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上市十年的領匯，上月改名領展（0823）之後不夠十日，即大鑼大鼓宣布，有廿六年歷史、位於港島 東公屋的小西灣街市翻新後重開，旋即成為焦點，皆因新街市有不少話題之作，當中最有綽頭的攤檔叫i-Chicken視像買雞，飲食節目主持盧覓雪都去做 騷。翻新後的小西灣街市，無濕無臭又光猛，有貴價西班牙火腿賣，更可用八達通付款，負責替領展管理的外判商建華集團，近日成為街市界茶餘飯後的話題紅人。 建華集團這間名不見經傳的企業，由身家高逾七億的豬肉大王文卓培、文景華兩父子，以及同樣做豬肉生意的「摩登街市佬」凌偉業持有。他們替領展管理街市，原 來手握揀選商戶進場及決定租金的生殺大權，翻新街市前就瘋狂加租踢走一眾小商戶。與此同時，建華集團不只做管理，在全港有超過五百個賣豬、牛、魚、雞的零 售點。本刊調查發現，建華董事持有的肉檔，原來都有進駐領展街市，換言之，相關人士「又做管理又做商販」，其一條龍模式卻被經濟學者及小商戶質疑，領展街 市的租金是否公平公正釐定，甚至有機會操控商販合謀定價。隨着領展陸續翻新更多街市，豬霸愈養愈肥，小商戶注定冇運行。

小西灣街市內必到「景點」i-Chicken，檔位有個大屏幕，直播五分鐘車程距離、由食環署管理的柴灣街市海記雞檔現場。客人在小西灣這邊可「隔mon 揀雞」，i-Chicken店員用對講機跟海記聯繫，海記那邊聽到，便拿起隻雞高舉在鏡頭前，客人要三百六十度環迴睇雞都無問題，「六十八蚊一斤，你落柯 打半個鐘之後，隻雞就會劏好晒洗乾淨送過嚟。」店員聲稱開業未夠一個月，每日賣出三、四十隻雞，「小西灣街市無活雞牌，有咗呢個就方便街坊。」不過有其他 雞販透露：「我哋一日都賣唔到幾十隻，佢講個數我唔知點嚟。鍾意買生雞嘅人，就係貪有得親眼見到隻雞又有得揀，睇電視根本唔係嗰樣嘢，小西灣的人都習慣去 柴灣買，領展就算叫我哋合作，我都唔想同人做騷。」i-Chicken曝光後，曾被質疑概念抄襲十年前一班中學生的防禽流感發明。

千元生果禮盒

除了i-Chicken，小西灣街市還有一對「I」字頭的果菜檔，但個I有幾高科技，喬布斯在生可能都未必答得出。首先，門口的I Fruit其實是個廿四小時生果自動販賣機，好哋哋的新鮮生果要放入密封機器，話要方便上班族深宵來買。旁邊有人睇檔的攤位，則賣八十八元兩個韓國黃金 桃、三百八十八元一個日本哈密瓜、過千元禮盒裝日本紅寶石提子之類的高檔貨。另一檔I Vege，賣的是比本地和大陸菜貴的墨西哥羅勒草、秘魯蘆筍、荷蘭黑番茄、以色列黃車厘茄等，但那個I字究竟代表乜卻無人知。翻新後的小西灣街市，牆身、 地板都鋪上五顏六色階磚，天花燈照得場內非常光猛。行入街市不覺有異味，地板不見有垃圾，就連賣魚範圍都通爽。六十個檔位設計統一，招牌是字款一樣的燈 箱、價錢牌一律電腦打印，再無手寫發泡膠牌。貨物都擺放整齊，場內檔位均可用八達通付款，有免費Wi-Fi及手機充電等服務，又有街市DJ定時嗌咪幫檔位 減價促銷，並有公正磅防呃秤等。街坊都話，街市煥然一新，價錢亦跟翻新前差唔多，「但遲啲會點，就真係要放長雙眼睇吓先知。」

五百個銷售點

領展用了二千五百萬元翻新小西灣街市，實際營運及租務安排，外判予建華集團負責，公司沒有網頁，但提起董事長文卓培，街市商販都會立即「啊」一聲，「佢係 豬肉大王，一日攞成五百隻豬喺多間鋪賣（現全港每日屠宰約四千六百隻豬），喺美孚、荃灣青山道、元朗有好多豬肉檔，佢花名叫黐線培，好躁底成日鬧人。」已 經一把年紀的文卓培，在豬肉商販圈中無人不識，近年將生意交予其長子文景華，並由年僅四十多歲的生意拍檔凌偉業，負責對外宣傳。凌偉業與大家樂主席陳裕光 是好朋友，上週他應陳的邀請，以建華集團總監身份替香港市務學會主講營運街市，講座單張提及，建華由一九九○年起，賣豬、牛、魚、家禽，現全港有超過五百 個銷售點，並代辦大型超市的鮮肉管理。建華二○一二年首次泊得領展碼頭，先後成為香港仔華貴邨和馬鞍山耀安邨街市的承辦商，最觸目是去年開始管理領展用一 千五百萬元翻新的天水圍天瑞街市，率先引入街市DJ嗌平價，又成立物價監察委員會，邀請建制派區議員郭強及周永勤加入，如商戶獅子開大口抬價，若多次口頭 警告無效，公司會出警告信，甚至律師信。

決定租金租客

建華聲言監察價格，但具體方式未有透露，本刊調查發現，其管理領展街市手法，有主導價格及租金之優勢。（一）經營多間肉店建華文卓培及凌偉業有個豬肉王 國，本刊翻查商業登記記錄，發現小西灣街市內五檔賣肉的，原來有四檔都由凌偉業以不同公司名義持有，雖然它們表面上各有不同招牌（包括：冠華鮮肉、利豐鮮 肉、新界佬、牛丸哥哥）。記者問凌偉業，i-Chicken可是他的，他答：「是。」當記者進一步查詢，建華在全港領展街市有幾多銷售點，他卻拒絕透露。 有商販稱，早就知道許多檔都屬建華集團：「新界佬、利豐、順乜順物，農夫豬又好，其實都係佢，佢自己做埋，無競爭，點定價都得，消費者都係要幫襯佢。」

（二）生意拍檔進場同屬建華管理的天瑞街市，魚檔名字琳瑯滿目，例如：天瑞鮮魚、海城鮮魚，但兩者原來都屬同一個老闆、由中匯農漁業集團香港有限公司持 有，其中一名股東及董事梅俊豪，跟凌偉業是生意拍檔，一同開公司。（三）街市變連鎖店小西灣街市內的店名，大部分極之普通，但它們其實是連鎖式經營，例 如：賣元寶蠟燭香的廣同興香莊，全港有六間分店；I Fruit、生記水菓、細美水菓，都由富凌有限公司持有；百匯海鮮、朝聯海產、利邦海產、順豐海鮮，則同屬聯發海產公司。（四）主宰租務大權街市充斥連鎖 店，情況猶如領展商場近年大舉引入連鎖食肆、化妝品、時裝店的翻版，皆因財雄勢大的企業，才有能力承租美輪美奐的場地。今次領展引入建華管理街市，無晒臭 味又有得用八達通的方便消費背後，卻暗暗掀起大戶稱霸的爭議。

記者以商戶身份向領展查問租小西灣街市店鋪，職員指已交承辦商負責，着記者向建華查詢。建華職員則說：「是啊，租鋪都由我們負責。」更向記者報價，一個二 百多呎鋪位月租三萬五千元、四百呎則要近八萬元。有過渡到新街市的舊商戶指，目前百餘呎的鋪位，月租約四萬元，「以前個檔面積幾乎是現鋪的兩倍，月租才五 萬餘元。」她承認街市翻新後「靚咗」，人流亦有增加，所以希望「補得番」。

踢走街坊商販

建華一方面出任管理商，有權控制租金上落，但與此同時又引入關連零售店，租金制訂是否公平公正受到質疑。凌偉業回覆本刊時聲言，他有份經營的攤檔，進場並 無租金優惠：「做街市同做豬肉都唔同公司，係唔同人做，大家都要交數。你《壹週》同《蘋果》都同老細，但唔同部門，大家交條數都唔同。」記者質疑建華一條 龍有壟斷之嫌，他就反駁肉檔並不是自己做晒，「牛肉都唔係我哋做，有公開招租，都有租俾人做。」建華公關回應，會因應檔位位置、行業及檔戶營運能力，參照 市場水平訂租，但拒絕透露與領展合作條款。領展回覆本刊內容與建華相同，沒有回答如何監察建華。有街坊透露，小西灣街市翻新前，約有四十八檔，如今九成人 已離開，成功過渡的大約只有四、五檔。有前商販指：「當日話要入新街市，租金至少加三成，有的加一倍；入場要俾數萬元裝修費；之後每個月要俾一千元宣傳推 廣費；檔位規定要裝八達通機，管理公司會在交易抽佣1.5%。咁多錢要俾，我哋小商戶根本頂唔順，只能夠投降。」有街坊亦感嘆：「我識得啲商販，辛辛苦苦 捱咗廿幾年捱大啲細路，如今被踢走之後就出去幫人打工，或者被迫退休，佢哋有老中醫、有賣香燭。而家個街市變到賣貴嘢，擺到好靚咁樣，但超級市場都有啦， 有檔賣有機菜，好似仲貴過city'super，公屋街市唔應該係咁。」

豆腐霸權爭議

管理小西灣街市的建華集團，旗下零售網絡不單只賣豬、牛、雞、魚，近年還積極擴充其他食品零售，較為人熟悉的包括：豆腐主義、包點先生、 QunQunPan麵包店等，都有租用領展商場。其中最惹火的豆腐主義曾被網民大舉抨擊，因它在深水埗的分店，開正在老字號公和豆品旁邊，一度開大喇叭推 銷，以「鄉下人」來形容「唔識揀」的街坊，被炮轟衝着老店搞「豆腐霸權」，經傳媒廣泛報導之後才停止。此外，法庭記錄顯示，凌偉業持有的肉食公司，曾被指 控無牌經營。有業內人士指，「豬霸」會向食環署街市持牌人租肉枱營運，比開街鋪節省不少租金。

手持七億物業

建華集團董事長文卓培，由豬肉買手升呢變成摩登街市大王。拍住他的凌偉業原本做飲食業，婚後才跟賣豬肉的外父入行，後來認識到文卓培，「大家都係投機，可 以話一拍即合。」文卓培父子手頭的物業估值高達七億三千七百萬元，當中逾一億凌偉業有份投資。凌偉業主要負責建華對外宣傳，有商販形容他為人醒目，交際手 腕強，領展更視他為街市佬的「明日之星」。文氏父子與凌偉業的王國自一二年埋得領展堆之後愈做愈大，商販都認識這個「鐵三角」，但他們提起都意有所指： 「對任何事都好，唔好以本傷人，或者用其他手段奪取人哋嘅嘢。」凌偉業則指：「街市裡面，各行各業好多，我哋嘅主張係除非一啲好具競爭性嘅，譬如我哋做肉 食批發係市場最大，我哋會自己做，原因係希望用我哋嘅長處，賣得平啲，用佢吸引番啲人嚟（買餸）。」

翻新陸續有來

繼小西灣街市之後，建華即將接手管理領展大埔太和邨街市、東涌逸東街市及屯門良景街市，將進一步大展拳腳。凌偉業揚言：「第時港九新界都會有，（現時）未 做得切啫。」其中太和邨街市已圍封裝修，上演小西灣街市踢走小商戶翻版，原本賣豬肉的陳先生（化名）稱，建華完全無意讓他續租，「我哋做豬肉，佢個老細又 係做豬肉，所以佢都唔會同我哋傾話租俾我哋做，機會都唔俾。」他向其他舊檔戶了解過，得知租金至少加一倍，個別檔戶甚至加三倍。 領展街市改頭換面，也是街市連鎖勢力發圍之時。今年是領展上市十周年，旗下商場大部分已翻新，但九十個街市當中，只有百分之六完成，首個改裝後的樂富街 市，一三年翻新後人流增加兩成。領展早前宣布，今年起有十個街市陸續翻新，二○一四一五年度街市的租金收入增長為百分之十。除了建華，領展亦有和其他街市 管理商合作，但他們大多是房委會八八年起引入的舊夥伴，它們在管理上不及建華懂得大搞綽頭，難怪建華過去兩年成為領展新寵。

街市地產霸權

街市是草根階層自力更生的平台，在街邊養活了幾代香港人。但時移世易，由大財團營運的街市不過是生財工具，小市民難以跟財雄勢大的企業較勁創業。有商戶感 慨：「以前個年代，上、中、下，每個階層都有搵食嘅天地。回歸後，所有嘢都俾地產商擸晒，連街市都做埋。」中大經濟學系副教授莊太量指，領展是私人公司， 外判給哪間公司管理都得，但如果管理商並非以價高者得方式揀選租戶，而是「造數」優待旗下公司，就違反了公平競爭的原則。最終管理商控制多個街市檔，亦可 能做到合謀定價。本地經濟學者關焯照認為，罪魁禍首是香港政府，「領展呢壇嘢演變成咁，係可以預見嘅，因為政府賣斷咗，佢一定係利益最大化。一定係俾啲有 能力嘅租戶入去，小商戶一定俾佢踢走。」在新世代撐小店的本土意識氛圍下，領展街市勢將成為社會矛盾的焦點、下一個「反霸權」的抗爭戰場。

後記

記者連日到建華集團管理的領展小西灣及天瑞街市採訪，在耳目一新的環境下，卻有另一番體會。每當攝記舉起相機，就有街市保安走來要求停止採訪，之後說： 「你們採訪的話要先聯絡我們職員。」好了，不舉相機，只拿筆記簿記錄，同樣引來保安問候。記者沒答話，保安就採人盯人戰術，尾隨記者觀察一舉一動。又好 了，不拿簿，只握紙仔一張，同樣有人來：「小姐，有乜可以幫到你？」在嚴密監視的環境下，商販都不敢多說話。以往街市三姑問候六婆、順嫂八卦陳師奶那最直 率的真性情與人際互動，幾近消失。一個外表近乎完美的街市，它內裡的靈魂和社會角色，其實更值得人深思。

撰文：吳婉英攝影、攝錄：李育明、高仲明資料：鄭詠欣[email protected]

僅僅半個月，2016年的投資氣氛就變得沉重，香港、內地及外地股市持續下跌，恒指跌了11%，道 指跌了8%，人民幣匯價下試低位，而原油期貨在跌至30美元一桶以下時，市場更隱隱有恐慌情緒。有分析員更恐你不慌，預測油價最「熊」會跌至10美元！恐 慌時貪婪要膽、力及功夫

在恐慌中，誰能冷靜細心分析而又貪婪，或就能突圍而出。現實是「講就易，做就難」，除要有宇宙最強的分析「功夫」 外，「一膽、二力、三功夫」，大家是否有股神巴菲特的膽量及財力？股神在近期油價創12年新低時，仍大幅增持能源公司股份。自知無膽乏力更不是宇宙最強， 有朋友在臉書就提醒股票必勝法是「及早離去」，有朋友卻分享「股票其實也可以好可愛」，並介紹了一隻他自己長揸的股票：領展（823）。領展在2015年 11月上市，原名是領匯，是香港首家上市的房地產投資信託基金，以價值計算物業組合，93%是香港物業，71%是香港零售商鋪，故香港零售及商鋪市道與領 展息息相關。

領展十年價格翻五倍

上市十年，領展市值由200億港元，升至今天的1,000億港元。如以投資者角度看，領展的 基金價格表現出色。領展上市時的單位價格是10.3港元，扣除5%折扣的上市價是9.78港元，若以上週收市價44.85港元計算，上升3.6倍；若加上 十年間約12港元的單位分派，上升接近5倍。股價上升離不開基本因素，在香港零售商鋪租金上升下，領展的收入持續增長並不意外。領展的財務報表亦反映，物 業收入淨額比率及可分派收入相對收入比率不斷增長，表示領展控制開支得宜。領展的物業收入淨額比率，相似普通公司的毛利率，十年間由60%，持續上升至最 近中期的74%。領展的年度溢利，包括投資物業的公平值變動，減去此變動後，就約是可分派收入。根據信託契約，領展須確保每年分派不少於可分派收入總額的 90%。故可分派收入相對收入的比率愈高，領展基金投資者的淨收入率也愈高，領展此比率亦在十年間由34%，升至最近中期的53%。

領展商鋪零售物價也翻五倍

如 以領展租客或商鋪附近的住客角度看，或有領展管理下「買豆腐都由5毫升到3元」的感覺，恰巧也升了5倍！財務報表確實反映，十年間，領展的香港物業每月平 均租金，由一平方呎僅23港元升至47港元；泊車位每月收入，由每個913港元升至1,986港元，兩者都升逾一倍；而續租率由93%，下跌至74%。可 是，領展的收入上升，也全非加租所致，亦有其他因素，例如領展的期末租用率，就由以往的91%，升至近年的95%。過去十年，香港零售市場一直暢旺，商鋪 物業雖在金融海嘯間稍有波折，但整體仍穩步上升，領展十年財務報表的投資物業公平值變動也反映此現象，除2009年3月止年度錄得虧損外，其餘年份都有盈 利。然而，去年年度及最新中期業績，都反映領展的收入及可分派收入增長，已下降至單位數增長，分別是8%及9%。展望未來十年，領展能夠重複過往強勁增 長？領展去年改名，從而開拓不熟悉的內地業務，是否已透露玄機！

執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。