|
房地產行業周報：3月起成交將低位回升 本周擇要 建議全面配置地產股。我們認為房地產行業短期繼續受益貨幣政策寬松的影響，對利率高度敏感的地產版塊是最受益於流動性寬松的行業之一。央行降息只是開始，預計未來地產成交將進一步回升，尤其是一線城市，有望提前完成去庫存調整，地產行業迎來政策面與基本面共振階段，繼續全面看好地產股。 年初樓市回落無礙全年成交量反彈。在首次降息後，去年 4 季度商品房成交出現顯著恢複，今年 1-2 月高位回落，但考慮到需求本身的調整節奏，以及流動性的改善仍在延續，我們對成交回暖抱有信心，成交回暖對開發投資的支持作用在二季度有望顯現。 策略：維持行業“跑贏大市”的投資評級。本次降息只是自去年 930 政策以來救地產過程中的一部分，後續將持續有政策出臺；目前時點布局地產股非常好，1-2 月房地產投資數據將非常差，市場對救市的預期將越來越濃；目前的政策不足以扭轉頹勢，需要更多政策出臺；地產行業在政策和基本面都在最低點但趨勢向好，是極佳投資時機。建議配置低估值龍頭及一線城市高彈性品種。推薦萬科企業、中海外；國企改革、京津冀等題材推薦金隅股份、方興地產；滬股通 A 股推薦保利地產，另外，京津冀規劃落地的時點越發臨近，華夏幸福作為京津冀最受益標的，強烈推薦！。 截至 9/3 一周房地產股份表現。我們篩選了 84 個房地產股份，以監察房地產行業的表現。截至 9/3 一周，84 個股份平均下跌 1.9%，低於大市的0.4%漲幅。內房股平均下跌 1.6%，香港房地產下跌 2.5%，REIT 板塊下跌 2.2%。詳見本報告最後兩頁 “安信國際房地產組合股份表現及估值”，而下表列出一周及一個月表現最佳及最差的房地產股份。 1. 行業及公司動態 1.1、 行業動態 i) 政策導向助推市場持續穩定發展 3 月 5 日,第十二屆全國人民代表大會第三次會議在北京人民大會堂開幕。國務院總理李克強做政府工作報告，政府工作報告中和房地產市場相關的主要有以下幾點： 關於房地產需求。報告提出:“堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。”我們認為,報告明確提出支持改善性住房需求,在今年前兩月銷售大幅下滑的情況下,未來不排除放松二套房政策。 關於住房保障。報告提出:“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉,把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭,給予住房救助。”我們認為,報告明確提出把存量房轉為公租房和安置房,有助於房地產企業消化存量,加快周轉。 關於土地制度改革。報告提出:“做好土地確權登記頒證工作,審慎開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度、集體產權制度等改革試點。堅持節約集約用地,穩妥建立城鄉統一的建設用地市場,完善和拓展城鄉建設用地增減掛鉤試點。”我們認為,推進農村土地改革,建立城鄉統一的建設用地市場,有利於增大土地供應量,有利於平穩房價,尤其是對一二線城市。 關於城鎮化。報告提出:“用改革的辦法解決城鎮化難點問題。抓緊實施戶籍制度改革,落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮就業和居。住但尚未落戶的外來人口,以居住證為載體提供相應基本公共服務,取消居住證收費。”我們認為,放寬戶口政策,將會降低外來人口購房門檻,促進房地產需求釋放。維持行業“看好”評級。從政策導向看,重視改善性需求、城鎮化的推進、土地制度改革以及住房保障的加強,均有利於房地產市場健康持續發展。從近期的銷售情況看,今年前兩月尤其是 2 月份,房地產銷售下滑明顯,不排除會進一步出臺房地產刺激政策,尤其是對未放開限購的一線城市。 ii) 王健林稱中國房地產行業大戲還沒完 大連萬達集團掌門人王健林近日向外媒表示，中國房地產業還沒有“Game Over”(遊戲結束)。 王健林接受 CNBC 近日專訪時稱，盡管中國房地產業瘋狂膨脹的時代已經過去，但仍然可以維持兩位數的穩定增速。 王健林說，“我們很難再看到以往 30%至 40%的超高增速，但是未來十年中國房地產業還將維持 10%的穩定增速。”王健林直言，經過多年迅速增長，內地房地產行業正處於“拐點”，供應量將超過需求量。 王健林正計劃將萬達集團的業務重心轉向娛樂和旅遊業。王健林表示，“我希望打造綜合性、多元化的文化帝國。過去四年來，我們看到營業收入遠遠超過預期，因此我有信心萬達將躋身全球前五強，到 2020 年（文娛業務）營收突破 160 億美元。” 根據路透社的數據，萬達已經累計在內地文化產業投資逾 1350 億元。去年 12 月，萬達斥資數十億元打造的武漢萬達電影樂園開幕，而王健林還計劃興建 15 座電影主題公園。 目前，迪斯尼、夢工廠、環球影城等娛樂巨頭也在中國“攻城掠地”。但是，王健林相信自己的“秘密武器”可以幫助萬達在競爭中占據上風。他表示：“我們已經投資了十多個大型項目，遍及中國各地，在內容與創意上其他公司不是我們的對手。 所以我們有足夠的信心，至少在中國可以打敗迪斯尼和環球影城。” 王健林表示：“我們的強大優勢是將房地產項目的銷售利潤，用於支持下一個項目。對於迪斯尼和環球影城而言，它們需要繼續購買新的土地，沒有萬達這樣的資金優勢。” 除了進軍娛樂業，王健林的另一大戰略是拓展萬達的海外網絡。去年，萬達在美國加利佛尼亞比佛利山購置一塊土地，此外計劃在芝加哥千禧公園附近興建酒店、住宅及商業項目。王健林希望，到 2020 年萬達的總營收可以達到 1000 億美元，其中海外業務占到五分之一。 王健林稱：“萬達全球布局的重點是文化和娛樂行業，我們對文化、娛樂、媒體和體育產業有著很大胃口。而就房地產業務來說，我們只希望在全球主要城市擁有高端酒店。” iii) 樓盤迎來開盤潮 廣州已有樓盤開漲 隨著春節假期的過去和降息利好的釋放，房地產市場重新回到轉暖的軌道。3 月、4月份的開盤潮即將到來。 據搜房網數據監控中心統計，廣州今年 2 月共發放 45 張預售證，新增住宅房源 6453套，環比漲 46.19%，同比大漲 189.24%。3 月預計將有 26 個樓盤推新，其中，住宅盤有 21 個。3 月預計推新數同比去年 3 月漲 8.33%。而杭州、深圳等多個城市 3月份也即將迎來開盤潮。 折扣卻悄然下降。數據顯示，廣州市 3 月預計推新樓盤在優惠折扣上相比適逢春節的 2 月明顯遜色不少。26 個樓盤中，已知將推出優惠的樓盤僅 10 個，優惠占比38.46%。而 2 月推新的樓盤中，有 67.86%的樓盤有優惠折扣。 廣州在售樓盤不少也打起了漲價的主意。其中，白雲區一住宅樓盤於 2 月底每平方米已提高 300 元，而年前，已有部分樓盤開始小幅收縮折扣，價格漲幅多在 2 個點左右。 “3 月、4 月份確實將迎來開盤小高潮。”方圓地產首席分析師鄧浩誌表示。同時，他承認，年前開始的樓盤“暗漲”現象也確有進一步擴大的趨勢，但仍屬個案，“如果庫存消化速度較快，下個季度，也就是 4 月份開始，市中心等重點區域可能首先出現普遍漲價。” 漲價的“底氣”來自於存銷比的逐漸下降。易居房地產研究院提供數據顯示，35 個城市新建商品今年 1 月份住宅存銷比已降至 14.5 個月，而在去年年中，這一數字曾接近 20 個月。上海易居房地產研究院研究員王曉燕認為，各類救市政策的效應在積極釋放，還會帶來存銷比的繼續下滑。 一線城市的土地回暖也十分明顯。中原地產數據顯示，1 月一線城市土地成交金額達到 530.9 億，相比上漲了 40.3%，而 2 月土地市場受春節假期影響暫停，總成交則為 198 億。中原地產首席分析師張大偉表示，預計在兩會後，一線城市樓市出現小陽春的可能性很大，房企將繼續在一二線市場競爭優質土地。 1.2、 公司動態 i) 恒大地產 3.67 億首進四川瀘州宗地面積 122 畝 3 月 3 日，四川瀘州市迎來了三宗地入市，拍賣會也吸引了多家知名房企到場。最終，該三宗地吸金 9.54 億元，其中恒大地產以 3.67 億元拿下城西瓦窯壩新瓦房510500-2014-B-040 地塊。 資料顯示，城西瓦窯壩新瓦房 510500-2014-B-040 地塊面積 122.36 畝，競拍價為300 萬元/畝，競得者為林芝恒大旅遊地產發展有限公司。 據了解，是次成功摘地也意味著恒大地產首次進軍瀘州，其實，早在 2014 年就有消息稱恒大地產將進軍瀘州市場，這一消息已在瀘州地產圈炒得沸沸揚揚。 而其余兩宗地均被瀘州益佳房地產收入囊中，分別是城西片區(城市綜合體)510500-2015-B-002 地塊和城西片區(城市綜合體)510500-2015-B-003 地塊，兩宗地的面積分別為 95.95 畝和 34.84 畝，成交均價各為 481 萬元/畝及 361 萬元/畝，成交總價 5.88 億元。據悉，這兩宗地均離現在益佳地產正在修建的佳樂世紀城項目不遠。 ii) 富力地產 2 月合約銷售總金額約為 14.6 億人幣 富力地產公布，集團於 2015 年 2 月的月內合約銷售總金額約為 14.6 億元，而月內已出售的合約銷售總面積約為 12.17 萬平方米。年度累計至 2015 年 2 月底，總合約銷售金額約 41.3 億元，合約銷售總面積約 33.61 萬平方米 iii) 建業地產在研究進軍海外市場 2015 年兩會召開之際，全國人大代表、河南建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森在接受媒體采訪時表示，目前，不管是一二線城市還是三四線城市都面臨著供應量偏大的現象，需要一到兩年才能消化掉這些存量。同時，他還透露，建業正在研究進軍海外地產。 胡葆森指出，短期內，受宏觀經濟換擋、產業結構升級的影響，房地產在未來兩到三年會一直受其帶來的負面影響。但他又表示，中長期來看，中國的城鎮化進程還需要 10-15 年才能達到 65-70%的目標。因此，未來隨著城鎮化進程的不斷提升，大量農村人口進入城市，很多城市會變成人口凈流入城市，這會促進大中城市房地產的持續長期向好。 相比於一線城市，三四線城市受樓市調整影響明顯，一直深耕河南的建業地產是否會做出相應的戰略調整呢？ 胡葆森表示，建業的戰略方向是不會變的。因為河南是城鎮化中心區域，每年有 100多萬人口進城，每年的新增需求有三千萬平方米，再加上原有的改善型需求四千多萬平方米。保守來看，河南每年的住房需求規模高達 6000-7000 萬平方米，而省會鄭州每年則有 10-20 萬人口湧入，在如此大規模的新增需求下，房價是不會下跌的。 談到近兩年來眾多房企的多元化轉型，胡葆森表示，建業地產在主業之外還涉足了幼教產業，目前已經在全國布局了六七十家幼兒園。此外，建業正在研究進軍海外地產。“隨著經濟的發展，到海外移民的河南人也逐漸增多，在這些河南人集聚的國家，建業正在研究是否要建立居住社區。”胡葆森表示。 對於當前房地產的熱點問題，胡葆森也給出了自己的看法。他認為，養老地產是一個方向，但不會成為中國房地產行業的主流；孫宏斌和宋衛平的“分手”主要源自於兩個企業的文化在短期內沒有進行很好的融合；反腐倡廉對官員買房起到了很好的抑制作用，“貪官”、“老虎”、“蒼蠅”今後以房產作為資產持有的形式將大大減少。 iv) 方興首 2 月銷售 5.85 億元一級開發無土地成交 3 月 6 日晚間，方興地產(中國)有限公司披露其 2 月份營運數據。數據顯示，2015年 2 月份，方興地產取得物業簽約銷售額 3.19 億元及簽約銷售建築面積 21,045 平方米。 截至 2015 年 2 月 28 日止兩個月，方興地產已累計取得物業簽約銷售額 5.85 億元，累計簽約銷售建築面積 41,237 平方米。 此外，於 2015 年 2 月 28 日，方興地產已錄得認購(未簽約)物業銷售金額共計 9.27億元。 一級土地開發方面，方興地產稱，其長沙梅溪湖一級開發項目範圍內 2 月無新成交地塊。 據了解，早前，方興地產對外表示，今年的推貨節奏將會是抓住傳統金九銀十銷售節點的同時，重點加強加快上半年銷售節奏。其中，上海的大寧金茂府、上海的航運客運項目、長沙的梅溪湖項目、北京的亦莊項目將是 2015 年的重點。 而北京、上海、廣州等一線城市及長沙這種新一線城市將成為方興重點深耕的區域，其重點關註的區域依然是一線及重點二線城市。 v) 越秀地產全面推進合夥人制 上周，越秀地產發布其全年業績報告顯示，2014 年集團實現營業收入約為人民幣157.02億元，同比上升10.5%。核心凈利潤約為人民幣15.75億元，同比上升17.0%。 累計合同銷售金額約人民幣 220.14 億元，累計合同銷售面積約 188.61 萬平方米，同比分別上升 50.4%和 63.3%，順利完成人民幣 220 億元的全年銷售目標。全年合同銷售金額再創集團的歷史新高。 據了解，2015 年，越秀集團將大力推動體制機制改革，以“利益共享、風險共擔”的雇員獎勵計劃為核心，建立有利於創新創業的長效激勵機制，集團已於 2015 年初首次在佛山禪城佛平路項目實行雇員獎勵計劃。 業績會上，集團董事長張招興坦言，房地產單純依賴土地增值獲利的時代已經結束，人才的作用將愈發明顯。為此，全面推進事業合夥人制度，將成為越秀地產在今年的首要任務。張招興介紹，現階段只是項目層面的跟投制度嘗試，接下來還會在上市公司層面結合股權激勵探索事業合夥人制度，通過將利益關系捆綁在一起，激發管理層與所有員工的積極性。 “越秀地產雖然是國企，但也是香港上市公司，推進合夥人制度是從市場化角度來思考，加上國家也在鼓勵員工持股計劃，因此國資委對於越秀地產探索合夥人制度明確支持”，張招興進一步表示。 （來自安信國際） |