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13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績

現時香港共有多隻REITS上市，當中包括越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

領展（0823）上月公布，將旗下七個商場，包括興民商場、錦英苑商場等，以19.6億元分別售予5個買家，費用較今年的估值高出23%。 全部出售將於今年5月31日成交。高位出售商場的現金回籠將有助領展再度延續其翻新策略，並可助公司降低負債比率2個百分點至18%。

領展在天水圍南設有3個街市（天耀街市、天盛街市和天瑞街市），領展去年把天水圍天盛街市改為「豪裝」，並決定關閉附近的天耀街市，將之改建為商場。 關閉天耀街市引起區內不少反對聲音，並批評領展漠視基層需要。 經優化後天盛街市將由8000擴大至17000平方呎，檔戶由77間增至110間，部分由天耀街巿遷往天盛街巿經營的檔主指，新檔租金比過去貴三分一甚至一倍，引起社會關注。

■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
9	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

於本港上市的REITs，一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定，REITs不得從事房地產以外的業務，而且每年亦必須將90%的除稅後淨收入，以紅利的方式，派發給基金單位的持有人。因此，REITs的股價一般較具抗跌力，派息亦有保證，是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 領展房產基金（0823）過去租金收入一直維持穩定增長，儘管本港經濟環境轉差，主要依賴必需品市場的領展，收入和增長比較穩定。

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領展房產基金(0823) 中期業績

領展房產基金（0823）2015年11月公布截至9月底之六個月業績，零售物業租金收入為29.61億元，按年增長4.59%；續租租金調升率為23.6%，按年持平。

截至9月底，零售商舖整體出租率達95.1%，2015年3月底為94.8%；平均每月租金由3月底之每平方呎45.4元上升至9月底之每平方呎47.4元。

期內，停車場租金收入按年升10.18%至9.09億元；月租收入按年升11.7%，至6.8億元；每個泊車位每月收入1,986年元，升14.27%。

2015年9月底，青衣商場及黃大仙中心北館（前稱龍翔廣場）之資產提升項目已竣工，分別帶來15.6%及15.5%之理想投資回報，至今已完成之資產提升項目總數增至41個。於2015年10月，領展公布出售5項物業，總代價為17.17億元，較該等物業於今年9月30日之估值總額溢價約30%。



領展房產基金(0823)

領展房地產投資信託基金（Link Real Estate Investment Trust），前稱領匯房地產投資信託基金，是首家在香港上市，及亞洲市值最大的房地產投資信託基金。

領展的資產是由香港房屋委員會（房委會）分拆其零售物業及停車場而來，於2005年11月上市。 領展是完全由私人和機構投資者持有，公眾持股量達100%，香港政府無持有任何權益。 2014年​12月，領展（0823）獲納入恒生指數，成為指數成份股。

領展（0823）的物業組合包括分布香港、北京和上海之零售商舖、鮮活街市、停車場及辦公室物業。



資產出售

領展近年出售部分低效商場，是公司將資金循環再投資的發展策略。 行政總裁王國龍稱，出售資產為領展資金流轉策略之一，目的是為基金單位持有人創造價值，並會繼續檢視物業組合，以提升效益。



資產提升

繼青衣商場於期內完成資產提升工程後，黃大仙中心北館（前稱龍翔廣場）的重新定位亦已完成。

領展亦不斷為旗下商場進行資產增值，每年斥資約6億至8億元翻新5至6個項目，正在翻新的包括天水圍朗屏、天盛商場等。

上海企業天地

領展（0823）於2015年8月向瑞安房地產完成收購上海企業天地1號及2號，代價為66.26億人民幣。 該物業包括兩棟名為「企業天地 1 號」及「企業天地 2 號」之甲級辦公大樓，以及連接兩者的商業群樓及沿街商舖及停車場。 該物業於2003年竣工，其總樓面面積為9.81萬平方米。 於2015年9月，該物業之租用率為98.5%。



北京歐美匯購物中心

領展（0823）於2015年4月以25億元人民幣，收購北京中關村的歐美匯購物中心（EC Mall）。 歐美匯購物中心定位為中端購物中心，毗鄰全國頂尖大學及專上學院，多間高科技企業及跨國公司辦事處均設於區內。 購物中心總樓面面積為7萬平方米，設有七層零售樓面。 於2015年9月，零售物業之租用率約100%。



旺角工業貿易署大樓

領展（0823） 於2016年2月以59.1億元投得政府產業署旗下旺角工業貿易署大樓。 項目總面積約28萬平方呎，平均呎價約2.1萬元。 領展稱，公司會隨即進行物業研究及規劃，為項目進行資產提升工程，初步預計所需時間約18個月。 領展行政總裁王國龍表示，將此項目打造成銀座式商廈，以零售及服務行業為主題。

觀塘商業地皮發展

領展（0823）與南豐合作於2015年初斥資58.6億元奪觀塘商業地皮發展，每尺樓面地價6630元，並首度晉身發展商行列。 集團九龍東商業物業發展項目建築圖則已獲有關政府部門批准，將發展一個甲級商業綜合項目。 去年10月獲屋宇署批准興建1座24層（包括3層地庫）的商廈，總樓面約88.39萬方呎。 據了解，項目將為1幢集商場、寫字樓及停車場的綜合式商廈，預計總投資額約100億元，將作長線收租。

預計2020年中或之前完成，領展及南豐分別佔有關項目的60%及40%權益。 領展將集中於租務及物業管理，南豐則會負責項目的監督及建築管理。



車位

領展旗下部分停車場5月起將月租固定車位大幅改劃為浮動車位，並加租約7%至10%。 領展現時最少擁有155個停車場（不包括私人屋苑現崇山商場停車場），共提供76,000個車位，包括時租和月租車位。

財務管理

期內，領展以較優惠之成本合共安排104億港元之銀行融資，年期介乎三至五年，總利息成本為香港銀行同業拆息加1.02%至1.23%之間。 債券市場方面，領展發行了5.30億港元之7年期定息票據，年利率為2.67厘。

於2015年9月30日，負債比率為16.9% （2015年3月31日：11.9%）。 領展目標為繼續將負債比率保持在25%以下。

回購

於報告期間，領展（0823）回購了4,090萬個基金單位，平均價格為43.57元。

於2015年12月至今年4月，領展（0823）以43.00元至46.39元回購了932萬個基金單位。




短評

在低息環境下，收息股獲得一定支持；而領展（0823）的業務主要集中民生市場，攻守兼備。

領展（0823）過去租金收入一直維持穩定增長；在資產提升和優化資產的行動下，2006-07年度至今平均每年派息保持雙位數字增加（10%以上），相信未來數年能夠保持分派金額的上升勢頭。 領展旗下商場以本土消費為主，高檔消費品不多，大部分都是生活必需品，雖然本港整體零售市道放緩，影響料有限。 市場預期領展未來數年領展的每基金單位分派收入（DPU）可達8%至11%的年均增幅，優於其他房地產投資信託基金。

領展房產基金（0823）近年動作頻頻，出售資產外，亦連番收購資產，積極優化物業組合。 領展（0823）過去兩年先後拆售21個商場，套現超過66億元，出售部分低效商場，配合將資金循環再投資的發展策略。 領展（0823）去年3月以25億元，收購北京中關村的歐美匯購物中心（EC Mall），其後又斥資66.26億元人民幣（約82.64億港元），向瑞安房地產（00272）收購上海企業天地1號及2號樓，進軍內地。公司去年初亦夥同南豐，斥資58.6億元奪觀塘商業地皮發展，每尺樓面地價6630元，並首度晉身發展商行列。 領展（0823）購入旺角工業貿易署大樓，計劃將其大變身為「銀座式商廈」，勿論工業貿易署是否買得太貴，這個交易顯示出領展財力豐厚的優勢。

#	日期	物業	交易價
1	2014年5月	出售 4項物業 (興田商場、葵興商場、東熹苑之商舖與停車場 及華貴商場)	12.40億港元
2	2014年8月	出售 5項物業 (香港仔田灣商場、觀塘廣田商場、 柴灣峰華邨之商舖與停車場、 粉嶺嘉福商場及 屯門兆安苑之商舖與停車場)	17.10億港元
3	2014年9月	購入 現崇山商場	13.80億港元
4	2015年1月	發展 觀塘海濱道商業地，商場及寫字樓項目	58.60億港元
5	2015年3月	購入 北京歐美匯購物中心	人民幣25億元
6	2015年8月	購入 上海企業天地1號及2號	人民幣66.26億元
7	2015年10月	出售 5項物業 (峰華邨、嘉福商場、藍田廣田商場、 屯門兆安苑及香港仔田灣)	17.165億港元
8	2016年2月	投得 旺角工業貿易署大樓	59.10億港元
9	2016年3月	出售 葵涌石蔭商場及大埔運頭塘商場	16.903億港元
10	2016年4月	出售 7個商場 (柴灣興民物業、馬鞍山錦英苑物業、 大圍美松物業、大埔寶雅物業、 屯門寶田物業、黃大仙天馬物業， 及粉嶺欣盛物業)	19.62億港元

領展（0823）目前息率為3.9%，將於6月公佈2015-16年度業績，預期息率4.3厘。 曾淵滄博士的評論，「4厘息是一個不錯的決定標準，如果領展股價被炒上而收息率低於4厘就不值得追了」，可作參考。

蘋果日報 曾淵滄專欄： 兩隻收息股要留意 領展在零售業低迷的背景之下盈利大大增長，股價也急升，前日公佈業績後，股價上升1%，昨日再上升4.5%，持有領展的目的應該是收息。經過兩日急升之後，幸好股息率仍可維持在4厘以上，我認為4厘息是一個不錯的決定標準，如果領展股價被炒上而收息率低於4厘就不值得追了。論收息率，印象中越秀房托（405）最高，長期達7厘以上，換言之，越秀房托股價長期變化不大，收息也很穩定，是理想的收息股。 ■　 蘋果日報 曾淵滄專欄： 兩隻收息股要留意 （2015年11月13日）

▪　　領展房產（0823）現價46.80元，（2015-16年度預期）息率4.3厘。
▪　　冠君產業（2778）現價3.96元， 息率5.0厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.47元， 息率5.5厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.96元， 息率6.0厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.07元，（2015-16年度預期）息率6.1厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.19元， 息率7.3厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.31元， 息率8.0厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.08元人民幣， 息率8.8厘。


視點31 ： 領展之下 （2016年04月05日）





預期息率

領展房產基金（0823）現價46.40元，去年度股息按年升10.3%至1.8284元，息率3.9厘。

領展（0823）2015-16年度41.30元至46.39元回購了股份，佔已發行股本2%以上。

簡單估計，領展房產基金（0823）2015-16年度每個基金單位的分派金額上升10%至2.02元。 現價46.80元計算，預期息率4.3厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 領展房產基金 823 業績
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/Presentations/Corporate%20Presentation%20March%202016.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/20160219%20Acquisition%20of%20a%20mixed%20use%20commercial%20building%20in%20Mong%20Kok.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/Presentations/Interim%20Results%20Analyst%20Presentation%202015.pdf
http://www.linkreit.com/EN/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Eng/Presentations/Corporate%20Presentation%20September%202015.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/201507_Acquisition_of_Corporate_Avenue_1%20and_2.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1126/LTN20151126263_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1111/LTN20151111150_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0619/LTN20150619800_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0610/LTN20150610142_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0324/LTN20150324688_C.pdf

2. 領展房產基金 823
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0219/LTN20160219618_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1027/LTN20151027602_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0724/LTN20150724040_C.pdf
http://www.linkhk.com/tc/Pages/Index.aspx
http://www.linkreit.com/EN/Pages/default.aspx
http://www.linkreit.com/TC/news/Documents/24Mar2015_The%20Link_FactSheet_CHI.pdf
https://www.linkreit.com/Corporate_Brochure_2015-16/download/tc/LinkBrochure_full_reduce.pdf

3. 四支REITs合長買收息嗎？
http://www2.hkej.com/instantnews/market/article/1212701

4. 領展7商場今截標
http://paper.wenweipo.com/2016/04/08/MR1604080002.htm

5. 領展：港仍主場 內地資產佔12.5%內
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%A0%98%E5%B1%95-%E6%B8%AF%E4%BB%8D%E4%B8%BB%E5%A0%B4-%E5%85%A7%E5%9C%B0%E8%B3%87%E7%94%A2%E4%BD%9412-5-%E5%85%A7-231127628--finance.html

6. 壟斷是領展不赦之惡
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160512/19608149

7. 天耀失街市 居民捱貴餸
http://paper.wenweipo.com/2016/02/02/YO1602020012.htm

8. 曾淵滄專欄：兩隻收息股要留意
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151113/19370448

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