主持人：
不久前，行事一向高調的SOHO中國董事長潘石屹對外宣佈，將不再零散出售旗下的商業項目，改為持有北京、上海繁華地段的物業。SOHO中國為 什麼突然要轉型？難道真如華遠地產董事長任志強調侃的那樣，潘石屹此舉是「樓市調控逼的」嗎？SOHO中國的轉型又能不能成功呢？
潘石屹，SOHO中國有限公司董事長，出生於甘肅農村。上世紀80年代末，20多歲的潘石屹從機關辭職，下海從事房地產開發。1995年，潘石 屹與妻子張欣聯合創辦了SOHO中國有限公司。2007年，公司在香港上市，成為迄今為止內地房企在香港的最大IPO。上市後，SOHO中國加快發展步 伐，至今在北京和上海兩地開發了十多個高檔商業地產項目，並取得了不錯的銷售業績。SOHO中國在商業上的成功，離不開潘石屹及其團隊強大的銷售能力。個 性突出的潘石屹善於通過微博、主持節目等方式來打造個人知名度，同時推廣SOHO品牌。
但2011年以來，SOHO中國的業績慘淡。不久前在香港發佈的2012年中期業績顯示，公司上半年營業額和淨利潤同比跌幅均超過50%。半年 業績發佈當天，潘石屹在微博上宣佈，「公司做了一個重大決定：告別散售，持有北京、上海有價值的物業進行出租」。事發突然，消息公佈之後的兩天內，股價下 跌了8.3%，市值蒸發超26億元。媒體與市場對此議論不斷，大家最關心的是SOHO轉型真正的原因是什麼？
高策房地產顧問機構董事長 李國平：
以前對於商業物業散售的投資，現在的回報率也已經沒有以前那麼高了，而且物業的漲幅也沒有以前那麼可觀了。比如說建外SOHO，同樣跟同地段的銀泰相比，甚至於跟其他的周邊遠一點的，其他的位置還沒有那麼好的物業相比，它的物業升值反而比別人慢，投資回報是低的。
中國商業地產聯盟副會長兼秘書長 王永平：
那麼因為潘石屹過去SOHO的大客戶基本上都是一些能源行業的企業。這些公司在這一輪的宏觀經濟的波動當中應該說受到的影響比較大，甚至可以說 是首當其衝。所以很多公司沒有實力再來大額購買他的物業。而且從以往投資的經驗來看，SOHO中國這些產品短期的回報其實並不理想。因為這個產品往往售價 比較高，把後期的利潤，應該說有些部分都被它透支了。所以我覺得它的轉型是內因與外因共同結合的一種結果。
作為一家上市公司，SOHO中國在市場的壓力下被動轉型。不過它遭遇困境的主要原因還是自身模式出了問題。SOHO的散售模式一直飽受詬病，在 後期運營和物業等方面問題不斷。大家或許還記得，近年來經常傳出建外SOHO拒交物業費的消息，很多業主和物業管理公司多次發生衝突。這與當初潘石屹「只 管賣得好，不參與管理」有著很大的關係。
中國商業地產聯盟副會長兼秘書長 王永平：
那麼國內現在很多商業地產商也意識到，現在完全散售的商業項目，對整個的後期的運營管理會帶來很大的麻煩，特別是底下商場的部分，如果一旦打散賣了以後，往往會有很大的麻煩。
高策房地產顧問機構董事長 李國平：
三里屯SOHO是更加典型的一個例子。三里屯SOHO就是近兩三年開始投入使用的，因為它是散售的模式，現在有沒有人聽說過到三里屯SOHO去 逛逛街？商業很多開不起來。因為它是散售的，它沒有統一的管理。對面的三里屯VILLAGE，港資的，人家是持有的。一開始也並沒有很快地火爆起來，但是 它有一個持有、統一招商、統一運營的過程，然後在一兩年之後商業價值蓬勃發展起來。
主持人：
潘石屹是業界公認的出色的營銷者。但成也蕭何敗也蕭何，散售也有它的弊端。正如分析人士王永平所說，如今潘石屹的轉型是「改邪歸正、迷途知返」。
不過轉型也就意味著SOHO要放棄自己賴以成功的銷售網絡，轉而提供更優質的服務。同時，要在管理架構、薪酬設計、人員儲備、經營理念等多方面做出變革。那麼潘石屹和他的SOHO中國有沒有為此做好準備呢？
高策房地產顧問機構董事長 李國平：
原來老潘、張欣已經駕輕就熟的那套東西就必須得改變。在這方面他是新手，不如別人，這個模式有沒有準備好，不知道。第二個，老潘原來帶人銷售的 模式，幾百人的銷售，然後銷售團隊末位淘汰，然後老潘自己出面亮相，做各種各樣的活動，這個模式沒有用了。你恰恰需要專業的商業、招商的團隊，你要跟世界 各大零售商建立很好的關係，你要進行很好的商業規劃、統籌、租賃，所以這個部分老潘有沒有準備好？並不是說持有就一定能夠成功，統一運營就一定能夠成功， 不是打等號的。
主持人：
為了向精細化運作轉型，潘石屹真是費了不少心思。在宣佈「改售為租」的戰略之後，9月底潘石屹又表示要聯手韓國餐飲公司CJ打造高端餐飲，以及 吸引京東商城等互聯網公司入駐開設線下體驗館。這些舉動是為了改造一直運營不善的前門自持項目。嘗試不斷，效果如何還不得而知。未來潘石屹能不能帶領公司 轉型成功，並且走出自己的模式？擺在SOHO中國面前的一串問號，還有待潘石屹來一一解開。
