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完工七年，台北一○一去年終於繳出一張漂亮的成績單，不但營收創歷年新高、首度轉虧為盈，辦公室也只剩下四個樓層空置，距離一○○％滿租只差一步之遙，它翻身的祕訣是什麼？

撰文．梁任瑋

去 年底，台北每家商用不動產顧問公司都收到台北一○一租賃部門發出的通知：即日起不再提供「免租期」折讓優惠。以目前信義計畫區辦公室市場免租期「租一年少 一個月」換算，一○一等於變相調漲一成租金。據了解，這是一○一大股東為了提高獲利能力，在完工七年後首次取消租金折扣，也藉著調高租金，宣示在信義計畫 區的龍頭地位，虧了六年的一○一為何變得強勢？

此外，台北一○一今年將首度出現每坪租金突破四千元以上的單位，位置就在八十樓，目前已有大型外商公司打算租下一整層九百坪作企業總部。一旦拍板定案，將成為信義計畫區第一棟租金每坪四千元以上的商辦，也將牽動今年國泰、新光等壽險業房東，調整辦公室租金行情。

根據台北一○一最新公布財報，二○一○年營收首度突破百億元大關，達一○三．五億元，較前年大幅成長二四％。反映在一○一未上市股價流通表現，已出現三五．五元的成交價，半年來上揚一一七％。獲利、股價雙漲，投資十四年的大股東終於可以露出欣慰的笑容。

除 了租金上調外，台北一○一獨特的地標成為中資企業的最愛，也是投資人看好一○一後勢的原因。一○一高層指出，目前最大營收貢獻來源還是購物中心與觀景台收 入，辦公室租賃並非主力。雖然已有七家中資企業進駐，包括中國中鋼、中國聯想、中石化集團、京泰投資、漢王科技、現代傳媒、中國交銀；但ＥＣＦＡ效應對於 辦公室的去化並未完全發酵。以面積計算，台企與外商公司承租比約為三比七，中資僅占二％。

以唯一進駐一○一的大陸金融機構中國交通銀行為例，面積只有五十坪，對一○一的租金貢獻度並不高；雖然目前陸企對一○一營收貢獻不高，但它卻正在發揮關鍵的影響力。

「市場上哪有房東願意簽一年租約？但是陸企就可以！」商仲業者透露，一○一非常積極爭取中資企業，例如有些中資銀行來台灣一年後才能設立分行，只會簽一年租金。台北一○一對於中企的要求都很有彈性，考量的都是未來合作機會。

「的確有些中企是透過英屬維京群島、開曼群島名義在一○一登記。」商仲業者指出，會以第三地投資公司身分進駐一○一的中企，大多是中小型企業，台面上的國企完全不會拐彎，而且堅持要以所屬省份申請。

目前一○一只剩七十七到八十三樓空置，這些高單價、大坪數的空間，主要吸引對象就是大咖中企，藉著二％關鍵力量發酵，一○一今年的營收應可更上層樓。

雲霧散去，左前方是名流駐足的國華高爾夫球場；沿眼前森林保護區綠帶眺望，則是有如國畫般氣勢的觀音山脈、淡水河出海口，傍著依稀可見的台北港；落日時分，往右看，升起的即是一幅畫家筆下的淡水夕照。

如此絕倫美景，將是台灣首座「陸企村」的賣點。

四 月二十九日，中國大型地產開發商北京萬通，宣佈在台成立萬通國際（係萬通新加坡子公司Vantone capital Pte., Ltd轉投資，登記資本額四億五千萬元），成為首家登台陸企地產商，而貼著大屯山、擁有河海景觀，和台北一○一頂樓齊高海拔的淡水小坪頂，正是萬通創辦人 馮侖登台插旗的秘密基地。

位處 「八卦山」昔日凶地，建商等看笑話

儘管現階段，萬通國際仍三緘其口在台事業計畫細節，位在忠孝東路和敦化南路口的辦公室，也尚在裝修，但馮侖早在他新浪部落格上，以瓊瑤小說重要場景－「淡水」做開場，向中國網友介紹萬通在台首宗推案。

另外，根據經濟部商業司公司登記資料，萬通國際董事成員，即包括在小坪頂擁上萬坪建地的南國開發董事長楊健一、楊立傑父子，依目前陸資在台投資不動產相關規範，與本地建商合資推案，是萬通進軍台灣房市的不二捷徑。

按萬通規畫，將在小坪頂興建三棟酒店式公寓，打造兩百戶每坪約三十萬元、總價一千一百萬元起跳的陸企主管在台度假屋。

高力國際不動產投資部副總裁柯昇沛表示，大台北大面積建地難尋，萬通選擇小坪頂試水溫，並不令人意外，如成為陸資來台置產的指標個案，甚至可望帶動淡水海景豪宅新一波買氣。

雖 說該基地景觀無敵，但熟知北部地產開發史的房地產業者，皆知這裡是著名的「八卦山」，因為過去四分之一世紀，有包括東隆五金、長谷、華建、廣豐、台鳳、擎 碧、德葳和南國等，總計八家建商和上市公司在此買地或推案慘遭套牢，地產業者直言，萬通選擇在此凶險之地搶灘，如無化腐朽為神奇的本領，恐等著讓本地建商 看笑話。

鄰富豪聚落鎖定北京富商，房價親切

馮侖沒說為何鍾情小坪頂，但從《非常道：中國地產大亨馮侖告白》一書「投資篇」，可一窺他的投資邏輯：「投資最高境界，就在發現別人沒看到的東西。」「成功關鍵，在怎麼站在未來看今天。」

實 地走一趟小坪頂，緊鄰「陸企村」預定地；是曾設計巴黎羅浮宮透明金字塔、香港中銀大廈的建築巨擘貝聿銘事務所操刀，去年五月公開的「南國山莊The ellipse 360」超級豪宅，規畫有一座私人直升機停機坪，樓高三十八層，一層一戶二百五十六坪、橢圓造型三百六十度環景，每坪售價百萬元，總價就要兩億元起跳。

該案目前鋼骨結構已搭建到第二十六層，科技感十足的金屬材質超高大樓，勢必成為日後淡水新地標。

南國建設協力廠商透露，包括國華高爾夫球場董事長何忠雄，以及頂新集團魏家兄弟，均出面洽購該案，但頂新方面並不願回應此一傳聞。

顯然，對在中國有「地產思想家」之稱的馮侖來說，小坪頂一役，看的不是過去「八卦山」歷史，而是未來與台商富豪為鄰，以及開放商務陸客自由行衍生的新商機。

馮侖曾指出，對北京富商，相較海南島三亞，同為避寒之地的台灣，不管是飛行時間，或休閒住宅房價，都只一半，且台灣不動產可永久繼承，對大陸人海外置產深具吸引力。

一 九四八年底，大陸青島四十四兵工廠員工與眷屬，搭太康輪匆匆赴台，懷抱一年半載回鄉的心情，落腳台北第一個眷村｜｜四四南村，如今，當地是全台地價最高的 信義計畫區。二○一一年晚春，大陸人士再次登台，這回迎來的，是身懷投資金額人民幣億元的地產大腕，場景則換到淡水新興豪宅聚落，會不會再次點土成金？有 待時間來解答。

愈來愈多年輕人有意到中國工作，但是貿然投身中國的職場，基於文化等因素的差異，很可能鎩羽而歸。大學生利用暑期先在大陸企業實習，熟悉當地職場習慣和生活方式後，更能確定自己未來的工作方向。

撰文‧孫蓉萍

﹁良渚文化為中國新石器文化之一，分布地點在長江下游的太湖地區，存續期間約為距今五千三百年至四千二百年前，該文化遺址最大特色是所出土的玉器??。」 百聞不如一見，台大心理系學生林韋翰對考古很有興趣，甚至小學時的夢想，就是當一名考古學家，因此，去年透過「傑青會」暑期浙江實習計畫，有機會接觸到考 古相關工作，讓他相當興奮。

林韋翰去年在浙江杭州市青少年發展中心內的少兒社會體驗館「Do都城」實習，這個設施類似台灣的﹁BabyBoss職業體驗任意城﹂，讓四到十二歲的兒童 體驗消防隊員、醫師、主播等各種社會職業，台灣實習生的工作則是和當地工作人員一起當輔導員，帶小朋友體驗這些職業。曾經在考古研究院、飲料研發中心等處 實習的林韋翰，因為興趣所在，對考古研究院的工作印象深刻，「院裡陳列了許多古物，雖然是複製品，但是多次帶小朋友參觀的過程中，這些文化也愈來愈深刻進 入自己的生命裡。」多方查證 訓練自我判斷力除了近距離看到古文物，對當時首次出國的林韋翰來說，觀察當地社會脈動更是重大收穫。他看到當地硬體設備先進，全球各大品牌也都沒在百貨公 司內缺席，但人民整體的素質還有提升的空間。此外，去年七月二十三日，中國發生火車追撞的「動車事件」，是中國高速鐵路第一次發生重大傷亡事故，引起全球 關注，但是訊息一直不透明。

看大陸當地新聞，再比較微博上的訊息以及國外媒體的報導，讓林韋翰深刻體會到新聞是可以操控的，要避免被不正確的新聞左右，絕對要多方查證，從中也可以訓練自己的判斷力。

去年同樣參加暑期浙江實習計畫的台南大學行政管理系學生邵柏崴，則是在浙江宣逸網路科技公司實習。這家公司從事的是遊戲和網路應用產品的研發和營運，二 ○○八年才成立，曾獲選為寧波優秀青年的總裁徐毅年僅二十九歲，員工平均年齡更是不到二十六歲，因此儘管生長背景不同，有了遊戲這個共通的話題，邵柏崴覺 得和當地員工相處融洽。

「我在人資部門實習，曾經幫公司規畫了員工旅遊，也設計了一些禮儀的教育課程。因為公司一百多名員工中，男生與女生的比例約為七比三，而且不少男生屬於宅 男，我還想出一些活動，例如教他們台灣團康時常跳的『第一支舞』，打破男女生之間的鴻溝，讓大家工作起來心情更輕鬆愉快。」他回憶指出。

將台灣的活力與敬業帶入陸企傑青會執行長李松濤指出，相較於大陸學生的嚴肅，台灣學生有活力又敬業，尤其在文創業和服務業，常讓大陸企業覺得眼睛一亮。

目前在微軟公司實習行銷企畫工作的邵柏崴指出，大陸實習對他得到微軟這個機會有很大幫助。雖然他讀的不是頂尖的名校，但是他曾經和大陸同事共事，而且又是相關產業，讓他在三次面試時，都感受到主考官對他這個經驗很有興趣。

最重要的是，他從實習中學會了一些細節。「寫銷售報告時，我原本只是把一些採購數字放進Excel表裡，但是主管教我做進一步的銷售分析，不但把市占率製 成圖表，還要我利用數據來大膽做假設或推測。他也會要我在交出手上合約之前，一定要再三確認內容無誤，一個錯字可能就會使公司蒙受巨額虧損，因此絕不能掉 以輕心。」此外，年輕人常被指責「沒禮貌」，有實習經驗，職場上的應對進退，也會比同齡的年輕人成熟穩重。

「我們系上要求同學暑假要去政府機構或民間企業實習，但很多同學跟我說實習都沒事做！」邵柏崴的經驗是，主管如果沒派任務，自己一定要積極爭取，而不是得過且過。

現任工研院產業輔導專員的林育明，○八年就讀台南大學科技管理研究所二年級時，參加玉山計畫到方正科技集團南京分公司實習，對他之後求職也有極大助力。

林育明說：「公司先安排我們實習生到第一線，了解公司所有產品，同時直接和客戶溝通，目的是訓練我們的業務和行銷能力。接下來要求我們針對競爭品牌做 ＳＷＯＴ（優勢、劣勢、機會和威脅）的分析和調查報告，找出方正的致勝策略。之後我們去蘇州的生產線，看產品如何組裝、品管等，最後我們再回到第一線去面 對消費者。經過這一系列的學習，我們對產品有更進一步的認識，任何來自顧客的問題都能輕易解答，也更融入這個組織。」林育明畢業後，曾任職於數位產業發展 協會，從事產業分析和調查，當年在南京的經驗，正好可以派上用場，因為他知道，要從不同的部門、角度和高度，做整體的分析。應徵現在這份工研院的工作時， 當時在方正實習的報告，也是助力之一。不論從職場面、文化面，大陸實習對林育明來說，都是一趟有意義的旅程。

林韋翰

出生：1990年

學歷：台灣大學心理系四年級實習單位：杭州青少年發展中心

全台最具指標性的商辦大樓台北一○一，除了有陸資與外資企業進駐，連教堂、醫院與木雕工作室都砸大錢當房客，為的就是服務ＶＩＰ客戶。

撰文‧梁任瑋

台北一○一大樓董事會即將於今年十月改選，三年前以公股董事長身分兼任總經理的林鴻明，在改選前夕繳出一張辦公大樓出租率九成五的傲人成績單，不僅讓過去看衰的人刮目相看，更讓原本跌破淨值的一○一股價從棄婦變貴婦，股權人人惜售。

正因為如此，一○一大股東金融重建基金（ＲＴＣ）決定暫緩處分股份，繼續長抱，讓三年來亟欲擴大一○一股權版圖的頂新集團魏家，在收購股權之路碰了軟釘子。

台北一○一變得炙手可熱，財報是最好的證明，台北一○一去年營收一○七億元，首度突破百億元大關，剛出爐的今年前七月營收也有六十七億元，比去年同期成長一四％。內部估計，今年全年營收上看一二○億元，獲利達六億元，台北一○一終於從賠錢貨變金雞母。

台北金融大樓副總經理楊文琪表示，一○一目前僅剩八十樓以上空置，總共不到五個樓層尚未租出，挾著即將滿租的高姿態，高樓層租金每坪已開價四千六百元，創下國內商辦大樓最高價，篩選客戶條件也更趨嚴苛。

陸資租客別苗頭 熱門首選台北一○一能夠揚眉吐氣，陸企這幾年爭相進駐是重要關鍵，尤其是今年進駐的陸資企業較兩年前大幅成長一倍，不僅成為辦公大樓穩定的租金來源，更是國內其他商辦大樓難以撼動的基本樁腳。

一○一租賃部主管透露，目前進駐台北一○一的陸企共有十一家，光是租給陸資的樓地板面積就有四千五百坪，占比約一成。其中又以中國交通銀行、京泰實業，各 承租四百坪面積最大，其餘包括聯想電腦、中國中化、中國石油都是百坪租戶。預期在︽兩岸投資保障協議︾簽訂後，未來進駐的陸資家數還會增加，租金也還有調 升的空間。

同樣進駐一○一的台北高力國際董事總經理劉學龍指出，中國國營企業喜歡互別苗頭，目前看得出來進駐一○一已開始要求樓層要比競爭對手高，氣勢才能略勝一 籌。劉學龍說，租金對陸企不是問題，只是來台設分公司的法令限制多，若要來台設點，考量到門面價值，多數都會首選地標建築台北一○一。

除了陸資之外，根據本刊調查，一○一還有許多神祕房客，甚至連教堂、診所與木雕工作室都砸大錢進駐。商仲業者表示，這些神祕房客走頂級客層路線，並透過一○一森嚴的門禁管理過濾客源，也保護自己的身分。

教會、診所 服務頂級客戶位於一○一大樓中五十二樓的社團法人台灣愛無限協會，幕後就是這一年在基督教圈竄紅的新形態教會「i'M行動教會」。這個透過臉書、智慧型手 機聯繫活動的教會，主要教友為演藝圈藝人以及政商名流，連台塑集團創辦人王永慶之子王文祥都是支持教友之一，讓這個神祕教會迅速在台北政商圈打響知名度。

i'M行動教會是在去年九月以社團法人台灣愛無限協會名義，承租台北一○一當辦公室與教堂，由於坐落位置高，號稱是「台灣最高的教會」。以一○一每坪三、四千元租金計算，一年租金上百萬元，也開了國內頂級教堂風氣之先。

除了台灣最高的教會之外，一○一另一個神祕租戶是去年八月進駐二十八樓的台北德式診所。這家診所專做頂級健康檢查與抗衰老醫美諮詢的診所只接受預約看診，據了解，由於信義計畫區辦公大樓有嚴格使用分區限制，所以德式在一○一只有諮詢，無醫療行為。

台北德式最近還在網站誠徵多名照顧ＶＩＰ客戶的護士，以及腫瘤科、心臟內科、腸胃醫師，看得出來醫療諮詢科別眾多。對此，台北一○一大樓副總經理楊文琪表示，為了保護租戶隱私，不方便透露房客的背景。

除了教堂與診所外，另一個重金進駐的租戶，是苗栗三義知名木雕師傅康木祥工作室，可別小看這間木雕展示中心，它的客戶可都是大陸的知名億萬富翁包括ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹、中國復星集團董事長郭廣昌。

工作室負責人康木祥表示，由於這十年他的作品在兩岸頗獲好評，為了與國際客戶接軌，有別於藝廊多半承租仁愛路、內湖店面當展示中心，去年他突發奇想在一○一承租辦公室，目前每月租金約二十、三十萬元。

因為木雕走高單價路線，一件四、五百萬元起跳，今年一月進駐以來，不少一○一的租客都成為康木祥的客戶，他甚至與中國交通銀行台北分行行長陳越成為好朋 友。更重要的是，每當他拿出名片介紹自己的工作室在一○一大樓，就非常有面子，這讓他覺得每個月付給一○一高額租金付得很值得。

一○一門牌 再貴也值得仲量聯行副總經理吳瑤華表示，台北一○一特殊的門面優勢與門牌效應，對很多租客來說，仍有難以抗拒的吸引力，尤其一○一門禁森嚴，所有訪客都必須在一樓用電腦換卡才能進入，可直接過濾客戶，讓許多高檔服務業趨之若鶩。

更重要的是，一○一可承租的面積非常彈性化，小自一百坪、大至一千坪，「不少企業就衝著擁有一張一○一門牌，再貴都值得」，這也是其他頂級辦公室無法提供的優勢。

顯然，一○一身為全台商辦地標，想進駐的企業依然很多，儘管租金愈漲愈貴，就為了名片上一行一○一的門牌地址，類似教堂、醫院與木雕等特殊的房客，相信未來只會多不會少。

爭氣勢！陸企搶租台北101

公司名稱 樓層

聯想電腦 19

中國海洋燃油 21

網訊通訊 27

中國交通銀行 29

中國中化國際集團 29

台灣花樣年開發 37

現代傳播 46

澳門駐台辦事處 56

中國金貿 61

中國石油 69

京泰實業 70

資料來源：台北101

豪宅市場買氣消退、本地建商沒人看好的山頂荒地、高出市場行情三倍的房價，這是第一個在台灣蓋樓賣房的中國地產開發商——北京萬通集團董事長馮侖，手上握的三張爛牌，他究竟如何出招突圍，市場都在看。

九月六日晚間八時，隨著剛從新加坡飛抵桃園國際機場的馮侖腳步，進入淡水小坪頂「萬通台北二○一一」接待中心三樓宴會廳，映在三百六十度全景落地窗的，除 大台北夜景，還有紅酒的杯光和華麗的水晶燈。那卡西樂師正奏著台語歌「淡水暮色」助興，先後曾有八家本地建商慘遭套牢的「八卦山」此處，這一夜成為歌聲不 斷的富豪私人會所。

現身和買家搏感情，深諳富豪不看電視廣告購屋，只信透過人脈傳達的口碑，是馮侖突圍的第一招。

出招一：圈層行銷術》鎖定富豪圈，設宴炒買氣

如同對有能力出手買新台幣千萬元名車的賓利（Bentley）車主來說，買或不買，取決的因素，當然不會是這車的油耗或稅金，而是該品牌的王者血統是否純正，以及最重要的，他的富人朋友們，誰已經擁有了這部車。

負責台灣業務的萬通國際總經理周東權表示，接待中心每週會舉辦兩到三場餐會，而類似這樣，透過鎖定某一人際圈或階層，進行銷售的手法，中國地產商稱作「圈 層行銷」，除吃飯、賞屋，還根據客戶屬性辦講座。以當天的陸企老闆團為例，就邀請作家張國立，從中山北路談台北城的歷史，讓這群買家深度認識台北的人文風 情，「最高紀錄，一整晚宴會下來，就簽了七套房子的銷售合約。」他稱，藉此行銷模式，該案從今年六月底在台公開以來，不到三個月的時間，已有超過千位 VIP上山看屋。和賣屋一樣， 對中國人來說，吃飯是門大學問。做為晚宴主人的馮侖，入場隨即抓起麥克風，寒暄兩句過後，便開始分享入台四十多趟，對台灣社會和文化的觀察心得。

「光看台灣的電視，你會以為社會一團亂，但事實上恰恰相反，因為這邊媒體專講壞事，這就是民主社會的特色，」「那時要做這個案子（指「萬通台北二○一 一」），剛好總統大選前，我問民進黨的人，如果你們執政，陸企還能蓋房嗎？對方回答，誰執政一樣都沒有決定權，什麼政策都要通過議會這關才算數，這就是法 治。」語畢，滿場掌聲，堆成小山般的台式剉冰甜點也跟著一道出場。這一夜，專程奔上山的馮侖，不只成為台灣房地產的最佳代言人，更讓陸企老闆感受到他鄉遇 故知的溫暖。

出招二：海外巡銷法》從北京、星港再賣回台北

中國共產黨前領導人毛澤東說過，革命不是請客吃飯。馮侖定位自己是來台灣房地產市場，冒風險「吃第一隻螃蟹」的陸企開發商，突圍招數當然不只喝酒唱歌，「先出口再轉內銷，」是馮侖營造該案聲勢，再下一道的攻勢。

早在今年六月在台北公開之前，自去年九月起，「萬通台北二○一一」即陸續在北京、上海、廈門、新加坡等地巡迴展銷，萬通方面並宣布已先售出六、七十戶，今年三月，亦優先在香港開賣，最後才是輪到在建案基地的台北，正式進場開賣。

房產專家田大權認為，對和國際團隊合作經驗豐富、擁國際行銷能力的萬通集團來說，雖然登台首役是取得台灣建商不敢蓋、也不願蓋的爛地，但萬通擁有的，卻是台灣建商最欠缺，走出台灣市場，面向海外華人的行銷能力。

田大權指出，同樣位在小坪頂，緊鄰萬通基地的「環遊郡」建案，今年二月建商樺福建設，透過舉牌競標出清餘屋，每坪成交價僅十五萬元不到，但萬通預售屋卻開 出每坪五十至六十萬元的破表高價，總價更是百萬美元起跳，如非擁有強大的國際行銷資源，是絕無可能靠台灣內需市場，撐起這上百億元買盤。

出招三：賣故事學》搬出瓊瑤小說，讓人嚮往

好的行銷來自吸引人的故事。問馮侖，為什麼膽敢在「八卦山」推案？「瓊瑤小說兩個最重要的場景，一個陽明山的大屋子，另外就是淡水河邊的夕陽，這裡都有 了，還有北投溫泉，這樣的地方，很多華人是嚮往的。」顯然，馮侖想賣給富人們的，不只鋼骨水泥和一紙產權，而是空間裡看不到，卻感受得到的故事。

對於小坪頂的萬通推案，是否真具備一坪五十至六十萬元好身價？高力國際不動產投資部副總裁柯昇沛認為，萬通地產雖在北京極具品牌知名度，但跨海來台且才剛起步，又位在增值潛力不被看好的地段，不容易被本地富人圈接受，因此，該案銷售重點自然轉向海外華人市場。

不過，柯昇沛也指出，小坪頂景觀無敵，除了萬通的推案，由貝聿銘建築事務所操刀，樓高三十八層、售價兩億元起跳的「南國山莊The ellipse 360」也即將完工，目前看來，最有條件成為台北近郊最後一個頂級豪宅聚落，對海外華人買家仍具有一定的吸引力。

該案目前的銷售進度萬通方面聲稱突破六成，但由於仍在預售階段，尚無法從產權移轉的資料證實此一銷售率。在最爛的地段賣昂貴的房子，本地建商等看陸企笑話者居多，但萬通若奇襲成功，看本地建商笑話的便是陸企地產商。馮侖這一役，確實很指標。

服貿協議要開放了，中資、陸企很可怕嗎？國內的服務業會被「打趴」在地上嗎？先來看兩個案例。

北京燕京啤酒是中國第一個強調「原汁原味」，直接從中國原裝運送到台灣銷售的啤酒。為了打下台灣市場，請來了高人氣的「電音女王」謝金燕代言。在台灣，雖然每年銷售量成長約一成，但提起燕京啤酒，消費者仍很陌生。

為了在台灣啤酒市場占有一席之地，燕京啤酒所屬的京泰發展公司，不僅把在台灣設立公司的資本額，拉高到新台幣二億五千萬元，還和台灣耐斯集團旗下的愛之味合作，光是廣告行銷費用，就很阿莎力的砸下人民幣一千萬元（約合新台幣五千萬元）。

北京燕京啤酒來頭可不小，有個超級富爸爸，北京最大的國有企業之一北京控股集團，市值新台幣二千五百億元。燕京啤酒卯足全力銷售，仍敵不過台灣消費者喜歡台啤的「那個味道」。

大牌子光環會失靈王老吉三年賣不進前十大

到超商買飲料，「你會選擇喝加多寶（王老吉）的涼茶？還是統一的茶?堣?？」某位不願具名，活躍在兩岸公關界的人分析著說。加多寶是中國涼茶一哥，二○一○年底在台灣開賣迄今，連銷售前十大的邊都還摸不著。「沒有嘛！中國的涼茶來台，沒有把台灣的飲料『打趴』啊。」

罐裝飲料，是大多數消費者很容易消費得起的產品，一個五十元銅板就可做出決定。大陸《中國好聲音》這個節目也夠強吧，上億人看的節目，即使在台灣看視頻網站，一集看下來，你起碼要聽到加多寶的名字二、三十次，加多寶挾著《中國好聲音》冠名贊助商的高人氣，在台灣知名度，遠不及於在中國。在中國名氣響叮噹的產品，來台可能失靈，這是中國產品來台的縮影。

經濟部資料顯示，從二○○九年六月開放陸資來台投資，到今年九月一共核准了四百四十五件，投資金額約八億三千萬美元，實際進來投資的件數只有六成。

台灣設計極具優勢陸成衣集團借力使力大賺

陸資來台投資，有不少還算成功的案例，比較具規模的有福建的新大陸科技集團與杭州愛麗芬集團，他們都是利用台灣的設計、原料製作出精良的產品行銷全球。

以成衣貿易為主的杭州愛麗芬集團業務，在中國與國外接訂單，然後，把成衣下單給在中國、柬埔寨、越南等地的代工廠生產。Zara、亞曼尼（Armani）等國際知名品牌都是愛麗芬的客戶。

這樣一家公司來台灣設立公司的盤算是什麼？無非是想借力使力、就近客戶，更重要的是，如何賺更多的錢。

過去，愛麗芬採購台灣紡織公司生產的機能性布料，總要透過台灣貿易商購買，才能做為生產高價運動服等衣服的面料。轉個彎採購，利潤就少了。「現在，可直接跟生產的廠家買了，少被賺一手，」愛麗芬派駐在台灣的業務經理荊眾說。

「台灣的成衣製作水準比中國提前十到二十年，提供我們很好的學習機會，」荊眾說。台灣等於是一個跳板，這個跳板除了可直接供應重要原料外，而且較容易得到國際品牌公司的信賴，讓愛麗芬的產品更有競爭力，獲利也可以提高。

「我曾問一家中國銷售內衣的大集團，有沒有興趣到台灣投資？他回答我，拿同樣的錢，我寧願投資煤礦，還賺更多，」富蘭德林事業群總經理劉芳榮說。

小市場非人人想搶對民營陸企而言誘因不大

撇開大陸國企與央企為政策，不計價的來台投資，民間企業算盤可是打得精，在「比較優勢」考量下，台灣市場不夠大，對陸企誘因不大。

「台灣要找出自己的競爭力，並凸顯出來，」劉芳榮說。的確，陸企來台投資，不盡然皆成功範例。開放四年多來有十三家陸資在台辦停業、歇業，其中六家更是解散公司，小肥羊就是不了解台灣人口味，退出台灣市場，而俏江南來台業績與受歡迎程度也不如預期。陸企如果比資本、比規模，台灣中小企業當然連他們的小拇指都比不上，但是，他們願不願意來？來了，能不能贏，都還有很多變數。

有一位企業主去吃過大陸人來開的餐廳，吃後觀感是，已經叫他少油、少鹽了，菜炒出來還是無法入口，大陸企業要征服台灣人，還有一段路要走。也不用自己嚇自己，既然開放不能免，找出競爭利基，一樣能打敗大企業。誰說，有錢就一定會贏？

【延伸閱讀】開放陸資設「路障」，印刷業不准過半──服貿協議後我對大陸開放主要業別

業別：金融開放前：陸銀參股比率為5%開放後：1.開放增設分行2.參股金控比率提高至10%，金控子公司20%3.開放中國銀聯公司設立分公司

業別：電信開放前：可投資第二類電信事業一般業務開放後：可投資第二類電信事業3項特殊業務：存轉網路、存取網路、數據交換通信服務

業別：醫院開放前：未開放開放後：可合資，陸籍和外籍董事人數不能逾全體董事1/3

業別：社會服務開放前：未開放開放後：可合夥設立小型老人及身心障礙者社福機構，陸資須低於50%

業別：管理顧問業、洗衣業、美容美髮業開放前：未開放開放後：可獨資、合資、合夥及設立分公司

業別：運輸業開放前：未開放開放後：1.快遞服務業可獨資、合資、合夥及設立分公司2.可合資設立海運、空運商業據點，持股不逾50%

業別：印刷業開放前：未開放開放後：限投資台現有事業，陸資不逾50%，不得經營圖書、雜誌發行

業別：廣告業開放前：已開放陸資投資廣告傳單分送業開放後：廣播電視廣告業外，可獨資、合資、合夥及設分公司

資料來源：ECFA官網 整理：陳筱晶

過去五年，陸企瘋狂進行海外掛牌上市，總共有四百三十四家企業海外募資，現在，這股紅潮終於要大舉進軍台灣。

最早，陸企以香港、美國等交易所為大宗，但是近兩年來，美國監管政策趨嚴、維護費用高昂，赴美IPO（首次公開募股）的代價逐年上升，陸企也開始尋找新的出路，轉戰第三地，包括德國法蘭克福交易所、英國創業板AIM，以及南半球的澳洲交易所等，台灣更首度成為陸企掛牌的焦點。

長期耕耘陸企來台上市業務、永豐金證券承銷業務部資深專案經理吳卓威指出，中國具有上市資格的公司，至少還有三千家，相當於台灣現有上市櫃公司的兩倍。這三千家企業，無法由上海和深圳交易所全數吸收，因此，陸企進軍全球各地交易所仍然是未來的趨勢。

陷阱一》做假帳，美加星爆財務造假

這些大陸公司「出國圈錢」後，後續卻爆發一連串的亂象，不少風光上市，最後狼狽下市。最常見的是假帳風暴，三年前在美國、加拿大、新加坡等地上市的陸企，財報造假連環爆，曾經被稱為避險基金之王的鮑爾森（John Paulson），也曾因投資中國嘉漢林業跌跤，損失高達四億六千萬美元。

在加拿大上市、被喻為史上最大騙局的嘉漢林業，曾吹噓公司市值超過六十億美元，二○一一年七月遭國際知名市場研究機構渾水（Muddy Waters）公司揭穿詐欺和誇大市值後，股價一瀉千里。經過超過七個月、耗資五千萬美元的內部調查之後，嘉漢林業最終面臨詐欺指控，並聲請破產。

有「歐洲股神」稱號、富達國際投資總裁安東尼．波頓（Anthony Bolton）也曾經因為投資陸企，踩到財報造假地雷，結果大栽跟頭。

「在中國，要分辨人言對錯，是極大的挑戰。」波頓為了探知陸企虛實，曾雇用五家研究機構對他所投資的公司進行更深入調查，結果卻令人震撼。他發現，自己投資的一家公司擁有的店數其實不到聲稱的一半，而另一家公司宣稱的四大客戶，有三家是子虛烏有。

陸企一連串的財報造假，讓原本看好中國股市、二○一○年四月在香港成立富達中國特別時機基金的波頓，最後因為面臨投資失利，而於二○一三年六月黯然宣布隔年退休。

陷阱二》缺誠信，掏空虛報屢見不鮮

陸企赴海外掛牌的第二個亂象，就是經營者的誠信危機。過去兩年，接連爆發了大陸公司高階主管挪用資金、遭到詐欺指控的醜聞，讓國際投資人對中國海外上市企業的誠信大打問號。

同樣在美國上市，來自中國山西的普大煤業，兩位主管遭美國證券交易委員會（SEC）控告涉嫌掏空與侵吞公司資產；中國能源技術公司也因主管侵吞數千萬美元公款、虛報資產價值等罪名而遭控告。

在新加坡上市的中資龍籌股凱欣達數碼娛樂則因申報不實，在二○一一年被新加坡證交所抓包。這家來自深圳的面板公司，即便已結束所有業務，僅維持現金流，卻未及時公告，而且，帳面現金及銀行餘額申報為人民幣十一億元，事實上僅有人民幣九千三百萬元。此外，凱欣達在二○○七年遭飛利浦控告侵權、美國法院判賠逾兩億美元，也未按規定揭露。

種種中國企業經營者的誠信及管理問題，加上部分公司申報標準太鬆散，讓投資市場越來越失去信心，進而造成這些陸企股價大跌，套牢一缸子投資人。

陷阱三》靠包裝，風光上市狼狽下市

陸企海外上市的第三個亂象就是，有些陸企為求風光上市，不惜精心包裝財報，包括誇大市占率、過度美化帳面等，上市後卻業績縮水，甚至繳不出財報，即使上市時曾經一度繁華，讓投資人獲得豐厚回報，最後卻陷入谷底，落得「風光上市、狼狽下市」。

例如，第一家在美股上市、頂著「中國B2C電商第一股」的麥考林，在二○一○年風光上市後，短短不到三年，二○一三年六月即面臨下市危機。麥考林在上市前，為美化帳面而擴張，加上IPO資料「過度包裝」，曾遭投資人提告，以致股價重挫，目前已瀕臨下市，讓投資人損失慘重、欲哭無淚。

「陸企來台上市的需求很大，但風險也相當高。」康和證券承銷部副總經理呂素玲指出，有些中國馳名企業，台灣可能連聽都沒聽過，但他們單做一、兩個省的生意，營業額和獲利就很驚人。面對這些企業，台資券商要花更多時間才能深入了解，更別說資訊不足的投資人。

其實海外掛牌的陸企，當中也不乏好公司，例如在美國上市的中國搜尋引擎龍頭百度、入口網站新浪等，不過陸企屢次爆發弊端，已經讓許多投資人在心中投下不信任票。

未來一年，仍在排隊上市的陸企將大舉來台上市籌資，如何看清楚財報陷阱、公司治理和誠信等問題，是投資人面對陸企身分的F股股價大漲效應下，應該注意的風險。

【延伸閱讀】中國企業國外掛牌，以港、美為大本營——2013年陸企海外IPO家數

交易所：香港陸企IPO家數：63產業特色：地產、金融等大型國企為主

交易所：美國陸企IPO家數：8產業特色：網路、科技為主

交易所：台灣陸企IPO家數：4產業特色：科技、服飾

交易所：英國陸企IPO家數：3產業特色：紡織、光電、石化

交易所：澳洲陸企IPO家數：3產業特色：紡織、電信、網路

交易所：德國陸企IPO家數：2產業特色：服飾、肉類零售

註：統計數據自2013/1/1至2013/12/31資料來源：China Venture 整理：鄧麗萍

中國知名民營企業「華通系」傳出財務危機，多家台資銀行借貸給集團旗下企業旭光高新，曝險金額達新台幣二十六億元，但事實上，台資銀行搶做中國生意、輕忽風險的問題，始終存在。

撰文‧張舒婷

今年五月，是兩岸銀行界同時提心弔膽、草木皆兵的時刻。因為知名中國民營企業「華通系」（騰中重工、旭光高新、華通投資、華拓實業）傳出財務危機，身價曾達三十五億人民幣的「華通系」負責人李炎疑似捲款潛逃，至今音訊全無，不但讓十多家中資銀行遭到波及，八家台資銀行也同樣焦頭爛額。

去年四月，七家台資銀行共同承辦華通系在港掛牌的旭光高新一年期無擔保品聯貸案，金額共達八千五百萬美元（折合新台幣約二十六億元），主辦銀行兆豐銀的貸款部位約一千五百萬美元，其他參貸銀行（台新銀、大眾銀、國泰世華、北富銀、開發工銀、台企銀）各借出一千萬美元；這樁聯貸案，已在今年五月二日到期。

借貸銀行高層一度﹁掛保證﹂未參加聯貸的遠東銀行，則在去年四月自行以無擔保品的方式貸放兩千萬美元，目前已撥款四四○多萬美元。

事實上，在今年三月二十五日，旭光高新遭到美國放空機構格勞克斯（Glaucus）突襲、停牌交易後，借貸銀行的高層們仍異口同聲「掛保證」，強調這是一家優質的香港上市企業，財報漂亮、營運穩健、繳息正常，放空報告出爐的當天，某家聯貸銀行的主管甚至說：「這件聯貸案是兆豐銀行牽頭的，我就不信格勞克斯會比嚴謹的老大哥（兆豐銀）高明？」直到三月二十八日，整起事件急轉直下，在旭光高新公告，會計師需要更多時間審計集團年度帳目，不能如期發佈業績後，部分台資銀行開始察覺苗頭不對，主動﹁提醒﹂旭光高新必須在五月二日如期償還本金。

債務到期後，旭光高新遲遲無還款動作，五月七日，兆豐銀行透過電話，緊急向旭光高新追討債務，對方要求還款期限再延長一年至明年五月，期間將分期償還。

對於這項要求，問了一輪參貸銀行主管，得到的答案几乎都是「情況還不明朗，很多問題都無法回答」，只能以主辦行的意見為主；遠東銀行副總周添財也說，雖未參與聯貸，但基本上會比照兆豐銀行的方式，追討貸款。

恰好在此事爆發不久前，金管會公佈最新統計，今年第一季國銀對中國曝險部位接近一．五九兆元，佔國銀整體淨值的○．六五倍，較去年第四季的○．五八倍明顯增加；曝險部位佔淨值七成以上、接近「不得超過淨值一倍」上限規定的銀行，也從去年底的十一家增加至十四家。

無庸置疑地，台資銀行與陸企生意往來日益緊密，但是在旭光高新的地雷引爆之後，至今無人能確定，兩岸之間還有多少顆「未爆彈」，本土銀行業者人人自危，內部掀起檢討聲浪。

某位公股行庫主管分析，台資銀行飽嘗長期殺價競爭的苦果，國內各項業務的利差，皆已殺到低檔，幾近無利可圖。至於中國，影子銀行、地方債務飆升、信用違約風險激增等問題接踵而至，資金漸趨緊縮，企業借貸不易，一遇到滿手爛頭寸的台資銀行，雙方一拍即合，各取所需，才演變成至今局面。

金管會銀行局官員透露，去年出手管制業者惡性殺價搶聯貸案業務後，目前國內聯貸案的利率已回穩，但基本上也就是一．六％到一．七％，扣掉成本後，利差極可能不到一％，依舊微乎其微。

反觀陸企聯貸案，目前台資銀行的承作行情，平均利差都在三％以上，以旭光高新聯貸案來說，利率為較倫敦銀行間拆放款率（LIBOR）加碼約四九五個基點，利差空間約四％左右，是台灣的好幾倍，難怪台資業者情願「觸雷」，也要搶食陸企聯貸商機。

不要求擔保品 風險相對高此外，看準陸企聯貸好賺，各業者在金管會堅持不放寬「對陸企放款不得超過淨值一倍」的規定下，也想方設法提高淨值。

去年才剛辦完一百五十億元增資的兆豐銀行，今年二月又確定發行一二○億元次順位債(可充當銀行第二類資本)，擴充可新增的曝險部位；曝險額度達到淨值七九％的大眾銀行發言人張寒青則說，為了保持淨值水位，公司政策是發放股票股利為主，不發放現金股利。

相較於對陸企放貸的高昂興致，台資銀行對陸企的風險評估，卻讓不少業內人士捏把冷汗。

某位在中國金融圈待超過五年的外商銀行法金部主管，對此就相當感嘆：「台資銀行進去中國市場後，就被視為行情破壞者，不只在利率方面亂殺價競爭，外商銀行借款給陸企，十之八九都有擔保品，但很多台資銀行為了搶生意，不會要求（擔保品）。」另外，即使台資銀行取得擔保品，多數也沒有鑑價能力，又普遍不願意支付高額費用，請有口碑的估價公司協助，自然而然必須承擔較高風險。

經過幾次來自陸企的教訓後，雖然國內銀行圈開始出現痛定思痛的聲音，日後選擇合作對象應會更加謹慎，但隨著對大陸曝險部位的警報響起，銀行圈是否還要再付上幾筆學費才能「止血」，需要更多時間來驗證。

今年對中國曝險佔淨值比重前十大銀行銀行 曝險額度佔淨值比重（％）

中國信託商業銀行 96

兆豐國際商業銀行 92

渣打國際商業銀行 89

上海商業儲蓄銀行 87

台新國際商業銀行 86

台北富邦商業銀行 84

永豐商業銀行 84

澳盛（台灣）商業銀行 83

大眾商業銀行 79

玉山商業銀行 77

附註：統計至2014年3月底 資料來源：金管會

新加坡淡馬錫基金公司前操盤人、軟銀中國資本國董事合夥人、中國小肥羊前財務總監，這些人湊在一起的，竟然是為了資本額不到七億元，且營運連續虧損四季的股票上櫃公司台蠟。七月一日，印刷電路板（PCB）股王健鼎賣了逾七個月的子公司弘捷，終於順利成交。台股的借殼風再起，這次的特色是多了一些陸資色彩。

連虧四季上櫃股台蠟易主董監事台、中、星籍大混血

以台蠟來說，它是台苯子公司，為國內唯一會製造精蠟的公司，受制於原料價格節節高漲，營運每下愈況。從去年第二季開始迄今年第一季，每一季營運都出現虧損，仍不妨礙有心人士的企圖。

過去，要把公司賣掉容易，從金融海嘯迄今五年多來 ，就有超過四十宗的股票借殼案。自從「胖達人」事件，台灣證券交易所在二○一三年十二月四日發函的「借殼上市」監理規範，等於是把想要借殼上市的條件鎖得更嚴。

以往，新的經營團隊只要帶進業績就可以讓營收、獲利快速增加，股價隨之上漲。講得露骨些，就是炒股票的方式之一。如今，為了符合新政策，經營團隊只能藉由逐步灌業績，持續改善公司獲利讓股價墊高。倘若改變的過程太快太急，依照現行法規，股票就有可能面臨暫停交易六個月罰則。從短打變成長打，想要利用這條路徑借殼掛牌，時間與成本都要提高。

這一道命令，輕輕的掩上了借殼上市的大門，沒想到，卻因為金管會把F股掛牌大門關上，意外重啟借殼風潮。

再生事件，讓金管會重視來台掛牌公司的董事長或總經理國籍問題，要求公司的控制權一定要由真正的台商掌控。中國最大合成雲母供應商中晶，掛牌遭退件，轉向韓國掛牌，更凸顯F股之路坎坷難行。

F股掛牌大門被關上，影響最劇的是正在準備申請掛牌的六十家公司。雖然主管機關緊急在七月七日急轉彎開放，還把陸資持股放寬到不超過五○％就可來台上市，只是政策搖擺不定，仍令許多企業心慌慌。

混血台商或陸企，想在台灣資本市場掛牌，必須要連闖這兩個禁忌。而中國震撼3D集團，就是挑戰兩個禁忌的公司。

二○一三年四月，總部位在中國上海的震撼3D集團董事長卞模良，特地來台舉行記者會，還對媒體說，準備來台以F股掛牌。十五個月後，他的名字卻出現在台蠟改選後的董監事名單中，並擔任副董事長兼總經理。成了F股風向球改變後，第一家轉向的公司。

「這兩年，有少數陸資背景的企業，通過第三地方式，成功的買入台灣上市上櫃公司股權。」台灣併購與私募股權協會前理事長黃齊元說。陸資以借殼的方式進入台灣資本市場不是新聞，政府對F股政策時嚴時鬆，將加速此一現象。

入主台蠟後， 董監事全數改換，翻開新的董監事名單，可說是標準的中、台混血企業。董事長林哲印是連全投資公司總經理，扮演的是金主角色。卞模良則是華裔台灣人，在中國、泰國發跡，分別在杭州、曼谷設立震撼3D集團。這一次，他想要把3D技術與台蠟的蠟燭結合，讓台蠟營運止血。

另外，董事之一的Eddie Taw Cheng Kong是新加坡人，為新加坡淡馬錫基金的前操盤人，二○○○年曾捲入收賄，鬧得沸沸揚揚。據瞭解，他離開淡馬錫後，到處尋找投資機會與標的，這一次在卞模良的力邀下，首度在台灣「亮相」。另一位董事謝慧雲，則是台灣人，目前是香港掛牌公司東鵬控股公司獨立非執行董事，曾擔任大陸小肥羊中國事業部財務總監。

邀請來的獨立董事也大有來頭。劉天民曾在中國同方公司擔任副總裁兼同方數字集團本部總經理，他在○九年加入軟銀中國，負責投資與管理。軟銀中國就是挖掘阿里巴巴、分眾傳媒，在美國掛牌的幕後推手。

董監事們都是看過大場面，操作過大公司。Eddie Taw Cheng Kong和劉天民均有投資震撼3D集團，這一次，他們三人再度攜手，會端出什麼樣的牛肉讓台蠟改頭換面，令人好奇。

借殼老手買弘捷先補虧損，才能上市回本

繼台蠟被陸資入主後，健鼎子公司弘捷也完成交易，買方是曾在聯發科研發部任職的涂兆均所組成的團隊。二○一三年以他為首的團隊，入主展成，並改名為遠昇科研公司。他們也是勇於向法令挑戰的一群。

這一組團隊買下的公司還不少，從二○一一年開始，陸續入主展成、振維和弘捷等公司，這些公司不是董監事、就是大股東名單重疊。儘管主管機關對借殼上市法令趨嚴，但對已從股票市場享受到股價翻倍的他們而言，似乎沒有太大影響。

此次，這組團隊買下的是弘捷的私募股權，依照規定，必須先彌補帳上的虧損後，才能向主管機關申請股票上市。否則花了近三億二千萬元買進的股票，猶如冷凍櫃中的股票一樣，無法在市場上交易。

「公司乾淨、花多一點錢買沒關係。」健鼎發言人林修立轉述買方想法。「至少要花兩到三年時間，才能讓這家公司營運脫胎換骨。」一位會計師說。

想乘勢投資借殼股獲利，可不是樁樁成功，一不小心踩到胖達人地雷，恐怕很難笑得出來。「看誰借殼，灌什麼進來。」瑞展產經研究董事長陳忠瑞說。還是要先弄清楚背後花樣，才不會翻船。

儘管主管機關想藉由一道道的關卡來防堵陸資，但賠錢的生意沒人做，殺頭的生意有人搶，只要能賺錢，多花點錢或時間，依舊可以繞道而行，借殼風再起，而且陸資夾雜其中，接下來要如何出招再度考驗主管機關。

【延伸閱讀】陸資入主，股價最高漲幅88％——具陸資色彩的借殼案

●遭借殼公司

一、佳營入主公司：中國冠科電子入主時間：2013/3宣佈入主後股價最高漲幅：88.4%

二、晟鈦入主公司：貴州房地產、煤礦商入主時間：2013/9宣佈入主後股價最高漲幅：59.0%

三、欣巴巴入主公司：中國浙江比奇廚衛入主時間：2012/1宣佈入主後股價最高漲幅：51.4%

四、承啟科技入主公司：中國電腦通路商七彩虹公司入主時間：2013/11宣佈入主後股價最高漲幅：32.0%

註：欣巴巴前身為興達，於2013/1由國內江城建設入主資料來源：股市觀測站整理：吳美慧