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深水舖拆售 入場費30餘萬

1 : GS(14)@2014-06-05 18:03:26

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140605/news/ea_eaa3.htm






【明報專訊】零售市道回軟,有投資者把二線地區商場包裝為小型商務工作室拆售,定價更「愈玩愈細」,早前購入領匯商場的投資者林子峰,拆售二線地區深水青山道商場,涉約80個工作室,面積約160至500方呎,呎價約2000餘元起,定價30餘萬元至130餘萬元,其中定價最低為3樓約160方呎單位,月租料約1000餘元,預計於下周五開售。

包裝成小型工作室



林子峰今年4月斥約5500萬元,購入深水青山道76至82號一籃子舖位,並斥逾1000萬元翻新,命名為SohoWest西九龍商務中心,樓面共約1.1萬方呎,地下4間舖保留自用。業主將提供雙倍印花稅回贈,以及2年5厘租金回報,估計每間月租約1000餘至4000餘元。

中原商鋪部高級區域營業董事黃東雄指出,項目將於8月入伙,並由業主統一招租(買家可選擇自用),管理費每呎6元,開放時間由上午10時至晚上10時,市場稱昨收票約30張。林子峰表示,雖然自由行減少對零售市場及舖市有影響,但今年上半年已斥約11億元入市,以半年計金額為歷年最高,下半年會繼續留意大型舖位。
2 : Sunny^_^(11601)@2014-06-07 20:02:40

我有考慮過買,但問過資料之後,有幾點要注意

1:賣家為深之都和又一新城賣方,售後結果如何?唔使多講

2:以最平單位計,收租千幾蚊,管理費一千蚊,實收幾百。是高是低就見人見智。

3:實用面積細,有冇人租都成問題。實用率約5成

4:廁所,如果我冇睇錯,每層只有男廁或女廁,沒沖涼設施。

5:升降機好細,大約只有5人大小

6:冷氣供應時間為朝十晚十,中央供氣

7:現在已有部分單位於早年售出,為何不能全數售罄?

30萬入場費好低,但買之前要睇清楚
3 : 自動波人(1313)@2014-06-09 02:04:13

主因是管理費$6相當驚人
計埋差餉地租,真係無乜肉食

一般劏office都係得50%

觀塘最多劏office,呎租已經去到25-35
深水 舖拆 拆售 入場 30 餘萬
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攻上車客 200餘萬住新樓屯門豐連蚊型戶佔五成

1 : GS(14)@2016-08-07 02:12:14

■一房示範單位,大廳外連露台。



【新盤巡禮】樓花期約兩年的新盤豐連,座落屯門北部邊緣位置,鄰近公屋建生邨,一路之隔是新界西北區醫療及精神科設施高度密集的地段,加上該處偏離屯門市中心,出入市區以巴士接駁更方便,二手樓價向來屬於屯門區便宜之選,位處其中的豐連亦以折實入場樓價200餘萬至300餘萬元作招徠,可選擇開放式及一房間隔的蚊型戶,折實低於200萬元只有1伙,對於高價當道的新盤市場而言有相當吸引力,不過,物業位置及來往市區的車程是否合意,外區客實在要先作考慮。記者:伍志輝攝影:王子俊


豐連所在的屯門北部住宅小區,以大型公屋群為重心,私人屋苑只有寶怡花園、海麗花園及盈豐園,主要供應兩房戶,物業附設小型商場,以民生商號及街坊小舖為主,鄰近的領展建生商場及已出售予科達地產主席湯君明的寶田商場,都是小型公屋商場格局,較具規模的只有面積約38萬方呎的領展良景廣場,該處還有提供車仔檔消夜小食的良景市集,但與豐連之間是需要乘搭輕鐵接駁的距離。



5分鐘步程抵輕鐵站

搭輕鐵出入是屯門居民的生活常識,由豐連前往最近的建生站步程約5分鐘,數站之隔可抵西鐵綫兆康站,出入市區車程有得預計,不想轉駁多程車,可選直接往返葵涌、旺角、紅磡、藍田及灣仔等區的巴士路線,但車程較長要預多點時間。豐連會所面積13,685方呎,休憩花園面積6,864方呎,設施有30米戶外泳池、健身室、桑拿室、自修室、鋼琴室、兒童遊戲室、多用途娛樂室內附備餐間,想打波或冬天游水,一定要到附近的公共康樂設施,過條馬路可到屯門西北游泳池,室內只有訓練池、嬉水池及按摩池。建生邨旁的青田遊樂場有7人足球場兼手球場、門球場、緩跑徑及健身徑,遠一點的田景邨內有良田體育館。物業對面就是香港聖公會福利協會有限公司屬下的康恩園,為全港最大規模復康大樓之一,樓高13層,主要為精神病康復者及不同程度的智障人士提供復康服務,遠一點是歷史悠久的精神科專科醫院青山醫院,以及專為嚴重智障人士提供康復及療養的小欖醫院,靠近屯門河道的屯門醫院則是提供24小時急症的綜合全科醫院。



■開放式廚房設計,爐具電器以德國Bauknecht為主。

■浴室無窗,勝在無柱躉,淋浴間較大。





■睡房並非採用一般新盤的特闊窗戶設計。





3房單位僅提供24伙

如果接納到豐連的地區及配套,項目的戶型應該不難接受,因為與近年一眾新盤分野不大。兩座大廈提供370伙,開放式共82伙,比例約兩成,253至275方呎,開放式廚房設計,想要浴室有窗必選2座5至31樓H室,2座5至31樓G室浴室外連工作平台。一房單位共106伙,比例近三成,278至343方呎,唯獨1座4至16樓F室浴室外連工作平台。兩房戶共158個,比例近四成半,僅2座5至31樓E室為431方呎,其餘面積由510至567方呎,最大碼的1座17至31樓E室飯廳特闊,全部兩房單位浴室有窗或外連工作平台,僅2座5至31樓E室為開放式廚房設計。三房面積一律627方呎,全數僅24伙,即1座5至31樓A室,屬於一浴一廁設計,玄關特大。物業南面及西面都是樓群,東面是醫療設施地段,北面是鄉村式發展地帶,遠一點的貨櫃場規劃為住宅(甲類)地帶,景觀最開揚。



■兩房示範單位大廳有8呎半闊,長度逾15呎,尚算見使。

■廚房通道闊,廚櫃及工作枱面空間充裕。





■浴室外連工作平台,有助通風疏氣。







■豐連向北單位視野最開揚。











來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160806/19724436
上車 200 餘萬 萬住 新樓 屯門 豐連 連蚊 蚊型 型戶 戶佔 五成
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何文田單幢新盤 附近民生商舖多加多利軒迷你戶300餘萬可上車

1 : GS(14)@2016-10-02 12:13:59

■勝利道兩旁店舖林立,有寵物店,茶餐廳及髮廊等。



【新盤巡禮】何文田加多利軒在內街勝利道,為港鐵旺角東站架空路段以東位置,舊樓新廈密集其中,也有各類民生商舖,對外兩條幹道亞皆老街及窩打老道人多車多,環境熱鬧方便,但於這區傳統豪宅地段中只能屬較次級別,與附近高地勢的加多利山有天淵之別。記者:溫潤潔攝影:黃文邦 李潤芳



項目設計可見一斑,加多利軒為劏房式蚊型戶格局,面積細至161方呎超迷你開放式,將貨就價下,壓縮到300餘萬元上車銀碼,近期樓市升溫趁勢開盤,物業預計關鍵日期為2018年12月底,樓花期長達約27個月。勝利道形象街坊地道,兩旁店舖走大眾化路線,包羅茶餐廳、超市及寵物美容等,街道不算長,但人流不絕,還有時租泊車咪錶在此,泊車經常要等位,路面會出現塞車情況。加多利軒地皮是兩年前透過強制拍賣收購舊樓而來,地皮面積9,870方呎,地積比率8.5倍,發展為1幢28層高的住宅,提供250伙,每層10伙,均屬細戶型。



■2樓J室為物業最大碼開放式,附連平台有戶外空間。

■2樓J室浴室只有坐廁企缸,伸手觸及兩壁。



■大門旁造組合櫃,提供多類型貯物功能。

■全幢開放式,僅此單位洗手盆置於大門旁。

■組合櫃設隱藏式洗衣機。

開放式佔三成,面積161至190方呎,分佈B、H及J室,呈長方形,大門開設中間,側旁有凹位可造櫃,左右兩邊是開放式廚房及浴室,廚櫃約4呎半至5呎長,扣除鋅盆及電磁爐後,剩餘工作枱面約1呎半至2呎,只夠放砧板。浴室也狹隘,面積約20至25方呎,尤其H及J室窄長似機艙廁,闊度約2呎半,身形大碼一點容易撞牆頂手頂腳,洗手盆極的骰,使用不便。開放式示範單位以2樓J室為藍本,面積190方呎,為同類最大面積,連88方呎平台特色戶,附裝修家具,但間隔奇異,令人費解。洗手盆移出大門後,浴室只得企缸位及坐廁,長度5呎半,伸手觸及兩壁,加設浴屏防水花,但地方淺窄,連中等身材的發展商高層都要站於浴室外,才可示範閂浴屏,試想魁梧哥大肚婆置身其中,「逼爆」境況更甚。大門另一邊造組合櫃,開放式廚房歸入起居廳,共80餘方呎,比起同類起居廳60至70餘方呎大一點,可放梳化床。



■原則一房拆牆,與客廳打通,惜以掛通代替衣櫃,貯物不足。

■廚房雪櫃細小,勝在基本家電齊全。


一房戶型佔五成

一房戶佔五成,面積226至267方呎,分佈C、D、E、G及K室,大致呈正方形間隔,開放式廚房及客廳、睡房及浴室,分成兩邊,各佔內櫳一半,睡房50餘方呎。兩房戶佔兩成,分佈A及F室,面積353至390方呎,開放式廚房是必然,兩間房不足50方呎,放雙人床很擠迫。除上述2樓J室外,特色戶還有5伙,包括2樓A、F及K室,連平台面積107至170方呎,以及30樓A及F室,連天台面積333至337方呎,須經公共樓梯上落。








來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161002/19788042
何文 田單 單幢 幢新 新盤 附近 民生 商舖 多加 多利 迷你 300 餘萬 萬可 上車
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屯門上車盤 200餘萬有交易

1 : GS(14)@2016-12-18 10:53:46

■屯門青海圍一帶單幢樓是平價樓盤的集中地,200餘萬元可上車。



【搵屋指南】加辣後樓市量跌價升,一手全新供應煞停,二手盤源繼續陰乾,搵屋揀樓要貼地不容易,如果真的有需要此時此刻入市上車,又要選擇銀碼夠平的物業,屯門區仍然有200餘萬元的貼地盤,實用面積200餘至300餘方呎,間隔一房甚至兩房,絕非那些終極劏房的坎坷間隔,當然,物業樓齡30多年是平常事,環境亦非常街坊地道,接受得來,又有信心可以闖過銀行按揭審批關卡,買樓根本不是完全離地的事。記者:伍志輝攝影:何家達



屯門區單幢樓的小型單位,以及公屋及居屋補地價單位,縱使樓市如何瘋癲都是平價上車的必然選擇,目前的樓價水平之下,200餘萬元是十分貼地的市價,因為樓價一旦升至300餘萬元的水位,已經進入同區老牌屋苑細單位的市價範疇。不過,平價始終是一個相對性的字眼,當樓價繼續無限制上升,難保終有一日屯門區不再有低於300萬元的選擇。


集中200餘呎單位

根據祥益地產統計,去年樓市癲瘋時期,屯門區300萬元或以下的放盤,曾經跌至107個的低水平,後來樓市被唱淡,平價盤持續增加,今年中曾經突破300個的近年罕見多盤水位,隨着樓市重拾升軌,本月中盤源再次縮減至103個的心理關口數量,如果加息亦冷卻不了樓市步伐,相信短期內就會減少至不足100個的標誌性紀錄,有買襯手的訊息將會完全壓過加息利淡的影響。屯門區平價私樓主要集中兩個小區,屯門市中心以南、居屋置樂花園與青海圍之間的數座單幢樓,以及港鐵屯門站新墟以北井財街旁一批以植物為名的內街地段單幢物業,都可以找到低至220餘萬元的放盤。祥益地產林偉光表示,青海圍一帶共有8座單幢式物業,入場焦點包括利寶大廈、麗寶大廈、萬寶大廈及金安大廈,一律提供實用面積200餘方呎兩房單位,中價之選為屯門花園、嘉喜利大廈及華樂大廈,兩房單位實用面積300餘方呎,大碼物業唯有屯景大廈,提供實用400餘方呎三房戶。此區雖然偏離輕鐵網絡,但前往屯門市中心只需5至10分鐘的步程,而區內街市商販林立,屬於十分地道的住宅區,吸引追求方便的用家。



■屯門區平價貼地盤不乏用家捧場。 資料圖片






主要屬單幢物業

井財街旁小區俗稱虹橋,該處有為數22座單幢物業,大部份於八十年代落成,主打一至兩房細單位,現時最平放盤為東威閣中層單位,實用面積224方呎,叫價225萬元。虹橋一帶住宅盤源選擇較青海圍物業多,加上有輕鐵接駁,小區內商舖食肆林立,居住環境又不致於如青海圍一般繁雜,有一定捧場客。


■良景邨屬於租置計劃公屋。

■利寶大廈中層放盤開價260萬元。

■東威閣現有一個中層低價放盤。



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161218/19868618
屯門 上車 200 餘萬 萬有 交易
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位處青山公路 樓價低水 豪景花園300餘萬上車

1 : GS(14)@2016-12-31 10:17:10

■單位裝修企理,稍事清潔可入住。



【搵屋指南】豪景花園為青山公路沿線少數仍有樓價300餘萬元的選擇,由於銀碼400萬元以下可透過按揭保險計劃最高借貸九成,對於資金不多的上車客,較容易圓置業夢。豪景花園這類單位實用面積300餘方呎,相若樓價只能於市區買蚊型劏房盤,環境亦有明顯分別,屋苑空曠,望開揚景,雖然出入要駁車,花點交通時間,依然有一定吸引力。記者:溫潤潔攝影:許頌明



豪景花園有28座,最細兩房戶集中1至6座,實用面積358至365方呎,採用上世紀典型開則,方廳眼鏡房,廚廁靠邊均有窗,勝過時下劏房盤開放式廚房及迷你黑廁。景觀分為兩類,前排享海景,後排望屋苑樓景。



■客飯廳及細房向西北,望屋苑開揚樓景。

■位處單邊,大房可側望部份海景。



■細房設闊窗引光入室。

■浴室有合理的活動空間,勝過新盤劏房單位。


大房望部份海景

政府加辣後,各區現盤荒,豪景花園現時缺乏海景細戶放售,樓景放盤有10餘個,較優質是1座中層H室,廳房設多扇闊窗,引入充足天然光,照亮滿室,特點單邊位置,大房看見部份海景。全屋間隔無改動,空間分配適中,客飯廳兩壁有9呎距離,夠放電視地櫃及三座位梳化,合乎所求。兩房分別約50及60方呎,無柱躉,夠放基本家具,大房門邊多一個衣櫃位。單位裝修企理,廚廁更換潔具,要求不高,稍為清潔,添置家電及現成傢俬可以入住。晉誠地產古宏曦表示,豪景花園樓價低水,獲外區首置客青睞,近期每月成交有一半以上屬於實用300餘方呎細戶,但放盤買少見少,現有均為樓景單位,視乎裝修質素,實用呎價9,000至10,000餘元。最平1個連租約,實用面積365方呎,叫價330萬元,呎價9,041元。是次單位有裝修,一房望海,呎價逾10,000元。同類成交3座中層F室,實用364方呎,12月以350萬元易手,呎價9,615元。



資料來源:晉誠地產麗都分行(26882988)電郵:mailto:kenkoo@earnestproperty.com




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161231/19881952
位處 青山 公路 樓價 低水 豪景 花園 300 餘萬 上車
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叫價300萬至400餘萬 單幢樓為主灣仔上車盤大搜尋

1 : GS(14)@2017-02-05 10:52:54

■灣仔享鬧市地利,加上名校網,吸引用家及投資者到來搵樓。



【搵屋指南】在港島搵300萬至400餘萬元的細價盤,只要不嫌物業舊,無論東區北角至柴灣,又或西區西營盤及堅尼地城等都有選擇,但不想一東一西,專注揀中心點繁華鬧市,灣仔這類平價物業極多,九成以上是單幢樓,實用面積200餘至300餘方呎為主,內櫳袖珍但見使。記者:溫潤潔攝影:黃耀興



灣仔上車盤間隔多為開放式及一房戶,兩房較少,通常有個正常浴室,絕對可以閂門如廁,一般都有獨立廚房,基本住宿無問題,到金鐘或中環上班更方便,時間及交通費慳不少,租務有支持,吸引用家及投資者尋寶。灣仔居住密度高,住宅遍佈大街小巷,以大街近港鐵站的物業為買家首選,出名就有雙喜樓,正正在港鐵站對面太原街口,出入就腳,樓齡僅16年,以區內標準算新,昔日以建築面積計價時,被批實用率低於55%,現今最緊要銀碼細,上年11月頂層連天台創新高成交,成交價540萬元,實用面積214方呎,目前最平放盤開價488萬元,實用面積220方呎。


慧賢軒203呎開價430萬

慧賢軒同屬罕有少壯派,樓齡17年,位處灣仔街市東南面堅彌地街,距離港鐵站較遠,特點有小型會所,現有一個平價放盤開價430萬元,實用面積僅203方呎。灣仔區還有為數不少的四五十年老牌洋樓,外觀不討好,部份唐樓甚至要行樓梯上落,物業質素欠佳,但單位較大,實用面積逾300至400方呎,樓價300餘萬至400萬餘元有交易,想平及有多一點空間的買家會搵此類貨色。




區內逾百個上車盤放售

除了樓齡差異外,單位有否裝修,以及會否連平台或天台,亦會影響樓價高低差幅一至兩成不等。對於自住用家怕麻煩,投資者希望盡量將單位出租,所以大家傾向購入已翻新的單位,特色戶則盤量少,純粹個人心頭好,偶爾錄得成交。要留意反而駱克道酒吧林立,晚間旺場品流複雜,未必每個買家都喜歡。中原地產張永泉表示,灣仔區贏地點,校網靚,不愁客路,地區特性好收租,細價樓尤其獲投資者追捧,與用家入市比例各佔一半,以一房戶月租約1.5萬元計,平均租金回報率逾3厘,屬合格線以上。區內每月30餘宗買賣,約兩成半為300至400餘萬元的單位,目前這類放盤約有120個。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170205/19918031
叫價 300 萬至 400 餘萬 單幢 幢樓 為主 灣仔 上車 盤大 搜尋
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深水埗上車盤 300餘萬選擇多置輝閣十分鐘抵港鐵站

1 : GS(14)@2017-03-04 10:15:01

■客飯廳十分光猛,大窗向東南,冬暖夏涼。



【搵屋指南】深水埗是市區港鐵沿線其中一個最多平價物業的選擇,樓齡20餘至30餘年的單幢式物業,實用面積200餘至300餘方呎的一房至兩房單位,300餘萬元的選擇仍然佔大多數,個別樓齡更舊的物業,樓價甚至可以低於300萬元。記者:伍志輝攝影:許頌明



如果不介意地點熱鬧人流多的話,鄰近港鐵深水埗站的著名電腦商場一帶,舊式大廈實用面積不足300方呎的一房單位,樓價400萬元有找。喜歡環境人流清靜一點,可以選擇距離港鐵站10至15分鐘步程的地段,實用面積200餘方呎單位,樓價可以低至300萬元多一點。不過,這類超平盤的居住環境通常比較另類,例如鄰近街市攤檔、車房、五金舖甚至大排檔食肆等,買家多屬同區住客或分支家庭,外區上車客不容易接受。



■置輝閣僅60餘伙,盤源向來不多。

■浴室偏細,但有窗疏氣通風。

■廚房不大,改動間隔地方會更好用。


向內街 行車聲浪小

位處大埔道近名校聖方濟各英文小學的置輝閣,約10分鐘行程可抵深水埗站,附近住宅地舖有民生百貨及食肆,環境比較簡單,只是面向大埔道單位會受行車聲浪影響,現時物業一個高層向內街較清靜兩房單位,放盤叫價340萬元,若果以正常議價幅度3至5%推算,入場水位絕對是一般人可以負擔的水平。置輝閣高層單位客飯廳向東南,兩間睡房的窗台向西南,兩睡房同時設有對流小窗,外望視野俱可跨越周圍的舊大廈享遠景,最重要是來自大埔道的行車聲浪被減至最低,居住環境不受影響。而且,由於廳房窗戶夠大,室內十分光猛通爽。單位廚房及廁所比較袖珍,自住可能需改動間隔活用空間,由於內櫳大部份非主力牆,設計改動上的自由度頗大。






天行太平洋李燦華表示,置輝閣單位總數僅60餘伙,原則提供兩房及三房間隔,盤源向來不多,由於銀碼細,通常放盤一出即獲承接,去年12月一個低層向大埔道三房單位,實用面積338方呎,成交價328萬元,而兩房單位成交則要追溯至去年9月,低層向大埔道單位,實用面積234方呎,成交價253萬元。現時物業向大埔道單位無放盤,李燦華估計向大埔道兩房戶市價約310萬元起,相隔半年入場價差距逾兩成。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170304/19946621
深水 上車 300 餘萬 選擇 多置 置輝 輝閣 十分鐘 十分 抵港 鐵站
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銅鑼灣400餘萬上車 細碼放盤不足20個 最後召集

1 : GS(14)@2017-04-08 20:28:44

【搵屋指南】銅鑼灣鬧市日夜繁華不息,住宅物業散落大街橫巷內,每每因大廈樓齡高、外貌陳舊不起眼,區內卻可搵到400餘萬元上車盤。若不介意煩囂的環境及舊樓,一心只求地利為先,最緊要夠一至二人住得方便,銅鑼灣細單位可投其所好。近期樓市越升越癲狂,這類細碼盤持續減少,進入倒數階段。記者:溫潤潔攝影:朱永倫



銅鑼灣住宅普遍樓齡逾30至50年,併購重建發展多屬商廈商場項目,如去年落成的25層高商廈Tower535,原址前身為中央樓及總統商場,就算罕有興建住宅亦以高格調豪宅化為主,如銅鑼灣道33號yoo Residence,一個實用面積300餘方呎單位,入場費逾1,000萬元,非一般首置客目標。中原地產張永泉表示,銅鑼灣樓價400餘萬元的選擇必屬迷你戶,每月維持1至2宗成交,實用面積200至300餘方呎,由於租務承接力強,越細越搶手,單位月租約1.5萬元,租金回報率逾3至4厘,若數年前購入回報更可高達7至8厘,業主寧願長線持有,加上樓價升勢未止,出現反價封盤,盤量買少見少,現時400餘萬元放盤全區不足20個。


美漢大廈樓齡高

現有放盤之中,以位處商業購物中心地段的珠城大廈最出名,樓下商場為名珠城,斜對面為皇室堡,該廈有3座,有小量實用200至300餘方呎迷你戶供應,目前放盤僅1個,叫價458萬元。附近百德新街一帶屬老牌洋樓集中地,均屬大碼單位。其他迷你單位放盤分佈不同位置,位處渣甸坊的利發大廈,每層3伙,清一色提供實用面積200餘方呎單位,屬入場之選,最平叫價440萬元。另外,謝斐道總統戲院旁的美漢大廈,每層多達16伙;熱鬧大街就有軒尼詩道泰港大廈,這兩組已逾半百樓齡,現有實用面積約300方呎放盤,叫價俱由450萬元起。






來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170408/19983110
銅鑼灣 銅鑼 400 餘萬 上車 碼放 不足 20 最後 召集
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油麻地細戶200餘萬上車單幢物業 或無電梯

1 : GS(14)@2017-05-06 11:38:05

■廟街附近有不少上車盤。



【搵屋指南】買樓好難是一個事實,但如果肯包容一點,市區單幢式蚊型樓始終是上車的希望。以油麻地舊區為例,一些樓齡20餘至40年的物業,實用面積200餘方呎的一房甚至兩房單位,300餘萬元仍然有得揀。如果接受能力再高一點,實用面積不足200方呎的開放式戶,或者沒有電梯的小型住宅,200餘萬元市區上車不是夢。記者:伍志輝攝影:黃耀興



油麻地起居環境熱鬧得來複雜,新樓齡物業選擇不多,但社區配套絕對方便。港鐵、巴士、小巴路線密集,滿街食肆商舖,搵食購物無憂,而且鄰近旺角及尖沙嘴,喜愛夜蒲或辛勤工作的一群,回家的路不太遠。加上樓宇舊,樓價相對平一點,長期吸引年輕上車客捧場。



■油麻地街市是附近一帶主婦買餸熱點。

■油麻地玉器市場距離港鐵站約十分鐘步程。



■豐盛閣位處上海街,一房戶叫260萬元。


豐盛閣高層叫260萬

中聯物業龍肇康指出,油麻地舊廈小型單位的買家向來以單身一族或年輕夫婦為主,他們滿足於方便的起居環境和相對較低的樓價,部份會視之為置業的踏腳石,不會介意那些破舊繁雜的環境。而且,這類二三百萬元的物業可以承造最高九成按揭,二三十萬元首期可以上車,行前一步已經是不同的世界。鄰近窩打老道8號的上海街豐盛閣,屬80年代落成的物業,由於地盤限制,當年只發展為一幢5層高無電梯小型住宅,實用面積178至235方呎,原裝間隔一房,由於要撐樓梯上落,樓價長期低水,2016年初一個5樓178方呎單位成交價僅171萬元,現時該廈一個高層233方呎單位放盤叫價260萬元。更加蚊型的單位可以揀廟街時勝大廈,一個中層實用面積169方呎開放式戶,叫價278萬元,接受得到總有上車機會。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170506/20011921
油麻地 油麻 細戶 200 餘萬 上車 單幢 物業 或無 電梯
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中資佈局 柬埔寨物業水漲船高 1房百餘萬港元入場 租金回報料達8厘

1 : GS(14)@2018-01-15 02:29:11

【明報專訊】柬埔寨是發展中國家,但該國尤其是首都金邊已經發展得相當現代化,不少海外投資者進入柬埔寨投資房地產,預期投資回報達7%至10%,實屬吸引。以近期該國推售的一個樓盤為例,1房單位售價約15萬美元(約117萬港元)起,預計租金回報可達8厘以上。租金方面,數據顯示BKK1區1房戶月租約1200至1600美元(約9360至12,480港元),2房戶約2000至2800美元(約15,600至21,840港元)。租金水平與物業地點、設計規劃、建材品質、後續物業管理息息相關,投資者須多加留意。

投資海外房地產,最重要是貨幣走勢及政治局勢穩定,事實上,2015年東協國家結盟,東南亞區域全面經濟伙伴協定(RCEP)談判完成,柬埔寨對外資採全面開放,帶動當地建設快速發展,建築投資金額成長達200%以上。柬埔寨房地產回報率會上升,預期達7%至10%。亞太國際地產趨勢研究分析師張漢超說:「東南亞整體都蠻火熱,但投資時仍須注意基礎建設及該國法令政策,近期有許多台灣人到金邊買樓,柬埔寨房地產未來增長爆發力高,但政治仍伴隨風險,必須審慎規劃。」

不少國家在柬埔寨房地產大力投資,首先看重的,是柬埔寨房地產在地理上處於東盟的正中心,擁有海岸線,首都金邊位於湄公河一岸,其次是柬埔寨房地產前景不俗,比如旅遊業、製造業、建築業等,這些因素將遊客和投資者引向柬埔寨房地產。

一帶一路啟動 外來人口湧入

再如「一帶一路」倡議的示範工程——西哈努克港口經濟特區,已吸引來自美、日、意、法等國及中國各個行業企業入駐80餘家,解決當地就業部分問題,成為柬埔寨境內規模最大的經濟特區。而隨着愈來愈多的外來人口流入,也必將帶動其房產租賃及柬埔寨房地產投資市場的蓬勃發展。

其實,以當地房地產作投資,最重要城市配套建設完備,而柬埔寨的基礎設備較差,造成廠商投資極大之困擾,其中電力缺乏且昂貴,已嚴重影響廠商投資意願,該國已將電力設施建設列為振興經濟發展之重要目標。另由於包括工廠及住宅的許多新建物興建與落成,柬國政府必須增加電力供應,柬埔寨目前已建設輸電網1304公里和17個地方的供電站,覆蓋金邊、幹拉、實居、茶膠、貢不、白馬、磅清揚、菩薩、馬德望、蔔迭棉芷、暹粒、磅湛、西哈努克13個省,柬國政府還批准建設「磅湛—桔井」、「桔井—上丁」、「金邊—西港(增設電網)」總長438公里輸電網和3個供電站,將使電力供應的覆蓋面增加到另兩個省區,因此,迅速普及電網、滿足電量以及降低電價為今後的努力目標。

市場看好該國政府開發特別經濟區,成立特別投資促進區(Special Promotion Zone,SPZ):柬國目前規劃有27個特別經濟區,其中有3個特別經濟區已開始運作,分別為「金邊特別經濟區」,離金邊市約18公里,「曼哈頓經濟特區」及「西哈努克港經濟特區」(位於金邊西南方200公里)等。

政府設經濟特區 經濟急速增長

不過,該國財經部表示,柬埔寨經濟也面臨諸多外在和內在潛在風險,阻擾柬埔寨實現本年經濟成長率達7%目標,外在風險包括美國聯儲局貨幣政策、英國脫歐、中國內地經濟成長放緩、國際原油價格反彈、全球氣候變化、國際恐怖主義威脅,以及特朗普上台後,美國經濟和貿易政策的不確定因素等。主要的內在風險則有:成衣和製鞋工人最低工資上漲、電費、物流和運輸成本居高不下、經商成本偏高及法規不明確、通貨膨脹壓力,以及2018年大選對政治、經濟和社會領域影響等。

海外投資者可以趁低位留意一些新樓盤,尤其是市中心地段。中國率先在柬埔寨房地產進行一系列的大動作,這清楚說明了,投資柬埔寨房地產是順應中國經濟海外擴張的趨勢。

明報記者 龍彩霞

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0308&issue=20180112
中資 佈局 柬埔寨 物業 水漲 漲船 船高 房百 百餘 餘萬 港元 入場 租金 回報 料達
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400餘萬買到「四正」上車盤?

1 : GS(14)@2018-07-19 07:25:08

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7904&issue=20180719
【明報專訊】政府推出新房策後,樓價未有明顯下調,平價盤仍買少見少,現時普遍的上車盤入場費已達500萬元關口,約400萬元的二手市區上車盤更已近乎絕迹。手頭較緊的上車人士,想以400餘萬元購入兩房戶自住,相信要在新界西北尋寶。事實上,現時屯門樓齡逾30年的單幢二手屋苑,仍不乏低於500萬元的上車盤。

明報記者 張允亭、李宛婷

位於屯門新墟的好勝大廈,雖然樓齡已經超過30年,但大廈已經進行大維修,外牆亦已經翻新,買家毋須擔心物業剛易手便需付上高昂維修費。今次介紹單位屬兩房戶,客廳和兩間睡房的牆身經過簡單修葺,內櫳並不算太殘舊,但實用面積311方呎(建築438方呎)的空間,全屋間隔可謂一目了然。大廳呈L形,空間不大,放置家具要略花心思。

兩房間隔 部分裝修殘舊

廚房方面,裝修則比較殘舊,而且空間狹小,放置雪櫃後已沒有太多可活動空間,相信難以同時容納兩人同時煮食。廁所空間同樣不大,但設有抽氣窗作通風。兩間睡房空間均方正實用,放置睡牀後仍有空間放置衣櫃,主人房更設有兩面大窗,可遠眺區內街景。不過值得注意,睡房的窗台位較高,買家裝修時要留意如何配合家電擺設。

首期90萬 月供近1.4萬

祥益地產營業董事胡志偉表示,現時同區500萬元以下單位放盤量約有167個,放盤量不多,較受首置客和新婚人士追捧。根據業內人士計算,以單位現時叫價450萬元(實呎14,469元),首置人士最高可做八成按揭,首期90萬,以利率2.15厘計算,若分25年供款期,月供15,833元;若分30年供款期,則月供13,870元。

至於衣食住行方面,由大廈步行約5分鐘即可前往各樣生活配套設施,包括超市、食肆、便利店、雜貨店等。同時,大廈附近亦有輕鐵站、巴士站和小巴站,有多種交通工具提供不同路線前往各區,交通便利。屯門市中心與大廈僅相距3個輕鐵站,要到區內兩個大型商場,Vcity和屯門市廣場均便捷。
400 餘萬 萬買 買到 四正 上車
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=350825

400餘萬買到「四正」上車盤?

1 : GS(14)@2018-07-19 07:25:08

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7904&issue=20180719
【明報專訊】政府推出新房策後,樓價未有明顯下調,平價盤仍買少見少,現時普遍的上車盤入場費已達500萬元關口,約400萬元的二手市區上車盤更已近乎絕迹。手頭較緊的上車人士,想以400餘萬元購入兩房戶自住,相信要在新界西北尋寶。事實上,現時屯門樓齡逾30年的單幢二手屋苑,仍不乏低於500萬元的上車盤。

明報記者 張允亭、李宛婷

位於屯門新墟的好勝大廈,雖然樓齡已經超過30年,但大廈已經進行大維修,外牆亦已經翻新,買家毋須擔心物業剛易手便需付上高昂維修費。今次介紹單位屬兩房戶,客廳和兩間睡房的牆身經過簡單修葺,內櫳並不算太殘舊,但實用面積311方呎(建築438方呎)的空間,全屋間隔可謂一目了然。大廳呈L形,空間不大,放置家具要略花心思。

兩房間隔 部分裝修殘舊

廚房方面,裝修則比較殘舊,而且空間狹小,放置雪櫃後已沒有太多可活動空間,相信難以同時容納兩人同時煮食。廁所空間同樣不大,但設有抽氣窗作通風。兩間睡房空間均方正實用,放置睡牀後仍有空間放置衣櫃,主人房更設有兩面大窗,可遠眺區內街景。不過值得注意,睡房的窗台位較高,買家裝修時要留意如何配合家電擺設。

首期90萬 月供近1.4萬

祥益地產營業董事胡志偉表示,現時同區500萬元以下單位放盤量約有167個,放盤量不多,較受首置客和新婚人士追捧。根據業內人士計算,以單位現時叫價450萬元(實呎14,469元),首置人士最高可做八成按揭,首期90萬,以利率2.15厘計算,若分25年供款期,月供15,833元;若分30年供款期,則月供13,870元。

至於衣食住行方面,由大廈步行約5分鐘即可前往各樣生活配套設施,包括超市、食肆、便利店、雜貨店等。同時,大廈附近亦有輕鐵站、巴士站和小巴站,有多種交通工具提供不同路線前往各區,交通便利。屯門市中心與大廈僅相距3個輕鐵站,要到區內兩個大型商場,Vcity和屯門市廣場均便捷。
400 餘萬 萬買 買到 四正 上車
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新地石門W LUXE商廈實呎2萬 實用244呎起 500餘萬入場內設獨立廁

1 : GS(14)@2018-10-30 12:22:28

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6576&issue=20181030\
【明報專訊】一二手住宅交投轉淡之際,作為今年迄今「賣樓王」的新地(0016),變陣推售商廈項目。新地旗下沙田石門寫字樓樓花項目W LUXE,首輪銷售已有7層樓面獲認購,套現近10億元。新地副董事總經理雷霆表示,項目現時沽出單位不足一半,未來兩天將會加推單位應市,預料將輕微加價3%。

明報記者 謝穎怡

上周五市場已有消息指,兩年樓花期的W LUXE首張價單涉及11層樓面。發展商昨日透露,計劃加推第二批單位,入場費約500餘萬元起。新地代理物業投資部物業投資經理王家煦稱,W LUXE已獲認購的7層,平均建築呎價約1.25萬元,當中4層屬全層認購,其餘為散客,投資者、用家比例各佔一半,買家包括醫生及從事教育行業人士等。王續稱,是次認購單位以中低層為主,最大手買家認購2層,涉資2.5億元,涉及樓面約2萬方呎。可留意的是,如以項目實用率約60%計,折算平均實呎高約2萬元,料創同區商廈新高呎價指標。

已沽7層套現近10億

發展商是次為項目買家提供最高七成一按,首兩年息口為P減2厘至2.5厘,其後為P加1厘(P現為5.125厘)。資料顯示,沙田石門一帶近月錄得的寫字樓成交個案,成交價由約850萬至2100萬元,平均建築呎價由約1.02萬元至1.4萬元,如於上月成交的京瑞廣場2期建築面積747方呎E室,成交價約989.7萬元,呎價1.32萬元,是次W LUXE成交的建築呎價貼近周邊二手。

單位內設分體式空調

W LUXE提供22層寫字樓樓層,單位總數429個,部分屬特色戶。項目實用面積最細單位為244方呎(建築面積406方呎),分佈於3樓至19樓N3室,上述樓層一層22個單位,設有4部升降機;另據樓書顯示,上述單位樓層高度約4.2米,設有掛牆分體式空調,每戶均設有獨立洗手間。發展商昨日亦首度向傳媒開放W LUXE的連裝修示範單位,單位以18樓S1號室為藍本,實用面積332方呎(建築面積553方呎),項目預計2020年第4季落成。

北帝街新盤年底前推

另一方面,新地亦繼續部署推售住宅項目,其中集團與市建局合作、涉228伙的土瓜灣北帝街38號項目,早前獲批預售後,雷霆表示,項目示範單位工程已接近完成,年底前可推售,料屬集團今年壓軸項目,另下月中會推售何文田天鑄、12月推售北角海璇現樓,同系元朗錦田PARK YOHO Napoli開售至今沽約50伙,會維持半賣半租形式推出。
2 : GS(14)@2018-10-30 12:22:52

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8604&issue=20181030
【明報專訊】隨着香港工業式微,多個工廠區開始轉型為新興商貿區,沙田石門的面貌近年開始有變化,除新派商廈外,亦有發展商在區內插旗發展酒店。新地現正開售的石門商廈W LUXE,其所屬的安耀街商業地,是新地於3年前以6.755億元投得。

W LUXE最大賣點是鄰近港鐵石門站,以總樓面約17.38萬方呎計,每方呎樓面地價約3886元;以新地公布W LUXE已有7層樓面獲認購、套現近10億元計,意味當年地價開支已回本。新地副董事總經理雷霆當年於投地後接受訪問時指,項目總投資額約13億元。

除商廈外,新地亦於2014年中以3.5億元作價,為旗下沙田小瀝源酒店項目完成補地價(前身為工廈),每方呎樓面補地價約1000元,預計可提供約700間房。至於石門現時最有名氣的酒店,是由南豐持有沙田萬怡酒店,於2013年初開幕,提供524間房,與港鐵石門站亦相當接近;而酒店的MoMo Cafe,以提供多款不同國家菜式的自助餐而人氣高企。

石門區內近年變天

此外,位處城門河畔的Club One會所1號,也是區內知名中式食肆;婚宴連鎖店Club One,去年以月租115萬元承租前身為沙田「明星海鮮舫」,場地樓高3層,連戶外花園總面積約8萬方呎,並提供逾百個車位,全場共可擺放約140席。
新地 石門 LUXE 商廈 實呎 實用 244 呎起 500 餘萬 入場 內設 獨立
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嘉湖第一城重現400餘萬放盤 代理料兩房年底前重返九成按揭行列

1 : GS(14)@2018-11-20 12:42:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6336&issue=20181120
【明報專訊】今年上半年樓價升勢強勁,大型屋苑400萬元或以下細價盤已在市場絕迹,不過隨着近月樓市有轉角之勢,新界上車屋苑如天水圍嘉湖山莊、沙田第一城陸續出現400餘萬元放盤,如嘉湖山莊兩房戶叫價430萬元起。業界表示,近一個月樓價跌幅加快,預計今年底前將重現400萬元或下成交,令屋苑重返九成按揭行列。

明報記者 謝穎怡

天水圍嘉湖山莊現時約有400個放盤,其中400餘萬元放盤佔整體約5%,即約20個,如景湖居6座低層E室,屬實用446方呎兩房單位,附企理裝修,望內園景,現叫價430萬元,實呎9641元。可留意的是,同類單位日前以418萬元沽出,做價重回去年底水平,單位位於景湖居9座低層F室,實用442方呎,實呎9457元。區內代理表示,嘉湖山莊有約六成業主主動降價,議價空間介乎約5%至10%不等,料屋苑兩房單位最快今年底前可重現400萬元或以下成交。

嘉湖大三房實呎8254元 今年新低

嘉湖山莊本月錄約20宗成交,已貼近上月全月宗數,不過平均實呎跌破1萬元,最新報9713元,重回今年初水平。市場消息指,嘉湖山莊景湖居14座低層B室,實用630方呎,屬「大三房」戶,單位原叫價580萬元,多次降價後終以520萬元易手,實呎8254元,呎價為屋苑今年新低,並為屋苑本月第4宗呎價跌穿9000元成交。原業主2004年以130萬元買入,持貨14年,帳面獲利390萬元或3倍。

第一城約涉20多個400餘萬放盤

另一「上車樂園」沙田第一城,本月錄約6宗成交,亦貼近上月全月宗數,中原區域營業經理黎宗文表示,沙田第一城44座中層E室,屬實用284方呎2房戶,新近以465萬元易手,實呎16373元,同類單位7月高位598萬元,意味約4個月跌價133萬元或22%。原業主2012年以286萬元購入,持貨6年,帳面賺179萬元或63%。沙田第一城放盤量約100個,按月增10%,400餘萬元盤源佔約20多個,以2房單位為主,如42座低層B室,實用284方呎,現叫價445萬元,實呎叫價1.56萬元。

年底前大型上車屋苑料失守400萬

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,整體樓市交投疏落,部分業主為求出貨,大幅劈價以吸引買家,預料最快今年底前新界大型上車屋苑將失守400萬元。他續稱,雖然本月底新居屋攪珠後,部分抽籤較後的申請人或流入私樓市場,不過他強調,中美兩國元首於本月底會面,或影響貿易戰走勢,料買家入市觀望氣氛仍濃厚。
嘉湖 湖第 一城 重現 400 餘萬 萬放 放盤 代理 料兩 兩房 年底 重返 九成 按揭 行列
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