近日，國土資源部、國家發改委聯合印發《京津冀協同發展土地利用總體規劃(2015～2020年)》(下稱《規劃》) 。《規劃》被國土部成為國家京津冀協同發展戰略的重要組成部分、《京津冀協同發展規劃綱要》的重要專項規劃之一，要求在嚴格保護優質耕地和生態環境的前提下，以空間格局優化統領京津冀協同發展各項土地利用任務。
針對《規劃》對京津冀地區的土地及房價影響，5月4日下午接受第一財經采訪的分析人士紛紛指出，《規劃》是對環京地區目前的監管不到位、瘋狂投資的糾偏，一方面旨在疏解首都功能，一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動房地產發展的思路。而在對京津冀區域大規模建設行為帶來約束的同時，客觀上也可能對北京及周邊房價產生影響。
“瘦身”與糾偏
優化區域空間格局被認為是《規劃》的亮點，減量優化區、存量挖潛區、增量控制區和適度發展區被劃定，各區土地利用原則和利用導向也得到明確。其中，減量優化區中，規劃期五年內原則上不再安排新增建設用地;存量挖掘區建設用地總量基本保持穩定，已存量建設用地結構和布局調整為主;增量控制區重點保障基礎建設和公共服務用地，控制區域新增建設用地;適度發展區是承接北京非首都核心功能和京津產業轉移的主要區域，應引導人口產業合理集聚，適度增加區域新增建設用地規模。
針對《規劃》的初衷，亞豪機構副總經理任啟鑫5月4日下午對第一財經記者表示，這一新規的出臺一方面是為疏解北京城市中心非首都功能，針對“大城市病”進行瘦身;另一方面則是為規範環首都經濟圈內其他城市的土地亂象。北京市房地產協會秘書長陳誌也提到，《規劃》內容的制定，是對京津冀地區特別是環京地區目前的監管不到位以及瘋狂投資的糾偏，“原則上新增建設用地嚴控，鼓勵存量轉化、存量挖潛，不宜再進行高強度大規模建設，其實就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動房地產發展的思路。”在他看來，存量建設用地在結構上，應保障重點基礎設施和公共服務，以引導人口產業合理集聚作為當前的首要任務。
作為負荷極重的特大城市，北京近年一直在努力疏解城市功能，這從供地計劃上可見一斑。以今年為例，2016年北京住宅用地供應計劃總量1200公頃，處於歷史低位水平，而其中城六區的土地供應量不高於全北京市土地供應總量的20%，規劃新城範圍內土地供應量應則要占到土地供應總量的70%以上。
土地之於住房，如面粉之於面包。嚴控土地，無疑將對住宅供應產生影響，進而影響住房價格。任啟鑫註意到，《規劃》中還規定，順義東部等13片集中分布的優質耕地，優先劃入永久基本農田實行嚴格保護。她對此的理解是，這一系列的新規均表明未來北京新增建設用地量將逐漸減少。新增土地減少，以消化存量為主的定位也將使得北京土地市場未來價格繼續居高不下，由此也將支撐住宅市場價格的穩中攀升。她預計，《規劃》實施之後，將終結環首都經濟圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅為導向的土地財政方向，對於規範城市規劃，合理承擔非首都核心功能產業轉移將產生積極作用，同時，新增住宅用地量的減少也將使得這些區域住宅市場開始進入緊縮階段，而相對應的則是住宅產品價格的繼續攀升，另外，周邊區域價格的上漲也將倒逼北京住宅市場價格繼續走高。
北京新房走俏二手房退燒
今年3月以來，伴隨著北京房地產市場快速“回暖”，京津冀區域房價出現不同程度跟漲，個別縣市漲幅明顯，引發關註。隨後的4月1日，河北廊坊市政府辦公室正式轉發了該市房管局等六部門制定的《關於完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若幹意見》，要求環京縣(市)求實行住房限購和差別化住房信貸政策，並要求非本地戶籍居民家庭限購1套住房，且購房首付款比例不低於30%。這被稱為“廊坊版限購令”。
而對周邊的廊坊、天津樓市一直保有“輻射”效應的北京，經歷了春節後的明顯上漲之後，近期的樓市交易情況又是如何?
根據亞豪君嶽會的統計數據，在剛過去的4月，北京新建商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交1.5萬套，環比增加64%，同比增加233%，同時這一成交量也創造了自2010年12月以來的64個月新高。對此，亞豪機構副總經理高姍分析，這一階段成交量的持續攀升，一方面是 “限購”威脅之下商住成交的集中爆發，在限購靴子落地之前，商住引領成交攀升的趨勢仍將持續;另一方面，5月份開始各大房企也進入上半年業績的“關鍵階段”，供應的積極也為成交的攀升提供了基礎條件。
與此不同，作為北京住宅交易的主體，二手房交易則出現了“退燒”的趨勢。鏈家研究院日前提供給第一財經的統計數據顯示，4月第四周，北京市二手住宅網簽量為6803套，環比上升了6.2%，成交均價為39986元/平方米，環比下降1%。鏈家研究院在報告中分析稱，雖然本周北京二手房網簽量有所回升，但仍低於3月同期規模，由於需求量在前期得到了大量釋放，加上潛在入市需求的持續減少，預計後期網簽規模將會繼續回落。4月整月的統計數據顯示，北京市二手住宅網簽量為2.5萬套，低於三月的3.2萬套，成交價上漲空間將會收窄。
“去年因為不夠買房資格，沒能買，春節後再看發現房價漲了好多，東四環的老房子都動輒四五萬一平米。”“五一”假期和丈夫看房之後，一名“85後”對第一財經記者說，相比今年春節前後，她現在反而不著急了，覺得房價已經如此之高，繼續上漲的空間不會太大了。
“從供需關系上來看，本周(北京二手房)新增客源和房源數量均持續下降，其中新增客源數量大幅降低，新增客源與房源比降到歷史低位，可見隨著前期需求的大量釋放，潛在需求不足，預計後期網簽規模將會回落，同時雖然業主初始報價高，但是可接受降價的業主占比在增加，價格的博弈空間在擴大，預計後期業主心理預期會回落，報價向市場價靠近。”鏈家研究院在報告中如是寫道。