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美國樓市複蘇恐曇花一現？消費者購房意願創歷史新低

來源: http://wallstreetcn.com/node/208002

房利美的最新調查報告顯示，美國消費者購房意願創下歷史最低水平，美國樓市複蘇或僅為曇花一現。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

房利美昨日公布的8月全國房地產調查報告顯示，在受訪的1000名美國人中，認為目前購房時機正好的受訪者比重降至64%，創歷史新低。

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據房利美8月全國房地產調查報告，8月消費者購房情緒持續低落，表明2015年房地產活動或將延續疲弱現狀。盡管今年勞動力市場狀況持續改善，但消費者對過去一年收入趨勢的看法更加悲觀。

認為目前購房時機合適的消費者比重連續兩月下降，創下紀錄新低64%。搬家時選擇買房的受訪者比重降至64%，選擇租房的受訪者比重升至32%。此前華爾街見聞文章提到，7月美國新屋開工增幅創八個月來新高，而據路透社，多戶家庭新屋開工戶數大增說明不少潛在買家放棄了買房，轉向租房。

對此，房利美高級副總裁兼首席經濟學家Doug Duncan表示，

“8月全國房地產調查報告支持了我們的預期，即2015年房地產恐難有所突破。消費者對購房環境的悲觀態度表明，購房性價比降低，而消費者貸款意願並未相應提升。截至目前，盡管利率環境相當有利，但今年勞動力市場的強勁表現並未轉化為個人收入的顯著增長，從而提振消費者購房信心。”

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美國樓市最大威脅：80、90後購房比率低到令人吃驚

來源: http://wallstreetcn.com/node/208581

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80、90後美國人購房組建家庭速度顯著下滑，為美國樓市複蘇蒙上了陰影。

新家庭形成是推動樓市複蘇的關鍵動力。當經濟下滑失業率上升時，更多人選擇與父母住在一起，或者與別人共享房屋。當經濟開始複蘇時，人們則傾向購買屬於自己的房子。

上周，美國統計局公布的一項年度調研顯示，在截至3月底的過去一年中美國新增家庭僅為47.6萬戶，而之前兩年的新增家庭戶數平均為130萬戶。美國統計局另一項季度調查同樣顯示新增家庭速度疲軟。

獨立經濟學家Thomas Lawler認為，多項調研顯示“美國家庭組成速度降至令人不安的程度。”

調查顯示美國樓市的複蘇可能並不像人們預想的那麽穩固。數據公司Reis統計顯示，新屋銷售和在建增長數量還沒有趕上去年的增速，盡管專業管理的公寓空置率降至13年來最低。

美國在線房產中介Trulia首席經濟學家Jed Kolko說，去年美國新增人口為230萬，如果美國家庭組成速度延續過去幾年的速度，那麽去年美國新增家庭數為120萬戶，但我們的數據顯示只增加了42.5萬戶，並且幾乎所有的家庭都是租房者。

Kolko發現與父母同住的成年人比率下降，這對於房地產而言是好消息。壞消息是：這些人沒有組成自己的家庭，很可能是搬出去與鄰居或者朋友住。這解釋了為什麽18-34歲年輕人自有房屋率去年依然下滑。

當家庭組成數上升時自有房屋率仍然可能下滑，因為租房成家的人增幅高於購買房屋的人。但這個理由卻無法解釋為什麽去年美國自有房率下降。

事實是，在計入了租房者增長數據後，有跡象表明美國千禧年一代的自有房屋率已經趨於穩定。

Kolko則認為千禧年一代自有房屋率仍然在下滑。在截至2014年3月底的一年中，18-34歲年齡段中只有13.2%的人擁有房屋，低於2005年時17.2%的高峰期，以及2013時13.6%的水平。

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中國土豪橫掃美國豪宅 “全現金”購房占領加州郊區

來源: http://wallstreetcn.com/node/209612

過去幾年，國外投資者購買美國房地產的數量正在呈現明顯增長的趨勢。而在所有國家之中，中國買家的增長更為顯著。數據顯示，2014年全美24%的境外購房者來自中國，這一比例比去年上升了72%。在加州某些社區，大約90%的房子賣給了中國人。並且其中相當一部分的中國投資者選擇以全現金方式購買價值超過百萬美元的房子。

通過美國的EB-5項目，大量中國投資者湧入美國房地產市場。美國EB-5投資移民項目於1990年起實行，目的是吸引海外投資移民者來美國投資及創造就業機會。此類簽證每年有10000個名額。美國EB5項目對申請人有以下要求：普通類，投資100萬美元；目標就業區（高失業率或鄉村地區）。無論是在美國的高失業率地區或鄉村地區的最低合格投資額為50萬美元。

Arcadia可能是中國土豪湧入全美房地產市場的一個縮影。這座人口只有57600人的加州小城在1980年的時候，亞裔人口僅有4%，2010年這一數字已經達到59%。該城超過53%的老房今年將會面臨拆遷——取而代之的是新建的豪宅。房產的交易速度非常快，同時也鮮少有信息被公開。此前根據《華潤》的報道，大約三分之二的中國有錢人已經或正在考慮通過購買房產移民美國。由於中國人買房熱情的激增，EB-5項目今年首次在年末之前關閉了申請。

美國房價從2006年6月的高峰暴跌35%後，自2012年3月以來已回升26%。中國購屋者對推高房價影響很大一名去年在Arcadia賣了80棟房子的經紀人說，她的買主約有九成來自中國，有四分之三以上付現金，至少有兩成屋主不在美國長住，有許多人是為在美國念中學或大學的孩子買房子。對於來自中國大陸的買家來說，Arcadia可以提供教學質量良好的學校以及大型豪宅。

一年前，當地地產售價就已經達到130萬美元，不過Arcadia的房價還在一路飆升。當地居民已習慣了那些寫著出售房產獲得即付現金的廣告。

然而盡管樓市異常火爆，Arcadia當地人也有他們的擔憂。超過20%的新房處於空置狀態，鄰里之間的關系也由於語言環境而十分生疏。更為關鍵的是，許多有關房屋銷售的記錄十分模糊。今年春季，當地400多名居民曾經和社區警方一起討論過空置房屋過多所帶來的治安問題。由於難以找到房屋實際擁有人，警方也表示難以介入。

中國投資者所帶來的另外一個潛在危險則是資金來源問題。根據Arcadia當地房產部門的記錄，曾在2013年末斥資650美元購入當地9000平方英尺的豪宅的成清波在2014年6月已經被正式批捕，罪名是非法集資被批捕。而在2013年9月花費480萬美元買入平方英尺豪宅的Jin Liping和Du Jianming夫婦也遇到了麻煩。最為中國最大私人鋼結構建造商之一，他們已經遭遇了三起敗訴，內容都和未付貸款有關。（更多精彩財經資訊，點擊這里下載華爾街見聞App)

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購房後 每月要優先考慮存錢

來源: http://www.yicai.com/news/2014/10/4031639.html

家庭資產配置分為兩個層次,首先是要滿足現階段的支出需求,留一些儲備資金,以供應對突發事件。其次,要把剩余的資金進行一定的投資,追求相對高的收益,在通貨膨脹的壓力下爭取資產的保值增值。
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基本資料

季小姐，29歲，目前在金華。今年年初剛剛離婚，沒有孩子，月收入15000元，現有存款20萬元。目前有車一輛，無貸款，現在和父母同住，每月支出約5000元。

想要換個環境，11月左右到杭州工作，目前談好的月薪是1萬元。由於杭州限行，打算把車賣掉，大約10萬元。到杭州後，希望購買一套100萬元的房子。

●理財需求

到杭州後，希望購買一套100萬元左右的房子。

●財務分析

以季小姐在金華的情況來說,資金是比較寬裕的,有20萬元存款可以投資理財,另有每月1萬元凈收入,無房租貸款等負擔。但問題是現在季小姐準備來杭州居住,收入上減少5000元每月,還要準備買房,那麽首要的就是對自己的整個財務狀況有一個完整的了解和分析。除了開源還要節流,而且節流的次序很重要:儲蓄支出優先,必要支出其次,非理性支出最後。

●理財規劃

家庭資產配置分為兩個層次,首先是要滿足現階段的支出需求,留一些儲備資金,以供應對突發事件。其次,要把剩余的資金進行一定的投資,追求相對高的收益,在通貨膨脹的壓力下爭取資產的保值增值。

投資規劃：按照季小姐的消費,每月除去開支假設還剩余3000元,季小姐現在的任務就是如何合理安排每月省下的這3000元。建議60%用於投資低風險的貨幣基金,既能享受不錯的收益,又能保證資金的流動性以備不時之需。20%的資金每月存長期的定期存款,因為季小姐是單身女性,之前的支出情況上也可以看出花錢還是比較多的,放一定的資金在定期存款中,因為提前支取會損失較多利息,可以很有效地抑制一些不必要的消費需求。10%可以投資於一些股票型基金,博取高收益,來銀行櫃臺或者網上銀行做個基金定投,每個月自動購買使投資更加方便快捷。最後的10%可以考慮購買保險,可以優先選擇一些意外、醫療、養老類的保險產品,投入小,保障和賠付高,讓自己和家人的工作和生活更加沒有後顧之憂。

購房規劃：假設季小姐沒有公積金貸款選擇完全商業貸款,由於近期銀行房貸利率有松動的趨勢,在季小姐購房時按照首套房貸款利率7折計算,首付30%,貸款30年,每月還貸3584元,而且存款加上賣車款付完首付後完全沒有結余,那麽在支出上必須要有所改變。

另外,季小姐也要學會靈活運用理財工具。例如“聚財通”,可以免費快捷地歸集各行的資金,便於投資管理和日常消費支出規劃;微信的“掌上理財”,隨時隨地察看和購買各類理財產品,了解最新理財資訊,積攢投資理財經驗等等。


(編輯:張瑜)

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【方家說】北京剛需購房不能指望調控

來源: http://www.infzm.com/content/105361

貴為全國樓市的風向標，北京的房地產市場近期似乎緩過了一口氣。於是，那個幾乎等同於哲學基本命題的問題再次襲來——是不是該買房了？問這話的，多半是手里沒幾個積蓄，又著急買房安家、盡孝、娶老婆的“剛需客”們，他們是對價格漲跌最為敏感的一群人。

地產商們的嗅覺十分敏感，購房時機已到的鼓噪又一次熟悉地在耳邊響起。尤其是央行調整了首套住房貸款認定標準之後。但是，一切真的如此麽？

過去一個月北京樓市的成交回暖，實際上呈現出一個非常奇怪的結構。二手房成交迅速回暖，5萬元/平方米以上高端樓盤交易迅速趨熱，剛需市場的熱度卻沒那麽明顯。

中原地產市場研究部統計數據顯示，盡管有一個“十一”長假，但二手房網簽依然達到了8923套，接近9月的9109套。10月20日之後，更是連續多日網簽突破450套。二手房價格也在今年首次出現微幅上漲，10月份成交均價環比上漲1%。

5萬元以上的高端住宅市場獲得的業績，似乎也出人意料。比如消息傳出後的第一周（9月22日到28日），亞豪機構的數據顯示，成交均價在5萬以上的公寓豪宅共成交80套，較前一周大幅增加49套。

相比之下，本應在央行9·30首套房貸新政之後最有“直接反應”的剛需市場，成交回升的速度卻遠遠沒有高端樓盤那般明顯。5萬元以下的非高端住宅，10月前三周成交為4500套左右，環比漲幅僅有8%。

這樣的市場變化似乎與我們慣常的邏輯相去甚遠——央行調整首套住房認定標準的初衷，應該在於支持剛需人群購房，解決基本住房問題。但市場的反應卻有違這一預期中的初衷，究竟是市場不買賬，還是政府又搞錯了？

初衷歸初衷，效果歸效果。如果初衷一定能夠得到效果，那就很難叫做市場經濟，這次首套房貸的認定標準，就再次驗證了這個道理。目前觀察到的結果，是真正首套購買住房的人，似乎更難得到更優惠的貸款。

先不說在市場中，無論是“真首套”還是調整標準後產生的“新首套”，基本都拿不到七折利率。我們似乎都忽略了一個背景，就是央行對銀行貸存比的管控並沒有放松，換句話說，貨幣市場這個池子的總量，並沒有發生太大的變化。

央行新的房貸認定標準，實際上是只管底線，授權給銀行，根據貸款申請人已購房套數、個人資信等，靈活掌握利率優惠的折扣，總之決定權在商業銀行。

那麽，問題來了。銀行在可以放貸的總量沒有變化的情況下，會如何選擇按揭貸款的結構呢？是願意以七折的利率放給“真首套”，還是以更高的利率，放給那些“原來不算首套，現在可以視為首套的”購房者呢？答案顯然是後者。

因為信貸總量沒有變化，商業銀行必然做出趨利的選擇，即以相對更高的資金價格（低利率折扣）將房貸放給那些“新首套”的購房者，這些購房者的經濟實力對房貸價格水平（利率）的承受力，必然高過那些真正第一次買房的人。

於是，兩者一拍即合。商業銀行有限的按揭貸款資源，自然更多地流向了“新首套”的貸款申請者，讓擁有多套住房的人重新擁有了融資能力，進而出於改善或其他目的購房。所以，他們才是央行9·30首套房貸新政執行之後，最大的受益者。

如果你讀懂了上述邏輯，那麽你就可以十分簡單地推斷出央行9·30首套房貸新政以來，北京樓市二手房成交回暖、高端住宅市場趨熱這一“奇怪”市場變化的根源所在了——恢複融資能力，賣舊房換新房。

在未來1-2年時間內，這樣的邏輯將對房地產市場產生深遠的影響。部分既有購房者的融資能力將被恢複，從而持續釋放出大量的改善型需求，將北京的商品房市場變成改善型為主，這一特殊的市場結構，會極大支撐北京的房價。

換句話說，北京房價在央行9·30首套房貸新政執行之後，已經不太可能有大幅度向下調整的空間，剛需靠調控和房價下跌買得起房，這個邏輯自始至終都存在於想象之中。

至於全國市場的未來，大抵可以分為兩類。一類是上海、廣州、深圳、杭州四個城市，他們會呈現出與北京類似的格局，外來人口進入的趨勢不改，而逐漸形成一個改善型為主的商品房市場，剛需主要購買二手房和政策性住房。另一類則是天津、重慶以及大部分的省會城市。這些城市的房價，如果不出意外，將會繼續呈現出價格盤整的態勢。這些城市，實際上沒有太多的外來人口，央行9·30首套房貸的認定標準調整，也很難刺激出新的購房需求，借用一句證券市場常用的分析話語，那或許就是——無量陰跌在繼續。

（作者為經濟評論人）

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中國險資“購房團” 全球地標買買買！

來源: http://wallstreetcn.com/node/211682

上月，全球酒店巨頭希爾頓全球控股有限公司6日宣布，同意以19.5億美元的價格將曼哈頓最負盛名的紐約華爾道夫酒店(Waldorf Astoria hotel)出售給中國安邦保險集團股份有限公司。該收購價格創下美國酒店業史上最高成交紀錄。

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自去年7月中國平安以2.6億英鎊買下了倫敦勞合社大樓，開創險資投資海外不動產第一單後，生命人壽等多家保險公司便拿到海外投資資格。今年以來，險企海外投資動作頻頻。除了安邦收購紐約華爾道夫酒店之外，中國保險公司在法蘭克福、悉尼、倫敦等地頻頻出手，投資不動產。

據彭博新聞社報道，中國平安提交了對法蘭克福The Squaire大樓的收購報價。

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The Squaire是一座集寫字樓與酒店於一體的綜合建築，外觀為船型，位於法蘭克福機場火車站上方。知情人士透露，The Squaire的要價可能高達10億美元。2011年耗資逾10億歐元（12.4億美元）建造這座大樓的IVG Immobilien AG聘請世邦魏理仕管理這筆交易。

知情人士表示，中國平安上個月派了一個團隊前往法蘭克福對The Squaire進行考察。這位人士說，為了這筆潛在收購交易的融資事宜，該公司一直在與德意誌銀行保持著聯系。

陽光保險上周對外宣布，公司以4.63億澳元(約24.5億元人民幣)收購澳大利亞悉尼喜來登公園酒店，並已與喜達屋集團在10月10日正式簽訂收購協議。目前該筆交易已獲得澳洲政府批準，已經完成所有的交易程序。

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據英國《地產周報》(Property Week)報道，泰康人壽和基匯資本(Gaw Capital Partners)打算以2億英鎊(約19億元)購買倫敦金融城的地標性建築Milton Gate，目前他們正在對這項交易進行簽約前的盡職調查。

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Milton Gate的所有者AGC Equity Partners於2014年5月將大樓掛牌，獲利目標為5%。2009年和2010年，這棟樓經過了兩次倒手，交易價格分別為12億人民幣和16億人民幣。據估計，如果按照2億英鎊的價格成交，該物業的年收益率約為5%。

一位保險研究所研究員表示，海外投資尤其是房地產投資以後是新常態了，一方面因為許多保險公司有這方面的投資戰略，比如之前中國平安、中國人壽、安邦保險以及陽光保險都先後出手海外房地產；另一方面則是對於收益率的要求，“這或許也是為泰康人壽上市做準備”。

伴隨著人民幣持續快速升值預期的不斷減弱，海外投資正不斷成為投資者資產配置中的重要環節。海外的房地產市場有望成為我國險資機構投資的熱點，而且主要集中在高端地產領域。對此，橡樹資本負責人指出，隨著歐美經濟的不斷複蘇，一線城市的頂級地產投資收益可觀，甚至被作為債券的替代品。一位分析人士對此指出，除了歐洲以及美國的房地產正處在複蘇的過程，投資前景可觀以外，我國保險資金投資渠道的放寬也是重要原因。今年國務院發布保險業新“國十條”，再度提出要鼓勵中資保險公司嘗試多形式、多渠道“走出去”。

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遏制房價升溫 澳大利亞擬收緊外資購房限制

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-02-26/899258.html

利率並不是唯一在起作用的因素，海外投資也被視為推高澳房價的重要因素。

那些覬覦澳大利亞房產的土豪要註意了，澳大利亞政府準備收緊外國投資者購買該國房產的限制。

一直以來，房價是澳大利亞的一個敏感話題，尤其是近幾年在悉尼等大城市，房價不斷高企的局面使得澳大利亞政府不得不出手幹預。近日，澳大利亞政府考慮出臺對策，對購買本國房產的外國投資者收費，而拒不繳費的外國投資者將面臨一定的懲罰。

其中，購買超過100萬澳元以下房產的外國投資者須向澳大利亞外國投資審查委員會（FIRB）繳納5000澳元的費用；對於有意購買100萬澳元以上房產的外國買家，購買房產的價格每增加100萬澳元，須增繳1萬澳元費用。

此外，澳大利亞政府還將對外國投資者購買不動產的情況進行登記，違法者將被處以最高達房產價值1/4的罰款，並可能被強制出售所持物業。

自2月初澳大利亞央行宣布降息後，對於澳大利亞房地產市場泡沫的擔憂便開始增加。匯豐銀行的報告認為，除了澳大利亞央行降息的因素外，著眼於不動產的海外投資，蜂擁而至的外國買家，尤其是來自中國的買家，也是推升澳房價的因素之一。

地產泡沫近在眼前

據匯豐的報告，在過去兩年半的時間內，澳大利亞房價增長了23%，預計今年將增長8%。澳大利亞央行寬松的政策立場帶來的紀錄低點按揭利率將很可能刺激進一步增長，同時目前廣泛預計澳大利亞央行還將進一步降息。

但利率並不是唯一在起作用的因素，海外投資也被視為推高澳房價的重要因素。匯豐經濟學家在2月10日的一份報告中稱：“雖然外國需求進一步推升了房價，但低利率仍是澳房價上漲的主要動力。”

當地時間2月3日，澳大利亞央行意外宣布降息25個基點至2.25%，這是自2013年8月以來澳大利亞首次降息，不但利率水平創歷史新低，澳大利亞也成為“寬松俱樂部”的新成員。澳央行表示降息旨在提振經濟、刺激商業和家庭開支。

匯豐認為，外國需求一直在上升，反映了投資者在全球搜索回報，同時也反映了外國投資者對當地房地產市場興趣不斷增加的趨勢，尤其是來自中國的投資者。

不過，匯豐警告稱，令人擔心的是，高漲的價格增加了房地產市場過度膨脹的風險。房價增長將繼續超過家庭可支配收入的增長，如此時間越長，泡沫形成和膨脹的機會越大。

美媒引述匯豐駐澳大利亞首席經濟學家布羅翰（Paul Bloxham）的話稱，悉尼房價很容易過熱，當利率開始再度上升時房價很可能崩潰，房地產市場的某些方面可能正在形成泡沫。

但並不是每個人都如此擔憂房地產泡沫的問題。“我認為澳大利亞家庭過高的財務杠桿效應的故事誇大了。我們並不認為那對經濟增長和前景來說是巨大的消極因素。”西太銀行高級外匯策略師卡夫納說，“當然，市場的某些口袋有些過火，但另一個問題是家庭部門實際上同時在提高儲蓄率。現在的儲蓄率比五六年前要高很多。”

中國買家推高澳房價？

根據中國房地產網站居外網最近的統計數據，近年來中國已經成為澳大利亞房地產外國投資的主要來源，預計2015年來自中國投資者的需求將進一步增長。該網站將澳大利亞作為僅次於美國的中國投資者的頂級投資目的地。

匯豐指出，在過去3個月中，澳元對人民幣匯率下跌近8個百分點，澳大利亞住宅房地產對中國內地投資者來說更加便宜。匯豐報告稱：“最近澳元對人民幣匯率的下跌進一步鼓勵了中國人購買澳大利亞住宅房地產。”

同時，有分析認為澳大利亞政府推出的高端投資者簽證（PIV）也在一定程度上刺激了中國人在澳大利亞投資買房的熱情。

去年10月，澳政府宣布推出PIV，根據新政策，在澳大利亞投資額超過1500萬澳元的投資者能在12個月後就獲得澳永久居民身份。此舉是為了吸引更多海外富豪在澳大利亞投資、安家，為澳經濟尋找新增長點，推動當地經濟增長。澳大利亞總理阿博特在一份聲明中稱：“澳大利亞政府鼓勵更多高凈值個人在澳大利亞安家。”雖然PIV投資金額比之前的重大投資者簽證（SIV）增加了兩倍，但等待時間卻縮短了3年。該簽證將從今年7月1日起實施。

有業內分析人士稱，一旦PIV開始實施，很可能進一步令澳大利亞房地產價格上漲，進而可能引發關於擔憂中國買家令澳房地產價格高漲的爭論。

 

原文鏈接：http://house.people.com.cn/n/2015/0226/c164220-26597517.html

 

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廈門今年外地購房者占比增兩成 樓市“虹吸效應”凸顯

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4618367.html

廈門今年外地購房者占比增兩成 樓市“虹吸效應”凸顯

一財網 林小昭 2015-05-15 10:26:00

一季度，廈門新建商品住宅成交面積39.89萬平方米，其中廈門本地客群購房面積13.74萬平方米，占總成交面積的34.46%，外地客群購房面積為26.14萬平方米，占總成交面積的65.54%，而去年同期外地購房者比例僅為43.6%。

限購放開到底有沒有效果?

答案是：要因城而異。在廈門這個房價最為堅挺的二線城市，限購放開的影響顯而易見。

近日，廈門市國土資源與房產管理局發布第一季度房產信息。數據顯示，一季度，廈門新建商品住宅成交面積39.89萬平方米，其中廈門本地客群購房面積13.74萬平方米，占總成交面積的34.46%，外地客群購房面積為26.14萬平方米，占總成交面積的65.54%，而去年同期外地購房者比例僅為43.6%，相比之下，外地購房者占比提高了兩成多。

去年8月，廈門出臺樓市細則，島外各區（集美、海滄、同安、翔安）不再執行住房限購措施，島內思明區、湖里區高端新建商品住房不再執行住房限購措施。今年1月16日起，廈門進一步取消取消島內思明區、湖里區144平方米以下商品住房的限購措施，至此廈門全市已全面取消商品住房限購措施。

廈門均和房地產評估董事長王崎對《第一財經日報》分析，雖然取消限購對本地人和外地人是同步的，但對外地人購房者的作用會更大。在本地人大多已有住房、存量增長空間已經有限的情況下，市場的增量主要來自外地購房者。很多外地人為了子女的教育問題，都會想到廈門買房子。在目前廈門還能享受購房入戶的情況下，外地人購房的熱情更高。

2013年12月，廈門市發布政策規定，從12月10起，在廈門出讓成交取得土地的商品住房項目將不再享有“購房入戶”政策。此外，2016年起購買廈門商品住房不再享受“購房入戶”政策。

世聯地產廈門公司一位人士告訴記者，廈門是唯一的副省級城市，城市環境又位居全國前列，“基本上福建的有錢人都會想在廈門買房子。而福建人的經商群體又那麽大，可見需求有多大。”

“周圍很多地方的人都有攀比心態，覺得在廈門有一套房子有面子。”王崎說，廈門的人均收入並不高，比一線城市有較大差距，但由於環境等公共資源配套好，這些年吸引了大量的外來人口尤其是周邊泉州、龍巖等地的購房者，而廈門土地市場的供應卻一直偏緊，遠遠滿足不了旺盛的市場需求，這也導致樓市價格不斷走高。

在很大程度上，廈門的樓市已經對周圍產生了巨大的“虹吸效應”。例如，廈門周圍的泉州是福建經濟第一大市，也是全國民營經濟最為發達的地區之一，但泉州市區目前的房價卻只有廈門的三分之一左右。

來自泉州安溪縣的施先生大學畢業後曾在泉州工作一段時間。2007年在泉州東海新區以7600元左右的單價價位購入一套三室一廳的房子，目前該地段的房價也就8000多元。“關鍵是有價無市，想賣也賣不掉。要是當時買在廈門，現在都翻了兩番了。”

王崎說，目前在泉州、龍巖等周圍三四線城市房價走低的情況下，無論是購房者還是開發商，都會把資金集中到一二線核心城市，資金會進一步向廈門這樣的核心城市集中。目前廈門的民營開發商中，八成左右都是泉州籍老板的企業。“他們開發的房子，很多又賣給了泉州人。”

自2010年開始實施限購政策以來，全國共有46個城市實施了樓市限購政策，涵蓋了四大直轄市、五大計劃單列市、大部分省會城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區發達的二三線城市。至今年9月底，除了北上廣深四大一線城市和房價畸形的三亞共5個城市外，其他城市均取消了限購。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，目前樓市的區域分化愈加明顯，一二線與三四線的分化進一步加劇。無論是限購的松綁還是今年“3·30”救市新政，真正有明顯效果的城市不超過20個。這其中，對周圍外來人口吸引力和輻射力越大的城市，松綁限購和救市的效果也會越突出。

張大偉預計，未來一線城市調整的空間仍然很大，包括工作居住證在內的一些配套措施將有所松綁，由於一線城市對外來人口的強大吸引力，只要限購政策一松綁，對市場的影響會更大。

編輯：楊誌

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七萬億住房公積金詳情月底望公布 已降購房首付比例

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4621197.html

七萬億住房公積金詳情月底望公布 已降購房首付比例

一財網 葉開 2015-05-22 08:18:00

自從2009年3月23日住建部發布“2008年全國住房公積金管理情況通報”後，官方就未曾對外披露過全國住房公積金的詳細繳存以及使用情況。

按照此前安排,住房和城鄉建設部將在本月底對外公布全國住房公積金的財務數據、資產風險、效益分析等重要信息。截至去年8月份，這筆資金的繳存總額已經超過7萬億元。

自從2009年3月23日住建部發布“2008年全國住房公積金管理情況通報”後，官方就未曾對外披露過全國住房公積金的詳細繳存以及使用情況。因此，外界很難知曉這項資金的詳細信息。

在今年3月20日的“全國加強住房公積金管理電視電話會議”上，住建部部長陳政高要求進一步完善住房公積金信息披露制度。城市每年3月底、省(區)每年4月底、全國每年5月底，通過政府公報、政府網站、住房公積金中心網站、新聞發布會以及報刊、廣播、電視等渠道，對住房公積金管理機構概況、業務運行、財務數據、資產風險、效益分析以及需要披露的其它重要事項進行定期披露。

在此次會議上，住建部公開了住房公積金的幾個總體數據。因這項數據近年來對外公布次數較少，所以還是引起了一些關註。

截至2015年1月底，全國住房公積金繳存職工達到1.1億人。2900萬繳存職工累計提取住房公積金3.9萬億元，其中住房消費類提取2.9萬億元。發放住房公積金個人住房貸款2200萬筆，總額4.3萬億元。

2014年下半年住建部也披露過一次相關數據如下：截至2014年8月末，全國繳存住房公積金職工為1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，繳存余額3.54萬億元。

兩相比較後可發現，從去年8月底到今年1月底，在五個月的時間里，全國住房公積金提取總額為4100億元，平均一個月820億元。

因住建部並未對住房公積金數據做進一步分析和說明，以及歷史數據披露並不詳細，所以我們目前還不清楚這五個月提取4100億是否高於平均水平。

歷史的官方數據顯示，2008年全國住房公積金提取額為1958.34億元。2007年全國住房公積金提取額為1808.78億元。

如果住建部能按時在今年5月底發布全國住房公積金公報，屆時外界就可以知曉近期公積金的提取情況是否有所異常。

在前述會議上，陳政高強調，要提高住房公積金資金使用效率，發揮住房公積金的潛力。希望各地更好地發揮主動性，采取多種措施，用好用足住房公積金。要進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化手續，建立方便快捷的業務流程，縮短辦理時限。各地要進一步采取公積金跨省、跨市異地支取使用的措施，使住房公積金在支持居民基本住房需求、改善民生方面發揮更大作用。

在這個會議結束之後的3月20日，中國央行、住建部及銀監會聯合發布通知稱,進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

此後，上海等地方政府也逐漸調整公積金貸款政策，進一步鼓勵居民改善居住條件。

編輯：劉展超

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美國購房背後：警惕隱性成本與文化差異

來源: http://www.yicai.com/news/2015/06/4638022.html

美國購房背後：警惕隱性成本與文化差異

一財網 閻彥 實習生 何一丁 2015-06-28 18:37:00

從數量、美元銷售額以及交易價格來看，中國人現已成為美國住宅的主要海外買家。不過，盡管美國房產對中國“土豪”頗具誘惑，背後的隱性成本與文化差異仍需要中國買家處處留心。

“中國人有錢，有需求，但是普遍對美國的生活模式不了解，再加上地理距離的遙遠，在美國買房和養房都不像想象的那麽簡單。”兩年前與家人在美國波士頓購下一棟宅邸的江河對《第一財經日報》記者表示。

不久之前，根據美國全國地產經紀商協會的報告，從數量、美元銷售額以及交易價格來看，中國人現已成為美國住宅的主要海外買家。不過，盡管美國房產對中國“土豪”頗具誘惑，背後的隱性成本與文化差異仍需要中國買家處處留心。

選擇風水與生活方式

在許多中國買家的心目中，美國的地產就是花園、遊泳池、洋房的代名詞。但事實上，如果忍受不了美國小鎮的寧靜生活，購買公寓才是享受東海岸都市繁華的現實選擇。江河對《第一財經日報》記者表示：“以波士頓為例，市中心濱海區的一套兩室一廳的公寓價格可以高達100萬美元以上。而同樣這筆錢則可以在周邊繁華的衛星鎮Brookline買下四室一廳且帶有花園的房子。”

對“風水”的重視尤能體現中美購房的文化差異。與其他國家買家相比，中國買家更加看重房屋的朝向、門面的布局以及周邊的自然環境。不過，美國建房者並不會對此刻意關註，因此許多房屋的朝向不一，難得一見中國人所期待的正南正北。讓中國買家尤其忌諱的是，美國某些城鎮中坐落著公墓。“美國的公墓可能會出現在任何地方，波士頓市中心緊鄰中央公園便有一塊，在小鎮中更是分散得七零八落。我曾在波士頓衛星鎮Natick市看到一座從內置到花園都十分精美的房子，但是唯一美中不足的是，從該房的某一個臥室里可以看到斜建在山腳上的公墓。對此，中國買家只能敬而遠之。”江河坦言。

美國也有“學區房”

對於中國特大城市的購房者而言，昂貴的“學區房”是讓許多孩子的父母頭疼的問題。事實上，“學區房”的概念可不只是“中國特色”，遠在大洋彼岸的美國父母同樣要承受這一困擾。以哈佛大學所在的Cambridge為例，大學周邊的房屋價格動輒輕易達到百萬級。美國房地產中介公司會給不同的學區使用五星級評分制度，教育水平優裕的地區房屋價格自然不菲。

江河對《第一財經日報》記者表示，美國的“學區房”主要適用於公立學校。對美國本土人而言，“就近入學”從小學開始。由於小學到高中的公立教學都屬於社會福利，因此美國家庭只需要支付極少的費用或者免費就可以讓孩子享受到就近入學的公立學校教育。近年來，美國私立高中入學競爭日益激烈，學費水漲船高，部分中國家長將目光投向了價格相對低廉的優秀公立學校，“學區房”的價格自然一路上漲。

買房容易養房難

如果中國買家成功購得新房，美國的“養房”成本也會是一筆不小的開支。

首先，購房者每年都需向當地政府繳納一筆房產稅。房產稅與房屋及地段價值直接掛鉤，由於近年來美國地價逐漸從2008年的金融危機中蘇醒，因此房屋的地稅每年也呈上漲趨勢。

根據美國房地產中介Zillow官網的公開信息，以波士頓衛星鎮Brookline一棟居住面積323平米、五臥三衛的房屋為例，官網售價139.9萬美元、月租金5296美元，而該棟房屋的房產稅則從2005年的7502美元/年一路上漲至2014年的9789美元/年。“我有過把房子放到Airbnb的想法，一天收100美元左右需要一個月內租出十天以上才可以滿足當月的房產稅。” 江河對《第一財經日報》記者表示。

對於與美國人生活方式不同的中國人來說，房屋內飾和家具的改造同樣費用不菲。江河對《第一財經日報》記者表示：“傳統的美國家庭很少使用炒鍋和油，因此房中的抽油煙機並不能滿足中國人的廚房需求，對於抽油煙機的改造往往是中國買家打理房屋的第一步。但由於美國廚房是整體設計的，追求完美的中國屋主往往會選擇更換廚房的整體設施，這樣的開銷會達到一萬美元以上。”

在東海岸，看似簡單的除雪也是難以避免的隱性成本。在遭遇暴風雪襲擊的冬日，“各家自掃門前雪”是鄰里街坊的慣例，中國屋主多會選擇除雪公司來清理屋頂以及道路。“除雪是一筆昂貴的開銷，公司會與屋主約定達到某一降雪量時來清除積雪，每次除雪的開銷會在400到800美元之間。”江河坦言。

美國院落中美麗的花園也讓許多中國買家心向往之。不過，花園的養護開銷絕非可以輕易忽視。許多中國購房者缺少除草及花園打理的知識，絕大多數人會選擇雇傭園林公司。如果買主希望大改自己的花園或者房屋結構，則不僅需要得到當地政府的批準，雇傭美國土木公司更是價格不菲。江河表示：“中國買家大多看重保護隱私，因此往往會選擇栽培一些大樹來遮蔽房屋或者花園。但在美國一株樹齡超過10年的楊樹可以賣到近一萬美元，因此使用土木公司會十分昂貴。”

買房買車缺一不可

在美國這個“車輪上的國家”，光有房沒有車恐怕還是寸步難行。對於購房者而言，雇傭華人私人司機是許多初來乍到者的選擇，但“美國是人力成本很高的國家，有時一天的傭金會高達幾百美元。Uber的發展為許多外國購房者帶來了便利與快捷，但這必定不是長久之計。例如，從波士頓市郊外的Brighton乘坐Uber到市中心就需要將近花費120人民幣。”江河表示。

尤其在出租車效率較低、生活設施較為分散的衛星城地區，購車的重要性就更能顯現出來。因此，對於外國購房者而言，私家車很可能是在美國生活的必需品。而中國買家購買私家車也將經歷一個繁瑣的過程，其中涉及到駕照、社保以及保險等諸多因素。

美國買房務需眼見為實

“許多中國買家因為路途遙遠以及日程問題無法親自赴美參觀房屋，更多的是依靠中介公司發來的圖片以及屋主的介紹，但是這恰恰是最關鍵的一步。”曾親身遍訪波士頓各地房產的江河告訴《第一財經日報》記者。

以波士頓為例，周邊衛星城的房屋很少是建於21世紀，更多的房子是20世紀中期建成，只是在掛牌銷售時被屋主簡單翻新。同時，這些房屋結構不是以鋼筋水泥砌成，而多用木質材料建成，經過時間推移，有些材料會出現老化或腐爛跡象，屋中的空調系統也可能已經老化。“這些大大小小的問題不親自考察是不可能發現的，否則購買後再行改造成本更高。”江河表示。

選擇合適的美國地產中介也是中國購房者必須做好的功課之一。江河表示：“美國的中介公司會對一款房屋做出很細微的評估以分析，包括歷史成交價格、周邊房屋的價格、周邊學區評估以及房屋修改建議。越來越多的房地產公司也開始雇傭會說中文以及了解中國買房者的中介。選擇合適的中介往往可以事半功倍。”

編輯：潘寅茹

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