今天的買入價格來計算，我拿到的分紅率有25%。
無論如何，現在買入瑞房，風險和收益已是極其不對稱，跌不了多少，而如果漲的話，空間很大。
目前股價1.8，每股賬面淨資產7.1，且
年報裡說明2007年或之前買入的土地按成本價入賬。瑞房是個小市值而大土儲的公司，且土儲的含金量極高，5個城市，8個項目，其中6個是百萬平米以上的大地塊，其中5個大地塊位於城市中心黃金地段，上海2個、重慶1個、武漢1個、佛山1個，這四個城市在中國內地GDP排名分別是第1位、第6位、第8位、第17位。
瑞房過千萬平米的土儲，按含金量來加權計算的話，瑞房土儲規模並不比萬科低多少，但市值不到萬科的1/10，且瑞房目前的租金收入已遙遙領先萬科。
瑞房大量土儲在2005年3月或之前購入，重慶市中心的
重慶天地從2002年開始購入，平均樓板價每平米831元，總面積317萬平米，目前仍有200萬平米待開發。武漢天地2005年3月購入，樓板價每平2413元，目前仍有100萬平米待開發。如果參考目前武漢、重慶、佛山等城市中心土地的拍賣價格，重估瑞房土儲價值的話，瑞房的賬面淨資產值應該是多少？我想，似乎沒有細算的必要。巴菲特喜歡凱恩斯說過的一句話：「我寧可要粗糙的正確，也不要精確的錯誤。」因此，問題的關鍵不在於瑞房的賬面淨資產低估了多少，問題的關鍵在於瑞房會不會倒閉？
或者是說，中國的房地產市場要出現什麼樣的波瀾，才會讓瑞房崩潰？
瑞房的有息負債率64%，不算激進，相比手持的現金規模，兩年內到期的債數量並不大，而且，2014年6、7、8三個月在上海拆遷平整出3塊土地，並當月開工，2015年三季度瑞房在上海就會重新有房源可賣，這三塊土地貨值220億以上，瑞房權益部分130億左右。
如果說，瑞房過去陷入了「拆遷泥潭」之困境，那麼，這三塊土地的平整開工，可以說是瑞房「困境反轉」之非常清晰而明確的標誌。
瑞房上海拆遷獲取土地成本較低，即使房價突然下跌30%，瑞房仍有利潤，只要房子能賣完，可是，上海內環線以內的房子，我無法想像降價30%而沒人要。上海如此，重慶、武漢也如此，重慶天地、武漢天地即使降價50%，瑞房仍有利潤，拿地成本太低了，這兩個樓盤在目前的價格上下降50%，也仍然比瑞房拿地時這兩個城市的房價要高。更何況，相比經濟發達水平，重慶、武漢目前房價不高，而且GDP增速領跑全國，這兩個城市房價不僅不會不會跌，反而可能會有不小的漲幅。站在瑞房這家企業的經營者的角度，我希望瑞房在重慶、武漢放慢推盤節奏、放慢銷售節奏，堅持不降價，打造豪宅風範，而不是像萬科那樣，經常因降價而被購房者砸售樓處。
瑞房還有什麼致命性的風險沒被考慮到？期盼雪球盆友們回覆。謝謝。