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收購及拍地並行 萬科多項目搶占北京豪宅市場

來源: http://www.yicai.com/news/5008230.html

4月26日晚,接近北京798藝術中心、背靠科技企業集中地望京的北京民生美術館,探照燈打在“VANKE”字樣的LOGO上,北京萬科“大都會”和“翡翠”的兩個新的產品系正式揭開面紗。北京、尤其是北京城區,宅地稀缺,地價水漲船高,五環附近地塊樓面價都動輒4萬/平米~5萬元/平米。多個項目入市時成為每平米10萬元級別的豪宅。新房豪宅化,豪宅競爭白熱化,一線房企在一線城市的戰場,已然成為豪宅的戰場。

圖片來源於萬科官網

從規模增長向追求凈資產回報率轉型的萬科,將以什麽打法攻守豪宅雲集的北京?答案是抓住城區改善項目,同時以相對低的價格並購地段較佳的項目進行改造,控制成本,以操盤能力換取利潤。而這一打法的背後邏輯,又與萬科集團管理層強調凈資產回報率(ROE)的思路一脈相承。

城區豪宅的打法

萬科此次發布的分別是翡翠系和大都會系,均為高端產品。按照劉肖的說法,前者面向全家型改善性居住需求,後者面向城市核心頂級財富精英。第一財經記者隨後從北京萬科設計總監王垚口中得知,翡翠系位於奧林匹克森林公園北側的翡翠公園建築面積約20萬平米,有上疊、中疊、下疊三套別墅。

在北京國貿橋東南側,一座方形建築的硬朗條被夜晚的燈光勾勒出來。這是萬科“大都會”。相對萬科老牌住宅而言,“大都會”在全國的知名度並不高,但事實是萬科已經悄然在杭州、上海、北京的商務核心區布局了這一高端產品。一個細節是,翡翠公園和大都會這兩個地段較好的項目,均非通過競拍土地的方式開發。去年1月底,北京國土局公布昌平區北七家鎮中心起步區項目一期用地土地出讓結果,公告顯示綠地以45.16億元摘得該地塊,溢價率26.99%。據中原地產市場首席分析師張大偉測算,該項目平均樓面價約1.8萬/平米,其中住宅部分的樓面價在2.2萬/平米以上。當時該地塊現場競拍吸引的開發商眾多,遠洋、富力、卓越、保利、龍湖都在其中,而出價最高的是萬科。本報記者從知情人士處了解到,翡翠公園所處地塊正是該昌平海鶄落新村地塊,萬科與綠地協商,最終聯手當時參與競拍的卓越,拿下了該地塊的開發權。

而大都會項目則是在並購而來的寫字樓項目基礎上改造而成。收購城市核心區項目,以相對低價獲取相對稀缺地段的存量物業,進行改造從而獲取溢價,這種方式在北京萬科內部被稱作“曼哈頓計劃”。從2013年開始,眾多房企收縮戰線,回歸一線城市。北京土地價格明顯上漲,郊區地塊住宅用地價格也因此居高不下,加上2015年貨幣寬松,一線城市物業資產的投資價值凸顯,北京地價、房價上升,一大批豪宅、郊區豪宅陸續入市。針對曼哈頓計劃,業內有分析稱,並購方式的好處之一是成本較低,其次是並購改造的項目在地段和配套上,可領先郊區豪宅一個身位。換個說法,在告別了快速增長的地產“白銀時代”,“曼哈頓計劃”不失為一種以低成本盤活城區存量物業,以操盤能力贏取利潤的一種方式。

ROE保衛戰

在北京萬科新品發布會的次日,4月27日晚間,萬科公布一季報公告稱,今年第一季度該公司營業收入146.1億元人民幣,同比增長64.3%,凈利潤8.3億元人民幣,同比增長28.1%。分城市看,一季度創新高的752.4億元銷售金額中,上海超過了100億元,深圳、北京、武漢、杭州超過40億元。關於凈利潤增速慢於營業收入,萬科董事會秘書朱旭表示,有兩方面原因,一是毛利率同比有所下降,同比下降2.4個百分點至23.1%,二是一季度結算中包含了一批合作比例較高的項目。

早在去年3月前後,萬科總裁郁亮透露,他已在公司內部立下200億元利潤的軍令狀,萬科已徹底放棄追求規模增長,強調從來沒有訂立每年銷售目標,未來會專註於業務轉型,加快業務創新。彼時,被問及萬科2014年毛利率下跌時,郁亮稱,相對於毛利率,對萬科更重要是ROE。

從年報看,從2008年開始,萬科ROE穩步提升,來到20%的水平,2012年、2013年時達到21.5%的階段性高點。而在2014年,萬科ROE為17.86%,是按年下降1.8個百分點之時。此前有報道稱,萬科計劃用三年時間全力提升經營效率,目標是2016年的ROE可挑戰歷史最高水平。

2015年,萬科實現營業收入人民幣1955.5億元,較2014年的人民幣1463.9億元上升33.6%;實現歸屬於股東的凈利潤人民幣181.2億元,較2014年的人民幣157.5億元增長15.1%。與此同時,盡管有券商研報仍認為低於預期,但萬科的ROE仍舊保持高位。2015年,萬科全面攤薄的凈資產收益率達到18.09%,較上年上升了0.23個百分點。中原證券分析師指出,這進一步體現了萬科質量效益型增長思路。

3月12日,萬科與深圳市地鐵集團有限公司簽署了一項合作備忘錄。在27日的一季報公告中,萬科稱,報告期內,公司重大資產重組方案取得一定進展。目前萬科與深圳市地鐵集團重大資產重組工作小組正積極協商交易方案,推動中介機構開展相關工作,公司將盡力爭取在6月18日前公布重大資產重組方案。

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