領展估值不便宜
網誌分類：股票經
網誌日期：2016-06-07
我於兩年多前在二手市場買入領展房地產投資信託基金（Link REIT）(823) 2020年7月到期的港元債券，尚餘年期差不多7年，孳息率（Yield to Maturity）約3%，標準普爾（Standard & Poor’s）及穆迪（Moody’s）給予的信用評級分別為「A」級及「A2」級。當時我認為投資風險很低，回報也合理，打算持有至到期為止。
要分析領展債券的投資風險，我主要看兩個財務數據：（1）淨負債股權比率（Net Debt to Equity Ratio）及（2）利息覆蓋率（Interest Cover）。截至2015年9月底止，領展的淨負債261億港元，相對於基金單位持有人應佔資產淨值1221億港元，淨負債比率21.4%。計算利息覆蓋率的公式是EBIT / Interest，代入中期業績的數據（息稅前利潤29.3億港元、利息支出2.1億港元），利息覆蓋率高達14倍！以全年計算，我估計利息覆蓋率也有8至9倍，反映領展支付利息費用的能力相當高。
以上兩個財務數據均顯示領展的財務狀況良好，再考慮到領展未來穩定的租金收入，以及其審慎的理財哲學（管理層目標是繼續將負債比率保持在25%以下），我認為投資領展債券的風險不高。奈何現時已經很難再在二手市場買到領展的債券了，原因是供不應求，很多投資者預期短期的息口不會大幅上升而希望買人優質的債券收息，但是願意沽出領展債券的持貨者不多呢！
如果買不到領展的債券，那麼，領展房地產投資信託基金(823)值得投資嗎？
投資者需要留意：投資REIT（Real Estate Investment Trust）跟投資債券是兩回事，著眼點不同，風險也各異。投資債券主要看企業償還借貸的能力；而投資REIT則跟投資股票差不多，主要看它的盈利前景和估值。
個人覺得領展的基本面不錯，人氣blogger藍冰兄最近所寫關於
領展的分析文章很值得參考。http://www.airmanblue.com/2016/05/13-may-16-0823.html
現價49.2港元計，相對於每基金單位資產淨值54.2港元，市賬率（Price/Book) 0.9倍（稍為低於基金過去10年平均的市賬率1.1倍），我認為估值合理，但不便宜，價值投資者買入的安全邊際並不足夠。