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北京通州的商住房也限購了？ 開發商回應文件還沒下發

通州的商住房也要限購了?在去年8月出臺“史上最嚴”的住宅限購政策後，北京通州區商住房也將限購的消息，近日被廣泛傳播。4月21日，人民網援引北京市政府部門知情人士提供的消息稱，通州區商住項目限購政策，將於本周五正式發文實施，政策內容覆蓋的是商業、辦公和公寓類物業，但政策集中針對的是通州區的商住項目。對於限購內容，上述報道稱，與目前盛傳的限購政策內容基本一致，主要集中在信貸政策、購房資格認定以及銷售方式等3個方面予以進一步限制。不過截至第一財經記者發稿時，政策尚未下發。

商住房如何限購?此前，市場中的傳言是，通州的商住限購後，目前執行的50%的首付比例或將提高;此前，通州收緊的限購政策只針對住宅產品，而限購擴展到商住項目後，對商住房購房者的資格審查也將趨向嚴格。

去年，在“副都”傳聞下，通州商品房成交量一度明顯上漲，限購新政隨之而來。北京我愛我家市場研究中心的統計數據顯示，2015年4月，北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來的月度600套～700套，增長至2000套以上，在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。隨後的8月14日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，該通知明確要求，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭，將無法購買通州區商品房。

商住限購被認為是住宅限購的延續和升級。從數據上看，在樓市回溫明顯的北京，商住房目前已經成為了成交主體。來自房地產研究機構亞豪君嶽會的數據顯示，2016年一季度，北京商品住宅的成交均價高達33271元/平方米，同比漲幅高達25.7%，今年3月，北京住宅市場當中商住產品共實現成交4656套，創下有史以來的月度銷量新高，占到當月全部商品住宅成交量的比重高達51%，這是商住產品的成交量首次超過住宅類產品，並因此成為北京樓市的主角。

商住熱銷，與純商品住宅供給不足有關。亞豪君嶽會統計顯示，從供需結構看，2016年一季度，北京純商品住宅的供需比低至1:3，供應遠遠不足以滿足購房需求，加之北京執行的嚴格限購，促使部分剛需及剛改購房客群轉而選擇商住產品，商住產品成交量不斷上升，並占到市場交易的主體。

“除了臺湖等區域，通州新增住宅供給量不大，尤其是城市中心區住宅供給十分有限，在首都副中心的利好下，通州成交上漲，一度供不應求。”一位開發商負責人對《第一財經日報》記者分析，在通州住宅限購後，一些投機需求湧向了商住市場，帶動了商住房成交，因此通州商住的限購也在意料之中。

本報記者隨後從另一位通州開發商人士處了解到，早在去年9月，通州商住限購的消息就在業內不脛而走，他最新了解到的消息是，商住限購有可能落地，但具體時間未定。至於限購方式，他的預計是，首套房首付比例可能繼續維持50%，買第三套則可能要全款購買。在他看來，限購限制的是投機需求，“就是以前買商住一買就買一層的那種人”。

關於通州商住限購的時間，一種說法是上述報道中提到的本周五，另一種說法是“五一”前後。但22日下午記者走訪發現，目前通州樓盤還未對此大面積做出應對。某南方上市公司在通州開發的樓盤銷售小趙22日下午告訴本報記者，他所在的項目是50年產權的商住房，雖然聽說要限購，但目前還在正常排卡銷售，成交情況暫時沒有明顯變化。

《十年》一句為時不晚 為何越禁越熱？ 一部電影、五種擔憂 引爆北京、香港政治論戰

綠地：決戰北京豪宅紅海

昨日(4月26日)下午，綠地集團在北京舉辦了“2016綠地集團京津冀新品發布會”，綠地集團京津事業部總經理歐陽兵帶領負責天津、河北市場的年輕人一同亮相。歐陽兵在會上透露，根據綠地集團的希望，綠地在京津事業部的規模未來要達到上海方面的兩倍。在這樣的期待下，這家公司一方面需要鞏固北京市場的規模、在北京高端住宅混戰中取得一席之地，另一方面還需要向北京周邊的天津、河北等地伸出觸角。

過去兩年間，標桿房企紛紛收縮戰線，區域策略上向一線城市和重點二線城市集中，首都北京更成為兵家必爭之地。對於來自上海灘的大型房企綠地而言，這家以超高層和商辦樓宇見長的公司，在豪宅競爭激烈、寫字樓市場日漸飽和的北京，一場攻堅戰已經無法避免。

決戰北京豪宅紅海

今年2月23日，北京春節後土地首拍，大興區黃村鎮地塊被綠地集團以總價39億元，配建1.5萬平米自住房競得。據機構測算，該宗地樓面價超過了4.6萬元/平方米，成為北京2016年第二宗居住類樓面價超過3萬元/平方米的地塊，也是北京歷史上第46宗樓面價超3萬元/平方米的宅地。

彼時業界嘩然，原因是以接近5萬元/平方米的樓面價計算，按市場定價規律，預期售價可能高達10萬元/平方米，而在房價整體北高南低的北京，在南五環外的黃村，一個當時周邊項目單價2.5萬元/平方米~4萬元/平方米、二手房約2.5萬元/平方米的市場，超過10萬元/平方米的豪宅未來如何去化?

昨日面對《第一財經日報》等媒體記者，綠地集團京津事業部總經理歐陽兵解釋了對大興項目的計劃，即未來大興住宅項目名為“綠地·海珀雲翡”，是綠地在北京首個“雅奢豪宅”項目。關於定價，他說，將根據綠地對產品競爭力和市場接受程度的判斷來定價，目前還無法細談。

歐陽兵是2014年11月份調至北京工作的，他並非沒有壓力。早在2012年7月1前後，綠地就一改以往在三、四線城市拿地擴張的策略，制定了重回一二線城市拿地的策略。綠地集團董事長張玉良曾做出判斷，一線、二線城市樓市回暖將更快、市場更大，而三、四線城市，缺乏消費能力，且土地價格已被炒高。次年2月底，綠地曾經有四天內在北京購入三幅地塊的記錄。張玉良十分看重北京市場，歐陽兵說，他到北京的第一天，張玉良甚至不惜當天往返上海，送他赴京上任。

“我送他(張玉良)去機場的路上，他給我提了一個期望，而且這個期望在今年3月底釣魚臺國賓館國務院發展論壇上，他也重申了一下，他還沒有忘記，他希望我一個京津事業部頂上上海兩家事業部。”2015年年初，歐陽兵提出了系列目標，其中一個是要用一年的時間實現綠地京津冀事業部的“名副其實”。雖然在他看來這個目標完成得稍晚，但他依然做出了布局：大興黃村將落地綠地集團住宅產品系的最高端品牌“海珀系”;而2015年2月份拿的商業項目三元橋“綠地·金融中心”今年也將面世;用總價80億元左右、共4個地塊打造的“綠地·智匯健康城”位於大興生物醫藥基地片區，屬中關村國家自主創新示範區，總建面約為 50萬平方米，將是北京最大的互聯網加生物醫藥及健康的產業新城。

這是關於產品線的計劃，在具體的區域策略上，石家莊和天津進入了綠地的視線。據歐陽兵透露，今年正式進入石家莊後，未來還講在石家莊拿第二個項目。在“馬上鞏固、馬上做大”石家莊的同時，綠地也在曲線做大天津。本報記者了解到，綠地已經悄然與龍湖、遠洋合作，春節後在天津摘得地塊，綠地占有三分之一的股份。

“另外，在天津的另外幾個區也是有地塊在談，其中有一個區已經達成了購地協議，我希望今年能實現在天津再拿一到兩個項目，這樣京津冀是一個完整的戰略。”歐陽兵說道。

與金控資源共享

4月25日晚間，綠地控股(600606.SH)發布的2015年度業績報告及2016年第一季度業績報告顯示，該公司2015年全年實現經營收入2073億元，同比下降21%，剔除能源產業的因素後，其他產業經營收入同比增長9%;實現歸屬於母公司股東的凈利潤69億元，同比增長24%。該公司2016年全年的計劃是，實現合同銷售收入3200億元，經營收入2400億元，利潤總額120億元。

綠地集團的架構下，設有一些二級單位，些二級單位一些被稱為事業部，如京津事業部，一些被稱為產業集團，如汽車集團、商業集團、酒店集團以及新興的金融控股投資集團。其中，金融控股集團被寄予厚望，目前已經涵蓋了小貸公司、擔保公司、融資租賃公司等。財報顯示，去年綠地金融產業全年利潤總額大幅增長289%，投資入股杭州工商信托、設立金交所、啟動互聯網金融平臺、與行業巨頭聯合設立產業基金等一系列運作，今年一季度，金融產業的利潤總額為13億元，同比增長69.81%。

在剛結束的中國高層發展論壇2016年會上，綠地控股集團董事長張玉良對媒體表示：“北京和北京周邊城市群的人才、規模、經濟在全球範圍內都具競爭優勢，是經濟發展的領頭羊。綠地會繼續加大對北京和北京城市群的投入。”與此同時，綠地金融控股也計劃為京津事業部的中小企業客戶提供全金融服務，為高凈值客戶提供專業定制金融服務。綠地金融控股集團副總經理張建昨日在發布會上透露，綠地金控註冊資金90億元，目前規模400億元，利潤在整個集團占比約三分之一。她說，金控總部在上海，但金控也將向北京擴張。

“所以我們和金控集團是兄弟單位的關系，我們和金控集團之間的合作可能更多的是一種資源的共享。”歐陽兵稱，北京有大量的商辦客戶，而京津事業部開發了針對寫字樓社區服務的“時在”平臺，未來也將會把綠地金控的服務納入該平臺。

收購及拍地並行 萬科多項目搶占北京豪宅市場

4月26日晚，接近北京798藝術中心、背靠科技企業集中地望京的北京民生美術館，探照燈打在“VANKE”字樣的LOGO上，北京萬科“大都會”和“翡翠”的兩個新的產品系正式揭開面紗。北京、尤其是北京城區，宅地稀缺，地價水漲船高，五環附近地塊樓面價都動輒4萬/平米~5萬元/平米。多個項目入市時成為每平米10萬元級別的豪宅。新房豪宅化，豪宅競爭白熱化，一線房企在一線城市的戰場，已然成為豪宅的戰場。

圖片來源於萬科官網

從規模增長向追求凈資產回報率轉型的萬科，將以什麽打法攻守豪宅雲集的北京?答案是抓住城區改善項目，同時以相對低的價格並購地段較佳的項目進行改造，控制成本，以操盤能力換取利潤。而這一打法的背後邏輯，又與萬科集團管理層強調凈資產回報率(ROE)的思路一脈相承。

城區豪宅的打法

萬科此次發布的分別是翡翠系和大都會系，均為高端產品。按照劉肖的說法，前者面向全家型改善性居住需求，後者面向城市核心頂級財富精英。第一財經記者隨後從北京萬科設計總監王垚口中得知，翡翠系位於奧林匹克森林公園北側的翡翠公園建築面積約20萬平米，有上疊、中疊、下疊三套別墅。

在北京國貿橋東南側，一座方形建築的硬朗條被夜晚的燈光勾勒出來。這是萬科“大都會”。相對萬科老牌住宅而言，“大都會”在全國的知名度並不高，但事實是萬科已經悄然在杭州、上海、北京的商務核心區布局了這一高端產品。一個細節是，翡翠公園和大都會這兩個地段較好的項目，均非通過競拍土地的方式開發。去年1月底，北京國土局公布昌平區北七家鎮中心起步區項目一期用地土地出讓結果，公告顯示綠地以45.16億元摘得該地塊，溢價率26.99%。據中原地產市場首席分析師張大偉測算，該項目平均樓面價約1.8萬/平米，其中住宅部分的樓面價在2.2萬/平米以上。當時該地塊現場競拍吸引的開發商眾多，遠洋、富力、卓越、保利、龍湖都在其中，而出價最高的是萬科。本報記者從知情人士處了解到，翡翠公園所處地塊正是該昌平海鶄落新村地塊，萬科與綠地協商，最終聯手當時參與競拍的卓越，拿下了該地塊的開發權。

而大都會項目則是在並購而來的寫字樓項目基礎上改造而成。收購城市核心區項目，以相對低價獲取相對稀缺地段的存量物業，進行改造從而獲取溢價，這種方式在北京萬科內部被稱作“曼哈頓計劃”。從2013年開始，眾多房企收縮戰線，回歸一線城市。北京土地價格明顯上漲，郊區地塊住宅用地價格也因此居高不下，加上2015年貨幣寬松，一線城市物業資產的投資價值凸顯，北京地價、房價上升，一大批豪宅、郊區豪宅陸續入市。針對曼哈頓計劃，業內有分析稱，並購方式的好處之一是成本較低，其次是並購改造的項目在地段和配套上，可領先郊區豪宅一個身位。換個說法，在告別了快速增長的地產“白銀時代”，“曼哈頓計劃”不失為一種以低成本盤活城區存量物業，以操盤能力贏取利潤的一種方式。

ROE保衛戰

在北京萬科新品發布會的次日，4月27日晚間，萬科公布一季報公告稱，今年第一季度該公司營業收入146.1億元人民幣，同比增長64.3%，凈利潤8.3億元人民幣，同比增長28.1%。分城市看，一季度創新高的752.4億元銷售金額中，上海超過了100億元，深圳、北京、武漢、杭州超過40億元。關於凈利潤增速慢於營業收入，萬科董事會秘書朱旭表示，有兩方面原因，一是毛利率同比有所下降，同比下降2.4個百分點至23.1%，二是一季度結算中包含了一批合作比例較高的項目。

早在去年3月前後，萬科總裁郁亮透露，他已在公司內部立下200億元利潤的軍令狀，萬科已徹底放棄追求規模增長，強調從來沒有訂立每年銷售目標，未來會專註於業務轉型，加快業務創新。彼時，被問及萬科2014年毛利率下跌時，郁亮稱，相對於毛利率，對萬科更重要是ROE。

從年報看，從2008年開始，萬科ROE穩步提升，來到20%的水平，2012年、2013年時達到21.5%的階段性高點。而在2014年，萬科ROE為17.86%，是按年下降1.8個百分點之時。此前有報道稱，萬科計劃用三年時間全力提升經營效率，目標是2016年的ROE可挑戰歷史最高水平。

2015年,萬科實現營業收入人民幣1955.5億元,較2014年的人民幣1463.9億元上升33.6%;實現歸屬於股東的凈利潤人民幣181.2億元,較2014年的人民幣157.5億元增長15.1%。與此同時，盡管有券商研報仍認為低於預期，但萬科的ROE仍舊保持高位。2015年，萬科全面攤薄的凈資產收益率達到18.09%,較上年上升了0.23個百分點。中原證券分析師指出，這進一步體現了萬科質量效益型增長思路。

3月12日，萬科與深圳市地鐵集團有限公司簽署了一項合作備忘錄。在27日的一季報公告中，萬科稱，報告期內，公司重大資產重組方案取得一定進展。目前萬科與深圳市地鐵集團重大資產重組工作小組正積極協商交易方案，推動中介機構開展相關工作，公司將盡力爭取在6月18日前公布重大資產重組方案。

北京高院：中央國家行政機關一審被告一年上升4.5倍

（視覺中國/圖）

新《行政訴訟法》實施一年來，以中央國家行政機關為被告的一審行政案件共計1866件，同比上升450.4％；以北京市政府為被告的一審行政案件526件，同比上升525％。

各層級行政機關涉訴案件普漲

4月29日，北京市高級法院召開新聞發布會，對該市法院實施新行政訴訟法一周年情況進行通報。

從2015年5月1日新《行政訴訟法》開始實施，到2016年4月20日，北京市法院共受理各類行政案件同比上升99％。

北京市高級法院行政審判庭庭長婁宇紅說，行政案件的大幅上升在一定程度上反映出新行政訴訟法加大保護訴權力度的規定——特別是立案登記制實現了落地生根，行政訴訟救濟渠道更加暢通。

由於新法規定，上級行政機關行政複議後維持的案件，複議機關和原行政行為的行政機關均為被告，使得各層級行政機關涉訴案件實現普漲，其中，層級較高的中央國家行政機關和北京市政府涉訴案件漲幅更為突出。

一年來，以中央國家行政機關為被告的一審行政案件共計1866件，同比上升450.4％；以北京市政府為被告的一審行政案件526件，同比上升525％。

從案件涉及的領域來看，行政案件相對集中於涉民生領域。其中，有近五成的一審行政案件相對集中於公安、城建、工商、稅務、教育、食品藥品監督、衛生、人力資源和社會保障等與人民群眾生產生活、生命健康安全等息息相關的領域。

從類型來看，政府信息公開案件占比最大，約占全部一審行政案件的20%。

判決的案件，行政機關敗訴率29％

婁宇紅還介紹，新法明確將化解行政爭議作為行政訴訟發展的重要方向，過去一年，北京法院加大了行政糾紛協調和解調解力度。全市法院一審行政案件協調撤訴案件達1459件，占全部一審結案數的16.7％，同比上升6個百分點。

過去一年審結的一審行政訴訟案件中，行政機關總體敗訴率為10.7%，在法院作出判決的案件中，行政機關敗訴率達29％。

從敗訴案件類型上來看，除了相對集中於前述涉民生領域外，還有兩類案件敗訴率呈明顯上升趨勢。一是行政行為因程序問題被判決確認違法的案件有明顯增多，占全部一審敗訴行政案件的13.1％。二是行政不作為類案件敗訴率有所上升，在一些行政管理領域較為突出。

主要負責人出庭應訴少

新法實施後，行政機關負責人出庭應訴數量有明顯上升，達587件，其中，行政機關“一把手”出庭應訴的60件，行政機關副職出庭應訴的529人。

婁宇紅介紹，通州區區長嶽鵬、順義區區長盧映川、門頭溝區區長張貴林等區縣政府以及市規劃委主任黃艷、市審計局局長吳素芳等市級政府職能部門的負責人主動帶頭出庭應訴，有效地帶動了本地區本部門的行政應訴工作。

但總體來看，行政機關負責人出庭率仍然較低，與新行政訴訟法的要求還有一定的距離；行政機關主要負責人出庭應訴的少，副職出庭應訴的占絕大多數；行政機關負責人出庭應訴工作極不均衡，相對集中於個別區域和某些領域，而且全部集中在區政府及市政府職能部門以下行政機關。

區政府及市政府職能部門以上的行政機關行政涉訴案件數並不少，尚未出現行政機關負責人出庭應訴的案例。為此，北京法院一年來發出司法建議88份，回函70件。

中紀委官網：藥企出錢 北京平谷區衛計委官員三亞看樓盤

據中紀委官方網站消息，北京市通報3起違反中央八項規定精神問題：

1.通州區交通支隊潞河大隊民警張超違規收禮問題。2015年2月，張超在處理通州區耿莊路口交通事故中，收受事故車主購物卡3張，共計人民幣3000元。經北京市公安局公安交通管理局局長辦公會研究，決定給予張超行政記過處分。

2.大興區青雲店鎮東趙村黨支部書記、村委會主任李海軍大辦婚喪喜慶問題。2015年5月，李海軍為其子舉辦婚宴，收受參加宴請的本村部分兩委班子成員及村民禮金人民幣5.69萬元。經青雲店鎮黨委研究，並報大興區紀委批準，決定給予李海軍黨內警告處分。

3.平谷區衛生和計劃生育委員會副主任張友接受旅遊招待問題。2015年4月，張友前往海南三亞看樓盤，期間機票、住宿、吃飯等費用由某藥品企業承擔。經平谷區紀委常委會研究，並報區委常委會批準，決定給予張友黨內警告處分。(北京市紀委)

多地發布價改實施意見 北京將加大巡查房地產中介服務收費

北京明確，將研究交通擁堵收費政策，並推進出租汽車運價形成機制改革。

北京市5日全文發布《關於推進價格機制改革的實施意見》，提出要牢牢把握首都城市戰略定位，圍繞疏解北京非首都功能、構建高精尖經濟結構、治理“大城市病”等核心任務，著力加強供給側結構性改革，全面深化價格改革，完善政府定價制度，加強市場價格監管和反壟斷執法，健全價格監測預警和應急處置機制，加快建立與首都城市戰略定位相協調的價格體系，為建設國際一流的和諧宜居之都營造良好的市場環境。

意見提出，到2020年，北京競爭性領域和環節價格將全部放開，市場決定價格機制基本完善;政府價格管理更加科學，價格調控機制基本健全;科學、規範、透明的價格監管制度和反壟斷執法體系基本建立。

為此，意見提出了十二大任務，包括發揮價格杠桿作用促進北京非首都功能疏解;完善有利於汙染治理的環境服務價格政策;健全有利於緩解交通擁堵價格機制;加快資源能源領域價格改革市場化步伐;理順醫療服務價格;分類推進其他公共服務價格改革;建立健全政府定價規則;健全市場價格行為規則;深入推進市場價格監督檢查和反壟斷執法;積極完善價格社會監督體系;保持價格總水平基本穩定;加大民生保障力度等。

意見特別提到，將圍繞緩解交通擁堵，加快推進占道停車管理體制改革和電子收費系統建設，調整占道停車收費標準，完善停車收費政策。落實公共交通價格動態調整辦法，定期對實行政府定價管理的城市公共電汽車和軌道交通價格進行調整。落實《北京市2013—2017年清潔空氣行動計劃》，研究交通擁堵收費政策。按照出租汽車行業管理體制改革總體安排，推進北京市出租汽車運價形成機制改革。

去年10月，《中共中央國務院關於推進價格機制改革的若幹意見》發布，新一輪價格機制改革開啟。文件明確，到2017年，競爭性領域和環節價格基本放開。到2020年，市場決定價格機制基本完善，科學、規範、透明的價格監管制度和反壟斷執法體系基本建立，價格調控機制基本健全。

目前，北京、內蒙古、福建、遼寧、河北等地價格機制改革實施意見已經出臺，其他省份的的實施意見正在按程序上報黨委、政府審議或在抓緊研究擬定工作方案。

附：北京市價格機制改革十二大重點任務：

(一)發揮價格杠桿作用促進北京非首都功能疏解。深入貫徹落實《京津冀協同發展規劃綱要》，加快實施企事業單位用水、用電、用氣、用熱等方面分區域價格政策，大幅度提高企事業單位在城六區的擴張門檻;積極協調推進差別電價、水價政策落實，研究差別氣價政策，促進節能減排和產業優化升級，引導產業合理布局。

(二)完善有利於汙染治理的環境服務價格政策。全面落實各項排汙收費政策，實現排汙費應收盡收。根據汙染物治理成本變化情況，及時調整相關排汙費標準，加快研究季節性排汙收費政策，使企業排放各類汙染物承擔的支出高於主動治理成本，提高企業主動治汙減排的積極性。調整完善危險廢物處理收費標準及相關政策。完善生活垃圾收費制度，加強收費管理。按照“汙染付費、公平負擔、補償成本、合理盈利”原則，合理調整汙水處理收費標準。

(三)健全有利於緩解交通擁堵價格機制。圍繞緩解交通擁堵，加快推進占道停車管理體制改革和電子收費系統建設，調整占道停車收費標準，完善停車收費政策。落實公共交通價格動態調整辦法，定期對實行政府定價管理的城市公共電汽車和軌道交通價格進行調整。落實《北京市2013—2017年清潔空氣行動計劃》，研究交通擁堵收費政策。按照出租汽車行業管理體制改革總體安排，推進本市出租汽車運價形成機制改革。

(四)加快資源能源領域價格改革市場化步伐。按照國家關於電力、天然氣價格改革的總體部署和時間安排，統籌推進本市輸配電價、輸配氣價改革工作，放開競爭性環節價格，促進市場主體多元化競爭。進一步完善居民用水、用電、用氣階梯價格制度，促進居民節約用能。推進居民供熱價格改革，完善兩部制熱價，充分發揮計量熱價的激勵引導作用。

(五)理順醫療服務價格。落實本市醫藥衛生體制改革總體部署，按照“總量控制、結構優化、有升有降、逐步到位”的原則，積極穩妥推進醫療服務價格改革，到2020年基本理順醫療服務比價關系，建立以成本和收入結構變化為基礎的價格動態調整機制。註重價格改革與醫保、衛生行業監管等綜合改革的政策銜接。

(六)分類推進其他公共服務價格改革。落實國家教育收費管理政策，逐步放開民辦學校的學歷教育收費標準，推進民辦教育市場化。制定本市司法鑒定服務、公證服務、部分律師服務和中小學教材收費政策。分類推進景區門票及相關服務價格改革。梳理有線電視收費政策，研究高清交互數字電視收看維護費標準。

(七)建立健全政府定價規則。動態調整《北京市定價目錄》，對納入目錄的政府定價項目，堅決管細、管好、管到位。鼓勵和支持第三方提出定價、調價方案建議，豐富政府定價形式。研究制定政府定價行為規則，完善政府定價辦法。修訂政府定價商品和服務的成本監審目錄，研究制定輸配電成本監審辦法和天然氣配氣成本監審辦法，強化成本監審在價格改革中的支撐作用;進一步健全成本監審結論公開制度，促進政府定價管理的科學化和規範化。

(八)健全市場價格行為規則。針對存在市場競爭不充分、交易雙方地位不對等信息不對稱等問題的市場領域，分行業制定價格行為規範和指南，由事中事後監管向事前引導防範轉變，切實增強價格監管的預見性、針對性和科學性。制定本市價格行政處罰決定書公示辦法等規範性文件，提高執法公信力。

(九)深入推進市場價格監督檢查和反壟斷執法。加大對停車收費、機動車檢測、房屋中介服務等價格放開領域，以及教育、醫療、通訊、旅遊、物業管理等社會關註領域收費問題的巡查、檢查力度，依法查處各類價格違法行為。建立健全價格壟斷案件線索收集機制，拓寬案件信息來源渠道。積極探索開展反行政壟斷調查，依法查處濫用行政權力排除限制競爭等壟斷行為。密切關註重點領域的競爭狀況，著力查處達成實施壟斷協議、濫用市場支配地位排除限制競爭等壟斷行為。根據國家建立公平競爭審查制度相關安排，研究制定本市實施規則和方案。

(十)積極完善價格社會監督體系。充分發揮四級聯網的12358價格舉報管理信息系統作用，鼓勵消費者和經營者共同參與價格監督。加快推進價格誠信建設，建立經營者價格信用檔案，強化信用約束。鼓勵和支持新聞媒體參與價格社會監督。積極倡導行業協會、龍頭企業發揮示範作用，逐步實現“政府規範引導、協會協調服務、商家誠信守法、社會共同監督”的良好局面。

(十一)保持價格總水平基本穩定。豐富價格綜合調控手段，加強價格與財政、投資、產業、物資儲備等政策手段的協調配合，加強通脹、通縮預警，用好用活價格應急調節資金，完善農副產品價格保險機制和市場調控儲備制度，努力保持價格總水平基本穩定。加快健全價格監測制度，拓寬監測信息收集渠道，加強價格指數體系的分析應用，完善價格預警應急機制。建設本市統一、權威的價格信息發布平臺。

(十二)加大民生保障力度。牢固樹立底線思維，進一步健全涉及民生領域價格政策與中低收入群體生活保障聯動機制，建立健全價格政策社會穩定風險評估機制。落實和完善社會救助、保障標準與物價上漲掛鉤的聯動機制，完善特殊群體臨時救助政策，保障困難群眾基本生活不受影響。

通州限購擴至商住房 北京地價高企或助房價上攻

市場猜測了近一個月的通州商住房限購令靴子落下。5月5日深夜，北京市住建委、通州區人民政府聯合發布《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)，暫停向三類家庭出售商務型公寓，並要求新建商業、辦公項目只能出售給企事業單位、社會組織等。這意味著北京通州區的限購政策進一步升級，由此，通州也成了全國首個同時對住宅和商住房進行限購的區域。

將影響60%~80%的成交?

5日晚上7點過後，通州某商住樓盤銷售員張欣(化名)撥通了客戶的電話，稱項目馬上要開盤，排卡即將結束，催促還在猶豫的客戶趕緊下單。幾個小時後，通州商住項目的限購《通知》就在網上傳播開來。

《通知》要求，通州區商務型公寓暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。《通知》明確，購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。《通知》還要求，通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位、社會組織等，且上述單位購買後再出售時，仍須出售給企事業單位、社會組織等。

張欣打電話的有意向的客戶，屬於“已擁有1套住房的本市戶籍單身人士”，並不在可銷售的範圍內，所以即便是去排卡，也不能通過審核。如此新政，顯然縮小了可售的客群範圍，這無疑將對通州商住項目的銷售帶來壓力。對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，通州商住限購出臺，短期內對通州市場會有明顯的影響，對投資需求的擠壓會有明顯的收效，尤其是選擇在晚上十點頒布政策而且第二天就立即執行，並沒有給開發商留出時間差去聯系客戶簽約，對區域成交量下壓作用會非常明顯。但她同時認為，從三類產品商住、辦公、商業的限購政策，也可以看出通州政府希望能夠把特定產品賣給特定的人群，從而實現產業、城市資源的導流，打造城市副中心良好發展。

中原地產首席分析師張大偉則分析稱，《通知》說明政府避免通州利好成為房價爆發上漲的借口，政策力度非常大。他預計，通州限購的再次升級，將抑制市場的公寓成交。早前，2015年8月通州住宅限購後，北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套，下調到了500套上下，跌幅一半。在他看來，通州庫存的商改住項目數量在6000套左右，潛在供應大約在1~2萬套，整體來說，此次升級版的通州商住限購，這些項目將受到影響，因為要求企業購買，將影響60%~80%的成交。

去年8月，通州曾出臺“史上最嚴”的住宅限購政策。去年8月14日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，該通知明確要求，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭，將無法購買通州區商品房。限購一步步升級，與通州房價變化有關。去年，在“副都”傳聞下，通州商品房成交量一度明顯上漲。以去年4月為例，根據北京我愛我家市場研究中心統計的數據，北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來的月度600套～700套，增長至2000套以上，在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。

北京地價仍瘋狂

剛過去的兩年間，多省市限購陸續出現松動，北京上海等一線城市限購則毫無松動，且城市周邊、環北京區域，今年在樓市回溫、投機性需求卷土重來的市場背景下，限購範圍呈擴大之勢。一線城市房價是否會持續上漲?中國社會科學院城市發展與環境研究所5月5日發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》指出，在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下，2016年一線和部分二線城市房價仍將持續上漲，但隨著政策的不斷收緊，明年下半年房地產或將重回全面下滑通道。

然而，預測房價明年下半年下行的同時，明年可能入市的住宅項目，拍出的地價卻居高不下。同樣在5月5日，北京土地市場在寂莫了68天之後，再度迎來了3宗地塊的拍賣，拍賣現場競爭激烈，3宗土地均有超過10家企業參與競爭，成交地價全面上漲，合計成交金額為95.35億。其中有兩宗住宅地塊均位於昌平區南邵鎮，雖然要求“除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”，但最終，其中的0302-57地塊以仍31.95億元的土地價格，配建及競建57500平方米公租房的代價，被招商和嘉銘聯合體競得。據亞豪君嶽會測算，該地塊綜合樓面價格為3.4萬元/平方米。另外一宗位於大興區黃村鎮的地塊，性質為商業金融服務業用地，經61輪的競拍，被首創以總價33.4億，樓面價超過3.5萬元/平方米的代價競得。

對於北京地價不斷走高的現象，郭毅分析，北京土地資源不可能無序擴張，土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因，樓市供不應求推升房價上漲，基於對北京樓市的樂觀預期，開發商又雲集北京重金加碼土地，地價因此不斷攀升。在她看來，地價變化折射出房價走勢，房價漲跌則反映出供需結構的狀態，供需失衡則體現出人口、資源過度集中的結果。在北京聚集國內優質資源的現狀之下，仍將對外來人口形成巨大吸引，雖然近年來政府一直在加強控制增量人口，但目前來看，人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。

市區土地稀缺，供不應求，推高了地價，帶動入市新房價格定價走高。這看似是最簡單的供求邏輯，但這樣的瘋狂背後，泡沫和風險也在堆積。對於5日成交的地價，一位業內人士感慨道：“黃村樓面價超過3.5萬元/平方米，意味著未來房價要超過7萬元/平方米，昌平地塊在北六環，綜合樓面價格達到3.4萬元/平方米，意味著未來這里90平米的剛需房要賣到單價7萬/平方米、總價600萬以上，這個區域的洋房成交價才3萬元/平方米，太瘋狂了。”

北京四月末二手房均價3.99萬每平米 專家稱嚴控新增建設用地或再推升房價

近日，國土資源部、國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015～2020年)》(下稱《規劃》) 。《規劃》被國土部成為國家京津冀協同發展戰略的重要組成部分、《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一，要求在嚴格保護優質耕地和生態環境的前提下，以空間格局優化統領京津冀協同發展各項土地利用任務。

針對《規劃》對京津冀地區的土地及房價影響，5月4日下午接受第一財經采訪的分析人士紛紛指出，《規劃》是對環京地區目前的監管不到位、瘋狂投資的糾偏，一方面旨在疏解首都功能，一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動房地產發展的思路。而在對京津冀區域大規模建設行為帶來約束的同時，客觀上也可能對北京及周邊房價產生影響。

“瘦身”與糾偏

優化區域空間格局被認為是《規劃》的亮點，減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區被劃定，各區土地利用原則和利用導向也得到明確。其中，減量優化區中，規劃期五年內原則上不再安排新增建設用地;存量挖掘區建設用地總量基本保持穩定，已存量建設用地結構和布局調整為主;增量控制區重點保障基礎建設和公共服務用地，控制區域新增建設用地;適度發展區是承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域，應引導人口產業合理集聚，適度增加區域新增建設用地規模。

針對《規劃》的初衷，亞豪機構副總經理任啟鑫5月4日下午對第一財經記者表示，這一新規的出臺一方面是為疏解北京城市中心非首都功能，針對“大城市病”進行瘦身;另一方面則是為規範環首都經濟圈內其他城市的土地亂象。北京市房地產協會秘書長陳誌也提到，《規劃》內容的制定，是對京津冀地區特別是環京地區目前的監管不到位以及瘋狂投資的糾偏，“原則上新增建設用地嚴控，鼓勵存量轉化、存量挖潛，不宜再進行高強度大規模建設，其實就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動房地產發展的思路。”在他看來，存量建設用地在結構上，應保障重點基礎設施和公共服務，以引導人口產業合理集聚作為當前的首要任務。

作為負荷極重的特大城市，北京近年一直在努力疏解城市功能，這從供地計劃上可見一斑。以今年為例，2016年北京住宅用地供應計劃總量1200公頃，處於歷史低位水平，而其中城六區的土地供應量不高於全北京市土地供應總量的20%，規劃新城範圍內土地供應量應則要占到土地供應總量的70%以上。

土地之於住房，如面粉之於面包。嚴控土地，無疑將對住宅供應產生影響，進而影響住房價格。任啟鑫註意到，《規劃》中還規定，順義東部等13片集中分布的優質耕地，優先劃入永久基本農田實行嚴格保護。她對此的理解是，這一系列的新規均表明未來北京新增建設用地量將逐漸減少。新增土地減少，以消化存量為主的定位也將使得北京土地市場未來價格繼續居高不下，由此也將支撐住宅市場價格的穩中攀升。她預計，《規劃》實施之後，將終結環首都經濟圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅為導向的土地財政方向，對於規範城市規劃，合理承擔非首都核心功能產業轉移將產生積極作用，同時，新增住宅用地量的減少也將使得這些區域住宅市場開始進入緊縮階段，而相對應的則是住宅產品價格的繼續攀升，另外，周邊區域價格的上漲也將倒逼北京住宅市場價格繼續走高。

北京新房走俏二手房退燒

今年3月以來，伴隨著北京房地產市場快速“回暖”，京津冀區域房價出現不同程度跟漲，個別縣市漲幅明顯，引發關註。隨後的4月1日，河北廊坊市政府辦公室正式轉發了該市房管局等六部門制定的《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，要求環京縣(市)求實行住房限購和差別化住房信貸政策，並要求非本地戶籍居民家庭限購1套住房，且購房首付款比例不低於30%。這被稱為“廊坊版限購令”。

而對周邊的廊坊、天津樓市一直保有“輻射”效應的北京，經歷了春節後的明顯上漲之後，近期的樓市交易情況又是如何?

根據亞豪君嶽會的統計數據，在剛過去的4月，北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1.5萬套，環比增加64%，同比增加233%，同時這一成交量也創造了自2010年12月以來的64個月新高。對此，亞豪機構副總經理高姍分析，這一階段成交量的持續攀升，一方面是 “限購”威脅之下商住成交的集中爆發，在限購靴子落地之前，商住引領成交攀升的趨勢仍將持續;另一方面，5月份開始各大房企也進入上半年業績的“關鍵階段”，供應的積極也為成交的攀升提供了基礎條件。

與此不同，作為北京住宅交易的主體，二手房交易則出現了“退燒”的趨勢。鏈家研究院日前提供給第一財經的統計數據顯示，4月第四周，北京市二手住宅網簽量為6803套，環比上升了6.2%，成交均價為39986元/平方米，環比下降1%。鏈家研究院在報告中分析稱，雖然本周北京二手房網簽量有所回升，但仍低於3月同期規模，由於需求量在前期得到了大量釋放，加上潛在入市需求的持續減少，預計後期網簽規模將會繼續回落。4月整月的統計數據顯示，北京市二手住宅網簽量為2.5萬套，低於三月的3.2萬套，成交價上漲空間將會收窄。

“去年因為不夠買房資格，沒能買，春節後再看發現房價漲了好多，東四環的老房子都動輒四五萬一平米。”“五一”假期和丈夫看房之後，一名“85後”對第一財經記者說，相比今年春節前後，她現在反而不著急了，覺得房價已經如此之高，繼續上漲的空間不會太大了。

“從供需關系上來看，本周(北京二手房)新增客源和房源數量均持續下降，其中新增客源數量大幅降低，新增客源與房源比降到歷史低位，可見隨著前期需求的大量釋放，潛在需求不足，預計後期網簽規模將會回落，同時雖然業主初始報價高，但是可接受降價的業主占比在增加，價格的博弈空間在擴大，預計後期業主心理預期會回落，報價向市場價靠近。”鏈家研究院在報告中如是寫道。

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