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REITs在美國的奇妙轉型 路西菲爾-CFA-FRM

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REIT是房地產投資信託基金,無非就是收租金的地產商?如果您的印象還停留於此,那就OUT啦!如今,在RIET誕生50年後,從移動電話基站到木材公司、從戶外廣告公司到私營監獄,這些企業都正在向REIT轉型。

REIT的收益中至少有75%必須來自於不動產,一般採用的形式就是租金。但即將轉型為REIT的鐵山公司(IronMountain)辯稱,最近「租金」這個詞語的定義已經變得很泛,甚至包括了用於存儲、管理和存檔文件的費用。鐵山公司這樣解釋它們對REIT的重新定義:「鐵山公司的業務就是將空間租賃給企業用於存儲他們的物理記錄。我們的營收、利潤和現金流主要來自於存儲空間的租金收入。因此我們經營了一個巨大的不動產網絡,該網絡由近1,000個存儲設施的6,400萬平方英呎(約合594.6萬平方米)的存儲空間構成。」鐵山公司在今年6月初宣佈打算轉型為房地產信託基金,此後其股價已經飆升38%,是標普500指數整體回報的5倍。如果美國國稅局批准了鐵山公司的申請,它將在2014年1月份之前成為一支成熟的REIT。

美國國稅局最近的裁決已經為戶外廣告REIT開啟了潛在的大門,其中就包括了其在2011年10月份所發佈的一份裁定。這些裁定認為戶外廣告和屋頂招牌都屬於不動產,即使這些招牌只是用螺釘固定在建築物上。拉瑪廣告公司(Lamar Advertising)是美國最大的戶外廣告公司之一,該公司突然宣佈計劃爭取REIT 資格。不要去想什麼拉瑪公司主要善於提供廣告解決方案。房地產可以帶來更好的股息。公司首席執行官肖恩·賴利(Sean Reilly)說:「我們相信REIT架構和我們公司可謂是天作之合。從本質上講,我們是為廣告商提供不動產和與不動產相關的服務。」

數據中心公司Equinix和辛辛那提貝爾公司(Cincinnati Bell)旗下的CyrusOne也已經表示他們正在爭取REIT 資格。如若成功,他們將會加入現有的三支數據中心REIT 的行列——數字不動產信託基金(Digital Realty Trust),杜邦法布羅科技公司(DuPont Fabros Technology)和科塞特不動產(CoreSite Realty)——壯大這個行業的隊伍。它們都是為發展中的互聯網提供云存儲空間。

很快,像美國改造公司(CorrectionsCorp. of America)這種監獄運營商也將往REIT方向發展,與能源相關的不動產業主、運動場所業主和太陽能發電廠也都將會緊隨其後。

REIT行業越來越龐大,這點對於那些對收益如飢似渴的投資者來說是條好消息,因為他們就有機會從幾乎每個經濟部門挑選可創造收益的REIT 來打造多元化的投資組合。例如在太陽能行業中,REIT也許是一個投資該行業的較明智的方法。截至目前,美國國稅局還沒有裁定太陽能發電廠是否有資格成為REIT。但那並沒有能阻止加利福尼亞州的工業房地產信託公司Prologis 進入該行業。IRS的裁定允許REIT最高不超過25%的收益來自除房地產之外的其他來源,由此在REIT 所擁有的建築物上安裝部分太陽板就有據可依了。

當然,也有人說,不要被REIT的高股息矇蔽了雙眼。要「將重點放在從長遠的角度來看,你是否喜歡該公司的業務。擁有REIT 的資格最終並不能點石成金,將一個疲軟無力的公司變為強者。」

基本情況:房地產投資信託基金(REIT)必須將其不少於90%的收益作為應稅股息發放給他們的投資者。REIT由此可以在企業稅中免交那部分所得稅。目前美國有129支房地產REIT,它們的總市值超過了5,000億美元。(晨羲瞭解的A股華聯股份000882運營方式就類似REIT,只是我們國家沒有免交所得稅的政策)

回報率:數十年來,REIT 一直為投資者們創造著出色的收益和整體回報。在過去10年裡,道瓊斯美國房地產指數(IYR)中包括的幾乎全部都是REIT,該指數的回報相比標普500指數要高出80%。自金融危機使經濟在2009年初陷入低谷以來,REIT已經創造了超過220%的回報。
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