波士頓購房手冊
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識時務者為俊傑。眼下人民幣匯率虛高，被過度操縱，國內房產市場泡沫四起，手里的資金除了投資不是很靠譜的股票基金，是否還有別的更好的出路?今天簡單跟大家談一談美國購房的一些問題，作為回饋廣大球友的禮物，也希望能給大家一些啟發。當然如果真的有購房意願，請果斷聯系本人。 ---- FrankTian At Home Realty1 波士頓樓市基本概況相較於國內現在各種政策打壓下的樓市，波士頓的樓市可謂一片欣欣向榮。美國樓市基本在2010-2011年見底，從2012年初，房價開始回升。到了2012年10月，11月，開始出現一房難求的情況，並持續至今。 感興趣的您們可以在網上搜搜BOSTON的房價趨勢，在這里推薦下Zillow（http://www.zillow.com） 這個網站，可以對美國所有在賣的房子一目了然。2 買房資格及手續很多有投資意向的客戶會有疑問，我沒有美國身份可以買房麽，和美國人買房有什麽區別麽。答案是可以買，區別非常小，主要是在貸款問題以及報稅上。在“10，11關於貸款和報稅部分”，我會詳盡解釋。買房的手續其實就是把錢準備好，剩下的一切問題都由房屋中介來搞定。至於錢如何匯到美國，尤其是大額資金，請百度之。3買房中間涉及的關系OWNER：房子原來的擁有人Seller's agent: 每個房子賣得時候都必須找一個AGENT（經紀人），我們翻譯為賣房子人的中介。Buyer's agent: 球友們買房子還要找個買房的AGENT，這里當然推薦您選擇At Home Realty, 選擇我來幫您進行投資置業。Buyer: 就是你們了。在這里要說明一下，全波士頓在售的房子都在同一個數據庫（MLS）里，每個州都有一個統一管理的內部房源數據庫（MLS,Multiple Listing System），且每天更新。這個數據庫不對公眾開放，只對所有經紀人開放。把您的需求告訴您的經紀人，他們會幫你篩選出符合你要求的房源。這個經紀人也就是你的買房代表，他們要幫你走完整個買房程序。也就是說找任何中介都是一樣的，關鍵在於能否找到理解你的需求的，靠譜的，有經驗的中介。另外這邊買房也是可以討價還價（一般1-3%的折扣 是有可能的，不過現在市場火爆，很多房子還要加價），很多地方需要商談。並且以後管理房子，中介也可以參與進來，所以找一個好的中介是十分重要的。4房型及相關費用介紹美國買房子，必須要考慮的就是稅及相關費用。 房產稅為每年房子的評估價格（政府來評估，一般為交易價格的80%左右）的0.8%-3%，波士頓及周邊的TOWN普遍在1%左右，CONDO還要交CONDO FEE。Single family: 就是所謂的獨棟HOUSE，不過這邊的HOUSE可不能翻譯成別墅，和國內差距很大的，國內一些新聞報道里面20W買個帶遊泳池，豪裝那種，是不可能在BOSTON出現的，那種往往都是大農村。 這邊的HOUSE基本上都在100年左右的歷史，有些房子近些年翻修，翻新過所以看起來會好一點。Multi-family: 一棟HOUSE拆成幾戶，有可能是一戶一層，也有可能一戶一單元，還有各種可能性，總之就是幾個UNIT在一個房子里。對於大數額投資而言，上面兩種是最適合的。Apartment: 這個指的是一整棟樓（幾十戶）的產權都是一個人所有。這個價格實在是太高，有需要的可以單獨跟我聯系。一般都是房地產公司買下來，然後進行管理或者拆分。非常適合大資金來進行投資。Condo (Condominium）：一棟APARTMENT的產權拆分成一戶一戶 (UNIT). 買的是一棟樓里的一戶，也就是小公寓了。和前兩個的區別在於CONDO要交FEE，這個FEE一般包括了水暖，還有維護管理費用。CONDOFEE的價格根據APARTMENT的整個水平而定。如果是最普通的，沒什麽管理的那種，價格較低，一般一年是1%的房價。如果是那種很奢華的，這個費用就很高了。CONDO優勢是一般位置都比較靠近市中心或者區域中心，交通便利，相對更為安全。5投資回報率在房價不漲的情況下，如果買房子不住，只用來出租，獲得投資回報，一年在4.5%到7%。 但是房價目前確實是在上漲趨勢，每年5%到10%的上漲還是可以期待的。總體說房租的回報比國內強很多，這邊的房子月租金大概在房價的1/100-1/150,而國內一般情況在1/300到1/700甚至更低，家里有房子出租的球友可以算下。在這里推薦一下BOSTON UNIVERSITY, BOSTON COLLEGE附近的MULTI-FAMILY，基本100-150萬的房子，凈回報率可以達到8-10%左右，因為相當於買了個學生宿舍。這兩所大學都是宿舍數量遠遠無法滿足學生需求的，這種學區房出租是最為搶手的，非常適合投資。6如何挑房子選房子有兩種方法。第一種自己初步粗略的選選，可以上ZILLOW（http://www.zillow.com）或者我們公司的網站（http://athomere.com/）, 把自己喜歡的位置，戶型填進去進行搜索。用ZILLOW搜索更為直接一點。第二種是直接去中介公司，把您的要求跟AGENT說，然後當面進行搜索。挑好喜歡的房子，告訴AGENT，AGENT會幫您預約看房，正常要提前兩天預約。一般新房上市後的第一個周末會有一個OPEN HOUSE，這個時候大家都可以去看房子。目前的市場情況是OPENHOUSE後 基本一兩天房子就會被賣掉了，甚至有還沒OPEN HOUSE，就被賣掉的情況。經過多次看房，看到喜歡的就要果斷下手了，接下來就是具體買房流程了。7買房流程現金買房流程：用現金買房大約需要兩個星期到一個月。第一天，下初步合同。這是一個單邊合同，包括開價和其他附加條件，付$500-1000支票作押金。第二天，賣方接受出價（可能來回幾次討價還價後接受）。第三天到第九天，雇傭專業房屋檢驗人員檢查房子。第九天，房屋檢驗完成。如果檢驗結果有問題，可以再磋商買賣價格，或終止合同。第十天，雙方律師擬定正式買賣合同。第十四天，簽署正式買賣合同，付房價5％的定金（也是買方違約金）。第十五天，律師下訂單進行產權調查 （可以提前做，節省時間）。第二十七天，最後驗房。第二十八天，辦理房屋交割手續，1－2小時 。對於從國內專門過來買房子的球友來說，到賣方接受出價後，基本就可以放心回國了，剩下的步驟我的公司都可以待您完成。如果還不放心，可以待到5%的定金交完，就可以徹底放心的回國了，產權糾紛問題在波士頓的正常區域極少出現。有些程序加緊的話可以在兩到三周內完成整個房屋交割過程。貸款買房流程:用貸款買房大約需要兩個月左右。第一天到第十四天，流程和“現金買房流程”一樣。第十五天，正式買賣合同送交銀行，銀行開始工作。銀行委托第三方評估房價。（如果你的買入價與銀行的估計有較大差距，銀行會不同意貸款）第四十五天，銀行給你正式書面回複，同意貸款給你，或不同意貸款給你。第四十六天，律師下訂單進行產權調查 （可以提前做，節省時間）。第五十九天，最後驗房。第六十天，辦理房屋交割手續，1－2小時。交割手續（Closing）一結束，律師會在當地縣/郡地契登記處登記你的地契。此時你就可以公開宣布你是這個房子的新主人了!其中所有的手續，中介公司都會幫您辦好，您可以選擇全程參與，也可以當甩手掌櫃。8 房子管理房子買下來後，您可以選擇自己往外租，自己在網上發布信息。其優點是房租可以高一點，因為房客不要付中介費。缺點是少了中介對房客的審查，有可能會有一些奇葩房客住進來，另外就是費時費心。另外就是可以選擇交給中介打理租房事宜，您不需要付任何費用，中介靠從房客那收一個月的中介費賺錢，除非您覺得房租定高了或者急於出租，可以替房客付一部分中介費。不過在當前這個一房難求的市場情況下，很少有房東會付中介費了。另外房子可以完全交給房屋中介打理，房租照收不誤，每年只需要交一點點的管理費。同樣，中介靠收房客BROKERFEE賺錢。什麽時候房子想賣了，交給中介來做就可以。價格合理的話，非常容易出手。在管理費的收取上，我們公司可以做到比市場最低費率還低的保證。9 貸款作為我們外國人，在這邊申請貸款是可以的，通過提供國內合法的持續的收入來源證明，我們最多可以貸到50%來買房，而美國的貸款利率只有不到4%，這實在是非常誘人。如果貸款進行購房投資，資金回報率就相當可觀了。但是，目前的購房市場異常的火爆，基本上可以的房子上市後幾天之內就會接到各種OFFER，很多都是全CASH，部分是當地有穩定工作的公民的貸款。在這樣的情況下，我們外國人的貸款的OFFER被接受的概率基本為零。在這里說明下，如果接受中國人貸款，房東冒的風險，我們可以從上邊圖看出來就是如果貸款沒被批下來，房東將損失大概一個月的時間，這個時間的風險基本上是沒有房東會去考慮的。當然，市場上也有些幾十天，上白天沒賣出去的房子。這些房子做貸款去買還是有希望的，問題是，這麽多好房子瞬間被搶走了，他們剩下來的原因是什麽呢？不言自明了吧。10報稅如果您買的房子是進行出租來獲得收益，根據美國的法律您是需要交個人所得稅的，這個外國人和美國人稅率有所不同。比較複雜，您感興趣可以自己查下，或者可以和我具體咨詢。賣房時，房子升值部分需要繳稅，稅率和美國人相同。但是外國投資者需要在賣房之前在政府交房子評估價值10%的押金。手續全部履行完後，會退回給您。11買房資金及費用中介費由賣方支付。買方要掏的一部分就是買房時聘請的律師，檢查費，文件記錄費等相關費用 在2000-2500左右。房屋產權保險：一般都會買，盡管在房屋購買時已經做過房子產權的檢查，但是有些細小的問題還是不一定能查到，所以一般在購房時大家都會買這個保險，保證之後產權不會出問題，為一次性費用。價格在房價的0.4%左右。最後介紹下我們公司以及能為您提供的服務At Home Realty 公司成立於1986年，創始人Mark Linsky， 現在依然是公司的PRINCIPAL BROKER。公司專註於BOSTON地區的房產買賣及租賃，並有豐富的房屋管理經驗。目前我是唯一的中國中介, 創始人Mark 先生對於中國的客戶非常看重，非常願意和本人一起深耕中國市場，為中國客戶提供完美的服務。下面是我們做的承諾。1：房屋咨詢：我們以最全面的眼觀，憑借經驗為您提供在美國購房的全方位的建議。提供全方位的定制服務，包括根據您的要求選房，第一時間將新上市的房子的信息提供給您，對於國內專門過來考察投資的客戶，我們可以幫您訂酒店，安排接送，考察學校等等一系列活動。2： 老板全程陪同看房：根據我們在數據庫里看的房屋的圖片，介紹以及數據，選出我們感興趣的房子，我們安排時間逐一考察。我本人和公司老板MARKLINSKY 在看房的過程中全程陪同，Mark憑借30年的經驗可以為您提供最為誠懇的他的意見，畢竟美國人的一些購房喜好，傳統習慣和我們還是有所不同。3：履行法律職責：我們會陪您走完從選房到房屋檢查，付款，交接等等一系列過程，保證您的投資萬無一失。4：房屋管理出租：公司有近三十年的租房，管理經驗，可以為您打理好您的房子， 免除您的後顧之憂。最後希望這份材料能或多或少幫助大家對BOSTON的購房相關有所了解，如果有購房想法或者還有其他疑問的，歡迎跟我本人聯系，聯系方式如下：Frank TianEmail:
[email protected]公司網址：http://athomere.com/電話：1-617-816-7918QQ:364802890公司地址： 1212BCommonwealth Ave, Boston ,MA, U.S. 02134希望老師們幫我多多推廣轉發下@LifeTime @GT周 @implacebo @TAKUN @閑看花 @尼喀 @靜如水 @福順