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REITs在美國的奇妙轉型 路西菲爾-CFA-FRM

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REIT是房地產投資信託基金,無非就是收租金的地產商?如果您的印象還停留於此,那就OUT啦!如今,在RIET誕生50年後,從移動電話基站到木材公司、從戶外廣告公司到私營監獄,這些企業都正在向REIT轉型。

REIT的收益中至少有75%必須來自於不動產,一般採用的形式就是租金。但即將轉型為REIT的鐵山公司(IronMountain)辯稱,最近「租金」這個詞語的定義已經變得很泛,甚至包括了用於存儲、管理和存檔文件的費用。鐵山公司這樣解釋它們對REIT的重新定義:「鐵山公司的業務就是將空間租賃給企業用於存儲他們的物理記錄。我們的營收、利潤和現金流主要來自於存儲空間的租金收入。因此我們經營了一個巨大的不動產網絡,該網絡由近1,000個存儲設施的6,400萬平方英呎(約合594.6萬平方米)的存儲空間構成。」鐵山公司在今年6月初宣佈打算轉型為房地產信託基金,此後其股價已經飆升38%,是標普500指數整體回報的5倍。如果美國國稅局批准了鐵山公司的申請,它將在2014年1月份之前成為一支成熟的REIT。

美國國稅局最近的裁決已經為戶外廣告REIT開啟了潛在的大門,其中就包括了其在2011年10月份所發佈的一份裁定。這些裁定認為戶外廣告和屋頂招牌都屬於不動產,即使這些招牌只是用螺釘固定在建築物上。拉瑪廣告公司(Lamar Advertising)是美國最大的戶外廣告公司之一,該公司突然宣佈計劃爭取REIT 資格。不要去想什麼拉瑪公司主要善於提供廣告解決方案。房地產可以帶來更好的股息。公司首席執行官肖恩·賴利(Sean Reilly)說:「我們相信REIT架構和我們公司可謂是天作之合。從本質上講,我們是為廣告商提供不動產和與不動產相關的服務。」

數據中心公司Equinix和辛辛那提貝爾公司(Cincinnati Bell)旗下的CyrusOne也已經表示他們正在爭取REIT 資格。如若成功,他們將會加入現有的三支數據中心REIT 的行列——數字不動產信託基金(Digital Realty Trust),杜邦法布羅科技公司(DuPont Fabros Technology)和科塞特不動產(CoreSite Realty)——壯大這個行業的隊伍。它們都是為發展中的互聯網提供云存儲空間。

很快,像美國改造公司(CorrectionsCorp. of America)這種監獄運營商也將往REIT方向發展,與能源相關的不動產業主、運動場所業主和太陽能發電廠也都將會緊隨其後。

REIT行業越來越龐大,這點對於那些對收益如飢似渴的投資者來說是條好消息,因為他們就有機會從幾乎每個經濟部門挑選可創造收益的REIT 來打造多元化的投資組合。例如在太陽能行業中,REIT也許是一個投資該行業的較明智的方法。截至目前,美國國稅局還沒有裁定太陽能發電廠是否有資格成為REIT。但那並沒有能阻止加利福尼亞州的工業房地產信託公司Prologis 進入該行業。IRS的裁定允許REIT最高不超過25%的收益來自除房地產之外的其他來源,由此在REIT 所擁有的建築物上安裝部分太陽板就有據可依了。

當然,也有人說,不要被REIT的高股息矇蔽了雙眼。要「將重點放在從長遠的角度來看,你是否喜歡該公司的業務。擁有REIT 的資格最終並不能點石成金,將一個疲軟無力的公司變為強者。」

基本情況:房地產投資信託基金(REIT)必須將其不少於90%的收益作為應稅股息發放給他們的投資者。REIT由此可以在企業稅中免交那部分所得稅。目前美國有129支房地產REIT,它們的總市值超過了5,000億美元。(晨羲瞭解的A股華聯股份000882運營方式就類似REIT,只是我們國家沒有免交所得稅的政策)

回報率:數十年來,REIT 一直為投資者們創造著出色的收益和整體回報。在過去10年裡,道瓊斯美國房地產指數(IYR)中包括的幾乎全部都是REIT,該指數的回報相比標普500指數要高出80%。自金融危機使經濟在2009年初陷入低谷以來,REIT已經創造了超過220%的回報。
REITs 美國 奇妙 轉型 路西 菲爾 CFA-FRM
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Gungho 路西菲爾-CFA-FRM

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你知道目前全球第二大市值的遊戲開發商是誰嗎?好吧,先讓我告訴你第一大市值的遊戲開發商吧,就是開發了我的最愛《魔獸爭霸》,《魔獸世界》,《星際爭霸》和《Diablo》的暴雪公司!相信我們這裡所有人的大學生活都至少玩過其中一款遊戲。 回到正題,全球市值第二大的遊戲公司叫Gungho,是來自今年大牛日本市場的超級牛股,今年以來已經上漲了40倍!市值達到了140億美元,超越了任天堂的138億美元。然而有趣的是,除了日本以外的人,幾乎沒有人知道這家公司,他們在做什麼。簡單來說,Gungho開發的遊戲叫《puzzle & dragons》,我已經下載了,是一個卡牌消除類遊戲,相當無聊。通過卡牌消除去打怪獸,然後每次在戰鬥中能獲得新的怪獸。如同之前一款《三國來了》的遊戲,打勝之後有機會抽取級別更高的卡牌。然而,這個遊戲在日本有1300萬玩家,也就是10%的日本人在玩這個遊戲!Gungho光靠這一款遊戲,4月份的收入就達到了120億日元。一個只有一款手機的開發商,市值居然超過了任天堂這個行業多年的本土遊戲機大佬。 我也是上週看到這個新聞的,讓我震驚!一個可能只有少數開發人員,沒有硬資產的手機遊戲開發公司,市值居然能超越任天堂這種有強大品牌,大量工程師,和巨量遊戲的主機開發公司。從遊戲本身的市場看:1)資本市場更願意給手機遊戲高估值,因為這代表未來的趨勢。微軟和索尼的X Box One以及PS 4的競爭壓力不僅僅來自遊戲市場本身,他們必須要成為客廳的主人。他們給客戶提供的不將僅僅是遊戲機。而是試聽娛樂一體化,取代Apple TV,各種盒子,智能電視等。這樣客戶不會感覺在買額外的一樣機器回家。相反,手機遊戲沒有任何初始成本。更容易發展客戶。2)消費端的客戶越來越屌絲化,我不確定這是整體消費的趨勢還是僅僅在遊戲行業本身發生。我玩了一週「Puzzle & Dragons」,基本上就不想再玩了。很簡單,但也很無聊,不需要很多思考,也沒有很了不起的故事。會想自己當初買第一台PS2是為了Final Fantasy 7, 而幾年前買PS3 也是為了一個大製作的遊戲,戰神!隨著手機遊戲的興起,現在的遊戲製作越來越簡單,成本更低。而不會再出現像戰神這類大製作的遊戲了。市場面對的客戶更低端,但面也更廣。遊戲的關鍵是拿起來就能玩5分鐘,而不是以前那種一玩就讓你玩幾個小時。說得更廣一些,消費是不是也出現了屌絲化?大眾消費品,低端消費,無論是中國,日本,美國還是東南亞的增速都開始快過高端奢侈品的消費增速。3)時間碎片化的趨勢越來越嚴重。從當初WII就是發展了很多碎片化時間的遊戲而把PS3打下去,到今天手機遊戲因為碎片化的趨勢而幾乎要干掉整個端口遊戲,甚至網頁遊戲。誰抓住消費習慣的變化誰就是未來的王者。 從投資的角度看,Gungho的市值能超過任天堂說明:1)國內外投資者其實都一樣,都願意給予有廣闊空間的行業高得多的估值。相反,一旦行業出現了某種天花板,就很難給高估值。比如我們傳統的遊戲機市場。除非之後客戶發現新的XBOX One以及PS4能成為客廳的主宰,能夠成為不僅僅是一款遊戲機。否則傳統遊戲機的估值必然是出現下移的;2)一旦消費者消費習慣出現變化,這將是長期的趨勢,要堅信這種趨勢的力量。那種適應新消費習慣的公司會在浪潮中成長,而那些已經不在適應消費習慣的公司會隕落。有些消費習慣是長期的,有些會在幾年中變化。比如我常常在想麥當勞這種快餐公司為什麼能夠幾十年如一日而不隕落?因為美國人,以及全世界對於快餐的消費習慣一直沒有改變。無論新聞說油炸食品多麼有害,但每天依然有成千上萬的人在吃巨無霸。而另一方面,諾基亞的隕落就是因為沒有把握住消費者習慣的變化,手機不能僅僅是手機。或者說蘋果手機的崛起,帶動了這種變化。3)也是我一直說的那句曹仁超的名言:一定要買希望之星,而不是過氣的明星。投資,我們要活在未來,而不是過去!
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對流動性問題的一些看法。 路西菲爾-CFA-FRM

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對流動性問題的一些看法。1.      一些謠言需要澄清,4000億定向資金是謠言,500億給工行也只是傳言,從目前的情況來看,央行是不太可能出手救市的,昨天有大行資金處領導跟央行公開市場操作處的領導交流,央行人士表示,對資金利率無感,從這個角度看,央行出手不太可能。中行違約的謠言已經被澄清。至於工行和國開尾盤低利率出錢,可能是之前頭寸過度保守的反彈。2.      為什麼昨天銀行間價格會出現先漲後跌的情況?近兩天的漲,一方面是因為月中財政繳款,但這個是可以預期的,主要原因還是週二央行開會警告18家備付較低的銀行,由於央行在會上表示了對資金緊張不救的嚴厲態度,因此這幾天銀行在操作上普遍偏保守,開始大量提高手中超額備付,因此昨天上午工農中建包括國開手裡都hold了不少錢,由於大行完全不出錢,市場一片絕望,小型機構開始拉高價格。到下午大銀行看利率不錯了,工行和國開先開始出錢,於是市場就開始瘋傳工行拿到央行定向資金,其他銀行也開始跟隨。本質上講,銀行間市場錢是夠的,但央行給的緊縮預期讓資金的結構失衡。3.      短期流動性還會緊多久?從現在開始到月底,銀行間流動性問題並不是因為資金流出帶來超儲資金下降,而是由於目前的較高銀行間利率和打擊同業票據消規模兩者共同限制了銀行通過違規手段派生存款的能力,因此季末吸存大戰不可避免。由於存款競爭會加劇銀行頭寸波動,資金頭寸管理難度加大,因此大部分銀行司庫不到最後關頭,餘錢不會出。由於存款波動的因素,另外考慮7月中旬的2季度所得稅清繳,流動性在7月中旬之前會維持緊張態勢。4.      長期方向如何?我們之前總結過中國半開放環境下的貨幣週期律「外匯佔款決定長期趨勢,財政存款決定年內波動,央行操作緩解或加劇這種波動」,目前來看,外匯佔款方向不樂觀,年中財政週期導致超儲處於季節性底部左側,央行操作由松轉緊,因此央行放大了年中季節性壓力,因此流動性的真正緩解可能會延後到9月底。5.      流動性緊張帶來的後續影響。1)去槓桿,這個詞雖然已經被用濫了,但在靠槓桿經營的銀行身上依然還是比較貼切。如果超額備付不足央行又不投放,信用擴張就會停止,上週大行信貸停擺就有此原因。從影響的程度看,銀行間利率高企首先影響的是較高依賴銀行間負債作為資金來源的銀行,首當其衝的是政策性銀行,因為負債全部靠銀行間市場發債,如果金融債流標,政策性銀行信貸就得停擺,國債和農發債已經是前車之鑑;其次是一些同業負債和資產規模佔比較大的銀行,由於這些銀行更依賴同業短久期負債來維持高風險長久期偽同業資產,因此成本端的飆升將直接吞噬掉這一部分的息差,同時也會抑制同業資產規模的增長;2)融資平台及存量不良的加速暴露,由於中國大部分融資平台貸款是由政策性銀行持有,而同業信貸更多的也是走向房地產和融資平台,因此擠泡沫可能會首先擠破融資平台。當然,一線城市平台可能會好於三四線城市的平台,原因在於房地產和賣地收入以及對中央轉移支付依賴程度的不同。另外由於中國銀行業的低不良資產率更多的依靠貨幣高增長來維持,很多壞賬依賴借新還舊隱藏,因此存量不良在信用擴張幾乎停滯的情況下將加速暴露;3)如果貨幣持續收緊,實體部門可能會面臨財政(真正的積極財政政策是減稅)和貨幣的雙緊縮,去產能的速度會加快,但是短期經濟的壓力可能會比較大,下行速度會超過大家想像。我擔心的是,所謂不爆發系統性風險、區域性風險這一底線在如此緊張的貨幣環境下很難守住,急剎車會把車沖散,對於銀行而言,最困難的時候可能剛剛開始。
流動性 流動 問題 一些 看法 路西 菲爾 CFA-FRM
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