ZKIZ Archives


保障房毋需限價限購

http://magazine.caixin.com/2012-11-23/100464391.html

  國稅總局原副局長許善達近日接受財新記者採訪時提出,下一步房地產調控政策應分三類實行,即保障性住房限價限購、普通住房控價控購、高檔住房放價放購。這一「藥方」明顯強化了行政手段,對中國的房地產市場恐難「藥到病除」。

  首先,如何界定保障性住房、普通住房和高檔住房的區別?是按照面積、造價還是市價?由誰來界定?其中無不涉及仲裁人的「自由裁量」,難以確保公正、公平。以保障房為例,如果對保障性住房實行限價限購,其價格由政府定,誰能買由政府定。但保障房是賣還是租?是由政府建造還是房地產商承包?如何保證限價出售的利潤?如果限價無法盈利,如何防止工程中的偷工減料?限價從來不是一個好辦法, 隨之而來的往往是物資短缺、黑市交易以及腐敗尋租。

  保障房其實是政府為解決低收入群體的住房問題而提供的一種實物補貼。但是,政府能否通過其他公共政策來引導市場解決這一問題呢?答案是肯定的。

  低收入者的住房選擇也分為租房和買房兩類。如果選擇買房,因他們財富積累較低,一般不能滿足普通商業銀行的貸款首付要求,可以考慮由政府出面提供擔保,滿足他們的購房需求。美國的聯邦住房署 (FHA)就在一級市場上對中低收入家庭提供擔保。從1934年成立以來,FHA為3400萬個人住房貸款提供擔保,是惟一的自負盈虧的政府機構。當然這需要政府擁有優良的信息支持系統以及足夠的風險管控能力,引入第三方風險評估機構,一般會緩解政府的決策風險。

  當然,相當多的低收入者會選擇租房這一成本較低的居住方式。許多發達國家政府在五六十年前也曾採取政府主導建造、管理廉租屋的方式來提供這類住房補貼。但這一過程中也出現了工程質量不過關、貧困集中、犯罪猖獗、毒品氾濫、公立教育質量滑坡等一系列社會問題。同時,由政府負責管理公共住房的建造及分配,容易出現效率低下的現象。以美國首都華盛頓為例,據最近一期《華盛頓郵報》報導,華盛頓目前有8000套由政府管理的公共住房,但申請人數多達6.7萬個家庭,一個尋求一套間或兩套間的申請人大概要等上20年才能入住。

  要解決這些問題,必須大力發展私人租賃市場。國家統計局2010年進行的大規模城市家庭調查數據顯示,全國城市只有6.5%的家庭居住在私有租賃住宅中,而11.5%的家庭有兩套以上的住房。這說明,中國私營住房租賃市場不發達,且大量住房空置閒置。給低收入家庭發放類似住房券的貨幣形式的住房補貼,使其可以自由選擇私人房東的出租房,不失為利用這些空置住房、減少浪費的有效手段。

  隨著大量農村剩餘人口進入城市,中國租賃住房的供給可能依然存在缺口。而增加低收入租賃房最有效的措施,就是為房地產商開發這類房產提供退稅或減稅。中國目前由於住宅市場的限購,開發商紛紛湧向商業房地產,開發的物業同質性相當高,存在著經濟週期性的巨大風險。反而是風險比較小的租賃住房乏人問津,這一方面是由於目前的租售比過於離譜,租房的利潤遠遠小於賣房,另一方面也是政府並未提供足夠的激勵措施。

  還以美國為例,在1986年,里根政府推出了一項新的住房補貼,即低收入住房退稅政策,通過設計退稅優惠的激勵措施,調動私人資金進行低收入出租住房的建設,以此達到整體提升出租房的存量。這項政策在實施的25年中成績斐然,有150萬套低收入住房完工,佔到這一期間所有建設的「保障性住房」的絕大多數,也超過了以往政府主導的公共住房建設的總和。

  不過,美國、香港等地政府營運保障房的情況都顯效率低下,居民的滿意度也不高。惟一的例外是新加坡,但那是建立在富有、高效、廉潔的政府條件下,恐怕也難為中國搬用。中國需要自己的組合措施,可以吸收借鑑上述貸款擔保、低息貸款、退稅優惠等組合手段,達到提供低收入者保障性住房的效果。我們不應該,也沒有必要停留在「限價限購」的老路上。


PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=40226

Next Page

ZKIZ Archives @ 2019