馬來西亞當地的房地產開發商對碧桂園(02007.HK)是“既恨又愛”。

恨的是，作為外來者，碧桂園不按馬來西亞的節奏“出牌”，攪亂了市場和當地開發商的陣腳。愛的是，碧桂園強大的營銷能力無疑為馬來西亞房地產做了巨大的免費廣告，越來越多的海外客戶湧入馬來西亞。當地開發商猛然間發覺，原來還有更大的海外市場可以開拓，尤其是華人市場。

馬來西亞排名前十的開發商麗陽機構敏銳地捕捉到這一信息，於2013年年底設立了國際市場部，目前已在上海、成都、中國香港、新加坡等地開設了辦事處。

雖然馬航事件對馬來西亞的房地產市場產生了一定負面影響，但當地的開發商依然信心十足。在他們看來，馬來西亞的投資成本低、升值空間大，語言、文化多元，對海外客戶具有很大的吸引力。

與此同時，馬航事件之後仍然有大批海外開發商進駐馬來西亞，包括雅居樂(03383.HHK)、綠地集團，以及眾多中小開發商組團奔赴大馬。

入華拓客

“我們此前一直都是以馬來西亞本地市場為主，所有的客戶都是當地人。但隨著海外開發商的不斷進入，我們也開始開拓國際市場。”麗陽機構國際市場部負責人萬天龍告訴《第一財經日報》記者。

麗陽機構做出這樣的決策主要是受到碧桂園等外來開發商的影響。

據了解，碧桂園在馬來西亞一炮走紅的新山金海灣項目並不是該區域最早的項目。麗陽機構早在2012年第一季度就推出了麗陽金海灣項目，比碧桂園金海灣項目早了約一年半時間。

如果沒有碧桂園的出現，或許麗陽機構依然可以踩著自己的節奏前進，第一期開盤3棟公寓，總貨值6.85億元令吉(約12億元人民幣)。

但就是碧桂園，在2013年8月11日這一天，選擇將其金海灣項目9000套房源進行一次性開盤，總貨值達105億元人民幣。對於馬來西亞當地開發商來說，這種規模的項目一般需要十年的去化周期。

“馬來西亞人口少，我們推盤一般都是一棟一棟來，每棟房源只有幾百套。碧桂園一下子推出這麽多房源，極大地影響了供求關系。”麗陽機構市場與銷售部負責人洪麗婷表示。

而據碧桂園方面的透露，其金海灣項目在開盤當天預售就已達60%以上，一個月內被全部認購，超過新山2012年全年地產項目銷售總額。

毫無疑問，碧桂園搶走了一部分馬來西亞本地客戶。麗陽機構內部員工向本報記者證實，麗陽金海灣項目的銷售受到了碧桂園金海灣項目的影響。

同時，碧桂園金海灣項目有四分之一的客戶來自中國，這也讓麗陽機構看到了中國買家的巨大實力與潛在市場。

“我們發現很多國際客戶來馬來西亞投資，基於這種需求，麗陽機構設立了國際市場部，以便更近距離接觸客戶。”洪麗婷表示。

就像萬天龍所說，外來開發商的宣傳讓更多人了解馬來西亞，相當於打了很多免費廣告，也讓馬來西亞當地開發商的客戶變得更加多元。

2013年底，麗陽機構在上海設立了一個辦事處，慢慢擴展到成都、香港、新加坡等地，未來還會考慮在北京、廣州等地開設辦事處。

麗陽機構的國際市場部將在3月21日接受一次大檢驗。這一天，麗陽機構將面向全球發售位於吉隆坡中心的麗陽豪庭項目。作為吉隆坡首個引入W酒店的項目，麗陽機構為麗陽豪庭設立了國際化的定位，希望50%客戶來自國際市場，其中10%~20%來自中國。

投資盛宴依舊

而馬航事件並沒有削弱當地開發商的信心。

洪麗婷告訴記者，在馬航事件剛發生那段時間，確實減弱了人們到馬來西亞旅遊及居住的熱情。但那只是意外事件，隨著時間的推移，這種影響已經在逐漸消退。

“相對而言，馬來西亞是東南亞國家中投資成本最低的，而且我們的語言、宗教信仰、文化等很多元，對外來人口非常友善，尤其是華人。”洪麗婷說。

據了解，馬來西亞首府吉隆坡的房價雖然在過去幾年快速上漲，但2萬人民幣/平方米左右的價格仍處於窪地階段。即便是在吉隆坡市中心、步行5分鐘就可到達雙峰塔(相當於上海靜安商圈)的麗陽豪庭，其豪華精裝公寓的售價才4.6萬元/平方米。

而馬來西亞人口約3000萬，其中，馬來人占57%，華人占26%，印度、英國等其他外來人口占17%。

馬來西亞從2002年開始實施的“第二家園計劃”也讓當地房產更具吸引力。按照規定，50歲以下投資者只要在馬來西亞當地銀行存入30萬令吉，就可在不放棄原有國籍的前提下，在三個月內拿到馬來西亞10年的居留證，且一人申請全家獲簽，定期存款在一年後還可提取一半。

本報記者獲得的資料顯示，截至2014年11月，來自123個國家的申請人申辦“第二家園計劃”，成功申辦人數達26458人。其中，中國人數最多，占比高達23.5%，其次是日本，占比約13.4%。

海外開發商在馬航事件後似乎也沒有放慢腳步。

2014年5月，雅居樂以總價8.55億元人民幣購入位於吉隆坡的武吉免登地塊，地塊占地面積為1.27萬平方米，預計建築面積為12.7萬平方米，樓面地價為6716元/平方米。

綠地集團於2014年2月28日就馬來西亞新山市兩個項目簽署合作備忘錄，計劃斥資近200億元人民幣進行投資建設之後，又於今年2月宣布，將在新加坡和馬來西亞交界處投資一個面積達300萬平方米的科技產業創新園區。

一批中小型開發商也紛紛以組團的形式赴大馬掘金。例如，中國的德寶集團、富港集團就組團與馬來西亞當地的開發商佶帝集團合作。

記者了解到，韓國、日本、孟加拉等地的開發商也在積極尋求與當地開發商合作。

馬來西亞當地政府為了抑制房地產過快發展，在2014年還出臺多項調控措施。例如，外國人在馬來西亞購房最低價格門檻由50萬令吉提高到100萬令吉;調高房屋轉讓稅，外國人在馬來西亞進行的房屋轉讓，不滿5年的按收益部分繳納30%的增值稅，此前的規定是3年內轉讓收30%增值稅;將銀行基準貸款利率調高了0.25個百分點。

從今年4月1日開始，馬來西亞還將開征消費稅，幅度為6%。

一位熟知馬來西亞房地產的業內人士表示，消費稅的開征可能會讓馬來西亞房地產市場在今年有所放緩，但長遠來看，隨著“大吉隆坡計劃”和貫穿馬來西亞、新加坡的新馬高鐵計劃推進，大馬的房地產市場仍具有較大上升空間。