通州的商住房也要限購了?在去年8月出臺“史上最嚴”的住宅限購政策後,北京通州區商住房也將限購的消息,近日被廣泛傳播。4月21日,人民網援引北京市政府部門知情人士提供的消息稱,通州區商住項目限購政策,將於本周五正式發文實施,政策內容覆蓋的是商業、辦公和公寓類物業,但政策集中針對的是通州區的商住項目。對於限購內容,上述報道稱,與目前盛傳的限購政策內容基本一致,主要集中在信貸政策、購房資格認定以及銷售方式等3個方面予以進一步限制。不過截至第一財經記者發稿時,政策尚未下發。
商住房如何限購?此前,市場中的傳言是,通州的商住限購後,目前執行的50%的首付比例或將提高;此前,通州收緊的限購政策只針對住宅產品,而限購擴展到商住項目後,對商住房購房者的資格審查也將趨向嚴格。
去年,在“副都”傳聞下,通州商品房成交量一度明顯上漲,限購新政隨之而來。北京我愛我家市場研究中心的統計數據顯示,2015年4月,北京樓市迅速回暖,通州交易上漲更為明顯,從原來的月度600套~700套,增長至2000套以上,在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。隨後的8月14日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》,該通知明確要求,已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭,將無法購買通州區商品房。
商住限購被認為是住宅限購的延續和升級。從數據上看,在樓市回溫明顯的北京,商住房目前已經成為了成交主體。來自房地產研究機構亞豪君嶽會的數據顯示,2016年一季度,北京商品住宅的成交均價高達33271元/平方米,同比漲幅高達25.7%,今年3月,北京住宅市場當中商住產品共實現成交4656套,創下有史以來的月度銷量新高,占到當月全部商品住宅成交量的比重高達51%,這是商住產品的成交量首次超過住宅類產品,並因此成為北京樓市的主角。
商住熱銷,與純商品住宅供給不足有關。亞豪君嶽會統計顯示,從供需結構看,2016年一季度,北京純商品住宅的供需比低至1:3,供應遠遠不足以滿足購房需求,加之北京執行的嚴格限購,促使部分剛需及剛改購房客群轉而選擇商住產品,商住產品成交量不斷上升,並占到市場交易的主體。
“除了臺湖等區域,通州新增住宅供給量不大,尤其是城市中心區住宅供給十分有限,在首都副中心的利好下,通州成交上漲,一度供不應求。”一位開發商負責人對《第一財經日報》記者分析,在通州住宅限購後,一些投機需求湧向了商住市場,帶動了商住房成交,因此通州商住的限購也在意料之中。
本報記者隨後從另一位通州開發商人士處了解到,早在去年9月,通州商住限購的消息就在業內不脛而走,他最新了解到的消息是,商住限購有可能落地,但具體時間未定。至於限購方式,他的預計是,首套房首付比例可能繼續維持50%,買第三套則可能要全款購買。在他看來,限購限制的是投機需求,“就是以前買商住一買就買一層的那種人”。
關於通州商住限購的時間,一種說法是上述報道中提到的本周五,另一種說法是“五一”前後。但22日下午記者走訪發現,目前通州樓盤還未對此大面積做出應對。某南方上市公司在通州開發的樓盤銷售小趙22日下午告訴本報記者,他所在的項目是50年產權的商住房,雖然聽說要限購,但目前還在正常排卡銷售,成交情況暫時沒有明顯變化。
獨立電影《十年》憂心忡忡地描繪十年後的香港,日前拿下香港電影金像獎「最佳影片」; 《國安法》、港獨等議題觸動當地人內心恐懼,它也因此成為近年香港最具代表性電影之一。 二○一四年九月,香港爆出「雨傘革命」,過了一年多,數千位香港群眾,在香港三十多個社區,爭睹充滿政治色彩的反烏托邦電影《十年》。再過了幾天,《十年》拿下第三十五屆香港電影金像獎最佳影片。 這部電影,成本不過五十萬港幣,卻像一枚爆裂的引信,在華人社會中綻放出多重的、並且相互碰撞的訊息。 《十年》被香港輿論稱為「預言書」,是一部由五段短片組成的實驗電影合輯,所有短片的主題都指向未來香港。 情感真實 社會掀起討論潮郭臻執導的《浮瓜》描繪二○二○年的五一勞動節,中國高層及香港警隊計畫了一場議員槍擊案,企圖引發香港恐慌,讓中央能順利推動政策《國安法》。黃飛鵬執導的《冬蟬》,敘述一對傳承博物學遺風的男女,在被拆毀的市區中保留磚瓦物件,逐項製作成標本,男主角最後甚至將自己做成了標本。 在歐文傑執導的《方言》中,未來的香港以「普通話」作為唯一官方語言,香港計程車司機若只會說粵語,載客範圍就越縮越窄,甚至難以謀生。周冠威以偽紀錄片的形式,呈現二五年社會運動,防暴警察鎮壓了一場抗爭,讓一位老人走上了自焚之路。伍嘉良則在《本地蛋》中塑造了一群小小紅衛兵「少年軍」,執行取締「非法言論」工作。 《十年》講的是未來的故事,但就像總策畫人伍嘉良說的,「這些情緒是現下的。」於是,它固然虛構十年後的故事,卻成就一波波真實討論。 「其實拍攝的概念很簡單。」伍嘉良說:「一三年年尾,有人問我怎麼看香港的將來和出路,我試著想像,也試著去了解其他人的想像。」伍嘉良總是問同樣的問題:「十年前你怎麼想?你現在面對什麼困難與處境?十年後,你會怎麼樣?」他說:「簡簡單單三個問題正是我們的出發點。」雨傘革命 加深電影無力感這三個問題及香港現狀帶給創作者的衝擊,催生了伍嘉良的計畫,「我找來了四位獨立導演,以不同度,想講什麼就講什麼。」計畫成形後,不久,「雨傘革命」也爆發,伍嘉良坦言,這場革命確實促成了《十年》恐懼、擔憂的調性,「一定有影響的!我們畢竟也是土生土長的香港人,與其說是『恐懼感』,倒不如說是『無力感』。」《十年》去年甫上映,上映戲院少之又少,然而電影劇情確實打中香港人迷惘的心聲,一個月內放映四六○場,平均每天不到十六場,票房卻突破三百萬港幣,就小成本獨立電影而言,成績可觀。中國官媒《環球時報》見狀,發表社論大罵《十年》傳遞「思想病毒」,是宣傳絕望的作品,「在內地人看來,這部片子是完全荒誕的,它所描繪的場景,十年後不可能在香港出現。」然而中國出現壓制聲,非但沒有阻止《十年》票房賣到六百萬港幣,中國「禁片」的反抗姿態,更讓它後勢驚人。 伍嘉良說:「四月一日,三十多個地方、五十多個單位同時放映!對我來說,那真的是『歷史性』時刻!」此時的《十年》,早不只是電影作品,「《十年》只有五個角度,但是創作的過程到引發反應,各種討論,成為一場更盛大的實驗,化學作用不斷地產生。」《十年》得到香港金像獎最佳影片,再三引發了討論高峰,電影投資者林建岳稱,《十年》得獎,「是香港電影界的不幸。」頒獎結果是「政治綁架了專業」。而香港電影協會成員黃百鳴,更痛批這是個「笑話」和「極大錯誤」。然而知名導演杜琪峰也說:「林建岳不是拍電影的,他是出錢拍電影而已。」此外黃百鳴則承認自己連片子也沒看過。 傳達恐懼 因為還抱著希望對於這些說法,伍嘉良說:「我不單一回應某人的說法,因為經常有人喜歡、也有人不喜歡,電影藝術本身就是主觀的,我們絕對明白。」其實純粹就「電影」而言,《十年》在技術上難免生澀,劇本、敘事上也不夠細膩。香港文化評論人陳景輝批評該片:「失去想像力。」他認為:「香港的衰落就是政治決定一切。現在的政治好像失去了美學、思想、深度、想像力等所有實際內容。」伍嘉良認為:「某種程度上,我認同他的說法,畢竟在創作時,發生『雨傘革命』,影響了我們的看法……。我們不是預言家,我們是用過去、現在的經驗想像未來。」而這種「面對現實」的勇氣,正是《十年》的可貴之處。 有人認為《十年》激進,伍嘉良笑笑回答:「不,我們是坦白。」《十年》傳遞了「恐懼」。頒最佳影片前,頒獎人導演爾冬陞引用美國已故總統羅斯福的話:「我們最需要恐懼的,是恐懼本身。」《十年》的恐懼之外,就像伍嘉良充滿勇氣的宣示:「我們不反對共產黨,是反對『不自由』。」電影最後出現的字幕是「為時不晚」,為何如此安排呢?伍嘉良說:「因為我們還抱著希望。」 《十年》 內容:集結5位導演的短片而成,分別為:郭臻《浮瓜》、黃飛鵬《冬蟬》、歐文傑(中)《方言》、周冠威《自焚者》、伍嘉良(左一)《本地蛋》等 片長:104分鐘 成績:2016年香港電影金像獎最佳影片2015年12月上映迄今,票房突破600萬港幣 撰文 / 陳亭均 |
昨日(4月26日)下午,綠地集團在北京舉辦了“2016綠地集團京津冀新品發布會”,綠地集團京津事業部總經理歐陽兵帶領負責天津、河北市場的年輕人一同亮相。歐陽兵在會上透露,根據綠地集團的希望,綠地在京津事業部的規模未來要達到上海方面的兩倍。在這樣的期待下,這家公司一方面需要鞏固北京市場的規模、在北京高端住宅混戰中取得一席之地,另一方面還需要向北京周邊的天津、河北等地伸出觸角。
過去兩年間,標桿房企紛紛收縮戰線,區域策略上向一線城市和重點二線城市集中,首都北京更成為兵家必爭之地。對於來自上海灘的大型房企綠地而言,這家以超高層和商辦樓宇見長的公司,在豪宅競爭激烈、寫字樓市場日漸飽和的北京,一場攻堅戰已經無法避免。
決戰北京豪宅紅海
今年2月23日,北京春節後土地首拍,大興區黃村鎮地塊被綠地集團以總價39億元,配建1.5萬平米自住房競得。據機構測算,該宗地樓面價超過了4.6萬元/平方米,成為北京2016年第二宗居住類樓面價超過3萬元/平方米的地塊,也是北京歷史上第46宗樓面價超3萬元/平方米的宅地。
彼時業界嘩然,原因是以接近5萬元/平方米的樓面價計算,按市場定價規律,預期售價可能高達10萬元/平方米,而在房價整體北高南低的北京,在南五環外的黃村,一個當時周邊項目單價2.5萬元/平方米~4萬元/平方米、二手房約2.5萬元/平方米的市場,超過10萬元/平方米的豪宅未來如何去化?
昨日面對《第一財經日報》等媒體記者,綠地集團京津事業部總經理歐陽兵解釋了對大興項目的計劃,即未來大興住宅項目名為“綠地·海珀雲翡”,是綠地在北京首個“雅奢豪宅”項目。關於定價,他說,將根據綠地對產品競爭力和市場接受程度的判斷來定價,目前還無法細談。
歐陽兵是2014年11月份調至北京工作的,他並非沒有壓力。早在2012年7月1前後,綠地就一改以往在三、四線城市拿地擴張的策略,制定了重回一二線城市拿地的策略。綠地集團董事長張玉良曾做出判斷,一線、二線城市樓市回暖將更快、市場更大,而三、四線城市,缺乏消費能力,且土地價格已被炒高。次年2月底,綠地曾經有四天內在北京購入三幅地塊的記錄。張玉良十分看重北京市場,歐陽兵說,他到北京的第一天,張玉良甚至不惜當天往返上海,送他赴京上任。
“我送他(張玉良)去機場的路上,他給我提了一個期望,而且這個期望在今年3月底釣魚臺國賓館國務院發展論壇上,他也重申了一下,他還沒有忘記,他希望我一個京津事業部頂上上海兩家事業部。”2015年年初,歐陽兵提出了系列目標,其中一個是要用一年的時間實現綠地京津冀事業部的“名副其實”。雖然在他看來這個目標完成得稍晚,但他依然做出了布局:大興黃村將落地綠地集團住宅產品系的最高端品牌“海珀系”;而2015年2月份拿的商業項目三元橋“綠地·金融中心”今年也將面世;用總價80億元左右、共4個地塊打造的“綠地·智匯健康城”位於大興生物醫藥基地片區,屬中關村國家自主創新示範區,總建面約為 50萬平方米,將是北京最大的互聯網加生物醫藥及健康的產業新城。
這是關於產品線的計劃,在具體的區域策略上,石家莊和天津進入了綠地的視線。據歐陽兵透露,今年正式進入石家莊後,未來還講在石家莊拿第二個項目。在“馬上鞏固、馬上做大”石家莊的同時,綠地也在曲線做大天津。本報記者了解到,綠地已經悄然與龍湖、遠洋合作,春節後在天津摘得地塊,綠地占有三分之一的股份。
“另外,在天津的另外幾個區也是有地塊在談,其中有一個區已經達成了購地協議,我希望今年能實現在天津再拿一到兩個項目,這樣京津冀是一個完整的戰略。”歐陽兵說道。
與金控資源共享
4月25日晚間,綠地控股(600606.SH)發布的2015年度業績報告及2016年第一季度業績報告顯示,該公司2015年全年實現經營收入2073億元,同比下降21%,剔除能源產業的因素後,其他產業經營收入同比增長9%;實現歸屬於母公司股東的凈利潤69億元,同比增長24%。該公司2016年全年的計劃是,實現合同銷售收入3200億元,經營收入2400億元,利潤總額120億元。
綠地集團的架構下,設有一些二級單位,些二級單位一些被稱為事業部,如京津事業部,一些被稱為產業集團,如汽車集團、商業集團、酒店集團以及新興的金融控股投資集團。其中,金融控股集團被寄予厚望,目前已經涵蓋了小貸公司、擔保公司、融資租賃公司等。財報顯示,去年綠地金融產業全年利潤總額大幅增長289%,投資入股杭州工商信托、設立金交所、啟動互聯網金融平臺、與行業巨頭聯合設立產業基金等一系列運作,今年一季度,金融產業的利潤總額為13億元,同比增長69.81%。
在剛結束的中國高層發展論壇2016年會上,綠地控股集團董事長張玉良對媒體表示:“北京和北京周邊城市群的人才、規模、經濟在全球範圍內都具競爭優勢,是經濟發展的領頭羊。綠地會繼續加大對北京和北京城市群的投入。”與此同時,綠地金融控股也計劃為京津事業部的中小企業客戶提供全金融服務,為高凈值客戶提供專業定制金融服務。綠地金融控股集團副總經理張建昨日在發布會上透露,綠地金控註冊資金90億元,目前規模400億元,利潤在整個集團占比約三分之一。她說,金控總部在上海,但金控也將向北京擴張。
“所以我們和金控集團是兄弟單位的關系,我們和金控集團之間的合作可能更多的是一種資源的共享。”歐陽兵稱,北京有大量的商辦客戶,而京津事業部開發了針對寫字樓社區服務的“時在”平臺,未來也將會把綠地金控的服務納入該平臺。
4月26日晚,接近北京798藝術中心、背靠科技企業集中地望京的北京民生美術館,探照燈打在“VANKE”字樣的LOGO上,北京萬科“大都會”和“翡翠”的兩個新的產品系正式揭開面紗。北京、尤其是北京城區,宅地稀缺,地價水漲船高,五環附近地塊樓面價都動輒4萬/平米~5萬元/平米。多個項目入市時成為每平米10萬元級別的豪宅。新房豪宅化,豪宅競爭白熱化,一線房企在一線城市的戰場,已然成為豪宅的戰場。
圖片來源於萬科官網
從規模增長向追求凈資產回報率轉型的萬科,將以什麽打法攻守豪宅雲集的北京?答案是抓住城區改善項目,同時以相對低的價格並購地段較佳的項目進行改造,控制成本,以操盤能力換取利潤。而這一打法的背後邏輯,又與萬科集團管理層強調凈資產回報率(ROE)的思路一脈相承。
城區豪宅的打法
萬科此次發布的分別是翡翠系和大都會系,均為高端產品。按照劉肖的說法,前者面向全家型改善性居住需求,後者面向城市核心頂級財富精英。第一財經記者隨後從北京萬科設計總監王垚口中得知,翡翠系位於奧林匹克森林公園北側的翡翠公園建築面積約20萬平米,有上疊、中疊、下疊三套別墅。
在北京國貿橋東南側,一座方形建築的硬朗條被夜晚的燈光勾勒出來。這是萬科“大都會”。相對萬科老牌住宅而言,“大都會”在全國的知名度並不高,但事實是萬科已經悄然在杭州、上海、北京的商務核心區布局了這一高端產品。一個細節是,翡翠公園和大都會這兩個地段較好的項目,均非通過競拍土地的方式開發。去年1月底,北京國土局公布昌平區北七家鎮中心起步區項目一期用地土地出讓結果,公告顯示綠地以45.16億元摘得該地塊,溢價率26.99%。據中原地產市場首席分析師張大偉測算,該項目平均樓面價約1.8萬/平米,其中住宅部分的樓面價在2.2萬/平米以上。當時該地塊現場競拍吸引的開發商眾多,遠洋、富力、卓越、保利、龍湖都在其中,而出價最高的是萬科。本報記者從知情人士處了解到,翡翠公園所處地塊正是該昌平海鶄落新村地塊,萬科與綠地協商,最終聯手當時參與競拍的卓越,拿下了該地塊的開發權。
而大都會項目則是在並購而來的寫字樓項目基礎上改造而成。收購城市核心區項目,以相對低價獲取相對稀缺地段的存量物業,進行改造從而獲取溢價,這種方式在北京萬科內部被稱作“曼哈頓計劃”。從2013年開始,眾多房企收縮戰線,回歸一線城市。北京土地價格明顯上漲,郊區地塊住宅用地價格也因此居高不下,加上2015年貨幣寬松,一線城市物業資產的投資價值凸顯,北京地價、房價上升,一大批豪宅、郊區豪宅陸續入市。針對曼哈頓計劃,業內有分析稱,並購方式的好處之一是成本較低,其次是並購改造的項目在地段和配套上,可領先郊區豪宅一個身位。換個說法,在告別了快速增長的地產“白銀時代”,“曼哈頓計劃”不失為一種以低成本盤活城區存量物業,以操盤能力贏取利潤的一種方式。
ROE保衛戰
在北京萬科新品發布會的次日,4月27日晚間,萬科公布一季報公告稱,今年第一季度該公司營業收入146.1億元人民幣,同比增長64.3%,凈利潤8.3億元人民幣,同比增長28.1%。分城市看,一季度創新高的752.4億元銷售金額中,上海超過了100億元,深圳、北京、武漢、杭州超過40億元。關於凈利潤增速慢於營業收入,萬科董事會秘書朱旭表示,有兩方面原因,一是毛利率同比有所下降,同比下降2.4個百分點至23.1%,二是一季度結算中包含了一批合作比例較高的項目。
早在去年3月前後,萬科總裁郁亮透露,他已在公司內部立下200億元利潤的軍令狀,萬科已徹底放棄追求規模增長,強調從來沒有訂立每年銷售目標,未來會專註於業務轉型,加快業務創新。彼時,被問及萬科2014年毛利率下跌時,郁亮稱,相對於毛利率,對萬科更重要是ROE。
從年報看,從2008年開始,萬科ROE穩步提升,來到20%的水平,2012年、2013年時達到21.5%的階段性高點。而在2014年,萬科ROE為17.86%,是按年下降1.8個百分點之時。此前有報道稱,萬科計劃用三年時間全力提升經營效率,目標是2016年的ROE可挑戰歷史最高水平。
2015年,萬科實現營業收入人民幣1955.5億元,較2014年的人民幣1463.9億元上升33.6%;實現歸屬於股東的凈利潤人民幣181.2億元,較2014年的人民幣157.5億元增長15.1%。與此同時,盡管有券商研報仍認為低於預期,但萬科的ROE仍舊保持高位。2015年,萬科全面攤薄的凈資產收益率達到18.09%,較上年上升了0.23個百分點。中原證券分析師指出,這進一步體現了萬科質量效益型增長思路。
3月12日,萬科與深圳市地鐵集團有限公司簽署了一項合作備忘錄。在27日的一季報公告中,萬科稱,報告期內,公司重大資產重組方案取得一定進展。目前萬科與深圳市地鐵集團重大資產重組工作小組正積極協商交易方案,推動中介機構開展相關工作,公司將盡力爭取在6月18日前公布重大資產重組方案。
(視覺中國/圖)
新《行政訴訟法》實施一年來,以中央國家行政機關為被告的一審行政案件共計1866件,同比上升450.4%;以北京市政府為被告的一審行政案件526件,同比上升525%。
4月29日,北京市高級法院召開新聞發布會,對該市法院實施新行政訴訟法一周年情況進行通報。
從2015年5月1日新《行政訴訟法》開始實施,到2016年4月20日,北京市法院共受理各類行政案件同比上升99%。
北京市高級法院行政審判庭庭長婁宇紅說,行政案件的大幅上升在一定程度上反映出新行政訴訟法加大保護訴權力度的規定——特別是立案登記制實現了落地生根,行政訴訟救濟渠道更加暢通。
由於新法規定,上級行政機關行政複議後維持的案件,複議機關和原行政行為的行政機關均為被告,使得各層級行政機關涉訴案件實現普漲,其中,層級較高的中央國家行政機關和北京市政府涉訴案件漲幅更為突出。
一年來,以中央國家行政機關為被告的一審行政案件共計1866件,同比上升450.4%;以北京市政府為被告的一審行政案件526件,同比上升525%。
從案件涉及的領域來看,行政案件相對集中於涉民生領域。其中,有近五成的一審行政案件相對集中於公安、城建、工商、稅務、教育、食品藥品監督、衛生、人力資源和社會保障等與人民群眾生產生活、生命健康安全等息息相關的領域。
從類型來看,政府信息公開案件占比最大,約占全部一審行政案件的20%。
婁宇紅還介紹,新法明確將化解行政爭議作為行政訴訟發展的重要方向,過去一年,北京法院加大了行政糾紛協調和解調解力度。全市法院一審行政案件協調撤訴案件達1459件,占全部一審結案數的16.7%,同比上升6個百分點。
過去一年審結的一審行政訴訟案件中,行政機關總體敗訴率為10.7%,在法院作出判決的案件中,行政機關敗訴率達29%。
從敗訴案件類型上來看,除了相對集中於前述涉民生領域外,還有兩類案件敗訴率呈明顯上升趨勢。一是行政行為因程序問題被判決確認違法的案件有明顯增多,占全部一審敗訴行政案件的13.1%。二是行政不作為類案件敗訴率有所上升,在一些行政管理領域較為突出。
新法實施後,行政機關負責人出庭應訴數量有明顯上升,達587件,其中,行政機關“一把手”出庭應訴的60件,行政機關副職出庭應訴的529人。
婁宇紅介紹,通州區區長嶽鵬、順義區區長盧映川、門頭溝區區長張貴林等區縣政府以及市規劃委主任黃艷、市審計局局長吳素芳等市級政府職能部門的負責人主動帶頭出庭應訴,有效地帶動了本地區本部門的行政應訴工作。
但總體來看,行政機關負責人出庭率仍然較低,與新行政訴訟法的要求還有一定的距離;行政機關主要負責人出庭應訴的少,副職出庭應訴的占絕大多數;行政機關負責人出庭應訴工作極不均衡,相對集中於個別區域和某些領域,而且全部集中在區政府及市政府職能部門以下行政機關。
區政府及市政府職能部門以上的行政機關行政涉訴案件數並不少,尚未出現行政機關負責人出庭應訴的案例。為此,北京法院一年來發出司法建議88份,回函70件。
據中紀委官方網站消息,北京市通報3起違反中央八項規定精神問題:
1.通州區交通支隊潞河大隊民警張超違規收禮問題。2015年2月,張超在處理通州區耿莊路口交通事故中,收受事故車主購物卡3張,共計人民幣3000元。經北京市公安局公安交通管理局局長辦公會研究,決定給予張超行政記過處分。
2.大興區青雲店鎮東趙村黨支部書記、村委會主任李海軍大辦婚喪喜慶問題。2015年5月,李海軍為其子舉辦婚宴,收受參加宴請的本村部分兩委班子成員及村民禮金人民幣5.69萬元。經青雲店鎮黨委研究,並報大興區紀委批準,決定給予李海軍黨內警告處分。
3.平谷區衛生和計劃生育委員會副主任張友接受旅遊招待問題。2015年4月,張友前往海南三亞看樓盤,期間機票、住宿、吃飯等費用由某藥品企業承擔。經平谷區紀委常委會研究,並報區委常委會批準,決定給予張友黨內警告處分。(北京市紀委)
北京明確,將研究交通擁堵收費政策,並推進出租汽車運價形成機制改革。
北京市5日全文發布《關於推進價格機制改革的實施意見》,提出要牢牢把握首都城市戰略定位,圍繞疏解北京非首都功能、構建高精尖經濟結構、治理“大城市病”等核心任務,著力加強供給側結構性改革,全面深化價格改革,完善政府定價制度,加強市場價格監管和反壟斷執法,健全價格監測預警和應急處置機制,加快建立與首都城市戰略定位相協調的價格體系,為建設國際一流的和諧宜居之都營造良好的市場環境。
意見提出,到2020年,北京競爭性領域和環節價格將全部放開,市場決定價格機制基本完善;政府價格管理更加科學,價格調控機制基本健全;科學、規範、透明的價格監管制度和反壟斷執法體系基本建立。
為此,意見提出了十二大任務,包括發揮價格杠桿作用促進北京非首都功能疏解;完善有利於汙染治理的環境服務價格政策;健全有利於緩解交通擁堵價格機制;加快資源能源領域價格改革市場化步伐;理順醫療服務價格;分類推進其他公共服務價格改革;建立健全政府定價規則;健全市場價格行為規則;深入推進市場價格監督檢查和反壟斷執法;積極完善價格社會監督體系;保持價格總水平基本穩定;加大民生保障力度等。
意見特別提到,將圍繞緩解交通擁堵,加快推進占道停車管理體制改革和電子收費系統建設,調整占道停車收費標準,完善停車收費政策。落實公共交通價格動態調整辦法,定期對實行政府定價管理的城市公共電汽車和軌道交通價格進行調整。落實《北京市2013—2017年清潔空氣行動計劃》,研究交通擁堵收費政策。按照出租汽車行業管理體制改革總體安排,推進北京市出租汽車運價形成機制改革。
去年10月,《中共中央國務院關於推進價格機制改革的若幹意見》發布,新一輪價格機制改革開啟。文件明確,到2017年,競爭性領域和環節價格基本放開。到2020年,市場決定價格機制基本完善,科學、規範、透明的價格監管制度和反壟斷執法體系基本建立,價格調控機制基本健全。
目前,北京、內蒙古、福建、遼寧、河北等地價格機制改革實施意見已經出臺,其他省份的的實施意見正在按程序上報黨委、政府審議或在抓緊研究擬定工作方案。
附:北京市價格機制改革十二大重點任務:
(一)發揮價格杠桿作用促進北京非首都功能疏解。深入貫徹落實《京津冀協同發展規劃綱要》,加快實施企事業單位用水、用電、用氣、用熱等方面分區域價格政策,大幅度提高企事業單位在城六區的擴張門檻;積極協調推進差別電價、水價政策落實,研究差別氣價政策,促進節能減排和產業優化升級,引導產業合理布局。
(二)完善有利於汙染治理的環境服務價格政策。全面落實各項排汙收費政策,實現排汙費應收盡收。根據汙染物治理成本變化情況,及時調整相關排汙費標準,加快研究季節性排汙收費政策,使企業排放各類汙染物承擔的支出高於主動治理成本,提高企業主動治汙減排的積極性。調整完善危險廢物處理收費標準及相關政策。完善生活垃圾收費制度,加強收費管理。按照“汙染付費、公平負擔、補償成本、合理盈利”原則,合理調整汙水處理收費標準。
(三)健全有利於緩解交通擁堵價格機制。圍繞緩解交通擁堵,加快推進占道停車管理體制改革和電子收費系統建設,調整占道停車收費標準,完善停車收費政策。落實公共交通價格動態調整辦法,定期對實行政府定價管理的城市公共電汽車和軌道交通價格進行調整。落實《北京市2013—2017年清潔空氣行動計劃》,研究交通擁堵收費政策。按照出租汽車行業管理體制改革總體安排,推進本市出租汽車運價形成機制改革。
(四)加快資源能源領域價格改革市場化步伐。按照國家關於電力、天然氣價格改革的總體部署和時間安排,統籌推進本市輸配電價、輸配氣價改革工作,放開競爭性環節價格,促進市場主體多元化競爭。進一步完善居民用水、用電、用氣階梯價格制度,促進居民節約用能。推進居民供熱價格改革,完善兩部制熱價,充分發揮計量熱價的激勵引導作用。
(五)理順醫療服務價格。落實本市醫藥衛生體制改革總體部署,按照“總量控制、結構優化、有升有降、逐步到位”的原則,積極穩妥推進醫療服務價格改革,到2020年基本理順醫療服務比價關系,建立以成本和收入結構變化為基礎的價格動態調整機制。註重價格改革與醫保、衛生行業監管等綜合改革的政策銜接。
(六)分類推進其他公共服務價格改革。落實國家教育收費管理政策,逐步放開民辦學校的學歷教育收費標準,推進民辦教育市場化。制定本市司法鑒定服務、公證服務、部分律師服務和中小學教材收費政策。分類推進景區門票及相關服務價格改革。梳理有線電視收費政策,研究高清交互數字電視收看維護費標準。
(七)建立健全政府定價規則。動態調整《北京市定價目錄》,對納入目錄的政府定價項目,堅決管細、管好、管到位。鼓勵和支持第三方提出定價、調價方案建議,豐富政府定價形式。研究制定政府定價行為規則,完善政府定價辦法。修訂政府定價商品和服務的成本監審目錄,研究制定輸配電成本監審辦法和天然氣配氣成本監審辦法,強化成本監審在價格改革中的支撐作用;進一步健全成本監審結論公開制度,促進政府定價管理的科學化和規範化。
(八)健全市場價格行為規則。針對存在市場競爭不充分、交易雙方地位不對等信息不對稱等問題的市場領域,分行業制定價格行為規範和指南,由事中事後監管向事前引導防範轉變,切實增強價格監管的預見性、針對性和科學性。制定本市價格行政處罰決定書公示辦法等規範性文件,提高執法公信力。
(九)深入推進市場價格監督檢查和反壟斷執法。加大對停車收費、機動車檢測、房屋中介服務等價格放開領域,以及教育、醫療、通訊、旅遊、物業管理等社會關註領域收費問題的巡查、檢查力度,依法查處各類價格違法行為。建立健全價格壟斷案件線索收集機制,拓寬案件信息來源渠道。積極探索開展反行政壟斷調查,依法查處濫用行政權力排除限制競爭等壟斷行為。密切關註重點領域的競爭狀況,著力查處達成實施壟斷協議、濫用市場支配地位排除限制競爭等壟斷行為。根據國家建立公平競爭審查制度相關安排,研究制定本市實施規則和方案。
(十)積極完善價格社會監督體系。充分發揮四級聯網的12358價格舉報管理信息系統作用,鼓勵消費者和經營者共同參與價格監督。加快推進價格誠信建設,建立經營者價格信用檔案,強化信用約束。鼓勵和支持新聞媒體參與價格社會監督。積極倡導行業協會、龍頭企業發揮示範作用,逐步實現“政府規範引導、協會協調服務、商家誠信守法、社會共同監督”的良好局面。
(十一)保持價格總水平基本穩定。豐富價格綜合調控手段,加強價格與財政、投資、產業、物資儲備等政策手段的協調配合,加強通脹、通縮預警,用好用活價格應急調節資金,完善農副產品價格保險機制和市場調控儲備制度,努力保持價格總水平基本穩定。加快健全價格監測制度,拓寬監測信息收集渠道,加強價格指數體系的分析應用,完善價格預警應急機制。建設本市統一、權威的價格信息發布平臺。
(十二)加大民生保障力度。牢固樹立底線思維,進一步健全涉及民生領域價格政策與中低收入群體生活保障聯動機制,建立健全價格政策社會穩定風險評估機制。落實和完善社會救助、保障標準與物價上漲掛鉤的聯動機制,完善特殊群體臨時救助政策,保障困難群眾基本生活不受影響。
市場猜測了近一個月的通州商住房限購令靴子落下。5月5日深夜,北京市住建委、通州區人民政府聯合發布《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》(下稱《通知》),暫停向三類家庭出售商務型公寓,並要求新建商業、辦公項目只能出售給企事業單位、社會組織等。這意味著北京通州區的限購政策進一步升級,由此,通州也成了全國首個同時對住宅和商住房進行限購的區域。
將影響60%~80%的成交?
5日晚上7點過後,通州某商住樓盤銷售員張欣(化名)撥通了客戶的電話,稱項目馬上要開盤,排卡即將結束,催促還在猶豫的客戶趕緊下單。幾個小時後,通州商住項目的限購《通知》就在網上傳播開來。
《通知》要求,通州區商務型公寓暫停向以下三類家庭出售:已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。《通知》明確,購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一:沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭,下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。《通知》還要求,通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售,只能出售給企事業單位、社會組織等,且上述單位購買後再出售時,仍須出售給企事業單位、社會組織等。
張欣打電話的有意向的客戶,屬於“已擁有1套住房的本市戶籍單身人士”,並不在可銷售的範圍內,所以即便是去排卡,也不能通過審核。如此新政,顯然縮小了可售的客群範圍,這無疑將對通州商住項目的銷售帶來壓力。對此,亞豪機構市場總監郭毅分析,通州商住限購出臺,短期內對通州市場會有明顯的影響,對投資需求的擠壓會有明顯的收效,尤其是選擇在晚上十點頒布政策而且第二天就立即執行,並沒有給開發商留出時間差去聯系客戶簽約,對區域成交量下壓作用會非常明顯。但她同時認為,從三類產品商住、辦公、商業的限購政策,也可以看出通州政府希望能夠把特定產品賣給特定的人群,從而實現產業、城市資源的導流,打造城市副中心良好發展。
中原地產首席分析師張大偉則分析稱,《通知》說明政府避免通州利好成為房價爆發上漲的借口,政策力度非常大。他預計,通州限購的再次升級,將抑制市場的公寓成交。早前,2015年8月通州住宅限購後,北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套,下調到了500套上下,跌幅一半。在他看來,通州庫存的商改住項目數量在6000套左右,潛在供應大約在1~2萬套,整體來說,此次升級版的通州商住限購,這些項目將受到影響,因為要求企業購買,將影響60%~80%的成交。
去年8月,通州曾出臺“史上最嚴”的住宅限購政策。去年8月14日晚間,北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》,該通知明確要求,已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭,將無法購買通州區商品房。限購一步步升級,與通州房價變化有關。去年,在“副都”傳聞下,通州商品房成交量一度明顯上漲。以去年4月為例,根據北京我愛我家市場研究中心統計的數據,北京樓市迅速回暖,通州交易上漲更為明顯,從原來的月度600套~700套,增長至2000套以上,在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。
北京地價仍瘋狂
剛過去的兩年間,多省市限購陸續出現松動,北京上海等一線城市限購則毫無松動,且城市周邊、環北京區域,今年在樓市回溫、投機性需求卷土重來的市場背景下,限購範圍呈擴大之勢。一線城市房價是否會持續上漲?中國社會科學院城市發展與環境研究所5月5日發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告No.13(2016)》指出,在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下,2016年一線和部分二線城市房價仍將持續上漲,但隨著政策的不斷收緊,明年下半年房地產或將重回全面下滑通道。
然而,預測房價明年下半年下行的同時,明年可能入市的住宅項目,拍出的地價卻居高不下。同樣在5月5日,北京土地市場在寂莫了68天之後,再度迎來了3宗地塊的拍賣,拍賣現場競爭激烈,3宗土地均有超過10家企業參與競爭,成交地價全面上漲,合計成交金額為95.35億。其中有兩宗住宅地塊均位於昌平區南邵鎮,雖然要求“除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”,但最終,其中的0302-57地塊以仍31.95億元的土地價格,配建及競建57500平方米公租房的代價,被招商和嘉銘聯合體競得。據亞豪君嶽會測算,該地塊綜合樓面價格為3.4萬元/平方米。另外一宗位於大興區黃村鎮的地塊,性質為商業金融服務業用地,經61輪的競拍,被首創以總價33.4億,樓面價超過3.5萬元/平方米的代價競得。
對於北京地價不斷走高的現象,郭毅分析,北京土地資源不可能無序擴張,土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾,是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因,樓市供不應求推升房價上漲,基於對北京樓市的樂觀預期,開發商又雲集北京重金加碼土地,地價因此不斷攀升。在她看來,地價變化折射出房價走勢,房價漲跌則反映出供需結構的狀態,供需失衡則體現出人口、資源過度集中的結果。在北京聚集國內優質資源的現狀之下,仍將對外來人口形成巨大吸引,雖然近年來政府一直在加強控制增量人口,但目前來看,人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。
市區土地稀缺,供不應求,推高了地價,帶動入市新房價格定價走高。這看似是最簡單的供求邏輯,但這樣的瘋狂背後,泡沫和風險也在堆積。對於5日成交的地價,一位業內人士感慨道:“黃村樓面價超過3.5萬元/平方米,意味著未來房價要超過7萬元/平方米,昌平地塊在北六環,綜合樓面價格達到3.4萬元/平方米,意味著未來這里90平米的剛需房要賣到單價7萬/平方米、總價600萬以上,這個區域的洋房成交價才3萬元/平方米,太瘋狂了。”
近日,國土資源部、國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015~2020年)》(下稱《規劃》) 。《規劃》被國土部成為國家京津冀協同發展戰略的重要組成部分、《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一,要求在嚴格保護優質耕地和生態環境的前提下,以空間格局優化統領京津冀協同發展各項土地利用任務。
針對《規劃》對京津冀地區的土地及房價影響,5月4日下午接受第一財經采訪的分析人士紛紛指出,《規劃》是對環京地區目前的監管不到位、瘋狂投資的糾偏,一方面旨在疏解首都功能,一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動房地產發展的思路。而在對京津冀區域大規模建設行為帶來約束的同時,客觀上也可能對北京及周邊房價產生影響。
“瘦身”與糾偏
優化區域空間格局被認為是《規劃》的亮點,減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區被劃定,各區土地利用原則和利用導向也得到明確。其中,減量優化區中,規劃期五年內原則上不再安排新增建設用地;存量挖掘區建設用地總量基本保持穩定,已存量建設用地結構和布局調整為主;增量控制區重點保障基礎建設和公共服務用地,控制區域新增建設用地;適度發展區是承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域,應引導人口產業合理集聚,適度增加區域新增建設用地規模。
針對《規劃》的初衷,亞豪機構副總經理任啟鑫5月4日下午對第一財經記者表示,這一新規的出臺一方面是為疏解北京城市中心非首都功能,針對“大城市病”進行瘦身;另一方面則是為規範環首都經濟圈內其他城市的土地亂象。北京市房地產協會秘書長陳誌也提到,《規劃》內容的制定,是對京津冀地區特別是環京地區目前的監管不到位以及瘋狂投資的糾偏,“原則上新增建設用地嚴控,鼓勵存量轉化、存量挖潛,不宜再進行高強度大規模建設,其實就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動房地產發展的思路。”在他看來,存量建設用地在結構上,應保障重點基礎設施和公共服務,以引導人口產業合理集聚作為當前的首要任務。
作為負荷極重的特大城市,北京近年一直在努力疏解城市功能,這從供地計劃上可見一斑。以今年為例,2016年北京住宅用地供應計劃總量1200公頃,處於歷史低位水平,而其中城六區的土地供應量不高於全北京市土地供應總量的20%,規劃新城範圍內土地供應量應則要占到土地供應總量的70%以上。
土地之於住房,如面粉之於面包。嚴控土地,無疑將對住宅供應產生影響,進而影響住房價格。任啟鑫註意到,《規劃》中還規定,順義東部等13片集中分布的優質耕地,優先劃入永久基本農田實行嚴格保護。她對此的理解是,這一系列的新規均表明未來北京新增建設用地量將逐漸減少。新增土地減少,以消化存量為主的定位也將使得北京土地市場未來價格繼續居高不下,由此也將支撐住宅市場價格的穩中攀升。她預計,《規劃》實施之後,將終結環首都經濟圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅為導向的土地財政方向,對於規範城市規劃,合理承擔非首都核心功能產業轉移將產生積極作用,同時,新增住宅用地量的減少也將使得這些區域住宅市場開始進入緊縮階段,而相對應的則是住宅產品價格的繼續攀升,另外,周邊區域價格的上漲也將倒逼北京住宅市場價格繼續走高。
北京新房走俏二手房退燒
今年3月以來,伴隨著北京房地產市場快速“回暖”,京津冀區域房價出現不同程度跟漲,個別縣市漲幅明顯,引發關註。隨後的4月1日,河北廊坊市政府辦公室正式轉發了該市房管局等六部門制定的《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》,要求環京縣(市)求實行住房限購和差別化住房信貸政策,並要求非本地戶籍居民家庭限購1套住房,且購房首付款比例不低於30%。這被稱為“廊坊版限購令”。
而對周邊的廊坊、天津樓市一直保有“輻射”效應的北京,經歷了春節後的明顯上漲之後,近期的樓市交易情況又是如何?
根據亞豪君嶽會的統計數據,在剛過去的4月,北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1.5萬套,環比增加64%,同比增加233%,同時這一成交量也創造了自2010年12月以來的64個月新高。對此,亞豪機構副總經理高姍分析,這一階段成交量的持續攀升,一方面是 “限購”威脅之下商住成交的集中爆發,在限購靴子落地之前,商住引領成交攀升的趨勢仍將持續;另一方面,5月份開始各大房企也進入上半年業績的“關鍵階段”,供應的積極也為成交的攀升提供了基礎條件。
與此不同,作為北京住宅交易的主體,二手房交易則出現了“退燒”的趨勢。鏈家研究院日前提供給第一財經的統計數據顯示,4月第四周,北京市二手住宅網簽量為6803套,環比上升了6.2%,成交均價為39986元/平方米,環比下降1%。鏈家研究院在報告中分析稱,雖然本周北京二手房網簽量有所回升,但仍低於3月同期規模,由於需求量在前期得到了大量釋放,加上潛在入市需求的持續減少,預計後期網簽規模將會繼續回落。4月整月的統計數據顯示,北京市二手住宅網簽量為2.5萬套,低於三月的3.2萬套,成交價上漲空間將會收窄。
“去年因為不夠買房資格,沒能買,春節後再看發現房價漲了好多,東四環的老房子都動輒四五萬一平米。”“五一”假期和丈夫看房之後,一名“85後”對第一財經記者說,相比今年春節前後,她現在反而不著急了,覺得房價已經如此之高,繼續上漲的空間不會太大了。
“從供需關系上來看,本周(北京二手房)新增客源和房源數量均持續下降,其中新增客源數量大幅降低,新增客源與房源比降到歷史低位,可見隨著前期需求的大量釋放,潛在需求不足,預計後期網簽規模將會回落,同時雖然業主初始報價高,但是可接受降價的業主占比在增加,價格的博弈空間在擴大,預計後期業主心理預期會回落,報價向市場價靠近。”鏈家研究院在報告中如是寫道。
中國經濟,正處於兩股巨大力量互相拉扯之中,宛如現實版「冰與火之歌」, 金融科技、精密製造、與升級的消費需求,正火熱地點燃成長的動力;鋼鐵、煤炭等重工業,則在供過於求中肅殺地急凍,進入劇烈調整。 在冰與火的淬鍊中,中國能否就此打造出一把鋒利之劍, 台商必須密切關注,才有機會掌握下一波中國經濟成長大潮。 直擊現場一 上海:眾安保險金融科技大爆發 新創精神十足導入互聯網 他們讓保單有更多想像每天走一萬步,不僅有益健康,還能省下保險費?這不是幻想,而是中國眾安保險推出的保險商品,名為「步步保」。保戶只要透過小米手環等穿戴式裝置,日行走步數達到投保時的設定目標,下個月保費就可享有一天免費;步行達標天數越多,下個月保費優惠就越多。產品上線短短三天,就有三.六萬人成為新客戶。 概念相似的產品,還有血糖管理計畫「糖小貝」,也都利用同樣概念,吸引保戶。 客戶橫跨台灣金融、電信業的亞洲資採國際技術長尹相志觀察,這類基於互聯網概念的保單,理賠率往往不高,但宣傳效果極佳,可藉此吸引一批保戶,然後透過持續往來獲取利潤。「我們不開分公司,只經營保額低、但是總數量很大的保險客戶!」眾安保險經理王瑤說:「我們就是把『長尾效應』(經由網路科技帶動,將過去一向不受重視的小眾商品,變成暢銷商品)發揚到極致。」眾安保險現有兩百多款保單,這家顛覆傳統保險的新創公司,成立僅三年,就獲KPMG(安侯建業)與澳洲金融科技創投機構H2 Ventures選為全球fintech(金融科技)冠軍企業。而創業第二年公司就賺錢,一年保費收入達人民幣(以下同)二十二.八億元。雖看似不多,但截至今年二月底,累計客戶數高達三.八六億戶,核發三十九.八億張保單,充分展現廣納網路使用者的意圖。 新創精神濃厚的眾安保險,依據前一輪融資計算,估值已達五百億元;如果在兩岸三地一千大企業中,可以排進前兩百名。 眾安保險的快速崛起,也正是全球資金追捧中國金融科技市場的最佳表徵。 直擊現場二:聖迪樂村 高檔消費力強 食安意識抬頭嚴格把關品質與通路 他們的蛋是市價六倍場景:四月十二日上午九點,深圳沃爾瑪。一位主婦路過雞蛋冷藏櫃,她仔細比較,之後拿起一盒三十顆裝、售價四十八.八元的雞蛋,放進購物車,滿意地離去。 深圳當地販售的雞蛋,市價每公斤約七.四元,以重量計算,這一盒雞蛋足足是市價的六倍;以平均售價計算,每顆要價更超過新台幣八元,也比台灣一般的雞蛋價格貴上一截。在人口超過七百萬的深圳,它是最大雞蛋品牌。 「我們從雞苗、飼料、養殖到銷售,每個環節都不假手他人,從運送到陳列,全程冷鏈物流。」聖迪樂村生態食品公司總裁馮斌微笑說:「所以我們的蛋,平均每顆賣一.七至一.九元。」聖迪樂村目前在七個生產基地、飼養約五五○萬隻蛋雞,連續四年蟬聯中國最大蛋品企業;中國分布最廣的速食店肯德基,以及麥當勞、香格里拉酒店、萬豪酒店,乃至於中國博鰲亞洲論壇,聖迪樂村都是供應商。 每一位老闆都想把產品賣到全天下,馮斌卻沒有這個念頭。他指出,聖迪樂村從創業開始,就堅持只做中高價產品、絕不參加價格戰。「我們很清楚目標客戶的樣貌,這應該是一群年收入十萬元以上,至少和一個青春期子女、一位年長者共同生活的家庭。」他認為:「這種家庭不到全體的五%,但中國蛋品市場有幾千億元規模,好好做,五%就夠了。」聖迪樂村採用獨特的園區制,先由公司興建好飼養基地,引進專業的農戶養殖生產,再由公司把關品質與通路銷售。 如今,聖迪樂村每顆合格雞蛋上都印有公司條碼,用來追蹤生產履歷;此外,公司也大量應用自動化設備,提高管理效率,過去每位員工頂多照顧五千隻雞,而目前則是六萬隻。 從財務數據看,公司一五年營收六.一七億元,毛利率三一.七八%;今年底,聖迪樂村在廣東開平新成立的飼養基地就要投產,這座基地預定飼養一百萬隻雞,將是中國最大的養雞場。公司也規畫在深圳交易所上市。 「美國最大蛋品公司卡爾梅爾(Cal-Maine Foods),飼養三四○○萬隻雞、市占率達一八%;我們現在市占率才千分之三,成長空間太大了!」馮斌對前景深具信心地說。 直擊現場三 河北唐山 裁員、關廠 鋼鐵大城籠罩低氣壓從繁榮到蕭條 唐山因過度擴充而備嘗苦果春寒料峭的四月天,河北省唐山市豐南區氣溫卻只有七度,路上行人穿著厚外套,縮起脖子走路,這座全中國首屈一指的鋼鐵大城,景氣和天氣一樣,都讓人打冷顫。四十年前,這裡曾是唐山大地震的震央所在;四十年後,一場強烈的「隱形地震」,已悄悄撲向這座城市。 唐山市人口約七五七萬,是中國鋼鐵第一大城,一年的鋼鐵產量比美國還高,占全球五%;鋼鐵產業也貢獻唐山市GDP(國內生產毛額)比重達六成。然而,在中國官方兩道金牌下,重度倚賴鋼鐵業的唐山,未來大受威脅。 第一道金牌是十三五(第十三個五年施政規畫)列為首要政策的「供給側改革」,核心要旨就是「化解過剩產能」,其中鋼鐵、水泥等產業首當其衝。過去驚人的經濟成長,伴隨驚人的產能擴張,如今在政策一聲令下,嘗盡關廠、裁員的苦果。 第二道金牌則來自官方要在此舉辦園藝博覽會,以紀念地震四十周年。為此,所有鋼廠都要配合減產,部分甚至得歇業,以改善空氣品質。儘管博覽會十月中就結束,但唐山工人所失去的工作,恐怕再也回不去了。 就在四月五日,唐山國豐鋼鐵(簡稱國豐)才宣布關閉北側廠區、資遣員工。這群工人,就是博覽會舉辦前,最新一批的犧牲者。由於資遣條件不佳,國豐工人展開連續三天大規模示威,數千人圍廠抗議,最後被警方驅離。 國豐曾是中國第一大冷軋鋼廠,年產能超過八百萬噸,員工上萬人,連全唐山最豪華的五星級飯店,也是國豐風光時斥資上億元蓋的。幾年前,這裡車水馬龍,員工開私家轎車出入,載著鋼捲的拖板車川流不息在路間;如今,國豐的煙囪不再冒白煙,作業停擺的廠區有如廢墟,這座工廠正在邁向死亡! 隨後,採訪團隊來到鋼鐵廠更密集的遷安。遷安位於唐山東北,鋼鐵是當地經濟的唯一命脈;進入遷安,本該奔馳在路上的拖板車,成排熄火停在路旁,許多鋼廠門口大門緊掩,人車罕見,靠近觀察,判斷不出有正常營運的跡象。 整座唐山大城從繁榮到蕭條,反映出全中國正因為過去十幾年來過度擴充,飽嘗苦果! 曾經,鋼鐵業獲利豐厚…… 中階人員年薪可達百萬 分析中國各省市GDP成長速度,不難看出這個現況。遼寧、山西、黑龍江、吉林與河北,是去年增速最慢的五個省分,其中,山西、河北分別為煤炭、鋼鐵業重鎮,東北三省則是重工業大本營,也深受國企效率不佳所苦。這五省地理位置相接,更重要的是因為經濟發展不均、受重工業牽制,面對困境也很相似。 今年一千大排行第五○八名的首都鋼鐵(簡稱首鋼),就見證了中國鋼鐵業艱難的轉型過程。在中國改革開放、物資匱乏的初期,因為首鋼獲利豐厚,員工是全北京最早買得起電冰箱的一批人;九○年代中,公司更一度成為中國鋼廠龍頭。後來配合奧運工程,高耗能、高汙染的首鋼,終於完全遷往唐山。 然而,從北京石景山搬到唐山曹妃甸,卻沒能扭轉首鋼的命運。轉戰唐山以來,鋼鐵市場一年壞過一年,首鋼市值較去年下滑二七%,五年來,股價從七.四六元,緩跌至四.四元。 今年三月召開的兩會(人大、政協)裡,中國正式提出十三五方案,其中,「供給側改革」,被習、李團隊列為頭號任務。官方媒體「新華社」直言:「改革方向:化解過剩產能。」「供給側改革」,這五個字的意思是,當局將在五年內,分批關閉過剩產能,而且以鋼鐵、煤炭業為首。由於受影響的多數是國有企業,原本靠政策養家活口的國企勞工們,成為減產的最大受害者。 現在,市況急轉直下……未來五年 每年淘汰一個中鋼產量官方指出,從鋼鐵、煤炭業「下崗」的失業勞工,總數將達一八○萬人,當局準備斥資一千億元解決薪資問題。以鋼鐵業為例,五年內將被裁撤的過剩產能至少一億噸起跳,這個數字,相當於中鋼去年產量的十倍! 「以前在鋼廠打工,日子很好過!」唐山計程車司機小王,回想起友人的優渥待遇,依舊羨慕不已。他說,只要當上鋼廠中階人員,月薪大約有一萬元,加上獎金,一年二十萬元跑不掉;換言之,相當於台灣年薪百萬元。 但是這幾年,市況急轉直下,像是三月底,唐山的鋼胚每噸售價僅二千元左右,而大白菜每噸約二九○○元,重金興建高爐,耗費大量人力、物力煉成的鋼鐵,單位售價比田裡長出來的大白菜還便宜;此外,去年全中國甚至有超過一半鋼廠虧損,鋼鐵供過於求有多嚴重,可想而知。 當過去締造唐山輝煌GDP的高爐、鐵礦砂,成了無法擺脫的包袱,這讓小王很感嘆:「以後他們改行開出租車,一個月頂多只能賺四、五千元了。」他忽然問:「依您看,我們唐山還有希望嗎?」我不願透露內心真正的想法,因為在藍天、白雲和鋼鐵廠之間,本屆中國政府選擇了哪一個,答案已經很清楚。 唐山的困境,凸顯出中國經濟發展的失衡現狀:重工業、原物料業,產能利用率低、獲利大幅衰退,靠這些行業帶動經濟的地區,當然跟著失速。 另一方面,以民營企業為主的服務業,得益於內需消費持續抬頭,仍維持相對高速成長。正因如此,經濟體質較開放、服務業較發達的地區,則繼續享有「改革紅利」、扮演GDP火車頭。一面減速調整,一面加速衝刺的大反差,正是中國經濟體的現今寫照,也是《今周刊》「兩岸三地一千大市值企業」年度調查的結論。 我們發現,受中國去年GDP增速降至二十五年來最低,以及股災衝擊,一千大企業市值較去年上升者,只有二七九家,下跌者多達六六一家,可見中國經濟仍在相對偏弱的階段。 第一具成長引擎 金融科技 金融服務百花齊放 各行業都想沾光不過,剛剛出爐的中國第一季GDP,成長幅度達六.?七%,優於所有研究機構預期,這是否代表,中國經濟已轉危為安、重現起色?「中國經濟短期的確有站穩跡象,硬著陸的風險減小。」瑞士信貸首席經濟學家陶冬分析,內需消費相關的服務業,今年表現依然可觀;而以往弱勢的國有企業、房地產業,受惠政策變化及流動性大增,今年初經營情況顯著好轉,帶動這一波經濟上揚。 但他同時提醒,「站穩不代表回升!」陶冬強調,國有企業改革存在極大的困難,這些結構性問題,能否被短期內的政策刺激扭轉,仍然有疑問。但可以肯定的是,過去增長較快的服務業,未來一段時間內,依然是拉動中國經濟的主力。 眼前的中國走過近四十年高速成長,經濟確實放慢腳步,但還談不上停滯,有三大方向,依然是推動經濟的引擎。其一,就是以金融科技(fintech)事業為代表,所急速竄起的新勢力。 中國民眾習慣電商消費後,各種金融服務應運而生,在KPMG與澳洲創投H2 Ventures選出的全球金融科技一百強,中國公司就有七家獲選,比起前年僅有一家入榜大有斬獲。調查中,除了世界第一的眾安保險是陸企,第四名「趣分期」,則鎖定中國大學生、年輕上班族,推行網購分期付款服務;台新金控前策略長計葵生領軍的「陸金所」,位列第十一。其他還包括線上金融徵信、線上買賣房屋等各式各樣的fintech公司。各路人馬正絞盡腦汁,試圖打進政策管制最嚴格的金融市場,從中分一杯羹。 「他們(中國fintech公司)往往先研究其他國家有哪些服務,再根據民情,推出類似服務。」安侯建業金融業顧問服務執行副總李育英分析,中國fintech企業聚焦經營支付、借貸和保險三大領域,主打沒有徵信紀錄的消費者,等於搶入原本金融業者未曾經營的「藍海」市場。這股趨勢如海嘯衝擊中國金融業,具體表徵是,排行最前列的工商銀行等四大銀行,目前本益比都不到六倍。 就是因為fintech可能瓜分銀行版圖、帶進大量金流,在互聯網各自劃地為王的百度、騰訊與阿里巴巴,都視為下一輪成長引擎,紛紛斥重金投資。 例如阿里巴巴的關係企業螞蟻金服,剛剛在B輪融資四十五億美元,以估值六百億美元成為世界最大「獨角獸」企業;百度則由創辦人李彥宏親自領軍,成立金融事業群,發展眾籌等金融業務,儼然勢不可擋。 第二具成長引擎 製造升級 自動化、客製化設備 是「中國製造二○二五」受益者中國第二具經濟引擎,則在於中國製造的升級與轉型。以「九○後」為核心的年輕世代,對於像父母一樣當工人興趣缺缺,他們更願意從事服務業,不想進入工廠生產線。過往源源不絕的勞動力,現在是一種高成本的「稀缺資源」。因此,包括以製造業見長的台商,都開始進行工廠精實、自動化工程。這一次,我們在距離上海三百公里遠的工廠,觀察到台商的努力。 五年前在台掛牌的亞德客,生產自動化製程必備的氣動元件,是中國市場第二大品牌,市占率達一五%。今年三月,亞德客營收九.六億元,創單月新高,去年度,亞德客毛利率仍高達五成,顯示公司並沒有犧牲獲利。亞德客怎麼做到的? 在亞德客浙江奉化廠,每座廠房都只有不到十位員工,近一百公尺長的產線,擺放十多台生產鋁製元件的機器,以前每台機器旁,都要有一、二人協助作業,提高自動化後,整條產線只需要兩、三人,也達到同樣產量。「高毛利率來自改革,」亞德客執行長林江帝坦言:「我們盡量增加自動化、人機結合的製程。」亞德客的轉變,幾乎與中國政府的政策不謀而合。因為去年五月,中國國務院總理李克強在《中國製造二○二五綱要》明確宣示,未來十年,中國要從製造大國轉型為製造強國。 「能源與精密設備,將是中國下一輪需求擴增的主角,」中經院第一所所長劉孟俊觀察,台灣產品在中國市占率雖下滑,高度客製化的工具機、自動控制器(MCU),卻將因為中國製造業改革而受益。 「這個計畫很重要!」彭博中國經濟學家陳世淵也指出:「就連文化娛樂與服務業興盛的韓國,製造業占GDP都超過五成。可見中國絕不會放棄製造業,只是從大量生產,轉變為製造高品質的產品。」對中國來說,目前最具戰略意義、製程難度最高的,莫過於半導體業。因此中國正積極扶持封測廠,希望比照台灣、打造世界級競爭力。表現在一千大調查,最具體的例子就是長電科技(簡稱長電)。長電與日月光、矽品一樣經營封測業務。去年,長電在一千大排行第八六七名,今年儘管稅後淨利大衰退,長電卻無畏A股暴跌,市值一口氣成長二九%,成為第五四二名。 這是因為,去年長電吃下同業新加坡星科金朋,規模已經排行世界第四,緊追在矽品之後。尤其,長電透過購併,一方面大幅拉抬股票市值,二方面試圖在本業「彎道超車」,策略相當明顯。 紀源資本管理合夥人 童士豪互聯網創業才是王道! 中國經濟高速成長已經放緩,創業一定要和互聯網綁在一起,才有機會。成功的互聯網企業不僅賺到大錢,而且與新創企業間,還架起彼此傳承關係,產業生態遠比外界觀察來得健康從人口結構來看,這是非常自然的結果。以90後為首的年輕人,從小習慣用智慧型手機上網,生活中各種服務,包括購物、貸款,也都透過網路完成。而且當人力成本不斷提升,所有企業都必須深度結合互聯網,先改變自己,然後才有機會扭轉產業模式。 中國市場規模夠大,由互聯網向外滲透的跨境電商、O2O(線上到線下)、物聯網、互聯網金融等,將是幾個比較大的創業機會。正是有足夠規模,還在燒錢的滴滴打車、美團、大眾點評網等公司,達一定規模就會開始賺錢,因為它已甩開舊經濟和其他競爭對手。 工研院 知識經濟與競爭力研究中心主任 杜紫宸資金不再是重點,中國要的是你的創業精神! 20年前,中國評鑑地方官員的指標,是GDP增速、工廠數、就業人口數;現在,吸引多少創業家成立公司,也成了評分標準。20年前中國要對外「招商引資」,如今喊出「招創引才」。但除了沿海大城市,落腳在其他地方的創業家,數量肯定不足,中國各地官員因而陸續來台,招攬有志創業的青年。 只要核心團隊願意在當地成立企業,房租、稅賦當然減免,需要擴大規模時,還可到鄰近大學徵才,充分運用環境優勢。長此以往,台灣最有衝勁,願意挑戰、冒險的創業家們,會不會因此持續流向對岸,將是值得觀察的重點。 第三具成長引擎 消費2.0 消費意願仍強 選優質更要求購物體驗在中國經濟減速、轉型之際,購物、餐飲等消費需求仍在,隨著電商、機械化等趨勢,消費「二.○」儼然是支撐中國經濟的第三大引擎。 研究機構麥肯錫,在剛剛公布的《二○一六年中國消費者調查報告》中指出,「他們並非對經濟環境毫不擔憂,選擇儲蓄與投資的人越來越多了。儘管如此,持續不減的信心,支撐著強烈的消費意願。」因應中國消費力的升級與轉變,港商周大福走出截然不同的路。 在深圳,一棟三層樓高、簇新的「周大福全球商品購物中心」(簡稱港貨中心),矗立在前海自貿區。「內地消費者對從香港進口的優質產品,向來很有信心。」周大福中心董事陳世昌指出,這裡享有稅率由二五%減為一五%的優惠,讓消費者無須出境,就能得到如同身處香港的購物體驗。 走進最重要的一樓門面,這裡用來銷售母嬰用品等日用品,以及首飾、服飾等精品,由於價格高出香港不到一成,去年底開幕時,光一個周末,就吸引超過三十萬人次消費者。 而創業成員來自中港台的鹵豆自動機械,也從這股趨勢中,發掘新的內需商機。 在上海市中心一處美食街,角落擺著一台自動販賣機,它賣的不是飲料、零食,而是湯麵;顧客選取餐點、支付款項,只要等一分鐘,就可以享用一碗熱騰騰的麵。打開販賣機,餐點由中央廚房預先處理,內部採模組化設計,維修時只要抽換整組套件,大幅減少等待時間,也化解了開餐廳面臨的人力問題。 鹵豆集團營運長宋例明與合夥人馬賚,看著他們研發的全自動賣麵機,眼神充滿自信。宋例明分析,目前上海市區的美食街攤位,月租金約二萬元,加上勞工薪資、保險,總成本至少五萬元。「這台,一千二,而且沒有人力成本!」宋例明強調說。 原來鎖定醫院、商場推廣的熱食機器,現在吸引許多通路洽談合作。「從商場美食街,到大學,甚至高速公路休息站,都是我們的潛在客戶。光是在上海,我認為就有機會容納一千台機器!」一個小創意,就這樣為四位創業家打開市場。 在傳統民生消費占有一席之地的中國量販業龍頭高鑫,也正啟動轉型,因應消費潮流的轉向。 旗下經營大潤發、歐尚兩個品牌的高鑫,曾在一三年擠進一千大第九十八名,市值一度達新台幣三八七二億元。到了本屆,高鑫市值較去年大跌二三%,稅後淨利也罕見地減少約一六%,降為第二三六名;即使扣除轉投資,高鑫稅後淨利仍比去年衰退約九%,顯示連打遍中國無敵手的通路之王黃明端,也遇到經營逆風。 尋突圍之道 納MSCI、深港通將實施 資金關注眼光不會少 一四年年初推出的電商平台「飛牛網」,則成為高鑫突圍之道。目前飛牛網已經上線逾一百萬款商品,除了有跨境電商服務,也透過高鑫在二十四座城市的實體通路,建構「門市O2O(線上對線下)」的送貨機制,一旦形成氣候,高鑫仍有機會殺出重圍,再現榮光。 去年股災過後,中國股市一度陷入低迷,但從陸續推出的政策看來,目前情勢已不如年初時悲觀。瑞銀(UBS)就看到一項利多,認為A股今年納入MSCI新興市場指數的可能性明顯提高,因此勢必吸引更多外資關注中國股市。 如果再配合深港通在今年內實施、養老金入市投資A股,來自國際法人的資金,有機會讓為中國資本市場拱出一片美景,加上官方致力改善種種弊病,解決P2P(網路借貸平台)借貸公司頻頻倒閉、引發社會動盪的問題,進而引導資金從非法集資管道轉入股市,市場會日益健康。 可別以為,這一連串即將上演的轉變,與你無關。因為近兩年來,台股日成交量最大的單一標的,已經從台積電、鴻海,悄悄轉變為滬深2X、上證2X等陸股ETF,IC設計龍頭聯發科子公司匯頂,也已經獲准在上海交易所掛牌。 換句話說,台股無論是散戶的資金,或是上市公司的小金雞,都正日益朝向陸股流去!連台積電也正式到南京設廠投資,中國消費力壯大、企業全面崛起,中國未來需要什麼? 拒絕什麼?是你投資與工作,不能不知道的重要課題。 撰文 / 許秀惠、周岐原、黃煒軒 |