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雅居樂雅生活服務股份有限公司(3319)專區

1 : GS(14)@2017-09-15 09:56:11

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20170914863_C.pdf
於 2017 年 9 月 14 日，雅生活就申請雅生活股份於聯交所主板上市及獲准買賣，
向聯交所遞交上市申請表格（A1 表格）。按照計劃，雅生活將就上市進行其新股
份發售。按照計劃，在若干條件限制下，合資格股東將於根據建議分拆進行之股
份發售項下獲提供雅生活股份之保證配額。有關保證配額之詳情尚未落實，而本
公司將於適當時候就此刊發進一步公告。
待建議分拆及上市完成後，本公司預期將擁有雅生活不少於 50%權益，而雅生活
將仍然為本公司之附屬公司。
分拆集團主要從事物業管理、物業銷售、物業驗收、廣告及旅遊服務。
...
建議分拆之理由及裨益
分拆集團之業務規模已增長至足以實行獨立上市，而董事會認為基於下列理由，
建議分拆將對本集團有利：
(a) 建議分拆讓分拆集團能夠建立其作為獨立上市集團之身份，並擁有獨立的
集資平台；建議分拆可讓分拆集團直接接觸資本市場以進行股本及／或債
務融資，為其現有業務及未來擴充提供資金，從而有助於分拆集團加速拓
展及改善營運與財務表現，繼而同時為保留集團及分拆集團之股東帶來更
優厚的財務回報；
(b) 作為獨立上市集團，分拆集團將能夠進一步提高其知名度，在商議及招攬
更多業務上享有更大優勢，而本公司繼而將能夠透過其於雅生活之持股受
惠於分拆集團之增長；
(c) 建議分拆將可提升分拆集團之公司形象，繼而更加有能力吸引策略投資者
投資於分拆集團及直接與分拆集團組成策略性夥伴，而該等策略性投資者
則可為分拆集團創造協同效益；及
(d) 建議分拆讓保留集團及分拆集團能夠更專注彼等各自業務之發展、策略規
劃及更有效地分配資源；保留集團及分拆集團將受惠於獨立管理架構下更
具效率之決策過程，以便把握新興商機，尤其是分拆集團設有專屬管理團
隊專注於其發展。

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2 : GS(14)@2017-09-18 04:39:07

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2017091501_c.htm
招股書

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3 : GS(14)@2018-01-07 14:00:27

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... N201801051298_C.pdf
上市

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4 : GS(14)@2018-01-17 09:27:07

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180116896_C.pdf
優 先 發 售 中 合資 格股 東 的 保 證 配額
誠 如 本 公 司 之 前 所 公 告 ， 本 公 司 擬 通 過 將 雅 生 活 股 份 於 聯 交 所 主 板 獨 立 上
市 分 拆 雅 生 活 。 就 建 議 分 拆 及 上 市 而 言 ， 雅 生 活 將 進 行 全 球 發 售 。 根 據 上
市規 則 第 15 項 應 用 指引 的 規定，倘 及 當優 先 發售 得 以進 行，本公 司 合 資格
股東 將 根據 優 先發 售獲 提 供雅 生 活股 份（ 「 預留股份 」 ）保 證 配額 。
由 於 全 球 發 售 的 規 模 和 架 構 尚 未 落 實 ， 故 於 本 公 告 日 期 ， 合 資 格 股 東 於 優
先 發 售 中 獲 得 預 留 股 份 的 保 證 配 額 基 準 並 未 確 定 。 本 公 司 將 於 適 當 時 進 一
步刊 發 有關 建 議分 拆及 保 證配 額 詳情 的公 告 。
記 錄 日 期 及 暫停 辦理 股 份 過 戶 登記 手續
股 東 請 注 意 ， 就 釐 定 於 優 先 發 售 中 合 資 格 股 東 的 雅 生 活 股 份 保 證 配 額 而 言
的記 錄 日期 將 為 2018 年 1 月 23 日（ 星 期二 ）。本公 司 將 於 2018 年 1 月 22
日（ 星 期一 ） 至 2018 年 1 月 23 日 （ 星期 二 ）（ 含 首尾 兩日 ） 暫停 辦 理股
份過 戶 登記 手 續。
為確 保 合資 格 獲得 保證 配 額，所有 過 戶 表格 連 同相 關 股票 最遲 須 於 2018 年
1 月 19 日（ 星期 五 ）下午 四 時三 十 分 前送 達 本公 司 的香 港股 份 過戶 登 記分
處卓 佳 證券 登 記有 限公 司 辦理 登 記手 續， 地 址為 香 港皇 后大 道 東 183 號合
和中 心 22 樓。
股東 及 投資 者 需注 意，就合 資 格享 有 保 證配 額 股份 的 最後 交易 日 為 2018 年
1 月 17 日 （星 期 三 ）。
任何 人 士如 對 其處 境或 任 何應 採 取的 行動 有 疑問 ， 建議 諮詢 其 專業 顧 問。
由 於 建 議 分 拆 取 決 於 （ 其 中 包 括 ） 上 市 委 員 會 批 准 、 董 事 會 及 雅 生 活 董 事
會 最 終 決 定 、 市 場 狀 況 及 其 他 考 慮 因 素 ， 故 建 議 分 拆 可 能 會 或 可 能 不 會 作
實 。 倘 建 議 分 拆 因 任 何 原 因 而 未 能 進 行 ， 則 優 先 發 售 將 不 會 進 行 。 股 東 及
其 他 投 資 者 於買 賣本 公 司 證 券 時務 請審 慎 行 事 。

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5 : GS(14)@2018-01-24 16:00:23

建議分拆
雅居樂雅生活服務股份有限公司及
在香港聯合交易所有限公司主板
獨立上市
合資格股東於優先發售中的保證配額基準

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6 : GS(14)@2018-01-29 10:56:40

分拆
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20180129022_C.pdf

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7 : GS(14)@2018-01-29 17:08:44

1. 我們是中國以中高端物業為主的著名物業管理服務供應商，提供綜合服務組合。2017
年6月，我們收購了綠地物業，並於2017年8月引入綠地控股作為戰略股東。依靠雅居樂集
團和綠地控股兩大物業開發行業領跑者，我們以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大知名品牌
開展經營。
我們在中國提供物業管理服務已近25載，我們對此深感自豪，豐富的行業經驗使我們在
眾多競爭對手中脫穎而出。2017年，根據中國房地產業協會及中國房地產測評中心發佈的
數據，我們名列中國物業管理企業品牌價值第12名及中國物業管理企業綜合實力第12名。
2017年，根據中國指數研究院（亦即中指院）發佈的數據，我們在綜合實力(1)
方面名列「物業
服務百強企業」第13位。根據中指院的資料，截至2016年12月31日，按在管總建築面積計，
我們的市場份額約為0.3%，位列「物業服務百強企業」第22位。截至2017年9月30日，我們
在中國65個城市提供物業管理服務，在管總建築面積約為76.2百萬平方米，服務業主及住
戶逾一百萬。
2. 我們致力於將「雅居樂物業」打造為中國旅遊地產管理行業的領先品牌。根據中指院的
資料，截至2016年12月31日，我們旅遊地產的合約總建築面積約為14.3百萬平方米，按合
約總建築面積計位列中國物業服務百強企業首位。截至2016年12月31日，我們的在管旅遊
地產總建築面積約為4.8百萬平方米。截至2017年9月30日，我們向位於廣東、海南、雲南、
湖南等多個具發展潛力地區的17處旅遊地產提供管理服務，在管總建築面積約為5.6百萬平
方米。根據中指院的資料，截至2016年12月31日，物業服務百強企業管理的旅遊地產的總
建築面積佔其各類在管物業總建築面積不到5.0%。
3. 我們的上市將構成控股股東雅居樂控股的分拆。於往績記錄期間，我們的大部分收入
產生自雅居樂集團開發的物業的管理服務，分別佔我們於2014年、2015年及2016年以及截
至2017年9月30日止九個月總收入的72.0%、73.9%、78.6%及76.8%。
4. 我們擁有物業管理服務、非業主增值服務及業主增值服務三條主要業務線，形成了覆
蓋整個物業管理價值鏈的一體化服務範圍。
• 物業管理服務 — 我們為物業開發商、業主、住戶及物業管理公司提供一系列物業
管理服務，其中包括重點為中高端住宅物業（包括旅遊地產）和非住宅物業（包括
商用物業、寫字樓及多用途綜合體等）提供保安、清潔、綠化、園藝、維修及保養
等服務，亦為地方性物業管理公司提供顧問諮詢服務。我們主要按照包乾制收取
物業管理服務的物業管理費用，按照酬金制收取小部分物業管理費用。當我們按
包乾制獲委聘時，我們有權將我們所收物業管理費的全部款項留作收入。我們從
該等收費中支取款項用以支付提供物業管理服務的有關開支，我們將該項開支確
認為銷售成本。倘我們收取的物業管理費金額不足以補足產生的所有開支時，我
們無權要求業主支付差額。當我們按酬金制獲委聘時，我們主要擔當業主代理的
角色。我們有權將業主及住戶支付的物業管理費的預先釐定百分比（通常為8%至
10%）預留為收入，且我們保留餘額作為營運資金以補足物業管理服務相關開支。
與履行服務有關的成本通常透過社區管理處由業主承擔，因此，我們總體上並未
產生任何直接成本。
• 非業主增值服務 — 我們主要為非業主（以物業開發商為主）提供協銷服務（包括禮
賓接待、展示單位清潔、保安與維護以及前期規劃及設計諮詢服務）以及廣告、物
業代理及房屋檢驗服務。
• 業主增值服務 — 我們向業主及住戶提供兩類增值服務，即生活服務及資產管理服
務。我們的生活服務包括家政、房屋及商舖經紀、拎包入住、智能家居服務、社
區旅遊代理以及運用我們的線下物業管理服務及線上一體化一站式服務平台的其
他專業定製服務。我們的資產管理服務專注於實現業主資產保值增值，如停車位
銷售及住宅物業租賃。
為提供各式各樣的生活產品，於2016年7月，我們推出了集(i)關鍵移動應用程序（包括
「雅管家」、「雅商家」及「雅助手」，以及「雅管家」微信公眾號）；(ii)線下服務（包括雅生活體
驗中心）；及(iii)雅管家聯盟的商品供應商及服務供應商網絡平台於一體的一站式服務平台。
5. 下表載列我們於所示期間的收入明細：
截至12月31日止年度 截至9月30日止九個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
（人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%）
（未經審計）
物業管理服務. . . . . . . . . . . . . . 595,030 72.0 690,729 73.9 977,863 78.6 675,381 77.5 898,192 76.8
非業主增值服務 . . . . . . . . . . . . 188,819 22.9 185,987 19.9 212,247 17.0 149,997 17.2 206,028 17.6
業主增值服務. . . . . . . . . . . . . . 42,250 5.1 57,696 6.2 54,625 4.4 46,432 5.3 64,648 5.6
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 826,099 100.0 934,412 100.0 1,244,735 100.0 871,810 100.0 1,168,868 100.0
6. 至12月31日止年度 截至9月30日止九個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審計）
銷售成本
僱員福利開支. . . . . . . . . . . 435,624 59.9 457,151 58.2 510,797 54.7 364,285 55.5 417,836 53.2
公用設施費. . . . . . . . . . . . . 61,031 8.4 50,360 6.4 83,853 9.0 57,116 8.7 64,138 8.2
清潔費 . . . . . . . . . . . . . . . . 54,014 7.4 65,207 8.3 108,501 11.6 74,887 11.4 99,531 12.7
營業稅及附加費 . . . . . . . . . 45,360 6.2 51,445 6.5 23,572 2.5 23,107 3.5 7,594 1.0
維護成本. . . . . . . . . . . . . . . 29,877 4.1 39,199 5.0 61,350 6.6 40,930 6.2 54,972 7.0
消耗品成本. . . . . . . . . . . . . 27,549 3.8 33,328 4.2 31,647 3.4 18,499 2.8 34,669 4.4
綠化及園藝費用 . . . . . . . . . 26,526 3.6 29,395 3.7 35,900 3.8 25,420 3.9 34,200 4.4
經營租賃付款. . . . . . . . . . . 13,046 1.8 15,386 2.0 9,529 1.0 5,452 0.8 7,427 0.9
停車場及店舖銷售成本 . . . 4,749 0.7 13,387 1.7 10,011 1.1 6,417 1.0 11,413 1.5
諮詢費 . . . . . . . . . . . . . . . . 1,176 0.2 1,248 0.2 27,495 3.0 15,735 2.4 14,961 1.9
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,327 3.9 29,491 3.8 30,433 3.3 24,699 3.8 38,958 4.8
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 727,279 100.0 785,597 100.0 933,088 100.0 656,547 100.0 785,699 100.0
7. 下表載列截至所示期間我們各業務線產生的毛利及毛利率明細。
截至12月31日止年度 截至9月30日止九個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審計）
物業管理服務. . . . . . . . . . . 65,558 11.0 104,191 15.1 243,744 24.9 167,532 24.8 289,471 32.2
非業主增值服務 . . . . . . . . . 22,587 12.0 29,134 15.7 52,556 24.8 33,973 22.6 66,663 32.4
業主增值服務. . . . . . . . . . . 10,675 25.3 15,490 26.8 15,347 28.1 13,758 29.6 27,035 41.8
98,820 12.0 148,815 15.9 311,647 25.0 215,263 24.7 383,169 32.8
於往績記錄期間，毛利率的增長主要由於(i)分包的清潔、保養及維修、綠化及園藝服務
增加使得人工成本減少；(ii)自2015年下半年開始實現勞動力優化；(iii)規模經濟；及(iv)於往
績記錄期間我們所管理住宅物業的平均物業管理收費整體增加。
8. 於往績記錄期間，物業管理服務產生的收入為我們總收入的主要來源，分別佔我們於
2014年、2015年、2016年及截至2017年9月30日止九個月總收入的72.0%、73.9%、78.6%
及76.8%。收入絕對金額的增加主要由於在管總建築面積增加，截至2014年、2015年及2016
年12月31日以及2017年9月30日，在管總建築面積分別約為24.4百萬平方米、35.0百萬平方
米、50.1百萬平方米及76.2百萬平方米（包括由我們於2017年6月收購的綠地物業所管理的
建築面積2.0百萬平方米）。下表載列我們截至所示日期在管總建築面積及所示期間分別按
物業開發商及主要物業類型劃分的物業管理收入明細。
截 至12月31日或截至12月31日止年度 截 至9月30日或截至9月30日止九個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入
（平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） %
（未經審計）
（以千計，百分比除外）
雅居樂集團. . . . . . . . . . . 24,427 595,030 100.0 29,527 690,334 99.9 34,280 798,862 81.7 33,783 553,044 81.9 41,411 719,673 80.1
綠地控股. . . . . . . . . . . . . — — — — — — — — — — — — 1,893 17,250 1.9
第三方物業開發商(1)
. . . . — — — 5,520 395 0.1 15,775 179,001 18.3 11,582 122,337 18.1 32,880 161,269 18.0
合 計 . . . . . . . . . . . . . . . . 24,427 595,030 100.0 35,047 690,729 100.0 50,055 977,863 100.0 45,365 675,381 100.0 76,184 898,192 100.0
9. 截 至12月31日或截至12月31日止年度 截 至9月30日或截至9月30日止九個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入
（平方米） 人民幣元 % （平方米） 人民幣元 % （平方米） 人民幣元 % （平方米） 人民幣元 % （平方米） 人民幣元 %
（未經審計）
（以千計，百分比除外）
住宅物業. . . . . . . . . . . . . . . 24,282 583,786 98.1 34,701 673,744 97.5 48,783 806,655 82.5 44,238 524,788 77.7 56,505 699,957 77.9
非住宅物業. . . . . . . . . . . . . 145 11,244 1.9 346 16,985 2.5 1,272 171,208 17.5 1,127 150,593 22.3 19,679 198,235 22.1
合 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24,427 595,030 100.0 35,047 690,729 100.0 50,055 977,863 100.0 45,365 675,381 100.0 76,184 898,192 100.0
我們通過由適用中國法律法規規管的標準公開招標程序從物業開發商處獲得大部分前
期物業管理服務業務。於2014年、2015年及2016年以及截至2017年9月30日止九個月，就雅
居樂集團開發的物業而言，我們的中標率分別為100.0%、88.9%、100.0%及100.0%；而就
除雅居樂集團外的物業開發商開發的物業而言，我們於同期的中標率分別為零、26.1%、
28.4%及35.2%。
10. 我們與綠地控股的合作
2017年6月，我們與綠地控股（為物業開發行業領跑者）建立了戰略聯盟。於2017年6月
30日，我們自綠地控股收購了綠地物業。於2017年8月，綠地控股透過向本公司注資人民幣
10億元持有本公司20%的股本權益，成為我們的長期戰略股東。根據與我們及雅居樂集團
訂立的投資合作框架協議，綠地控股已同意，自2018年1月1日至2022年12月31日期間，在
法律許可的範圍內盡量聘請我們作為其物業管理服務供應商，每年向我們交付建築面積不
少於7.0百萬平方米的物業供我們管理，並在每年為其額外開發的建築面積為3.0百萬平方
米的物業選擇未來物業管理服務供應商時給予我們優先權。除得到綠地控股的物業管理支
持外，根據同樣的協議，我們已同意在社區增值服務、廣告、物業代理及房屋檢驗服務等
領域與綠地控股展開合作。與綠地控股合作對於我們擴大業務規模、提升市場覆蓋率、豐
富服務組合、壯大中高端客戶群以及整合增值服務業務等方面具有重大戰略意義。
11. 們就收購綠地物業支付的總購買價為人民幣1,000.0百萬元。該購買價格乃經考慮綠
地控股與本公司之間的業務及合作前景，按公平原則釐定。綠地物業截至2017年9月30日及
截至2017年9月30日止三個月的財務表現及現金流量已計入我們的綜合財務報表。有關綠
地物業的主要財務及營運資料，請參閱本招股章程「業務 — 我們與綠地控股的合作」。收購
綠地物業後，截至2017年9月30日，我們於綜合資產負債表內錄得大額商譽人民幣919.0百
萬元，反映了收購對價總額人民幣1,000.0百萬元與截至2017年6月30日綠地物業可確認資產淨值總額人民幣81.0百萬元之間的差額。我們亦於截至2017年9月30日的綜合資產負債表
內錄得與上述收購相關的其他無形資產人民幣91.7百萬元（包括商標人民幣17.1百萬元及客
戶關係人民幣74.6百萬元）。
收購綠地物業所產生的商譽及其他無形資產已由藍策採用貼現現金流量法進行估值。
有關估值的主要假設及參數詳情，請參閱本招股章程「財務資料 — 若干綜合資產負債表項
目的說明 — 商譽」一節。減值通過評估與商譽有關的現金產生單位（現金產生單位組別）的
可收回金額予以釐定。倘該等現金產生單位的可收回金額低於商譽賬面值，減值虧損便予
以確認。
通常每年對商譽進行減值測試。截至2017年9月30日，我們主動進行商譽減值測試。為
釐定綠地物業現金產生單位的可收回金額，我們採用使用價值計算方法，所採用的現金流
量預測乃根據為期七年（比通常的為期五年長兩年）的財務預算作出。管理層基於以下考慮
根據《香港會計準則》第36號將五年期預測延長兩年：
(i) 根據本公司及管理層的過往經驗，與物業開發商或業主委員會終止或不重續物業
管理合約屬不常見。此外，月度物業管理費及物業管理的成本收入比例穩定。這
為管理層在一段較長期間內可靠地預測現金流量提供了合理的依據。
(ii) 自2018年1月1日至2022年12月31日期間，綠地物業的預計收入大幅增加，主要歸
因於根據與綠地控股訂立的投資合作框架協議，綠地控股每年將盡量交付的在管
建築面積增加10百萬平方米。管理層認為在預測進入長期穩定期之前，於2022年
之後，於2018年至2022年期間的該收入增長趨勢將繼續持續兩年，於有關期間的
年收入增長率逐步從2022年的30%降至2023年的16%，並進一步降至2024年7%的
正常水平。
管理層基於若干主要假設作出現金流量預測，如2018年及2019年的收入增長率分別為
305%及129%。使用價值計算乃基於：1）合理及言之有據的假設，即管理層對該資產在其
餘下可使用年期內將存在的一系列經濟情況作出的最佳估計；2）管理層所批准的最近期財
務預算╱預測，其包括預計因投資合作框架協議所預期的該等未來事件所引致的估計未來
現金流量；及3）根據以長期增長率作出的往後年度預測對最近期預算╱預測所涵蓋期間之後的現金流量的預測。使用價值計算反映了綠地物業截至2017年9月30日止三個月的近期
發展。有關主要假設、假設理由及基於綠地控股承諾盡力交付予本集團以供管理的額外建
築面積自2018年至2024年各年的總收入及年增長率的計算方法的詳情，請參閱本招股章程
「財務資料 — 若干綜合資產負債表項目的說明 — 商譽」一節。
基於該等假設及計算方法，截至2017年9月30日，綠地物業運營的物業管理業務的可收
回金額比其賬面值多出人民幣96百萬元。在以下情況下：(i)估計收入年增長率下降1.72%；
(ii)估計毛利率下降0.45%；(iii)估計長期增長率下降2.51%；或(iv)估計貼現率增加1.18%，於
使用價值計算中單獨計算所有變動，均將刪除剩餘超出賬面值的人民幣96百萬元。詳情請
參閱本招股章程「附錄一 — 會計師報告」腳註16。
董事經參考藍策隨後對截至2017年9月30日的可收回金額進行的評估，確定截至2017
年9月30日商譽及其他無形資產無須作出減值撥備。然而，商譽的公允價值日後或會下降，
相關假設或會偏離實際表現。於任何一種情況下，我們可能需作出商譽減值，此舉或會對
我們的財務狀況及經營業績產生重大不利影響。請參閱本招股章程「風險因素 — 與我們的
業務及行業有關的風險 — 我們於2017年6月收購綠地物業，但我們可能無法從該次收購中
取得任何預期效益或可能需就該次收購產生的有關商譽人民幣919.0百萬元及其他無形資產
人民幣91.7百萬元作出減值，這兩種情況均可能會對我們的經營業績及財務狀況產生重大
不利影響」一節。
11. 我們的上市將構成控股股東雅居樂控股的分拆。董事認為，分拆將帶來諸多益處，包
括(i)兌現雅居樂控股及我們的其他股東於本集團投資的公允價值；(ii)允許我們建立作為獨立
上市集團的身份及集資平台；(iii)使我們繼續發展專業知識及改善物業管理服務的質量；(iv)
增強我們在商議及招覽更多業務方面的優勢；(v)提高我們的經營及財務透明度，並改善企
業管治；(vi)提升我們的企業形象，吸引戰略投資者；(vii)以我們的股份表現作為評估我們表
現的獨立基準；及(viii)使雅居樂集團及本集團更專注發展、戰略規劃及優化資源分配。於往
績記錄期間，雅居樂集團產生的收入分別為人民幣258.4百萬元、人民幣264.8百萬元、人民
幣305.2百萬元及人民幣254.0百萬元。
分拆後，雅居樂集團將主要從事物業開發、物業投資、酒店經營、環境保護、智能工
程、設計及其他相關服務。由於本集團的業務經營不同於雅居樂集團，本集團與雅居樂集團的業務之間有清晰的劃分，且董事認為，本集團與雅居樂集團的業務之間不存在重疊或
競爭。
12. 董事預計，倘無不可預見的情況及基於本招股章程附錄三 —「利潤估計」所載基準，股
東應佔估計純利如下。
截至2017年12月31日止年度
　股東應佔估計純利(1)
、(3)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
人民幣281.30百萬元
（約等於342.77百萬港元）
截至2017年12月31日止年度
　未經審計備考每股估計盈利(2)
、(3)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
人民幣0.21元
（約等於0.26港元）
13. 於2017年7月26日，作為激勵本集團若干管理層成員的激勵計劃的一部分，共青城投資
與旺紀、中山雅生活及本公司簽訂一份增資協議，據此，共青城投資同意以向本公司注資
的方式投資本公司。截至最後可行日期，所有出資已全額繳足。
於2017年8月10日，鑒於本集團與綠地控股之間建立了戰略聯盟並將互惠互利，綠地海
外及寧波綠璡均分別與旺紀、中山雅生活及本公司訂立增資協議。據此，綠地海外及寧波綠璡均同意以向本公司注資的方式投資本公司。相關注資已分別於2017年8月15日及2017
年8月11日完成。
14. 假設發售價為每股發售股份12.50港元（即本招股章程所述發售價範圍的中位數），經扣
除我們就全球發售應付的包銷費、佣金及估計開支，並假設超額配售權未獲行使，我們估
計將獲得的全球發售所得款項淨額將約為3,983.7百萬港元。
我們擬將全球發售所得款項淨額作以下用途：
• 約65%或2,589.4百萬港元將用於選擇性地把握戰略投資及收購機會以及進一步發
展戰略聯盟，其中：(i)約45%或1,792.7百萬港元將用於收購其他物業管理公司；(ii)
約10%或398.4百萬港元將用於收購與我們存在互補性的社區產品及服務公司；及
(iii)約10%或398.4百萬港元將用於與業務合作夥伴共同投資物業管理產業基金。有
關收購目標甄選標準的詳細資料，請參閱本招股章程「業務 — 業務戰略 — 通過選
擇性地尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合」一節。截至最後
可行日期，就全球發售所得款項淨額的用途而言，我們尚未找到或致力於任何收
購目標；
• 約10%或398.4百萬港元將用於繼續開發我們的一站式服務平台，其中：(i)約4.0%或
159.3百萬港元將用於購買及升級與一站式服務平台有關的硬件；(ii)約2.7%或107.6
百萬港元將用於為我們的生活服務及產品以及促銷活動提供資金；(iii)約2.0%或79.7
百萬港元將用於開發新軟件及優化現有軟件；及(iv)約1.3%或51.8百萬港元將用於
推廣移動應用程序。詳情請參閱本招股章程「業務 — 業務戰略 —繼續發展一站式
服務平台，優化服務體驗」一節；
• 約15%或597.6百萬港元將用於發展「管理數字化、服務專業化、流程標準化及操作
機械化」。詳情請參閱本招股章程「業務 — 業務戰略 — 進一步加強實施管理數字
化、服務專業化、流程標準化及操作機械化」一節；及
• 約10%或398.4百萬港元將用作營運資金及一般企業用途。
15. 全球發售統計數據(1)
按發售價每股股份
10.80港元計算
按發售價每股股份
14.20港元計算
股份市值(2)
（百萬元）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14,400.0港元 18,933.3港元
每股普通股的未經審計備考經調整
　有形資產淨值(3)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.89港元 3.71港元
16. 截至2017年9月30日止九個月，我們已合共派付股息人民幣298.0百萬元。截至2018年
1月15日，我們已宣派股息人民幣50.0百萬元。截至最後可行日期，我們已宣派但未派付的
股息為人民幣50.0百萬元，將在我們向國家外匯管理局及中國相關稅務機關完成相關手續
後向上市前股東（包括境外股東）派付。本公司預期將於2018年3月31日前派付上述股息。我
們將於上市日期前將相關款項存入中國一家商業銀行的託管賬戶中，並將委聘一名獨立第
三方託管代理。為支付有關已宣派但未派付的股息，在我們向國家外匯管理局及中國相關
稅務機關完成相關手續後，託管代理即會發放託管賬戶中的資金以匯出或派付有關股息。
於上市後，我們預計每年派付相當於除稅後利潤25%的股息，並將於截至2019年6月30日
止六個月期間宣派首期股息。
17. 新訂約物業
於2017年9月30日後及截至最後可行日期，我們訂約管理合約總建築面積約為16.9百萬
平方米的若干物業，包括雅居樂集團所開發合約總建築面積約22,900平方米的物業、綠地
控股所開發合約總建築面積約905,000平方米的物業及獨立第三方物業開發商所開發合約總
建築面積約15.9百萬平方米的物業。此外，於2017年9月30日後及截至最後可行日期，我們
中標管理新增總建築面積約4.5百萬平方米的物業，包括綠地控股所開發新增總建築面積約
3.1百萬平方米的物業及獨立第三方物業開發商所開發新增總建築面積約1.4百萬平方米的
物業。於2017年9月30日後及截至最後可行日期，綠地物業未獲得新合約管理獨立物業開發
商開發的物業。
與支付寶的合作
於2018年1月，我們與支付寶（中國）網絡技術有限公司（「支付寶」）（中國一家領先的在
線支付平台）訂立合作框架協議。根據該協議，我們將與支付寶在（其中包括）在線支付、基
金結算、物業管理、社區服務、智能社區及營銷等方面進行合作，期限為自該協議日起為
期三年。

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8 : 太平天下(1234)@2018-01-29 22:47:36

估值好似好進取

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9 : GS(14)@2018-02-01 00:09:07

超進取，但都會升

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10 : 太平天下(1234)@2018-02-01 00:14:19

greatsoup在9樓提及

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超進取，但都會升

我心大心細。行業確定性高，增長可期。但我又見到每手250股，3千零蚊手，無基金股個格嘅

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11 : GS(14)@2018-02-01 00:58:53

太平天下在10樓提及

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greatsoup在9樓提及

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超進取，但都會升

我心大心細。行業確定性高，增長可期。但我又見到每手250股，3千零蚊手，無基金股個格嘅

是但啦，可能就是想引散買左貨，升左等他拋，然後基金吸入

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12 : GS(14)@2018-02-08 19:39:53

建議分拆
雅居樂雅生活服務股份有限公司及
在香港聯合交易所有限公司主板
獨立上市

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13 : 太平天下(1234)@2018-02-08 23:17:32

暗盤已衰了。又要做股東了

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14 : GS(14)@2018-02-10 09:05:38

我補左四萬蚊

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15 : 太平天下(1234)@2018-02-10 10:41:34

greatsoup在14樓提及

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我補左四萬蚊

係幾吸引，不過諗到其他反彈可能仲勁，就博咗其他先，回頭再看呢隻

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16 : GS(14)@2018-02-10 20:43:29

太平天下在15樓提及

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greatsoup在14樓提及

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我補左四萬蚊

係幾吸引，不過諗到其他反彈可能仲勁，就博咗其他先，回頭再看呢隻

都是的，但我睇好呢隻野下年會去到20蚊
如果公司盈利下年真是跳上5億人仔，又維持40PE，就值250億

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17 : to10midnight(57269)@2018-02-10 21:32:11

E 隻未死的

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18 : chenzhen(39156)@2018-02-10 23:14:10

睇下個底起邊先

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19 : GS(14)@2018-02-11 17:27:39

個底就見左，睇下去唔去

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20 : GS(14)@2018-02-11 17:48:21

greatsoup在7樓提及

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1. 我們是中國以中高端物業為主的著名物業管理服務供應商，提供綜合服務組合。2017
年6月，我們收購了綠地物業，並於2017年8月引入綠地控股作為戰略股東。依靠雅居樂集
團和綠地控股兩大物業開發行業領跑者，我們以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大知名品牌
開展經營。
我們在中國提供物業管理服務已近25載，我們對此深感自豪，豐富的行業經驗使我們在
眾多競爭對手中脫穎而出。2017年，根據中國房地產業協會及中國房地產測評中心發佈的
數據，我們名列中國物業管理企業品牌價值第12名及中國物業管理企業綜合實力第12名。
2017年，根據中國指數研究院（亦即中指院）發佈的數據，我們在綜合實力(1)
方面名列「物業
服務百強企業」第13位。根據中指院的資料，截至2016年12月31日，按在管總建築面積計，
我們的市場份額約為0.3%，位列「物業服務百強企業」第22位。截至2017年9月30日，我們
在中國65個城市提供物業管理服務，在管總建築面積約為76.2百萬平方米，服務業主及住
戶逾一百萬。
2. 我們致力於將「雅居樂物業」打造為中國旅遊地產管理行業的領先品牌。根據中指院的
資料，截至2016年12月31日，我們旅遊地產的合約總建築面積約為14.3百萬平方米，按合
約總建築面積計位列中國物業服務百強企業首位。截至2016年12月31日，我們的在管旅遊
地產總建築面積約為4.8百萬平方米。截至2017年9月30日，我們向位於廣東、海南、雲南、
湖南等多個具發展潛力地區的17處旅遊地產提供管理服務，在管總建築面積約為5.6百萬平
方米。根據中指院的資料，截至2016年12月31日，物業服務百強企業管理的旅遊地產的總
建築面積佔其各類在管物業總建築面積不到5.0%。
3. 我們的上市將構成控股股東雅居樂控股的分拆。於往績記錄期間，我們的大部分收入
產生自雅居樂集團開發的物業的管理服務，分別佔我們於2014年、2015年及2016年以及截
至2017年9月30日止九個月總收入的72.0%、73.9%、78.6%及76.8%。
4. 我們擁有物業管理服務、非業主增值服務及業主增值服務三條主要業務線，形成了覆
蓋整個物業管理價值鏈的一體化服務範圍。
• 物業管理服務 — 我們為物業開發商、業主、住戶及物業管理公司提供一系列物業
管理服務，其中包括重點為中高端住宅物業（包括旅遊地產）和非住宅物業（包括
商用物業、寫字樓及多用途綜合體等）提供保安、清潔、綠化、園藝、維修及保養
等服務，亦為地方性物業管理公司提供顧問諮詢服務。我們主要按照包乾制收取
物業管理服務的物業管理費用，按照酬金制收取小部分物業管理費用。當我們按
包乾制獲委聘時，我們有權將我們所收物業管理費的全部款項留作收入。我們從
該等收費中支取款項用以支付提供物業管理服務的有關開支，我們將該項開支確
認為銷售成本。倘我們收取的物業管理費金額不足以補足產生的所有開支時，我
們無權要求業主支付差額。當我們按酬金制獲委聘時，我們主要擔當業主代理的
角色。我們有權將業主及住戶支付的物業管理費的預先釐定百分比（通常為8%至
10%）預留為收入，且我們保留餘額作為營運資金以補足物業管理服務相關開支。
與履行服務有關的成本通常透過社區管理處由業主承擔，因此，我們總體上並未
產生任何直接成本。
• 非業主增值服務 — 我們主要為非業主（以物業開發商為主）提供協銷服務（包括禮
賓接待、展示單位清潔、保安與維護以及前期規劃及設計諮詢服務）以及廣告、物
業代理及房屋檢驗服務。
• 業主增值服務 — 我們向業主及住戶提供兩類增值服務，即生活服務及資產管理服
務。我們的生活服務包括家政、房屋及商舖經紀、拎包入住、智能家居服務、社
區旅遊代理以及運用我們的線下物業管理服務及線上一體化一站式服務平台的其
他專業定製服務。我們的資產管理服務專注於實現業主資產保值增值，如停車位
銷售及住宅物業租賃。
為提供各式各樣的生活產品，於2016年7月，我們推出了集(i)關鍵移動應用程序（包括
「雅管家」、「雅商家」及「雅助手」，以及「雅管家」微信公眾號）；(ii)線下服務（包括雅生活體
驗中心）；及(iii)雅管家聯盟的商品供應商及服務供應商網絡平台於一體的一站式服務平台。
5. 下表載列我們於所示期間的收入明細：
截至12月31日止年度 截至9月30日止九個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
（人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%） （人民幣千元） （%）
（未經審計）
物業管理服務. . . . . . . . . . . . . . 595,030 72.0 690,729 73.9 977,863 78.6 675,381 77.5 898,192 76.8
非業主增值服務 . . . . . . . . . . . . 188,819 22.9 185,987 19.9 212,247 17.0 149,997 17.2 206,028 17.6
業主增值服務. . . . . . . . . . . . . . 42,250 5.1 57,696 6.2 54,625 4.4 46,432 5.3 64,648 5.6
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 826,099 100.0 934,412 100.0 1,244,735 100.0 871,810 100.0 1,168,868 100.0
6. 至12月31日止年度 截至9月30日止九個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審計）
銷售成本
僱員福利開支. . . . . . . . . . . 435,624 59.9 457,151 58.2 510,797 54.7 364,285 55.5 417,836 53.2
公用設施費. . . . . . . . . . . . . 61,031 8.4 50,360 6.4 83,853 9.0 57,116 8.7 64,138 8.2
清潔費 . . . . . . . . . . . . . . . . 54,014 7.4 65,207 8.3 108,501 11.6 74,887 11.4 99,531 12.7
營業稅及附加費 . . . . . . . . . 45,360 6.2 51,445 6.5 23,572 2.5 23,107 3.5 7,594 1.0
維護成本. . . . . . . . . . . . . . . 29,877 4.1 39,199 5.0 61,350 6.6 40,930 6.2 54,972 7.0
消耗品成本. . . . . . . . . . . . . 27,549 3.8 33,328 4.2 31,647 3.4 18,499 2.8 34,669 4.4
綠化及園藝費用 . . . . . . . . . 26,526 3.6 29,395 3.7 35,900 3.8 25,420 3.9 34,200 4.4
經營租賃付款. . . . . . . . . . . 13,046 1.8 15,386 2.0 9,529 1.0 5,452 0.8 7,427 0.9
停車場及店舖銷售成本 . . . 4,749 0.7 13,387 1.7 10,011 1.1 6,417 1.0 11,413 1.5
諮詢費 . . . . . . . . . . . . . . . . 1,176 0.2 1,248 0.2 27,495 3.0 15,735 2.4 14,961 1.9
其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28,327 3.9 29,491 3.8 30,433 3.3 24,699 3.8 38,958 4.8
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 727,279 100.0 785,597 100.0 933,088 100.0 656,547 100.0 785,699 100.0
7. 下表載列截至所示期間我們各業務線產生的毛利及毛利率明細。
截至12月31日止年度 截至9月30日止九個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率 毛利 毛利率
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
（未經審計）
物業管理服務. . . . . . . . . . . 65,558 11.0 104,191 15.1 243,744 24.9 167,532 24.8 289,471 32.2
非業主增值服務 . . . . . . . . . 22,587 12.0 29,134 15.7 52,556 24.8 33,973 22.6 66,663 32.4
業主增值服務. . . . . . . . . . . 10,675 25.3 15,490 26.8 15,347 28.1 13,758 29.6 27,035 41.8
98,820 12.0 148,815 15.9 311,647 25.0 215,263 24.7 383,169 32.8
於往績記錄期間，毛利率的增長主要由於(i)分包的清潔、保養及維修、綠化及園藝服務
增加使得人工成本減少；(ii)自2015年下半年開始實現勞動力優化；(iii)規模經濟；及(iv)於往
績記錄期間我們所管理住宅物業的平均物業管理收費整體增加。
8. 於往績記錄期間，物業管理服務產生的收入為我們總收入的主要來源，分別佔我們於
2014年、2015年、2016年及截至2017年9月30日止九個月總收入的72.0%、73.9%、78.6%
及76.8%。收入絕對金額的增加主要由於在管總建築面積增加，截至2014年、2015年及2016
年12月31日以及2017年9月30日，在管總建築面積分別約為24.4百萬平方米、35.0百萬平方
米、50.1百萬平方米及76.2百萬平方米（包括由我們於2017年6月收購的綠地物業所管理的
建築面積2.0百萬平方米）。下表載列我們截至所示日期在管總建築面積及所示期間分別按
物業開發商及主要物業類型劃分的物業管理收入明細。
截 至12月31日或截至12月31日止年度 截 至9月30日或截至9月30日止九個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入
（平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） % （平方米） （人民幣元） %
（未經審計）
（以千計，百分比除外）
雅居樂集團. . . . . . . . . . . 24,427 595,030 100.0 29,527 690,334 99.9 34,280 798,862 81.7 33,783 553,044 81.9 41,411 719,673 80.1
綠地控股. . . . . . . . . . . . . — — — — — — — — — — — — 1,893 17,250 1.9
第三方物業開發商(1)
. . . . — — — 5,520 395 0.1 15,775 179,001 18.3 11,582 122,337 18.1 32,880 161,269 18.0
合 計 . . . . . . . . . . . . . . . . 24,427 595,030 100.0 35,047 690,729 100.0 50,055 977,863 100.0 45,365 675,381 100.0 76,184 898,192 100.0
9. 截 至12月31日或截至12月31日止年度 截 至9月30日或截至9月30日止九個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入 建築面積 收 入
（平方米） 人民幣元 % （平方米） 人民幣元 % （平方米） 人民幣元 % （平方米） 人民幣元 % （平方米） 人民幣元 %
（未經審計）
（以千計，百分比除外）
住宅物業. . . . . . . . . . . . . . . 24,282 583,786 98.1 34,701 673,744 97.5 48,783 806,655 82.5 44,238 524,788 77.7 56,505 699,957 77.9
非住宅物業. . . . . . . . . . . . . 145 11,244 1.9 346 16,985 2.5 1,272 171,208 17.5 1,127 150,593 22.3 19,679 198,235 22.1
合 計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24,427 595,030 100.0 35,047 690,729 100.0 50,055 977,863 100.0 45,365 675,381 100.0 76,184 898,192 100.0
我們通過由適用中國法律法規規管的標準公開招標程序從物業開發商處獲得大部分前
期物業管理服務業務。於2014年、2015年及2016年以及截至2017年9月30日止九個月，就雅
居樂集團開發的物業而言，我們的中標率分別為100.0%、88.9%、100.0%及100.0%；而就
除雅居樂集團外的物業開發商開發的物業而言，我們於同期的中標率分別為零、26.1%、
28.4%及35.2%。
10. 我們與綠地控股的合作
2017年6月，我們與綠地控股（為物業開發行業領跑者）建立了戰略聯盟。於2017年6月
30日，我們自綠地控股收購了綠地物業。於2017年8月，綠地控股透過向本公司注資人民幣
10億元持有本公司20%的股本權益，成為我們的長期戰略股東。根據與我們及雅居樂集團
訂立的投資合作框架協議，綠地控股已同意，自2018年1月1日至2022年12月31日期間，在
法律許可的範圍內盡量聘請我們作為其物業管理服務供應商，每年向我們交付建築面積不
少於7.0百萬平方米的物業供我們管理，並在每年為其額外開發的建築面積為3.0百萬平方
米的物業選擇未來物業管理服務供應商時給予我們優先權。除得到綠地控股的物業管理支
持外，根據同樣的協議，我們已同意在社區增值服務、廣告、物業代理及房屋檢驗服務等
領域與綠地控股展開合作。與綠地控股合作對於我們擴大業務規模、提升市場覆蓋率、豐
富服務組合、壯大中高端客戶群以及整合增值服務業務等方面具有重大戰略意義。
11. 們就收購綠地物業支付的總購買價為人民幣1,000.0百萬元。該購買價格乃經考慮綠
地控股與本公司之間的業務及合作前景，按公平原則釐定。綠地物業截至2017年9月30日及
截至2017年9月30日止三個月的財務表現及現金流量已計入我們的綜合財務報表。有關綠
地物業的主要財務及營運資料，請參閱本招股章程「業務 — 我們與綠地控股的合作」。收購
綠地物業後，截至2017年9月30日，我們於綜合資產負債表內錄得大額商譽人民幣919.0百
萬元，反映了收購對價總額人民幣1,000.0百萬元與截至2017年6月30日綠地物業可確認資產淨值總額人民幣81.0百萬元之間的差額。我們亦於截至2017年9月30日的綜合資產負債表
內錄得與上述收購相關的其他無形資產人民幣91.7百萬元（包括商標人民幣17.1百萬元及客
戶關係人民幣74.6百萬元）。
收購綠地物業所產生的商譽及其他無形資產已由藍策採用貼現現金流量法進行估值。
有關估值的主要假設及參數詳情，請參閱本招股章程「財務資料 — 若干綜合資產負債表項
目的說明 — 商譽」一節。減值通過評估與商譽有關的現金產生單位（現金產生單位組別）的
可收回金額予以釐定。倘該等現金產生單位的可收回金額低於商譽賬面值，減值虧損便予
以確認。
通常每年對商譽進行減值測試。截至2017年9月30日，我們主動進行商譽減值測試。為
釐定綠地物業現金產生單位的可收回金額，我們採用使用價值計算方法，所採用的現金流
量預測乃根據為期七年（比通常的為期五年長兩年）的財務預算作出。管理層基於以下考慮
根據《香港會計準則》第36號將五年期預測延長兩年：
(i) 根據本公司及管理層的過往經驗，與物業開發商或業主委員會終止或不重續物業
管理合約屬不常見。此外，月度物業管理費及物業管理的成本收入比例穩定。這
為管理層在一段較長期間內可靠地預測現金流量提供了合理的依據。
(ii) 自2018年1月1日至2022年12月31日期間，綠地物業的預計收入大幅增加，主要歸
因於根據與綠地控股訂立的投資合作框架協議，綠地控股每年將盡量交付的在管
建築面積增加10百萬平方米。管理層認為在預測進入長期穩定期之前，於2022年
之後，於2018年至2022年期間的該收入增長趨勢將繼續持續兩年，於有關期間的
年收入增長率逐步從2022年的30%降至2023年的16%，並進一步降至2024年7%的
正常水平。
管理層基於若干主要假設作出現金流量預測，如2018年及2019年的收入增長率分別為
305%及129%。使用價值計算乃基於：1）合理及言之有據的假設，即管理層對該資產在其
餘下可使用年期內將存在的一系列經濟情況作出的最佳估計；2）管理層所批准的最近期財
務預算╱預測，其包括預計因投資合作框架協議所預期的該等未來事件所引致的估計未來
現金流量；及3）根據以長期增長率作出的往後年度預測對最近期預算╱預測所涵蓋期間之後的現金流量的預測。使用價值計算反映了綠地物業截至2017年9月30日止三個月的近期
發展。有關主要假設、假設理由及基於綠地控股承諾盡力交付予本集團以供管理的額外建
築面積自2018年至2024年各年的總收入及年增長率的計算方法的詳情，請參閱本招股章程
「財務資料 — 若干綜合資產負債表項目的說明 — 商譽」一節。
基於該等假設及計算方法，截至2017年9月30日，綠地物業運營的物業管理業務的可收
回金額比其賬面值多出人民幣96百萬元。在以下情況下：(i)估計收入年增長率下降1.72%；
(ii)估計毛利率下降0.45%；(iii)估計長期增長率下降2.51%；或(iv)估計貼現率增加1.18%，於
使用價值計算中單獨計算所有變動，均將刪除剩餘超出賬面值的人民幣96百萬元。詳情請
參閱本招股章程「附錄一 — 會計師報告」腳註16。
董事經參考藍策隨後對截至2017年9月30日的可收回金額進行的評估，確定截至2017
年9月30日商譽及其他無形資產無須作出減值撥備。然而，商譽的公允價值日後或會下降，
相關假設或會偏離實際表現。於任何一種情況下，我們可能需作出商譽減值，此舉或會對
我們的財務狀況及經營業績產生重大不利影響。請參閱本招股章程「風險因素 — 與我們的
業務及行業有關的風險 — 我們於2017年6月收購綠地物業，但我們可能無法從該次收購中
取得任何預期效益或可能需就該次收購產生的有關商譽人民幣919.0百萬元及其他無形資產
人民幣91.7百萬元作出減值，這兩種情況均可能會對我們的經營業績及財務狀況產生重大
不利影響」一節。
11. 我們的上市將構成控股股東雅居樂控股的分拆。董事認為，分拆將帶來諸多益處，包
括(i)兌現雅居樂控股及我們的其他股東於本集團投資的公允價值；(ii)允許我們建立作為獨立
上市集團的身份及集資平台；(iii)使我們繼續發展專業知識及改善物業管理服務的質量；(iv)
增強我們在商議及招覽更多業務方面的優勢；(v)提高我們的經營及財務透明度，並改善企
業管治；(vi)提升我們的企業形象，吸引戰略投資者；(vii)以我們的股份表現作為評估我們表
現的獨立基準；及(viii)使雅居樂集團及本集團更專注發展、戰略規劃及優化資源分配。於往
績記錄期間，雅居樂集團產生的收入分別為人民幣258.4百萬元、人民幣264.8百萬元、人民
幣305.2百萬元及人民幣254.0百萬元。
分拆後，雅居樂集團將主要從事物業開發、物業投資、酒店經營、環境保護、智能工
程、設計及其他相關服務。由於本集團的業務經營不同於雅居樂集團，本集團與雅居樂集團的業務之間有清晰的劃分，且董事認為，本集團與雅居樂集團的業務之間不存在重疊或
競爭。
12. 董事預計，倘無不可預見的情況及基於本招股章程附錄三 —「利潤估計」所載基準，股
東應佔估計純利如下。
截至2017年12月31日止年度
　股東應佔估計純利(1)
、(3)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
人民幣281.30百萬元
（約等於342.77百萬港元）
截至2017年12月31日止年度
　未經審計備考每股估計盈利(2)
、(3)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
人民幣0.21元
（約等於0.26港元）
13. 於2017年7月26日，作為激勵本集團若干管理層成員的激勵計劃的一部分，共青城投資
與旺紀、中山雅生活及本公司簽訂一份增資協議，據此，共青城投資同意以向本公司注資
的方式投資本公司。截至最後可行日期，所有出資已全額繳足。
於2017年8月10日，鑒於本集團與綠地控股之間建立了戰略聯盟並將互惠互利，綠地海
外及寧波綠璡均分別與旺紀、中山雅生活及本公司訂立增資協議。據此，綠地海外及寧波綠璡均同意以向本公司注資的方式投資本公司。相關注資已分別於2017年8月15日及2017
年8月11日完成。
14. 假設發售價為每股發售股份12.50港元（即本招股章程所述發售價範圍的中位數），經扣
除我們就全球發售應付的包銷費、佣金及估計開支，並假設超額配售權未獲行使，我們估
計將獲得的全球發售所得款項淨額將約為3,983.7百萬港元。
我們擬將全球發售所得款項淨額作以下用途：
• 約65%或2,589.4百萬港元將用於選擇性地把握戰略投資及收購機會以及進一步發
展戰略聯盟，其中：(i)約45%或1,792.7百萬港元將用於收購其他物業管理公司；(ii)
約10%或398.4百萬港元將用於收購與我們存在互補性的社區產品及服務公司；及
(iii)約10%或398.4百萬港元將用於與業務合作夥伴共同投資物業管理產業基金。有
關收購目標甄選標準的詳細資料，請參閱本招股章程「業務 — 業務戰略 — 通過選
擇性地尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合」一節。截至最後
可行日期，就全球發售所得款項淨額的用途而言，我們尚未找到或致力於任何收
購目標；
• 約10%或398.4百萬港元將用於繼續開發我們的一站式服務平台，其中：(i)約4.0%或
159.3百萬港元將用於購買及升級與一站式服務平台有關的硬件；(ii)約2.7%或107.6
百萬港元將用於為我們的生活服務及產品以及促銷活動提供資金；(iii)約2.0%或79.7
百萬港元將用於開發新軟件及優化現有軟件；及(iv)約1.3%或51.8百萬港元將用於
推廣移動應用程序。詳情請參閱本招股章程「業務 — 業務戰略 —繼續發展一站式
服務平台，優化服務體驗」一節；
• 約15%或597.6百萬港元將用於發展「管理數字化、服務專業化、流程標準化及操作
機械化」。詳情請參閱本招股章程「業務 — 業務戰略 — 進一步加強實施管理數字
化、服務專業化、流程標準化及操作機械化」一節；及
• 約10%或398.4百萬港元將用作營運資金及一般企業用途。
15. 全球發售統計數據(1)
按發售價每股股份
10.80港元計算
按發售價每股股份
14.20港元計算
股份市值(2)
（百萬元）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14,400.0港元 18,933.3港元
每股普通股的未經審計備考經調整
　有形資產淨值(3)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.89港元 3.71港元
16. 截至2017年9月30日止九個月，我們已合共派付股息人民幣298.0百萬元。截至2018年
1月15日，我們已宣派股息人民幣50.0百萬元。截至最後可行日期，我們已宣派但未派付的
股息為人民幣50.0百萬元，將在我們向國家外匯管理局及中國相關稅務機關完成相關手續
後向上市前股東（包括境外股東）派付。本公司預期將於2018年3月31日前派付上述股息。我
們將於上市日期前將相關款項存入中國一家商業銀行的託管賬戶中，並將委聘一名獨立第
三方託管代理。為支付有關已宣派但未派付的股息，在我們向國家外匯管理局及中國相關
稅務機關完成相關手續後，託管代理即會發放託管賬戶中的資金以匯出或派付有關股息。
於上市後，我們預計每年派付相當於除稅後利潤25%的股息，並將於截至2019年6月30日
止六個月期間宣派首期股息。
17. 新訂約物業
於2017年9月30日後及截至最後可行日期，我們訂約管理合約總建築面積約為16.9百萬
平方米的若干物業，包括雅居樂集團所開發合約總建築面積約22,900平方米的物業、綠地
控股所開發合約總建築面積約905,000平方米的物業及獨立第三方物業開發商所開發合約總
建築面積約15.9百萬平方米的物業。此外，於2017年9月30日後及截至最後可行日期，我們
中標管理新增總建築面積約4.5百萬平方米的物業，包括綠地控股所開發新增總建築面積約
3.1百萬平方米的物業及獨立第三方物業開發商所開發新增總建築面積約1.4百萬平方米的
物業。於2017年9月30日後及截至最後可行日期，綠地物業未獲得新合約管理獨立物業開發
商開發的物業。
與支付寶的合作
於2018年1月，我們與支付寶（中國）網絡技術有限公司（「支付寶」）（中國一家領先的在
線支付平台）訂立合作框架協議。根據該協議，我們將與支付寶在（其中包括）在線支付、基
金結算、物業管理、社區服務、智能社區及營銷等方面進行合作，期限為自該協議日起為
期三年。

18. 風險: 收購擴張，併入綠地物業、新合約、包乾制不能、人工及分包成本、物管費收不到、平台、合約續期、分包、競爭、系統、不是招標取得、標準化不能維持、意外、員工及高管、保險、集中廣東省、政府、中國經濟

---

21 : GS(14)@2018-02-11 17:50:54

19. 1993年3383開始搞物管，1997年獨立做，業務越來越大，搞平台，2017年併綠地物業，引資上市

---

22 : GS(14)@2018-02-11 17:56:44

20. 下表載列截至2017年9月30日我們在管物業的物業管理協議（不包括綠地物業所訂立的
協議）的屆滿時間表：
在管合約
建築面積 協議數目
（以千平方米計）
無固定年期的物業管理協議 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38,357 155
具有固定年期及於以下日期屆滿的物業管理協議
　截至2017年12月31日止年度 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,592 16
　截至2018年12月31日止年度 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20,568 20
　截至2019年12月31日止年度 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,603 11
　截至2020年12月31日止年度及以後 . . . . . . . . . . . . . . 10,084 24
小計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35,847 71
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74,204 226
下表載列截至2017年9月30日綠地物業在管物業的物業管理協議的屆滿時間表：
在管合約
建築面積 協議數目
（以千平方米計）
無固定年期的物業管理協議 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,886 32
具有固定年期及於以下日期屆滿的物業管理協議
　截至2017年12月31日止年度 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — —
　截至2018年12月31日止年度 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — —
　截至2019年12月31日止年度 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 1
　截至2020年12月31日止年度及以後 . . . . . . . . . . . . . . 84 1
小計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 2
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,981 34
21, 物業管理都好多其他收入
22. 根據我們的估計，雅居樂控股於截至2020年12月31日止三個年度對本集團三條主要業
務線的預期最大收入貢獻如下：
截至12月31日止年度
2018年 2019年 2020年
（概約值，人民幣百萬元）
物業管理服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459.0 519.0 597.0
非業主增值服務(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . 409.0 493.5 615.6
業主增值服務(2)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.0 2.5 3.3
23. 綠地物業主要從事物業管理及相關業務。於2014年、2015年及2016年以及截至2017年
6月30日止六個月，綠地物業分別錄得總收入約人民幣43.4百萬元、人民幣76.4百萬元、人
民幣95.9百萬元及人民幣60.5百萬元；並於2014年、2015年及2016年分別錄得純利約人民
幣0.9百萬元、人民幣2.0百萬元及人民幣2.9百萬元，及於截至2017年6月30日止六個月錄得
虧損淨額人民幣0.7百萬元。2014年至2016年綠地物業的純利整體有所增加，主要由於在管
建築面積增加。2014年至2016年期間純利相對較少，主要由於綠地物業所管理的總建築面
積相對較小，因此尚未達到業務規模。綠地物業於截至2017年6月30日止六個月錄得虧損
淨額，主要由於經營開支（主要包括員工成本及營銷開支）增加，反映綠地物業努力擴展其
物業管理服務，以覆蓋除綠地控股以外的第三方物業開發商開發的物業。於2014年、2015
年、2016年期間以及截至2017年6月30日止六個月，綠地物業的財務表現及現金流量未經
審計師審計或審閱，亦未納入我們的綜合財務報表內。我們於2017年6月30日收購綠地物業
後，綠地物業截至2017年9月30日及截至2017年9月30日止三個月的財務表現及現金流量已
納入我們的綜合財務報表內。截至2017年9月30日止三個月，綠地物業錄得總收入及純利分
別為人民幣44.0百萬元及人民幣12.0百萬元。詳情請參閱本招股章程「財務資料 — 收購綠地
物業」。
24. 截至2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年9月30日，綠地物業所管理物業的
在管總建築面積分別約為0.4百萬平方米、0.7百萬平方米、1.2百萬平方米及2.0百萬平方
米。綠地物業於2014年、2015年及2016年管理的所有物業均由綠地控股開發，且於2014
年、2015年及2016年以及截至2017年9月30日止九個月，綠地物業就該等物業投標的中標
率分別為100.0%、100.0%、100.0%及100.0%。截至2017年9月30日，除綠地控股開發的物
業外，綠地物業於2017年8月開始管理由一名獨立第三方開發的物業，在管建築面積約為
88,000平方米。2017年，綠地物業開始競標管理第三方開發商所開發物業，截至2017年9月
30日止九個月，綠地物業就有關物業投標的中標率為100.0%。
截至2017年9月30日，綠地物業管理14項物業，包括住宅物業及商用物業。於2014年、
2015年及2016年以及截至2017年9月30日止九個月，綠地物業管理的住宅物業的平均管理
費分別約為人民幣3.18元╱平方米╱月、人民幣2.89元╱平方米╱月、人民幣2.74元╱平方
米╱月及人民幣2.86元╱平方米╱月；綠地物業管理的商用物業的平均管理費分別為人民
幣15.00元╱平方米╱月、人民幣9.86元╱平方米╱月、人民幣8.25元╱平方米╱月及人民
幣7.87元╱平方米╱月。於往績記錄期間，綠地物業所管理商用物業的平均管理費有所下
降，主要由於綠地物業自2015年起拓展業務至濟南及佛山等二線三線城市，該等城市的平
均物業管理費低於上海等一線城市物業的平均管理費。
下表載列綠地物業截至所示日期的在管總建築面積及所示期間按物業類型劃分的物業
管理所產生收入明細：
截至12月31日及截至12月31日止年度 截至2017年6月30日及
截至2017年6月30日止六個月
截至2017年9月30日及
2014年 2015年 2016年 截至2017年9月30日止三個月
建築面積 收入 建築面積 收入 建築面積 收入 建築面積 收入 建築面積 收入
（平方米）（人民幣元） % （平方米）（人民幣元） % （平方米）（人民幣元） % （平方米）（人民幣元） % （平方米）（人民幣元） %
（以千計，百分比除外）
住宅物業 . . . . . . . . . 345 5,767 94.5 590 10,236 96.6 1,094 22,953 89.3 1,207 20,683 91.1 1,476 11,128 63.8
商用物業. . . . . . . 36 333 5.5 90 364 3.4 153 2,747 10.7 246 2,017 8.9 505 6,310 36.2
合計 . . . . . . . . . . 381 6,100 100.0 680 10,600 100.0 1,247 25,700 100.0 1,453 22,700 100.0 1,981 17,438 100.0
下表載列綠地物業截至所示日期的在管總建築面積及所示期間按收入模式劃分的物業
管理所產生收入明細：
截至12月31日及截至12月31日止年度 截至2017年6月30日及
截至2017年6月30日止六個月
截至2017年9月30日及
2014年 2015年 2016年 截至2017年9月30日止三個月
建築面積 收入 建築面積 收入 建築面積 收入 建築面積 收入 建築面積 收入
（平方米）（人民幣元） % （平方米）（人民幣元） % （平方米）（人民幣元） % （平方米）（人民幣元） % （平方米）（人民幣元） %
（以千計，百分比除外）
包乾制 . . . . . . . . . . . . . 155 5,200 85.2 239 8,900 84.0 777 23,500 91.4 1,058 21,600 95.2 1,430 16,890 96.9
酬金制 . . . . . . . . 226 900 14.8 441 1,700 16.0 470 2,200 8.6 395 1,100 4.8 551 548 3.1
合計 . . . . . . . . . . 381 6,100 100.0 680 10,600 100.0 1,247 25,700 100.0 1,453 22,700 100.0 1,981 17,438 100.0
25. 與綠地控股的合作對我們而言具有戰略意義，包括擴大業務規模、提高市場覆蓋率、
豐富服務組合、拓闊中高端客戶群及整合增值服務業務。根據股份轉讓協議及在相關法律
許可範圍內，自2018年1月1日至2022年12月31日期間，綠地控股應盡可能聘請我們作為其
物業管理服務供應商，每年向我們交付建築面積不少於7.0百萬平方米的物業供我們管理，
並在每年為其額外開發的建築面積為3.0百萬平方米的物業選擇物業管理服務供應商時給予
我們優先權。我們認為，綠地控股所開發的物業將成為我們穩定的業務來源及未來發展的
有力推動因素。
我們將以「雅居樂物業」及「綠地物業」這兩個知名品牌進行營運。此外，綠地控股已同
意授權綠地物業在免特許權使用費的基礎上使用綠地控股所持「綠地物業」商標及品牌用於
綠地物業的物業管理服務，使用期限為五年，屆滿後可經雅居樂控股與綠地控股協商後進
行重續。
綠地控股亦應為我們開發社區增值服務（包括社區金融、智能家居、養老及遠程醫療服
務）、廣告、物業代理及房屋檢驗服務提供支持。此外，綠地控股已建立起其全球地位，其
中覆蓋了我們滲透率相對較低的華北及海外等多個地區。憑藉業務合併，我們將力求進入
綠地物業已於其中建立地位及聲譽的新地區，這標誌著我們朝成為一家業務覆蓋國內廣闊
地域，且具有國際知名度的領先物業管理公司的目標邁出了意義重大的一步。
26. 於往績記錄期間，我們在管理數字化、服務專業化、流程標準化及操作機械化所用開
支主要為分包成本，其次為購買設施及設備。於2014年、2015年、2016年以及截至2017年
9月30日止九個月，我們在管理數字化、服務專業化、流程標準化及操作機械化所投入金
額分別為人民幣107.7百萬元、人民幣139.6百萬元、人民幣211.8百萬元及人民幣271.0百萬
元。
27. 於往績記錄期間，除雅居樂集團外，我們部分五大客戶均為我們的聯繫人。綠地控股
（包括其附屬公司）為我們截至2017年9月30日止九個月的第二大客戶。我們於2014年及2015
年的五大客戶之一中山市雅鴻房地產開發有限公司為本集團的聯營公司，且本集團持有其
50%的股本權益，其餘下50%的股本權益由獨立第三方持有。我們於截至2017年9月30日止
九個月的五大客戶之一廣西富雅投資有限公司為本集團持有的合資企業及為第三方。海南
雅居樂瀚海酒店管理有限公司為我們於2014年及2015年的五大客戶之一，由本集團若干關
連人士（即陳卓林先生、陳卓賢先生、陸倩芳女士、陳卓雄先生、陳卓喜先生及陳卓南先生）
共同擁有，因此，其為本集團關連人士的聯繫人。與我們的關連人士進行的交易構成關連
交易。於往績記錄期間，關連交易所產生的毛利分別約為人民幣22.5百萬元、人民幣47.8百
萬元、人民幣74.4百萬元及人民幣81.2百萬元。於往績記錄期間，我們自五大客戶中關連人
士獲得的銷售收入分別約佔我們總收入的32.1%、28.9%、24.5%及24.2%。
28. 下表載列截至2017年9月30日按地理位置劃分的僱員人數明細：
位置 僱員人數
佔總人數
的百分比
總部 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135 1.1
專業公司(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 2.1
綠地物業. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 735 6.3
廣州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,243 19.0
中山 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,788 23.6
成都 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 607 5.1
海南 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,465 12.4
南京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 581 4.9
上海 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 432 3.7
深圳 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,348 11.4
西安 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421 3.6
雲南 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459 3.9
北京 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 0.1
瀋陽 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83 0.7
鄭州 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 1.8
武漢 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 0.3
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11,793 100.0

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23 : GS(14)@2018-02-11 17:57:50

29. 本公司為於1997年6月26日在中國成立的有限責任公司，於2017年7月21日改組為股份
有限公司。緊隨全球發售完成後（假設超額配售權未獲行使），控股股東中山雅生活將持有
本公司已發行股本總額的約53.46%，而其他控股股東（即陳卓林先生、陳卓賢先生、陸倩芳
女士、陳卓雄先生、陳卓喜先生、陳卓南先生、富丰投資有限公司、Top Coast Investment
Limited、雅居樂控股、東萃、創紀環球、邁高國際及旺紀）將被視為於本公司已發行股本總
額的約54.00%中擁有權益。
母公司集團主要從事物業開發、物業投資、酒店經營、環境保護、智能工程、設計及
其他相關服務（「保留業務」）。
截至最後可行日期，母公司集團持有兩家公司的股權，即廣西利合物業服務有限公司
（「廣西利合」）及廣州利合物業服務有限公司（「廣州利合」），兩家公司均為物業管理業務而
設立或從事物業管理業務。
(i) 廣西利合
廣西利合的成立是為了向由母公司集團及另外一家獨立第三方物業開發商共同開發的
廣西項目提供物業管理服務。廣西利合由一家房地產開發公司全資擁有，母公司集團及另
外一家獨立第三方物業開發商分別持有後者50%的股權。但由於缺乏必要的物管服務資質
水平，自成立起，廣西利合尚未提供任何物業管理服務。雅居樂控股已向本公司承諾，其
將促使廣西利合日後不會開展任何與物業管理有關的業務。
(ii) 廣州利合
廣州利合乃為向廣州一個由一家房地產開發公司（「廣州項目公司」，由母公司集團及
另外四家獨立第三方物業開發商各持有20%的權益）開發的特定物業開發項目提供物業管理
服務而成立。截至最後可行日期，廣州利合目前向上述廣州物業開發項目提供物業管理服
務，且並無向任何其他物業開發項目提供物業管理服務。
根據廣州利合截至2016年12月31日止三個年度的審計報告，廣州利合的收入分別約為
人民幣43.1百萬元、人民幣46.6百萬元及人民幣57.6百萬元，而利潤分別為零、約人民幣1.9
百萬元及人民幣1.8百萬元。
雅居樂控股已向本集團承諾，倘日後廣州項目公司與本集團之間存在任何潛在衝突，
雅居樂控股將促使其相關附屬公司不參與廣州利合及本公司的相關股東決議的表決，而廣
州利合亦已向我們確認，日後其不會向其他房地產開發公司開發的項目提供物業管理服務。
截至最後可行日期，陳卓林先生、陳卓賢先生、陸倩芳女士、陳卓雄先生、陳卓喜先
生及陳卓南先生亦透過彼等擁有的多家公司參與運營高爾夫球場、酒店及生態科技業務。
富丰投資有限公司、Top Coast Investment Limited、東萃、創紀環球、邁高國際、旺紀
及中山雅生活均為投資控股公司。
基於上述，董事認為控股股東與本集團業務之間不存在重大重疊。除上文所述者外，
控股股東概無於任何直接或間接與我們的業務構成競爭的業務中擁有權益。
30. 我們預計總收入將於上市後持續增長，原因如下：
(i) 於2017年6月，我們與綠地控股建立戰略聯盟。綠地控股開發的物業開發項目遍及
全國，這有助於我們擴大業務範圍。根據與綠地控股的投資合作框架協議，綠地
控股同意，自2018年1月1日至2022年12月31日期間，在法律許可的範圍內盡量聘
請我們管理其每年開發的不少於7.0百萬平方米的物業，並在每年為其所額外開發
的3.0百萬平方米的物業選擇物業管理服務供應商時給予我們優先權；
(ii) 作為我們的業務發展戰略之一，我們將繼續尋求機會向外部項目提供物業管理服
務。截至2017年9月30日止九個月，外部項目的在管總建築面積為32.8百萬平方米，佔本集團在管總建築面積的44.2%，較截至2016年9月30日的約11.6百萬平方
米增加約183.1%；及
(iii) 我們擬物色戰略投資及收購機遇以多樣化我們的服務組合及在管物業組合。約65%
的全球發售所得款項淨額將被用於收購其他物業管理公司以及與我們存在互補性
的社區產品及服務公司。我們亦計劃與業務合作夥伴共同投資物業管理產業基金。
我們將考慮市場其他潛在併購機遇以豐富物業管理組合及所提供服務的種類。有
關我們選擇收購目標的標準詳情，請參閱本招股章程「業務 — 業務戰略 — 通過選
擇性地尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合」一節。
因此，就上市後的總收入而言，我們預計能夠將與控股股東進行的持續關連交易總額
維持於合理比重。因此，有關持續關連交易預計並不會影響我們的整體經營獨立。

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24 : GS(14)@2018-02-11 18:05:00

31. 尹錦滔:1109、52、958、2880、3816、2607、1255、6138、636
32. 溫世昌:113、47
33. 蔡綺文:847、6288、3358

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25 : GS(14)@2018-02-11 18:07:22

34. 水記
35. 2016年增1.5倍，至1.5億，2017年首9月增5成，至1.8億，輕債

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26 : to10midnight(57269)@2018-02-14 10:48:00

又數錢

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27 : GS(14)@2018-02-14 12:14:09

開始上啦..

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28 : 太平天下(1234)@2018-02-15 08:20:04

to10midnight在26樓提及

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又數錢

無溝到，我仲坐緊貴貨

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29 : GS(14)@2018-02-15 19:34:41

要加油

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30 : GS(14)@2018-04-10 07:32:21

買同業

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31 : GS(14)@2018-05-06 14:37:32

股東提請建議罷免執行董事
本公司董事（「董事」）會（「董事會」）謹此宣佈，董事會接獲綠地金融海外投資集團有
限公司（「綠地海外」）及寧波綠璡投資管理有限公司（「寧波綠璡」，連同綠地海外稱作
「提請股東」）日期為2018年5月3日的書面提請通知（「提請通知」），當中提請股東要求
董事會根據本公司的章程（「公司章程」）召開本公司股東大會，以審議及批准罷免王
煒先生的執行董事職位。這是因為王煒先生不再為綠地控股集團股份有限公司（綠地
海外及寧波綠璡的控股公司）所在集團的僱員（「建議罷免董事」）。
經董事作出一切合理查詢後所知、所悉及所信，(i)於提請通知日期，綠地海外持有本
公司已發行H股總數的約23.08%；及(ii)於提請通知日期，寧波綠璡持有本公司已發行
非上市股總數的約11.11%。因此，於提請通知日期，提請股東合共持有本公司已發行
股本總額的約15%。

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32 : 太平天下(1234)@2018-05-08 01:12:32

認輸，打晒。高價上市個市又唔就。有機會就1年後再見，到時價啱的話

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33 : GS(14)@2018-05-09 21:57:21

太平天下在32樓提及

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認輸，打晒。高價上市個市又唔就。有機會就1年後再見，到時價啱的話

我未沽貨

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34 : GS(14)@2018-07-15 14:52:02

有關收購蘭州城關物業服務集團有限公司 51%股權
之須予披露交易
收購事項
於 2018 年 7 月 11 日，本公司、賣方及目標公司訂立了股權轉讓協議，據此，本
公司同意收購而賣方同意出售目標公司合共 51%股權，對價為人民幣 147,900,000
元。
於本公告日期，目標公司由楊民召先生、楊佳林先生及少數股東分別擁有
60.12%、29.88%及 10%權益。於收購事項完成後，目標公司將成為本公司的直接
非全資附屬公司，其業績將合併至本集團的業績中。

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35 : GS(14)@2018-07-16 16:52:18

本公司董事會 (「董事會」) 謹此知會本公司股東及潛在投資者，基於對截至 2018 年 6
月 30 日止六個月之本集團未經審核綜合管理賬目及本公司目前可得資料的初步評估，
預期截至 2018 年 6 月 30 日止六個月之本集團未經審核綜合純利 （2017年同期：人民
幣1.23億元）及截至 2018 年 6 月 30 日止六個月之本公司未經審核股東應佔溢利（2017
年同期：人民幣1.12億元），將較 2017 年同期皆錄得超過150% 的大幅增長。增長主
要是由於本集團物業管理在管面積的增加及多元化增值服務收入的上升，帶來利潤的
大幅提升。

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36 : GS(14)@2018-07-17 07:53:32

本公司董事會 (「董事會」) 謹此知會本公司股東及潛在投資者，基於對截至 2018 年 6
月 30 日止六個月之本集團未經審核綜合管理賬目及本公司目前可得資料的初步評估，
預期截至 2018 年 6 月 30 日止六個月之本集團未經審核綜合純利 （2017年同期：人民
幣1.23億元）及截至 2018 年 6 月 30 日止六個月之本公司未經審核股東應佔溢利（2017
年同期：人民幣1.12億元），將較 2017 年同期皆錄得超過150% 的大幅增長。增長主
要是由於本集團物業管理在管面積的增加及多元化增值服務收入的上升，帶來利潤的
大幅提升。

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37 : GS(14)@2018-08-08 17:15:13

盈利增176%，至2.95億，29.7億現金

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38 : rzsr(55494)@2018-08-09 17:54:35

清仓。中期溢利水平不如预期。

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39 : GS(14)@2018-08-10 07:33:37

我早賣光了

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40 : GS(14)@2018-11-09 18:09:35

雅居樂雅生活服務股份有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）謹此公佈，劉德明先
生（「劉先生」）因需要更專注打理個人事務而辭任本公司執行董事、首席執行官及總經理
（總裁）職務。劉先生辭任後，亦不再擔任本公司提名委員會成員及風險管理委員會成員。
所有辭任自2018年11月9日起生效。
劉先生確認其與董事會並無分歧意見，亦無有關其辭任而須知會香港聯合交易所有限公司
(「聯交所」)及本公司股東之其他事宜。
董事會謹此對劉先生過去對本公司所作出的寶貴貢獻致以萬分謝意。
根據本公司章程第106條規定，董事會由八名董事組成。董事會將於適當時候提出董事人選
並於股東大會上供股東批准，以填補劉先生辭任造成的職位空缺。
執行董事兼董事會聯席主席黃奉潮先生（「黃先生」）將代行首席執行官及總經理（總裁）
職責主持工作。黃先生擁有豐富的物業服務管理經驗，曾擔任雅居樂集團控股有限公司（一
間於聯交所上市的公司（股份代號：3383））物業管理中心負責人。黃先生擔任董事會聯席
主席期間，全面負責本公司的整體戰略規劃、業務及重大經營決策，參與並主持本公司整體
業務運營與經營管理。
本公司將繼續貫徹董事會制定的長期發展戰略，進一步擴大物業管理規模，增加經營業務收
入，提升運營效率；並通過多元化發展戰略，優化收入結構，增強盈利水平。

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41 : GS(14)@2019-01-23 16:44:44

架協議
於2019年1月23日，本公司、賣方及目標公司就收購事項訂立框架協議。本公司同意
(1) 自賣方收購目標公司合計65%的股權，即自第一賣方收購目標公司47%的股權及自
第二賣方收購目標公司18%的股權，唯受擬載於正式協議的調整所規限；及
(2) 於2021年之後，自第一賣方再收購目標公司27%的股權，唯受擬載於正式協議的調
整及第一賣方不進行第二次轉讓的權利所規限，
而本公司向第一賣方和第二賣方合計收購的總股權將不會超過92%。
...
目標公司的資料
目標公司創建於1999年。目標公司為國家一級資質的物業管理企業、中國物業管理協
會常務理事單位。截至2018年12月31日，目標公司在管項目為56個，總在管面積約978
萬平方米。截至本公告日期，目標公司致力於為黑龍江省內的中高端住宅物業、商業
物業、辦公樓等項目提供物業管理服務。目標公司為黑龍江省龍頭物業管理企業，在
哈爾濱有較強的品牌影響力，項目續約率高。
以下載列目標公司截至2018年12月31日止兩個財政年度的財務資料：
截至12月31日止年度
2017年（人民幣元） 2018年（人民幣元）
除稅前溢利 16,059,119.37 26,042,827.85
除稅後溢利 11,833,692.29 19,453,221.01
於2018年12月31日，目標公司的資產淨值為人民幣35,695,696.55 元。
於第一次轉讓完成後，目標公司將成為本公司的非全資附屬公司，目標公司的財務業
績將併入本集團的財務報表。
進行收購事項的理由和裨益
收購事項將使本集團能夠(i)進一步擴展其業務規模及覆蓋範圍；及(ii)提升於黑龍江省
的市場影響力及競爭力，形成區域補強，兩者均符合本集團的戰略發展要求。
董事認為框架協議（包括對價）的條款為一般商業條款，屬公平合理，並符合本公司
及其股東的整體利益。
收購事項的對價將由本集團的內部資源提供資金。本公司有權將補償款項在第二次轉
讓應支付的對價中予以扣除。

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42 : GS(14)@2019-01-23 16:45:36

收購事項
於2019年1月23日，本公司訂立了下列兩份股份轉讓協議，據此，本公司同意收購而賣方同
意出售目標公司合共89.6643%的股份，總對價為人民幣133,580,565.32元。
(1) 本公司、梁福東先生、常巧娥女士、徐夢女士、目標公司及少數股東訂立了第一份股份
轉讓協議。據此，本公司同意收購而梁福東先生、常巧娥女士及徐夢女士同意出售目標
公司合共69.6643%的股份，總對價為人民幣103,784,857.26元。
(2) 本公司、中民優家及目標公司訂立了第二份股份轉讓協議。據此，本公司同意收購而中
民優家同意出售目標公司20%的股份，總對價為人民幣29,795,708.06元。
於本公告日期，目標公司由梁福東先生、常巧娥女士、徐夢女士、中民優家、少數股東及其
他股東分別擁有48.3216%、16.5803%、7.0368%、20%、8.04%及0.0214%@ 權益。於收購事
項完成後，目標公司將成為本公司的直接非全資附屬公司，其財務業績將合併至本集團的財
務業績中。

---

43 : GS(14)@2019-02-24 22:25:41

本公司董事會 (「董事會」) 謹此知會本公司股東及潛在投資者，基於對截至 2018 年
12 月 31 日止年度之本集團未經審核綜合管理賬目及本公司目前可得資料的初步評估，
預期截至 2018 年 12 月 31 日止年度之本集團未經審核淨利潤約人民幣 7.5 億元（2017
年同期：人民幣289.7百萬元），將較 2017 年同期大幅增長。增長主要是由於本集團物
業管理在管面積的增加及多元化增值服務收入的上升，帶來利潤的大幅提升。
由於本公司現時仍在編製及擬定本集團截至 2018 年 12 月 31 日止年度之全年業績，故
本公告所載資料僅以本公司之管理團隊根據本集團截至 2018 年 12 月 31 日止年度之未
經審核綜合管理賬目及本公司目前可得資料 (並未經本公司核數師或審計委員會確認、
審計或審閱) 作出之初步評估為依據。
本公司股東及潛在投資者務請仔細閱讀本公司截至 2018 年 12 月 31 日止年度之全年業
績公告，該公告預期於 2019 年 3 月刊發。

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44 : GS(14)@2019-02-26 19:41:05

有關收購哈爾濱景陽物業管理有限公司60%股權
之須予披露交易

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新地十四鄉每呎補價3319元 擬建19萬呎康樂設施

1 : GS(14)@2017-11-16 12:42:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3159&issue=20171116
【明報專訊】本港史上最大額補地價項目、新地（0016）西貢十四鄉項目之補地價終有正式公布，涉及金額158.92億元，新地方面表示，若每方呎撇除項目內約19萬呎的康樂設施用地，每方呎補地價金額為3319元，項目總發展年期長達8年或以上。

需建大量基建 發展期逾8年

地政總署昨亦公布，十四鄉項目完成158.92億元補地價，地盤面積涉約670.85萬方呎，總樓面高達497.7萬方呎，每呎補價約3200元。不過新地發言人稱，撇除項目內約19萬呎康樂設施用地，每方呎補地價金額為3319元，並指補價金額合理，項目相當複雜，集團需投放大量資源發展基建，包括擴闊西沙路成雙線雙程行車、加建行人天橋、改善排水系統等，總發展年期長達8年或以上。

中洲火炭35.8億補價 每呎3580元

該公司又指，十四鄉項目將分期發展為大型住宅項目，投資金額龐大，地皮位置優越，項目落成後將前臨海景，同時坐擁綠化自然環境，住戶更可受惠於毗鄰的康樂設施，極具發展潛力，將成為區內指標物業。

另內房中洲控股（0042）持有的火炭坳背灣街項目，亦完成35.8億元補地價，以樓面面積約100萬方呎計，每呎補價約3580元。另星星地產（1560）荃灣柴灣角街11至15號，則補價2.8億元，以可建樓面逾15萬方呎計，每方呎樓面補價約1866元，若連同該公司於2014年購入該項目之成交價1.73億元，總價涉及4.53億元，每方呎樓面地價提高至超過3000元。

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