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尋找購房者

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疲弱的市場讓開發商再也沒有耐心坐等客戶光顧。

不久前,SOHO中國(0410.HK)董事長兼聯席總裁潘石屹試水網上賣房,大尺度地挑戰傳統的銷售觀念。SOHO中國銷售團隊瘦身,轉而和代理行合作。SOHO中國的轉身似在宣告一個新時代的來臨。

「限購、限價、限貸已經使客戶變為非常稀缺的資源,」陽光100常務副總裁范小沖說,「有資格、有能力的買的人很少,開發商不可能再像從前那樣賣房子,必須出去尋找客戶。」代理行之間也展開了新一輪的競爭,各顯神通。

求助代理行

時光彷彿在輪迴。

潘 石屹還在萬通時期,當年的萬通六君子在北京開發的首個項目——萬通新世界廣場,就是和被稱為地產教父的鄧智仁合作的。當時,鄧的公司利達行在做萬通新世界 廣場的推廣和銷售工作。當時的北京,根本談不上什麼市場概念,鄧智仁將香港比較成熟的市場營銷、策劃包裝手法帶到新世界廣場,立馬在市場上引起了轟動。

1998 年,潘石屹因為SOHO現代城項目再度和鄧智仁合作,最終不歡而散。自此以後,開發商們開始反思,逐步回收賦予代理行的權限,將全案、廣告、策劃、銷售等 分開。潘石屹培養的SOHO中國銷售團隊在2008年達到輝煌的頂點。2008年7月,市場最低迷之時,三里屯SOHO一週之內狂銷48億,成交均價達到 44300元/平方米,令同行大跌眼鏡。

同樣創造銷售神話的還有星河灣。2009年8月8日,浦東星河灣高調開盤,320多套房一天賣出264套,銷售額達40億元,原先4.68萬元/平方米的價格因搶購者眾多,被哄抬至5萬元/平方米。

星 河灣和SOHO中國的共同之處在於都十分重視營銷,並且有自己的營銷團隊。在房地產業內,龍湖(00960.HK)、綠城(03900.HK)都有自己的 銷售團隊。「用自己的銷售團隊和請代理公司銷售兩者的不同之處在於,前者更利於開發商的利益最大化,挖掘項目的價值,實現高溢價,而後者更利於項目銷售速 度。」譽翔安地產顧問公司合作人王珂對本報記者說。

一位資深房地產銷售人士向本報記者解釋,用自己的銷售團隊,可以用時間換價值;但代理行更願意用價值換時間,快速銷售、清盤。

據他瞭解,代理公司給銷售人員的佣金提成大多是萬分之八到千分之二,最高不超過千分之二點五,但開發商會更加慷慨地獎勵自己的銷售團隊,佣金提成通常在千分之二點五至千分之五。SOHO中國的提成比例甚至更高,在這種激勵模式下,SOHO中國屢屢創造驚人的銷售業績。

同時,運用自己的銷售團隊,更利於品牌的積累和推廣,大多數代理公司更樂意賣房收錢,不願花更多的精力做品牌。

開發商和代理行之間的合作成為越來越普遍的現象。思源經紀董事總裁陶紅兵認為,這是行業分工細化帶來的必然變化。

借助代理行的力量,不少項目取得了不錯的銷售業績。典型案例如廣州亞運城。據王珂透露,去年譽翔安代理的三個散售寫字樓項目,也完成了29億的銷售額,一度超出甲方預期。

行銷將成為主流?

弱市之下,營銷再度無比受到重視。

「目前坐銷肯定是不行了,光靠鋪天蓋地的廣告,缺少了精準度,實際吸引來的客戶量並不多。現在更多的採取渠道營銷的方式,窄眾營銷更精準。」亞豪市場總監郭毅說。

無論是代理行還是開發商都必須主動出擊,行銷客戶,不斷挖掘潛在的客戶。「人們看到星河灣和SOHO的熱銷,其實都是行銷的結果,而不是過程。」王珂說。

讓銷售團隊走出項目,實現從「坐銷」到「行銷」營銷拓展模式的轉變,這是豪宅銷售的趨勢,也成為當前許多旅遊地產項目在銷售過程中慣常使用的手法。

「浦 東星河灣」最初就是利用廣州、北京的老客戶群體,撬動了上海購買群體市場。該項目2009年8月8日開盤,自7月開始,「廣州星河灣」的銷售人員便開始挨 家挨戶地拜訪老業主,告訴他們「浦東星河灣」即將開盤的消息。通過對老客戶的二次開發,開盤當天,來自北京、廣州的客戶,保守估計就佔到20%,為「浦東 星河灣」開盤當日成交超40億的銷售業績打下了堅實的基礎。據統計,星河灣的業主推薦重複購買率位居全國榜首,達到80%,這也反映了星河灣對於老客戶的 開發利用率之高。

SOHO中國的銷售團隊亦是如此。其銷售團隊曾多次到鄂爾多斯、山西等地尋找客源,有些銷售人員用多年的時間,和客戶交朋 友,滲透營銷理念,最終才實現銷售。但隨著煤炭資源型客戶歷史地位的改變,並在限購、限價、限貸的多重作用之下,地緣營銷,類似的客戶積累彷彿失去了效 應。

在具體的行銷方式上,各代理行也使出渾身解數。例如,華美經紀採取了包銷的模式。由雙方協商確定包銷價格、銷售週期和付款方式,華美地 產承擔所有營銷推廣費及不可預見費用,自行確定市場銷售價格。但包銷模式並不被許多業內人士認可。華美代理的項目,大多是追求資金周轉速度的小型項目,許 多項目集中在北京通州區域。

但具有特色的小公司亦有生存空間。王珂告訴記者,在同一樓盤,使用行銷方式和傳統的坐銷方式帶來的銷售額的比重 是9:1。他認為,行銷將成為主流的銷售方式,但行銷的方式也在改變。擁有財富的人身份總在發生變化,但不變的卻是富起來的人,總會去買房。「只要抓住了 錢的需求,就能抓住客戶。」王珂說。


尋找 購房者 購房
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恆大被曝違規大範圍內部認購員工7折購房

 http://xb.21cbh.com/HTML/2011-9-8/3MMDAwMDI1MTU3Mg.html

“是有內部認購這個事,今年年初公司在廣州的項目就搞過一次,這次是在公司全國所有的項目推廣,但是已經搞完了。”9月6日上午,記者在恆大地產集團( 3333.HK,下稱恆大)旗下長沙恆大雅苑調查“內部認購”一事時,項目部的置業顧問告訴記者。

 

此前的8月30日,恆大公佈2011年半年報,公司實現淨利潤58.2億元,超過行業龍頭万科A(000002.SZ)。然而,此時在長沙——佔恆大銷售額94%的二三線城市的代表——卻傳出恆大通過內部認購“募集後期開發資金”的說法。

今年7月和8月,恆大在旗下所有開發項目推行針對內部員工“7折購房”的內部認購活動。同時還以VIP認籌、誠意登記等形式向公眾購房者進行內部認籌,在項目開盤前收取數額不等的現金。這種違法銷售行為早在數年前即已被國家房地產主管部門明令禁止。

“現在地產企業信貸吃緊,恆大的內部認購可能是公司為下半年蓄積開發資金的一種手段。但是內部認購本身是非法的,而且還存在風險,一旦開發商不能按期交房或房屋出現質量問題,甚至攜款逃跑,購房人很難受到法律保護,交納的誠意金也難以追回。”區域經濟學家、湖南商學院經貿系主任柳思維直言內部認購的風險所在。

內部員工7折購房

“我們這裡的房源是恆大內部員工的優惠房,你只要交10萬元的指標費,就可以低價買到恆大的房子。”

記者獲悉,恆大自2011年7月開始全面推出員工內部認購活動。

長沙恆大雅苑工作人員透露,只要是超過一年工齡的恆大員工,在交納誠意金,與公司簽訂內部認購協議後,就可以7折買房,同時還可以享受公司的其它優惠,“最低可以達到6.3折”,但是要求在簽訂認購合同後一個月內一次性付清全部房款。

恆大雅苑目前的售價約為7000元/平方米,按7折計算,加上公司的其它優惠,公司內部員工的購房價格低於5000元/平方米。而公眾購房者即便付全款,也只能拿到9.5折的優惠。

在另一個項目長沙恆大名都,置業顧問向記者透露,他們也可以享受7折購房的優惠,“不過恆大名都的房子麵積都很大,在200平方米-290平方米之間,因此我們這裡的員工內部認購的很少”。除了長沙,恆大其它城市的項目也都有這項優惠。

“你說的這個事情我知道,這是我們集團公司針對內部員工的福利,不過上個星期已經搞完了,你可以去看看別人有沒有指標轉讓。”9月6日,記者致電武漢恆大城項目時,置業顧問彭小姐快人快語。

恆大實行的低價內部認購,成為很多置業顧問的生財之道。記者獲悉,很多沒有購房需求的恆大員工,在拿到內部認購優惠指標後,以數万元的價格,將其倒賣牟利。

“我們這裡的房源是恆大內部員工的優惠房,你只要交10萬元的指標費,就可以低價買到恆大的房子,比市場價至少便宜1000元/平方米。”長沙一家房產中介向記者兜售手中的恆大華府內部指標。

他告訴記者,購買恆大華府的內部認購房,通常需要一次性付全款,少數可在一年內分三次付清,但是付清房款後,只能拿到內部員工開具的收據,一年後才能與開發商簽合同。

至於公眾購房者買了指標後,到時房子如何更名過戶?恆大的一名置業顧問私下透露,恆大管理層已經口頭承諾可以更名,至於具體時間和方式,到今年年底看政策變化再定。

超億平方米土儲後的資金渴求

“公司對項目實行滾動開發,工程時間抓得很緊,對資金的需求非常大,而靠項目對外銷售回籠資金,速度又太慢。”

恆大緣何如此慷慨向內部員工讓利售房?

上市以來,恆大一貫採取“低價拿地、快速開發、海量推盤、低價銷售”的“短週期、長開發”策略,而海量推盤必然要求公司加快工程進度,資金的需求也隨之加大。

恆大2011年半年報稱,公司計劃將位於二三線城市的92個項目中的大多數項目,在今年下半年陸續推出。同時要求新項目在取得後6個月內開盤銷售,符合條件的樓棟在一年內交房確認收入。恆大目前在建工程面積為3165萬平方米,為全國房企之最。

“公司對項目實行滾動開發,工程時間抓得很緊,對資金的需求非常大,而靠項目對外銷售回籠資金,速度又太慢,所以不得不千方百計融資。”恆大長沙分公司的一位項目經理向記者私下透露。

 

2011年上半年恆大新增土地儲備4897平方米,在全國101個城市的土地總儲備達1.35億平方米。以其披露的617元/平方米的拿地成本計算,至少套住了恆大832.95億元資金。土地大量囤積和項目快速開發,使得公司資金需求像永遠填不滿的洞口,並進而導致公司資產負債率高企,而這一直是恆大的一塊心病。

財報顯示,2009年、2010年、2011年1-6月,公司資產負債率分別為79%、80%、80%,平均高出万科A約5個百分點。

曲線融資“過冬”

記者獲悉,恆大還通過VIP登記、誠意登記等內部認籌方式,向公眾購房者收取數額不等的誠意金,為公司後續開發曲線募資。

大量拿地和在建工程已令恆大資金鍊吃緊,而持續縮緊的外部融資環境則令這種狀況雪上加霜。

最近數年,在資金緊張上吃過大虧的恆大,已經通過多種途徑進行融資。2008年6月,恆大香港上市失敗後,曾以發行可轉債的方式,向新世界發展(0017.HK)、美林銀行、德意志銀行等私募6億美元;2011年1月,恆大發行了總額達92.5億元的人民幣優先票據。

此次內部認購,只是公司曲線融資的途徑之一。記者獲悉,恆大還通過VIP登記、誠意登記等內部認籌方式,向公眾購房者收取數額不等的誠意金,為公司後續開發曲線募資。

“我們項目預計10月、11月開盤,你可以提前半個月來認籌,認籌金額是1萬元,正式開盤後,這個錢可以轉定金抵房款。”9月4日,記者在長沙瀏陽恆大華府項目調查時,置業顧問向記者詳解公眾購房者內部認籌流程。

長沙恆大名都和武漢恆大城兩個項目的置業顧問也向記者透露,購房者可以在開盤前半個月至3個月進行內部認籌。此前的2010年8月,恆大旗下合肥恆大華府曾因內部認購而被媒體曝光。但恆大好像不在乎這種曝光,因而一年後故技重施。

這樣的曲線融資,略可為恆大籌集部分流動資金。以湖南為例,目前恆大在湖南長沙、岳陽、衡陽等地共10個開發項目。內部員工稱,此次湖南地區內部認購住房數量超300套。如以50萬元/套計算,加上向公眾購房者進行的內部認籌金,恆大在湖南可提前回籠資金2億元,全國所有項目相加,回籠資金更為可觀。

恆大想方設法蓄積資金“過冬”,但它採取的內部認購、認籌、交誠意金等方式,卻明顯違反了住房和城鄉建設部以及湖南省和長沙市的有關規定。它僥倖的是,雖然違規卻並未付出多大的代價,所以才不憚於屢次赴險。

 

恆大 被曝 違規 範圍 內部 認購 員工 購房
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美國房價歷史走勢 北美購房網

http://xueqiu.com/4010286949/24046095
2008年美國房地產市場泡沫的破裂,信貸環境出現惡化,最終導致了歷史上最嚴重的金融地產危機。很多人認為,美國房地產市場前景堪憂,未來無法預測;也有人堅信美國的經濟實力與世界第一強國的地位定能使房地產市場回暖。那美國房地產市場的未來到底會如何呢?我們知道預測未來最有效的方法之一便是回顧歷史,下文我們將通過回顧美國將近50年來的實際交易的房產均價,來探索美國房地產市場的規律和趨勢。

查看原圖                           1963年 -  2011年美國房屋平均成交價格走勢圖

    根據官方數據,自1963年至2011年第四季度,美國實際成交房價上漲了近14倍;與2007年的頂峰相比更上漲了16.7倍;至今47年間平均每年上漲5.9%(房屋成交價漲幅,未剔除通脹)。如圖可見,美國房產價格小波動不斷,大趨勢則穩定上漲。從1963年至今,共有四次大的房地產危機,亦稱為「市場調整期」。應該說美國房地產市場每一次的市場調整期都與美國甚至世界經濟週期密切相關。

    1969年,由於美國越南戰爭、阿拉伯國家大幅提高油價以及禁運石油,美國爆發了第二次世界大戰以後第5次經濟危機,導致住房抵押貸款利率從7%上漲至8-11%,房產市場價格下跌,於是「第一次房地產危機」開始了。而「壞景不長」,1972年房價觸底反彈,之後很快回到經濟危機之前水平,並且開始了開始數年的大幅上漲。

    直到1981年,80年代世界第一次經濟危機爆發,世界各國發生嚴重的滯漲(Stagflation),美國失業率大增,「第二次房地產危機」爆發了。住房抵押貸款利率高達18%,一級借貸利率高達22%。人們對市場充滿了消極的態度,認為近10年房價都難以回升,於是,房產交易量大幅縮水。但事實上,僅過去兩年房價便又回到了上升的軌道。

    時隔十年,由於全國性的商業房產投資過剩,美國房地產市場於1991年又爆發了一次小規模的房產市場波動,也就是「第三次房地產危機」。但其影響力相對較小,對於住宅市場,僅加州等地受到影響。之後,自1993年起,美國房地產市場開始了十幾年的繁榮期。

    在2006年左右房價達到高峰後,美國爆發了一次近50年最轟動的金融地產危機,同時也觸發了規模最大的這 「第四次房地產危機」。由於房價的飆升導致需求量的下降,銀行為了刺激需求放寬了貸款門檻,取消贖回權比例上升,銀行沒收了越來越多的房產;2008年次貸危機爆發,越來越多的人無法再負擔房屋的貸款,只好低價將房屋出售,或是被銀行收回後以很低的價格拋售。據統計,2008年,美國整體房價下跌近20%,部分地區達40-50%。這一場美國房地產市場的崩潰持續了近4年,直至2009年5月開始,標準普爾的房地產季度報告帶來了令人鼓舞的消息:美國總體房價開始回升!

    47年的歷史數據體現了一些房產市場的幾條基本規律:

(1)  12年週期:美國房產市場大約相隔12年左右有一次大的市場調整期。

(2)  3年調整期:市場調整週期持續大約3年,這期間美國房價會有較大的波動、下滑。

(3)  6%長期自然增長:每次地產危機後無一例外會迎來新一輪的房產增長,但突破自然增長比率的短期繁榮最終會在長期內回歸理性。

    長期來看,美國房產市場有著穩定的回報,只要不在地產危機爆發的市場底部出售,虧錢還並非易事。如今,我們正處於上一次價格調整期的末尾,部分市場如加州等地的房價已脫離谷底,開始逐漸回到上升的軌道。
美國 房價 歷史 走勢 北美 購房
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美國各大城市的房屋平均租售比的對比 北美購房網

http://xueqiu.com/4010286949/24139018
下圖是美國各大城市的房屋平均租售比的對比。中國習慣用租售比,美國習慣用售租比,就是售價和年租金的比值。

一般而言,售租比小於15,則買房比較合適;售租比大於15,則租房比較合適。

中國國內一線城市售租比在50左右,是美國的好幾倍。國內一線城市房價一直居高不下,房地產市場處於不健康的狀態。其實對於平均收入者來說,最佳途徑是租房不是買房。但因為中國的傳統、婚姻等的制約,購房者還是趨之若鶩;對於這一現狀,普通老百姓是無力也無法改變的。

對於傾向購房-出租來獲取收入的投資者來說,如此高的租售比很難讓他們回本甚至盈利。

由於資本總是最終期望獲得一個合理回報,如果房價不跌,國內的租金必然會快速的漲上來。最終回歸到一個合理的售租比。


美國 大城市 大城 房屋 平均 租售 比的 對比 北美 購房
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美國「全現金」購房者大增

http://wallstreetcn.com/node/53361

房屋是美國中產階級主要的夢寐以求的資產。雖然過去幾年抵押貸款利率不斷走低,但使用抵押貸款買房的比例卻也不斷下降。在危機前,只有20%的購房者是「全現金」購買的,但現在卻上升到了60%。一般來說,美國的中層階級是沒有能力承擔一次性買房的資金壓力的,這意味著,超過一半的買房者不是尋求「美國夢」的美國中產階級。

高盛寫道:

上圖顯示了,通過成交套數和成交金額計算,估算的現金交易佔全部房屋銷售的比重。相對於危機前的幾年,現金交易的佔比已經上升了約30個百分點。這與數據提供商DataQuick的數據顯示的上升幅度大概是一致的。現金交易佔比30個百分點的漲幅,幾乎全部解釋了「每美元交易的抵押額」下滑(剩下的部分可以通過每筆抵押貸款平均負債率的輕微變化解釋)。我們沒有數據能搞清楚全現金交易的房屋買家是誰,但大概可以認為,那些一直購買廉價急售房地產,並把房產轉租的人,在其中扮演著重要的角色。

WSJ也表達了一些想法:

令人驚訝的大比例現金買房,有助於解釋為什麼過去兩年房屋銷量大幅上升,但評估新增抵押貸款活動的指標卻只有溫和的上升,比如說MBA抵押貸款申請指數。

沒有明確的方法能搞清楚,誰在使用現金買房,但他們很可能包括投資者、外國買家和那些希望避免申請貸款麻煩的有錢房主。自從出現房地產泡沫以後,抵押貸款的申請標準已經大幅收緊,因為銀行會審查貸款人的稅單和銀行對賬單來驗證他們的收入和首付的來源。

美國 現金 購房者 購房 大增
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美國房地產的壞現象:「全現金」購房者增多

http://wallstreetcn.com/node/55005

Marketwatch稱,最近的幾份研究顯示,越來越多的人在美國用「全現金」的方式購買房屋,但是房地產專家認為,這可能不是房地產市場健康發展的一個好現象。

以下是三分研究報告的數據:

據房地產數據公司RealtyTrac稱,在2013年7月份的住宅購買中,40%購買者採取「全現金」的方式,這一比率高於上個月的35%,也高於去年同期的31%。

高盛上週公佈報告稱,美國「全現金」購房者從2005年的19%上升至現在的57%。

全美地產經紀商協會(National Association of Realtors)的發言人 Walt Molony稱,我們估計的美國7月份全現金購買者比其它機構的預測值低,為31%,但仍然創歷史新高。

一些專家認為,使用全現金購房的人包括美國富人和退休者。另外,一些熱衷於低價買入以獲取收益的投資者也起到了一定的作用。Molony表示,在全現金購房者中,投資者佔據35%,付清了抵押貸款的退休者佔12%,剩下的是度假房購買者和國外的購房者

雖然全現金購房者解釋了去年房屋銷售增加的原因,但是一些專家認為,這種趨勢不能持續下去,市場需要謹慎對待此事:

RealtyTrac的副總裁Daren Blomquist稱:「對房地產市場來講,採用全現金方式購房的比例上升,這在長期內並不是一種良好的趨勢。」

Blomquist表示,在長期內,退休者和美國富人的力量不足以使房地產市場維持這種趨勢。他稱,如果全現金購房的方式處於主導地位,那麼這將對美國的房屋銷售和房價產生不良的影響。

賓州大學沃頓商學院的房地產和金融學教授Susan M. Wachter表示,購房者使用全現金的方式說明,他們的融資成本高,且難以獲得融資。Wachter稱:「這是一件壞事。」

專家稱,因為銀行收緊放貸標準,以及利率走高,潛在購房者受到了限制。

上週,美國30年期抵押貸款利率均值觸及4.85%,為兩年內最高水平。美國7月NAR成屋簽約銷售指數為109.5,已經較110.9的前值下降了1.3%

美國 房地產 房地 的壞 現象 現金 購房者 購房 增多
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魔都金融民工購房指南-陸家嘴觀察系列之一 i陸家嘴

http://xueqiu.com/8764472642/25509290
前一陣帝都的@券商資管寫了<帝都金融民工購房指南>,等了N久也沒見人寫魔都金融民工購房指南,好吧就把自己和別人在買房中收集的資料整理一下,寫一個<魔都金融民工購房指南>,僅供參考。歡迎拍磚,歡迎補充。

小陸家嘴區域:
房價:10W
距離:500米
點評:
小陸家嘴區域集中了上海N多的金融機構,號稱金融貿易區,上海的中心。由於這一小塊地方主要是辦公區域,所以在這一地區的樓盤自然物以稀為貴,主要樓盤有湯臣一品,盛大金磐,中糧海景一號和仁恆濱江園等,其中以湯臣一品為代表的樓盤更是以開盤15萬/平米中國第一樓王而著稱,記得剛回來了的時候,經過湯臣一品據說還在銷售中,就走上去想和保安大哥商量看看樣板房,買不起也「擦擦眼皮」。第一個保安大哥上下打量了我一番直接扔下一句話:你買得起嗎? 沒等還嘴就走開了。還是不死心,問第二個保安大哥,這哥們耐心許多,他幫我介紹了看樣板房的流程,先要打上百萬到開發商指定的賬戶,再把公司的註冊資產公正,等開發商驗完資覺的你有資格後就會通知你看房,看完房如果不買,就會把上百萬的看房款打回給你。保安大哥繼續介紹到,上面都一個樓層一戶人家,基本上能在裡面打籃球。後來,有幸進去過幾次,雖然沒有保安大哥說得那麼誇張,無敵江景的確不是一般樓盤能比。這一地區不是一般的金融民工甚至金融穩拿能住的,主要集中了一批金融大咖,比如PE大佬沈南鵬和號稱漲停敢死隊的大小徐的小徐等;

世紀公園區域:
房價:5-10W
距離:5-10公里
點評:
世紀公園號稱上海的中央公園,附件集中了九城、仁恆河濱城、御翠園、九間堂、陸家嘴花園、世紀花園、香梅花園、盛世年華等別墅和高檔住宅,很多金融穩拿憑藉幾年的拚搏和前幾年不錯的市場環境,基本都在這一區域實現了置業,有的甚至買了兩套以上的房子。生活在這一區域基本實現了不用擔心上班遲到,下班擁堵,甚至中午能回家睡一覺的生活節奏和狀態,早上如果心情不錯天氣也好可以繞這世紀公園跑一圈。

大陸家嘴區域:
房價:3-5W
距離:3-10公里
點評:
這裡指的大陸家嘴區域,主要是如嶗山新村、濰坊新村、菊園、竹園為代表的陸家嘴開發開放前開發的樓盤,那時候正是上海人說的:「寧要浦西一張床,不要浦東一間房」的年代,這些老區由於靠近陸家嘴地區的主要辦公區域,性價比高,所以成為了金融民工們的主要聚居區,當然其中部分地區由於靠近浦東不多的優秀教育資源而使其房價遠遠偏離其本區域同類房源,比如靠近冰廠田幼兒園和浦東建平中學附近的樓盤就比周邊地區普遍高30-50%,甚至100%。這些老房子是金融民工們買房和租房的不二選擇(當然學區房除外),其中不乏06-07年用50萬買了一套世紀大道旁邊兩室一廳老房子到現在翻了一番不止的案例。生活在這些老區,偶爾仰望星空,看著燈火輝煌繁華的小陸家嘴區域的各式大樓,心中不免有生活在城中村的傷感外(其實想想現在的房價也就沒事偷著樂了)。其實這一區域的生活配套還是不錯的,出門就有地鐵超市,關鍵離公司還近,不用每天在路上花費1-3個小時,擠地鐵力氣小了還上不去,張得好看點的,還怕被吃豆腐。

碧雲國際社區區域:
房價:3-8W
距離:15公里
點評:
碧雲國際社區,用現在的話來說是一個高檔、大氣、上檔次的一個地區,當初主要是供金橋進出口加工區內外資公司的高管們生活的一個區域,久而久之碧雲就形成了一個置身其中猶如在國外某一小鎮的感覺。碧雲有集中了上海乃至國際著名的學校,從覆蓋中小學的上海協和學校到中歐國際商學院,無不體現了這樣區域的國際范兒。隨這碧雲的日益國際化和陸家嘴地區的日益東擴,很多工作在小陸家嘴地區的金融穩拿們(特別是大小基金經理們)開始向這一區域集中。這一地區是我們金融民工的嚮往之地和目標!

張江高科區域:
房價:3-5W
距離:15公路
點評:
這一區域主要樓盤有湯臣豪園、湯臣豪庭、東方花園和中芯花園等樓盤,這一區域主要集中了張江高科技園區集電、醫藥等高科技民工(比如碼農),金融民工不是很多,但隨著張江高科東部區域金融數據中心區域的不斷發展、大陸家嘴地區東擴到龍陽路地鐵站附近以及張江高科不斷引進開發商建造超市、城市綜合體等相關配套設施,這將是我們金融民工們未來租房買房的首選區域之一。理由主要是金融民工的「地鐵2號線法則」(具體在下面的中山公園板塊解釋)

周浦康橋區域:
房價:1-2W
距離:20公里
點評:
這一區域由於陸家嘴金融區域的不斷向東和向南擴展而受益,更是隨著原南匯併入浦東新區而得利,房價由2008年7-8K/平米無人問津到現在直逼2W/平米,隨著今年年年底這一區域地鐵的開通,前幾年在這一區域果斷入手的金融民工們的賬面財富將直線上升,當然現在去買還不晚,畢竟臨港新城都已經漲到1.3-1.5W/平米的價格區間了。 這一區域的樓盤很多,其中如上市公司中華企業開發的映像春城,綠地東上海等。

三林世博區域(前灘概念):
房價:1-3W
距離:15公路
點評:
三林世博區域得利於世博,裡面集中了一大批當時由於世博會而動遷的居民,以前是上海人不肖一顧的「下之角」,但正是這樣這兒的房價對金融民工來說有足夠的吸引力,其中代表樓盤有三林苑、永泰花苑、世博新城等。近期由於前灘概念的興起和地鐵超市等交通生活配套設施的完善,這一地區區域不斷成熟。

中山公園區域:
房價:5-10W
距離:15公里
點評:
曾經和一個業內的大哥聊在上海買房子的策略,他說的一句話至今難忘。他說:在上海買房子一定要沿這地鐵2線買,要麼買中山公園附近的房子要麼買世紀公園附近的房子。他自己後來買了世紀公園附近一個高檔小區的兩套房子。現在想想的確有道理,特別是對我們金融民工來說買房沿這地鐵2號線買的確是首選的策略。 這就是為什麼張江高科沿地鐵2號線附近是我們金融民工買房首選地區的原因。既然以上介紹了地鐵二號線世紀公園這邊的樓盤情況,那我就試著給大家介紹下中山公園附近的樓盤情況吧,這塊地區相對成熟,老樓盤多,新樓盤少。上市公司雅戈爾開發的雅戈爾長風8號據說開盤就在5萬/平米以上。這一區域由於靠近成熟大商業區、靠近虹橋交通樞紐從而坐飛機和高鐵方便,吸引了一批金融大咖和穩拿,對金融民工來說,還是不建議選擇。
魔都 金融 民工 購房 指南 陸家嘴 陸家 觀察 系列 之一
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波士頓購房手冊

來源: http://xueqiu.com/6061374985/27055828

識時務者為俊傑。眼下人民幣匯率虛高,被過度操縱,國內房產市場泡沫四起,手里的資金除了投資不是很靠譜的股票基金,是否還有別的更好的出路?今天簡單跟大家談一談美國購房的一些問題,作為回饋廣大球友的禮物,也希望能給大家一些啟發。當然如果真的有購房意願,請果斷聯系本人。                                                                                                      ---- FrankTian                                                                                                            At Home Realty1 波士頓樓市基本概況相較於國內現在各種政策打壓下的樓市,波士頓的樓市可謂一片欣欣向榮。美國樓市基本在2010-2011年見底,從2012年初,房價開始回升。到了2012年10月,11月,開始出現一房難求的情況,並持續至今。 感興趣的您們可以在網上搜搜BOSTON的房價趨勢,在這里推薦下Zillow(http://www.zillow.com) 這個網站,可以對美國所有在賣的房子一目了然。2 買房資格及手續很多有投資意向的客戶會有疑問,我沒有美國身份可以買房麽,和美國人買房有什麽區別麽。答案是可以買,區別非常小,主要是在貸款問題以及報稅上。在“10,11關於貸款和報稅部分”,我會詳盡解釋。買房的手續其實就是把錢準備好,剩下的一切問題都由房屋中介來搞定。至於錢如何匯到美國,尤其是大額資金,請百度之。3買房中間涉及的關系OWNER:房子原來的擁有人Seller's agent: 每個房子賣得時候都必須找一個AGENT(經紀人),我們翻譯為賣房子人的中介。Buyer's agent: 球友們買房子還要找個買房的AGENT,這里當然推薦您選擇At Home Realty, 選擇我來幫您進行投資置業。Buyer: 就是你們了。在這里要說明一下,全波士頓在售的房子都在同一個數據庫(MLS)里,每個州都有一個統一管理的內部房源數據庫(MLS,Multiple Listing System),且每天更新。這個數據庫不對公眾開放,只對所有經紀人開放。把您的需求告訴您的經紀人,他們會幫你篩選出符合你要求的房源。這個經紀人也就是你的買房代表,他們要幫你走完整個買房程序。也就是說找任何中介都是一樣的,關鍵在於能否找到理解你的需求的,靠譜的,有經驗的中介。另外這邊買房也是可以討價還價(一般1-3%的折扣 是有可能的,不過現在市場火爆,很多房子還要加價),很多地方需要商談。並且以後管理房子,中介也可以參與進來,所以找一個好的中介是十分重要的。4房型及相關費用介紹美國買房子,必須要考慮的就是稅及相關費用。 房產稅為每年房子的評估價格(政府來評估,一般為交易價格的80%左右)的0.8%-3%,波士頓及周邊的TOWN普遍在1%左右,CONDO還要交CONDO FEE。Single family: 就是所謂的獨棟HOUSE,不過這邊的HOUSE可不能翻譯成別墅,和國內差距很大的,國內一些新聞報道里面20W買個帶遊泳池,豪裝那種,是不可能在BOSTON出現的,那種往往都是大農村。 這邊的HOUSE基本上都在100年左右的歷史,有些房子近些年翻修,翻新過所以看起來會好一點。Multi-family: 一棟HOUSE拆成幾戶,有可能是一戶一層,也有可能一戶一單元,還有各種可能性,總之就是幾個UNIT在一個房子里。對於大數額投資而言,上面兩種是最適合的。Apartment: 這個指的是一整棟樓(幾十戶)的產權都是一個人所有。這個價格實在是太高,有需要的可以單獨跟我聯系。一般都是房地產公司買下來,然後進行管理或者拆分。非常適合大資金來進行投資。Condo (Condominium):一棟APARTMENT的產權拆分成一戶一戶 (UNIT). 買的是一棟樓里的一戶,也就是小公寓了。和前兩個的區別在於CONDO要交FEE,這個FEE一般包括了水暖,還有維護管理費用。CONDOFEE的價格根據APARTMENT的整個水平而定。如果是最普通的,沒什麽管理的那種,價格較低,一般一年是1%的房價。如果是那種很奢華的,這個費用就很高了。CONDO優勢是一般位置都比較靠近市中心或者區域中心,交通便利,相對更為安全。5投資回報率在房價不漲的情況下,如果買房子不住,只用來出租,獲得投資回報,一年在4.5%到7%。 但是房價目前確實是在上漲趨勢,每年5%到10%的上漲還是可以期待的。總體說房租的回報比國內強很多,這邊的房子月租金大概在房價的1/100-1/150,而國內一般情況在1/300到1/700甚至更低,家里有房子出租的球友可以算下。在這里推薦一下BOSTON UNIVERSITY, BOSTON COLLEGE附近的MULTI-FAMILY,基本100-150萬的房子,凈回報率可以達到8-10%左右,因為相當於買了個學生宿舍。這兩所大學都是宿舍數量遠遠無法滿足學生需求的,這種學區房出租是最為搶手的,非常適合投資。6如何挑房子選房子有兩種方法。第一種自己初步粗略的選選,可以上ZILLOW(http://www.zillow.com)或者我們公司的網站(http://athomere.com/), 把自己喜歡的位置,戶型填進去進行搜索。用ZILLOW搜索更為直接一點。第二種是直接去中介公司,把您的要求跟AGENT說,然後當面進行搜索。挑好喜歡的房子,告訴AGENT,AGENT會幫您預約看房,正常要提前兩天預約。一般新房上市後的第一個周末會有一個OPEN HOUSE,這個時候大家都可以去看房子。目前的市場情況是OPENHOUSE後 基本一兩天房子就會被賣掉了,甚至有還沒OPEN HOUSE,就被賣掉的情況。經過多次看房,看到喜歡的就要果斷下手了,接下來就是具體買房流程了。7買房流程現金買房流程:用現金買房大約需要兩個星期到一個月。第一天,下初步合同。這是一個單邊合同,包括開價和其他附加條件,付$500-1000支票作押金。第二天,賣方接受出價(可能來回幾次討價還價後接受)。第三天到第九天,雇傭專業房屋檢驗人員檢查房子。第九天,房屋檢驗完成。如果檢驗結果有問題,可以再磋商買賣價格,或終止合同。第十天,雙方律師擬定正式買賣合同。第十四天,簽署正式買賣合同,付房價5%的定金(也是買方違約金)。第十五天,律師下訂單進行產權調查 (可以提前做,節省時間)。第二十七天,最後驗房。第二十八天,辦理房屋交割手續,1-2小時 。對於從國內專門過來買房子的球友來說,到賣方接受出價後,基本就可以放心回國了,剩下的步驟我的公司都可以待您完成。如果還不放心,可以待到5%的定金交完,就可以徹底放心的回國了,產權糾紛問題在波士頓的正常區域極少出現。有些程序加緊的話可以在兩到三周內完成整個房屋交割過程。貸款買房流程:用貸款買房大約需要兩個月左右。第一天到第十四天,流程和“現金買房流程”一樣。第十五天,正式買賣合同送交銀行,銀行開始工作。銀行委托第三方評估房價。(如果你的買入價與銀行的估計有較大差距,銀行會不同意貸款)第四十五天,銀行給你正式書面回複,同意貸款給你,或不同意貸款給你。第四十六天,律師下訂單進行產權調查 (可以提前做,節省時間)。第五十九天,最後驗房。第六十天,辦理房屋交割手續,1-2小時。交割手續(Closing)一結束,律師會在當地縣/郡地契登記處登記你的地契。此時你就可以公開宣布你是這個房子的新主人了!其中所有的手續,中介公司都會幫您辦好,您可以選擇全程參與,也可以當甩手掌櫃。8 房子管理房子買下來後,您可以選擇自己往外租,自己在網上發布信息。其優點是房租可以高一點,因為房客不要付中介費。缺點是少了中介對房客的審查,有可能會有一些奇葩房客住進來,另外就是費時費心。另外就是可以選擇交給中介打理租房事宜,您不需要付任何費用,中介靠從房客那收一個月的中介費賺錢,除非您覺得房租定高了或者急於出租,可以替房客付一部分中介費。不過在當前這個一房難求的市場情況下,很少有房東會付中介費了。另外房子可以完全交給房屋中介打理,房租照收不誤,每年只需要交一點點的管理費。同樣,中介靠收房客BROKERFEE賺錢。什麽時候房子想賣了,交給中介來做就可以。價格合理的話,非常容易出手。在管理費的收取上,我們公司可以做到比市場最低費率還低的保證。9 貸款作為我們外國人,在這邊申請貸款是可以的,通過提供國內合法的持續的收入來源證明,我們最多可以貸到50%來買房,而美國的貸款利率只有不到4%,這實在是非常誘人。如果貸款進行購房投資,資金回報率就相當可觀了。但是,目前的購房市場異常的火爆,基本上可以的房子上市後幾天之內就會接到各種OFFER,很多都是全CASH,部分是當地有穩定工作的公民的貸款。在這樣的情況下,我們外國人的貸款的OFFER被接受的概率基本為零。在這里說明下,如果接受中國人貸款,房東冒的風險,我們可以從上邊圖看出來就是如果貸款沒被批下來,房東將損失大概一個月的時間,這個時間的風險基本上是沒有房東會去考慮的。當然,市場上也有些幾十天,上白天沒賣出去的房子。這些房子做貸款去買還是有希望的,問題是,這麽多好房子瞬間被搶走了,他們剩下來的原因是什麽呢?不言自明了吧。10報稅如果您買的房子是進行出租來獲得收益,根據美國的法律您是需要交個人所得稅的,這個外國人和美國人稅率有所不同。比較複雜,您感興趣可以自己查下,或者可以和我具體咨詢。賣房時,房子升值部分需要繳稅,稅率和美國人相同。但是外國投資者需要在賣房之前在政府交房子評估價值10%的押金。手續全部履行完後,會退回給您。11買房資金及費用中介費由賣方支付。買方要掏的一部分就是買房時聘請的律師,檢查費,文件記錄費等相關費用 在2000-2500左右。房屋產權保險:一般都會買,盡管在房屋購買時已經做過房子產權的檢查,但是有些細小的問題還是不一定能查到,所以一般在購房時大家都會買這個保險,保證之後產權不會出問題,為一次性費用。價格在房價的0.4%左右。最後介紹下我們公司以及能為您提供的服務At Home Realty 公司成立於1986年,創始人Mark Linsky, 現在依然是公司的PRINCIPAL BROKER。公司專註於BOSTON地區的房產買賣及租賃,並有豐富的房屋管理經驗。目前我是唯一的中國中介, 創始人Mark 先生對於中國的客戶非常看重,非常願意和本人一起深耕中國市場,為中國客戶提供完美的服務。下面是我們做的承諾。1:房屋咨詢:我們以最全面的眼觀,憑借經驗為您提供在美國購房的全方位的建議。提供全方位的定制服務,包括根據您的要求選房,第一時間將新上市的房子的信息提供給您,對於國內專門過來考察投資的客戶,我們可以幫您訂酒店,安排接送,考察學校等等一系列活動。2: 老板全程陪同看房:根據我們在數據庫里看的房屋的圖片,介紹以及數據,選出我們感興趣的房子,我們安排時間逐一考察。我本人和公司老板MARKLINSKY 在看房的過程中全程陪同,Mark憑借30年的經驗可以為您提供最為誠懇的他的意見,畢竟美國人的一些購房喜好,傳統習慣和我們還是有所不同。3:履行法律職責:我們會陪您走完從選房到房屋檢查,付款,交接等等一系列過程,保證您的投資萬無一失。4:房屋管理出租:公司有近三十年的租房,管理經驗,可以為您打理好您的房子, 免除您的後顧之憂。最後希望這份材料能或多或少幫助大家對BOSTON的購房相關有所了解,如果有購房想法或者還有其他疑問的,歡迎跟我本人聯系,聯系方式如下:Frank TianEmail: hao@athomere.com公司網址:http://athomere.com/電話:1-617-816-7918QQ:364802890公司地址: 1212BCommonwealth Ave, Boston ,MA, U.S. 02134希望老師們幫我多多推廣轉發下@LifeTime @GT周  @implacebo @TAKUN @閑看花 @尼喀 @靜如水 @福順
波士頓 波士 購房 手冊
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谷歌資本投資美國房地產在線拍賣網站,網上購房漸紅火

來源: http://wallstreetcn.com/node/79655

近日,谷歌資本宣布以5000萬美元購入美國房地產在線拍賣網站Auction.com共4%的股權。谷歌資本稱,Auction.com建立了大型網上購房交易市場,或徹底改變房產交易環節。去年,Auction.com賣出超3.5萬套房產,價值逾74億美元。當前全球房產網上交易市場在走熱。 關於Auction.com公司: 1. 主營業務:Auction.com公司成立於2007年,有eBay房地產之稱,將住宅房產和商業地產的買賣雙方聯系起來,交易的對象包括因還不上貸款而被銀行沒收的房產、辦公室、存儲單元等。房產交易的買賣雙方需要提供資金證明和其它文件,交易才能獲得批準。 2. 盈利情況:去年,Auction.com共賣出了超過3.5萬套房產,價值超過74億美元,同比增長近30%。2007年以來,Auction.com共拍賣了價值260億美元資產。Auction.com從每筆交易中收取5%的費用。 3. 管理人員:Auction.com董事會共7名成員,其中一人來自谷歌資本。其余有成員來自Stone Point資本公司,Starwood資本公司和Fortress投資公司。 谷歌花費5000萬美元購入Auction.com共4%的股權,也就是說,谷歌給Auction.com的估值為12億美元。Auction.com可以利用谷歌網絡營銷和移動平臺優勢。 盡管美國Trulia和Zillow等網站將房屋信息公布於網上,但最終還是依賴傳統方式完成交易;Auction.com則可以使金融機構、房地產投資基金、個人投資者的全部交易都在網上實現。 谷歌資本合夥人David Lawee表示,Auction.com已悄然建立了大型網上購房交易市場,這也許會徹底改變房地產市場交易環節,特別是商業地產的交易環節,為小投資者提供公平競爭環境。 Auction.com公司的執行副總裁表示,約90%的在線交易涉及房地產代理,但公司正在打造更為簡化的網上購房流程,人們幾乎在網上購買一切東西。 華爾街見聞從Auction.com的工作人員那里獲悉,公司從每筆交易中收取5%的費用,基本不議價,大多數賣出的房子是按現狀出售(sold as is),也即賣家不作出保證,也不負責修整。這種情況下,買家承擔的風險較大。 房地產網上交易市場在走熱。據英國《金融時報》報道,去年10月,日本才庫媒體集團宣布收購Movoto房產網上交易公司;去年11月,美國Redfin公司募集了計劃IPO前的最後一輪資金,共5000萬美元;英國Agents Mutual公司計劃於明年早些時候上線,欲挑戰龍頭企業Rightmove和Zoopla。
谷歌 資本 投資 美國 房地產 房地 在線 拍賣 網站 網上 購房 紅火
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中國人一年在美購房220億美元 偏愛高檔房產 現金購房

http://www.infzm.com/content/102161

7月8日,全美房地產經紀人協會發佈的一份報告,引起了廣泛熱議。報告顯示,2013年4月至2014年3月的一年間,中國人在美國購房總額達220億美元,約佔國際客戶在美國購房總額的四分之一,是美國房產的第二大海外買家,僅次於加拿大,也是增長最迅速的海外買家,佔比從2013年的12%上升到了16%。相比其他在美置業的外國人,中國人偏愛購買高檔物業的特徵尤為明顯,在美購房中位數高達52萬美元(2013年,美國全國房價中位數僅20萬美元左右)。

2013年4月—2014年3月在美購房均價前5名國家(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

值得注意的是,有76%的中國人選擇了全額現金支付房款。報告稱,中國已成為美國房地產市場中最重要的海外現金來源。加利福尼亞州、華盛頓州、紐約州、賓夕法尼亞州和德克薩斯州依次是中國人最喜歡的購房地點。

中國買家在美購房偏好(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

數據調查顯示,大約一半的中國買家購房主要用於度假和出租,約5%購買者用於商業租賃使用,剩餘39%則主要用於居住。

中國買家購房的預期用途(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

報告顯示,2013年4月至2014年3月的一年間,國際客戶在美國購房總額達922億美元,同比前一年的682億美元,增漲了35%。其中加拿大、中國、墨西哥、印度、英國五個國家合計成交額佔總比重的54%。加拿大仍是美國房地產市場中最大的海外買家,但是佔比已經從2013年的23%跌至19%;中國是第二大海外買家,也是增長最迅速的海外買家,佔比從2013年的12%上升到了16%。此外,墨西哥佔比9%,英國和印度分別佔比5%。

國際購房銷量分佈(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

中國人 中國 一年 年在 在美 購房 220 美元 偏愛 高檔 房產 現金
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美國樓市複蘇恐曇花一現?消費者購房意願創歷史新低

來源: http://wallstreetcn.com/node/208002

房利美的最新調查報告顯示,美國消費者購房意願創下歷史最低水平,美國樓市複蘇或僅為曇花一現(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

房利美昨日公布的8月全國房地產調查報告顯示,在受訪的1000名美國人中,認為目前購房時機正好的受訪者比重降至64%,創歷史新低

attitudes about homeownership

據房利美8月全國房地產調查報告,8月消費者購房情緒持續低落,表明2015年房地產活動或將延續疲弱現狀。盡管今年勞動力市場狀況持續改善,但消費者對過去一年收入趨勢的看法更加悲觀。

認為目前購房時機合適的消費者比重連續兩月下降,創下紀錄新低64%。搬家時選擇買房的受訪者比重降至64%,選擇租房的受訪者比重升至32%。此前華爾街見聞文章提到,7月美國新屋開工增幅創八個月來新高,而據路透社,多戶家庭新屋開工戶數大增說明不少潛在買家放棄了買房,轉向租房。

對此,房利美高級副總裁兼首席經濟學家Doug Duncan表示,

“8月全國房地產調查報告支持了我們的預期,即2015年房地產恐難有所突破。消費者對購房環境的悲觀態度表明,購房性價比降低,而消費者貸款意願並未相應提升。截至目前,盡管利率環境相當有利,但今年勞動力市場的強勁表現並未轉化為個人收入的顯著增長,從而提振消費者購房信心。”

美國 樓市 複蘇 蘇恐 曇花一現 曇花 消費者 消費 購房 意願 歷史 新低
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美國樓市最大威脅:80、90後購房比率低到令人吃驚

來源: http://wallstreetcn.com/node/208581

BN-EQ607_TRULIA_G_20140922092513

80、90後美國人購房組建家庭速度顯著下滑,為美國樓市複蘇蒙上了陰影。

新家庭形成是推動樓市複蘇的關鍵動力。當經濟下滑失業率上升時,更多人選擇與父母住在一起,或者與別人共享房屋。當經濟開始複蘇時,人們則傾向購買屬於自己的房子。

上周,美國統計局公布的一項年度調研顯示,在截至3月底的過去一年中美國新增家庭僅為47.6萬戶,而之前兩年的新增家庭戶數平均為130萬戶。美國統計局另一項季度調查同樣顯示新增家庭速度疲軟。

獨立經濟學家Thomas Lawler認為,多項調研顯示“美國家庭組成速度降至令人不安的程度。”

調查顯示美國樓市的複蘇可能並不像人們預想的那麽穩固。數據公司Reis統計顯示,新屋銷售和在建增長數量還沒有趕上去年的增速,盡管專業管理的公寓空置率降至13年來最低。

美國在線房產中介Trulia首席經濟學家Jed Kolko說,去年美國新增人口為230萬,如果美國家庭組成速度延續過去幾年的速度,那麽去年美國新增家庭數為120萬戶,但我們的數據顯示只增加了42.5萬戶,並且幾乎所有的家庭都是租房者。

Kolko發現與父母同住的成年人比率下降,這對於房地產而言是好消息。壞消息是:這些人沒有組成自己的家庭,很可能是搬出去與鄰居或者朋友住。這解釋了為什麽18-34歲年輕人自有房屋率去年依然下滑。

當家庭組成數上升時自有房屋率仍然可能下滑,因為租房成家的人增幅高於購買房屋的人。但這個理由卻無法解釋為什麽去年美國自有房率下降。

事實是,在計入了租房者增長數據後,有跡象表明美國千禧年一代的自有房屋率已經趨於穩定。

Kolko則認為千禧年一代自有房屋率仍然在下滑。在截至2014年3月底的一年中,18-34歲年齡段中只有13.2%的人擁有房屋,低於2005年時17.2%的高峰期,以及2013時13.6%的水平。

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美國 樓市 最大 威脅 80 90 購房 比率 低到 令人 吃驚
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中國土豪橫掃美國豪宅 “全現金”購房占領加州郊區

來源: http://wallstreetcn.com/node/209612

過去幾年,國外投資者購買美國房地產的數量正在呈現明顯增長的趨勢。而在所有國家之中,中國買家的增長更為顯著。數據顯示,2014年全美24%的境外購房者來自中國,這一比例比去年上升了72%。在加州某些社區,大約90%的房子賣給了中國人。並且其中相當一部分的中國投資者選擇以全現金方式購買價值超過百萬美元的房子。

通過美國的EB-5項目,大量中國投資者湧入美國房地產市場。美國EB-5投資移民項目於1990年起實行,目的是吸引海外投資移民者來美國投資及創造就業機會。此類簽證每年有10000個名額。美國EB5項目對申請人有以下要求:普通類,投資100萬美元;目標就業區(高失業率或鄉村地區)。無論是在美國的高失業率地區或鄉村地區的最低合格投資額為50萬美元。

Arcadia可能是中國土豪湧入全美房地產市場的一個縮影。這座人口只有57600人的加州小城在1980年的時候,亞裔人口僅有4%,2010年這一數字已經達到59%。該城超過53%的老房今年將會面臨拆遷——取而代之的是新建的豪宅。房產的交易速度非常快,同時也鮮少有信息被公開。此前根據《華潤》的報道,大約三分之二的中國有錢人已經或正在考慮通過購買房產移民美國。由於中國人買房熱情的激增,EB-5項目今年首次在年末之前關閉了申請。

美國房價從2006年6月的高峰暴跌35%後,自2012年3月以來已回升26%。中國購屋者對推高房價影響很大一名去年在Arcadia賣了80棟房子的經紀人說,她的買主約有九成來自中國,有四分之三以上付現金,至少有兩成屋主不在美國長住,有許多人是為在美國念中學或大學的孩子買房子。對於來自中國大陸的買家來說,Arcadia可以提供教學質量良好的學校以及大型豪宅。

一年前,當地地產售價就已經達到130萬美元,不過Arcadia的房價還在一路飆升。當地居民已習慣了那些寫著出售房產獲得即付現金的廣告。

然而盡管樓市異常火爆,Arcadia當地人也有他們的擔憂。超過20%的新房處於空置狀態,鄰里之間的關系也由於語言環境而十分生疏。更為關鍵的是,許多有關房屋銷售的記錄十分模糊。今年春季,當地400多名居民曾經和社區警方一起討論過空置房屋過多所帶來的治安問題。由於難以找到房屋實際擁有人,警方也表示難以介入。

中國投資者所帶來的另外一個潛在危險則是資金來源問題。根據Arcadia當地房產部門的記錄,曾在2013年末斥資650美元購入當地9000平方英尺的豪宅的成清波在2014年6月已經被正式批捕,罪名是非法集資被批捕。而在2013年9月花費480萬美元買入平方英尺豪宅的Jin Liping和Du Jianming夫婦也遇到了麻煩。最為中國最大私人鋼結構建造商之一,他們已經遭遇了三起敗訴,內容都和未付貸款有關。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

中國 土豪 橫掃 美國 豪宅 現金 購房 占領 加州 郊區
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購房後 每月要優先考慮存錢

來源: http://www.yicai.com/news/2014/10/4031639.html

家庭資產配置分為兩個層次,首先是要滿足現階段的支出需求,留一些儲備資金,以供應對突發事件。其次,要把剩余的資金進行一定的投資,追求相對高的收益,在通貨膨脹的壓力下爭取資產的保值增值。

基本資料

季小姐,29歲,目前在金華。今年年初剛剛離婚,沒有孩子,月收入15000元,現有存款20萬元。目前有車一輛,無貸款,現在和父母同住,每月支出約5000元。

想要換個環境,11月左右到杭州工作,目前談好的月薪是1萬元。由於杭州限行,打算把車賣掉,大約10萬元。到杭州後,希望購買一套100萬元的房子。

●理財需求

到杭州後,希望購買一套100萬元左右的房子。

●財務分析

以季小姐在金華的情況來說,資金是比較寬裕的,有20萬元存款可以投資理財,另有每月1萬元凈收入,無房租貸款等負擔。但問題是現在季小姐準備來杭州居住,收入上減少5000元每月,還要準備買房,那麽首要的就是對自己的整個財務狀況有一個完整的了解和分析。除了開源還要節流,而且節流的次序很重要:儲蓄支出優先,必要支出其次,非理性支出最後。

●理財規劃

家庭資產配置分為兩個層次,首先是要滿足現階段的支出需求,留一些儲備資金,以供應對突發事件。其次,要把剩余的資金進行一定的投資,追求相對高的收益,在通貨膨脹的壓力下爭取資產的保值增值。

投資規劃:按照季小姐的消費,每月除去開支假設還剩余3000元,季小姐現在的任務就是如何合理安排每月省下的這3000元。建議60%用於投資低風險的貨幣基金,既能享受不錯的收益,又能保證資金的流動性以備不時之需。20%的資金每月存長期的定期存款,因為季小姐是單身女性,之前的支出情況上也可以看出花錢還是比較多的,放一定的資金在定期存款中,因為提前支取會損失較多利息,可以很有效地抑制一些不必要的消費需求。10%可以投資於一些股票型基金,博取高收益,來銀行櫃臺或者網上銀行做個基金定投,每個月自動購買使投資更加方便快捷。最後的10%可以考慮購買保險,可以優先選擇一些意外、醫療、養老類的保險產品,投入小,保障和賠付高,讓自己和家人的工作和生活更加沒有後顧之憂。

購房規劃:假設季小姐沒有公積金貸款選擇完全商業貸款,由於近期銀行房貸利率有松動的趨勢,在季小姐購房時按照首套房貸款利率7折計算,首付30%,貸款30年,每月還貸3584元,而且存款加上賣車款付完首付後完全沒有結余,那麽在支出上必須要有所改變。

另外,季小姐也要學會靈活運用理財工具。例如“聚財通”,可以免費快捷地歸集各行的資金,便於投資管理和日常消費支出規劃;微信的“掌上理財”,隨時隨地察看和購買各類理財產品,了解最新理財資訊,積攢投資理財經驗等等。


(編輯:張瑜)

購房 每月 優先 考慮 存錢
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【方家說】北京剛需購房不能指望調控

來源: http://www.infzm.com/content/105361

貴為全國樓市的風向標,北京的房地產市場近期似乎緩過了一口氣。於是,那個幾乎等同於哲學基本命題的問題再次襲來——是不是該買房了?問這話的,多半是手里沒幾個積蓄,又著急買房安家、盡孝、娶老婆的“剛需客”們,他們是對價格漲跌最為敏感的一群人。

地產商們的嗅覺十分敏感,購房時機已到的鼓噪又一次熟悉地在耳邊響起。尤其是央行調整了首套住房貸款認定標準之後。但是,一切真的如此麽?

過去一個月北京樓市的成交回暖,實際上呈現出一個非常奇怪的結構。二手房成交迅速回暖,5萬元/平方米以上高端樓盤交易迅速趨熱,剛需市場的熱度卻沒那麽明顯。

中原地產市場研究部統計數據顯示,盡管有一個“十一”長假,但二手房網簽依然達到了8923套,接近9月的9109套。10月20日之後,更是連續多日網簽突破450套。二手房價格也在今年首次出現微幅上漲,10月份成交均價環比上漲1%。

5萬元以上的高端住宅市場獲得的業績,似乎也出人意料。比如消息傳出後的第一周(9月22日到28日),亞豪機構的數據顯示,成交均價在5萬以上的公寓豪宅共成交80套,較前一周大幅增加49套。

相比之下,本應在央行9·30首套房貸新政之後最有“直接反應”的剛需市場,成交回升的速度卻遠遠沒有高端樓盤那般明顯。5萬元以下的非高端住宅,10月前三周成交為4500套左右,環比漲幅僅有8%。

這樣的市場變化似乎與我們慣常的邏輯相去甚遠——央行調整首套住房認定標準的初衷,應該在於支持剛需人群購房,解決基本住房問題。但市場的反應卻有違這一預期中的初衷,究竟是市場不買賬,還是政府又搞錯了?

初衷歸初衷,效果歸效果。如果初衷一定能夠得到效果,那就很難叫做市場經濟,這次首套房貸的認定標準,就再次驗證了這個道理。目前觀察到的結果,是真正首套購買住房的人,似乎更難得到更優惠的貸款。

先不說在市場中,無論是“真首套”還是調整標準後產生的“新首套”,基本都拿不到七折利率。我們似乎都忽略了一個背景,就是央行對銀行貸存比的管控並沒有放松,換句話說,貨幣市場這個池子的總量,並沒有發生太大的變化。

央行新的房貸認定標準,實際上是只管底線,授權給銀行,根據貸款申請人已購房套數、個人資信等,靈活掌握利率優惠的折扣,總之決定權在商業銀行。

那麽,問題來了。銀行在可以放貸的總量沒有變化的情況下,會如何選擇按揭貸款的結構呢?是願意以七折的利率放給“真首套”,還是以更高的利率,放給那些“原來不算首套,現在可以視為首套的”購房者呢?答案顯然是後者。

因為信貸總量沒有變化,商業銀行必然做出趨利的選擇,即以相對更高的資金價格(低利率折扣)將房貸放給那些“新首套”的購房者,這些購房者的經濟實力對房貸價格水平(利率)的承受力,必然高過那些真正第一次買房的人。

於是,兩者一拍即合。商業銀行有限的按揭貸款資源,自然更多地流向了“新首套”的貸款申請者,讓擁有多套住房的人重新擁有了融資能力,進而出於改善或其他目的購房。所以,他們才是央行9·30首套房貸新政執行之後,最大的受益者。

如果你讀懂了上述邏輯,那麽你就可以十分簡單地推斷出央行9·30首套房貸新政以來,北京樓市二手房成交回暖、高端住宅市場趨熱這一“奇怪”市場變化的根源所在了——恢複融資能力,賣舊房換新房。

在未來1-2年時間內,這樣的邏輯將對房地產市場產生深遠的影響。部分既有購房者的融資能力將被恢複,從而持續釋放出大量的改善型需求,將北京的商品房市場變成改善型為主,這一特殊的市場結構,會極大支撐北京的房價。

換句話說,北京房價在央行9·30首套房貸新政執行之後,已經不太可能有大幅度向下調整的空間,剛需靠調控和房價下跌買得起房,這個邏輯自始至終都存在於想象之中。

至於全國市場的未來,大抵可以分為兩類。一類是上海、廣州、深圳、杭州四個城市,他們會呈現出與北京類似的格局,外來人口進入的趨勢不改,而逐漸形成一個改善型為主的商品房市場,剛需主要購買二手房和政策性住房。另一類則是天津、重慶以及大部分的省會城市。這些城市的房價,如果不出意外,將會繼續呈現出價格盤整的態勢。這些城市,實際上沒有太多的外來人口,央行9·30首套房貸的認定標準調整,也很難刺激出新的購房需求,借用一句證券市場常用的分析話語,那或許就是——無量陰跌在繼續。

(作者為經濟評論人)

方家 北京 剛需 購房 不能 指望 調控
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中國險資“購房團” 全球地標買買買!

來源: http://wallstreetcn.com/node/211682

上月,全球酒店巨頭希爾頓全球控股有限公司6日宣布,同意以19.5億美元的價格將曼哈頓最負盛名的紐約華爾道夫酒店(Waldorf Astoria hotel)出售給中國安邦保險集團股份有限公司。該收購價格創下美國酒店業史上最高成交紀錄。

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自去年7月中國平安以2.6億英鎊買下了倫敦勞合社大樓,開創險資投資海外不動產第一單後,生命人壽等多家保險公司便拿到海外投資資格。今年以來,險企海外投資動作頻頻。除了安邦收購紐約華爾道夫酒店之外,中國保險公司在法蘭克福、悉尼、倫敦等地頻頻出手,投資不動產。

據彭博新聞社報道,中國平安提交了對法蘭克福The Squaire大樓的收購報價。

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The Squaire是一座集寫字樓與酒店於一體的綜合建築,外觀為船型,位於法蘭克福機場火車站上方。知情人士透露,The Squaire的要價可能高達10億美元。2011年耗資逾10億歐元(12.4億美元)建造這座大樓的IVG Immobilien AG聘請世邦魏理仕管理這筆交易。

知情人士表示,中國平安上個月派了一個團隊前往法蘭克福對The Squaire進行考察。這位人士說,為了這筆潛在收購交易的融資事宜,該公司一直在與德意誌銀行保持著聯系。

陽光保險上周對外宣布,公司以4.63億澳元(約24.5億元人民幣)收購澳大利亞悉尼喜來登公園酒店,並已與喜達屋集團在10月10日正式簽訂收購協議。目前該筆交易已獲得澳洲政府批準,已經完成所有的交易程序。

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據英國《地產周報》(Property Week)報道,泰康人壽和基匯資本(Gaw Capital Partners)打算以2億英鎊(約19億元)購買倫敦金融城的地標性建築Milton Gate,目前他們正在對這項交易進行簽約前的盡職調查。

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Milton Gate的所有者AGC Equity Partners於2014年5月將大樓掛牌,獲利目標為5%。2009年和2010年,這棟樓經過了兩次倒手,交易價格分別為12億人民幣和16億人民幣。據估計,如果按照2億英鎊的價格成交,該物業的年收益率約為5%。

一位保險研究所研究員表示,海外投資尤其是房地產投資以後是新常態了,一方面因為許多保險公司有這方面的投資戰略,比如之前中國平安、中國人壽、安邦保險以及陽光保險都先後出手海外房地產;另一方面則是對於收益率的要求,“這或許也是為泰康人壽上市做準備”。

伴隨著人民幣持續快速升值預期的不斷減弱,海外投資正不斷成為投資者資產配置中的重要環節。海外的房地產市場有望成為我國險資機構投資的熱點,而且主要集中在高端地產領域。對此,橡樹資本負責人指出,隨著歐美經濟的不斷複蘇,一線城市的頂級地產投資收益可觀,甚至被作為債券的替代品。一位分析人士對此指出,除了歐洲以及美國的房地產正處在複蘇的過程,投資前景可觀以外,我國保險資金投資渠道的放寬也是重要原因。今年國務院發布保險業新“國十條”,再度提出要鼓勵中資保險公司嘗試多形式、多渠道“走出去”。

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中國 險資 購房 全球 地標 買買
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遏制房價升溫 澳大利亞擬收緊外資購房限制

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-02-26/899258.html

利率並不是唯一在起作用的因素,海外投資也被視為推高澳房價的重要因素。

那些覬覦澳大利亞房產的土豪要註意了,澳大利亞政府準備收緊外國投資者購買該國房產的限制。

一直以來,房價是澳大利亞的一個敏感話題,尤其是近幾年在悉尼等大城市,房價不斷高企的局面使得澳大利亞政府不得不出手幹預。近日,澳大利亞政府考慮出臺對策,對購買本國房產的外國投資者收費,而拒不繳費的外國投資者將面臨一定的懲罰。

其中,購買超過100萬澳元以下房產的外國投資者須向澳大利亞外國投資審查委員會(FIRB)繳納5000澳元的費用;對於有意購買100萬澳元以上房產的外國買家,購買房產的價格每增加100萬澳元,須增繳1萬澳元費用。

此外,澳大利亞政府還將對外國投資者購買不動產的情況進行登記,違法者將被處以最高達房產價值1/4的罰款,並可能被強制出售所持物業。

自2月初澳大利亞央行宣布降息後,對於澳大利亞房地產市場泡沫的擔憂便開始增加。匯豐銀行的報告認為,除了澳大利亞央行降息的因素外,著眼於不動產的海外投資,蜂擁而至的外國買家,尤其是來自中國的買家,也是推升澳房價的因素之一。

地產泡沫近在眼前

據匯豐的報告,在過去兩年半的時間內,澳大利亞房價增長了23%,預計今年將增長8%。澳大利亞央行寬松的政策立場帶來的紀錄低點按揭利率將很可能刺激進一步增長,同時目前廣泛預計澳大利亞央行還將進一步降息。

但利率並不是唯一在起作用的因素,海外投資也被視為推高澳房價的重要因素。匯豐經濟學家在2月10日的一份報告中稱:“雖然外國需求進一步推升了房價,但低利率仍是澳房價上漲的主要動力。”

當地時間2月3日,澳大利亞央行意外宣布降息25個基點至2.25%,這是自2013年8月以來澳大利亞首次降息,不但利率水平創歷史新低,澳大利亞也成為“寬松俱樂部”的新成員。澳央行表示降息旨在提振經濟、刺激商業和家庭開支。

匯豐認為,外國需求一直在上升,反映了投資者在全球搜索回報,同時也反映了外國投資者對當地房地產市場興趣不斷增加的趨勢,尤其是來自中國的投資者。

不過,匯豐警告稱,令人擔心的是,高漲的價格增加了房地產市場過度膨脹的風險。房價增長將繼續超過家庭可支配收入的增長,如此時間越長,泡沫形成和膨脹的機會越大。

美媒引述匯豐駐澳大利亞首席經濟學家布羅翰(Paul Bloxham)的話稱,悉尼房價很容易過熱,當利率開始再度上升時房價很可能崩潰,房地產市場的某些方面可能正在形成泡沫。

但並不是每個人都如此擔憂房地產泡沫的問題。“我認為澳大利亞家庭過高的財務杠桿效應的故事誇大了。我們並不認為那對經濟增長和前景來說是巨大的消極因素。”西太銀行高級外匯策略師卡夫納說,“當然,市場的某些口袋有些過火,但另一個問題是家庭部門實際上同時在提高儲蓄率。現在的儲蓄率比五六年前要高很多。”

中國買家推高澳房價?

根據中國房地產網站居外網最近的統計數據,近年來中國已經成為澳大利亞房地產外國投資的主要來源,預計2015年來自中國投資者的需求將進一步增長。該網站將澳大利亞作為僅次於美國的中國投資者的頂級投資目的地。

匯豐指出,在過去3個月中,澳元對人民幣匯率下跌近8個百分點,澳大利亞住宅房地產對中國內地投資者來說更加便宜。匯豐報告稱:“最近澳元對人民幣匯率的下跌進一步鼓勵了中國人購買澳大利亞住宅房地產。”

同時,有分析認為澳大利亞政府推出的高端投資者簽證(PIV)也在一定程度上刺激了中國人在澳大利亞投資買房的熱情。

去年10月,澳政府宣布推出PIV,根據新政策,在澳大利亞投資額超過1500萬澳元的投資者能在12個月後就獲得澳永久居民身份。此舉是為了吸引更多海外富豪在澳大利亞投資、安家,為澳經濟尋找新增長點,推動當地經濟增長。澳大利亞總理阿博特在一份聲明中稱:“澳大利亞政府鼓勵更多高凈值個人在澳大利亞安家。”雖然PIV投資金額比之前的重大投資者簽證(SIV)增加了兩倍,但等待時間卻縮短了3年。該簽證將從今年7月1日起實施。

有業內分析人士稱,一旦PIV開始實施,很可能進一步令澳大利亞房地產價格上漲,進而可能引發關於擔憂中國買家令澳房地產價格高漲的爭論。

 

原文鏈接:http://house.people.com.cn/n/2015/0226/c164220-26597517.html

 

遏制 房價 升溫 大利 亞擬 收緊 外資 購房 限制
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廈門今年外地購房者占比增兩成 樓市“虹吸效應”凸顯

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4618367.html

廈門今年外地購房者占比增兩成 樓市“虹吸效應”凸顯

一財網 林小昭 2015-05-15 10:26:00

一季度,廈門新建商品住宅成交面積39.89萬平方米,其中廈門本地客群購房面積13.74萬平方米,占總成交面積的34.46%,外地客群購房面積為26.14萬平方米,占總成交面積的65.54%,而去年同期外地購房者比例僅為43.6%。

限購放開到底有沒有效果?

答案是:要因城而異。在廈門這個房價最為堅挺的二線城市,限購放開的影響顯而易見。

近日,廈門市國土資源與房產管理局發布第一季度房產信息。數據顯示,一季度,廈門新建商品住宅成交面積39.89萬平方米,其中廈門本地客群購房面積13.74萬平方米,占總成交面積的34.46%,外地客群購房面積為26.14萬平方米,占總成交面積的65.54%,而去年同期外地購房者比例僅為43.6%,相比之下,外地購房者占比提高了兩成多。

去年8月,廈門出臺樓市細則,島外各區(集美、海滄、同安、翔安)不再執行住房限購措施,島內思明區、湖里區高端新建商品住房不再執行住房限購措施。今年1月16日起,廈門進一步取消取消島內思明區、湖里區144平方米以下商品住房的限購措施,至此廈門全市已全面取消商品住房限購措施。

廈門均和房地產評估董事長王崎對《第一財經日報》分析,雖然取消限購對本地人和外地人是同步的,但對外地人購房者的作用會更大。在本地人大多已有住房、存量增長空間已經有限的情況下,市場的增量主要來自外地購房者。很多外地人為了子女的教育問題,都會想到廈門買房子。在目前廈門還能享受購房入戶的情況下,外地人購房的熱情更高。

2013年12月,廈門市發布政策規定,從12月10起,在廈門出讓成交取得土地的商品住房項目將不再享有“購房入戶”政策。此外,2016年起購買廈門商品住房不再享受“購房入戶”政策。

世聯地產廈門公司一位人士告訴記者,廈門是唯一的副省級城市,城市環境又位居全國前列,“基本上福建的有錢人都會想在廈門買房子。而福建人的經商群體又那麽大,可見需求有多大。”

“周圍很多地方的人都有攀比心態,覺得在廈門有一套房子有面子。”王崎說,廈門的人均收入並不高,比一線城市有較大差距,但由於環境等公共資源配套好,這些年吸引了大量的外來人口尤其是周邊泉州、龍巖等地的購房者,而廈門土地市場的供應卻一直偏緊,遠遠滿足不了旺盛的市場需求,這也導致樓市價格不斷走高。

在很大程度上,廈門的樓市已經對周圍產生了巨大的“虹吸效應”。例如,廈門周圍的泉州是福建經濟第一大市,也是全國民營經濟最為發達的地區之一,但泉州市區目前的房價卻只有廈門的三分之一左右。

來自泉州安溪縣的施先生大學畢業後曾在泉州工作一段時間。2007年在泉州東海新區以7600元左右的單價價位購入一套三室一廳的房子,目前該地段的房價也就8000多元。“關鍵是有價無市,想賣也賣不掉。要是當時買在廈門,現在都翻了兩番了。”

王崎說,目前在泉州、龍巖等周圍三四線城市房價走低的情況下,無論是購房者還是開發商,都會把資金集中到一二線核心城市,資金會進一步向廈門這樣的核心城市集中。目前廈門的民營開發商中,八成左右都是泉州籍老板的企業。“他們開發的房子,很多又賣給了泉州人。”

自2010年開始實施限購政策以來,全國共有46個城市實施了樓市限購政策,涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區發達的二三線城市。至今年9月底,除了北上廣深四大一線城市和房價畸形的三亞共5個城市外,其他城市均取消了限購。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析,目前樓市的區域分化愈加明顯,一二線與三四線的分化進一步加劇。無論是限購的松綁還是今年“3·30”救市新政,真正有明顯效果的城市不超過20個。這其中,對周圍外來人口吸引力和輻射力越大的城市,松綁限購和救市的效果也會越突出。

張大偉預計,未來一線城市調整的空間仍然很大,包括工作居住證在內的一些配套措施將有所松綁,由於一線城市對外來人口的強大吸引力,只要限購政策一松綁,對市場的影響會更大。

編輯:楊誌

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廈門 今年 外地 購房者 購房 占比 比增 兩成 樓市 虹吸 效應 凸顯
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七萬億住房公積金詳情月底望公布 已降購房首付比例

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4621197.html

七萬億住房公積金詳情月底望公布 已降購房首付比例

一財網 葉開 2015-05-22 08:18:00

自從2009年3月23日住建部發布“2008年全國住房公積金管理情況通報”後,官方就未曾對外披露過全國住房公積金的詳細繳存以及使用情況。

按照此前安排,住房和城鄉建設部將在本月底對外公布全國住房公積金的財務數據、資產風險、效益分析等重要信息。截至去年8月份,這筆資金的繳存總額已經超過7萬億元。

自從2009年3月23日住建部發布“2008年全國住房公積金管理情況通報”後,官方就未曾對外披露過全國住房公積金的詳細繳存以及使用情況。因此,外界很難知曉這項資金的詳細信息。

在今年3月20日的“全國加強住房公積金管理電視電話會議”上,住建部部長陳政高要求進一步完善住房公積金信息披露制度。城市每年3月底、省(區)每年4月底、全國每年5月底,通過政府公報、政府網站、住房公積金中心網站、新聞發布會以及報刊、廣播、電視等渠道,對住房公積金管理機構概況、業務運行、財務數據、資產風險、效益分析以及需要披露的其它重要事項進行定期披露。

在此次會議上,住建部公開了住房公積金的幾個總體數據。因這項數據近年來對外公布次數較少,所以還是引起了一些關註。

截至2015年1月底,全國住房公積金繳存職工達到1.1億人。2900萬繳存職工累計提取住房公積金3.9萬億元,其中住房消費類提取2.9萬億元。發放住房公積金個人住房貸款2200萬筆,總額4.3萬億元。

2014年下半年住建部也披露過一次相關數據如下:截至2014年8月末,全國繳存住房公積金職工為1.07億人,繳存總額7.03萬億元,職工提取總額3.49萬億元,繳存余額3.54萬億元。

兩相比較後可發現,從去年8月底到今年1月底,在五個月的時間里,全國住房公積金提取總額為4100億元,平均一個月820億元。

因住建部並未對住房公積金數據做進一步分析和說明,以及歷史數據披露並不詳細,所以我們目前還不清楚這五個月提取4100億是否高於平均水平。

歷史的官方數據顯示,2008年全國住房公積金提取額為1958.34億元。2007年全國住房公積金提取額為1808.78億元。

如果住建部能按時在今年5月底發布全國住房公積金公報,屆時外界就可以知曉近期公積金的提取情況是否有所異常。

在前述會議上,陳政高強調,要提高住房公積金資金使用效率,發揮住房公積金的潛力。希望各地更好地發揮主動性,采取多種措施,用好用足住房公積金。要進一步降低門檻,增加公積金貸款額度,簡化手續,建立方便快捷的業務流程,縮短辦理時限。各地要進一步采取公積金跨省、跨市異地支取使用的措施,使住房公積金在支持居民基本住房需求、改善民生方面發揮更大作用。

在這個會議結束之後的3月20日,中國央行、住建部及銀監會聯合發布通知稱,進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

此後,上海等地方政府也逐漸調整公積金貸款政策,進一步鼓勵居民改善居住條件。

編輯:劉展超

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萬億 住房 公積金 公積 詳情 月底 望公 公布 已降 購房 首付 比例
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美國購房背後:警惕隱性成本與文化差異

來源: http://www.yicai.com/news/2015/06/4638022.html

美國購房背後:警惕隱性成本與文化差異

一財網 閻彥 實習生 何一丁 2015-06-28 18:37:00

從數量、美元銷售額以及交易價格來看,中國人現已成為美國住宅的主要海外買家。不過,盡管美國房產對中國“土豪”頗具誘惑,背後的隱性成本與文化差異仍需要中國買家處處留心。

“中國人有錢,有需求,但是普遍對美國的生活模式不了解,再加上地理距離的遙遠,在美國買房和養房都不像想象的那麽簡單。”兩年前與家人在美國波士頓購下一棟宅邸的江河對《第一財經日報》記者表示。

不久之前,根據美國全國地產經紀商協會的報告,從數量、美元銷售額以及交易價格來看,中國人現已成為美國住宅的主要海外買家。不過,盡管美國房產對中國“土豪”頗具誘惑,背後的隱性成本與文化差異仍需要中國買家處處留心。

選擇風水與生活方式

在許多中國買家的心目中,美國的地產就是花園、遊泳池、洋房的代名詞。但事實上,如果忍受不了美國小鎮的寧靜生活,購買公寓才是享受東海岸都市繁華的現實選擇。江河對《第一財經日報》記者表示:“以波士頓為例,市中心濱海區的一套兩室一廳的公寓價格可以高達100萬美元以上。而同樣這筆錢則可以在周邊繁華的衛星鎮Brookline買下四室一廳且帶有花園的房子。”

對“風水”的重視尤能體現中美購房的文化差異。與其他國家買家相比,中國買家更加看重房屋的朝向、門面的布局以及周邊的自然環境。不過,美國建房者並不會對此刻意關註,因此許多房屋的朝向不一,難得一見中國人所期待的正南正北。讓中國買家尤其忌諱的是,美國某些城鎮中坐落著公墓。“美國的公墓可能會出現在任何地方,波士頓市中心緊鄰中央公園便有一塊,在小鎮中更是分散得七零八落。我曾在波士頓衛星鎮Natick市看到一座從內置到花園都十分精美的房子,但是唯一美中不足的是,從該房的某一個臥室里可以看到斜建在山腳上的公墓。對此,中國買家只能敬而遠之。”江河坦言。

美國也有“學區房”

對於中國特大城市的購房者而言,昂貴的“學區房”是讓許多孩子的父母頭疼的問題。事實上,“學區房”的概念可不只是“中國特色”,遠在大洋彼岸的美國父母同樣要承受這一困擾。以哈佛大學所在的Cambridge為例,大學周邊的房屋價格動輒輕易達到百萬級。美國房地產中介公司會給不同的學區使用五星級評分制度,教育水平優裕的地區房屋價格自然不菲。

江河對《第一財經日報》記者表示,美國的“學區房”主要適用於公立學校。對美國本土人而言,“就近入學”從小學開始。由於小學到高中的公立教學都屬於社會福利,因此美國家庭只需要支付極少的費用或者免費就可以讓孩子享受到就近入學的公立學校教育。近年來,美國私立高中入學競爭日益激烈,學費水漲船高,部分中國家長將目光投向了價格相對低廉的優秀公立學校,“學區房”的價格自然一路上漲。

買房容易養房難

如果中國買家成功購得新房,美國的“養房”成本也會是一筆不小的開支。

首先,購房者每年都需向當地政府繳納一筆房產稅。房產稅與房屋及地段價值直接掛鉤,由於近年來美國地價逐漸從2008年的金融危機中蘇醒,因此房屋的地稅每年也呈上漲趨勢。

根據美國房地產中介Zillow官網的公開信息,以波士頓衛星鎮Brookline一棟居住面積323平米、五臥三衛的房屋為例,官網售價139.9萬美元、月租金5296美元,而該棟房屋的房產稅則從2005年的7502美元/年一路上漲至2014年的9789美元/年。“我有過把房子放到Airbnb的想法,一天收100美元左右需要一個月內租出十天以上才可以滿足當月的房產稅。” 江河對《第一財經日報》記者表示。

對於與美國人生活方式不同的中國人來說,房屋內飾和家具的改造同樣費用不菲。江河對《第一財經日報》記者表示:“傳統的美國家庭很少使用炒鍋和油,因此房中的抽油煙機並不能滿足中國人的廚房需求,對於抽油煙機的改造往往是中國買家打理房屋的第一步。但由於美國廚房是整體設計的,追求完美的中國屋主往往會選擇更換廚房的整體設施,這樣的開銷會達到一萬美元以上。”

在東海岸,看似簡單的除雪也是難以避免的隱性成本。在遭遇暴風雪襲擊的冬日,“各家自掃門前雪”是鄰里街坊的慣例,中國屋主多會選擇除雪公司來清理屋頂以及道路。“除雪是一筆昂貴的開銷,公司會與屋主約定達到某一降雪量時來清除積雪,每次除雪的開銷會在400到800美元之間。”江河坦言。

美國院落中美麗的花園也讓許多中國買家心向往之。不過,花園的養護開銷絕非可以輕易忽視。許多中國購房者缺少除草及花園打理的知識,絕大多數人會選擇雇傭園林公司。如果買主希望大改自己的花園或者房屋結構,則不僅需要得到當地政府的批準,雇傭美國土木公司更是價格不菲。江河表示:“中國買家大多看重保護隱私,因此往往會選擇栽培一些大樹來遮蔽房屋或者花園。但在美國一株樹齡超過10年的楊樹可以賣到近一萬美元,因此使用土木公司會十分昂貴。”

買房買車缺一不可

在美國這個“車輪上的國家”,光有房沒有車恐怕還是寸步難行。對於購房者而言,雇傭華人私人司機是許多初來乍到者的選擇,但“美國是人力成本很高的國家,有時一天的傭金會高達幾百美元。Uber的發展為許多外國購房者帶來了便利與快捷,但這必定不是長久之計。例如,從波士頓市郊外的Brighton乘坐Uber到市中心就需要將近花費120人民幣。”江河表示。

尤其在出租車效率較低、生活設施較為分散的衛星城地區,購車的重要性就更能顯現出來。因此,對於外國購房者而言,私家車很可能是在美國生活的必需品。而中國買家購買私家車也將經歷一個繁瑣的過程,其中涉及到駕照、社保以及保險等諸多因素。

美國買房務需眼見為實

“許多中國買家因為路途遙遠以及日程問題無法親自赴美參觀房屋,更多的是依靠中介公司發來的圖片以及屋主的介紹,但是這恰恰是最關鍵的一步。”曾親身遍訪波士頓各地房產的江河告訴《第一財經日報》記者。

以波士頓為例,周邊衛星城的房屋很少是建於21世紀,更多的房子是20世紀中期建成,只是在掛牌銷售時被屋主簡單翻新。同時,這些房屋結構不是以鋼筋水泥砌成,而多用木質材料建成,經過時間推移,有些材料會出現老化或腐爛跡象,屋中的空調系統也可能已經老化。“這些大大小小的問題不親自考察是不可能發現的,否則購買後再行改造成本更高。”江河表示。

選擇合適的美國地產中介也是中國購房者必須做好的功課之一。江河表示:美國的中介公司會對一款房屋做出很細微的評估以分析,包括歷史成交價格、周邊房屋的價格、周邊學區評估以及房屋修改建議。越來越多的房地產公司也開始雇傭會說中文以及了解中國買房者的中介。選擇合適的中介往往可以事半功倍。”

編輯:潘寅茹

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