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房市︾嗅出房市谷底 大膽進場陳麗鳳逆勢操作 從業務員成房市贏家


2011-9-12  TWM




「機會是自己給自己的。」房地產 投資達人陳麗鳳,從一間三百萬元的老公寓起家,因為掌握危機入市、逆勢操作法則,如今已替自己攢出超過億元的身價。

撰文‧梁 任瑋

擁有一頭浪漫的鬈髮、身材嬌小的陳麗鳳,說起話來輕聲細語,很難想像今年四十七歲的她,房地產投資資歷已二十二年,經歷台灣房地產四波 景氣循環,都可以安然度過的主要心法就是,「當眾人恐慌的時候勇於進場,耐心等待景氣翻轉,機會就是你的。」一九八九年,為了把母親接來台北一起住,陳麗 鳳在中和南山路買下人生的第一間房子。在多數人眼中,陳麗鳳買到的第一間房子價格並沒有特別便宜,因為一坪十二萬元,這個價格當時已經可以買到台北市的中 古屋。 「雖然房子位於五樓頂樓,但樓上還可以再加蓋,我二話不說就以總價三百餘萬元買下。」買下來之後,陳麗鳳又花了五十萬元替剛結婚的弟弟在頂樓加蓋了二十坪 的住家,原本三十坪的公寓變成五十坪的「樓中樓」。

「雖然公寓要爬樓梯,我不怕苦啊!我用體力換取空間。」這間「起家厝」讓陳麗鳳一家人住 了十幾年,直到幾年前,生活條件變好而搬離,但她依然沒有把房子賣掉,房價也增值了一倍多。

不自亂陣腳 三間房投資法邁向富裕房地產景氣有起有落,只要沉得住氣,遇到風暴時不要自亂陣腳,忍耐是通往財富的必經之路。「錢準備好了,就不怕景氣拖磨。」陳麗鳳最 經典的危機入市案例是SARS(嚴重急性呼吸道症候群)爆發之前,買進永和「銀河水都」預售案。

當時房地產不景氣已經長達十年,房市在谷底 盤旋許久,在一片低迷中,因新增的房屋供給數過多,加上房價持續下跌,有意購屋者都採取觀望態度,購屋需求持續銳減,建商餘屋庫存去化也十分緩慢,但站在 市場第一線的陳麗鳳發現,永和旁邊的舊社區每坪都已經賣十四萬元了,新大樓二十萬元,設備比公寓還好,房價下跌空間有限,加上河岸景觀住宅是未來趨勢,當 時口袋裡有閒錢的陳麗鳳,因此一口氣進場買了四戶。

後來SARS爆發,房市瞬間急凍,不過,在二○○三年底,房地產市場受到「低利率、低自 備與低總價」三低效應刺激,購屋需求復甦,銀河水都房價也一路起漲,每坪最高賣到二十八萬元,陳麗鳳的房子兩年多就漲了四成,她以每坪二十九萬元賣掉其中 一間,獲利四五%,其他三間則繼續持有,現在更漲了一倍以上,讓她堅信「手頭隨時保持三間房子,一間自用、一間投資、一間收租,布局中長期標的,因持有時 間長,一旦轉手,投資報酬率以倍數計算。」○八年金融海嘯爆發時,大家都不敢買房,陳麗鳳研判,金融危機的震央是發生在美國,台灣人儲蓄率又高,台灣房價 要崩盤不容易,因此當時觀察到三峽一坪才十萬元出頭,三十幾坪總價才三百多萬元,她認為這輩子應該很難再遇到這種行情,因此鼓勵身邊剛出社會的同事勇於進 場,買下人生的第一間房子,結果現在三峽的房價漲了近一倍。

房產會像變魔術 可以把錢愈變愈厚當時,陳麗鳳也看好剛崛起的三重重陽重劃區,「那裡有大街廓,又有面積廣大的公園,跟老三重擁擠的街道不一樣,一坪才二十幾萬元為什麼不 買?」重陽橋旁的水岸景觀,讓她想起當年買銀和水都獲利的經驗,心動之餘,以每坪二十萬元出頭買下一戶預售屋,如今也上漲至每坪三十餘萬元,投資報酬率近 五成。

陳麗鳳說,過去四、五年房地產景氣大好,房價一季就漲兩成,經常過了一個農曆年,每坪五十萬元的房價就開價賣六十萬元,自從政府打房 之後,投資客就縮手,房價開始修正,她覺得這對房地產市場是件好事。

陳麗鳳認為,今年房市遭遇奢侈稅風暴,政府打房政策又一波波出籠,影響 買氣,但她對於明年總統選舉結束後的行情樂觀看待,「凡事物極必反,今年景氣走修正波,但我相信一至二年市場一定會否極泰來。」對於想買屋的薪水族,陳麗 鳳建議,「頭過身就過!」有了第一間房子,就會把費用省下來,當習慣把錢儲蓄在房地產後,「房子就會像變魔術一樣,替你把錢愈變愈厚。」房市景氣一定有多 空循環,只要抓住逆勢買進的要點,就可以當個房市贏家。

陳麗鳳

出生:1964年

現 職:翰昌廣告董事長

投資資歷:22年

操作經典戰役: 曾在SARS爆發前,買進銀河水都預售案,在SARS結束後,出售一間獲利45%。

危機入市投資心法

1.可觀 察餘屋、法拍屋供給量,若餘屋去化殆盡,表示谷底已過,房價即將起漲。

2.金融或政治危機造成的低檔,可視為時機點,但若基本面有問題,就 不宜貿然進場。

3.人為因素干擾房市,通常也會造成回檔,只要基本面好,就是買進時機。

4.觀察看屋人潮的回籠率,人潮變 多,可視為信心恢復。

抓對時機點入市,房價一路上漲進場時間 地點 標的 買進價格(萬元/坪) 目前價格(萬元/坪)1989年 中和 五樓公寓 12 25 2000年 永和 銀河水都 20 45 2008年 三重重陽重劃區 水岸住宅 20 30


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