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紡織業起家的力麗集團，走過三十五個年頭後，發展成為以紡織、營建、新事業三足鼎立的完整架構，旗下並有力麗、力鵬與力麒三家股票掛牌公司。在ＥＣＦＡ簽署與營業所得稅調降利多挹注下，紡織業前景持續看好，加上觀光、環保工程等新事業，成了集團再躍起的祕密武器。

撰文·吳美慧

當 大多數傳統產業出走到海外設廠，力麗集團卻逆向思考，堅持固守台灣。不到海外設廠，倒不是力麗集團特別「愛台灣」，而是力麗主力產品的聚酯加工絲或是力鵬 生產的尼龍粒，生產線幾乎已全數自動化。加上電費占生產成本達三成，相較之下，在台灣生產的成本還低於中國。因此，力麗集團決定利用台灣的優勢持續擴大產 能，從成績單來看，策略是成功的。

「過去十年，每年我們的產線都在擴充。」力麗集團第二代掌門人郭銓慶說。之前因涉及前第一家庭弊案辭去力麒建設董事長職位，如今走出弊案陰霾，重回工作崗位，儘管未在集團中的公司掛名，但身為長子，各公司的布局與規畫仍瞭若指掌。

重研發才有競爭力

「除 了研發，還是研發！」許久未接受媒體專訪的郭銓慶說，憑藉這點，力麗與力鵬才能夠在激烈的競爭環境下，生存下來。其中，力鵬打敗德國成為全球尼龍粒最大生 產廠，日產量一一○○噸；力麗的聚酯加工絲月產量九四五○噸，在國內排名第三。由於產品品質優良，縱使單價較同業高，下游廠家依然願意多花錢向力鵬、力麗 購料，以增加產品的產出率。

在產業位置上，力鵬與力麗同屬於化纖領域，因此，兩家公司在二○○七年進行產品整合，並以LIBOLON︵力寶 龍︶為核心品牌，是目前亞洲地區唯一橫跨尼龍、聚酯領域的公司。整合不到三年，今年剛好天候變化激烈以致天然棉歉收，人造纖維需求大好，加上中國限電，供 給量不足，只好轉向台灣下單；因此，激勵尼龍粒與聚酯加工絲售價一度大漲兩成，今年力鵬、力麗業績表現不俗。抓到絕佳難得的機會，力麗與力鵬今年每股獲利 有機會創近十年新高。法人估上述兩家公司今年每股獲利上看一．八元，因此帶動股價上漲，推升市值。

在集團中，力麗與力鵬扮演著傳承紡織本業的角色，獲利隨著景氣而波動。相較之下，以營建為主的力麒建設顯得活潑許多。從營建為出發點，並延伸到觀光、休閒與環保工程領域，發展迄今頗有集團的架構，儼然成為力麗集團中的新興集團。

力 麒長期深耕台北市，推案也以台北市為主，奠下立於不敗之地的優勢。「未來三年的推案大致都敲定了。」郭銓慶自信地說。七月，力麒推出在中正博愛特區牯嶺街 豪宅案「力麒麒御」。加上完銷的「力麒太和」及尚未認列的「力麒蕭邦」與「力麒麗麒」等，下半年推案總金額九十億元。另有天母西路、中山北路六段都更案， 以及新莊等地的新推案，因此郭銓慶對力麒未來兩年營運表現充滿信心；法人推估力麒今年每股獲利將達二．二元。

力麒觸角深入中台灣

除深耕台北市，力麒也嘗試跨出台北縣市。去年十一月，該公司以每坪三百萬元高價，標下台中七期、歌劇院旁三八八坪土地，未來將推出超豪宅，這一役能否讓人耳目一新？除測試力麒在其他縣市的推案能力，也攸關公司的獲利表現。

力 麒從營建為出發點，也積極尋找事業的新天地，觀光休閒以及環保工程，成了事業的另一片天。力麒規畫出不同的營業項目，利用不同的轉投資公司作為區隔。在環 工部分，從汙水處理到海水淡化，都是業務範圍，並成立了綠山林與東山林兩家公司來營運。其中，綠山林在○四年與高雄市政府簽約「楠梓汙水下水道系統ＢＯＴ 案」，已從去年底開始營運，全能運轉時的汙水日處理量約七．五萬噸，可帶來年營收六．五到七億元，淨利約一．六六億元。東山林則在二○○五年與宜蘭縣政府 簽訂「羅東汙水下水道系統ＢＯＴ案」，該案將分三階段開發，第一期已在去年七月營運，日處理量一．五萬噸，可帶來年營收一．五億元，獲利五千萬元。

在 觀光事業方面，則交由轉投資的儷山林公司負責，並區分為儷山林、日月潭儷山林、花蓮儷山林等公司來負責；其中，儷山林是為北投纜車而成立的特許公司，力麒 持股四八％，該纜車全長四．八公里，不到三十分鐘就可以從北投到達陽明山。由於北投纜車能否興建還處在爭議階段，若能過關，有機會成為力麒的金雞母。

飯店方面則以「哲園」為品牌，在日月潭有「日月潭哲園會館」，同時還規畫在墾丁與花蓮插旗，一旦多點式的飯店陸續開張後，將成為國內新興的飯店集團。環工與飯店都是目前最夯的行業，力麒有機會成為集團中，最有「錢」景的公司。

力麗集團07年年底至今年8月中市值變化2010/8/20集團總市值：296.77億元1/19~8/20市值波段增幅：15.79%

無懼奢侈稅打房政策，今年一月十日甫進軍台灣的中原地產，第二季將一口氣再展三家直營店，投資金額近一千萬元，手筆之大引人側目。

已 來台北試水溫半年多的中原地產，挾著香港最大房仲品牌知名度，吸引不少建商主動上門合作，目前就已掌握高雄「都廳苑」、台北「湖水裔」與「京站」等新成屋 案。其中，中原地產與國礎建設合作銷售的湖水裔，更打出「一年免息」購屋優惠方案，補貼買方第一年銀行利息，就是將香港房仲擅長的行銷模式移植來台。

為了降低管銷成本，中原地產近期將一口氣開設三家分店，兩家位於房仲業一級戰區台北市大安區，地點分別在和平東路與信義路四段；另一家位於中正區新生南路與仁愛路口，皆屬於高總價豪宅地段，也有助於中原地產經營兩岸三地豪宅品牌。

「最 近店面租金與條件的確比較好談。」中原地產台灣分公司副總經理余志文表示，由於母公司不斷挹注資源，台灣的員工數迅速由十五位成長至四十位，內部評估中原 地產至少可以在台灣開出十五家直營店。雖然台灣政府去年底就宣布將祭出打房措施，但看好第二季即將開放陸客來台自由行等利多，中原地產開店計畫將不受影 響。

在手機代工大廠紛紛出現虧損的狀況下，華冠卻能逆勢交出獲利成績，華冠總經理陳世惠用兩個月魔鬼改造，讓小麻雀也能舞出手機代工的新春天！

撰文‧翁書婷

二○一○年，是手機品牌廠宏達電最風光的一年，智慧型手機熱賣，讓宏達電獲利創下歷史新高；但是，二○一○年對台灣手機代工廠來說，卻是最慘澹的一年，全 球最大的手機代工廠富士康，跌破眾人眼鏡，出現巨額虧損二．一八億美元（約新台幣六十四億元），華寶也大為失色，虧損三億元，就連英華達也在營收大幅縮小 下，三月宣布併入英業達。

然而，在市場普遍看衰手機代工廠下，有一家公司卻開始賺錢，走出連年虧損泥淖，逆勢交出ＥＰＳ（每股稅後純益）○．二八元的成績，今年它的手機出貨量還要突破二千萬支關卡，上看二六○○萬支，全年營收有機會衝上二八○億元，成長幅度高達四三％，這家公司就是華冠。

手機代工業在虧損邊緣掙扎新北市中和某棟大樓裡，華冠總經理陳世惠穿梭在各個實驗室，桌上一字排開都是華冠這幾年做的產品，「你能想像嗎？十年前，我們代 工一支傳統的功能性手機（feature phone），可以賺四百美元。現在，我們做一支更好的功能性手機，利潤卻只剩四美元。」毛利低落是代工廠普遍的悲歌，只是全球智慧型手機銷量大幅成長， 但手機代工廠無一不在虧損邊緣掙扎，讓人不禁疑惑，手機代工產業怎麼了？

答案很簡單，「我們暫時沒有委外釋單的計畫。」宏達電財務長容覺生說。智慧型手機市場技術門檻高、利潤肥厚，讓手機品牌廠將組裝製造緊握手中。在品牌廠無 意對外釋單下，高毛利的智慧型手機訂單拿不到，代工廠又難從功能性手機銷量賺到錢，青黃不接的結果，手機代工成了落日產業。

談到大環境的問題，陳世惠也忍不住感嘆，「前幾年我們做feature phone都有賺錢，只是賺來的錢全拿去開發智慧型手機。」早在○四年，華冠就積極投入智慧型手機的開發，以為很快就會有爆發性成長，沒想到，卻等不到期 待的智慧型手機大筆訂單進來，拿到的都是二線手機品牌的小單，沒有達到規模經濟，讓華冠短短兩年就大虧十二億元，虧到連董事會都罵。

「現在每十個人，至少有四個人用的是智慧型手機，可是在二○○七年以前，能有一個人拿智慧型手機，就很厲害了。」陳世惠看來，當時行動網路環境的不成熟，造就了需求不彰，在３Ｇ網路尚未普及下，消費者怎麼會有購買智慧型手機的需求？

品牌大廠關起門來自己做，代工市場規模小，又僅兩、三家品牌獨大，缺乏訂單支持的華冠，成績當然不好看。

屋漏偏逢連夜雨，開發智慧型手機的投資大洞來不及填滿，又遇到了○九年的金融大海嘯，整體手機出貨量負成長，智慧型手機獲利春燕沒飛來，功能性手機訂單也開始衰退，整個華冠風雨飄搖，逼得陳世惠不得不想辦法動刀改造。

「當時可能很多人恨我。」裁員、關廠、智慧型手機研發喊卡，陳世惠改造的動作一波波，因為他明白，如果不改造華冠，讓華冠重新動起來，整家公司可能會遭金融海嘯滅頂。

陳世惠一聲令下：「兩個月，營業費用要降二○％，製造效率得提升五○％，開發時間要縮減一半。」這是陳世惠給高階主管的嚴苛任務，時間這麼短，動刀的幅度卻這麼大，因為他一想到手機代代演進，生命週期遠比其他電子產品還要短，就沒有太多的時間能浪費。

一聲令下執行內部大改造

不過，華冠的好處在於規模小、組織相對扁平，比起富士康、華寶企業結構上的疊床架屋，組織調整豈是一朝一夕。可是，華冠不一樣，它的組織簡單，卻又五臟俱全，調整的命令一下，整個華冠都開始動了起來。

「不要的成本先砍，產線也都要重新規畫，每個環節都一一被拿來用放大鏡檢視。」華冠財務長周照程說，營業費用要減少兩成，每一塊錢都不容許浪費。就連工廠 營運也一樣，產線重新調整後，以前花三十秒做檢驗工作（testing），現在要縮減到三分之一，效率、成本全部重新調整，讓華冠重新上緊發條。

另外，為了盯緊各部門的改造進度，每個禮拜陳世惠都和高階主管開會，他要華冠從上到下都動起來，「因為手機產業的變化實在太快，我們不能等。」果然，金融 海嘯一過，景氣開始復甦，加上iPhone掀起的智慧型手機風潮，在在顯示華冠的機會來了，「許多買不起高價智慧型手機的消費者，也開始選購中高階的 feature phone。」華冠副總洪一峰觀察，相對低價的中高階功能性手機，一樣有觸控與上網功能，表現雖不若智慧型手機好，價位卻親近一般消費者。

於是，陳世惠把智慧型手機的研發團隊投入中高階功能手機，性價比完全不輸入門款的智慧型手機，還讓摩托羅拉因而找上門，短短半年就設計四款機種，出貨一百萬支，未來更瞄準Android平台，殺進智慧型手機戰場，希望一舉拉高智慧型手機的出貨比重。

儘管如此，資策會ＭＩＣ行動通訊分析師林柏齊倒沒這麼樂觀，因為各大品牌廠釋單，最快要等到一二年，因此，華冠能否順利接到智慧型手機訂單，甚至進一步將智慧型手機出貨比重拉高至六成，將是觀察重點。

面對未來挑戰，華冠也不敢大意，陳世惠眼神堅定地說：「我每天都戰戰兢兢，就像坐在薄冰上！」

華冠

成立：1999年

資本額：40億元

董事長：李森田

總經理：陳世惠

主要業務：手機代工（無線通信器材、電信射頻、電子零組件）

近三年獲利：

2008年EPS -1.65元2009年EPS 0.06元2010年EPS 0.28元

上周五（八月五日）受到美國道瓊指數大跌五一三點影響，台股跳空摜破八千點大關，崩跌四百六十四點，創下二○○八年十一月七日金融海嘯以來單日最大跌點與最大跌幅，集中市場跌停公司家數一度超過七百家。

不 過，在一片綠油油的交易牌上，卻有大甲、精剛、神基（Getac）這三家公司翻紅，精剛和神基直奔漲停，大甲也有四％以上的漲幅，搞不清楚這三家為何能夠 不受影響的交易員，只能打趣說，當天災人禍來臨時候，就得靠神明概念股支撐，因為大甲有「媽祖」保庇，精剛是佛門「金剛」加持，神基光看名字就知道有「神 蹟」，買這三家肯定不會出錯。

這三家鮮少有交易人關注的冷門股逆勢反漲，甚至還出現漲停板的原因，來自大甲生產不鏽鋼，精剛則是生產鈦合金，市場聯想六輕管線將汰換，這兩家有可能受惠，而神基則是因為推出的高玻纖機殼，取得英特爾主推的超輕薄電腦（Ultrabook）供應商資格，具有轉機題材。

但市場分析人員表示，鈦合金拿來做石化廠管線太貴，炒作意味過濃，神基何時大量出貨還得看英特爾的發展進度，這三家公司後續股價，恐怕還是得拿出實力說明。

（羅弘旭）

行動通訊時代來臨，產業生態大改 變，電子股投資邏輯必須面臨全盤調整。鎖定台灣電子股中的關鍵零組件，及行動通訊、軟體與系統整合、創造價值三大邏輯，投資人將有最大的獲利空間。

撰 文‧林宏文

電子股股價面臨大修正，許多投資人損失慘重，面臨產業的大變局，投資人到底該不該繼續留住電子股？又該如何汰弱留強，布局最有上 漲潛力的股票呢？

根據國際研調機構顧能（Gartner）的最新報告，今年智慧型手機加上平板電腦，銷售量將突破四億台，首次超越個人電腦 （ＰＣ）加上筆電（ＮＢ）。而未來行動通訊產品與電腦銷售差距會愈來愈擴大，到了二○一四年，行動通訊產品加總會達近十一億台，而電腦只有六億台，差距近 一倍。

因此，ＰＣ雖死，但行動通訊時代的崛起，不僅是產業生態的大改變，也代表著電子股的投資邏輯，必須面臨全盤調整。如果依據這個標準來 選股，電子股的投資輪廓，已經可以清楚浮現。

產業再怎麼變 都得用零組件首先，在台灣電子股的投資哲學中，關鍵零組件產業所創造的價值與利潤，一向都比組裝及製造為導向的產業要強很多。這種案例不勝枚舉，從大立 光、宸鴻、可成、新普等，過去都是持續成長，而且讓投資人獲利最多的代表企業。

這些提供關鍵零組件的業者，包括光學鏡頭、觸控、電池、軟 板、機殼等，由於掌握了３Ｃ電子產品的關鍵技術，因此不論從個人電腦到筆電、智慧型手機甚至平板電腦，都會使用到這些關鍵零組件。因此，即使產業出現大變 動，只要延伸本身的核心競爭力，加上夠強的調整能力，依然可以維持高度成長。

以光學鏡頭為例，大立光在一般功能性手機已占有一席之地，在智 慧型手機及平板電腦興起後，每樣產品依然要配備鏡頭，甚至有些產品還增加後置鏡頭，也就是一個產品搭配一到二個鏡頭，也讓光學鏡頭市場更加擴大。

在 這種市場仍然持續擴大的趨勢下，大立光由於產品技術最好，不僅沒有受到任何衝擊，反而與宏達電展開股王、股后拉鋸戰。其他，包括玉晶光、今國光等光學鏡頭 公司，也是這一波電子股修正後，還可以持續注意的股票。

此外，觸控功能已不僅是智慧型手機的基本配備，目前幾乎所有平板電腦也都採用觸控技 術，甚至逐漸延伸到一體成形（All In One）的產品。因此，在觸控市場仍然高度成長下，誰能夠掌握這個行業中最關鍵的生產良率問題，誰就是大贏家。

以目前觸控領域中的供應商來 看，宸鴻仍是最大贏家，剛公布的第二季業績，宸鴻單季獲利為三十七．一億元，季增五○％，每股稅後純益達十四．六五元。同屬觸控陣營的洋華及勝華，不管有 沒有吃到蘋果，兩家公司營收雖然增加，卻仍出現虧損，主要原因就是製程良率不高，因此即使產能擴大，卻依然面臨虧損命運。

至於電池的新普、 順達；機殼的可成；軟板產業的台虹、台郡，上半年都繳出不錯的獲利成績，是投資關鍵零組件業的首選。例如軟板廠中的台郡，靠著上半年累計稅後純益四．一七 億元、每股稅後純益二．七九元的獲利，股價也一枝獨秀，在這波電子股幾乎都已跌破年線的大修正潮中，台郡也是少數股價還能站在月線之上的公司。

在 機殼股部分，高盛證券亞太科技研究部主管金文衡，日前特別出具報告表示，市場對於蘋果iPad 3延後上市和戴爾展望不佳的消息反應過度，可成就是遭到這些「錯誤原因」影響，導致股價在八月下跌超過二五％，跌幅高過大盤的一五％。金文衡說，事實上， 可成下半年營收和獲利都將持續成長，因此高盛維持買進評等，目標價三百元。

除了關鍵零組件外，「後ＰＣ時代」中，除各項電子產品都將具備行 動通訊的功能外，同時，軟體與系統整合的各種應用也成為顯學；另外，不論是製造及品牌業者，都要思考如何創造企業更高的價值。這三大條件，也將是未來選擇 電子股最重要的因素。

三大關鍵 找出潛力股

從產品的變化趨勢來看，由於智慧型手機及平板電腦興起，這些產品 本身都需要具備超強的無線通訊能力。因此，擁有無線技術整合能力的大廠，例如半導體的高通、博通，以及手機蘋果、黑莓機等，都是贏家之一。

至 於台灣的業者，擁有無線通訊能力的企業仍屬少數，其中宏達電與聯發科是佼佼者。宏達電在手機的設計、製造及營運都有獨到之處，這是宏達電可以跳脫過去代工 角色，一躍成為全球智慧型手機領導品牌的關鍵，也把過去以代工為主的華寶、華冠及富士康遠遠拋在後面。

聯發科早年以電腦周邊的光儲存晶片起 家，但董事長蔡明介早已預見﹁後ＰＣ時代﹂即將來臨，因此下決心跨到通訊領域，也因此成為國內第一家跨越手機晶片的半導體廠商。雖然在３Ｇ晶片面臨瓶頸， 但仍是目前國際舞台上無線ＩＣ的主要競技者之一。

通訊與電腦的技術能力向來不同，過去電腦產品的規格都已被英特爾及微軟確定了，製造廠只要 照著生產就行了。但手機的軟硬體都沒有固定格式，加上還要到各個國家做各種測試，困難度高很多，這也是日前華碩宣布撤出手機事業的原因。因為，即使華碩是 電腦領域的優等生，仍跨不過通訊產業的鴻溝。而華碩的問題，一樣發生在其他電子五哥身上。

此外，軟體開發及系統整合的能力，也是未來競爭的 關鍵要素。以軟體開發來說，目前許多行動通訊產品都需要特別的軟體功能與設計，因此軟體人才的需要量也特別高。若以這個要求來看，宏達電擁有國內最多手機 軟體的開發人才；至於聯發科、晨星也有半數工程師以軟體設計為主，這三家公司可以算是國內軟體開發領域的三傑。

至於在系統整合能力上，廣達 電腦從筆電產業起家，如今鎖定雲端運算為發展目標，並已替許多國際大廠直接生產雲端伺服器及整合終端的行動產品。這早已超越了過去製造筆電的核心能力，也 顯示廣達確實已逐步建立雲端運算該有的系統整合能力。

這次ＩＴ產業生態最大的變革，當然是來自蘋果所帶來的衝擊。蘋果就如同一個生態系裡的 新物種，像天敵一般打破原有的產業「食物鏈」站上頂端，重新塑造整個產業的價值鏈，並創造消費者一個全新的品牌享受。未來企業的決戰點，也將以誰能創造價 值為優先。

從這一點來看，華碩董事長施崇棠經營品牌的特色，確實比較能夠朝向創造新價值思考。從早期率先推出小筆電，到如今熱賣的﹁變形金 剛﹂，成為﹁非蘋板﹂陣營中獨樹一格的特色。加上明年初將推出的Padfone（手機可嵌入平板），在在顯示華碩開發新產品的用心。即使華碩無法跨越通訊 及手機產品，但若能在ＰＣ及平板電腦上好好經營，一樣可以很有特色。

同樣是電腦品牌，即使在蘭奇時代，宏碁創造了驚人的成長；但宏碁除了便 宜以外，就很難有其他的品牌價值，這也是宏碁要急起直追的地方。

兆元壞帳風暴已隱然成形

在投資人最關心的電子 五哥部分，從本益比角度來看，鴻海股價近來跌幅相對較大，主要是過去鴻海本益比最高，都在十二、十三倍左右；但包括廣達、仁寶、緯創及英業達等公司，本益 比長期在十倍甚至八倍以下。因此，同樣面臨製造價值降低、大陸工資上升、新台幣升值等挑戰，鴻海股價跌幅當然要超過其他公司。

不過，在這波 電子股修正中，已有多家外資認為像廣達、緯創的後市不必太悲觀。例如，緯創今年每股純益在四．七元至五元之間，目前本益比僅六、七倍，明年將成長至六．五 三元，相當具防禦優勢，是這波被錯殺的個股之一。而且緯創還有三大長線利多，包括超輕薄Ultrabook與微軟Windows 8的新訂單，以及明年新增電視組裝客戶，還具備雲端製造技術，長線並不缺乏成長題材。

至於在這次電子股大修正潮中，已明顯暴露出失去競爭力 的兩大產業ＤＲＡＭ及面板，前者完全沒有競爭力，早該被市場淘汰；後者在電視面板以後，也看不到新需求，而大陸業者還繼續跳進來燒錢，供應面看不出有好轉 的跡象，成為台股中最該避開的﹁慘業﹂。

此外，ＤＲＡＭ與面板兩大產業的落敗，將會波及國內借款最多的金融業，總計兩大產業借款超過一兆 元，未來將是金融業最大的負擔。過去金融業曾為國內房地產呆帳打銷兩兆元的壞帳，如今在茂德率先點燃這個風暴後，金融業將再一次受到衝擊，兆元壞帳的風暴 已隱然成形，值得投資人注意。

零組件當道

電子股首選10家公司

代 號 公司 第一季

每股稅後

純益(元) 第二季

每股稅後

純 益(元) 股價

(元)

3008 大立光 8.91 8.18 774.0 3673 宸 鴻 10.66 14.65 660.0 2474 可 成 2.86 3.43 218.0 6121 新 普 2.58 3.39 193.0 6269 台 郡 1.29 1.50 78.8 2498 宏達電 18.36 20.63 767.0 2454 聯發科 3.03 3.05 292.5 2382 廣 達 1.49 —— 56.2 2357 華 碩 5.51 4.78 244.0 3231 緯 創 1.02 1.25 31.55 註：股價為8/26收盤價。

「機會是自己給自己的。」房地產 投資達人陳麗鳳，從一間三百萬元的老公寓起家，因為掌握危機入市、逆勢操作法則，如今已替自己攢出超過億元的身價。

撰文‧梁 任瑋

擁有一頭浪漫的鬈髮、身材嬌小的陳麗鳳，說起話來輕聲細語，很難想像今年四十七歲的她，房地產投資資歷已二十二年，經歷台灣房地產四波 景氣循環，都可以安然度過的主要心法就是，「當眾人恐慌的時候勇於進場，耐心等待景氣翻轉，機會就是你的。」一九八九年，為了把母親接來台北一起住，陳麗 鳳在中和南山路買下人生的第一間房子。在多數人眼中，陳麗鳳買到的第一間房子價格並沒有特別便宜，因為一坪十二萬元，這個價格當時已經可以買到台北市的中 古屋。 「雖然房子位於五樓頂樓，但樓上還可以再加蓋，我二話不說就以總價三百餘萬元買下。」買下來之後，陳麗鳳又花了五十萬元替剛結婚的弟弟在頂樓加蓋了二十坪 的住家，原本三十坪的公寓變成五十坪的「樓中樓」。

「雖然公寓要爬樓梯，我不怕苦啊！我用體力換取空間。」這間「起家厝」讓陳麗鳳一家人住 了十幾年，直到幾年前，生活條件變好而搬離，但她依然沒有把房子賣掉，房價也增值了一倍多。

不自亂陣腳 三間房投資法邁向富裕房地產景氣有起有落，只要沉得住氣，遇到風暴時不要自亂陣腳，忍耐是通往財富的必經之路。「錢準備好了，就不怕景氣拖磨。」陳麗鳳最 經典的危機入市案例是ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）爆發之前，買進永和「銀河水都」預售案。

當時房地產不景氣已經長達十年，房市在谷底 盤旋許久，在一片低迷中，因新增的房屋供給數過多，加上房價持續下跌，有意購屋者都採取觀望態度，購屋需求持續銳減，建商餘屋庫存去化也十分緩慢，但站在 市場第一線的陳麗鳳發現，永和旁邊的舊社區每坪都已經賣十四萬元了，新大樓二十萬元，設備比公寓還好，房價下跌空間有限，加上河岸景觀住宅是未來趨勢，當 時口袋裡有閒錢的陳麗鳳，因此一口氣進場買了四戶。

後來ＳＡＲＳ爆發，房市瞬間急凍，不過，在二○○三年底，房地產市場受到「低利率、低自 備與低總價」三低效應刺激，購屋需求復甦，銀河水都房價也一路起漲，每坪最高賣到二十八萬元，陳麗鳳的房子兩年多就漲了四成，她以每坪二十九萬元賣掉其中 一間，獲利四五％，其他三間則繼續持有，現在更漲了一倍以上，讓她堅信「手頭隨時保持三間房子，一間自用、一間投資、一間收租，布局中長期標的，因持有時 間長，一旦轉手，投資報酬率以倍數計算。」○八年金融海嘯爆發時，大家都不敢買房，陳麗鳳研判，金融危機的震央是發生在美國，台灣人儲蓄率又高，台灣房價 要崩盤不容易，因此當時觀察到三峽一坪才十萬元出頭，三十幾坪總價才三百多萬元，她認為這輩子應該很難再遇到這種行情，因此鼓勵身邊剛出社會的同事勇於進 場，買下人生的第一間房子，結果現在三峽的房價漲了近一倍。

房產會像變魔術 可以把錢愈變愈厚當時，陳麗鳳也看好剛崛起的三重重陽重劃區，「那裡有大街廓，又有面積廣大的公園，跟老三重擁擠的街道不一樣，一坪才二十幾萬元為什麼不 買？」重陽橋旁的水岸景觀，讓她想起當年買銀和水都獲利的經驗，心動之餘，以每坪二十萬元出頭買下一戶預售屋，如今也上漲至每坪三十餘萬元，投資報酬率近 五成。

陳麗鳳說，過去四、五年房地產景氣大好，房價一季就漲兩成，經常過了一個農曆年，每坪五十萬元的房價就開價賣六十萬元，自從政府打房 之後，投資客就縮手，房價開始修正，她覺得這對房地產市場是件好事。

陳麗鳳認為，今年房市遭遇奢侈稅風暴，政府打房政策又一波波出籠，影響 買氣，但她對於明年總統選舉結束後的行情樂觀看待，「凡事物極必反，今年景氣走修正波，但我相信一至二年市場一定會否極泰來。」對於想買屋的薪水族，陳麗 鳳建議，「頭過身就過！」有了第一間房子，就會把費用省下來，當習慣把錢儲蓄在房地產後，「房子就會像變魔術一樣，替你把錢愈變愈厚。」房市景氣一定有多 空循環，只要抓住逆勢買進的要點，就可以當個房市贏家。

陳麗鳳

出生：1964年

現 職：翰昌廣告董事長

投資資歷：22年

操作經典戰役： 曾在SARS爆發前，買進銀河水都預售案，在SARS結束後，出售一間獲利45%。

危機入市投資心法

1.可觀 察餘屋、法拍屋供給量，若餘屋去化殆盡，表示谷底已過，房價即將起漲。

2.金融或政治危機造成的低檔，可視為時機點，但若基本面有問題，就 不宜貿然進場。

3.人為因素干擾房市，通常也會造成回檔，只要基本面好，就是買進時機。

4.觀察看屋人潮的回籠率，人潮變 多，可視為信心恢復。

抓對時機點入市，房價一路上漲進場時間 地點 標的 買進價格（萬元/坪） 目前價格（萬元/坪）1989年 中和 五樓公寓 12 25 2000年 永和 銀河水都 20 45 2008年 三重重陽重劃區 水岸住宅 20 30